乐陵市百盛达项目策划市场研究分析报告

1、谨呈：乐陵磐古房地产开发有限公司 乐陵市百盛达项目市场研究报告2010.8.10写在汇报之前的话 孙子兵法开篇曰：“夫未战而庙算胜者，得算多也”；古人又云：“凡事预则立，不预则废”，其“庙算”、“预”均指的是谋略。这些都说明：凡事应先谋略，才可能达到成功之彼岸。对投资额巨大，运作周期长，可变因素多的房地产行业，其事前谋略与策划有着非常重要的意义。 此次受乐陵磐古房地产开发有限公司信任和委托，我们承接了百盛达地产项目的前期调研工作，专门设置了项目专案小组，配备了市场调研和营销策划专业人员。为此，我们数次进入驻乐陵市，对该区域房地产市场进行较为广泛的市场调查，对宏观房地产市场及区域市场调查的资料进

2、行了科学分析和研究，为本项目的营销策划提供了翔实可信的市场依据。 本报告书旨在通过真实的调研数据结合当前市场情况，对此项目作出初步的：市场定位、产品定位、价格定位、客户定位；为后期全程营销工作的开展打好前站工作。以专业化的视角和操盘为贵公司后期的产品销售提供保障。 序言展 烨 豪 为 地 产 运 营 机 构 简 介展 烨 豪 为 地 产 运 营 机 构 简 介一 展烨豪为 展烨豪为房地产投资运营策划机构成立于2007年6月，是一家集地产项目投资分析、土地运作、产品策划、融资策划、工程规划、营销策划、销售代理、品牌推广、广告服务于一身的房地产综合服务提供商。 展烨豪为房地产营销策划公司坚持为终端

3、客户服务的理念，在吸收国际专业房地产流通服务模式精华的基础上，结合中国本土化特色，通过服务功能的充实、服务板块的互动和服务体系的完善，创建符合市场的服务模式，目前已经形成了从市场研究、产品策划到营销推广、销售执行，以及资源整合的全程营销策划销售代理的服务体系，可以为客户提供全面的、系统的营销服务。展 烨 豪 为 地 产 运 营 机 构 简 介二 企业文化展 烨 豪 为 地 产 运 营 机 构 简 介3:服务框架综合服务是客户相关，技术相关，市场相关的多种专业服务的组合与协同。展烨豪为综合服务：一站服务资源共享快速响应运营策划销售广告顾问展 烨 豪 为 地 产 运 营 机 构 简 介4:服务模式

4、1全程代理服务2整合推广服务3全程顾问服务5规划顾问服务4销售代理服务服务模式展 烨 豪 为 地 产 运 营 机 构 简 介1全程代理服务业务概述 展烨豪为致力于实现房地产流通服务领域的专业化、渠道化、品牌化经营，创新服务产品和渠道，让终端顾客低成本地享受高性价比的房产，谋求开发商顾客、终端顾客和展烨豪为的共赢。凭借多年的市场操作经验积累，代理业务逐步形成了为房地产开发过程提供项目选取、地块研究、可行性分析、建筑策划、营销策划、销售代理等一站式地产产业服务链。目前，展烨豪为已在济南、青岛、德州、天津、烟台、泰安、潍坊、临沂等10多个城市项目的代理业务。服务内容 住宅/写字楼/商铺等领域提供以下

5、服务全程策划代理:营销策划、销售代理等方面综合服务。策划服务:根据开发商需求和阶段，提供市场调研、产品定位、客户定位、物业物业发展建议、营销策略、形象宣传及包装方案、广告推广策略、价格方案、品牌战略等策划服务。销售代理:销售管理：销售架构、销售制度及相关流程、人员组织、培训、日常销售管理销售实施：销售通路建立、置业顾问服务、销售活动、售后服务。价格策略：定价体系、销售控制、价格制定与调整；销售进程控制：进度把握、销售节奏、房源控制、氛围维持阶段性销售策略：阶段性推广主题、相关销售策略、推广效果反馈展销会销售运作：展销会流程、活动措施展 烨 豪 为 地 产 运 营 机 构 简 介2整合推广服务业

6、务概述 展烨豪为强大而丰富的营销策划和销售资源平台，为广告服务提供了精准的市场导向和案例支持。不同于一般的单一广告服务模式，展烨豪为广告服务在坚持高水平专业创作的同时，更可以为客户提供从市场、产品、销售等方面的人力资源支持，以及大量相同或相似著名案例的借鉴与分析，从而使得广告传播和终端执行更具实效性和全面性，以实现推广成本利用最大化的目的。 展烨豪为广告主要由其下属机构展烨传媒主力承担。展烨传媒伴随展烨豪为品牌一路走来，历时数载，现已成为展烨豪为服务体系中极具创造性和战斗力的环节。展烨传媒坚持用专业和责任服务客户，成功整合推广多个地产项目，海纳商业、住宅不同类型，取得了良好的业内口碑。服务内容

7、a) 项目营销环境分析b) 项目整合传播策略c) 市场竞争性环境分析d) 目标客群定位与分析e) 项目传播定位策略f) 项目核心广告语提炼g)广告投放的媒体分析及组合策略h)推广进程控制及实施策略i) 项目案名、LOGO及基础VI系统设计j) 平面广告创意、设计、制作k) 沙盘展示形象设计l) 影视广告的创意表现及制作（制作费用另计）m)形象样板房的氛围设计n) 各种营销推广活动所需设计工作o) 项目推广和企业形象设计所需相关图片的拍摄工作展 烨 豪 为 地 产 运 营 机 构 简 介3全程顾问服务业务概述 展烨豪为采用模块化、柔性化的服务方式为开发商提供全套的策划服务，可为不同客户量身定做，

8、满足不同客户的个性化服务需求。展烨豪为凭借多年市场开发经验优势，汇集山东省内几十个成功案例经验，以遍及全省各地数万客户（包括近万名成功置业者）的海量数据库资源为基础，通过数十名业界精英的深厚理论与丰富经验，可为客户提供“一条龙”式全程顾问服务。此外，展烨豪为在长期运营中与房地产上下游产业链上的国内外、省内外主要专业品牌服务商建立了良好的协作关系，可为开发企业及各级政府提供质优价惠的服务，能够进一步为开发企业与各级政府的土地成功运营提供保障。服务内容a) 市场调查及可行性分析b) 项目定位与概念设计c) 投资测算及经济可行性d) 产品定位及规划设计建议e) 企业战略规划f) 项目资本运营战略g)

9、 项目营销战略 h) 土地招商运营战略i) 城市土地规划策划j) 城市文化资本运营战略规划k) 城市区域运营战略规划l) 企业CI战略规划等m) 旅游地产策划n) 创意产业园区开发策划o) 房地产金融融资方案策划展 烨 豪 为 地 产 运 营 机 构 简 介4销售代理服务销售代理：销售管理 销售架构、销售制度及相关流程、人员组织、培训、日常销售管理销售实施：销售通路建立、置业顾问服务、销售活动、 售后服务价格策略：定价体系、销售控制、价格制定与调整销售进程控制：进度把握、销售节奏、房源控制、氛围维持阶段性销售策略：阶段性推广主题、相关销售策略、推广效果反馈展 烨 豪 为 地 产 运 营 机 构

10、 简 介5规划顾问服务业务概述及服务内容A:规划设计任务书的编写指导 1、规划设计之甲方要求篇2、现状市政、设备等基础技术条件篇。 3、规划设计的设计深度和技术要求篇。4、规划设计的设计工作管理篇。B:规划设计方案、建筑设计方案跟踪评价服务 1、与规划设计对接规划设计任务书2、对规划设计初步方案评价3、对修改的规划设计方案评价4、对终稿规划设计方案评价C:施工图设计任务书的编写指导1、施工图设计之甲方要求篇2、现状市政、设备等基础技术条件篇。 3、图纸质量、设计深度、技术要求篇。4、施工图设计的设计工作管理篇。D:园林景观规划建议 1、建议原则2、建议逻辑3、建议方案展 烨 豪 为 地 产 运

11、 营 机 构 简 介5经典案例与合作单位A全程策划服务企业与项目1山东万华全福房地产有限公司济南华福国际：40万平方米住宅项目2济南四建房地产开发有限公司万盛园小区：20万平方米住宅项目3山东联盛置业有限公司尚峰尚水旅游度假村：5万平方米山景园林社区4德州恒森置业有限公司上禹周源孝和文化主题社区：28万平方米住宅项目5德州锦川置业有限公司锦川尚郡：9.8万平方米住宅项目6：北京嘉稷投资有限公司城墅：15万平方米花园洋房项目B：营销策划企业与项目1济南外海房地产开发有限公司外海西子城市花园，30万平方米住宅项目的营销策划与整合推广服务2天津滨海世纪投资发展有限公司静海幸福新天地，11万平方米住宅

12、项目营销策划与整合推广服务3天津中滨置业有限公司上东壹街，3.2万平方米商业项目营销策划服务4天津新华投资EOD总部港，50万平方别墅项目营销策划服务5济南蓝石置业有限公司蓝石西湖，40万平方米住宅项目整合推广服务6鲁商置业沂龙湾，120万平方米住宅项目形象系统设计凤凰城，60万平方米住宅项目形象系统设计展 烨 豪 为 地 产 运 营 机 构 简 介C:部分整合推广项目1青岛 康大凤凰国际 2青岛 观澜轩 3青岛 锐城 4临沂 央区国际 5德州 上禹周源 6德州 城墅 7德州 锦川尚郡展 烨 豪 为 地 产 运 营 机 构 简 介乐陵市百盛达项目市场研究报告乐陵市百盛达项目市场研究报告汇 报

13、内 容NO1市场分析篇NO2市场定位篇NO3营销策略篇乐陵市百盛达项目市场研究报告NO4整合推广篇NO1市 场 分 析 篇百 盛 达- NO1市场分析篇 三 乐陵房地产市场现状分析 四 市场供应分析 五 市场需求分析 一 乐陵概况 二 乐陵经济现状及发展趋势分析乐陵市场环境分析百 盛 达- NO1市场分析篇一 枣城乐陵：鲁西北的区域性中心城市之一。自然地理环境： 乐陵位于山东西北部，鲁冀两省交界处，距渤海直线距离50公里，地处环渤海经济圈 。现辖8镇4乡4个街道办事处，总面积1237.2平方公里，耕地面积102万亩，总人口65万。 乐陵地理位置优越，处于北京、天津、济南、泰安等城市构成的南北走

14、向经济龙脉的中心位置，是山东的北大门和主要进京门户。205国道和4条省级干线公路纵横穿越，80公里半径范围内，分别与京沪铁路、京福高速公路、黄骅港、济南机场相接，交通条件十分优越。 人文历史环境： 乐陵历史悠久，文化灿烂，是华夏龙山文化发祥地之一，于公元前202年置县。1988年撤县换市。境内有龙山文化、明代文庙大成殿、魏王城等多处古文化遗址。这里曾养育出弥衡、抗日名将宋哲元等一批彪炳史册的历史杰出人物。是国家命名的“金丝小枣之乡”。百 盛 达- NO1市场分析篇从几个主要指标看乐陵宏观经济发展2009年数据增长率备注GDP（亿元）120.3316.80%国民经济发展稳步提升人均GDP（元）2

15、366317.10%产业结构比例15.7 : 50.4 : 33.9产业结构更加趋于合理化固定资产投资（亿元）68.6128.40%房地产投资比例进一步加大经济发展水平、人民生活水平快速提高，居民住房水平相对滞后，乐陵房地产市场尚有较大发展空间。但近两年内开发力度加强，地产市场的竞争压力也日益增加。百 盛 达- NO1市场分析篇 三 乐陵房地产市场现状分析 四 市场供应分析 五 市场需求分析 一 乐陵概况 二 乐陵经济现状及发展趋势分析乐陵市场环境分析百 盛 达- NO1市场分析篇指标2：人均GDP连续三年人均国民生产总值指标1：GDP连续三年国民生产总值二 乐陵经济现状及发展趋势分析百 盛

16、达- NO1市场分析篇 2008年，全市各级进一步强化固定资产投入意识，优化投资结构，着力提高投资效益。加大投资力度，以市场为导向，全社会固定资产投资完成68.61亿元，同比增长28.4%。07年实施50万以上的固定资产投资项目121个，累计完成投资56.6亿元，同比增长27.9%。07年施工房屋面积775864平方米，其中住宅239354平方米；竣工房屋面积600251平方米，其中住宅167961平方米。 随着城市经济的发展，城市建设规模的不断扩大，居民收入水平的提高以及对房产的需求不断增加，固定资产投资中房地产投资的比例进一步加大。房地产市场也在03年开始起步以来，逐步由正规走向成熟。 指

17、标3：固定资产投资连 续 三 年 固 定 资 产 投 资百 盛 达- NO1市场分析篇 2009年三产结构为：15.7 : 50.4 : 33.9，产业结构更加趋于合理化，第二产业一直是乐陵的支柱产业，而第三产业呈现不断递增的趋势，三大产业相互促进，构筑形成了以工业为主导、三大产业协调发展的经济格局。 乐陵经济的健康快速发展，为乐陵房地产市场的快速发展奠定了基础。随着人民生活水平的迅速提高，对住房质量的要求和层次也逐步升级，商品房住宅市场的投资潜力逐步显现。指标4：固定资产投资百 盛 达- NO1市场分析篇 总体来说，乐陵市的经济发展水平快速增长，人们的生活消费水平显著提高，随着整个城市的经济

18、发展，导致房地产市场产品也在逐渐升级换代，来满足当地居民的需求。新的高品质社区的不断涌现必将带动整个城市的房地产发展水平。可以说，经济的快速发展给乐陵的房地产市场注入了新的动力，市场投资前景广阔，但同时也蕴藏着激烈的竞争。 据市场调查了解，高收入阶层集中在机关、企事业单位、部分工业企业中高层管理人员、以及部分个体私营工商业主。政府机关、企事业单位的中高层管理人员是最具购买力的客户群，收入远高于乐陵市平均工资水平,目前他们一般都对目前的居住状态不是十分满意,为改善居住条件而二次置业。值得注意的是：年轻的消费群体也逐渐成为乐陵的主流客户。据统计，华乐集团、泰山体育产业集团、希森三和集团、国强集团，

19、四个企业普通职工月工资均在1100元以上；金麒麟集团职工平均月工资在1500元以上。这部分客户有着旺盛的购买力和有效需求，在未来2-3年内的购房群体中占有举足轻重的地位。同时当地小型私营商业发达，一部分私营业主收入较高，他们也是购房客群中的重要组成部分。 小结 百 盛 达- NO1市场分析篇 三 乐陵房地产市场现状分析 四 市场供应分析 五 市场需求分析 一 乐陵概况 二 乐陵经济现状及发展趋势分析乐陵市场环境分析百 盛 达- NO1市场分析篇 乐陵作为一个县级城市，房地产市场起步较晚，大约04年才取消福利分房和集资建房，商品房市场的发展略微滞后于全国和山东总体房地产市场的发展。 早期开发的商

20、品房主要是外商投资的项目，虽然现在看来，这些产品的规划设计、产品设计等方面都比较落后，且有一定的区域产品特征，但对当时乐陵房地产市场和消费者观念的冲击是巨大的。也就是从这个时候开始，受到其他地区房地产发展的影响和冲击，乐陵的房地产市场的开始快速起步，一部分本土开发商开始有所动作，如国强集团，乐陵市房管局，大乾房地产地产等等。他们本身土地成本较低，搭借政府的对房地产的政策扶持东风，房地产产业开始异军突起。 大环境的改变促使乐陵房地产市场发展驶入快车道，到目前为止10余个商品房项目应运而生。与此同时房产市场产生了一定的竞争变数，部分专业销售代理公司（如济南万达行，天隆营销策划等）开始进入这个市场，

21、循规蹈矩、按部就班的房地产市场逐渐有了市场炒做的概念和专业营销的思路。一、乐陵房地产市场发展概况三 乐陵房地产市场现状分析 百 盛 达- NO1市场分析篇 目前乐陵房地产市场投资量增长较快，建设规模连年突破，开发量大幅度增加，房价上涨速度较快。2009年乐陵房地产发展的一大典型特征是：开发量继续增大，竞争加剧。随着一批专业化策划代理公司、规划公司和物业管理公司的加入，特别是几个新兴小区的建设，例如英伦湾国强花园，无论是在产品设计、小区景观规划、物业管理，还是在宣传推广，市场炒作方面，带动了乐陵房地产住宅市场的发展，引领乐陵的新的置业消费观念。未来项目的产品设计以及配套设施等综合质素必须以现有市

22、场产品为基准点，只有在此基础上不断追求完善和差异化，才能在市场上找到新的突破点，赢得市场的认可。二、乐陵房地产市场发展现状百 盛 达- NO1市场分析篇A:产品设计相对保守 从建筑形式上来看，现有的市场供应依然是以5+1或6+1多层住宅为主；几个大型社区虽然在规划中有小高层，但目前投放市场量很小，试探市场。 建筑风格单一，以简约实用的现代风格为主，西方和欧式建筑元素较少，缺乏大胆创新，具有东方特色的欧式建筑风格是市场的空白点；建筑外立面设计相对保守，线条缺乏流畅，外立面色彩朴实无华。（图为某小区楼座外立面） B:规划设计与物业管理水平相对落后 在景观园林设计方面，还停留在较为初级的阶段，表现为

23、局部的绿地、树木等点的设计，缺乏轴、线的连接，缺乏整体布局的特征。即使是几个较为大型的社区，如，英伦湾国强花园景观设计也没有突出的景观亮点。综合市场现有在售楼盘的整体情况，目前乐陵的房地产住宅市场呈现出以下特点：三、乐陵的房地产住宅市场特点：1.产品特点百 盛 达- NO1市场分析篇C: 营销水平参差不齐 目前，盛世万方、易达行等几家房产代理公司已进驻乐陵，他们的现场销售相对专业一些，对售楼处包装及项目围挡都有较好的利用。而原有的一些售楼处，销售人员的素质相对不高，对项目的数据、理解较浅，缺乏对市场应有的了解与判断，在待人接物方面，缺乏礼节规范；同时，售楼处的布置较为单一，缺乏应有的功能区域。

24、（福瑞家园售楼处） 2.产品特点百 盛 达- NO1市场分析篇（大多数售楼处形象） （部分项目的围挡广告都没有充分利用） D: 推广渠道受限包装效果一般 乐陵作为一个县级市，市场上的主流宣传媒体较少，推广渠道的选择比较窄宣传推广渠道主要依靠工地围挡、户外广告及告知性的报纸广告、派单、DM单、夹报、当地电视台的广告等方式，且广告设计水平相对较低，缺乏有创意的设计。需要引起重视的是：小城市的口碑传播、老客户的宣传带动也是非常重要的信息传播途径，充分利用好老客户资源将是一个在市场竞争中制胜的利器。百 盛 达- NO1市场分析篇E:多层易接受，小高层、高层销售较困难。由于受传统的消费习惯影响，认为住多

25、层比住小高层、高层更实惠，且认为上下楼梯比高层方便。F:消费理念需要加以引导，对附加成本较为看重。消费者对户型的需求仅停留在满足型的居住层面，而对住房平面内动静、干湿、私密性等功能区分方面认识较为浅显。对物业管理、居住理念缺乏认同感。对物管收费持反对态度，认为增加了生活成本。居住理念缺乏认同感。G: 价格提升难度较大。在调查过程中，乐陵市的居民认为乐陵楼盘的价格在2000-2200元/之间是合理的，如果超过2200元/，那么销售阻力陡增。H:物业管理水平较低。区域内物业管理水平较低，消费者对物业管理认同感较低。I:经济适用房和“城中村”建设冲击房地产市场 。百 盛 达- NO1市场分析篇 03

26、-07年是乐陵的房地产市场平稳的发展时期，那个时期的房地产受国家宏观调控的影响较小；08年整个房地产市场受国家宏观调控经历了一个大的调整期。09年乐陵房地产市场迎来快速的发展时期，房价上升幅度大，速度快；未来两年内乐陵房地产市场产品供应量会有所增加，随着居民对生活品质的要求，新的建筑和产品设计理念会在融入此市场，房价应该稳中有升，但由于受国家宏观政策影响以及消费承受能力的限制，价格上涨空间较小，升幅不会很大。住宅市场发展方向与整个城市的发展方向一致，开元大道是城市新的发展方向；中部区域生活配套齐全，商业相对发达；西部枣城大街，交通便利，将西部开发区与市区连接在一起。项目位置处于城市整体中西部区

27、域，紧邻枣城大街与开元大道，也紧靠乐陵城市CBD,市场发展潜力较大。 从市场供需状况来看：由于房价一直居高不下，同时受到国家宏观调控的影响，现在的乐陵市场出现的楼盘相对过剩现象。 一方面最近两年乐陵推出“城中村”建设计划，楼房建成之后，原有的城市“村民”可以获得相应的面积补偿，且购买价格较低；另一方面，经济适用房的建设也很大程度上冲击了商品房市场，挖走了部分潜在客户群。未来1-2年内，受到土地供应现状的影响，目前项目所在地小区域范围内商品房供应量较大，价格相对较低，后期住宅和商铺的价格将呈现出走高的趋势。 四、乐陵房地产市场发展预测 从产品供应来看：乐陵住宅产品将不断升级，逐渐缩小与其他相对成

28、熟地区住宅的差距；从供应的户型上看，三室两厅、两室两厅， 80-130的户型仍将是市场供应的主力户型，90-120 的户型将逐渐成为主流户型。户型设计逐步实现优化组合，功能分区将更加趋于合理，充分体现以人为本的设计理念。百 盛 达- NO1市场分析篇 目前乐陵房地产市场整体还处于一个起步的上升阶段，具体表现在产品的规划、设计、推广还处在一个相对较低的层次，产品同质化明显，个性化的物业及突出的高档物业数量较少，但随着市场的发展及人们观念的不断更新，市场开始出现新的契机，各大房地产商纷纷借鉴外来的成功经验，提升产品设计水平，更新服务理念，2009年新开发的楼盘较以往的楼盘有了较大的进步。 项目所在

29、的位置以其优越的外部环境和相对齐全的生活配套，定会吸引大批有一定积蓄和稳定收入的客户群以及处于事业发展期的年轻的置业者，成熟的市政配套和便捷的生活基础配套成为大多数置业者购房看重的因素。准确地分析目标客户，把握客户需求的产品特征是项目在前期开发中的重中之重。小结 百 盛 达- NO1市场分析篇 三 乐陵房地产市场现状分析 四 市场供应分析 五 市场需求分析 一 乐陵概况 二 乐陵经济现状及发展趋势分析乐陵市场环境分析百 盛 达- NO1市场分析篇楼盘名称项目规模总户数销售率市场存量帝都花园约11万平米约1200户40%约7万平米锦绣家园约4万平米约300户70%约1.2万平米金石名邸约6万平米

30、约600户25%约4.5万平米英伦湾国强花园约10.8万平米约1100户20%约9万平米盛泰名都约6.4万平米约700户90%约0.7万平米龙山新居约15万平米约1300户80%约3万平米盛世清华园约8万平米约700户50%约5万平米泰山现代城约20万平米约1800户5%约19万平米合计约90万平米约7900户约49.2万平米 目前乐陵市住宅销售以准现房、期房为主，市场供应量较大。受宏观政策调控的影响，大部分购房者持币待购，绝大部分项目近期销售情况一般。据统计，目前乐陵开发的规模小区开发总面积已经超过100万平米，市场存量及潜在供应量在50万平米左右，加上09年、10年新增土地供应量推算的35

31、万平米以及其他未知和零散的供应量，粗略估计，未来1-2年内乐陵房地产市场的住宅供应量在100万平米左右。四 市场供应分析市场现有供应量 乐陵在售楼盘现有供应量统计百 盛 达- NO1市场分析篇 统计数据显示：在户型供应方面，主要以两室两厅、三室一厅和三室两厅为主，两室两厅和三室两厅占90%以上，值得注意的部分楼盘增加了大四室和洋房别墅，面积方面从160-200多平米多种层次不等。 消费群体层次的多样性和消费能力的差别性决定了户型产品的多样性，当然，从另一方面也反映了目前乐陵房产市场发展还不够成熟，开发商对于目标客群的定位比较模糊，市场细分不够，缺乏有特色的产品定位和市场定位。目前来看，乐陵住宅

32、市场中的主流户型面积大约在90-120左右。在售户型总量配比：百 盛 达- NO1市场分析篇楼盘名称项目位置装修标准价格范围均价帝都花园枣城北大街东，挺进西路南侧简装修2100-25002300锦绣家园枣城北大街与开元中大道交汇处（原农机局）简装修1900-22002100金石名邸开元大道地税局西邻毛坯2350-27002500英伦湾国强花园开元中大道实验小学对面精装修2700-30002850盛泰名都新湖北临 厨卫简装2500-27002600龙山新居新客运中心斜对面简装修2100-25002300盛世清华园阜盛西路西首新一中对面简装修2400-28002600 整体来看，目前乐陵住宅平均价

33、格在2400元/平米左右，多层最低价格在锦绣家园，均价为2100元/平米左右；多层最高价格在英伦湾国强花园，均价2850元/平米左右，其最高售价在3000元/平米。由于地理位置、产品特性、社区配套以及市场定位和客户定位的差异，使两个楼盘的价格均价差达800元/平米。目前市场最高价格在英伦湾国强花园，均价达到2850元/平米，比与其同位置的多层物业高出400元/平米。 通过对乐陵市住宅市场销售价格以及当地居民房价承受能力的调查发现，目前乐陵房产的价格处于正常略高的价格范围，虽然观望心理影响了部分购房者的出手时机，使整个市场业绩一般，但刚性的需求依然存在，住房需求仍有较大的市场空间。在售楼盘销售价

34、格分析 百 盛 达- NO1市场分析篇楼盘名称装修标准社区配套项目卖点帝都花园简装修会所、幼儿园、红外线智能监控小区位于郊区，安静和谐，交通便利锦绣家园简装修沿街商业超低价格金石名邸毛坯无地理位置优越，周边环境成熟，配套齐全英伦湾国强花园精装修幼儿园，会所，商业街，物业紧邻实验小学，周边配套齐全，欧式风格龙山新居简装修会所，幼儿园房管局开发，交通便利，超大规模盛世清华园简装修会所，音乐喷泉广场，水系靠近新一中，周边配套齐全，社区配套 通过调查发现，新开的楼盘越来越重视社区配套设施的建设，因为良好的配套设施是一个商品住宅能够立足市场的必要条件。大部分社区具备了水、电、天然气、电话、有线电视、宽带

35、网外，有些还有了对讲系统等智能化生活配套设施。老年人活动场所、娱乐场所也逐渐走进社区，但目前还没有真正开展起来，仅仅列入新社区的规划当中。 物业管理一直是广大业户比较关心的问题，乐陵以往的物业管理服务较差，造成很多业户对物业管理失去信心，通过市场的反馈，开发商开始重视物业管理，真正意义上的物业管理服务也提上日程。在售楼盘配套设施调查分析 -乐陵在售楼盘配套及项目卖点统计百 盛 达- NO1市场分析篇 目前住宅市场上，市场供应仍以中档产品为主，高品质楼房以及面向低薪阶层的供应不多，并且产品的同质化现象明显。大部分开发商对自身的产品仍然停留在价格与户型的层面上，而对其他如物业管理服务等方面的挖掘力

36、度明显较低；建筑形式方面，市场供应绝大部分为多层，一般为五层或六层加阁楼的形式，反映出乐陵市民的收入水平和居住习惯还未达到一定层次，消费观念的改变仍需要一定的时间。 在小区规划设计方面，大部分小区没有特别专业的规划设计，人们对小区整体规划的观念还不强，仍然停留在单体设计方面；目前在乐陵真正拥有景观规划设计的小区很少，只有盛世清华园和英伦湾国强花园。大部分只是表面文章，作为项目宣传推广的口号，没有实质性的内容作为支撑。物业管理方面，停留在最基础的保洁、保安等基础服务，明显落后于其他城市的物业管理发展水平，英伦湾国强花园是乐陵唯一的智能化小区，实行红外线监控，24小时封闭管理，专业的物业管理成为该

37、小区的一大卖点。小结 百 盛 达- NO1市场分析篇 三 乐陵房地产市场现状分析 四 市场供应分析 五 市场需求分析 一 乐陵概况 二 乐陵经济现状及发展趋势分析乐陵市场环境分析百 盛 达- NO1市场分析篇A 深度访谈调查法深度访谈调查法是一种无结构的、直接的、一对一的访问，利用心理投射技术从 问题表面深入访谈者的内心，探测其较深层次的动机、信念、态度、和感情。深度访谈的主要对象:项目周边潜在目标客户政府机关单位，了解乐陵，有代表性的人士；金融界从业人员B 问卷定量调查法 通过市场需求调查问卷，对潜在目标客户群体进行调查访问。 本次问卷调查对象选取范围：政府机关公务员，银行从业人员，教育系统

38、和学校教师，医院及一般企业职员。 共收回有效问卷164份。（注：有效问卷定义：填写完整，电话号码无误）。本次调研我们采取了客户深度访谈与问卷定量调查法两种方式。一：研究方法 百 盛 达- NO1市场分析篇四 市场需求分析A某中学学校教务处处长(1)认为乐陵现在市场供应量很大，尤其是西部城区开发力度很大。经济适用房和村里开发的居民回迁安置楼会在一定程度上冲击购房者对商品房的需求。(2)认为目前市场存在很大的潜在需求，但是受国家宏观调控和房地理位置、价格、户型设计、周边配套的影响。(4)认为80-120平米的面积在市场上较受欢迎。80-95平米之间的两室户型容易被年轻人选择作为婚房，会比较走俏。1

39、40平米以上的的大户型需求不大，一方面总货值太高；此外，此类客户群体多数已经购房，再次或多次置业会青睐小户型。(5)对该项目所在地段较为认可。认为位置处于西部居住区，周边配套齐全，生活便利。周边行政街政府行政事业单位较多，紧邻服装、日用百货等市场，机关事业单位、私营业主及企业职工上班都很方便，他们的购买能力也可以。B 私营业主（1）认为房产的保值能力还是比较强，但是现在身边很多人都在传论目前房地产市场不景气，存在降价可能。虽然自己现在有购房需求，但对目前市场情况判断不准，还在持币观望。（2）比较喜欢多层住宅，不看好高层的市场前景。认为小高层或者高层价格高，公摊大，并且后期的物业管理费用太贵，在

40、一定程度上超出本地居民的消费水平。（3）不喜欢阁楼，认为阁楼虽然便宜，实际使用率不高；在顶层很容易产生夏天过热冬天过冷的现象；建筑质量不好的话还存在漏雨的隐患。 二： 深度访谈 产年前低迷造成的舆论影响，很多购房者也在持币观望，并不急于出手。对房价上升并不抱很大希望，甚至认为可能会出现小幅度下滑。百 盛 达- NO1市场分析篇C 国土资源局某处长（1）认为目前购房比较看重生活方便、地理位置、环境、景观规划。100左右 的住房十分走俏，目前这种户型面积的产品，市场消化速度比较快。（2）追风现象明显，楼盘炒作好，就能卖得出好价格，前提是产品不能太差。（3）非常很看重物业管理、社区总体规划，对外立面

41、很看重。举例说英伦湾国强花园外立面很漂亮，十分吸引人。（4）现在有钱人更换房子的比较多，部分人通过二手房交易，用旧房作为新房的资金投入，而且部分有经济实力的客户有了一定的投资意向（5）现在乐陵房地产比较热，但同时“城中村”建设工作逐步开展使得住房供应量很大，正规的房地产开发肯定会受到冲击。D 银行信贷部主任(1)认为乐陵房地产价格较前两年涨幅很明显。很多专业的代理公司进驻乐陵，楼盘操作越来越专业。(2)认为现在有钱人更换房子的比较多，部分人通过二手房交易，用旧房作为新房的资金投入，而且部分有经济实力的客户有了一定的投资意向。（投资意识逐渐觉醒）(3)按揭贷款现在已经收紧，但利率依然很低；虽然审

42、查条件比以前要求严了很多，但现在买房银行贷款的付款方式很走俏。 (4)感觉项目位置不错，但社区规模不大，怕后期物业服务跟不上。百 盛 达- NO1市场分析篇A被调查者背景分析 本次调查选取的调查人群30-50岁之间占到64%，符合项目后期目标客户群体年龄阶段；而32%的被调查者为30岁以下，此类人群多为乐陵年轻教师及企业职工。从文化程度数据分析，大专以下占36%，此类人群多数为企业职工；大专及本科学历占64%，此类人群主要是金融业从业人员、学校教师和政府公务员。从家庭年收入分析，3万以下收入家庭占59%，这也代表了乐陵现在一般家庭的年收入水平；3-5万占34%，此类人群主要是私营业主和企事业单

43、位中层领导。三：问卷调查分析 百 盛 达- NO1市场分析篇数据显示：平房及自建楼房占到乐陵整个房地产市场的23%，商品房占到38%，福利分房占23%。现在，福利分房制度已经取消，乐陵政府也大力支持城建开发，商品房市场将会进一步占据房地产市场的主导地位。 数据显示：90-120的住房面积是现有住房的主力面积，占48%，这个区段之所以受到喜爱，是因为乐陵大部分年轻人和父母一块住，三室一厅和三室两厅是理想的户型选择，符合乐陵人民的居住习惯；其次是70-90的住房面积，占27%。这一部分群体主要是年轻的三口之家，受经济条件的束缚，紧凑的两室是理想的选择。B被现有住房条件调查分析百 盛 达- NO1市

44、场分析篇 数据显示：51%的购房者选择多层住宅，这与人们的传统观念和消费水平有关。乐陵是一个县级市，对小高层普接受程度一般，占21%，主要认为小高层的价格和后期生活费用偏高。 对小高层的接收程度调查显示：受传统观念和居住习惯的影响，多数调查者对小高层接受程度较低；有34%的被调查者认可小高层，喜爱程度最高的是年轻人，他们对新鲜事物的接受程度要快一些；也有18%的购房者认为无所谓。 此结果显示，我们产品的后期销售会形成一定阻力，这需要在销售过程中对加强客户进行心理引导和价值宣讲，对销售能力要求较高。四：置业需求分析 （1）户型设计要求百 盛 达- NO1市场分析篇 数据显示：91-110的住房面

45、积最受乐陵人民欢迎，占到了43%的比例，其对应的户型主要是两室两厅和三室一厅。110-130的住房面积也受到了人们的喜爱，占到了32%的比例，其对应的户型是三室两厅。 总体来看，90-130是目前乐陵市场最为认可的户型面积，较大的住房面积之所以受到喜爱，与人们的置业动机、和现有住房的户型设计不合理，住房面积小，物业管理差，周边配套跟不上有直接关系。四：置业需求分析 （2）面积设计要求百 盛 达- NO1市场分析篇 数据显示：90-100平米需求占53%，乐陵居民既对两室居住的舒适度有一定要求，同时又考虑购买成本，讲究购房的经济性；同时，80-90平米的紧凑型两室也存在一定的需求空间，占26%。

46、 在房间布局方面，在意卧室的南向采光，64%的居民希望双卧南向，乐陵房地产业起步时间较晚，这与本地居民传统的居住习惯相吻合；随着本地房地产业的不断发展和居民生活质量的提高，人们对客厅等活动区域要求会有所提高，希望客厅与其中一卧南向的占29%。四：置业需求分析 （3）两居室设计要求百 盛 达- NO1市场分析篇 数据显示：三室的面积需求主要为：100-110平米的三室一厅和110-120平米的三室两厅。前者在满足了居住需求的同时，设计紧凑实惠，而后者则经济舒适，这两种需求所占比例分别为32%和45%。 布局方面的要求与两室的布局要求差别不大，主要在意三个卧室的南向采光，同时对客厅的南向布局也存在

47、一定要求。三居室设计要求四：置业需求分析 （4）百 盛 达- NO1市场分析篇厅房布局设计要求四：置业需求分析 （5-1）百 盛 达- NO1市场分析篇 数据显示：乐陵居民对客厅和主卧室的要求最高，66%的被调查者希望客厅能大一些，绝大多数的被调查者都希望主卧室在适中的基础上尽量宽敞舒适，这一结果也显示出当地居民对生活的要求越来越高，讲究生活的舒适度，这也与当地的消费水平相吻合；对卫生间对餐厅、厨房、次卧室、卫生间的要求则依次降低，大部分要求适中即可。 四：置业需求分析 （5-2）厅房布局设计要求百 盛 达- NO1市场分析篇 数据显示：乐陵人民愿意采取的购房付款方式是按揭贷款和分期付款，其分

48、别占被调查者的50%和32%。贷款月供501-1000元的被调查者占到了42%，主要是乐陵当地消费水平比较低，当地职工收入水平不高，基层公务员的工资在1500元左右，乐陵比较好的企业的员工工资在1400左右，相对来说比较低。说明乐陵人民的持现能力不算很强，这与当地的消费观念有关，也与我们调查的乐陵地方储蓄情况一致。月供1001-1500元的被调查者占到了35%，说明乐陵部分企业管理层、政府高层和成功的个体经营业主具备了一定的经济实力。贷款年限调查显示：10年15年的贷款年限接受度较高，分别占51%和25%。 四：置业需求分析 （6）百 盛 达- NO1市场分析篇 数据显示，被调查者对住宅小区的

49、地理位置、房屋的价格、交通条件、环境、物业管理、建筑质量以及孩子入学入托放不方便比较关心。这一切说明乐陵消费者很理性，喜欢比较实在的东西，只有实实在在的好的住房，才能够真正打动客户，吸引客户前来购买。四：置业需求分析 （7）百 盛 达- NO1市场分析篇 数据显示：在被调查者需要车库的占67%，随着汽车价格的降低，私家车越来越多，对车库的需求也有所增加，小区的建设必须考虑到未来车库的供应和需求，制定合理的配比。四：置业需求分析 （8）私家车和车位需求调查 百 盛 达- NO1市场分析篇 数据显示：对于地下室（储藏室）的需求量很大，有71%的被调查者需要地下室或储藏室。四：置业需求分析 （9）百

50、 盛 达- NO1市场分析篇采暖方式调查 调查发现，乐陵市最新建立楼盘几乎都采用地板供暖， 这也引导着乐陵市民在采暖方式上的选择。调查发现有62%的被调查者选择了地板供暖，他们觉得地板供暖受热均匀，并且不占地方。但也有30%的被调查者选择了暖气片供暖，他们还是对地板供暖的安全性表示怀疑，认为地板供暖一但坏了维修非常麻烦。四：置业需求分析 （10）百 盛 达- NO1市场分析篇数据显示： 有63%的被调查者选择了简单装修。其原因是： A.大部分人认为住房装修费用在3万元以下，而精装修的价格一般超过这个数，消费者不能够接受。 B.部分人手头现金较少，不能一次性拿出这么多钱来付装修费。 C.有些人认

51、为羊毛出在羊身上，开发商采取精装修，只是为了多赚一部分钱而已。四：置业需求分析 （11）百 盛 达- NO1市场分析篇NO2 市 场 定 位 篇百 盛 达- NO2市场定位篇三 项目建筑风格建议四 项目功能定位五 项目产品定位 一 项目分析 二 项目档次定位 NO2乐陵市场定位分析六 项目标准客户定位七 项目价格定位百 盛 达- NO2市场定位篇 项目地块面积约54亩，位于乐陵市西部城区，东临枣城大街，北临开元西大道，西面是为原有村落，整个地块呈不规则梯形地块。项目地块所处位是乐陵西部城区建设的中轴线上，周边商业气息浓厚；金石名邸、大东吴小区，帝都花园，锦绣家园及大量企业家属楼分布于项目周边，

52、具有很好的生活氛围。 经实地考察，项目地块尚未平整，部分地面之上还建有厂房需拆迁。该地块土地产权，小区规划已经完成。 一 项目概况 百 盛 达- NO2市场定位篇 项目地块位于西部开发区和行政区域的交汇地，周边商业配套齐全；项目东临枣城南大街，北靠开元西大道，公安局、滨海购物中心、大东吴蔬菜批发市场、乐陵市人民医院、玉心湖公园、乐陵大酒店、国强大酒店等均在十分钟生活圈内。十分钟生活圈配套：01、饭 店：16家 02、零售商店：18家03、医 院：2家 04、服 装 店：40家05、理 发 店：6家 06、宾 馆：4家07、银 行：4家 08、门诊药店：10家09、婚纱摄影：7家 10、汽 修：

53、2家11、学 校：4家 11、其他五金杂货店：若干家二 项目周边环境调查二十分钟生活圈配套：1、新华书店，位于开元中大道与兴隆南大街交汇口2、玉心湖公园，位于滨海购物中心南3、大东吴蔬菜批发市场，位于开元中大道4、滨海购物中心，位于兴隆南大街，新华书店对面5、多家中小学院校，位于开元中大道百 盛 达- NO2市场定位篇 通过对乐陵市房地产市场及其他可类比楼盘销售情况的市场调查，结合本项目在市场上的立足点与自身特点作以下总结分析： 位置优势 项目枣城大道与开元中大道两个开发区域交汇处，位置效应明显。升值潜力巨大。生活配套齐全 项目周边超市、银行、医院、酒店等生活必需配套较为齐全，为项目提供了生活

54、的附加值。区域居住效应 项目周边有金石名邸、大东吴小区，帝都花园等众多小区，区域居住规模效应明显。教育配套优势 实验小学、一中、二中、三中均在10分钟生活圈内，学区效应明显。小区规模 项目占地54亩，总建筑面积7万平米，规模效应小。小区内配套较差 小区容积率高达1.9，绿化率低，小区内部配套少。三 项目SWOT分析（一） 项目优势项目劣势百 盛 达- NO2市场定位篇A 西部开发区的设立，为项目的开发建设带来大的机遇B 项目东临枣城大街城建中轴线，北靠开元大道城建中轴线，大开发为项目带来的机遇C 乐陵市居民投资渠道狭窄，房产的投资收益率较高，房产投资潜力逐步显现，因此，住宅和商铺的价格将存在走

55、高的潜力。A 房地产市场过渡期，国家大的宏观调控政策导致居民现在阶段处于房地产的观望期，对房地产市场的信心在需要一定的恢复期。B 市场供应量大：“城中村”计划项目和经济适用房的建设入市，会使得市场供应量较大，竞争会更加激烈，对本项目未来发展造成一定的威胁。C 乐陵城市的开放程度及市民的整体素质、思维观念相对较为落后，对房地产的新产品接受能力较弱。D 项目南临不远，路家地块的推出，对项目后期带来的冲击项目机会项目威胁三 项目SWOT分析（二） 百 盛 达- NO2市场定位篇 综合来看，项目东临枣城大街，北靠开元中大道，地理位置优势突出，周边生活配套完善。伴随着枣城大街与开元中大道沿线的城建开发给

56、项目不断注入新的卖点。但是我们也应该看到，其现存的劣势也非常明显：项目的规模及不完善的内配套会成为较大的销售阻力；现阶段项目外围环境一般，北侧的开元大道正在修建中，这都为项目后期的形象宣传带来不利因素。目前乐陵市经济适用房的建设和“城中村”计划的推出，将会使得乐陵房地产市场竞争空前的激烈，这种情况下对销售提出了更高的要求。 作为专业的销售代理公司，我们需要保证对市场信息的准确性和前瞻性，会在项目在销售过程中，强化优势，以突出的卖点进行有效的宣传；在对项目卖点的宣传过程中，会充分分析目标客户的特征及喜好，以“合其口味”的诉求方式达到引起潜在客户关注的目的；针对劣势，制定合理有效的销售口径，对项目

57、目前存在的一些不利的客观问题给客户一个圆满的答复。 综合分析总结 百 盛 达- NO2市场定位篇 展 烨 豪 为 建 议适 合 的 才 是 最 好 的！ 百 盛 达- NO2市场定位篇三 项目建筑风格建议四 项目功能定位五 项目产品定位 一 项目分析 二 项目档次定位 NO2乐陵市场定位分析六 项目标准客户定位七 项目价格定位百 盛 达- NO2市场定位篇地产基因高档楼盘要求条件本项目情况对公共效能的依赖性依赖性一般，不宜建在闹市区、混杂区不符合条件对噪音、环境干扰的适应性适应性弱，不宜面临高压线、工厂、闹市区等不符合条件对小区生活配套的要求要求高，有少量中高档品牌店最好，生活便利不符合条件对

58、小区物业管理的要求要求高，智能化、标准化，应有高水准专业物业管理可以达到对建筑质量、环艺、装修的要求要求高，人性化设计，高标准建设可以达到对容积率、覆盖率的要求一定范围内，低容积率、低密度较为理想不符合条件对休闲空间及舒适性的要求要求高，有品位有特色的康乐商务会所不符合条件对景观的要求要求高，最好具备某方面的天然优势或稀缺景观资源不符合条件地产基因与本项目条件对比一 项目档次定位（1）百 盛 达- NO2市场定位篇一 项目档次定位（2） 通过以上分析表明： 从外围环境和自然资源条件利用方面不具备高档产品的地产基因；从物业管理和对公共效能的依赖性上，距离高档楼盘存在一定的差距，但通过后期改善，可

59、以达到高档要求。综合判断得出：本项目地块不具备大部分高档住宅所必须的地产因子，不是最理想的高档物业地块，需后期经过自身的改善，具备中档产品潜力，结合现有的市场情况，最终定位应当以中档楼盘为宜。百 盛 达- NO2市场定位篇三 项目建筑风格建议四 项目功能定位五 项目产品定位 一 项目分析 二 项目档次定位 NO2乐陵市场定位分析六 项目标准客户定位七 项目价格定位百 盛 达- NO2市场定位篇 统一，富于清新、明快的阳光气从有关数据统计分析来看，二三十岁的购房者对色彩鲜艳的楼盘外立面比较欢迎，而四五十岁的购房者则更喜欢庄重沉稳一些的色彩，例如银灰色。我们项目的主力客户群年龄阶段为3050岁，结

60、合当地的房地产消费层次和项目地块情况，我们认为：此项目外立面较宜采用简约的外立面风格，同时配以醒目的色带予以突出；在大面积使用白色和浅灰的基础上，局部运用浅蓝、柠檬黄、橙色、浅红的不同组合来赋予组团的各自个性。 住宅、部分沿街商业 （已确定） 三 建筑风格定位 四 项目功能定位 百 盛 达- NO2市场定位篇三 项目建筑风格建议四 项目功能定位五 项目产品定位 一 项目分析 二 项目档次定位 NO2乐陵市场定位分析六 项目标准客户定位七 项目价格定位百 盛 达- NO2市场定位篇1)在金银角位置可以做270度观景阳台，增加产品卖点；(2)内部户型设计上，增设外飘窗，增加内部利用空间；(3)卫生