本科生科研中国房价和储蓄率的关系

1、本科生科研“中国房价与储蓄率的关系及有关影响机制研究”中期报告王征00825092林智贤00825096储蓄与房地产价钱都是一个宏观经济体中所需要关注的重要变量。最近几年来，高储蓄率成为我国居高不下的高投资和规模庞大的高顺差的物质基础，是我国经济面临的重大难题。在我国的储蓄率不断上升的同时，房地产价钱也呈现出快速上升趋势，引发了社会的普遍关注。我国房地产价钱的变更与储蓄率的变更是不是具有必然的相关性和两个变量彼此影响作用的经济机制是咱们关注的主要问题。深切了解储蓄变更与房地产价钱变更背后的经济联系有利于咱们分析中国当前宏观经济面临的重要问题，从而为我国宏观经济中出现的高储蓄与高房价问题寻觅解决

2、之道。储蓄能够分解到居民部门、企业部门和政府部门。李扬、殷剑峰（2005）运用19922003年中国资金流量表的分析，以为在19922003年间，专门是2000年以来，中国国民储蓄率的上升主要归因于政府部门和企业部门储蓄率的上升，而居民储蓄率则是相对下降的。随着统计数据的更新，咱们能够验证这种趋势是不是持续。依照1999年2008年的资金流量表（实物交易），中国居民、企业和政府三大部门的储蓄率如表1和图1：表1国民储蓄率和部门储蓄率年份国民储蓄率居民储蓄率企业储蓄率政府储蓄率199938.61%18.55%14.31%5.75%200038.50%16.50%15.65%6.36%200138

3、.89%16.18%15.14%7.57%200240.20%18.63%14.32%7.24%200342.90%18.11%15.47%9.32%200446.10%18.30%21.79%6.02%200547.45%21.16%20.04%6.26%200650.88%21.82%18.42%10.64%200751.42%22.52%20.22%8.68%200852.30%22.49%21.60%8.21%可见，1999年2008年间我国部门储蓄率的变更趋势和上文的分析有所不同。企业储蓄率呈上升趋势，但波动较大；居民储蓄率自2004年开始稳步上升，仅在2008年略有下降；政府储蓄并

4、未出现明显的上升趋势。可见，居民储蓄率升高是我国储蓄率居高不下的重要原因，解决我国的高储蓄率问题必需分析居民消费意愿不足的原因，并试探相应的对策。解释居民储蓄一消费行为的主流理论是生命周期/持久收入（LC/PIH）假说。持久收入假说以为人的消费取决于持久收入，持久收入是稳固的，消费也是稳固的。生命周期假说和持久收入理论在本质上是一致的，都是在新古典主义框架下将消费的即期决策推行到跨期决策，其要点是当前收入只是决定消费支出的因素之一，预期和财富也是决定消费的因素。指存在风险（如持久收入转变，存在预料之外的开支）的情形下，消费者为规避风险进行储蓄的行为。上世纪90年代初期开始，我国的一系列体制改革

5、进入了深化时期，居民面临着庞大的不肯定性，预防性储蓄动机必然增强，这可能是居民储蓄率居高不下的重要原因。而最近几年来我国居民预防性储蓄的主要成因能够归纳为失业风险致使的收入的不肯定性和住房、医疗、教育支出大幅增加致使的支出的不肯定性。针对中国的储蓄问题，Chao，Laffargue和Yu（2011）通过构造一个结构模型，在生命周期假说的基础上解释中国家庭的高储蓄率现象。研究发觉生命周期假说只能解释中国家庭储蓄行为的35%。同时，在模型中加入年轻人的购房欲望和他们从父母手中取得的资金支持，能较好地解释上世纪90年代中期中国的高储蓄率现象。可见，房地产市场对中国居民的储蓄行为确实有着重要影响。在房

6、地产市场与居民储蓄行为的关系方面，以商品房平均销售价钱为代表的房地产市场指标直接影响城镇居民的消费储蓄行为，对农村居民的影响则比较间接，因此咱们着重分析房地产市场和城镇居民储蓄之间的关系。1998年房改后福利分房被取消，我国房地产开始走向市场化。2003年，国务院关于增进房地产市场持续健康进展的通知下发后，普通商品房的需求剧增。2004年，土地开始全面招拍挂，土地供给的减少进一步推动了房价的上升。从图2能够看出，19992003年，我国房价温和上升；2004年开始，升幅明显加大；2008年因为金融危机的原因有所下降，2009年又出现报复性上升。房价的快速上涨日趋成为普遍关注的社会问题。图2同时

7、显示，我国城镇居民储蓄率2003年开始持续6年上升，2009年稍有回落，但仍达到了%，较1999年的%上升了超过7个百分点。图2中国商品房平均销售价钱及城镇居民储蓄率（19992009）0040商品房平均销W价略30.X.；.28.00%26M24.00%22.X：；.COBooooOJDJ20.X：；.00530030000528ooo0OJCM商品房平均销售价格一城镇居民储蕃率注：商品房平均销售价钱来自中国统计年鉴，城镇居民储蓄率由中国统计年鉴中城镇居民人均年消费支出和城镇居民人都可支配收入计算取得。数据均按CPI做了调整，以1999年为基期。最近几年来学者多是从消费的角度研究房地产价钱对

8、居民的消费储蓄行为的影响的。周建军和欧阳力鹏（2008）总结了房地产价钱波动影响消费的主要途径：（1）实际财富效应。指房地产所有者因为房地产价钱的上升而致使总财富增加，能够卖出此房地产或进行再融资，从而增大了当期的消费水平。未实现财富效应。即房地产所有者在房地产升值时，即便不卖出房地产或进行再融资，一样会因为预期改善而增加消费。预算约束效应。对于没有住房、主要依赖于租房的消费者来讲，房地产价钱的上升会推动租金的上涨，使这些租户的实际收入下降，减少其他消费。流动性约束效应。若房地产价钱上升，房地产所有者可用升值的住房申请更多的贷款，取得更大的流动性；反之亦然。替代效应。若是房地产价钱大幅上升，原

9、来计划购买住房的家庭会减少当期消费，以便增加储蓄，在未来购买高价的住房。可见，房地产价钱的上升可能对居民的消费产生正负两个方向的影响，总效应并非肯定。对于有着完善金融体系的西方发达国家，住房的财富效应比较明显。例如，Ludwig和Slok(2002)对14个OECD成员国的研究发觉，虽然在整个时刻范围内住宅价钱对消费的影响不肯定，但在19852000年期间，财富效应变得加倍重要，住宅价钱对消费的影响显著为正。关于最近几年来我国房价上涨是不是增进消费的研究则出现了不同的结论。黄平(2006)以20002005年全国整体季度数据，采历时刻序列单位根和协整查验方式，以为我国房地产市场存在微弱的财富效

10、应。丁攀和胡宗义(2008)利用19982006年的季度数据，运用单位根、协整查验和误差修正模型，以为我国房地产市场存在显著的正的财富效应。刘旦和姚玲珍(2008)的研究以为，20002006年，我国房价上涨对居民消费产生了抑制作用。赖溟溟和白钦先(2008)基于19982007年的数据，以为我国存在房地产市场的财富效应，房地产价钱长期内与居民消费有协同趋势，短时刻内房价上涨则抑制居民消费。房地产价钱与储蓄的彼此关系还表现出其他方面的复杂性。国外学者在对房地产价钱与储蓄行为的关系研究中有进一步的发觉。Phang(2004)通过对新加坡的消费行为与房地产价钱变更相关性研究从另一个侧面研究储蓄与房

11、价的彼此关系，而且发觉：来自新加坡的数据并非支持生命周期理论对消费者消费行为的解释，可预测的收入变更的确会影响居民的消费行为。同时从居民面对收入增加与收入减少时的不对称反映，文章以为生命周期假说失效的原因在于流动性限制而非短视行为。金融市场对人们的用未来的收入流抵押贷款的限制太过严厉。新加坡的数据查验发觉，过去二十年，新加坡衡宇价钱上涨所带来的衡宇资产的增值并无对总消费的上升有显著的推动作用。这一实证结论与许多OECD国家的实证经验相违背，可能是由于一些体制上的原因，例如金融市场的限制使得衡宇资产的升值无法变现，和新加坡普遍的遗赠意愿。除来自新加坡的实证研究对传统生命周期理论带来挑战之外，许多

12、来自OECD国家的实证研究也揭露了储蓄行为与房地产价钱关系背后的复杂性。Disney,Henley和Stears(2002)对英国的衡宇价钱转变与储蓄行为，尤其是老年家庭的储蓄行为的彼此关系进行了实证研究，通过讨论衡宇资产与其他金融资产之间的转换途径，发觉老年人无论是处于遗赠仍是预防性储蓄的动机，会更多地选择以衡宇形式持有资产，一方面也是因为变现衡宇资产的交易本钱大于其可能带来的收益。该文所讨论的时期具有特殊性，这一时期真实衡宇价钱快速下降，可是同时资产市场维持上升势头。研究发此刻衡宇所有者群体中，衡宇变现率或迁移率很低，但迁移者利用衡宇置换几乎对冲了衡宇资产的变更。相反，不迁移者不偏向于通过

13、提高储蓄率来对冲由于衡宇资产贬值致使的资产缩水。一样是针对英国进行的实证研究，Campbell和Cocco(2007)通过对微观经济数据的分析与测算发觉：老年有房者家庭的房价消费弹性最大，而年轻的无房家庭的消费房价弹性很小，统计上不显著几乎为零。在控制住利率、收入及其他因素的影响后，老年有房家庭的消费房价弹性为。同时，论文发觉，在控制了整体房价水平与地域收入因素后，地域房价波动将影响地域消费。最后，论文发觉，消费对可预期到的房价变更的确有反映，原因可能来自于房价上升所带来的信贷效应，也有可能来自其他因素。可预期到的房价变更对消费行为的影响对于很少利用信贷消费的家庭影响较弱，可是对租房者与大多数

14、衡宇所有者的消费行为仍是有影响的，同时，全国房价波动比地域房价波动的作用更明显。这说明英国的衡宇价钱与信贷宽松程度有关。毋庸讳言，研究我国房地产市场和储蓄行为的关系需要考虑我国的特殊国情，不能简单套用对西方国家的研究得出的结论。黄静和屠梅曾(2008)基于家庭微观数据的分析得出的结论是，我国房地产价钱近10年的持续上涨抑制了居民消费。我国居民把住房作为长期消费品的意识、中华民族强烈的家庭观念、我国金融体系尚不完善等因素都可能制约了房地产财富效应的发挥。除考虑传统的各类经济变量及传导机制之外，咱们还必需考虑一些非经济因素，尤其是具有中国特色的文化因素在房价与储蓄行为的彼此关系中所扮演的重要角色。

15、上一阶段研究的分工如下：王征负责课题有关文献查找和综述、数据搜集与整理、中期报告撰写和修改；林智贤负责课题有关文献查找和综述、数据搜集、经济模型构建、中期报告撰写与修改。下一步的研究主要集中在两个方面：理论研究方面，需要进一步尝试构造一个理论模型，通过模型反映出房地产市场价钱变更与居民储蓄行为（或消费行为，消费与储蓄是居民行为的一体两面）之间的彼此影响机制。分析居民储蓄行为对房地产市场价钱波动的影响需要从房地产市场的供给与需求入手，通过度析居民储蓄行为对房地产市场的供求两边的影响能够进一步探求居民储蓄行为对房地产价钱的影响。影响房地产市场的供给的因素很多，包括建筑本钱、土地供给量、税收信贷政策

16、和对市场的预期等等。其中居民储蓄率的变更将对金融市场中的利率水平造成必然影响，从而影响信贷规模，对房地产市场的需求方造成影响。同时，影响房地产需求的主要因素包括国民经济进展水平、人口数量和结构、房地产价钱、信贷能力、市场预期等等。居民对收入的分派和储蓄决策将影响自身的资产结构与资产量，从而对其信贷能力产生影响，一样有可能对房地产市场的需求方造成影响。房地产市场价钱与居民储蓄行为彼此关系的另一个方面是房地产市场价钱的波动对居民储蓄行为的影响。在那个问题上，能够通过改造居民消费的生命周期理论，独立出房地产消费对居民收入跨时分派的影响。同时还能够将一部份文化因素对中国的居民储蓄行为的影响加入模型当中

17、。这部份的模型主如果立足于微观经济主体的储蓄决策。实证研究方面，需要关注计量分析方式的选择。最近几年关于国内房地产与储蓄关系的研究多是利历时刻序列计量方式进行实证分析的，在研究方式、指标选择和数据利用上并非存在太大不同的情形下，最终得出的结论却有明显不同，可能是因为样本数量有限致使了计量结果的误差。当前能够取得的最新数据是2009年的数据，自1998年房改启动算起也不过11年，季度数据只有44个，是不是知足时刻序列分析的要求？克服数据量不足的一种方式是运用我国31个省、自治区、直辖市的面板数据，若是利用年度数据，将有341个数据。在上一阶段的研究中，咱们已经整理出了上面提到的面板数据。洪涛（2

18、006）就采用了面板数据，利用固定效应模型对房地产与消费储蓄行为的关系进行分析。这种方式是不是可行是进行下一步研究之前需要肯定的。参考文献：1周建军,欧阳力鹏.现阶段房地产价钱与消费的彼此关系研究:基于中国数据的理论与实证分析.消费经济,2008年第3期.2Ludwig,A.,Slok,T.TheImpactofChangesinStockPricesandHousePricesonConsumptioninOECDCountries(2002).InternationalMonetaryFundWorkingPaperSeries,WP/02/1.3黄平.我国房地产“财富效应”与货币政策关系的实证检验.上海金融,2006年第6期.4丁攀,胡宗义.股价与房价波动对居民消费影响的动态研究.统计与决策,2008年第15期.5刘旦,姚玲珍.中国城镇住宅财富效应的微观查验.北京科技大学学报(社会科学版),2008年第3期.6赖溟溟,白钦先.我国居民消费财富效应的实证研究.上海金融,2008年第8期.黄静,屠梅曾.房地产财富与消费:来自于家庭微观调查数