8203估价师协会网站cms实践总结

1、专业实践总结土地估价行业是伴随着土地使用制度而产生并发展起来的，到现在有二十多年的历史，在这二十多年里，土地估价行业在服务于市场经济建设和国有企业、服务于土地使用制度与土地市场建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个重要的行业。土地市场的不断发展为土地估价行业的发展提供了广阔的舞台。土地管理制度的不断创新，也为土地估价行业发挥创造了新的机遇。土地估价是一项实践性很强的业务，要想成为一名合格的土地估价师除了有扎实的理论知识，还要有丰富的实践经验。只有通过自己的实践，理论联系实际才能进一步加深对土地估价理论与方法的理解。提高分析问题、解决问题的能力。作为一名即将加入土地估价行业的新人，为了

2、全面、系统的掌握土地估价技术，按照土地估价师实践考核的要求，我在涟源市评估公司进行了土地估价的专业实践。湖南省涟源市评估，涟源市编委 1992 年批准前身为涟源市资源局地价评估成立的全民所有制事业，专职负责全市各种目的各类用地的地价评估。根据关于经济鉴证类社会中介机构与部门实际脱钩改制意见和资源部关于土地评估机构与部门脱，于 2002 年进行脱钩改制，现为面向社会依法、独立开钩展土地评估业务的专业地价评估机构，该公司拥有一支业务能力强，政治素质高、认真负责，好学上进，开拓创新的专业队伍。其中土地估价师 4 人，房地产估价师 2 人，全部从业均达大专以上学历，能独立胜任城镇基准地价、土地分等定级

3、及各种目的宗地估价。16 年来，秉着“客观、公正、依法、科学”的评估原则，承担了全市的土地评估业务，共出具宗地地评估4000 余份，评估资产总额达十多亿元，1994 年、2001 年及 2006 年三，该公司连续三次完成了蓝田城区的基准地价评估、更新工作以及全市各建制镇的基准地价评估工作，其项目成果曾获得国家土地资源局三等奖、省国土资源局二等奖。公司为我提供了一个良好的实践，也给与了我很多学习的机会。在此期间，我参加了各种类型的项目评估，严格遵守土地估价行业自律规定的要求，积极肯干、认真负责、虚心请教、多学多看多实践，深入的了解了土地评估行业，更好的把握了土地评估技术，养成了良好的职业素养。得

4、到了很好的锻炼。在专业实践过程中我对不同估价目的的评估流程、估价方法的现实应用、评估行业存在的风险有了较深刻的认识和理解，这些认识和感受是书本上没有的，只能在实践过程中不断积累和加深的。作为取得了估价师资格的估价，我学到了许多中无法体会到的知识和经验：一、熟悉了土地评估行业的法律基础：对于这些我都有了一定的认识：中民土地管理法、中民城市规划法、国有土地使用权出让规范、城市房地产抵押管理办法等一系列。同时，明白了还需要对国家新出台的土地及时了解。二、理解了土地估价的概念与原则土地估价是估价依据估价原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及

5、其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等对土地收益的影响，综合评定某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点价格的过程。土地的价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的，在土地估价适用原则的分析中主要应当包括：替代原则；预期收益原则；最有效使用原则；递增、递减原则；需求与供给原则；竞争与超额利润原则；贡献原则；变动原则；协调原则。通过专业实践，更加认识到在做地价评估探讨土地估价方法之前，首先就应当牢记这些基本原则，以此为指南，认真分析影响土地价格的，灵活使用各种土地估价方法，才能对土地价格做出最准确的判断。三、

6、熟悉了土地估价的基本程序土地估价的基本程序是指一个土地估价项目全过程中的各项具体工作，按照其相互联系排列出的先后进行次序。通俗一点讲，就是地完成一个土地估价项目，从头到尾需要做哪些工作，应当先做什么、后做什么。因此，透过估价程序，可以看到一个估价项目的全过程，可以了解到一个估价项目中各项具体工作之间的相互联系，通过对不同类型的项目评估实践，加深了我对估价程序的认识。土地估价的一般工作流程是：获取估价业务；受理估价委托；拟定估价作业计划，包括确定估价项目内容、资料类型、来源、调查方法等；搜集估价所需资料；实地查勘估价对象，分析整理相关资料；选择适宜的估价方法，试算地价；试算价格调整与估价额确实；

7、撰写估价书；交付土地估价，收取估价费用。这些基本程序只有通过估价实践才能一步步地去熟悉，按程序办事，使的估价工作更具有计划性，避免不必要的反复与浪费，提高了工作效率；同时可以保证估价工作规范化、精细化，防止出现程序上的疏漏，确保估价的质量。四、比较准确地掌握了各种估价方法的运用在土地估价过程中，常用的估价方法有市场比较法、收益还原法、成本近法、假设开发法和基准地价系数修，此外，路线价法也是土地价格评估中常用的方法之一，只是采用路线价法评估土地价格的概率比较少。当地产市场比较发达时，与待估土地所在区域的区域特性，以及影响地价的个别和条件相同或相近的土地交易实例较多，此时可以采用市场比较法评估土地

8、价格。收益还原法以土地纯收益的确定为前提，只适用于有收益的土地和建筑物或房地产的估价。当地产市场不够发达，没有充足的比较实例时，可以采用成本近法。成本近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。采用假设开发法评估土地价格的概率比较多，因为按照法律规定，商业、旅游、和商品住宅的各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。而采用这些方式出让的土地，都具有开发潜力，在出让前已经制定了控制性详细规划，各项数据及参数都比较齐全，采用假设开发法进行土地价格评估是顺理成章的事了。如果某宗土地既没有可比实例，暂时又看不到升值

9、潜力，采用其他方法评估不太适宜，但可以查到该宗土地所在区域的基准地价，那么可以采用基准地价系数修进行评估。由于各种方法都存在一定的局限性和，这就要求评估在现实估价工作中要多多分析，做到心中有价，那样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题。五、学习并掌握了土地估价的撰写土地估价是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，可视为估价机构提供给委托人的“产品”；是估价机构履行合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复；也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象的分析。因此土地估价写作，是土地估价师必须熟练掌握的专业技能。要写好土地估价，不仅要求土地估价师具备土地估价的专

10、业知识，以及与土地估价有关的各类知识，能够了解与分析土地市场的，同时还要求土地估价师掌握土地估价的体裁特点，灵活运用其写作技巧。学习和掌握土地估价的写作，是土地估价师一项很重要的专业训练，能否成为一名合格的土地估价师，达到执业要求，土地估价的写作能力，是必不可少的检验标准。因此在专业实践中，我特别认真的学习估价的撰写，虚心向同事请教和学习，做到多学多看多动手，深入分析土地估价和土地估价技术，参与了湖南省齿轮有限公司宗地土地使用权出让价格评估、湖南省纸业宗地土地使用权抵押价格评估等项目估价的撰写，目前本人已能较好的完成估价的写作。六、了职业道德的重要性土地估价师的职业道德是指土地估价师在估价活动

11、中应当遵循的行为规范的总和，它要求土地估价师以良好的、态度、作风和行为去完成土地估价工作。它要求在估价业务活动中实事求是，坚持独立、客观、公正的原则，做到诚实守信；勤勉尽责；保守；公平竞争。要想成为一名合格的土地估价师，必须具有扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对估价能力的要求；具有良好的职业道德，是对估价诚信的要求。我认为对于一位土地估价师而言，职业道德非常重要。土地估价师即使具有扎实的理论知识、丰富的实践经验，但是如果没有良好的职业道德，不仅评估出来的价值难以客观公正，会损害估价利害关系人的合法权益，而且会借着估价这种“公正”的外衣房地产市场秩序，甚至还有可能与委托人“合谋”损害国家的利益以及坑害第的利益。比如象土地使用权抵押价格评估，土地估价师就有可能受到来自各方面的压力。如果的土地估价师没有良好