住房和廉租住房建设工程项目策划可行性研究报告

1、目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc304550330 第一章 总 论 PAGEREF _Toc304550330 h 1 HYPERLINK l _Toc304550331 1.1项目概况 PAGEREF _Toc304550331 h 1 HYPERLINK l _Toc304550332 1.2建设单位概况 PAGEREF _Toc304550332 h 3 HYPERLINK l _Toc304550333 1.3编制依据 PAGEREF _Toc304550333 h 3 HYPERLINK l _Toc304550334 1.4项目建设理由 PAG

2、EREF _Toc304550334 h 5 HYPERLINK l _Toc304550335 1.5结论和建议 PAGEREF _Toc304550335 h 6 HYPERLINK l _Toc304550336 第二章 项目建设必要性 PAGEREF _Toc304550336 h 8 HYPERLINK l _Toc304550337 2.1项目建设背景 PAGEREF _Toc304550337 h 8 HYPERLINK l _Toc304550338 2.1.1国家公共租赁住房及廉租房保障制度 PAGEREF _Toc304550338 h 8 HYPERLINK l _Toc

3、304550339 2.1.2国家及地点保障性住房政策 PAGEREF _Toc304550339 h 9 HYPERLINK l _Toc304550340 2.1.3相关规划及要求 PAGEREF _Toc304550340 h 13 HYPERLINK l _Toc304550341 2.2项目建设必要性 PAGEREF _Toc304550341 h 15 HYPERLINK l _Toc304550342 2.2.1是响应政府号召，解决低收入者住房困难的需要 PAGEREF _Toc304550342 h 15 HYPERLINK l _Toc304550343 2.2.2是落实公共

4、租赁住房和廉租房房源的需要 PAGEREF _Toc304550343 h 15 HYPERLINK l _Toc304550344 2.2.3是构建和谐社会的需要 PAGEREF _Toc304550344 h 16 HYPERLINK l _Toc304550345 2.2.5是整个社会科学进展的需要 PAGEREF _Toc304550345 h 16 HYPERLINK l _Toc304550346 第三章 建设用地及建设条件 PAGEREF _Toc304550346 h 18 HYPERLINK l _Toc304550347 3.1建设用地 PAGEREF _Toc304550

5、347 h 18 HYPERLINK l _Toc304550348 3.1.1地点及地理位置 PAGEREF _Toc304550348 h 18 HYPERLINK l _Toc304550349 3.1.2土地现状 PAGEREF _Toc304550349 h 19 HYPERLINK l _Toc304550350 3.2场址条件 PAGEREF _Toc304550350 h 19 HYPERLINK l _Toc304550351 第四章 建设方案 PAGEREF _Toc304550351 h 23 HYPERLINK l _Toc304550352 4.1设计指导思路 PAG

6、EREF _Toc304550352 h 23 HYPERLINK l _Toc304550353 4.2建设内容及规模 PAGEREF _Toc304550353 h 23 HYPERLINK l _Toc304550354 4.3总平面方案 PAGEREF _Toc304550354 h 25 HYPERLINK l _Toc304550355 4.4设计方案 PAGEREF _Toc304550355 h 28 HYPERLINK l _Toc304550356 第五章 资源利用与节能 PAGEREF _Toc304550356 h 42 HYPERLINK l _Toc30455035

7、7 5.1资源利用 PAGEREF _Toc304550357 h 42 HYPERLINK l _Toc304550358 5.1.1资源开发方案 PAGEREF _Toc304550358 h 42 HYPERLINK l _Toc304550359 5.1.2资源利用方案 PAGEREF _Toc304550359 h 42 HYPERLINK l _Toc304550360 5.1.3资源消耗估算 PAGEREF _Toc304550360 h 42 HYPERLINK l _Toc304550361 5.1.4资源节约措施 PAGEREF _Toc304550361 h 43 HYP

8、ERLINK l _Toc304550362 5.2节能 PAGEREF _Toc304550362 h 44 HYPERLINK l _Toc304550363 5.2.1节能设计依据 PAGEREF _Toc304550363 h 44 HYPERLINK l _Toc304550364 5.2.2能耗状况 PAGEREF _Toc304550364 h 44 HYPERLINK l _Toc304550365 5.2.3节能措施和节能效果 PAGEREF _Toc304550365 h 53 HYPERLINK l _Toc304550366 第六章 环境爱护 PAGEREF _Toc3

9、04550366 h 60 HYPERLINK l _Toc304550367 6.1环境爱护依据 PAGEREF _Toc304550367 h 60 HYPERLINK l _Toc304550368 6.2要紧环境问题 PAGEREF _Toc304550368 h 60 HYPERLINK l _Toc304550369 6.3环境爱护措施 PAGEREF _Toc304550369 h 60 HYPERLINK l _Toc304550370 6.4竣工验收 PAGEREF _Toc304550370 h 62 HYPERLINK l _Toc304550371 6.5环评批复 PA

10、GEREF _Toc304550371 h 62 HYPERLINK l _Toc304550372 第七章 劳动安全卫生消防 PAGEREF _Toc304550372 h 65 HYPERLINK l _Toc304550373 7.1劳动安全卫生 PAGEREF _Toc304550373 h 65 HYPERLINK l _Toc304550374 7.1.1编制依据 PAGEREF _Toc304550374 h 65 HYPERLINK l _Toc304550375 7.1.2危害因素和危害程度分析 PAGEREF _Toc304550375 h 66 HYPERLINK l _

11、Toc304550376 7.1.3安全措施方案 PAGEREF _Toc304550376 h 67 HYPERLINK l _Toc304550377 7.2消防 PAGEREF _Toc304550377 h 68 HYPERLINK l _Toc304550378 7.2.1编制依据 PAGEREF _Toc304550378 h 68 HYPERLINK l _Toc304550379 7.2.2火灾危险性分析 PAGEREF _Toc304550379 h 68 HYPERLINK l _Toc304550380 7.2.3消防措施 PAGEREF _Toc304550380 h

12、68 HYPERLINK l _Toc304550381 第八章 组织机构和人力资源配置 PAGEREF _Toc304550381 h 70 HYPERLINK l _Toc304550382 8.1组织机构设置及其适应性分析 PAGEREF _Toc304550382 h 70 HYPERLINK l _Toc304550383 8.2人力资源配置 PAGEREF _Toc304550383 h 71 HYPERLINK l _Toc304550384 第九章 项目建设周期 PAGEREF _Toc304550384 h 73 HYPERLINK l _Toc304550385 9.1项目

13、时期划分 PAGEREF _Toc304550385 h 73 HYPERLINK l _Toc304550386 9.2项目实施打算 PAGEREF _Toc304550386 h 73 HYPERLINK l _Toc304550387 第十章 总投资估算及资金筹措 PAGEREF _Toc304550387 h 75 HYPERLINK l _Toc304550388 10.1编制范围及依据 PAGEREF _Toc304550388 h 75 HYPERLINK l _Toc304550389 10.2总投资估算 PAGEREF _Toc304550389 h 76 HYPERLINK

14、 l _Toc304550390 10.3资金筹措 PAGEREF _Toc304550390 h 79 HYPERLINK l _Toc304550391 10.4资金投入打算 PAGEREF _Toc304550391 h 80 HYPERLINK l _Toc304550392 第十一章 招投标打算 PAGEREF _Toc304550392 h 82 HYPERLINK l _Toc304550393 11.1编制依据 PAGEREF _Toc304550393 h 82 HYPERLINK l _Toc304550394 11.2招标范围 PAGEREF _Toc304550394

15、h 82 HYPERLINK l _Toc304550395 11.3招标方式 PAGEREF _Toc304550395 h 84 HYPERLINK l _Toc304550396 11.4招标组织形式 PAGEREF _Toc304550396 h 85 HYPERLINK l _Toc304550397 11.5投标单位资质要求 PAGEREF _Toc304550397 h 86 HYPERLINK l _Toc304550398 第十二章 社会效益评价 PAGEREF _Toc304550398 h 87 HYPERLINK l _Toc304550399 12.1有利于解决中低收

16、入家庭住房问题 PAGEREF _Toc304550399 h 87 HYPERLINK l _Toc304550400 12.2有利于构建社会主义和谐社会 PAGEREF _Toc304550400 h 87 HYPERLINK l _Toc304550401 12.3有利于提升政府形象 PAGEREF _Toc304550401 h 88 HYPERLINK l _Toc304550402 12.4扶持弱势群体，体现社会公平 PAGEREF _Toc304550402 h 88 HYPERLINK l _Toc304550403 第十三章 风险分析 PAGEREF _Toc30455040

17、3 h 90 HYPERLINK l _Toc304550404 13.1风险因素和风险性质 PAGEREF _Toc304550404 h 90 HYPERLINK l _Toc304550405 13.2风险评价 PAGEREF _Toc304550405 h 90 HYPERLINK l _Toc304550406 13.3风险防范措施 PAGEREF _Toc304550406 h 91 HYPERLINK l _Toc304550407 第十四章 可行性研究结论与建议 PAGEREF _Toc304550407 h 93 HYPERLINK l _Toc304550408 14.1结

18、论 PAGEREF _Toc304550408 h 93 HYPERLINK l _Toc304550409 14.2建议 PAGEREF _Toc304550409 h 93附：1、投资估算汇总表 2、建设单位营业执照复印件、组织机构代码证复印件3、市进展改革委关于青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目建议书的批复（常发改2011121号）4、青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目选址意见书（选字第320400201100024号）5、关于青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目建设用地的预审意见（常国土资函【2011】54号）6、青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租

19、住房建设工程项目方案总平图7、单体建筑标准层平面图8、地下室平面图9、环境爱护准予行政许可决定书（常钟环（管）准字【2011】第08019号）10、节能登记表第一章 总 论1.1项目概况1.1.1项目名称：青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目1.1.2项目性质：新建1.1.3项目建设单位、所有制形式建设单位: XX公共住房建设投资进展有限公司所有制形式：有限责任公司（国有独资）1.1.4建设地点：位于XX区。东至戚区道路一，南至规划道路，西至青洋路，北至龙城大道。1.1.5用地规模:地块规划用地约3.674公顷，约55.11亩。1.1.6土地获得方式：划拨1.1.7用地性质：居住用

20、地1.1.8建设内容及规模本项目要紧建设8幢（2幢24层、1幢25层、5幢33层）高层公共租赁住房和廉租住房，另外配套建设公建,同步实施环境绿化、道路、体育活动场地、地面停车场地及水、电、气等综合配套设施。项目地上总建筑面积110220，其中：住宅部分建筑面积104690万，商业服务及公建建筑面积5530，地下总建筑面积8840。共建设1751套公共租赁住房和廉租住房。1.1.9建设期限：24个月1.1.10投资规模本项目总投资为55485万元。其中：建安费用39280万元，土地成本9920万元，其他费用6285万元。1.1.11资金来源：住房保障资金筹措要紧通过政府注入资产、银行贷款、发行企

21、业债券、利用信托基金等方式解决。本项目依照国家扩大内需、促进经济增长，加快建设保障性安居工程，加大对公共租赁住房和廉租住房建设支持力度的要求，由政府协调，市财政担保，项目实施单位国有独资的XX公共住房建设投资进展有限公司向银行贷款，贷款总额约38000万元，约占总投资的68.49，公司自筹资金17479.78万元，占总投资31.51。为减少财务成本，资金依照项目进度逐步到位。还款渠道：1.财政预算安排；2.土地出让净收益中的10资金；3.住房公积金增值收益中用于住房保障的部分；4.房投公司一级土地开发的增值收益；5.廉租住房配建指标中的异地建设资金；在上述还贷资金临时不能落实到位情况下，由市财

22、政落实按月支付利息。1.2建设单位概况1、单位名称：XX公共住房建设投资进展有限公司2、成立时刻：2009年3月4日3、公司住宅：XX市晋陵中路607号4、法定代表人：陈马良5、注册资本：100000万元人民币。6、实收资本：100000万元人民币。7、经营范围：市政府授权范围内国有资产经营、治理；市区保障性住房项目投资、建设、经营和治理；都市开发建设项目及相关信息咨询服务。8、设立起因：XX公共住房建设投资进展有限公司是XX市为加快建设保障性安居工程，加大对公共租赁住房和廉租住房建设支持力度的要求设立的，是XX市住房保障工作的投融资平台。1.3编制依据1、中华人民共和国国民经济和社会进展第十

23、二个五年规划纲要2、国务院关于解决都市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）3、关于加快进展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）4、廉租住房保障方法(建设部等9部委令第162号)5、中共XX省委、XX省人民政府关于切实加强民生工作若干问题的决定（苏发200814号）6、省政府关于解决都市低收入家庭住房困难的实施意见（苏政发200844号）7、XX省廉租住房保障方法（XX省人民政府令第50号）8、XX市都市总体规划（2004-2020年）9、XX市国民经济和社会进展第十二个五年规划纲要10、XX市市区住房保障“十二五”专项规划11、XX市政府关于印发关于加快推进我市市区住房保

24、障工作的实施意见的通知（常政发200915号）12、XX市人民政府市长办公会议纪要2009第2号13、市进展改革委关于市区2011-2013年公共租赁住房和廉租住房建设项目建议书的批复（常发改201162号）14、各地块用地预审意见15、各地块环评批复16、公共建筑项目可行性研究报告编制大纲17、XX公共住房建设投资进展有限公司托付合同18、XX公共住房建设投资进展有限公司提供的其它资料1.4项目建设理由住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视解决群众的住房问题。改革开放以来，我国不断深化城镇住房制度改革，都市绝大多数居民的住房条件得到了较大改善。但随着住房社会化、商品化程度的提高，我

25、国住房市场在快速进展中，也出现了一些矛盾和问题，特不是都市廉租住房建设相对滞后，部分都市低收入家庭住房还比较困难，总体看现行的政策措施还不够有力，低收入家庭住房问题没能得到有效解决。同时随着城镇化快速推进，新职工的时期性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善，需要进展公共租赁住房。大力进展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足都市中等偏下收入家庭差不多住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必定要求。依照XX市市区住房保障“十二五”专项规划，至“十二五”末，XX市市区将新增廉租住房4000套，新增公共租赁住房15000套。

26、2011年打算开工6500套，本项目建设公共租赁住房和廉租房1751套，是响应政府号召，解决低收入者住房困难的需要，是维护社会稳定、构建和谐社会的需要。1.5结论和建议1.5.1结论（1）本项目的建设符合国家有关法律、法规的要求。（2）本项目建设符合区域规划和土地利用规划。（3）本项目建设顺应地区快速进展的市场需求，因地制宜，合理开发并有效利用资源。（4）本项目建设对周边的生态环境和自然文化遗产不产生不利阻碍，有益于推进都市现代化建设，美化区域环境。（5）本项目具有显著的社会利益。综上所述，本项目规模适当、布局合理、符合相关要求，切实可行。1.5.2建议1、建立健全我市住房保障体系，是全面构建

27、和谐社会的重要内容，公共租赁住房和廉租住房建设作为住房保障体系的组成部分，完成住房保障规划中的建设任务，需要各部门大力支持与配合。2、为操纵项目成本并依照廉租住房保障方法，各项优惠政策需要落实到位。3、项目周边规划道路由政府实施。4、本建设项目建设时刻紧、任务重，且项目存在建设工程复杂、投资大、建设期长等特点，存在着融资风险、财务风险。因此，建议项目在建设过程中，加强投资的治理、工程进度的治理，并采纳有效的措施，确保顺利完成，尽量幸免和减少风险因素的发生。5、项目涉及部门多，需注重加强组织领导和协调治理。6、建议项目单位尽快签署贷款协议，落实项目建设资金来源。第二章 项目建设必要性2.1项目建

28、设背景2.1.1国家公共租赁住房及廉租房保障制度我国政府住房保障的方式要紧包括实物配租、配售，货币补贴和金融政策支持等。其中，实物配租方式要紧是提供公共租赁住房或廉租住房。公共租赁住房是指政府或企业持有一部分房源，并将这些房屋以低于市场价的方式租给特定人群。租金水平高于廉租房，但低于商品房。公共租赁住房保障的差不多属性特征是政府建设或筹集的房源以实物配租方式，或者采纳货币补贴形式面向一定社会群体提供的具有杜会福利性质的保障。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的形式,向城镇低收入居民且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房是专门针对低收入群体，而公共租赁房则是针对介于中低和中高收入之间的“

29、夹心层”人群。公共租赁住房或廉租住房制度保障方式要紧包括租赁补贴、实物配租及租金核减,强调实际工作应当以发放租赁住房补贴为主,实物配租、租金核减为辅。保障标准的制定必须结合我国各地经济进展的状况,一方面要合理地确定收入标准,另一方面是要合理确定补贴支出的标准。此外, 公共租赁住房和廉租房制度还包括具体的治理运作机制,以维护该社会保障制度的公正性。要紧采纳以下几项制度:严格的准入制度,包括实行书面申请、审核、公示、登记、调查、核实、排队轮候、公布结果的程序;配租排序上实行公开公平的摇号制度;定期审核制度,包括实行定期审核,建立退出制度等。2.1.2国家及地点保障性住房政策住房问题是重要的民生问题

30、，党中央、国务院高度重视解决群众的住房问题。改革开放以来，我国不断深化城镇住房制度改革，都市绝大多数居民的住房条件得到了较大改善。但随着住房社会化、商品化程度的提高，我国住房市场在快速进展中，也出现了一些矛盾和问题，特不是都市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，部分都市低收入家庭住房还比较困难，总体看现行的政策措施还不够有力，低收入家庭住房问题没能得到有效解决。在党的十七大报告中,胡锦涛同志详尽阐述了执政党的“社会建设”方略,提出了要构建“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”的和谐社会;同时,在加快推进以改善民生为重点的社会建设的六大任务中,明确指出了要“健全廉租

31、住房制度,加快解决都市低收入家庭住房困难”。在所有实行市场经济的发达或进展中国家,以非市场方式解决贫困群体的要紧措施,差不多上政府制定和建立相应的住房保障制度,以保障所有社会成员的居住权和生存权,维护社会的公平正义和社会稳定。概而言之,住房保障制度的差不多内容包括三个方面:一是救助性保障,确实是政府对社会低收入群体实行救助,对其无力达到社会最低住房保障标准的部分由政府“包下来”,廉租房形式的公共住房等是这类保障的典型方式;二是援助性保障,政府通过一定的补贴方式使住房消费能力较低、迫切需要改善的人群获得住房,贴息、贴租、个税返还、经济适用房等都属于此类;三是互助性保障,政府通过强制雇主补贴、减免

32、个税、规定政策性优惠利率等方式提高社会中等阶层的购房能力,使他们合理的住房需求得到满足,公积金等是这类保障的典型形式。以上三种保障类型中,廉租房制度或公共住宅制度是被越来越多的国家实施的一种行之有效的制度,也是十七大报告中唯一强调的住宅保障的社会建设任务。2007年建设部等9部委颁发了廉租住房保障方法(建设部等9部委令第162号), 2007年12月1日起施行。2007年10月30日财政部颁发财政部关于印发廉租住房保障资金治理方法的通知(财综200764号),2008年1月1日起实施。2008年3月3日财政部、国家税务总局颁发关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税20082

33、4号）。2008年XX省人民政府颁发省政府关于解决都市低收入家庭住房困难的实施意见（苏政发200844号）。2008年12月3日XX省人民政府颁发XX省廉租住房保障方法（XX省人民政府令第50号）,2009年1月1日2007年10月10日XX市政府颁发常政办发200788号文XX市市区廉租住房公共租屋配建方法。其中要求廉租住房、公共租屋配建的比例不低于项目中住宅总建筑面积的5%，其套型建筑面积操纵在50左右。配建的廉租住房、公共租屋必须配备差不多生活设施。廉租住房、公共租屋的配建指标一经确定，开发建设单位不得擅自更改。国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康进展的通知（国发【2010】4号）强调

34、了增加保障性住房和一般商品住房有效供给，加快推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，差不多解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。要求各地要通过都市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉住房和经济适用住房房源，着力解决都市低收入家庭的住房困难。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。国务院关于坚决遏制部分都市房价过快上涨的通知（国发【2010】10号）明确指出要加快保障性安居工程建设，确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、进展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度打算和中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府

35、签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地点人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成打算任务。按照政府组织、社会参与的原则，加快进展公共租赁住房，地点各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。2010年5月27日国务院关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见（国发201015号）明确提出：建立健全保障性住房规划建设治理体制，加快廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房建设，推进都市和工矿区棚户区改造，出台关于促进房地产市场长远健康进展的综合性政策。2010年6月8日中华人民共和国住房和城乡建设部等七部门联合公布的关于加快进展公共租赁住房的指导意见（建保2010

36、87号）指出：近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，都市低收入家庭的住房条件得到较大改善。然而，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中都市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等缘故，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的时期性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力进展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足都市中等偏下收入家庭差不多住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必定要求。各地区、各部门要

37、统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。由此可见，国家及地点各级政府对公共租赁住房和廉租住房建设高度重视，项目建设符合国家政策要求。2.1.3相关规划及要求一、中华人民共和国国民经济和社会进展第十二个五年规划纲要1、健全住房供应体系立足保障差不多需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供差不多保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度。对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。建立健全经济、适用、环保和节约资源的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。2、

38、加大保障性住房供给强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，差不多解决保障性住房供应不足的问题。多渠道筹集廉租房房源，完善租赁补贴制度。重点进展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。加快各类棚户区改造，规范进展经济适用住房。建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。加强保障性住房治理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出治理和租费标准。本项目建设符合国家“十二五”规划纲要关于“提高住房保障水平”的要求。二、XX市国民经济和社会进展第十二个五年规划纲要“十二五”进展要紧目标“民生幸福”中提

39、出：新增保障性住房：累计10000套公共租赁住房和廉租住房，累计10000套新市民公寓。同时此目标定为“约束性”目标。加强公共服务改善民生：提升住房保障水平。全面实现市区低收入无房家庭申请廉租房实物配租应保尽保，实现市区中等偏低收入的住房困难家庭申请经济适用房保障或公共租赁住房保障应保尽保；着力解决市区新就业人员和外来务工人员住房保障，逐步实施危旧房和城中村改造。三、XX市市区住房保障“十二五”专项规划依照XX市市区住房保障“十二五”专项规划，至“十二五”末，XX市市区将新增廉租住房4000套，新增公共租赁住房15000套。2011年XX市的廉租房建设任务比较繁重，依照规划的总体要求，必须从实

40、际情况考虑，采纳灵活多样的途径来加快建设和筹集公共租赁住房和廉租住房房源，全面完成规划任务，实现我市低收入住房困难家庭“人人有房住”规划要求，形成满足群众差不多居住需求、具有XX特色的住房保障体系。本项目建设符合XX“十二五”规划纲要要求，有利于改善民生。2.2项目建设必要性2.2.1是响应政府号召，解决低收入者住房困难的需要负责任的政府要为低收入居民提供房子住。我们处于都市化快速进展时期，不可能每户都买得起房，廉租房建设是政府的责任。XX市城镇人均住房建筑面积差不多超过了小康标准目标值30平方米的要求，但不是讲每家每户都差不多达到了小康水平。据调查推算，市区应纳入住房保障范围的家庭共有2.8

41、万户左右，其中纳入廉租住房保障范围的家庭约有8000户，纳入经济适用住房和公共租屋保障范围的家庭约有2万户。为让他们感受到党和政府的关爱，XX市委、市政府大力推进市区廉租房公共租屋的建设是解决中低收入家庭的住房问题，改善其居住条件的需要。2.2.2是落实公共租赁住房和廉租房房源的需要由于市场上建筑面积符合公共租赁住房和廉租住房标准的房源不多，造成收购房源不足，且不够集中，不便于需求者选择，而集中建设也便于集中治理，因此实施本项目是一种适应当前形势的选择。依照XX市市区住房保障“十二五”专项规划的总体要求，集中建设公共租赁住房和廉租住房已是当务之急。本项目实施可提供公共租赁住房和廉租住房1751

42、户，解决部分房源，是落实公共租赁住房和廉租住房房源的具体措施，也是落实公共租赁住房和廉租住房房源的需要。2.2.3是构建和谐社会的需要农村剩余劳动力转移人口,除了部分经商致富的人员,绝大多数人员的收入来源要紧通过“务工”获得,收入水平相对较低。他们转移进城的居住问题,必须依靠政府建立相应的住房保障措施,以保障他们的最低居住需求,减少转移带来的负面效应,将其转移成本降到最低限度,来推动我国的都市化建设。本项目实施可解决部分低收入家庭的居住问题，使他们安居乐业，是构建和谐社会的需要。2.2.4是整个社会科学进展的需要把人民群众的全然利益放在首位,以科学进展观为指导解决百姓住房难问题,保障占人口绝大

43、多数的中低收入者的住房权利,体现社会公平,不断促进社会和谐,这不光考验着各级政府领导的执政能力,更是涉及执政基础的大事。公共租赁住房和廉租住房建设国外有着大量的成功经验，具有科学性，并得到政府的认可，本项目建设正是在此基础上而实施的，也是整个社会科学进展的需要。第三章 建设用地及建设条件3.1建设用地3.1.1地点及地理位置建设用地位置：项目区位于XX市XX区，东至戚区道路一、南至规划道路、西至青洋路、北至龙城大道，用地面积3.674公顷。选址理由：该地块周边人口聚拢，符合使用公共租赁住房条件的家庭较多，选址便于这些家庭就近选择，出行方便。土地成本为每亩180万元，相对廉价，可节约财政资金。图

44、3-1 项目位置图3.1.2土地现状青洋路东侧地块建设用地3.67公顷，土地为集体用地，目前为空地。地块已办理建设项目选址意见书（选字第320400201100024号），并已通过用地预审（常国土资函【2011】54号），用地符合XX区土地利用规划。3.2场址条件一、自然环境条件1、气象条件XX市XX区地处长江三角洲太湖平原，位于北纬31。0932。04、东经119。08120。12XX市地处中纬度，离海较近，属北亚热带季风性湿润气候区，气候和气湿润，年平均气温16.8；雨量丰沛，年降水总量942.4毫米2、地质环境背景地质条件较好，土质以粉质粘土为主，土层较厚，地基承载力为1625吨/平方米

45、。二、地震地质及水文地质条件1.地震地质 本区大地构造属于江阴溧阳复背斜、东台溧阳地震带，基岩以上分布着140米200米的第四纪冲积土层，属相对稳定地区。地震差不多烈度为六度，重要建筑按七度设防。在XX地区有十四条断裂带穿过，地质构造相当复杂，茅山断裂带至今仍在活动。该地震带的活动，对XX地区造成了严峻的破坏和阻碍。依照建筑抗震设计规范(2008年版)，规划场区所在XX市区的抗震设防烈度为7度，设计差不多地震加速度为0.10g，设计地震分组为第一组。2.水文地质 依照临近场地资料，地下水及土对混凝土无腐蚀性，对混凝土中的钢筋无腐蚀性。场区周围未发觉对环境水有污染作用的污染源。XX地区防洪水位为

46、3.9米。3.岩土工程条件初步评价 依照周边区域地质资料，本项目建设用地一般无阻碍建筑场地稳定性的不良地质。三、基础设施条件1.交通设施 （1）周边地区交通条件 XX水陆空交通便利，老 HYPERLINK /view/33887.htm t _blank 京沪铁路（XX站为特等站）、京杭大运河、 HYPERLINK /view/157803.htm t _blank 312国道和沪宁、宁杭、常宁，沿江高速（常苏），常澄，锡宜等高速公路，以及XX第2大机场，4E级民航 HYPERLINK /view/3150141.htm t _blank XX奔牛国际机场，构成了XX发达的水陆空交通网。此外在

47、建的 HYPERLINK /view/141756.htm t _blank 京沪高速铁路 HYPERLINK /view/2260078.htm t _blank XX北站是沪宁线通过站中最大的车站， HYPERLINK /view/1570630.htm t _blank 沪宁城际铁路XX站，以及总长近八十公里的都市高架快速内环路网和正在积极筹建的4条都市轨道交通线也给XX的交通增添亮色。 （2）周边地区要紧道路 本项目位于XX市XX区，周边龙城大道、青洋路为成熟干道。周边要紧道路情况见下表：表3-1项目周边要紧道路情况一览表道路名称道路性质道路宽度（m）备注龙城大道快速路80东西走向青洋

48、路主干道50南北走向戚区道路一支路6南北走向戚区道路三支路6公共交通: 周边道路上公交线路比较完善，在青洋路上有269路、518路、215路、269-1路，64路。 2.市政设施条件 （1）供水本项目地块要紧由市政管网供水，地块周边给水干管差不多健全，其中青洋路敷设有DN300给水管，建议本项目供水可由青洋路引入。（2）雨污水排水采纳雨污水分流制。生活污水排入青洋路d600i1.0污水管。雨水排入青洋路d800i1.0雨水管。（3）强电：电源由110kV青洋变提供，从青洋路接入。弱电：青洋路有通讯、有线电视等，地下敷设。（4）燃气本项目地块南侧青洋路差不多敷设有DN400中压燃气管， 保障供气

49、系统的可靠性。3.周边配套教育机构：青龙中心小学；购物场所：华联超市、家乐超市；金融：工商银行、建设银行；医疗：紫云苑社区卫生服务站。 第四章 建设方案4.1设计指导思路（1）重视生态环境并与周边都市环境相协调，（2）制造一个能够满足人们对崭新生活方式需求的居住区，（3）满足规划、消防的要求，解决好各种不同功能的人流、车流、物流，（4）做到功能合理、技术先进、满足建设单位的使用，（5）进行安全、经济、舒适的结构设计和设备设计，4.2建设内容及规模本项目规划总用地36740，约55.1亩。本项目要紧建设8幢（2幢24层、1幢25层、5幢33层）高层公共租赁住房和廉租住房，另外配套商业服务及公建,

50、同步实施环境绿化、道路、体育活动场地、地面停车场地及水、电、气等综合配套设施。项目地上总建筑面积110220，其中公共租赁住房部分104690，商业服务3396，公建2134。公共租赁住房和廉租住房：5幢33层住宅分布于地块的西侧 (临青洋路)；其余3幢高层住宅分布于地块的东侧（临戚区道路一）。配套商业服务分布于地块东侧临戚区道路一，由2#、4#、6#高层住宅的底部两层与相连的两层商业建筑组成，总面积为3396。公建设施建筑面积2134，具体为：居委会531，位于6号楼；公厕40；物业治理854，位于4号、7号楼；小区变4处共计684.14，地块西侧中部一个，地块东侧均布3个；燃气调压站25，

51、位于1号、3号楼之间。要紧经济技术指标如下：表4-1 要紧经济技术指标序号项目指标单位1规划用地36740m22居住户数1751户3居住人数5604人4户均人口3.2人/户5地上总建筑面积110220m26住宅建筑面积104690m27商业服务及公建建筑面积5530m28地下总建筑面积8840m29地下机动车库建筑面积5020m210地下非机动车库建筑面积3820m211容积率3.012建筑密度16.1%13绿地率30%14规划停车泊位数总计34215非机动车位地上188辆地下154辆3556辆辆4.3总平面方案依照XX市都市建设总体规划的要求、周边环境以及原小区现有布局情况，因地制宜灵活布置

52、各住宅。在进行绿化布局和道路工程布局时，注意与住宅区原有道路及绿化带的协调一致。一、总平面布置本项目由高层住宅、商业及配套公建组成，自南向北布置8幢高层住宅，其中沿公共绿化带一侧布置5幢33层住宅，沿地块东侧戚区道路一布置2幢24层、1幢25层住宅以及沿街商铺及公建（1-2层）。为满足现有西侧民房的日照要求，东西两侧住宅错路布置，且保证了足够的住宅间距。图4-1：东南方向俯视图以上住宅、公建等多种功能的布局，充分考虑都市的文脉、内部各功能间的关系，目的意在让都市形态更加美好，人们在那个地点更加愉悦，同时也充分发挥都市土地的价值。二、交通组织因为该项目用地面积不大，因此该项目在满足消防的基础上，

53、地面交通实现人车分流。1、车行交通动态交通：主次两个入口设置于地块东侧戚区道路一上，内部道路环通，主干道车道宽6米。机动车停车采纳地面停车的方式。停车按住宅不小于0.3辆/百平米，商业不小于50辆/万平方米配置，非机动车停车按住宅不小于3辆/百平方米，商业不小于750辆/万平方米配置。2、人行交通地块内部人行交通系统便捷。内部有环形的人行次流线，满足人们的需求。小区中央景观带为步行道路，宽4米。所有的住宅底层均设有独立的道路通向向人行交通的方向。三、景观设计1、总体布局用地周围由商业、道路和高层住宅围合成一个大空间，令人酣畅淋漓。中心庭园大气、富有韵味，设计以给人以视野开阔的感受。2、景观节点

54、小区各入口部分：营造欢迎住户回家的氛围。地块规划不仅仅制造庭园空间，更是让住户时时拥有开阔的景观感受。3、树木外周森林带：常绿阔叶树与落叶阔叶树混合种植。通过对树形及高度的操纵来强调种植密度。树阵：为体现季节感，选用叶色能够变化（红叶等）同时具有良好树形的落叶树，比如银杏等。4.4设计方案一、建筑1、设计思路依照公共租赁住房和廉租住房的建设要求，按照经济有用的思路进行本小区设计。为集约利用土地，本案设计为高层住宅。住宅设计简明适用，小区内部的绿化布置有序，道路流线简明。2、单体设计（1）住宅套内设计居寝分离、洁污分离。室内布置紧凑，走道短捷，以提高面积的使用率。（2）住宅单体设计适应现代生活方

55、式，并以经济有用为原则，同时考虑XX本地的居民适应和居住形态。（3）住宅单体均考虑共用卫生间采取分离式设计。结合立面设计预留空调机位。3、户型小区内住宅体现出合理性，为用户提供多种套型进行选择;套内功能分区合理，做到了功能分区明确使用，设备管线设计合理。1、平面户型构成因本小区要紧为公共租赁住房，因此户型以小户型为主。功能分区充分考虑住宅所需具有的空间特点，设计中以起居厅（一个真正需要全体家庭参与的空间）做为中心，分出几个尽端生活轴线，动静、洁污、内外居寝分区明确，室内布置紧凑，设计尽可能减少开向起居厅门厅的数量，走道短捷，提高面积的使用率和舒适程度，如此住宅也拥有富有时代感的户内流淌空间。住

56、宅平面户型共同遵循的设计标准：开敞明亮，通风采光条件优良，明厨，除小户外都采纳起居室、餐厅、双厅布局，南北通透起居室、南设主阳台，北设服务阳台，户型设计有效组织人流流线，节约面积，令方案更为合理，针对性更强，在满足舒适度的前提下严格操纵公共空间，提高得房率。本项目建设方案详见附件青龙路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程设计方案总平面图。小区内住宅体现出合理性，为用户提供多种套型进行选择;套内功能分区合理，做到了功能分区明确使用，设备管线设计合理。（2）住宅户型标准层平面（详见附件）（3）住宅户型配比如下：表4-2 户型面积配比表编号户型建筑面积(m2)户数（户）总建筑面积(m2)15号楼（

57、33F+P）A1型一室户49.8226413152.48B1型两室户64.921328569.44B2型二室户68.781329078.962号楼（24F+P）A1型一室户49.721427060.24B2型二室户67.82463119.723号楼（33F+P）A1型一室户49.991989898.02B2型二室户62.9664151.44号楼（24F+P）B2型二室户68.98463173.08C1型二室户75.95937063.356号楼（25F+P）B1型两室户61.93241486.32B2型二室户69.86483353.28C1型二室户75.93483644.647号楼（33F+P）

58、A1型一室户49.921246190.08B1型二室户63.82623956.84B2型二室户67.78624202.368号楼（33F+P）B1型二室户60.8219812042.36B2型二室户68.9664547.4合配套商业及公建在地块东侧临戚区道路一规划设置二层商业公共建筑，方便居民，配置了社区服务、市政公用等公建配套设施。通过高层住宅楼垂直向上的设计处理以及富有韵律感的布局关系，制造出于都市风貌相宜的都市景观。位于都市景观近景的沿街低层公建设施的立面形象也特不重要，通过设计形成XX市一道崭新的都市风景线。图4-2：沿街商业透视图表4-2 商业及公建设施配套

59、分布表配套设施名称方案设计分布位置备注商业服务3396沿戚区道路一设置350/千人, 5.604千人居委会531沿街设置90/千人,5.604千人公厕40沿街设置6/千人, 5.604千人物业治理8547#房内，4#房内按总建筑面积的7计，总建筑面积119060小区变4处.684小区内应供电局要求设置燃气调压站251#、3#房之间5、地下室本项目高层住宅楼设置地下室，用于非机动车与机动车的停放；商业建筑设置地下室，用作机动车停车、非机动车停车、用户变等。6、立面设计在住宅楼的平面设计、剖面设计以及色彩设计中，建筑物体量被按垂直方向进行了分节。受到太阳光线的照耀，产生阴影，这些光影随着时刻的移动

60、发生了丰富的表情变化。每个住户的平面设计不但考虑要为居民提供一个有良好采光和通风、环境舒适的居住空间，同时，还要考虑形成自己的立面特色。除了要将住宅所必须的各项功能作为设计要素合理地进行整合，幸免过度的装饰，同时还要兼顾投资的经济合理性。墙面采纳米黄色涂料，基座采纳深褐色涂料，结合空调室外机位的百叶处理，墙面形成被线条分节的效果。墙面采纳米黄色涂料，基座采纳深褐色涂料，结合空调室外机位的百叶处理，墙面形成被线条分节的效果。图4-3 住宅北立面透视图二、结构1、自然条件(1)工程所在地区差不多风压为Wo = O .4OkN / ; Wo =0.45 KN/m2（用于总高大于60米的建筑）,地面粗