住宅小区可行性研究分析报告文件

1、合肥天门湖锦城住宅小区可行性研究报告.doc天门湖锦城住宅小区可行性研究报告总 经 理：孙多文总工程师：张振东项目负责人：余俊编制人员：关 安 丁 平罗民光 胡宁安编制单位：合肥市工程咨询服务有限责任公司安徽国华不动产评估有限责任公司报告日期：二四年十一月二十六日目 录目 录1第1章 项目总论41.1 项目概述51.1.1项目名称 51.1.2项目拟建地区、地点51.1.3项目开发商 51.1.4承担可行性研究工作的单位 51.1.5可行性研究报告的编制内容及深度 51.1.6可行性研究报告的依据和原则 6第2章 项目背景及必要性92.1 项目建设背景92.2 项目建设的必要性92.2.1项目

2、建设的必要性 92.2.2项目进展及预期目标11第3章 市场分析 13 3.1投资环境分析13 3.1.1合肥市经济形势及有关政策13 3.1.2开发区的经济社会情况及治理、政策因素133.2市场分析163.2.1合肥市2003年至2004年上半年住宅价格分析163.2.2本项目市场进展分析183.2.3需求方面分析19第4章 建设条件及建设规模234.1建设条件234.1.1项目选址234.1.2建设条件23第5章 建设规模28第6章 规划设计方案296.1项目组成296.2规划设计指导思想与原则296.2.1规划设计指导思想296.2.2规划设计原则306.3 项目规划设计方案306.3.

3、1规划目标306.3.2位置与用地316.3.3总体布局316.3.4要紧规划指标32第7章 公司工程和辅助设施方案347.1 建筑设计347.2 结构设计367.3 给排水设计347.4 电气、弱电设计367.5 暖通、燃气设计34第8章 环保与节能398.1 节能398.2 建设地区的环境现状398.2.1 大气、地下水、地面水的环境质量状况398.3 项目要紧污染源的污染物398.4 项目环境爱护执行标准398.5 治理环境的方案398.5.1 施工期间398.5.2 竣工交付后408.6 环境阻碍评论结论40第9章 经营方针和营销策略419.1 经营方针419.2 营销策略41第10章

4、 项目实施规划4310.1 项目实施的各时期落4310.1.1 建立项目实施治理机构4310.2 项目建设打算4310.2.1 项目建设打算43第11章 投资估算及资金筹措 4511.1 项目总投资估算4511.1.1 投资估算范围4511.1.2 项目总投资及构成4511.1.3 编制论据4611.1.4 投资分析4611.2资金筹措4811.3投资使用打算48第12章 财务分析 5012.1经营收入估算5012.1.1销售收入及税金预测5012.2成本费用估算5212.2.1项目建设投资5212.2.2销售费用估算5212.3税金估算5412.3.1销售税金估算5412.3.2土地增值税5

5、412.3.3所得税5412.4财务评价5512.4.1 财务盈利能力分析5612.4.2 资金来源与运用分析6012.4.3 敏感性分析62第13章 可行性研究结论与建议 6313.1可行性研究结论63 13.1.1结论性意见6313.2项目实施建议63第14章 附件64第1章 项目总论我国是一个进展中国家，人口众多，经济底子薄，居住设施需求量极大，居住标准偏低，造成我国的住宅建设长期停留在一个较低的水平上。随着我国综合国力的不继加强，人民的生活水平也有了显著的提高，对居住条件和居住环境有了更高的要求，为适应国内住宅产业化的进展，近几年来，房地产开发和住宅建设不管从标准上依旧在数量上，都较往

6、常的进展有了较大的提高。但另一方面，我国的人均居住面积仍远远低于世界平均水平，住宅产业仍有一个较长的进展过程。现在，房地产业已进入品牌化、规模化进展的时期，海恒公司作为合肥房地产业的知名品牌，在成功开发和建设了欧洲风情街、乡村花园、南滟湾小区等知名房地产项目，以及徽园、安徽国际会展中心等众多旅游、展览项目，其硬件上的设计及建设和软件上的治理将会越来越完善。在天门湖锦城住宅小区项目建设上能够做出一流的产品，治理上能够提供星级的服务，使之成为继乡村花园和南滟湾小区之后的又一个规划合理、环境优美、配套完善的住宅小区。通过分析论证，天门湖锦城小区的开发建设符合当前国家产业政策和经济政策，技术上具可操作

7、性，经济上各项指标良好，如规划合理，又具有良好的营销笄，将会产生良好的经济效益和社会效益。因此，本项目的建设是必要的、可行的，建议尽快实施。1.1项目概述1.1.1项目名称天门湖锦城住宅小区1.1.2项目拟建地区、地点天门湖锦城住宅小区，位于合肥经济技术开发区，紫云路与天门湖路交叉口东北角，东临华顺天门湖花园，北临天门湖新界小区，西临安徽省建筑工业学院。1.1.3项目开发商企业名称：合肥海恒进展股份有限公司注册地址：合肥市经济开发区始信路乡村花园注册资金：柒仟贰佰万元整房地产开发资质等级：二级企业登记类型：股份有限公司法定代表人：杜平太1.1.4承担可行性研究工作的单位可研报告编制单位：合肥市

8、工程咨询服务有限责任公司1.1.5可行性研究报告的编制内容及深度在对项目外部环境进行充分研究的基础上，论证项目建设的必要性和可行性，提出建设方案和运营策略，制定项目初步实施打算，测算工程投资，并进行经济效益分析，最终提出项目建设的有关结论意见，供有关部门进行决策。本可行性研究报告的研究范围要紧包括：项目提出的背景、投资必要性和经济意义市场分析建设条件建设内容和规模工程规划环境爱护与安全卫生经营方针与策略项目实施规划投资估算及资金筹措（10）经济效益分析（11）财务评价（12）结论和建议1.1.6可行性研究报告编制的依据和原则（一）编制依据合肥海恒进展股份有限公司天门湖锦城小区立项批文；合肥海恒

9、进展股份有限公司天门湖锦城小区项目建议书；合肥市都市总体规划；肥海恒进展股份有限公司天门湖锦城小区规划方案；建设部2000年公布的“房地产开发项目经济评价方法”；（6）国家计委、建设部分布的“建设项目经济评价方法和参数”（第二版）1993年；（7）托付方提供的其他资料；（8）研究人员实地调查取得的相关资料。（二）编制原则（1）服从都市总体规划，爱护都市环境，丰富都市景观，遵循经济效益、社会效益和环境效益并举的原则，全面规划，合理布局，综合开发；配套建设。（2）依托科技进步，加大住宅建设的科技含量，节约能源，节约用地，节约材料，带动住宅建设水平面的提高，推动合肥地区乃至安徽省住宅产业现代化进程，

10、带动相关产业进展。（3）吸取省内外优秀住宅小区的成细经验，进一步提高规划、设计、建设和治理水平，做到有所寄语破，有所创新，建设一个高标准、高品位的小区，为合肥市都市增加新的亮点。（4）氢握住宅建设的进展趋势，更新观念，更新知识，提高企业技术创新能力，地强企业在市场中的竞争能力。目前规模化已成为住宅小区建设进展趋势，具体表现在注重区域环境，强化配套设施，建设和维扩的经济化，优化社区文化生活。而就住宅单体设计而言，强调以人的居住行为为模式的设计依据，包括：（1）强调住宅的多元化，要有多套型、多户型、多种空间形式，多种变化的可能性，适应没家庭的选择。（2）强调其合理性表现为明确的内外、动静、昼夜分区

11、、厨房、卫生间的设备、管线设计。（3）强调其创新性，比如在结构上，可采纳较先进的全浇灌壁框架异形柱结构体系。（4）强调其科技性，如智能化小区概念的引入，节能、环保材料的使用等。康居住宅是当前的热门话题，其定位标准是“科技先导，适度超前”，这将是我国住宅产业以后进展方向，专家们将其所有具备的征归纳如下：（1）套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生、贮存空间。（2）平面布局合理，体现食寝分离、居寝分离的原则，并为住房留有装修改造的余地。（3）房间采光充足，通风良好，隔音效果和照明水平在现有国内标准上提高1至2个等级。（4）合理配置成套厨房设备，改善排烟通风条件，冰箱入厨。（5）合理分隔卫

12、生间，减少便溺、洗浴、化妆等相互干忧。（6）管道集中，水、电煤气三表现户，增加保安措施，配置电话，闭路电视、空调专用线路。（7）方便更衣换鞋；展宽阳台，提供室外休息场所；合理设计过渡空间。（8）住宅区环境舒适，便于治安防范和噪音综合治理，道咱交通组织合理，社会服务设施配套。（9）垃圾处理袋装化，自行车就近入库，预留汽车停车车位。（10）社区内绿化好，景色宜人，体现出节能、节地的特点，有利于爱护生态环境。第2章 项目背景及必要性2.1项目建设背景合肥市是安徽省省会，为安徽省政治、经济和文化中心，是国务院批准实行沿海开放都市政策的几个内陆都市之一。近年来，合肥市建设现代化大都市步伐明显加快，都市建

13、设取得令人瞩目的成绩。完成了环城路、新火车站、骆岗机场扩建等基础设施建设，都市的文明创建工作得到中央领导和有关部门的高度评价。随着经济不断进展，合肥的都市规模扩大，居民对环境优美、设施配套、服务周到、高品位的住宅需求量也越来越大，商品住宅市场进展潜力十分巨大。依照调查，合肥市现有的环境美、位置好、设施全、质量高、房价适中的住宅小区供不应求，特不是在国家新的房政策出台后，这种矛盾更加突出。因此，抓住机遇，正确定位，强占市场制高点，开发高品位、规模化的商住小区，是合肥市房地产开发企业取得良好经济效益的重要契机。2.2项目建设的必要性。2.2.1项目建设的必要性住宅建设代表一个国家和地区社会经济进展

14、水平，在社会进展中占有重要地位。住宅建设的好坏，不仅是居住本身的要求，而且依旧阻碍社会经济是否能够可持续、快速和良性进展的重要因素。多年来，我国住宅建设总量始终居于世界前列，然而住宅总体建设水平仍然专门低。具体表现在：相当一部分住宅小区规划设计不合理，不适用现代社会关于居住质量及生活质量的要求，建筑密度高，绿化率低、不考虑停车场位置，无人际交往及活动空间；住宅设计没有全面考虑功能配置及生活要求；结构体系、墙体材料和制品等标准化、系列化配套程度低；物业治理内容少，治理不到位等，不能满足人民日益提高的物质和精神生活的需要。因此改善住宅及环境质量，提高居住的舒适性、文明性，成为当前住宅产业进展的首要

15、问题。改革开放以来，古城合肥发生了翻天覆地的变化。都市建设综合开发事业超常进展，形成多层次开发，多元化投资的良好态势。2003年是合肥市房地产投资地增长最快的一年，房地产累计完成投资77倔元，同比增长92.4%，施工面积950万平方米，同比增长58.02%，竣工面积达260万平方米，同比增长26448%。依据都市总体规划，合肥市都市用地要紧向西南方向进展，都市布局要紧进展新城区，向南靠近江淮运河，向东濒临巢湖，沿合芜高速公路、淮南铁路向东南方向呈组团式进展。合肥经济开发区、政务文化新区、高新开发区即处在都市以后进展的中心，合肥人口的进展、市区面积的扩大，进展的机遇和空间就在经济开发区和政务文化

16、区。随着开发区知名度的日益提高，投资项目及投资额的不断增加，兼具开发区无可比拟的区位优势以及人才、土地、政策、资源的优势，前来开发区投资经商的人将会越来越我，必定会逐渐形成旺盛的人气、商气。目前经济开发区经济的快速进展给区内的房地产开发工作带来了新的空间，开发区已成为房地产开发的热土，成为房地产开发企业的必争地。随着房地产业的进展，中高档次的房地产正成为众多房地产商竞相争取的对象，开发区将旅游业列为以后进展的产业之一，几年来陆续建成的明珠广场、欧洲风情街、徽园、大学城悲翠湖景区、南滟湖景区等都以成为合肥市新的观光盛地。规划中的南滟湖风景旅游度假区更是将自然风光与人文环境紧密联系起来，充分表现开

17、发区人与自然和谐统一的进展理念，使开发区拥有良好的环境优势和不可复制的生态条件。随着经济的高速进展，都市里许多成功人士正在追求高质量的生活，而生态环境对人们的生活越来越重要。首当其冲选择生态环境极佳又在都市近郊的区域生活，健康、舒适便是人们追求的终级。拥有开发区旅游、文化资源，作为合肥最近的自然滨水胜地，其不可替代的诸多优势和以后极大进展空间，是任何一个开发商无力复制的，开发区已成为合肥休闲居住和投资热点的沃土。本项目地处合肥市开发区，空气质量较好，其建设符合国家的产业政策的要求，结合开发区的现状，该项目可定位为中高档住宅区。该项目的建设将对促进合肥市经济进展，加快合肥市建设现代化大都市步伐，

18、推动合肥市房地产业进展进程，改变合肥市的市容市貌，都将产生积极的作用，项目的建设是必要的。2.2.2项目进展及预期目标合肥正在规划建设大都市，并形成自己的都市经济圈，而合肥经济开发区是合肥市新的经济增长点，是合肥市最具进展潜力的地段。选择在此建住宅小区，应是看重那个地点不可再造的绝佳生态环境：高标准的规划，明珠广场、徽园、大学城、南滟湖风景区的建设等，随着开发区房地产建设工作的不断进展，将会越来越多人来此经商、投资、居住，实现开发区“新合肥”的进展目标。项目的进展目标是到2005年实现小区一期工程交付使用，到2006年实现小区的全面竣工交付使用，并将建成设施配套齐全、环境优美的住宅小区。第3章

19、 市场分析3.1投资环境分析3.1.1合肥市经济形势及有关政策合肥市是安徽省省会，为安徽省政治、经济和文化中心，为国务院批准的全国对外开放都市，是一座具有2000多年历史的古城，位于中国中部，长江淮河之间，是沿江近海的内陆都市，具有承东启西、接连中原、贯穿南北的重要地位。全市总面积7266平方公里，其中市区总面积596平方公里，市区总人口165.8万人。合肥现辖肥东、肥西、长丰3个县和瑶海、庐阳、蜀山、包河4个区。近年来都市建设出现了飞跃进展，形成了多层次开发、多元化投资的良好态势，都市面貌日新月异。通过合肥旧城的改造探究，总结出“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的经验被列入中华人民共

20、和国都市规划法。近年来，合肥市积极推动住房制度改革，改善居民住房条件，不断加大旧城区改造的力度，使合肥市的住宅建设呈现出前所未有的蓬勃生机。随着市区总体规划的调整，人口的增加，现代化大都市的建设，将为合肥市房地产业提供宽敞的进展空间，将使合肥市房地产市场呈现长期进展的态势。3.1.2开发区的经济社会情况及治理、政策因素合肥经济技术开区创建于1993年，2000年升级为国家级经济技术开发区。经济开发区的进展取得了优异的成绩。在坚持“三为主一致力”的办区宗旨下，通过良好的招商引资工作，目前，开发区已初步形成了以海尔集团为核心的海尔工业园，以佳通轮胎及相关产品为代表的佳通工业园，以日立建机及日关联企

21、业为代表的日立工业园，以德国史坦白氏、库尔兹、福斯润滑油为代表的德国工业园，以统一企业、可口可乐公司、华泰食品为代表的食品工业园，以江淮汽车、安凯汽车为代表的汽车工业园，以林龙卫生用品公司、日立挖掘机维修中心、金相缘公司等为代表的民营科技经济园，以丰乐种业、安徽省种子公司为代表的现代农业科技示范园，以大学城、省教育学院、合肥中锐国际学校、润安公学为代表的教育产业化园；另外，以明珠国际大酒店、明珠广场、安徽省国际会展中心、徽园、欧风街、乡村花园、东海花园等为代表的第三产业也得到了迅速进展。开发区显现出起步晚、进展快、后劲足的强劲进展势头，初步展现出一个现代新型工业区的轮廓。合肥经济开发区已建成的

22、有明珠国际大酒店、欧风街、明珠广场、徽园、安徽国际会展中心、东方家园、桐山国际购物中心，以及合肥大学城、体育中心、中锐国际学校、润安公学、万博职业学院、三联职业学院、一六八中学、乡村花园、东海花园为代表的一批旅游、商贸展示、房地产、文教体育等项目的先后落成，开发区已成气候，阻碍力迅速提高，前往开发区投资经商、参加会议、旅游观光、学习的人次也大幅上升。2003年，开发区GDP和工业产值分不达到76.6亿元和201亿元。十年来，共引进外资项目134个，其中，世界500强企业18家；累计合同利用外资13亿美元，实际利用外资8.6亿美元；引进内资项目373个，投资总额164.3亿元。累计完成固定资产投

23、资163亿元，其中基础设施投资20.5亿元。建成道路100公里，变电所4座，10KV以上供电线路70公里，供水管线65公里，通讯管线70公里，绿化面积220万平方米，开竣工建筑面积近360万平方米。合肥经济开发区工业经济总量占合肥经济的1/3强，是合肥市经济强区，是进展速度最快的国家级经济技术开发区之一。国家商务部对中西部17个国家级开发区进行了评比，合肥经济技术开发区的基础设施配套能力、经营成本、社会及环境情况均列第一，综合经济实力、技术创新环境情况位列第二，人力资源及供给情况列第三，总指数名列第一。2003年，全区共新引进项目105个，实际利用外资、合同内资分不为9989万美元和54.6亿

24、元人民币，是历年来引进项目最多、规模最大和质量最好的一年。合肥经济技术开发区通过十年多的进展，差不多初步实现了市委、市政府当初提出的“再造新合肥”的奋斗目标。依据都市总体规划，合肥市都市用地要紧向西南方向进展，都市布局要紧进展新城区，向南靠边江淮运河，向东濒临巢湖，沿合芜高速公路、淮南铁路向东南方向呈组团式进展。合肥经济开发区、政务文化新区、高新开发区即处在都市以后进展的中心。2002年底，合肥市委、市政府提出打算到2010年合肥市区人口翻一翻，达到300万人，建城区面积280万平方公里，而合肥人口的进展、市区面积的扩大，进展的机遇和空间就在经济开发区和政务文化区，随着经济开发经济的快速进展，

25、投资项目的不断增加，人口总量的扩大，对住房的需求在不断增大。经济开发区房地产开发工作相对较落后，造成开发区居住条件有诸我不便，但也给开发区房地产开发工作带来的新的空间，目前那个地点已成为房地产开发的热土，成为房地产开发企业的必争地。3.2市场分析3.2.1合肥市2003年至2004年上半年住宅价格分析2003年商品住宅价格走势逐月攀升，据安徽经典市场调查公司对合肥市2003年房产跟踪调查的数据显示：2003年合肥市的商品住宅的平均价格差不多达到2341元/平方，与去年的商品住宅平均价格比较，上涨幅度达到16%，（见图）略低于刚刚公布的全国商品房2450元/平米的价格。 图5-1从2003年合肥

26、的各月平均房价分析，3月份平均价为2200元/平方米，4月平均价2270元/平方米，8月平房价升到2300元/平方米，10月涨至2310元/平方米，而12月份高升到2430元/平方米，能够看到商品房销售价格是逐月追涨。据安徽经典市场调查公司对合肥楼市的跟踪调查显示：2003年合肥市在售的商品住宅面积有近700万平米，其中多层住宅占74%，小高层占21%，不墅占5%；与2002年相比，多层住宅占比由去年的82%下降了8%，小高层和不墅则分不上涨了6%、3%，而这一部分高价的建筑类型占比加重，必定会直接拉升整个楼市的平均价格，因此无形成为合肥商品住宅价格增至2341元/平米的一个重要因素。具体分析

27、包河区内住宅的分布发觉，2003年包河区内以多层住宅销售为主体，且这些住宅大部分沿马鞍山路及美菱大道分布，具有良的居住环境，特不是马鞍山路在合肥市以后的规划中将建成合肥的景观大道，提升了居住的品质，因此这片住宅的价格也水涨船高，从包河区住宅自身的价格走势中发觉，尽管曲线变化明显，但价格一直处在平稳上升的通道之内。2004年上半年商品房均价为2450元/平米左右，区位和户型较好的楼盘一般均价在2800元/平米以上。3.2.2本项目市场进展分析目前，关于合肥房地产市场的一般看法是：通过2003年至2004年初房地产市场的高速进展，合肥市的房地产市场已进入一个稳步上升的时期，房地产市场价格也将处于平

28、稳上涨的状态。目前，合肥经济开发区的房价相关于市区依旧比较低的，合肥经济开发区的房价增长速度将会高于市区，要紧依据如下：1、宏观面上合肥市作为安徽省的省会都市，人口将在以后几年内急剧增长，近邻与邻郊都市化节奏加快，房地产业在安徽合肥正处在高速进展的成长期。高速进展中的合肥经济技术开发区新城区将拉动本项目区域地块的价值，并成为该项目目标客户的强力支撑。合肥经济技术开发区房地产市场目前正处于高速进展的时期，巨大的需求将为本项目带来有效的市场空间。随着经济开发区不断加大基础设施和公共设施的投资，区内居住环境不断改善，在生活、交通、娱乐等方面将会进一步完善，会不断提高楼盘的附加价值，推动房地产市场的进

29、展，给房地产价格的上涨提供有力的支撑。随着经济开发区经济的进一步进展，旅游资源的不断开发，将不断提高的经济开发区的品牌效益，提升房地产价值内涵。2、微观面上“海恒”进展战略意义上，房地产业无疑是可供品牌化、规模化进展的又一重要领域。继乡村花园、南滟湾之后，本项目将以全新的品牌推广为着眼点，以崭新的面貌在合肥市场上推出“海恒”旗下的房地产品牌，以品牌制造可持续性进展的市场空间。海恒公司一直走真正市场化的进展道路，全力打造精品项目，主动迎接市场的挑战与机遇，具有进展精品项目的能力。2004年开发区住宅项目的开发仍是不断地有新备用推出。房地产市场尤其是住宅开发前景的宽敞，必将使竞争更趋激烈。海恒进展

30、股份公司在集团实力、品牌化策略、规划设计、专业操作水平诸要素浑然一体，无疑是楼盘开发成败的决定性因素。本项目紧临安徽建筑工业学院和安徽省教育学院新校区，良好的文化氛围将成为本项目销售的促进因素。3.2.3需求方面分析1、目标客户分析从本项目的地段来分析目标客户将是：对经济开发区内已相对熟悉和适应的原住居民，原住宅面积、治理、房型、配套等条件已不能满足需求，需调整到更为合适的住宅小区。该类客户关于本项目周边区域选择新居较为关注，且希望一步到位。因手上持有一定现金，需示找有增值空间，又专门安全简单性的投资项目的人士。这类人士对物业的升值保值和出租率特不关注。因此，小区的品质、知名度和住房的档次是他

31、们关注的重点。投资回报预测构成他们购房时的投资决策。因工作在经济开发区内，需要在本地段购置住房。因此，本项目的品质、室内空间、交通、生活辅助设施和安全性是他们购房时关注的因素。与省会合肥有频繁的商务或业务活动，对在合肥购房早有打算的省内外其它地市县人士。这类人士，一年到合肥的次数许多于10趟，或在肥时刻约1/3至1/2，因此，社区的舒适，功能配套的齐全，生活便捷及能满足举家搬迁的条件（如户口、子女就学等）是他们考虑的因素。区内佳通、日立、可口可乐、正大、统一、联合利华、海尔等知名企业的入驻，所聘职员分散于合肥市内各区多有不便，企业集团购置房屋，本项目无疑是极大的满足了此部分人群的需求。2、产品

32、定位分析及销售价格预测（1）市场分析为了对本项目有一个合适的市场定位，依照项目所处的地理位置、交通条件、物业档次、周围环境等，对本项目附近地区的具有竞争性。进展项目的销售情况进行个案分析如下：项目名称位置规划功能总建面要紧户型均价(元/m2)工程进度竣工日期销售率华顺天门湖花园莲花路与紫云路交叉口西北多层小区、沿街门面7万m280-120m2左右住宅1900门面4200交付2004年住宅100%、门面80%天门湖新界小区莲花路与紫蓬路交叉口西南多层小区、沿街门面2.5万m280-120 m2左右住宅1900门面4000交付2004年住宅、门面100%以上个案多层的均价在每平方米1900元左右。

33、从以上个案分析比较来看，本项目有以下几个特点：本项目共计近6万多平方米的住宅及目前绝大部分已有购买意向，销售市场前景乐观。本项目以“天门湖花园”的整体规划为依托，依照“天门硝花园”的规划，该地块将建成经济开发最具代表性的住宅小区之一，本项目的开发是立足于现在，着眼于以后。因此，本项目目前尽管人气不足，但购房者看中的是本项目的以后进展前景。本项目的规划设计方面围绕以人为本为指导原则的新设计思路，强调人们的居住和生活质量，制造人性化空间的花园式开放型居住区。住宅质量、周围环境能够讲是一个重要因纯洁，特不是绿色环境。本项目不仅绿化覆盖率较高，同时建筑密度较低，而且进展商采纳高标准的规划设计方案，使楼

34、盘一建好就成为绿色住宅。而且小区的西面紧临安徽省建筑工业学院新校区，北面为安徽省学教育学院新校区，环境十分幽雅。本项目所处地理位置与华顺天门湖花园和天门湖新界小区差不多相同，但两者相比均有优势，上述两竞争个案目前都已实现了近100%的销售率，因此，对本项目的销售将可不能带来负面阻碍，同时还对本项目的销售起到一定的促进作用。本项目是期房销售，建设周期约为二年，与其它竞争个案相比，竣工时刻晚近两年左右。在目前合肥经济开发区房地产市场不断进展的情况下，本项目的销售价格将会不断上涨。（2）市场分析的结论综上分析，本项目在市场上有一定的优势，因此其市场定位应在中高档次住宅，应体现在小区整体环境优美，房型

35、设计合理，档次较高，但售价适中，以“薄利多销”为原则，在市场上取胜。因此，建议本项目的开盘销售价格暂定为多层住宅2000元/平方米，商业门面房4000元/平方米（均考虑为销售期均价）。第4章 建设条件及建设规模4.1建设条件4.1.1项目选址天门湖锦城住宅小区位于合肥市经济开发区，东临华顺天门湖花园小区，西临天门东路，南临紫云路，北临天门湖新界小区。用地总面积为55894.3平方米，约合83亩，是合肥海恒进展服份有限公司以挂牌出让方式取得的。该土地目前已平坦，具备开工条件。4.1.2建设条件1、地形、地貌、工程地质合肥经济开发区位于江淮丘陵地区，地形为岗冲相间，总的地势西北高，东南低，地面高程

36、在453-12.2米。合肥地处华北、扬子地台两上地史进展特点不同地块相交部位，位于华北地块合肥盆地南缘，在地质进展过程中，经历了多次构造运动，有着复杂地质构造格局。合肥经济开区地质构造为第三纪红砂岩，少数为侏罗纪红砂岩，粉砂岩组成，地表为更新系统冲积、洪积粘土，承载力在250-350KN/平方米，地下基岩埋深10-15米。2、设计基础资料年平均气温： 15.7极端最高气温： 40极端最低气温： -20采暖室外计算温度： -3年主导风向： 东北偏东夏季主导风向： 南风冬季主导风向： 东、东北夏季平均风速： 2.6m/S年最大降雨量： 1541.9年平均降雨量： 1067.2最大冻土深度： 110

37、mm最大积雪厚度： 450mm抗震设防烈度： 7度3、周边建筑物与环境条件本项目东临华顺天门湖花园，北临天门湖新界小区，两个小区都为新开发小区，可能2005年可全部交付使用；本项目与锦绣社区仅隔一条莲花路，锦绣社区是开发区七大社区之一，于2003年全部建成；项目西边是安徽建筑工业学院新校区，北面为安徽省教育学院新校区，于2003年投入使用。本项目周围建筑物均为近几年建成，建筑立面新颖。附近安徽建筑工业学院和安徽省教育学院均有大面积绿地，环境较好。开发区将旅游业理为以后进展的产业之一。几年来陆续建成的明珠广场、欧洲风情街、徽园等以及正大在建设的南滟湖景区和大学城翡翠湖风景区都将成为合肥市新的观光

38、盛地。规划中的南滟湖风景旅游度假区更是将自然风光与人文环境紧密联系起来，充分表现开发区人与自然和谐统一的进展理念头。5、交通条伯（1）公路合肥经济技术开发区通过十余条主干道公路与全国公路网连通。通过横贯工内的合肥-南京-上海高速公路驱车二个多小时即可到南京市，五个多小即可到上海市。合肥地区的高速公路网稠密，乌鲁木齐-上海高速公路、合肥-芜湖高速公路、合肥-徐州高速公路、上海、成都高速公司均距开发区不远，同时从上海至乌鲁木齐的312国道与从上海至成都的沪蓉高速公司在此交汇。南北向的省级干道206线穿区而过。（2）铁路合肥经济技术开发区连通贯穿全国的五大铁路干线，包括北京-广州、北京-上海、北京-

39、九龙、张家港-兰州、西安-南京铁路干线，客货运输可达全国各地，并可延伸到欧洲。（3）航空距开发区仅3.5公里的合肥骆岗机场于1997年7月1日重新扩建竣工。竣工后的骆岗机场飞行区等级为4D，设计规模为年吞吐量150万人次，现已开通包括香港在内的30条国内、地工航线和泰国的国际不定期包机，平均每周航班数达到120个。（4）港口开发区离全国五大淡水湖之一的巢湖仅6公里。距离京港150公里，距上海港430公里。6、基础设施和公共设施条件（1）道路共建成高等级市政公路150公里。区内要紧干道全部贯穿，一般为4-6车道。（2）供电由合肥市电力公司提供双回路供电，建有500KV、220KV变电站各一座，1

40、10KV变电站四座，使区内供电保证率在99%以上。（4）排水雨污分流排水，污水排入市政管道后，送至污水处理厂集中处理。（5）供气已建成覆盖全区的燃气服务网络，并立即开通天然气。（6）通讯已建成25万门程控电话交换系统，及覆盖全区邮政以及GSM、CDMA、GPRS数字移动和通信等系统。目前能提供分级交换，DDN、200、800信息咨询、INTERNET、会议电话等综合数字业务和多媒体通信业务等。（7）文体设施区现有公园3个，一所国际学校（幼儿到高中），包括大学、学院、专科学校在内的各类教育机构25所。（8）生活服务设施区内有二家医院，并有中国银行、中国工商银行、中国建设银行等10余家国内银行分机

41、构和金融服务机构的分支机构。（9）商业服务设施有东方家园大型建材超市及桐山国际购物广场。（10）公交系统通向市区的公交线路八条，区内环线一条。第5章 建设规模参考合肥工业大学建筑设计研究院编制的该项目的规划设计方案，天门湖锦城住宅小区，规划总用地面积55894.3平方米，总建筑面积74780平方米，其中多层住宅建筑面积62240平方米，商业门面房面积10760平方米，幼儿园面积：1790平方米。容积率：1.34。住宅为多层，沿街设置商业门面房。本小区开发中力图体现高层次、高品位、高标准的原则，营造高雅、舒适、方便的栖居环境。小区建成后，将实行统一物业治理，努力为住户提供舒适、安全、方便的生活环

42、境。表5-1要紧技术经济指标表序号项目单位指标备注1小区占地公顷5.532居住户数户6503居住总人数人21454总建设面积万平方米7.4785住宅面积万平方米6.2246商业面积万平方米1.0767幼儿园万平方米0.1788室外停车位个3289容积率1.3410建筑密度%24.311建筑占地面积万平方米135812绿地率%43.6第6章 规划设计方案6.1项目组成合肥海恒进展股份有限公司天门湖锦城小区总用地面积约83亩左右，要紧有二部分组成，一是多层住宅区，二是商业门面房，三是幼儿园，总建筑面积约74780平方米。1、多层住宅区：共有20栋6层的框架结构房屋，总建筑面积约62240平方米。2

43、、商门面房，框架结构，建筑面积为10760平方米。3、幼儿园，框架结构，建筑面积约1780平方米。6.2规划设计指导思想与原则6.2.1规划设计指导思想（1）应用现代都市设计手段，汲取优秀住宅小区规划的成功经验，考虑到由于社会变革而造成的人员结构及人员要求的我样性，通过精心构思，精心规划，精心设计，力求制造一个布局合理，用地经济，设施完善，生活方便，环境优美的住宅小区，以适应不同层次居民的居住要求。（2）充分体现以人为本，注重科技和可持续进展，适应国内住宅进展的趋势。（3）坚持社会效益、环境效益和经济效益并举，“为人服务，为后人着想”是小区建设的灵魂，而开发的经济效益则是形成住宅小区建设的良性

44、循环的基石。（4）降低能源消耗，包括建设过程和使用时期。充分利用自然资源，降低常规能源的消耗。注重“再生能源”的使用，推广应用环保节能材料，进展生态社区。6.2.2规划设计原则（1）自然贯彻“尊重自然”与“可持续进展”的思想，在充分保持原有地形地貌的前提下，贯彻生态原则、文明原则和效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、丰富文化内涵、经济效益显著的住宅小区。（2）经济道路、建设等都应充分考虑地形因素，尽量减小土方建设量，利用高差进行整体设计。（3）文化体现合肥特有的文化底蕴，进展庐州文化，使之与现代生活进行充分融合。既具有庐州遗风，又有现代开放的人文气息。（4）融合讲求人与环境的融合、单体建筑与整

45、体规划布局的融合。（5）科技强调高科技在建设、治理和生活中的运用、以科技以向导，加强市政基础设施的合理规划，注重物业治理。（6）安全适度的人车分流，既消除人车混行的不安全因素，又幸免由引造成的时段性消极空间。确保车行与步行系统的利用率。加强物业治理，确保居住的安全性。6.3项目规划设计方案6.3.1规划目标（1）充分协调经济、环境、有用、技术等方面的相互关系，发挥制造力，深入细致地考虑建筑空音间的组合、建筑风格形式、内在功能、外部景观构成以及生活配套设施等方面因素，使之成为布局合理、用地经济的住宅小区。（2）“天门湖锦城小区”规划应着眼于高品质的居住环境，以适应21世纪文明生活的需求，以合理的

46、设计带动居住区全面走向现代化，塑造高雅新颖而又不失合肥地点特色的都市景观，使之成为经济开发区乃至合肥市一道靓丽风景线。（3）坚持可持续进展思想和生态景观，使其真正落实到实处，针对该地区的地形地貌，要分头处理好竖向设计和排水系统，构筑良好而独特的生态居住环境。（4）加强规划设计的可操作性，同时注意小区分期实施的整体性和时期完整性，保证规划治理的顺利进行。6.3.2位置与用地天门湖锦城小区位于合肥经济开发区，南临紫云路，西临天门东路，东距主干道莲花路约60米。总用地面积55894.3平方米，形状不规则，拟建20幢多层住宅及部分沿街门面房。（1）建筑总体布局天门湖锦城小区要紧为多层组团，为图营造宁静

47、、亲切的空间氯围，在区内组织半开放性绿化空间及休闲场地，南面结合组团人口布置大片的开放性绿地，与整体结构统一协调，并与东边市政绿地遥遥呼应，形成一个优美和谐的居住环境。（2）环境与绿化设计地块内将每个绿化空间给予某种文化主题，并相宜布置广场、休息长廊、儿童游戏场等设施为人们提供文化娱乐、休闲交往的自间。在居室安排上，要紧房间的窗和阳台，也尽可能争取到良好的视野，不管是观赏小区中的绿地，依旧眺望周边环境，都力求达到开阔、清新、回归自然的效果。（3）交通组织及消防设计小区的道路设计做到人车分流、动静分区，居住区内外联系通畅、安全，幸免往返迂回，并适于消防车、抢救车、商店货车和垃圾车通行。在外围设置

48、6米宽双车道，与12米小区道路环通形成交通骨架，并相应组织街坊道路及宅间路。（4）车辆停放布置小区在组团适宜的位置按标准设置机动车停车位，及自行车停车库等。（5）安保防范系统在小区门卫值班室设保安操纵盘，每户设楼宇对讲系统，及防盗监控系统，便于小物业治理。6.3.4要紧规划指标参考合肥工业大学建筑设计研究院编制的该项目的规划设计方案，天门湖锦场住宅小区项目规划技术指标如下：总用地面积：55897.3平方米总建筑面积：74780平方米多层住宅建筑面积：62240平方米商业公共建筑面积：12540平方米其中：商业面积：10760平方米幼儿园面积：1780平方米容积率：1.34居住总户数：650户居

49、住人数：2145（每户3.3人）绿化率：43.6%停车位：328个建筑密度：24.3%第7章 公用工程和辅助设施方案7.1建筑设计依照总体规划，在小区不同的位置结合具体功能要求分不设计特定类型的住宅，高低错落的建筑体形，疏密相间的空间结合，以丰富小区景观。小区住宅设计集中突出多元性、合理性、创新性和科技性。多元性表现在多幢楼型、多种户型、多种空间形式，多种变化的可能；合理性则表现为明确的内外、动静，昼夜分区；厨房卫生间使用及设备管线的合理设计；创新性表现为公共交往空间的拓展与制造，为适应多元性和合理性而作的不同住宅形式的新的探究；科技性表现为高科技、节能技术和成套产品的应用。（1）多元性整个小

50、区共设计了各种大小不同的差不多户型，户型在70-120平方米不等。通过菜单设计还可制造更多套型，以达到住宅套型的多样化，为住户提供充分的选择余地。为适应家庭的动态及考虑住户参与设计，拟采纳大空间结构，厨房、卫生间、楼梯间单独设置，依照不同需求可分隔为客厅、卧房、书房、餐厅等，提供了不同平面菜单供住户选择。（2）合理性设计除考虑日照、通风等差不多要素，做到南厅南主卧以外，还突出考虑：分区明确：以人的行为差不多动身点，充分保证内外、动静、昼夜分区，具体表现为通过平面深浅、错层、高等的手法，做到视线、声音的隔绝符合住户的心理需求。厨卫的合理布乙：以小康生活为基准，安排各种应有的厨卫设备，特不做到洗厕

51、分离，同时卫生间采纳地沟，使管线不进他家，合证维修更新的方便。（3）创新性设计中打破以往道路单一的交通功能，利用道路间的不同形势拓展功能，使之成为小区的公共交往空间，使公共交往体系完成由小区公共绿地广场组团中心绿地道路交往空间的层层递进。（4）建筑造型设计中考虑了全新的视觉效果，尤其是加强了顶的处理。屋顶构架形成与天际线过渡的空间，局部构件处理，整体现代构成风格，既制造了蓬勃向上，富有时代感与活力特征的景观。运用高支派特征的金属构件强调梃拔及精巧细腻的光影感，在质感及色彩上强调高科技园区现代化扭转中清新、明朗的感受，整个单体以及高雅、精巧、高度的风格突出了小区品牌特征。（5）科技含量及其应用由

52、于社会进展的日新月异，住宅的智能化越来越受到重视，小区设计中考虑设置信息采纳网络系统，管线入户进入家庭多媒体治理箱，便于用户接线使用。住户的相关信息以总线方式通过网络，传输到小区物业治理系统。7.2结构设计本工程门面房、住宅拟均采纳全框架结构，现浇钢筋砼楼、屋面结构。7.3给排水设计（1）给水工程小区水源取至小区外莲花路上的给水干管。小区给水量为439.56立方米/D。住宅楼楼群采纳共用消防泵，消防与生活合用在小区内，每幢住宅楼用两根引水管与之相连，各幢住宅楼初期灭火为屋顶水箱6立方米不被动用消防用水，消防时由消防泵直接抽都市管网加压。该小区采纳集中供水。（2）排水工程本小区室内污废分质分流，

53、室外采纳雨污分流，生活污、废水经小区合流管排至市政下水管网，集中送至市政污水处理厂，经处理后达到合肥市市污水排放标准，排至纳污水体，雨水由各雨水口收集，经小区雨水管直接排至市政水管网。7.4电气、弱电设计（1）用电负荷小区总居住户数为650户，对住宅建筑采纳均空量法，每户按8KW进行预测，对公共建筑采纳单位面积空量法，每平方米按100W进行预测，综合系数取0.6，总预测负荷约为3876KVA。计算变压器容量3900KW。（2）配电系统电源由变电站电缆引至各楼，各楼设低压配电间，并分设旨电弱电电缆井，井内设母线和桥架，动力电缆沿桥架敷设，支线为铜芯塑料线空PVC管暗敷。每户电表箱、户配电盘、灯具

54、、插座、开关布置均按有关规定设计。（3）防雷及接地本工程属三类防雷建筑，采纳屋面避雷带，利用结构柱内主筋作引下线，利用桩基及基础作接地极。设计中采纳防雷、工作保安、弱电设备综合接地制。（4）弱电有线电视：每户设电视插头2只，每层设四支分支器，每栋设放大器一只与市区有线电视网连接。电话：每户设电话插头2只，每层设电话分线箱，小设电话光缆间，将小区电话联通市话系统。小区总计电话按800台考虑。消防自动报警设自动报警系统和消防广播系统。保安系统小区设保安值班室外，每户设楼宇对讲，防盗监控系统。对生活泵、消防泵、喷淋泵等采纳自动操纵系统。7.5暖通、燃气设计（1）空调公共建筑考虑设置中央空调系统，住宅

55、不设置中央空调，各层住户采纳分体空调。（2）通风建筑的卫生间、设备用户、厨房等需要通风的场所设置通风系统。（3）防排烟在楼梯间、电梯前室及合用前室，以及达不到自然排烟条件的公共建筑部分设置防排烟系统。（4）燃气小区用户燃气由中心调压站调压后输送至各用户点，每一个单元设计量表房，住宅用户按每户一台眼睛灶及一台热水器考虑用气量。第8章 环保与节能8.1节能项目要紧能耗为电能。为了进一步降低能耗，节约能源，减少成本支出，必须采取节约能源，减少成本支出，必须采取节能措施，因此不管是设备选型，建筑材料选择、管线布置等，都要在思想上重视节能。8.2建设地工的环境现状8.2.1大气、地下水、地面水的环境质量

56、状况：附近除部分大气污染外差不多无污染源。8.3项目要紧污染源和污染物合肥海恒进展股份有限公司天门湖锦城小区为一般民用住宅，均无有毒、有害气体及有害污物排出，差不多上可不能对环境造成污染。8.4项目环境爱护执行标准（1）中华人民共和国环境爱护法（2）建设项目环境爱护治理方法（86）国环字第003号（3）建设项目环境爱护治理实施细则法安徽省计委、经委环委（86）07号文（4）污水综合排放标准GB8978-19968.5治理环境的方案8.5.1施工期间本项目在施工期间尽量采纳低噪声的施工工艺，同时及时清理建筑垃圾，爱护场地整洁，搞好文明施工。8.5.2竣工交付后在天门湖锦城小区内合理布置废物箱，收

57、集垃圾，同时配备保洁员，负责小区内的清洁卫生，同时对排污管网进行必要的考虑，生活污水排入室外化粪池处理后，再组织排入都市污水管网运往污水处理厂集中处理，设备选用低噪声，水泵房做防震隔声处理。生活垃圾由垃圾站收集处理后拉走。8.6环境阻碍评论结论本项目的建设的投入使用对周围环境差不多上没有阻碍，要紧施工过程中以及在交付使用后做好环保工作，还能够为人们制造美好的居住环境。第9章 经营方针和营销策略9.1经营方针随着人民生活水平的提高，消费者对住房提出各种各样的要求，对房屋的地段、套型、环境等因素将要求提高。同时房屋的质量与配套的服务设施和物业治理水平也同样直接阻碍房屋的销售。为此，在经营上应做到以

58、下几点：（1）树立品牌意识，开发精品小区。以后的房地产业，开发商的品牌和信誉将成为消费者购房置业的首选因素，品牌销售将成为要紧的销售渠道。因此在本项目的运作中，开发商一定要不断加强品牌宣传，树立良好的品牌。（2）有现代化跨世纪的眼光，不管从小区的规划建筑本身，依旧公建设施，物业治理等方式，都要有长远考虑，顺应现代人的要求，尽量营造出安全、方便、舒适的家居氛围。（3）在治理上提高工程质量，降低工程成本和治理费用，做好项目建设中的投资、工期和质量三大操纵。（4）完善小区的物业治理。提高物业治理水平是今后市场竞争的要紧手段之一。要充分发挥公司的业务特长，建立一支优秀的物业治理专业队伍。9.2营销策略

59、（1）针对项目的定位，确定目标客户群。（2）确定项目整合传播策略，在对项目进行分析的基础上，统筹卖点，作好广告宣传工作。（3）项目包装。做好项目的包装工作，对施工现场、销售现场重点进行包装，形成良好的气氛，精心设计楼书等宣传品，把预期的品质和形象投射到客户脑中。（4）价格策略。确定良好的入市时机，并抓住客户追涨不追落的心理，以逐步攀升的价格推向市场，力求形成物业不断增值的市场印象。（5）采纳物治理先行介入手段，直接体现入住后的服务承诺。（6）建立并培养一支优秀的销售队伍，招聘专业营销人员，做好人员培训和销售治理，及时反馈销售信息。第10章 项目实施规划10.1项目实施的各时期本项目实施规划总体

60、能够归纳为三个时期，第一时期完成前期调研和编制项目建议书及可行性研究工作，第二时期完成初步设计、设备订货和施工图设计，第三时期完成土建施工和设备安装及调试至交付使用。10.1.1建立项目实施治理机构天门湖锦城小区的筹建工作将由合肥海恒进展股份有限公司房地产开发部负责，办理勘察设计和施工的托付手续及签订相应的合同和协议；提供设计必需的基础资料；申请或订购设备和材料；承担各项建设预备以及建设工作，直至完成项目的建设收尾等各项工作。10.2项目建设打算10.2.1项目建设打算第一时期完成前期调研和编制项目建议书及可行性研究工作，这一时期可能约需要2个月时刻。第二时期完成初步设计、勘察和施工图设计，这