股权方式买卖房地产真的节税

1、股权方式买卖房地产真的节税吗买卖房产税收筹划为股权转让，几乎到了众 所周知的地步，能节税能少交税 大家都 讲滥了。然而，这个税收筹划的真的那么兼大欢喜吗？ 真的有那么强大神奇节税效果吗？ 今天，用数据说话。看看买卖房地产和股权交易交哪些税 假设是发生在广州的两家公司之间。【方案一】买卖房地产A、出售房地产的公司，交 6种税序号税种计税依据税率1企业所得税收入一成本25%2增值税（简易征收）收入5%增值税（一般征收）增值额11%3城市维护建设 税增值税税额7%4教育附加增值税税额3%+2%5土地增值税增值额30%、40%、40%、50%6印花税转让价（收 入）万分之五注：2016年5月1日起，流

2、转税不征营业 税而征增值税B、购入房地产的公司，交 2种税序号税种计税依据税率1契税转让价（购入 价）3%2印花税转让价万分之五【方案二】转让股权A、转让方，交2种税序号税种计税依据税率1企业所得税（法人股东）收入一成本25%个人所得税（个人股东）20%2印花税转让价（收 入）万分之五B、受让方，交1种税序号税种计税依据税率1印花税转让价万分之五转让股权确实比直接买卖房地产方式少交税！故事情节我们先设计好人物故事情节，然后再直击真 相。土豪公司是张土豪、张土豪的太太投资1亿 元设立的，张土豪持股99%，张太持股1%， 土豪公司用这1亿元买了一块地，啥也没干， 现在这块地已经值10个亿。李大款李

3、太投 资10亿成立的大款公司，看中了土豪公司 的这块地土，大款公司和土豪公司谈判买地。 张土豪知道直接卖地要交很多税，就提出土 地买卖要筹划为股权买卖，将土豪公司卖给 李大款。为规避100%股权转让视同转让土 地交土地增值税的国税函2000687号，先转 张土豪的99%股权给李大款，过一段时间再 转张太的1%股权给李太，全部股权转让价 格一起谈，就是地块的市价 10亿。李大款该不该同意呢？请看TOP税务律师的分析：大款公司直接花10亿向土豪公司买地A、先看看张土豪土豪公司交税6.3891亿（张土豪的），真 的好肉痛！序 号税种计税依据税率税额1企业所得 税348,121,62225%87,03

4、0,4052增值税（一般征 收）810,810,81111%89,189,1893城市维护 建设税89,189,1897%6,243,2434教育附加89,189,1895%4,459,4595土地增值 税810,810,81160%35%451,486,4866印花税1,000,000,0000.0005500,000合计638,908,784注：不含税价一含税价：111张土豪从公司拿回钱享福了，再交税0.5222亿。序号税种计税依据税率税额1个人所得税261,091,21620%52,218,243B、再看看李大款 大款公司交税0.305亿（公司是李大款的）序 号税种计税依据税率税额1契税

5、1,000,000,0003%30,000,0002印花税1,000,000,0000. 0 005500,000合计30,500,000假如N年后，土地涨到15亿了，大款公司 转让出去。大款公司交税2.6073亿。序 号税种计税依据税率税额1企业所得 税278,369,36925%69,592,3422增值税（一般征 收）450,450,45011%49,549,5503城市维护 建设税49,549,5507%3,468,4684教育附加49,549,5505%2,477,4775土地增值 税450,450,45030%0%135,135,1356印花税1,500,000,0000.0005

6、500,000合计260,722,973李大款回收投资装入自己腰包， 交税0.4633 亿。序号税种计税依据税率税额208,777,0241,755,41个人所得税720%05结论【直接交易房地产】：张土豪为国家光荣纳税6.9113亿(6.3891+ 0.5222 )，好样的，表扬！自己赚了 2.0887 亿(10 1 6.9113 )，投资净收益率为 208.87% , 2 倍多。李大款为国家光荣纳税 3.3298亿(0.305 + 2.6072 + 0.4176 ),自己赚了 1.6702 亿(15 10 3.3298 )，投资净收益率为 16.7%。如果以交易股权形式李大款花10亿购买土

7、豪公司股权A、先看张土豪张土豪交税1.805亿，和不筹划相比少了 5.1063亿，幸福满满的！人生赢家！序号税种计税依据税率税额1个人所得税900,000,00020%180,000,0002印花税1,000,000,0000.0005500,000合计180,500,000B、再看李大款李大款交税50万，嘻嘻！利人又利己，张 土豪筹划的不错不错！序号税种计税依据税率税额1印花税1,000,000,0000.0005500,000但TOP律师要告诉李大款，他以后就要悲 催了，他现在是为张土豪接盘，是一位妥妥 的接盘侠。我们接着看下去。N年后，假如土地涨了 5亿，市价15亿了， 李大款也想收回投

8、资回家过幸福生活了。但是此刻，李大款一定是内心狂乱、 欲哭无泪。N年后土豪公司交税10.0811亿。序 号税种计税依据税率税额1企业所得 税521,855,85625%130,463,9642增值税（一般征 收）1,261,261,26111%138,738,7393城市维护 建设税138,738,7397%9,711,7124教育附加138,738,7395%6,936,9375土地增值 税1,261,261,26160%35%721,756,7576印花税1,500,000,0000.0005500,000合计1,008,108,108大家看清楚哟，土豪公司现在可是李大款的, 土豪公司交，

9、那还不就是李大款交。李大款收回投资放到自己的荷包，再交税0.7829 亿序号税种计税依据税率税额1个人所得税391,391,89220%78,278,378结论【以股权方式交易房地产】：张土豪为国家光荣纳税 1.805亿，自己赚了7.195亿(10 1 1.805 )，投资净收益率 为719.5% , 7倍多。李大款为国家光荣纳税10.8689亿(0.005+ 10.0811 + 0.7829 )，自己赚了负的、不 是正的 6.8689 亿(15 1 10.8689 10), 天呀！李大款亏了 6.8689亿。李大款为什么会亏？TOP税务律师告诉大家，原因就是：张土豪 节约的税负转移到了李大款

10、身上，而且由于增值额增加效应更是放大了转移的企业所 得税、增值税、土地增值税。股权转让和土地转让相比，股权转让不征流 转税，同时由于土地使用权没有发生权属转 移仍然土豪公司名下，因此也不征土地增值税，因此，以股权转让方式转让土地，张土 豪们确实是可以节约流转税、土地增值税的。 但是，股权交易中土豪公司是标的，本身无 取得收入不交税，故土豪公司名下土地的取 得成本仍然还是账面上的原始取得成本，比如本案，李大款的10亿是给了张土豪，和 土豪公司没有半毛钱关系，土豪公司的土地 成本还是1亿而不是10亿。N年后土豪公 司（已经是李大款的了）出售土地， 企业所 得税、增值税、土地增值税的扣除成本仍然 是

11、1亿，而不是 10彳乙。可见，股权转让时的不征，实质上是递延到 将来房地产转让时再一并征收。由于土豪公 司属于李大款的了，因此递延的税款实际上 是李大款承担，李大款为张土豪接盘。这里提一提，营改增之前，土地交易的流转 税是营业税，改变为股权交易确实可以节约 营业税，且营业税没有递延的后遗问题，但 营改增后，土地交易的流转税是增值税了， 如上说明的原因，增值税就有递延的后遗问 题，到将来出售土地时一并缴纳，递延的税 款实际上又是由李大款承担了。税务真相以股权交易形式实现土地买卖的税务筹划1、税款递延税款并没有减少，股权交易当时节约的增值 税（还有依附于增值税的城维税、教育附加）、 土地增值税都递

12、延到今后出售土地时一并 缴纳；2、递延的税款增加土地增值税实行 30%、40%、50%、60%四 级税率，由于后期的增值比例一定不会小于 前期的增值比例，因此递延的土地增值税税 额可能相等也可能是增加。 增值的增加效应， 也会加大递延的增值税税额。3、纳税主体转移税款从原股东转嫁给新股东，或者说原股东 节省的税款将来由新股东承担。1、如果后一手的李大款同意张土豪的税收 筹划。TOP税务律师只得说，李大款钱多人 傻，张土豪太喜欢你了！2、如果张土豪提出不要 10亿，只要8亿, 掰一下手指头都知道了，李大款要是同意， 还是钱多人傻，张土豪还是太喜欢你了！3、如果张土豪目的是为了节约资金占用成 本（税款递延相当于免息贷款），张土豪答 应承担全部的递延的税款，建议李大款还是 得想想，N年后张土豪能否兑现承诺，