XXX房地产开发全程各阶段入账票据处理技巧与风险控制

1、房地产开发发全程各阶阶段入账票票据处理技技巧与风险险控制一、当前税税收征管环环境与财务务人员面临临的风险1、税收增增长如“脱缰野马马一日千里里”2、税务稽稽查正逐渐渐从“执法督查查”转为“以抓收入入为主”，自查+重点稽查查，纳税评评估3、以票控控税，查假假票白热化化，发票是税税务稽查的的突破口，也也是企业税税收管理的的重点和难难点2013年年全国税务务稽查工作作要点：查账、查查案、查税税必查票2013年年的稽查重重点行业，分分别是：指指导性检查查项目：房地产、建筑安装装业；资本本交易项目目；高收入者者个人所得得税4、要成为为一个税务务认可的财财务工作者者（1）千万万不要卖弄弄你的财务务会计知识

2、识、税务知知识，不要要表白没问问题（2）尽量量让他们找找出你的小小错误，比比如发票不不正规等等等（3）尽量量拖延时间间，承认错错误（4）装傻傻充愣，推推三阻四（5）别忘忘了倒开水水让人家喝喝（6）稽查查是有任务务的，配合合稽查人员员完成任务务5、财务工工作者本身身：（1）学会会用税收的的思维方式式解决经营营问题；账表做到到“不管你信信不信，反反正审计/稽查当时时信”（2）税收收政策的运运用要在行行政机关容容忍的范围围内；（3）理论论与实际有有差异，税收政策策的运用注注意合法与与合理的结结合，角度度不同，结论不同同；（4）知道道处理程序序比明白实实体规定更更重要，程序是解解决实体问问题最有效效武

3、器；（5）掌握握“法无授权权即禁止”，是规避执执法风险的的保障，也也是应对稽稽查的关键键（6）具体体经办人员员决定成败败，不是财务务太无能，而而是税法太太狡猾（7）涉税税问题不是是可以随意意咨询的财务拨打打123666引发的的补税（8）不符符合法律规规定的税收收筹划，无无论是地方方政府怎样样支持支持持，地方官官员如何保保证，都不不能阻止税税务机关的的查处。6、总结：（1）发票票，你心中中永远的痛痛，忠告：与与假票彻底底分手吧（2）股权权交易，你你的达摩克克利斯之剑剑（3）利润润大户，hhold住住查与不查、税款都在在那里，不不增不减；来与不来来，财务都都在那里，不不卑不亢；严稽查，你你永远都不

4、不知道下一一个倒霉的的会是谁！7、刑法法修正案（七七）2001条：纳纳税人采取取欺骗、隐隐瞒手段进进行虚假纳纳税申报或或者不申报报，逃避缴缴纳税款数数额较大并并且占应纳纳税额100%以上的的，处三年年以下有期期徒刑；有第一款行行为，经税税务机关依依法下达追追缴通知后后，补缴应应纳税款，缴缴纳滞纳金金，已受行行政处罚的的，不予追追究刑事责责任；五年年内受罚或或二次以上上行政处罚罚的除外 8、税收收征收管理理法六十三条条：纳税人伪伪造、变造造、隐匿、擅自销毁毁账簿、记记账凭证，或或者在账簿簿上多列支支出或者不不列、少列列收入，或或者经税务务机关通知知申报而拒拒不申报或或者进行虚虚假的纳税税申报，不

5、不缴或者少少缴应纳税税款的，是是偷税。9、刑法法修正案（八八）第2205条：虚开本法法第2055条规定以以外的其他他发票，情情节严重的的，处二年年以下有期期徒刑、拘拘役或者管管制，并处处罚金；情情节特别严严重的，处处二年以上上七年以下下有期徒刑刑，并处罚罚金；单位犯前前款罪的，对对单位判处处罚金，并并对其直接接负责的主主管人员和和其他直接接责任人员员，依照前前款的规定定处罚。财务人员的的涉税风险险1：虚开发票票、非法出出售增值税税专用发票票罪、非法法购买增值值税专用发发票、购买买伪造的增增值税专用用发票罪、非法出售售发票罪的的，对单位位判处罚金金，并对直直接负责的的主管人员员和其他直直接责任人

6、人员（如“财务人员员”），依照照各该条的的规定处罚罚。起诉标准：最高人人民检察院院公安部关关于公安机机关管辖的的刑事案件件立案追诉诉标准的规规定（二）第六十十八条规定定“非法出售售发票案（刑法第2009条第四四款）非法出售售普通发票票100份以以上或者票票面额累计计在40万元以以上的，应应予立案追追诉。”财务人员的的涉税风险险2：若单位犯犯了上述几几项罪，则则判刑的是是单位法定定代表人、财务人员员。另外，全国人民民代表大会会常务委员员会关于惩惩治偷税、抗税犯罪罪的补充规规定第三三条规定，企企事业单位位犯偷税罪罪的，对单单位判处罚罚金，并对对其直接负负责的主管管人员和其其他直接责责任人员，处处三

7、年以下下有期徒刑刑或者拘役役。二、合法有有效扣除凭凭证的种类类1、财政收收据（非税税收入收据据、捐赠收收据、财政政监制；不不含资金往往来结算收收据）2、税务监监制发票3、自制原原始凭证4、合同+收据+判决书/调解书/公证书收据是否可可以税前列列支？可以以税前扣除除的收据同同时符合以以下条件（1）费用用合法真实实，要有交易易或提供劳劳务的合同同；（2）与生产产经营有关关；（3）符合有有关扣除标标准（4）费用用本身不具具“经营活动动”特征（收收款方既不不交增值税税，也不交交营业税，如如赔偿款），符合不需要开发票的条件不需要开发发票的情形形：给予农农民的青苗苗补偿费； 工伤事故故赔偿金； 职工解解聘

8、经济补补偿金； 给予个人人的拆迁补补偿金； 股股权收购和和资本收购购支出； 经济合合同违约支支出营业税细细则第119条：条条例第六条条所称符合合国务院税税务主管部部门有关规规定的凭证证（合法有有效凭证），是是指： 支付给给境内单位位或者个人人的款项，且且该单位或或者个人发发生的行为为属于营业业税或者增增值税征收收范围的，以以该单位或或者个人开开具的发票票为合法有有效凭证； 支付的的行政事业业性收费或或者政府性性基金，以以开具的财财政票据为为合法有效效凭证； 支付给给境外单位位或者个人人的款项，以以该单位或或者个人的的签收单据据为合法有有效凭证，税税务机关对对签收单据据有疑义的的，可以要要求其提

9、供供境外公证证机构的确确认证明； 国家税税务总局规规定的其他他合法有效效凭证。三、跨期取取得发票的的税务处理理与会计处处理1、跨年度度发放工资资（工资薪薪金扣除的的原则收付实现现制，实际际支付）国税函220093号实实施条例第三十四四条所称的的“合理工工资薪金”，是指企企业按照股股东大会、董事会、薪酬委员员会或相关关管理机构构制订的工工资薪金制制度规定，实际发放放给员工的的工资薪金金。税务机机关在对工工资薪金进进行合理性性确认时，可可按以下原原则掌握：（一）企业业制订了较较为规范的的员工工资资薪金制度度；（二）企业业所制订的的工资薪金金制度符合合行业及地地区水平；（三）企业业在一定时时期所发放

10、放的工资薪薪金是相对对固定的，工工资薪金的的调整是有有序进行的的；（四）企业业对实际发发放的工资资薪金，已已依法履行行了代扣代代缴个人所所得税义务务。（五）有关关工资薪金金的安排，不不以减少或或逃避税款款为目的实施条例例第三十十四条企企业发生的的合理的工工资薪金支支出，准予予扣除。前款所所称工资薪薪金，是指指企业每一一纳税年度度支付给在本本企业任职职或者受雇雇的员工的的所有现金金形式或者者非现金形形式的劳动动报酬，包包括基本工工资、奖金金、津贴、补贴、年年终加薪、加班工资资，以及与与员工任职职或者受雇雇有关的其其他支出2、已付款款但跨期取取得发票的的费用 某公司在22010年年9月发生一一笔代

11、理费支出出，20111年取得得发票，该该费用是否否允许扣除除？ 3、无发票票、无付款款的预提费费用（后付付的利息、租金） 总局20112年155号公告：企业依据据财务会计计制度规定定，并实际际在财务会会计处理上上已确认的的支出，凡凡没有超过过企业所所得税法和有关税税收法规规规定的税前前扣除范围围和标准的的，可按企企业实际会会计处理确确认的支出出，在企业业所得税前前扣除，计计算其应纳纳税所得额额。4、跨期成成本之存货货 5、跨期成成本之固定定资产 6、以前年年度应扣未未扣费用，应应如何处理理？总局公告22012年年第15号号： 根据据税收征征收管理法法的有关关规定，对对企业发现现以前年度度实际发

12、生生的、按照照税收规定定应在企业业所得税前前扣除而未未扣除或者者少扣除的的支出，企企业做出专专项申报及及说明后，准准予追补至至该项目发发生年度计计算扣除，但但追补确认认期限不得得超过5年年。企业由于上上述原因多多缴的企业业所得税税税款，可以以在追补确确认年度企企业所得税税应纳税款款中抵扣，不不足抵扣的的，可以向向以后年度度递延抵扣扣或申请退退税。亏损企业追追补确认以以前年度未未在企业所所得税前扣扣除的支出出，或盈利利企业经过过追补确认认后出现亏亏损的，应应首先调整整该项支出出所属年度度的亏损额额，然后再再按照弥补补亏损的原原则计算以以后年度多多缴的企业业所得税款款，并按前前款规定处处理。总局2

13、0111年第334号第六六条规定，汇汇缴期前取取得发票才才能税前扣扣除（企业当年年度实际发发生的相关关成本、费费用，由于于各种原因因未能及时时取得该成成本、费用用的有效凭凭证，企业业在预缴季季度所得税税时，可暂暂按账面发发生金额进进行核算；但在汇算算清缴时，应应补充提供供该成本、费用的有有效凭证），而总局局20122年第155号第七条条规定，企企业发生应应扣未扣的的支出，可可以在5年年内追补扣扣除。即115号第七七条是否否否定了344号第六条条？没有，是让让追溯在所属属年度扣除除，然后该该退就退税税，或者抵抵当年的应应交所得税税7、汇算清清缴结束后后，取得以以前年度开开具的发票票如何处理理？本

14、年支支付所属期期为以前年年度的费用用，如何处处理？四、财务人人员如何规规避风险，发发票的审核核要点1、票据种种类是否合合规（视收收款方应交交何种税而而定） 普通通发票代码码第一位，根根据收款方方经营主业业来判断2、票据来来源是否合合法（发票票来源地与与开票单位位所在地相相符）普通通发票代码码第2-55位3、发票有有效期：发发票所属年年份，普通通发票第66-7位。4、票据与与经济合同同经济业务务是否相符符（交易双双方名称、劳务/货货物）5、票据形形式是否合合规（抬头头、印章）汇总开具发票必须附清单6、付款方方向与支付付方式7、真伪检检查五、权责发发生制的运运用与以票票控税之争争，“实际发生生”如

15、何界定定1、实际发发生与实际际支付实际发生就就是一项经经济业务的的义务和权权益现在发发生了；实实际支付就就是现在兑兑现了一项项经济业务务的义务和和权益。显显然实际发发生中的经经济业务的的义务和权权益时点就就是现在，而而实际支付付中的经济济业务的义义务和权益益时点则可可能是过去去、现在和和将来。从从时点和对对价上来看看：实际发发生实际际支付。收入和费用用的确定不不能以是否否收付款项项作为标准准，要遵循循权责发生生制原则，除非有明确规定（如工资薪金支出），所以款项支付行为不是扣除项目的实际发生标志。但是企业支支付的款项项并不能与与经济业务务形成对价价关系，而而且支付的的款项金额额无法确定定为扣除项

16、项目支出的的金额，所所以款项支支付行为不不一定就是是表示扣除除项目的实实际发生。实际发生的的税金是企企业为取得得经营收入入实际发生生的必要的的、正常的的支出，与与企业发生生的成本、费用性质质相同，是是企业取得得经营收入入实际发生生的经济负负担，符合合税前扣除除的基本原原则。因此此，将税金金和成本、费用并列列为支出，支付义务务发生即为为实际发生生，也就意味味着扣除项项目支出发发生，无论论款项是否否支付，还还是付款凭凭据是否取取得，纳税税人最终都都要负担此此项费用，把把支付义务务发生时间间作为扣除除项目实际际发生时间间符合权责责发生制原原则。2、实际发发生与取得得发票收到发票只只是取得了了支付款项

17、项的凭证的的行为，并并不能说明明扣除项目目什么时间间发生的。若将收到到发票作为为扣除项目目的实际发发生，最终终就是税前前扣除遵循循收付实现现制，所以以收到发票票也不能作作为扣除项项目真实发发生的标志志。况且发票票也不是费费用真实发发生的唯一一凭据，如如农民拆迁迁补偿等，但但需提供适适当凭据，否否则如果成成本确已发生，税税务机关可可以核定开具或收到到发票不仅仅仅是表示示取得了收收付款项凭凭证的行为为，同样也也表现双方方对该经济济业务的义义务和权益益互相确认认行为。即即使是违规规提前开具具发票没有有款项支付付行为，也也属于承担担约定义务务，具有不不可撤消的的性质，也就是说说双方确定定的发生时时间和

18、支出出金额。3、实际发发生与权利利义务发生生支付义务发发生也就意意味着扣除除项目支出出发生，无无论款项是是否支付，还还是付款凭凭据是否取取得，纳税税人最终都都要负担此此项费用，把把支付义务务发生时间间作为扣除除项目实际际发生时间间符合权责责发生制原原则。至于于这种支付付义务的金金额是否能能够确定、是否有支支付凭据这这只是税前前能否扣除除的条件，并并不能否认认纳税人对对支付义务务的负担。当然支付付金额不能能确定、没没有合法凭凭据即使扣扣除项目实实际发生也也不能在税税前扣除。税法和会会计准则对销售（交交易行为）的的规定差异异在于“相相关的经济济利益很可可能流入企企业”；都都强调“企企业已将商商品所

19、有权权上的主要要风险和报报酬转移给给购货方；收入的金金额能够可可靠地计量量；已发生生或将发生生的销售方方的成本能能够可靠地地核算”。在这里税税法排除了了“可能”性却强调调“可靠”性，观注注点在“所所有权转移移”和“义义务承担”上。通过上述分分析，判断断“实际发发生”实用用简易的方方法：应当当采用货物物商品（服服务）名义义交付与支支付义务发发生双重标标准来认定定，即只有同时时符合这两两个条件才才可认定为为“实际发发生”。六、入账票票据管理1、自查发发现假发票票如何补救救，纳税检检查发现假假发票如何何定性处罚罚？2010年年度开发项项目未完工工，税务检检查发现有有10000万假发票票计入开发发成本

20、，应应该如何定定性处罚？如果是费费用发票呢呢？2、当年票票据的入账账时效与不合规票票据的补救救3、跨年度度发票的税税务处理土增税清算算后转让房房产，扣除除项目按清清算时单位位建筑面积积成本乘以以销售或转转让面积计计算（严重重侵犯房地地产企业利利益，清算算之后发生生的成本，清清算时已发发生但尚未未取得，清清算之后取取得合法票票据将无法法扣除）4、发票遗遗失如何处处理5、如何避避免取得虚虚开、代开开的发票6、稽查查查处假票应应如何定性性处罚，企企业如何应应对七、违约金金专题1、房产企企业支付的的违约金支付给业主主支付给供应应商或建筑筑商2、房产企企业收取的的违约金向供应商或或建筑商收收取向业主收取

21、取八、征地过过程票据（拆拆迁补偿）（一）土地地闲置费的的扣除企业所得税税国税发发20009311号第277条，土地地征用及拆拆迁补偿费费土地增值税税国税函函201102220号，不不得扣除（二）拆迁迁还建发票票如何开具具2009年年1月，A房产公司司参与旧城城改造，以以评估价值值为基准，拆拆迁补偿协协议约定，被被拆迁人可可选择货币币补偿，也也可选择按按面积置换换新建房屋屋（协议价价48000/平方）。20100年6月开发项项目完工，现现房销售价价格为60000/平平方，税务务机关提出出安置部分分应按60000/平平方计税，你你认为是否否正确？房地产企业业拆迁实物物补偿如何何缴税一、营业税税 1

22、、纳税义义务发生时时间房地产开发发企业在办办理拆迁补补偿房产时时，营业税税的纳税义义务发生时时间目前没没有明确规规定，一般般认为拆迁迁补偿的营营业税纳税税义务发生生时间应该该为补偿房房产竣工并并与被拆迁迁户办理交交接手续时时。2、计税依依据 国税函函发199955549号规规定，对外外商投资企企业从事城城市住宅小小区建设，应应当按照营业税暂暂行条例的有关规规定，就其其取得的营营业额计征征营业税；对偿还面面积与拆迁迁建筑面积积相等的部部分，由当当地税务机机关按同类类住宅房屋屋的成本价价核定计征征营业税。这里的成本本价如何确确定？有的的地方认为为，考虑到到被拆迁房房产原占有有土地，开开发商不需需对

23、该土地地支付成本本，补偿房房产的成本本价不应再再计算土地地成本；有有的地方则则认为应包包括土地成成本。回迁迁房的成本本和正常销销售的商品品房一样，应应分为土地地成本和建建筑成本两两个方面，只只不过这里里土地成本本是以房换换地换回来来的，成本本价应该包包括土地成成本。从筹划角度度，建议把把回迁房单单独核算，别别对外出售售，这样无无法取得同同类房屋销销售价，回回迁房成本本价就无法法从市场获获得，只能能从建筑成成本、前期期工程费等等方面考虑虑土地成本本，降低土土地成本，才才是降低营营业税、土土地增值税税的路子。某些县的的征管水平平达不到如如此高度，按按照建筑成成本交也有有可能。 3、开具销销售不动产

24、产发票问题题 无论怎么开开发票，都都不影响偿偿还面积与与拆迁建筑筑面积相等等的部分按按成本价核核定计征营营业税。二、土地增增值税 国税函22010220号号规定，房房地产企业业用建造的的本项目房房地产安置置回迁户的的，安置用用房视同销销售处理，按按国税发200661877号第三条条第（一）款款规定确认认收入，同同时将此确确认为房地地产开发项项目的拆迁迁补偿费。“三、非非直接销售售和自用房房地产的收收入确定（一）房地地产开发企企业将开发发产品用于于职工福利利、奖励、对外投资资、分配给给股东或投投资人、抵抵偿债务、换取其他他单位和个个人的非货货币性资产产等，发生生所有权转转移时应视视同销售房房地产

25、, 其收入按按下列方法法和顺序确确认：1.按本企企业在同一一地区、同同一年度销销售的同类类房地产的的平均价格格确定；2.由主管管税务机关关参照当地地当年、同同类房地产产的市场价价格或评估估价值确定定。”与企业所得得税不同的的是，在与与被拆迁户户办理交接接手续时，不不需要立即即进行土地地增值税清清算，只需需要预征。 三、企业所所得税 企业业所得税法法实施条例例第六十十六条第三三款规定，通通过捐赠、投资、非非货币性资资产交换、债务重组组等方式取取得的无形形资产，以以该资产的的公允价值值和支付的的相关税费费为计税基基础。国税税发20009331号第七七条规定，企企业将开发发产品用于于捐赠、赞赞助、职

26、工工福利、奖奖励、对外外投资、分分配给股东东或投资人人、抵偿债债务、换取取其他企事事业单位和和个人的非非货币性资资产等行为为，应视同同销售，于于开发产品品所有权或或使用权转转移，或于于实际取得得利益权利利时确认收收入（或利利润）的实实现。 注意意，不能按按预计毛利利率计算缴缴税，而是是要确认视视同销售所所得计算缴缴款。四、以上三三种税计税税依据比较较1、营业税税是模糊的的，“按同同类住宅房房屋的成本本价核定计计征营业税税”。2、土地增增值税较清清晰“1.按本企业业在同一地地区、同一一年度销售售的同类房房地产的平平均价格确确定； 22.由主管管税务机关关参照当地地当年、同同类房地产产的市场价价格

27、或评估估价值确定定。”3、企业所所得税更清清晰“（一一）按本企企业近期或或本年度最最近月份同同类开发产产品市场销销售价格确确定。 （二）由由主管税务务机关参照照当地同类类开发产品品市场公允允价值确定定。 （三）按按开发产品品的成本利利润率确定定。开发产产品的成本本利润率不不得低于115%，具具体比例由由主管税务务机关确定定”五、以上三三种税纳税税时间比较较1、营业税税：没规定定。2、土地增增值税：发发生所有权权转移时。3、企业所所得税：“于开发产产品所有权权或使用权权转移，或或于实际取取得利益权权利时确认认收入（或或利润）的的实现”连连续几个或或者，你看看着如何或或者吧。六、契税拆迁补偿要要缴

28、纳契税税。依据：财税（22004）1134号 出让国国有土地使使用权的，其其契税计税税价格为承承受人为取取得该土地地使用权而而支付的全全部经济利利益。 (一)以协协议方式出出让的，其其契税计税税价格为成成交价格。成交价格格包括土地地出让金、土地补偿偿费、安置置补助费、地上附着着物和青苗苗补偿费、拆迁补偿偿费、市政政建设配套套费等承受受者应支付付的货币、实物、无无形资产及及其他经济济利益。 (二)以竞竞价方式出出让的，其其契税计税税价格，一一般应确定定为竞价的的成交价格格，土地出出让金、市市政建设配配套费以及及各种补偿偿费用应包包括在内。七、扣除凭凭据1、委托拆拆迁公司的的，要有拆拆迁合同，拆拆

29、迁公司开开具的建筑筑业发票。2、居民部部分要有：合同、补补偿标准、花名册、位置、联联系方式、身份证复复印件、收收条等。（三）某房房产公司以以每亩5660万元价价格中标某某宗地，协协议书另附附条件：房房产公司需需在协议签签订之日起起1年内为政政府无偿修修建一条长长5公里的市市政公路，该该代修公路路行为是否否征营业税税，所发生生支出如何何处理？观点一：无无偿代建，不不征营业税税；观点二：征征收营业税税土地出让/转让协议议出让金返返还涉税条条款地方政府出出于招商引引资、建设设回迁房、基础设施施建设等原原因，对企业通通过招拍挂挂取得土地地后缴纳的的土地出让让金进行一一定比例或或额度的返返还。由于于政府

30、与开开发商之间间约定返还还的条件和和形式不同同，其税务务处理也不不尽相同。税务机关关对返还收收入的涉税税认定，主主要依据是是政府与企企业签订的的出让协议议和补充协协议的约定定内容。一、土地出出让金返还还条款1、用于建建设购买安安置回迁房房例：某房地地产开发企企业通过招招拍挂购入入土地1000亩，与与国土部门门签订的出出让合同价价格为100000 万元，企企业已缴纳纳。协议约约定，在土土地出让金金入库后以以财政支持持的方式给给予乙方补补助30000万元，用用于该项目目100000平回迁迁房建设，回回迁房建成成后无偿移移交给动迁迁户。相关关税务处理理：（一）营业业税：本例例实际上是是由政府出出资购

31、买回回迁房，用用于安置动动迁户。对对房地产开开发企业，属属于销售回回迁房行为为。在返还还款营业税税的计税依依据上，应应区分以下下三种情形形。1、返还款款相当于回回迁房营业业税组成计计税价格确确认收入的的部分如果返还款款30000万元相当当于回迁房房组成计税税价格确认认收入，房房地产开发发企业应按按取得售房房30000万收入计计算缴纳营营业税。 2、返还款款大于回迁迁房组成计计税价格确确认收入的的部分如果土地出出让金返还还协议约定定返还款大大于回迁房房组成计税税价格确认认收入，则则取得的土土地出让金金返还应作作为销售回回迁房收入入，征收营营业税。超超过的部分分，如果协协议未约定该部分的特特定用途

32、，应应视同购买买回迁房的的价款或价价外费用，征征收营业税税。3、返还款款小于回迁迁房组成计计税价格确确认收入的的部分开发商取得得土地出让让金返还款款小于回迁迁房组成计计税价格确确认收入，则则取得的土土地出让金金返还应作作为销售回回迁房收入入，征收营营业税。返返还款与计计税价格确确认收入的的差额部分分，属于营营业税条例例细则中的的价格明显显偏低，如如果没有正正当理由，应应补征营业税税。（二）企业业所得税本业务属于于政府主导导的拆迁安安置工作，由由政府部门门将土地出出让金部分分返还予开开发企业，该该款项是开开发企业销销售回迁房房取得的收收入，应当当并入所得得计征企业业所得税。关于房地产产开发企业业

33、取得的土土地出让金金返还款是是否属于不不征税收入入问题：根根据财税200881511号：对企企业取得的的由国务院院财政、税税务主管部部门规定专专项用途并并经国务院院批准的财财政性资金金，准予作作为不征税税收入，在在计算应纳纳税所得额额时从收入入总额中减减除。财税20011770号明确确：企业从从县级以上上各级人民民政府财政政部门及其其他部门取取得的应计计入收入总总额的财政政性资金，凡凡同时符合合以下条件件的，可以以作为不征征税收入，在在计算应纳纳税所得额额时从收入入总额中减减除：（1）企业业能够提供供规定资金金专项用途途的资金拨拨付文件；（2）财政部部门或其他他拨付资金金的政府部部门对该资资金

34、有专门门的资金管管理办法或或具体管理理要求；（3）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。此例业务属属于政府采采购行为，不不属于不征征税收入所所对应的财财政性资金金。房地产产开发企业业收到的土土地款返还还实为一种种补贴收入入，按照上上述政策规规定一般不不属于不征征税的财政政性资金，应应当作为收收入计算缴缴纳企业所所得税。（三）土地地增值税1、返还款款相当于回回迁房土地地增值税确确认收入的的部分如果返还款款30000万元相当当于回迁房房土地增值值税确认收收入，房地地产开发企企业应按取取得售房收收入30000万元收收入计算缴缴纳土地增增值税；企业缴纳纳的土地出出让金100000万万元全额计

35、计入开发成成本中的土土地征用及及拆迁补偿偿费的金额额。2、返还款款大于回迁迁房土地增增值税确认认收入的部部分土地出让金金返还协议议如果约定定返还款大大于回迁房房土地增值值税确认收收入的部分分，协议如如果没有约约定该部分的特特定用途，应应抵减房地地产开发成成本中的土土地征用及及拆迁补偿偿费的金额额。3、返还款款小于回迁迁房土地增增值税确认认收入的部部分如果返还款款30000万元小于于回迁房土土地增值税税视同销售售确认的收收入，房地地产开发企企业应将取取得的返还还款30000万元全全部计算售售房收入计计算缴纳土土地增值税税。然后还还要因“转让房地地产的成交交价格低于于房地产评评估价格，又又无正当理

36、理由”，根据国税税发200061187号应应视同销售售房地产的的土地增值值税收入确确认的方法法和顺序，按按照房地产产评估价格格计算征收收。对开发商取取得土地出出让金返还还款小于回回迁房土地地增值税确确认收入的的部分，计计算征收土土地增值税税。企业缴缴纳的土地地出让金1100000万元全额计计入开发成成本中的土土地征用及及拆迁补偿偿费的金额额。 （四）会计计处理土地出让金金返还用于于建设购买买安置回迁迁房，企业业应做营业业收入处理理。2、用于拆拆迁（代理理拆迁、拆拆迁补偿） 目前招拍挂挂制度要求求土地以“熟地”出让，但但现实工作作中一些开开发商先期期介入拆迁迁，政府或或生地招拍拍挂，由开开发商代

37、为为拆迁。在在开发商交交纳土地出出让金后，政政府部门对对开发商进进行部分返返还，用于于拆迁或安安置补偿。某房地产开开发企业通通过招拍挂挂购入土地地100亩亩，与国土土部门签订订的出让合合同价格为为100000 万元元，企业已已缴纳。协协议约定，在在土地出让让金入库后后以财政支支持的方式式给予乙方方补助30000万元元，用于该该项目100000平平土地及地地上建筑物物的拆迁费费用支出。国土部门门委托房地地产开发公公司代理进进行建筑物物拆除、平平整土地并并代委托方方向原土地地使用权人人支付拆迁迁补偿费。约定返还还的30000万中，用用于拆迁费费用10000万元，用用于动迁户户补偿20000万元元。

38、企业实实际向动迁迁户支付补补偿款15500万元元。相关税税务处理：（一）营业业税：国税函200995200号第二条条规定：纳纳税人受托托进行建筑筑物拆除、平整土地地并代委托托方向原土土地使用权权人支付拆拆迁补偿费费的过程中中，其提供供建筑物拆拆除、平整整土地劳务务取得的收收入应按照照“建筑业”税目缴纳纳营业税；其代委托托方向原土土地使用权权人支付拆拆迁补偿费费的行为属属于“服务业代理业”行为，应应以提供代代理劳务取取得的全部部收入减去去其代委托托方支付的的拆迁补偿偿费后的余余额为营业业额计算缴缴纳营业税税。返还款30000万中中，取得的的提供建筑筑物拆除、平整土地地劳务取得得的收入11000万

39、万元，应按按建筑业缴缴纳营业税税30万元。代理支付付动迁补偿偿款差额，应应按服务业业代理业征征收营业税税（20000-15000）5%75万元。 （二）企业业所得税：返还款33000万万元中：1、取得的的提供建筑筑物拆除、平整土地地劳务取得得的收入11000万万元，扣除除相对应的的成本费用用，差额应应计入当年年的应纳税税所得额。 2、代理支支付动迁补补偿款差额额，应计入入当年的应应纳税所得得额。3、企业实实际发生的的与上述业业务相关的的营业税等等税费，可可以在发生生当年扣除除。（三）土地地增值税企业取得的的返还款33000万万中，属于于提供建筑筑物拆除、平整土地地劳务取得得的收入和和代理服务务

40、取得的收收入，不属属于转让不不动产收入入，因此，不不征收土地地增值税。企业缴纳纳的土地出出让金100000万万元全额计计入开发成成本中的土土地征用及及拆迁补偿偿费的金额额。（四）会计计处理3、用于开开发项目相相关的基础础设施建设设（BT） 在经营性用用地招标、拍卖、挂挂牌的实际际工作中，大大量存在着着“毛地”出让的情情况，很多多政府部门门在招拍挂挂出让土地地后，都会会以土地出出让金返还还的形式，用用于开发项项目相关城城市道路、供水、排排水、燃气气、热力、防洪等工工程建设的的补偿。案例：某房房地产开发发企业通过过招拍挂购购入土地1100亩，与与国土部门门签订的出出让合同价价格为100000 万元

41、，企企业已缴纳纳100000 万元元。协议约约定，在土土地出让金金入库后以以财政支持持的方式给给予乙方补补助30000万元，用用于该项目目外城市道道路、供水水、排水、燃气、热热力、防洪洪等基础设设施工程建建设。相关关税务处理理： （一）营业业税：本例符合合投融资建建设模式（BT模式即“建设-移交”）的特征。即房地产开发企业将该项目城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设完工后，移交给政府。对此开发企业取得基础设施建设返还款业务BT模式的营业税征收管理：1、无论其其房地产开开发企业是是否具备建建筑总承包包资质，对对房地产开开发企业应应认定为建建筑业总承承包方，按按建筑业税税目征收

42、营营业税。 2、房地产产开发企业业取得的返返还款，应应全额交纳纳建筑业营营业税，并并全额开具具建安发票票。如果协议约约定返还款款用于项目目内应收开开发企业自自行承担的的城市道路路、供水、排水、燃燃气、热力力、防洪等等基础设施施工程支出出，则应按按企业取得得政府补贴贴处理，不不征收营业业税。（二）企业业所得税： 本案例企业业取得的提提供基础设设施建设劳劳务收入33000万万元，扣除除相对应的的成本费用用，差额应应计入当年年的应纳税税所得额。企业实际际发生的与与上述业务务相关的营营业税等税税费，可以以在发生当当年扣除。（三）土地地增值税规规定企业取得的的返还款33000万万，属于提提供基础设设施建

43、设劳劳务收入，不不属于转让让不动产收收入，因此此，不征收收土地增值值税。企业业缴纳的土土地出让金金100000万元全额计计入开发成成本中的土土地征用及及拆迁补偿偿费的金额额。（四）会计计处理借：银行存存款30000贷：其它业业务收入330004、用于建建设开发项项目内公共共配套设施施（学校/医院/幼儿园/体育场馆馆）公共配套设设施是开发发项目内发发生的、独独立的、非非营利性的的，且产权权属于全体体业主的，或或无偿赠与与地方政府府、政府公公用事业单单位的公共共配套设施施。是企业立项项时承诺建建设的，其其成本费用用应由企业业自行承担担。而且开开发商在制制定房价时时，已经包包含了公共共配套设施施的内

44、容。此业务实质质上是土地地出让金的的折扣或折折让，应收收到的财政政返还的土土地出让金金应冲减“开发成本本土地征征用费及拆拆迁补偿费费”。企业将建建成的公共共配套设施施移交给全全体业主，或或无偿赠与与地方政府府、政府公公用事业单单位，不属属于视同销销售行为。因为开发发商通过设设定房价，从从销售给业业主的房款款中取得了了相应的经经济利益。案例：某房房地产开发发企业通过过招拍挂购购入土地1100亩，与与国土部门门签订的出出让合同价价格为100000 万元，企企业已缴纳纳100000 万元元。协议约约定，在土土地出让金金入库后以以财政支持持的方式给给予乙方补补助30000万元，用用于企业在在开发区内内

45、建造的会会所、物业业管理场所所、电站、热力站、水厂、文文体场馆、幼儿园等等配套设施施。相关税税务处理：（一）营业业税：此业务实实际上是由由政府出资资购买全部部或部分公共配套套设施。此此业务返还还款30000万元，应应作为房地地产开发企企业取得销销售不动产产收入计算算缴纳营业业税（3000055%）150万元元。 返还款30000万元元如小于公公共配套设设施的成本本的差额部部分，不属属于视同销销售行为。这部分应应取得的的的经济利益益，开发商商已经通过过设定房价价，从销售售给业主的的房款中取取得了相应应的经济利利益，并由由销售商品品房收入中中实现并缴缴纳营业税税。 （二）企业业所得税根据国税发发2

46、0009311号第十八八条：企业业在开发区区内建造的的邮电通讯讯、学校、医疗设施施应单独核核算成本，其其中，由企企业与国家家有关业务务管理部门门、单位合合资建设，完完工后有偿偿移交的，国国家有关业业务管理部部门、单位位给予的经经济补偿可可直接抵扣扣该项目的的建造成本本，抵扣后后的差额应应调整当期期应纳税所所得额。 企业取得返返还款30000万元元，应直接接抵扣该项项目公共配配套设施的的建造成本本，抵扣后后的差额应应调整当期期应纳税所所得额。 （三）土地地增值税企业在实际际交纳的土土地出让金金100000万元，全额额计入开发发成本中的的土地征用用及拆迁补补偿费。企企业取得的的返还款33000万万

47、，土地增增值税清算算时：1、如可以以认定为属属于向政府府销售全部部或部分公公共配套设设施的行为为，即为转转让不动产产收入，因因此，应征征收土地增增值税。2、如不能能认定为属属于向政府府销售全部部或部分公公共配套设设施的行为为，企业应应将从政府府部门取得得的30000万补偿偿款项，抵抵减房地产产开发成本本中的土地地征用及拆拆迁补偿费费的金额。（四）会计计处理收到返还款款时：如是是补贴行为为：借：银行存存款30000 贷：开开发成本33000或、如是购购买行为：借：银行存存款30000 贷：营营业收入330005、返还给给其它关联联企业目前土地招招拍挂制运运作过程中中，出于各各种考虑，在在开发商交

48、交纳土地出出让金后，政政府部门对对开发商的的关联企业业进行部分分返还，用用于企业经经营奖励、财政补贴贴等等。案例：某房房地产开发发企业通过过招拍挂购购入土地1100亩，与与国土部门门签订的出出让合同价价格为100000 万元，企企业已缴纳纳100000 万元元。协议约约定，在土土地出让金金入库后以以财政支持持的方式给给予乙方的的关联企业业丙补助33000万万元，用于于丙企业招招商引资奖奖励和生产产经营财政政补贴。（一）营业业税本案例房地地产企业（乙乙方）未取取得收入，也也未直接获获得经济利利益，不征征收营业税税。丙企业业取得政府府奖励企业业的30000万元，但但未发生营营业税条例例规定的劳劳务

49、、有偿偿转让无形形资产或者者有偿转让让不动产所所有权的行行为，因此此也不征收收营业税。（二）企业业所得税：本案例房地地产企业（乙乙方）未取取得收入，也也未直接获获得经济利利益，不征征收企业所所得税。丙丙企业取得得政府奖励励或财政补补贴30000万元，是是否属于不不征税收入入问题，要要进行判定定：如符合财税税2011170号的三三个条件，应应作为不征征税收入处处理，但根根据企业所所得税实施施条例第二二十八条的的规定，上上述不征税税收入用于于支出所形形成的费用用，不得在在计算应纳纳税所得额额时扣除；用于支出出所形成的的资产，其其计算的折折旧、摊销销不得在计计算应纳税税所得额时时扣除。如不符合财财税

50、2011170号的三三个条件，则则不属于不不征税的财财政性资金金，应当作作为收入计计算缴纳企企业所得税税。 （三）土地地增值税房地产企业业（乙方）企企业在实际际交纳的土土地出让金金100000万元后，全全额计入开开发成本中中的土地征征用及拆迁迁补偿费。乙方企业业未取得的的返还款，土土地增值税税清算时，不不计收入，也也不冲减开开发成本。丙企业取得得政府奖励励30000万元，但但未发生出出售或者其其他方式有有偿转让房房地产的行行为，因此此，不应征征收土地增增值税。此此收入不应应计算土地地增值税清清算收入。（四）会计计处理房地产开发发企业（乙乙方）未取取得返还款款，会计上上不作处理理。丙企业业取得3

51、0000万元元政府奖励励或财政补补贴。 收到奖励或或补贴款时时：借：银行存存款30000贷：营业外外收入300006、未约定定任何事项项，只是奖奖励或补助助例：某房地地产开发企企业通过招招拍挂购入入土地1000亩，与与国土部门门签订的出出让合同价价格为100000 万元，企企业已缴纳纳100000 万元元。协议约约定，在土土地出让金金入库后以以财政支持持的方式给给予乙方补补助30000万元，目目的是给企企业招商引引资的奖励励，未规定定规定资金金专项用途途。（一）营业业税本例房地产产企业（乙乙方）取得得政府奖励励企业的33000万万元，但未未发生营业业税条例规规定的劳务务、有偿转转让无形资资产或

52、者有有偿转让不不动产所有有权的行为为，因此不不征收营业业税。（二）企业业所得税：本案例房地地产企业（乙乙方）取得得政府奖励励或财政补补贴30000万元，是是否属于不不征税收入入问题，要要根据财税税200081551号、财税2201170号进进行判定：本例业务，由由于土地出出让协议未未规定资金金专项用途途，因此，不不符合财税税2011170号文件件所称的“不征税收收入”的三个条条件之一，不不能作为不不征税收入入处理。应应在企业取取得政府奖奖励或财政政补贴30000万元元时，计入入当年应纳纳税所得额额缴纳企业业所得税。（三）土地地增值税：企业在实际际交纳的土土地出让金金100000元后，全全额计入

53、开开发成本中中的土地征征用及拆迁迁补偿费。实务操作中中，房地产产开发企业业收到政府府返还的“土地出让让金”或政府给给予的补偿偿返还款，虽虽然是政府府对房地产产开发企业业的一种补补助，是企企业的一项项营业外收收入，但实实质上是政政府给与房房地产开发发企业的土土地价款的的折让，因因此应扣减减土地成本本。因为返返还30000万地价价款，实质质上并不是是“取得土地地使用权所所支付的金金额”的范畴。因此，企业业取得的返返还款30000万，土土地增值税税清算时，应应抵减房地地产开发成成本中的土土地征用及及拆迁补偿偿费。 土地增值值税暂行条条例实施细细则第七七条，条例第六六条所列的的计算增值值额的扣除除项目

54、，具具体为：（一一）取得土土地使用权权所支付的的金额，是是指纳税人人为取得土土地使用权权所支付的的地价款和和按国家统统一规定交交纳的有关关费用。这这里所称“地价款”，应为实实际支付的的价款，应应为扣除政政府返还后后的土地实实际价款。九、前期规规划立项设设计票据管管理1、支付境境外咨询费费、设计费费的代扣义义务：在劳务的境境内外所得得的划分上上，企业所所得税以劳劳务发生地地作为判定定原则。而而营业税则则以提供或或接受劳务务方是否在在境内作为为判定原则则 判定是否为为常设机构构、判定劳劳务与特许许权、技术术转让 常设机构:提供劳务务方在缔约约国一方任任何12个月中中连续或累累计超过66个月（或或1

55、83天）为为限2、房地产产企业委托托境外设计计公司进行行方案设计计，在签订订设计合同同时注意：（1）设计计成本归属属的约定-开发商所所有，如果果合同约定定成果归设设计方所有有，或未约约定归属（按按著作权法法归设计方方所有），应应认定特许许权使用费费；（2）明确确境内外工工作时限企业应与境境外设计公公司协定提提供设计服服务的方式式，若全部部为境外提提供的，应应在合同中中说明。这这要求境外外设计公司司提供相关关在境外工工作的证明明和索取合合法收款凭凭证，以便便税务机关关审查。若若需要境外外设计公司司在中国境境内提供监监督管理和和技术指导导的，应在在合同中分分别说明境境内和境外外的服务费费金额。这这

56、样可以避避免为境外外设计公司司代扣缴一一些额外的的税负和一一些不必要要的税务麻麻烦 3、勘察/监理合同同 （1）工程程监理合同同不属于“技术合同同” 税目目中的技术术咨询合同同，不征印印花税（2） HYPERLINK /article/7b/13066.html 国税税发199931149号，设计、制制图、测绘绘、勘察设设计劳务属属于营业税税税目中“服务业其他服服务业”应应税劳务。国税函2006612445号规定定：对勘察察设计单位位将承担的的勘察设计计劳务分包包或转包给给其他勘察察设计单位位或个人并并由其统一一收取价款款的，以其其取得的勘勘察设计总总包收入减减去支付给给其他勘察察设计单位位或

57、个人的的勘察设计计费后的余余额为营业业税计税营营业额。上述设计合合同分包给给境外企业业，境内企企业均可以以按国税函函2000612245号规规定差额纳纳税，但在在支付分包包给境外单单位的劳务务款时，根根据条例第第十一条关关于“营业业税扣缴义义务人”的的规定，应履行扣扣缴营业税税义务十、建设施施工发票取取得（一）混合合销售发票票如何开具具甲公司提供供设备并负负责安装，设设备价款3300万，安安装费1000万，应应如何纳税税，如何开开具发票？ AA、300增值值税+1000营业税税 BB、300+100增增值税 CC、300+100营营业税D、不一定定（二）施工工阶段常见见合同类型型与发票开开具：

58、A：单纯货货物购销合合同B：混合销销售（销售售方提供货货物并施工工）合同C：工程大大包、清包包工合同D、工程总总包、分包包合同某建筑公司司总包价款款为10000万，将将一部分工工程分包给给其它单位位，分包方方销售自产产防水材料料并提供建建筑劳务，合合同中约定定，防水材材料为2000万，工工程费是440万，分分包方应如如何开具发发票，如何何纳税；总总包方如何何开具发票票，计税依依据是多少少，如何纳纳税申报？【问】混合合销售与甲甲供行为如如何开具发发票？ 企业工程建建设中设备备的发票及及税收问题题企业搞工程程建设，情情况有两种种：一是房房地产开发发企业开发发房地产，然然后出售；二是企业业自建自用用

59、。工程中中总少不了了设备：中中央空调、电梯等。那么，这这些设备到到底应当取取得增值税税发票，还还是营业税税发票？是是缴纳增值值税还是营营业税？一、企业从从生产厂家家或者经销销商购入设设备，然后后，交给安安装公司安安装，安装公司和和搞基建的的公司不是是一家。这这种情况下下，企业以以购入设备备的增值税税发票计入入开发成本本或者在建建工程。根根据安装公公司建筑业业发票（工工程所在地地地税局完完税发票）计计入开发成成本或者在在建工程，建建议代扣代代缴该营业业税。设备备款不缴纳纳营业税，建建筑公司和和该事项没没关系。发发票：设备备增值税普普通发票和和安装费部部分的建筑筑业发票。设备不缴纳纳营业税的的依据

60、：营业税暂暂行条例实实施细则第十六条条除本细细则第七条条规定外，纳纳税人提供供建筑业劳劳务（不含含装饰劳务务）的，其其营业额应应当包括工工程所用原原材料、设设备及其他他物资和动动力价款在在内，但不不包括建设设方提供的的设备的价价款。设备与材料料划分范围围：山东地地税20110年1号号公告二、企业从从生产厂家家购入设备备，厂家负负责安装。适用混合销销售特殊规规定，应当当有厂家向向工程所在在地地税机机关出具其其机构所在在地国税局局自产货物物销售证明明。设备开开具增值税税普通发票票，安装劳劳务费向工工程所在地地地税局开开具建筑业业发票。计计入开发成成本或者在在建工程。否则，国国地税分别别核定。结结果