学校成本及运营模式研究

1、1学校成本及运行模式研究学校投资成本估算学校成本分摊及联动收益估算学校运行模式提议第1页2学校投资成本分析案例借鉴项目学校规模、密度班级设置投资额单位面积成本深圳桃源居（180万平米）清华试验学校占地20万平米，建面12万平米，R=0.63.5亿2917元/平米北京奥林匹克花园（100万平米）北师大隶属小学幼稚园幼稚园占地面积3010平米，建面3583平米幼稚园设12个班3000万元4550元/平米深圳鼎太风华（42万平米）南山试验小学占地1万平米建面7880平米R=0.7924个班，现有班级7个3000万元3807元/平米西安白桦林居（40万平米）幼稚园、小学、初中占地4万平米建面3.5万平

2、米，R=0.88初中小学共48个班，中学为主7000万元元/平米山东临沂沂河花园沂河试验学校试验学校标准配套，占地2.4万平米12个班幼稚园，24个中小学4300万元1792元/平米星河湾（占地80万平米，已建70万平米）执信中学占地8万平米，按省一级标准建设，校舍面积8,6万平米，体育场2.4万平米60班，2478人2亿2326元/平米第2页3学校投资成本分析案例借鉴项目学校规模班级设置投资额深圳万科城（44万平米）万科城试验学校占地3.56万平米，建面1.5万平米，R=0.4236班，可容纳1800名学生华南新城（占地3200亩）华师附中9.3万平米华南碧桂园（175万平米）占地2.4万平

3、米小学24班和12班中英文幼稚园祈福新村（占地7500亩）祈福英语学校、祈福新村学校占地17.9万平米第3页4试验学校创办成本估算（36个班规模）装修费用3325490家俱费用3276200设备费用8688000三项累计：15289690元第4页5试验学校单位面积成本估算九年一贯制学校土建成本总建筑面积26780平米，包含跑道、绿化及发电设备约3000万元，单位面积成本1120元/平米；装修设备成本依据试验学校提供36班配置1520万元成本估算，单位面积成本567元/平米；土建成本+装修设备成本，单位面积为1687元/平米；第5页6案例总结按高标准建设，学校投资成本在1600-3000元/平米

4、之间；学校开发强度普通在0.6-0.9之间；本费用将成为项目成要本估算依据；第6页7本项目学校投资成本估算项目未来建筑面积至少达160万平米，如按政府基本要求，则项目教育费用需交30*160=4800万元；按烟台政府要求，大型楼盘开发，如发展商不建设学校，则需另交30元/平米市政配套费；依据当前行业内教育地产打造高标准学校成本、试验学校成本报价及结合烟台实际情况，本项目标成本按1600元/平米估算，则学校投入成本为1600*8=12800万元；学校投入成本比仅满足政府要求投入成本高出 12800-4800=8000万元；第7页8学校成本及运行模式研究学校投资成本估算学校成本分摊及联动收益估算学

5、校运行模式提议第8页9学校成本分摊估算学校投入成本比仅满足政府要求投入成本高出其8000万元，分摊到总建筑面积上计算，则成本为=8000/160=50元/平米；增加50元/平米单位成本，对于提升项目标销售价格和销售速度，将会带来较大提升作用；第9页10引进学校提升项目销售价格案例分析楼盘学校价格比较楼盘价格云顶翠峰二期(二期时引进)华师大附中7500云顶翠峰一期7000翠园居6800皇庭彩园6800桃源居清华试验学校3800翠景居3300天骄世空3500丽景城3500鼎太风华三期南山试验学校6000鼎太风华二期5500蔚蓝海岸三期北师大附中6800海印长城5600育德家园5400观海台5500

6、引进名校后，可提升300-1000元/平米价格，提升百分比为8-15%；第10页11销售速度提升案例分析：桃源居引进清华试验学校后，销售速度由原来4-5万平米/年提升为15万平米/年项目背景依靠学校，突破区域市场、突破原有4-5万销售量，实现一年消化15万平操作方法与条件20万平米清华学校，即可引发销售近100万平米小区；发展商50%精力放在建设学校上；第11页12引进学校带来效益评定价格提升将在8-15%之间，以项当前期最保守多层价格2500元/平米估算；项目因教育增加投入50元/平米成本，保守计算，项目在销售上将会增加200-375元/平米，引进学校带来效益远高于增加成本；山东是个教育大省

7、，对教育很重视，如学校运作成功，对销售速度提升将会很显著；保守评定，引进学校将会提升销售速度1.5-3倍；2500*（8-15%）=200-375元/平米第12页13学校成本及运行模式研究学校投资成本估算学校成本分摊及联动收益估算学校运行模式提议第13页14案例分析广州地产教育运行模式楼盘学校性质收费销售操作备注光大花园北大附中开发商建学校，学校权属归国有按私立收费，小学2.2万元/年，中学2.4万元/年业主学位无确保，无优惠方法非广州户口一次性交纳借读费2万元，港澳生借读费3万元，收费标准随办学成本改变做调整碧桂园凤凰城中英文学校幼稚园，业主1.4万元/年，非业主1.8万元/年；小学，业主1

8、.2万元/年，非业主1.8万元/年业主享受一定优惠星河湾灵格风幼稚园、番禺执信中学/小学省一级学校幼稚园1.98-2.3万元/年，初中2.1万元/年，小学2万元/年业主享受8折优惠提供3000个学位祈福新村祈福英语学校和祈福新村学校（幼稚园到中学）学杂费8折，祈福新村学校，初中入学降20分录用，幼/小学减学费4000元/年，中学减学费5000元/年第14页15案例分析深圳地产教育运行模式楼盘学校性质收费销售操作备注桃源居清华试验学校公私两立公立收费400-500元/学期，私立收费1万元以上赞助费学校确保不签入协议完全以学校包装带动楼盘销售蔚蓝海岸北师大附中附小区属公私两立公立400-500元/

9、学期，私立收取1万元以上赞助费学位确保不签入协议阳光带海滨城南山外国语学校区属公立省级公立400-500元/学期学位确保不签入协议星海名城北大附中私立收费6000-8000元/学期学位确保不签入协议第15页16案例总结当前广州大多数引入楼盘名校，小区业主儿女，普通会有两方面优先权：一是收费优惠，八折或者九折；二是降低录用分数线，普通在10-15分左右。除此以外，业主基本不会再有其它特殊照料； 学校公立性质，收费较低，普通在400-500元/学期左右；私立性质时，收费较高，普通在10000元/年以上； 在销售操作上，学校学位确保均不签入协议；普通为开发商建设，归属权为政府或政府与开发商共有； 第

10、16页17五种学校经营模式及与项目适应性分析公办民助学校国有，校长承接，自主办学，经费自筹，政府监督；民办公助股份制模式股份合作制模式民办学校模式公民个人或社会团体是学校主要出资者，政府教育部门则在校舍、教学设施、政策、人员等方面给予一定扶持和帮助；以入股方式，吸纳社会闲散资金，由教育教授管理经营学校，学校实施全部权和经营权分离；与股份制大致相同，不一样点在于政府教育行政部门也是持股方，但政府并非以资金入股，而是将校产评定后，以资产入股；学校民有民办，它分为社会力量办学和私人办学两种形式；第17页18民办公助与股份合作制区分民办公助除开资金投入方式差异，民办公助根本点在于，学校运行主要由公民个

11、人或社会团体负责；股份制合作模式股份合作制，则运行方能够是政府，也能够是公民个人或社会团体；这么既确保了政府在学校发展中发挥应有作用，同时防止了公办学校政府对学校管得过多、管得过细弊端，相对于其它模式，股份合作制更有创新性；第18页19股份合作制运行模式案例案例：桃源居清华试验学校经营模式：学校、政府、开发商三方参股总学位：70008000个学位私立学位：1000个学位公立学位：60007000个学位，经过与政府谈判，学位按片区划分，对住宅销售促进作用非常大案例：万科城万科城试验学校经营模式：学校、政府、开发商三方参股学校归属：龙岗区政府、布吉街道办事处运行管理：深圳试验教育集团投资建设：万科

12、集团建设学校并投资100万元进行名义参股，由龙岗区政府进行二次装修和配置教育设备 第19页20学校运行模式提议提议本项目学校运行模式为股份合作制模式由城发置业负责学校高标准规格硬件建设，同时与政府协商，使政府在软件设施上投入一定资金，建成后归属政府公用，由政府或请专业学校管理集团负责运行管理；城发置业股权主要意义在于，保留对运行管理监督职能，对学校运行管理进行把控；同时应看到，大量私立学校因收费过高，使业主负担过重，从而产生大量业主投诉，产生不良社会影响，本着负责任态度，城发应尽可能使学校转为公立学校，降低收费标准，使政府在学校运行上有一定投入；学校软件建设，尤其是师资力量引进，提议引进标准最低为烟台市先进师资力量，与一中、二中相靠近师资力量；第20页21参股方主要