案例背后的思考

1、案例背后的思考? 一、责任心二、敢于怀疑三、站在业主的视角考虑问题四、甲方工程师不仅仅是照图施工五、直面问题不逃避，处理事项及时性露台贯通问题情况说明：五期中心商业二层露台大部分采用贯通设计，现业主入住后考虑到老人小孩独处时间长，集体反映对贯通的阳台进行封闭，独享私密空间。 各期区块内景观道路此项投诉比较集中，均反映景观道路不能满足日常使用及安全性要求，物业反映发生不少老人、小孩绊倒事件，现爱丽丝公园更换为陶砖道路。大部分通道业主私自设置临时坡道样式不统一，影响整体效果影响美观及安全性将原有路面拆除原有道路已不具备美观及使用功能改造后陶砖道路使用过程中不具备使用及美观效果 地暖壁龛设置问题壁龛

2、设置深度不够，导致分水器突出墙面，大部分业主装修过程中要安装遮挡门，此项投诉较为集中。突出墙面，装修影响此问题比较突出10cm地下室排水沟情况说明：地中海未设计空调冷凝水管，部分商铺业主使用空调后造成地面积水。起因为地下车库均未设计空调冷凝水管，属于设计瑕疵，但如果排水沟能起到排水作用的话，不至于大量积水。排水沟多处断头，未能起到排水效果Page 19责任心：回填土回填土是责任心的最强体现，13年期间由于回填土造成的相关投诉是最集中的。下面对发现的问题加以总结，以便各位同事知晓，并在以后的施工中用心管控回填土。Page 20D1-三拼高层15#、17#楼东侧绿化下陷，靠近外墙处下陷达10cm之

3、多，并造成该处污水管断裂。四期F1西侧绿化下陷，并造成该处雨水管断裂。银河丹堤地下车库长期渗水，经开挖后现场查看有些渗漏部位为不均匀沉降造成管道断裂。一八中学围墙外停车位及操场周边，大量回填土下陷，严重影响公司品牌形象。E2西别墅样板区由于回填土下陷导致围墙多处开裂，最大处达5cm，多处各种管件拉裂，大门下陷后无法开启。Page 21此处下陷严重，回填土与外墙脱离Page 22此处污水管被拉断Page 23此处雨水管被拉断Page 24E2西东二样板间院落围墙开裂。宽度达3cm之多Page 25雨水管断裂地面下沉Page 26多处绿化草皮与道牙石接触处下陷Page 27地下车库外围地面下陷达三

4、十多个平方米，深度达二十公分左右。开挖后底部大面积空洞。 空调室外机a 、南侧商铺的室外机位置大部分被下水管及天然气管道占用而导致无法使用，将原有百叶移位或将原有用砖砌实，反向悬挂。b、室外机预留洞尺寸偏小，由于商铺内没有地暖，考虑到冬天取暖，多数业主采用5P机，尺寸不满足要求。c、北侧商铺由于设计时未考虑空调的位置，均为后期补砌隔墙当室外机位置，将原有落地窗改造为百叶门方便排风，费用综合一户大约1万元。 在施工中如有管道处应考虑后期的使用性向公司提出移位申请。（迟早要改，施工中改肯定比交付后改省钱、省时、省力）。1、我司要求的室外机放置位置2、3P室外机已放置难度较大，现此商铺需要5P。室外

5、机位置，补砌后反挂 车库出入口：现中心商业区车流量并不多，但已接多起投诉，出入口处苗木影响视线导致碰撞事故，亲身体验后确实存在此问题。此影响视线树木已修整此处存在安全隐患车流量不大的前提下接多次投诉D1、E1车库案例分析存在问题：D1、E1车库由于坡度及宽度问题造成1、业主车辆入库前脸碰坡2、车辆侧身蹭到车库旁砖砌花坛。3、现在车库基本成电动车位。现用大众老款迈腾作为试验车型：长*宽*高：4765mm1820mm1472mm不能入库出库碰 车内空载前脸碰坡车内空载前脸碰坡车内空载前脸碰地 此为23#车头情况 防水滑落15cm此为26#车头情况，坡度没有23#陡，不存在入库碰坡情况规划中车位驾龄

6、司机移位两次后位置摆正，后因前车头碰坡放弃。后面3个停车位清空，移库两次道路最高处道路最低处 已碰坡发现碰车头立即停止还未到最陡处沿着车身入库处均有不同程度的石材、砖砌花坛擦碰情况 车库限高：五期车库限高为2m，顶面为石材，一般情况下能满足使用，但投入使用没多久就全部破损严重，通过观察其它车库限高2.2的均不存在此类问题。现通过测量带行李架顶的SUV车型基本尺寸超过1.9m，加上起坡前的减震带，车速稍快就碰到石材。结论：随着生活水平的提高，大型SUV车型越来越普遍，应考虑车库限高至2.2m。此车型之前被蹭过，五期仍有不少此类高度车型减速带通过减速带车速快时碰顶东西两个车库入口情况一致，此处均已

7、提升20cm。坡度过陡，上坡前经减震带一般都加油门窗台、造型、腰线案例分析存在问题：别墅区枫丹白露94户、香榭丽舍150户的窗台维修，三拼高层2层、9层、23层的腰线维修是13年工作中沟通协调占用时间较长的。 业主家靠近腰线、窗台处下雨墙体潮湿，局部发霉，装修后的木地板、靠墙柜子、壁纸均变形，如何处理后续问题的沟通协调工作量较大。诉求： 1、业主家均已装修完毕，成品保护及生活影响给予考虑 2、防水修复后怎么保证后期不渗漏。 原因分析: 经现场观察，分析原因有三： 1、露台、线条坡度施工时不到位，造成下雨时积水不能排走。 2、防水施工节点处存在施工质量问题。 3、施工时没有监管到位，导致落水口处

8、偏高二层线条九层线条二十三层线条九层线条涂刷防水涂料1m宽，施工难度相当大。经过现场两边浇水试验，证实此处为渗水点，水倒入后基本都流到室内落水口位置雨后积水均不能外排此现象比较普遍将原有露台处全部破除并垃圾归堆水泥砂浆往雨水口处找坡采用带页岩的SBS防水卷材施工案例反思： 1、质量是管出来的，细化重点工序及隐蔽工程的交接是很有必要的。 2、前后费用对比：前期精细化施工无非多损耗几个人工及少量的材料费，而后期一处仅维修费用窗台处约400元，露台处约5000，造型腰线处花费近20000元，业主家的合理维修（壁纸、木地板、乳胶漆等）需多方协商后更是一笔不少的支出。 车库电梯口吸顶灯：此位置距地面7m

9、左右，且在顶面中心，亮度不佳，维修起来更是困难，一般的加长梯子无法操作，方案只有市政用的升降机或4组1.8m高的活动脚手架组装，租赁加维修费用过高，换个成本10元的灯管维修费用达千元，后期将无法保证正常使用。一层大堂及顶层同样存在此类问题 已解决：我司负责材料，物业负责更换线路灯坏拍摄效果不佳，费用过高一直未修复，总计22个单元此灯之前坏过，物业维修费用约700元22个单元1层由此问题，损坏过半未能维修28个单元顶层，此问题相对好解决可以靠墙架梯子 天然气管道隐蔽入石材：验收时未能通过，破除石材后将天然气管暴漏通过验收，现重新恢复，将石材在天然气管道处断开。 商铺门、地锁问题：在陆续交付业主的

10、过程中，接到8户商铺门开启受阻，原因为门扇与门框遗留缝隙过小，时间长后稍微有点变形就导致开启受阻，地锁性价比不高建议公司后期产品采用另外形式锁体，现观察此种锁开启较难，损坏频率高且不易维修，大多数业主均采用明锁形式，此锁有时妨碍门的开启，有6户已将此锁卸掉。锁坏后去掉否则影响开启锁坏后去掉否则影响开启遗留缝隙过小，稍有变形便难以开启 车库集水井盖板：在车库出入口处及车道上原集水井为8cm厚单层网片配筋砼盖板，在入库车辆不多的情况下损坏严重，大部分为掉角，中间断裂，存在极大安全隐患，现全部更改为15cm后双层配筋砼盖板。此位置均破坏严重 车库排污管影响车位情况说明：各期车库车位线、排污管规划时，

11、未能均衡考虑，存在多处排污管影响车位，双拼高层车库已改造8处，五期改造6处，温莎城堡改造2处（因投诉升级改造，另还有多处），影响的车位存在无法停车或者刮蹭车的情况。温莎城堡车库排污管双拼高层车库改造8个此车位停车门无法使用 五期5#楼为不上人屋面，单元内设计有通向屋面的防火门，由于防火门与墙面存有缝隙，下雨时雨水沿外墙渗入室内，且此门距离楼梯平台近4m。五期防火门此防火门离楼梯平台近4m，基本无使用价值下雨时沿门缝边严重渗水，图片可以清晰看到缝隙 四期多户边户地下室渗水墙体裂缝、渗水是维修组接到投诉最多的两项，墙体裂缝虽影响美观但对房屋功能的使用影响甚微，但渗水确有着维修繁琐、损失较大、责任难

12、以界定等问题。现就13年处理比较集中的F1区边户地下室渗水进行分析，望各项目部在防水施工时给予重视。存在问题：塞纳维斯F1区3#5单1东、6#5单1东、9#1单1西、10#1单1西等12户外墙处防水问题导致1、业主家地下室墙体潮湿，局部发霉，地下室精装修后的木地板、靠墙柜子均变形，外墙土方开挖损坏业主家所种植被及公共景观，沟通协调工作量较大。2、降低业主满意度，协商施工事项及赔偿难度较大。8#1单1西施工前将靠外墙景观搬移墙体潮湿、起皮开关的安全隐患大，前期有一户因为渗水将开关及入户配电箱烧掉难度： 1、维修时的周边景观破坏及维修后的恢复。 2、大部分牵涉天然气、雨污水管道，只能采用人工保护性

13、开挖。 3、室内修复及赔偿沟通难度较大。 苗木的清理原因分析:经现场土方开挖后观察，分析原因有三：1、卷材铺贴完后大面积没有聚苯板做保护层，回填土中存在石块及砖渣废料，导致卷材破损。2、卷材的搭接长度普遍低于规范要求的100mm，从挖开的12户观察局部有脱开现象。3、部分区域漏掉防水卷材，以渗水最为严重的F1-9-1-1西为例。大石块砖渣废料此处未施做卷材燃气管道搭接长度普遍5cm至8cm方案：1、清理业主家庭院内苗木及公共景观2、将原有外墙卷材处土方人工开挖至底面，对燃气管道、下水管处用小铁锹专人保护开挖。3、由于堆土场地、及现场实际情况，采用半幅施工。边坡处用土袋维护燃气管处均用小铁锹开挖

14、南侧卷材完工，铺贴聚苯板并回填部分土方。前后费用对比：前期所用费用无非是聚苯板、卷材的搭接用料、回填土的控制，而后期一处维修费用约5000元，维修时破坏景观绿化约1000元，业主室内能维修的费用1000至5000不等，局部需赔偿的就更上无顶线。 车库的渗水问题就目前情况而言靠后期维修的话处理难度非常大，往往只能从顶板处打注胶钉，综合银河丹堤、五期车库渗水，主要易发生的几个点均为后浇带、施工缝、对拉螺栓、套管预留孔处，外墙的回填土也是渗水控制的关键点，望各项目工程师在施工过程中多加把控。别墅区斜屋面案例分析存在问题：枫丹白露斜屋面滑移导致、防水层拉裂后往业主家渗水、滑移后的砼块、防水、屋面瓦使檐

15、沟排水堵塞，不能正常排水。滑移4cm滑移后盖住排水天沟 滑移10cm 13年枫丹白露斜屋面完成了62户的维修。右图所示为枫丹白露2201斜屋面防水保温层滑移。 由于滑坡使连接处外墙砖被拉裂原因分析：1、设计时忽略了斜屋面坡度过陡，选用的结构及材料如（卷材）有欠缺 2、施工过程中的监管，砼保护层强度太低，基本不用力就捏碎，且均大面积松散。 防水滑落15cm掉的砼块保温板上砼块落入排水沟加固方案：1、将原有屋面清理至基底面或卷材面并冲洗干净2、用页岩防水卷材重新施做防水。3、用12400的U型钢筋植筋，C20砼浇筑200mm120mm的底梁后再施做保温及砼保护层。清理至基底面带页岩的防水卷材之前为光面卷材U型钢筋植筋此处防水重点监控优化后的坡屋面施工钢砼底梁U型钢筋预埋钢砼底梁浇筑采用粘结砂浆对保温板进行粘结5cm细石砼保护层原来为2.5cm钢砼底梁粘结砂浆固定保温板成品保护：在地暖回填前或回填时导致地暖管道破坏形成漏水。在已完的防水上穿管或打膨胀丝。沿地暖管周边砼全部人工凿除更换管道外贴石材施工时对防水层的破坏十、各位置雨污水管倒坡事宜情况说明：三期D2-2#-3-1西厨房频繁出现污水返水现象，物业工程维修人员多次对该管道进行疏通，均不能得到彻底处理。4月19日厨房再次出现返水，造