北京房价变动原因与数据分析报告

1、北京近十年房价变动 数据分析小组组员：宁兴凯李柏 杨学义 王斌 刘文通 范文斌 祁瑞红 李燕飞 刘丽娟 13工程管理班北京房价变动原因与数据分析报告第1页课题背景 房子，是我们每一个人容身之所，是老百姓幸福生活保障。俗话说：“安家立业”只有有了安定居所，才能有更高追求。马斯洛需求层次也说明，衣食住行等基本生存需要 ，是人一切发展基础。 由此可见，房价高低与我们生活息息相关，与我们幸福感紧密相连。北京房价变动原因与数据分析报告第2页作为中国首都，国际化大城市，北京房价在过去十年间经历了巨大改变。在一片“涨”声里，北京房价好像一夜之间成为许多人噩梦。“买房”成为了许多人遥不可及梦。北京房价变动原因

2、与数据分析报告第3页步步惊心！北京房价变动原因与数据分析报告第4页让我们看看这十年间终究发生了什么？（以内城四区和朝阳区为例）430055000380029000求解释！北京房价变动原因与数据分析报告第5页终究是哪些原因 在左右北京房价呢？ 我们小组经过对以来北京房价数据分析，把北京房价走势划分为五个阶段。下面我们就对这五个阶段分别进行分析。北京房价变动原因与数据分析报告第6页第一阶段 平稳慢升期北京房价变动原因与数据分析报告第7页 北京房价在进入二十一世纪后，走过了一段平稳发展期，政策扶持、市场健康有序大环境下，房价不但没有上涨，反而连续有小幅下降。到年这几年间，北京房地产市场发展态势一片大

3、好，整个市场运行越来越规范与透明。 北京房价变动原因与数据分析报告第8页1.政府扶植，政策优待 这一阶段平稳发展不能不归功于政府一直不遗佘力进行各种调控，出台了很多促进房地产行业主动发展有利政策，如土地招拍挂制度实施、现房销售在线网签、 对存量房交易促进，如取消交易分成、央产房放量、取消审批等，政府大力勉励房地产建设，这一段时间政府对于房地产态度以“供”为主，房地产行业如同婴儿普通备受呵护。北京房价变动原因与数据分析报告第9页2.需求稳中有升伴随时间推移，老百姓逐步对房产有了更为深入了解，市场需求越来越大，供给量已经满足不了日益增加购房需求。政府出台了土地招牌挂制度，低价拿地历史一去不复返，招

4、牌挂形式推进了地价上涨。但在年之前，低价上涨还未转播影响到房价，在这一阶段，房价基本稳定，并未出现显著上涨。北京房价变动原因与数据分析报告第10页第二阶段 快速上升期北京房价变动原因与数据分析报告第11页在走过了房地产早期开发二十多年平稳期后，北京进入城市化发展最为迅猛时期，之后北京楼市价格，涨幅快到以日计算，让民众望而生畏。是一个转折期，房价由此一发不可收拾，发生了显著上升趋势，三年时间北京商品房价格由5053元/涨到14411元/，上涨幅度到达185%，20商品房均价较年上涨超出50%，已步入房产发展畸形期。北京房价变动原因与数据分析报告第12页从起，房价增速显著加紧扶摇而上三千尺，乘风破

5、浪创历史！北京房价变动原因与数据分析报告第13页1. 国际化城市备受青睐 三年间，背景关于城区观念范围得到了最大化延伸，北京经济、城市发展、国际影响力各方面也正是在这一时期取得了最快进步，从而真正确立了自己国际一线大城市地位，水涨船高，作为中华人民共和国伟大首都，北京受到了前所未有万千溺爱，奥运会所带来新一轮移居热潮成为北京别于其它地域显著楼市景观。北京房价变动原因与数据分析报告第14页2. 政府经验不足，调控不力 政府在这一时期工作非但没有能够有效地抑制住房价，反而直接促使房价以更迅猛态势上涨。紧锁供给致使地价深入上扬。同时各种税费也随之增加，土地出让金更是一路上涨。 、年国家两次调整房产交

6、易税，税收是调整市场有效杠杆，但当房地产市场成为稀缺市场时，它无疑会成为转嫁推高房价无形手。地价推高房价越调越高！北京房价变动原因与数据分析报告第15页3. 开发商炒作，囤地抬价 在开发商中，存在着较为普遍采取各种隐蔽伎俩违规销售、炒作、囤积房源、哄抬房价行为，这是造成房价上涨较快主要原因之一。大量土地囤积在开发商手中，他们有意拉长开发周期，造成上市新盘数量紧缩，房地产市场有限供给和巨大需求之间矛盾极难得以处理。囤积房源，反抗宏观调控北京房价变动原因与数据分析报告第16页4. 城市扩张推房价 城市化进程是北京房价增速催化剂。北京申奥成功，北京国际化城市地位得到了深入确立，全方位城市建设和改造使

7、这几年成为北京城市化进程最快几年，数据显示，到20底，北京市建城区面积已达1182.3平方公里，较年770平方公里大了足足400多平方公里。足可见得近几年北京城市扩张速度是何等之快。北京房价变动原因与数据分析报告第17页5. 人口猛增需求大 伴随北京城市化快速发展，人口数量开始猛增，北京外来人口约合300万，但仅过了三年，到年北京外来人口数量已超出450万，总人口数已迫近2000万，伴伴随城市人口急剧增多是大规模城市改造和居民拆迁，住房市场被动需求增加，新建住宅成本日益提升，成为房价上涨一大推手。北京房价变动原因与数据分析报告第18页第三阶段 短暂下滑期北京房价变动原因与数据分析报告第19页依

8、据中国房地产指数系统提供数据，11月底，北京市平均房价是每平方米15162元，而在12月底，每平方米价格降为12180元，月环比降幅为19.67%，其中北京东城、西城、崇文、宣武四个内城区由每平方米23467元，下降为18401元，跌幅高达21.59%，而朝阳、丰台、石景山、海淀四个外城区，由每平方米15829元，降为14715元，降幅为7.04%。北京房价变动原因与数据分析报告第20页1.政府打出“组合拳” 为了抑制北京房价过快上涨，国家在07，打出了一系列调控房价组合拳。 2月2日,北京市建委等部门联合下发关于规范境外机构和境外个人购置商品房通知，对境外个人以及机构在北京购置商品房做出一系

9、列明确要求。这在很大程度上,抑制海外资金开始频繁收购国内大型商业地产,推高房价行为。限制外资涌入炒高房价北京房价变动原因与数据分析报告第21页 另外，国务院还出台了关于加强商业性房地产信贷管理通知。通知要求，对已利用贷款购置住房、又申请购置第二套（含）以上住房，贷款首付款百分比不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率1.1倍，而且首付百分比和利率水平应随套数增加而大幅度提升。北京房价变动原因与数据分析报告第22页2. “奥运热”退潮 奥运结束在一定程度上也是房价下跌导火索。在奥运经济刺激下房价上涨基础已经消除掉，北京经济发展和城市扩张速度也会减缓，在相当长时间内要消化申奥成功之后很多

10、年固定资产投入和所以引发房价暴涨，所以房价短暂下滑。北京房价变动原因与数据分析报告第23页3. 消费者观望，成交量下滑 在这一阶段，消费者热情也显得大不如前。伴伴随全球金融危机大背景，全球经济不看好情况下，再加上在一系列调控政策出台后，越来越多消费者感到房地产市场前景扑朔迷离，持观望态度。这直接造成北京商品房成交量大幅缩水。从年2月销售数据来看，同比2月，期房日均成交量下跌了128套，降幅达542。众多开放商纷纷打出优惠，降价牌，吸引消费者。北京房价变动原因与数据分析报告第24页4.保障性住房大力开发 与此同时，保障性住房大力开发建设也对北京市房价造成了一定冲击。出台相关政策要求，在住房用地供

11、给中，各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于70%，将筹集保障性住房20万套以上，完工保障性住房10万套，而且优先重点保障廉租房家庭；大力发展公租房，今筹集公租房房源6万套以上。这也抑制了商品房价格疯长，从而为稳定房价起到了一定作用。北京房价变动原因与数据分析报告第25页第四阶段 失控飙升期北京房价变动原因与数据分析报告第26页“没想到”、“太疯狂”，谈及北京楼市，多数业内人士发出了这么感叹。从年初低迷，到年中回暖，再到年末疯狂，戏剧性改变令人始料不及。北京房价变动原因与数据分析报告第27页1.金融危机阴霾笼罩 ，金融危机阴霾还远未散去，在经济三大支柱：投资，出口，内需中，投资与出口都

12、遭遇低潮。大部分投资者因为经济不明朗而持币观望，致使投资锐减；面对经济危机，各国都在降低进口，采取贸易保护，致使我们出口锐减；为保GDP增加目标，唯一方法就是促进内需，我们用举国体制进行宏观调控，扩大内需。北京房价变动原因与数据分析报告第28页2. “炒房一族”投资炽热 对于消费者而言，防止货币贬值和确保收益，固定资产投资之一房产投资就成了一个不可多得主要渠道之一。从久远来看，投资房地产风险要低于投资股票风险。越来越多有钱人把买房作为自己一项长久稳健投资。年期房成交量涨幅到达112.4%，据统计，1至11月北京成交商品住宅11套，期房成交量涨幅靠近水平。北京房价变动原因与数据分析报告第29页楼

13、市火爆场面！北京房价变动原因与数据分析报告第30页3. 开发商捂盘抬价，一房难求 与投资者狂热需求不相吻合是，北京新房供给量仅为7.6万套，为以来最低点。1至11月，北京商品住宅累计新增76183套，同比下降15.6%。与此同时，还有许多开发商捂盘抬价，囤地抬价，更是使得房地产市场供求不平衡，加剧了房价过快增加。 如此供需矛盾，怎能不使房价失控疯长？北京房价变动原因与数据分析报告第31页第五阶段 至今调控博弈期北京房价变动原因与数据分析报告第32页是我国房地产调控之年。4月17日，国务院公布了国务院关于果断遏制部分城市房价过快上涨通知，相继北京市政府出台了北京市人民政府落实落实国务院关于果断遏

14、制部分城市房价过快上涨文件通知。再出重拳遏制房价增加，拉开“史上最严调控”序幕。重拳出击北京房价变动原因与数据分析报告第33页1. 保障房 商品房并驾齐驱 逐步形成符合首都实际保障性住房体系和商品住房体系。加紧实施保障性安居工程，“十二五”期间全市计划建设、收购各类保障性住房100万套，比“十一五”翻一番，全方面实现住有所居目标 。同时大力发展公共租赁住房。在加大政府投入同时，年底前实现配租入住1万户以上。北京房价变动原因与数据分析报告第34页2. 限购令“重磅炸弹”强硬干脆 同时，限购令也强有力限制了房价上涨。要求对已拥有2套及以上住房本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房非本市户籍居民家庭、

15、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证实非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 这使得一大批北京潜在买房者失去了购房权利，有效遏制了炒房等行为，对稳定房价产生了主动影响。伤不起！北京房价变动原因与数据分析报告第35页人人都想有套房，为房辛劳为房忙，薪金贬值囊中涩，房价攀高节节扬；也曾誓做租房客，不助房商做盗强，多年女友离我去，没房谁做你新娘！人间广厦千万所，何处容我把身藏！节衣缩食攒首付，借遍亲友与同学，总算看到东方亮，却告房政有新章。量力而行精打算，勉强买套小平方，新房到手喜一瞬，做上房奴苦漫长。工资月月无所剩，利率频调总受伤，戒烟戒酒减消费，加班加点为还偿。现任女友看房嫁，只能分享不分当，为房累，致心茫，苦难奈，欲崩狂。北京房价变动原因与数据分析报告第36页总结 由以上分析能够看出北京房价改变是极其复杂，房价是各种原因综合作用结果。 当前，因为我们经济学知识还不够充实，在研究过程中，我们主要以阅读资料，整理资料为主，从他人研究结果中汲取营养，并联络所学知识加以了解。相信在未来，伴随我们专业知识逐步丰富，我们会有更深刻了解，并提出自己分析观点。北京房价变动原因与数据分析