营区物业服务方案

1、1目录一、针对本项目服务特点、难点分析 HYPERLINK l _bookmark1 2(一)本项目服务特点、难点分析 HYPERLINK l _bookmark2 2(二)做好本项目所采取的措施 HYPERLINK l _bookmark3 5(三)项目服务管理保障的组织架构、人员配备及岗位职责条件 HYPERLINK l _bookmark4 13(四)部分管理制度内容 HYPERLINK l _bookmark5 19(五)管理机制 HYPERLINK l _bookmark6 36三、针对本项目草坪管理养护方案 HYPERLINK l _bookmark7 53四、针对本项目灌木和花卉

2、管理养护方案 HYPERLINK l _bookmark8 63(一)灌木的管理养护 HYPERLINK l _bookmark9 63(二)花卉管理养护方案 HYPERLINK l _bookmark10 78五、针对本项目乔木管理养护方案 HYPERLINK l _bookmark11 80六、针对本项目环境卫生管理方案 HYPERLINK l _bookmark12 84八、针对本项目的垃圾专项清运方案 HYPERLINK l _bookmark13 902一、针对本项目服务特点、难点分析(一)本项目服务特点、难点分析本项目服务范围较广，主要包括营区范围内的绿化养护保洁， 以及遇部队重大

3、检查或任务需要等不同于平时部队管理情况时的垃 圾收集清理外运等，保洁工作量大、任务繁重。物业工作质量直接影响到营区的形象，因此，项目实施期间， 我公司将重点控制服务范围、操作规程、质量标准和工具、耗材的 使用，根据中国人民解放军某单位需求和作业性质，科学制定保洁 作业规范，并严格按照卫生保洁作业标准，为中国人民解放军某单 位提供专业绿化养护保洁卫生清洁和圾收集清理外运等相关物业服 务。服务人员作为营区工作人员的一部分，其言谈举止直接影响整 个营区的形象，必须具备一定的礼仪礼貌知识，体现营区整体文明 素质。通过引入有效的经营机制、科学的管理手段、成熟的运作模 式，物流园环境卫生及安保项目的管理，

4、必将助力发挥整体资源优 势，提高其资本质量，提升其资产价值，树立营区良好的社会形象。 如此系统的综合项目前所未有，物业管理服务是一个挑战，因此我 们必须在充分认知市场竞争态势的基础上扬长避短，提出具有营区 物业服务特点的可行、实效又具有市场前瞻性的营运、管理思路， 以先导者的姿态，差异化的策略取胜于未来的市场竞争。1、管理上的重点3( 1)物业服务的保密性营区的物业服务工作与商务写字楼，住宅小区的物业服务工作 存在着明显的不同，这是物业服务工作应该把握好的关键点。因此 就要求业主方和服务企业方应当对物业服务从业人员进行保密意识 的宣传和教育工作，督促物业服务企业制订相关管理规章制度，不 断加强

5、员工的保密意识，提高员工的保密水平。( 2)应急性、临时性和突发性应急性表现在上级领导的检查接待，重要客人的来访招待以及 具有重要政治意义及社会影响的活动安排等方面。临时性表面在正常工作日程或计划以外的临时任务，部队重大 检查或任务等。突发性表现在事前无法预料的群众上访，自然灾害的突然发生， 社会不法分子的滋扰以及各种突发事件的处理等。服务工作的性质，对提供服务的单位提出了更高的要求，提供 物业服务的单位，应当了解和熟悉物业的服务特点。如突发事件时 按事先制订的应急方案有条不紊地处理；如接到临时性的工作任务 时，由训练有素的人员按时完成。2、针对重点的应对措施( 1)对服务人员进行严格的政审。

6、( 2)和服务人员签订保密协议，对员工进行保密意识的宣传和教育(3)确保每位员工工作情绪稳定。( 4)及时与业主方沟通、发现问题及时处理，及时反馈，做到4业主方和物业服务方事事有始有终。5(二)做好本项目所采取的措施1、服务思路我公司将以专业的管理服务品质为基础，以高度的政治统一为 主导，紧密配合政府工作，树立营区新形象，确保服务精良，持续 改进，实现以品牌服务社会的综合效益。以政治为高度，以个性化需求为导向，以我公司专业品质和对 管理服务经验为基础，整合地方社会优秀资源，为本项目提供“持 续改进、快速反应、人性化管理、全方位保障”的优质服务，达到 用专业服务，树立新的营区形象的目的。我们将充

7、分凭借自己的人才优势、技术优势、管理优势和资金 优势，把营区服务成为整洁、舒适的工作场所。本公司决定在营区服务工作中全面推行标准化管理和人性化管 理的模式，特别措施有：( 1)建立和实施完善的管理服务体系：行业的发展过程证明了 要达到高质量的服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系，在 服务中，从一开始就要坚持做到高标准、高起点，科学管理、规范 服务。( 2)培育高素质的员工队伍：人才是最重要的资源，在人才的 管理上，我们着重抓好两个环节，一是“引进关”，引进的人才要具有较高的专业技能、 较好的综合素质和较强的服务意识。 二是 “培 训关”，我们每年都要针对不同的人员分别制订出详细的培训计划，

8、要求大家都要做到一专多能，每年的培训考核成绩都要做为职务晋6升和年终奖励的重要依据。作为搞好服务工作的重要前提，我们的 人才培养目标是：培养一支高素质的精干的员工队伍。(3)成立主任垂直管理机制：负责监督协调日常维修管理服务 运作，定期(每周或每月)向营区负责人汇报上阶段的运作情况， 增强沟通、促进了解，以利于日常工作的开展。( 4)设立服务中心：采取一站式服务的方法，只需客户打一个 热线服务电话，所有的维修管理服务中的问题均可在承诺的时间内 得到处理。( 5)时效工作制：所有的对外服务工作均采用限时工作制，在 对客户承诺的时间内完成。(6)不均衡管理：所有员工的工作均是按照客户的工作生活节

9、奏设计的，均以满足客户的生理需要和心理需要为主要目标。( 7)保本微利：我方承诺将按照保本微利原则提供服务，无论 何时我方都只按一定比例公开提取微薄的管理佣金，所有的管理节 余将用于服务之中。(8)全天候服务：我方实行全天 24 小时服务，设热线服务电 话。(9)建立人性化的服务标识系统( CIS)，我们将设立服务标 识，如公司标识、服装标识、工作牌、办公标识等。( 10)企业的员工素质决定了企业的竞争优势，一个成功的企 业必然拥有一支高素质的员工队伍。搞好物业的管理和服务，首要 是靠人，员工培训是进一步适应后勤社会化改革形势的需要，是各 项工作走向专业化、企业化和现代化的基础环节和可靠保证。

10、通过7有计划有组织地对员工进行系统培训，可以促进员工综合素质的提 高，进一步树立员工爱岗敬业精神，提高服务和管理水平。因此建 立员工培训制度并制定培训的具体安排，围绕着“提高管理服务水 平”的方针，着重把思想作风、职业道德教育和业务培训方面作为 培训的主要内容，始终把员工培训工作作为一场长期性、规范性的 基础工作扎扎实实地坚持至今。( 11) 在思想教育方面， 在员工培训教育中除了向员工灌输 “三 优一满意” ( 即以优质的服务、 优良的作风和优美的环境让客户满意 )的工作理念外，还结合工作实践，提出了“服务育人，管理育人， 环境育人”三育人的原则和“诚信敬业，无微不至，尽善尽美”的 服务理念

11、；除了集中培训教育外，利用多种形式对员工进行思想教 育。( 12)在职业道德教育方面提出了“爱业主、爱物业、爱岗位、 爱信誉、爱客户”的“五爱”职业道德准则，要求员工爱护环境卫 生、公共设施，当作自己的家一样；“爱物业”，要求每一位员工 热爱工作，对企业忠诚；“爱岗位”，要求热爱自己的工作岗位， 珍惜来之不易的工作机会，努力提高服务质量；“爱信誉”，作为 公司的一员，要爱护公司的声誉，注意自己的言行举止，在为客户 服务中树立和维护物业管理公司的良好形象；同时为了规范员工的 行为，还提出了“每一天上班精神饱满，每一项工作尽善尽美；每 一次服务无微不至，每一次接待热情周到；每一句批评虚心接受，每一

12、个承诺坚决兑现；每一个细节决不放过，每一个隐患及时整改” 八个“每一”的工作准则。8(13)在业务培训方面，把重点放在制定的岗位责任制、综合 管理制度等各项管理制度上，从基础的东西开始，紧紧围绕应知、 应会、应做、应办、应干的东西来培训，使每位员工对自己的本职 工作岗位的基本工作内容、工作要求和工作程序深刻了解、准确把 握，知道怎么做是对的，怎么做是错的，确保把基本的工作做好、 做到位，对员工还提出了“脑勤、眼勤、嘴勤、手勤、腿勤”的素 质要求。2、指导思想我公司为做好本项目服务服务工作拟采用的指导思想为“真诚 合作、专业保障、长远承担”，其主要内涵如下：( 1)真诚合作：体现了我们公司尊重客

13、户、依法经营的一贯风 格，重合同、讲道德、守信誉，注意及时地沟通和协调，真诚为中 国人民解放军某单位服务。( 2)专业保障：展示我们公司“敬业、服务、创新”的企业精 神，充分发挥公司 ISO9000 质保体系、人力资源管理体系、财务预 算及执行控制系统、物业管理制度以及专用物业管理软件五大体系 的巨大作用，组织专业力量，体现专业水准，保障专业效果。(3)长远承担：我公司注重合作的即效性，更着眼于合作的长 远前景和综合效益，力避急功近利、华而不实和短期行为。有阶段 计划，更有长远安排，将服务概念由委托管理期局部扩展到物业的 使用寿命期，是物业管理人的应尽职责。3、总体原则我公司对本项目的服务原则

14、概况为：9( 1)以人为本、专业管理；( 2)持续改进、创新模式；(3)满意达标、诚信经营；( 4)共生共荣、共建精品。4、服务定位( 1)管理定位充分利用和完善各种配套系统，加强服务人员管理，把中国人 民解放军某单位塑造为良好的场所，不断提高形象。( 2)效益定位充分利用我公司专业化管理特长和成本控制管理经验，通过有 效控制管理成本，合理开源节流，提供更多、更超值的物业服务。(3)服务定位我公司坚持“以人为本、服务第一”的原则，用心做事，为营 造安全、舒适、便捷的工作环境，采取专业管理和严格的品质控制 手段，确保服务质量满足要求的标准。5、方式方法( 1)坚持“以人为本”，做好从业人员的思想

15、政治工作。建立 高度的事业心和强烈的责任感，坚持“以人为本”的原则，大力加 强从业人员的思想政治建设和精神文明建设，为提高服务质量提供 有力的思想保证和精神动力。首先要抓好职业道德建设，切实加强 素质教育，培养高尚情操，增强服务意识，弘扬爱岗敬业、无私奉 献的精神；其次要大力开展精神文明建设，教育员工树立“形象” 意识，开展争做“五员”标兵为主要内容的活动，创建“先进部门、10先进集体”；第三，做好深入的思想政治工作，进一步统一员工思 想，释疑解惑，最大限度调动员工的积极性；第四，丰富员工的业 余文化生活，开展健康有意义的活动，激励员工积极向上的精神。( 2)培养高度负责的精神，全心全意搞好服

16、务保障工作。要把 自己当作中国人民解放军某单位一份子，在努力创造安全、宁静、 整洁的环境同时，也要热情接待，管理者更要有高度负责的精神， 对重要的任务、环节，整改亲自抓。服务工作永不言完善，没有最 好，只有更好。因此要提倡每个员工关注每个细节，通过推选“精 细管理”等目标，保障服务工作的有效开展。(3)建立自我约束、自我完善的有效机制。把整个物业将交给 我们管理，我们就要把这里视为家，同时要约束员工不拿、不贪、 不占物业内的一针一线，遵守营区的纪律，听从营区的指挥，积极 配合营区人员的工作。要求员工做好岗位工作的同时加强日常巡查 工作，建立健全“三级”巡查机制。部门负责人开展自检自查，管 理部

17、门实行监督检查与综合巡查两手抓，把存在的问题按“时间、 人员、任务”三落实原则做好整改，为工作提供可靠保障。6、工作目标( 1 )保洁率： 99%，配备完善的垃圾收集及处理设施，方便业 主使用，加强宣传教育，提高保洁意识。垃圾日产日清，封闭转运， 杜绝二次污染，实施垃圾分类处理。每日巡视检查保洁情况，发现 问题立即处理。提倡“全员保洁，人过地净”。( 2)火灾、刑事案件和交通事故发生率为零，其他重大事故发 生率控制在 1%以内，处理及时率为 100%。1(3)年有效投诉率 2，不断培养和树立员工的服务意识，为业主提供优质的服务；保持业主和管理处之间沟通渠道的畅通，设立投诉电话和投诉信箱，不断超

18、越业主的服务需求，及时改进管理处工作中存在的问题和缺点。( 4)投诉处理率： 100%，设立总服务台并实行 24 小时值班，接受业主的各类投诉。值班员做好投诉记录，并根据投诉内容传递至相关责任部门。各责任部门接到投诉后应立即采取补救措施，并在预定时间内向业主回复。暂时无法解决的问题应制订解决的计划并向业主进行解释。( 5)业主综合服务满意率： 95，我公司实行开放管理，向业主公开服务内容、服务质量标准，使物业管理工作始终处于业主监督之中。(6)管理人员专业培训合格率： 98，我公司建立严格的培训制度并制订详细的培训计划，配备专职培训员以及先进的培训设施，采取入职培训、岗位技能培训、素质提高培训

19、和理论政策培训相结合，采用先进的培训方式确保培训效果。( 7)档案建立与完好率： 98，我公司制订严密的档案管理制度，配备专职人员管理，配置完善的档案储存设施及场所，加强档案资料的收集、分类和归档管理。7、人资投入( 1)人员投入我公司为本项目服务的人员数量为 xx 名。12我公司为本项目配备的工作人员年龄绝大多数在 20 岁至 60岁之间；其中：年龄为 20 岁至 45 岁之间的不低于人员总数的 30%、 46 岁至 55 岁之间的不低于 40%、56 岁至 65 岁之间的不高于人员总 数的 30%；主要岗位(各楼宇门岗及甲方确定的岗位)人员身高 1.7m 以上，仪表端庄，素质优良，年龄在

20、20 岁至 50 岁之间。服务人员身体健康，五官端正，普通话流利，体形标准，符 合采购人仪容仪表、公众形象要求；按岗位要求统一着装、言行规 范。物业主任：我公司为本项目配备专职物业主任，驻中国人民 解放军某单位管理且负全责，具有 3 年及以上相关工作经验和较好 业绩。所有工作人员经培训合格的人员方上岗服务。对于采购人认 为不能满足工作需要的服务人员，我公司保证及时更换，否则采购 人将扣除相应的物业管理服务费。我公司保证所有服务人员遵守国家法规法律，无违法犯罪记 录，且能提供有效的身份证、健康证等相关证件。( 2)资金投入我公司资金雄厚，流动资金充足。如有幸中标，我公司将为本 项目设立资金专户，

21、为本项目投入启动资金和应急备用资金，保证 不因资金问题影响物业服务工作的正常开展。13(三)项目服务管理保障的组织架构、人员配备及岗位职责条件1、项目管理组织架构及人员配备布设( 1)项目管理组织架构我司对承接本项目的物业管理充满信心，为保证高品质的物业管理服务质量，确保 ISO9000、ISO14001、OHSAS18000三大体系在项目中的全面贯彻实施，我司将设立本项目专门管理机构，为本项 目物业管理提供全方位、强有力的保证。( 2)岗位设计原则服务第一的原则。管理机构的设置和各类员工的配备，均以 提高营区物业服务的整体水平为前提。在充分满足把项目打造成为 精品项目这一目标要求的基础上，从

22、组织上和人力上确保能够高标 准、高档次、高品位地为营区提供全天候、全方位的优质服务。精干高效的原则。着眼于组织科学化和手段现代化，通过减 少内部磨擦系数，提高员工基本素质，增加管理科技含量，来严格 控制管理机构和员工队伍的膨胀，既保证服务的高质量，又实现运 行的低成本，使营区物业服务具有可持续发展的长久后劲。(3)人员配备布设我公司承诺中标后在布设物业服务岗位确定人数时，经所服务 楼宇管理人员同意后定岗定位。2、岗位职责(一)物业主任岗位职责1、听取客户单位意见 , 服从客户单位安排。熟悉并了解营区所14有配置，人员岗位工作内容每天的工作任务。2、熟悉营区平面结构 ,所有门、过道、电梯、楼梯、

23、防火防盗、 消防设施情况 ,应急通道与禁止通行等。3、定期定时给保洁班长、绿化负责人开会 ,注意事项 ,更改方案 , 提高各部门工作效率。总结工作情况 ,会后不定时抽查、检查各岗位 工作标准情况 ,对不合格当面指出要求更改。4、对各部门工作 ,每周定时汇报给客户单位。 要求客户对我们工 作评价 ,汇报下周工作计划。5、每周各部门工作定时汇报物业公司副总 ,汇报上一周工作实际 情况与 下周工作计划 ,及客户单位沟通情况。6、定时每天给各部门做好考核工作 ,要求副主任不定时， 营区全 方位检查拍照、整改。7、总结，每天早会 20 分钟总结 ,对卫生等每天未达标的进行沟 通更改要求。主任不定时抽查全

24、范围工作，对夜晚值班管理员不定 时夜晚巡逻有问题及时汇报。8、根据管理合同约定，组织管理各项服务工作，接受业主的监 督；9、协助财务部监管管理处各类款项的收支，督促收费员及时清 收各类应收款项，控制好管理处的各项开支；10、负责协调与政府相关部门、客户单位的关系，加强文化建 设，完善各种服务，做好创优达标工作；(二)保洁队长岗位职责1、日常保洁工作直接对物业主任负责。152 、全面负责物业管理相关人员的管理、监督、指导、培训、考 核等工作，服从业主的管理和考核。3、制定部门培训计划并保证实施，定期开展对员工的思想教育 和专业知识的学习，不断提高员工的综合素质。平时关心员工，掌 握员工的思想动态

25、。4、营区绿化带每天清洁 , 保持地面整体干净清爽 , 没有杂物 , 大 小石头不突出 , 做到看上去美观整洁 , 路面整洁 , 没有废纸杂物等 , 全 范围整理打扫。5 、保洁班长定时每天早会开会 , 总结按物业总公司与客户单位 要求落实坚持让每名保洁员发挥作用 , 爱岗敬业，不抱怨 , 不定时核 查所有区域卫生情况 , 进行考核工作，每周工作总结 , 汇报给物业副 主任 , 由副主任、主任汇报客户单位及物业总公司。客户单位可监督 打分标准，评分优劣等。6、每周星期一下午 16：00 在保洁部办公室开全体保洁部员工 会议，由主管传达公司各项会议精神；领班和事务助理分别就各项 工作中出现的问题

26、发表建议，倾听员工意见，并讨论解决办法，由 事务助理负责记录。7、每周由主管对各项工作进行不定期抽检；每周五对重点部位 进行检查。对不合格事项在会议中讨论并做相应安排。8、负责提交辖区内消杀工作计划并付诸实施，检查督促甲方单 位区内卫生和消杀，劝阻和制止不卫生、不文明的现象和行为。9、做好与环卫等协作部门的协调，保证辖区的垃圾清运的及时 性。1610、每月定期对检查出的优、劣问题进行公布，存在劣迹方面 的问题对相关人员进行专项培训，并就相关情况给予以惩处，以免 在工作中再有类似情况出现。每月将评出优秀员工，公司给予奖励。11、完成上级交办的其他任务。(三)绿化工岗位职责1 、直接对物业主任负责

27、。2 、做好每天工作按物业主任计划按时完成每天工作量。3 、主要工作内容 : 地面草坪、绿化带上的杂物清理大小石头凹 凸平衡。对枯死树木清理，确保绿化带上整体清洁美观。修剪等季 节性拔散草籽，可提出有效好的意见、建议。种植景观树木，定时 浇水让整个绿化带活跃起来。4 、对营区绿化定期修剪美观，按时施肥、浇水等工作。按时按 量完成任务；5 、对生板土面翻新、种植、树立温馨标牌等有效工作。竞做营 区整体美观等。6 、统一工作服。(四)垃圾清运工岗位职责1、直接对物业主任负责。2 、确保生活垃圾按时清理 , 按时清洁 , 保持垃圾桶的干净。 3 、按时清运超市、饭店的生活垃圾清运等。4 、按时清运生

28、活垃圾。塑料桶定时冲洗刷洗保持干净清爽。5、整体围墙边上垃圾清理 , 旧物品清理。6、确保营区整体美观清爽 , 按时完成每一天工作任务，确保宿17舍周边附近干净美观。7 、在台风、雨季时垃圾清理要做到及时高效，遇部队重大检查 或任务需要等不同于平时部队管理情况时，随时听令清运垃圾。(五)保洁员岗位职责1、熟知本岗位的保洁区域及工作细则，保质保量的完成区域内 的清洁工作。2、工作时间按公司要求着装提前 5 分钟上岗，佩戴工号牌，工 作中礼貌待人。3、严格遵守公司、部门的各项规章制度。4、熟练应用和掌握各种保洁工具和设备，不断提高工作技能， 妥善保管好各种保洁工具及设备，不得浪费、私用亦不得野蛮操

29、作。5、保洁工作中要注意保护公共或私有财物，不得因保洁对设施 或财物造成损害，否则照价赔偿；6、每日对保洁区域内的楼道、道路等进行规定频次的清洁。每 日清倒垃圾，做到日产日清。7、自觉维护责任区的清洁卫生， 劝告和制止各类人员的不卫生、 不文明的现象和行为。8、与客户保持良好的关系，注意收集客户对物业服务的各种意 见及时向上级反映，对于客户的疑问，尽量做好解释工作。9、保洁员在工作中遇到公共区域的特殊事情，(如有客户需要 帮助的等)应及时向领班汇报，也可上报主管。3、人员条件18( 1)服务人员身体健康，五官端正，普通话流利，体形标准， 符合采购人仪容仪表、公众形象要求；按岗位要求统一着装、言

30、行 规范。( 2)物业主任：我公司为本项目配备专职物业主任，驻楼管理 且负全责，具有 3 年及以上相关工作经验和较好业绩。(3)所有工作人员经培训合格的人员方上岗服务。对于采购人 认为不能满足工作需要的服务人员，我公司保证及时更换，否则采 购人将扣除相应的物业管理服务费。( 4)我公司保证所有服务人员遵守国家法规法律，无违法犯罪 记录，且能提供有效的身份证、健康证等相关证件。( 5)录用原则：高标准的服务，需要高标准的制度，高标准制度需要高素质人 来贯彻实行，我公司对服务人员的甄选遵守以下原则：重品德修养，热爱物业管理行业，有奉献精神、能吃苦；重工作能力，要求员工一专多能；重学历水平，坚持在高

31、学历中选择录用管理人员，并在此基础上根据物业特点及岗位设置不断细化用人标准，严进宽出，严把 素质关。19(四)部分管理制度内容1、员工招募管理制度(一)总 则1.1 目的为使公司员工招聘管理规范化、程序化、制度化，保证公司合 理的人才结构和人才储备，实现人力资源的优化配置，特制定本制 度。1.2 适用范围适用于公司员工的招聘管理。1.3 招聘原则公司招聘以公开、公正、公平为基本原则，贯彻任人唯贤、择 优录用的原则，坚持先内后外的招聘形式，保障公司高质量的人力 资源需求。1.4 内容本制度的内容包括招聘权限和职责、招聘计划、招聘形式、甑 选、录用等。(二)部门权限和职责2.1 劳资科是公司招聘工

32、作的主管部门。负责公司高层管理人 员、特殊人才以外的所有岗位员工的招聘。2.2 高层管理人员及特殊人才的招聘由总经理直接领导(特殊 情况可授权他人负责)，劳资科负责协助。202.3 用人部门负责提出招聘需求，并考核应聘者的业务能力及 专业技能。(三)招聘计划3.1 各部门提出用人需求，填写员工招聘计划申请表，并 报总经理批准。3.1.1 缺员的补充：因员工异动如员工辞职、岗位调动、退休、 晋升等原因，按规定编制需要补充。3.1.2 突发的人员需求： 因不可预料的业务、 工作变化急需引进 人员。3.1.3 扩大编制：因各部门业务发展需扩大现有人员规模及编 制。3.1.4 储备人才： 为促进公司目

33、标的实现， 需储备一定数量的各 类专业人才。3.2 劳资部门根据总经理审核通过的各部门人员编制标准、企 业当前的发展状况，以及各部门岗位的缺编状况，制定招聘计划。制定招聘计划时，属新增设招聘职位时，各部门应将岗位说明 书、人员需求计划表等相关资料一并上交劳资部。3.3 招聘计划应上报公司总经理批准。 批准后， 劳资部门即可组 织实施招聘。(四)招聘形式4.1 招聘形式的选择招聘形式可分为内部招聘和外部招聘两种。根据人才需求分析 和招聘成本等综合因素来选用招聘形式。214.1.1 内部招聘对于公司空缺职位，所有的正式员工都有资格向部门主管或劳 资部门提出申请，要求公司考虑自己是否能够从事某一职位

34、的工作。劳资部门参考申请人目前的上级和空缺职位的上级意见，根据 岗位说明书进行初步筛选；对初步筛选合格者，劳资部门组织相关 人员进行招聘评审，评审结果经经理办公会或总经理批准后生效。4.1.2 外部招聘在内部招聘不能满足公司人力资源需求的情况下，需采用外部 招聘。( 1)招聘会招聘。通过人才招聘会的形式招聘人才。( 2)与相关院校联系，直接到院校招聘。(3)通过中介机构、网上、报刊等媒介发布信息招聘。( 4)推荐招聘。通过员工推荐、外部人员推荐、自荐等。4.2 人事主管根据总经理或公司办公室审批的招聘简章 (见附件二)，可根据需求选择不同的渠道发布招聘信息。(五)员工甑选5.1 招聘信息反馈后

35、， 由劳资部门负责， 对应聘者进行初步筛选， 获取候选人名单。5.2 初步筛选后， 劳资部门组织候选人员填写 员工应聘登记表 ( 见附件三 ) ，并收取相关证件(身份证、学历及其他证书等)复印 件。5.3 面试25.3.1 由劳资科审查应聘人员的各种证件及工作经历是否符合 应聘职位的要求，并进行面试沟通，考察知识、能力和心理素质状 况。5.3.2 对通过初试的应聘者，劳资科以面试沟通情况反馈表 将评定结果上报总经理审查，由总经理对专业人员或中层以上干部 进行复试，相关部门负责人对一般员工进行复试。(六)录用6.1 对复审通过的应聘人员，由劳资部门下发录用报到通知 书，并通知本人到公司报到。6.

36、2 被录用者应在通知规定期限内到公司履行报到手续， 否则视为自动放弃。特殊情况经批准后可延期报到。6.3 报到时新聘人员应认真填写 员工登记表 ，人事主管将 员 工手册发给每位新员工，为新员工介绍公司概况、成长史及发展目标、经营理念、企业文化和企业精神等，并组织参观厂区和工作 现场。6.4 公司安全部对新员工进行安全培训教育，填写“三级”安全 教育卡片。6.5 后勤部门负责对新员工发放工作服、 工作牌， 对需要住宿的 人员安排宿舍。(七)新员工的试用、正式录用7.1 新员工培训后进行试用， 试用期为 3 个月。 用人部门根据试用期间个人考核情况可酌情缩短。新员工在试用期间只发放试用期 工资。转

37、为正式职员后，才能按公司薪资标准支付。237.2 对公司引进的特殊人才或中层以上干部，经总经理特别批 示，可以不按试用期限和试用工资办理，具体按总经理的指令执行。7.3 新员工试用期工作考核管理，由所在岗位部门主管负责。 试用期间，对表现突出、特别优秀的人员，劳资科根据部门主管和 员工的意见，员工可申请提前转正，经总经理批示后执行，但试用 期最短不得少于 1 个月。对新员工工作技能与素质不能胜任其岗位工作的，以及试用期 间犯有严重过错与违章违纪的，经劳资部门查证属实后，报总经理批示后，可延期转正或辞退，延长期最长不超过 2 个月。7.4 试用人员在试用期满后， 由劳资部门发给 新员工转正审批表

38、。由本人填写、部门主管评议、劳资部门审核，确认符合岗位 要求的，公司领导审批同意后，签订劳动合同，正式录用。同 时用人部门和劳资部门为转正员工定岗定级，提供相应的待遇以及 必要的帮助和咨询。(八)特殊人才招聘8.1 特殊人才招聘适用于公司急需的高级专业技术人才及各类 特殊人才。8.2 特殊人才为相关领域的高级专业技术人员及各类人才，在 该领域已取得令人瞩目的成绩，可预期为公司带来重大技术进步或 使公司的经营管理有重大改进。8.3 特殊人才主要通过特殊的外部招聘渠道招聘。248.4 特殊人才由公司总经理，公司其他相关的高级管理人员和技术专业直接进行面试，劳资部门在特殊人才招聘中起搜集及传递特殊人

39、才相关信息和初步筛选的作用。8.5 特殊人才薪酬政策对于特殊人才，在招聘时可以采取谈判工资，并制定与业绩挂钩的聘用合同以降低风险。8.6 特招的高级人才可不经过试用而直接聘任到岗。人员招聘流程图252、行管制度( 1)上班签到、下班检查早退情况，公司各工作点设专人清点 登记；违者员工每次扣发奖金十元，领班以上管理人员每次扣发奖 金二十元；( 2 ) 上班前要做好各种准备： 服装整洁、 佩戴胸卡、 工具齐备，工作服必须保证每周洗涤一次；上班前下班后要彻底整理办公室、 休息室、库房的卫生；保洁点员工上岗期间，男同志不得留长发和 胡须，女同志不得浓妆及佩戴饰物，不得穿短裤和裙子；每一款违 章一次扣奖

40、金二十元；(3) 严格落实各项规章制度， 坚决服从各级领导的安排和指挥， 按要求高质量的完成领导分配的各项工作；所有工作在领导安排后 必须立即行动；有事要逐级请示汇报；违反本条者立即开除，只发 基本工资，永不录用。( 4)坚守岗位、遵守工作纪律，工作时间不许打闹、嬉笑、闲 聊，违者罚款二十元；决不允许吵架骂人之类的事情发生，违者罚 款一百元后开除；不准干私活儿，不接待与共作无关人员，工作餐 中不许喝酒，严禁随地吐痰和乱扔废弃物品，不许在工作区内闲逛， 班上严禁购物，违者罚款五十元；未经许可，不得动用甲方器材， 违者根据甲方要求处罚；在狭窄处与他人相遇时，应主动礼让，工 作中有客人经过时，应立即

41、停止作业让其通过，违者罚款二十元， 造成后果责任自负；无论任何原因，都不得与甲方工作人员、业主、 商户发生口角和争执，有问题应通过领导协调解决，违者罚款一百 元后开除；工作中捡拾物品财物要及时归还原主或上缴甲方保卫部26门，分毫不得装入自己腰包，违者视同盗窃，赔偿全部损失、扣发 全部工资后交保卫部门处理，责任一律自负。( 5)工作时不许将有损地面的工具和物品推来拖去，必须将其 拿离地面移动，违章一次罚款二十元；(6)爱护甲方一切财物，做好防火防盗等安全工作，工作时严 禁吸烟，公司及甲方物品不得占为己有，领取工具时，必须以旧换 新，丢失损坏公共财产要自觉赔偿，违反者扣除全部奖金，赔偿损 失后立即

42、开除；( 7)工作时间不许擅自离开岗位，有事要向领导请假，请假时 间不足半天算半天、不足一天算一天，未请假者按矿工处理。273、考勤制度( 1)各工作点上班时间根据实际情况确定；星期天节假日根据 工作任务情况安排是否休息；特殊情况由领班请示公司后可临时安 排；( 2)建立考勤登记表，有专人负责落实，每月送公司作为发放 工资和奖金的依据；考勤表不得复写、誊抄及别人带写，不得涂改、 作假，违者除追回损失外，撤销领班员职务、按员工基本工资发放 后予以开除！(3)全体人员要按规定时间上下班，无故迟到或早退一次视情 罚款十至二十元，当月累计三次即行开除；( 4)请假必须写请假条，说明天数和原因，事假每月

43、不得超过 三天，否则当月无奖金，超过五天的予以辞退；当月的请假条必须 和考勤表一起上报，否则算事假；( 5)无故矿工一天扣三十元，旷工两天即行开除！(6)请病假应持医院证明，否则按事假处理；( 7)遇有特殊情况，管理人员有权安排加班，无故拒绝一次， 扣发当月奖金，拒绝两次者予以辞退！284、接待投诉制度( 1)实行“首问责任制”，公司每一位员工，无论其部门分工， 均有义务接受甲方的任何来访来电、投诉，属于自己职权范围内或 能够给予解决的，应当场予以解决；不属于自己职权范围内或不能 予以解决的，不得任何理由推托、回避，应将甲方反映的问题当场 予以接待，而后转告相应部门。( 2)每一位员工都有责任

44、收集来自甲方关于物业管理的看法、 建议、意见等。(3)受理投诉时，必须热情接待，主动询问，面带微笑，不得 推诿、无理拒绝，并做到一视同仁。( 4)当被投诉者受理投诉时，受理者必须如实记录，不得提出 回避。( 5)对投诉内容要认真记录，及时派人处理或向主管汇报并在 24 小时内予以解决或答复，做到事事有着落，件件有回音。(6) 员工应认真做好本职工作， 积极为业主提供满意管理服务， 减小投诉，把矛盾消灭在投诉之前。( 7)对甲方的投诉应及时进行分析总结，对反复出现的问题， 应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。(8)对投诉要记录，投诉资料要存档。295、管理人员文明服务制度(

45、1)热爱本职工作，努力学习管理技术，提高管理水平，树立 “业主至上，服务第一”理念。( 2)上班时间统一着装，佩戴工作牌，保持仪表端庄，精神饱 满，不得有不雅观的举止。(3)主动向来访业主问好，待人彬彬有礼，端庄大方，解答提 问掌握适度。( 4)工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情，自觉抵制不正之 风，严守法纪，不以权谋私。( 5)遵守制度，精简办事程序，团结协作，互相配合，互相监 督，按质按量完成本职工作。(6)对业主应热情，遇个别业主无理言行时，做到耐心说服， 晓之以理，动之以情，不以恶言相待，不得与业主发生打骂行为。( 7)真热情处理甲方来信、来访，积极为他们排忧解难。对甲 方的投诉、批评

46、、建议，要及时进行调查处理或向上级汇报。做到 事事有着落，件件有回音。不推诿、扯皮、更不允许有打击报复的 现象发生。306、员工文明服务制度( 1)热爱本职工作：要树立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作。刻苦学习，不断完善和提高管理和专业技术水平。待业主如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。( 2)文明管理：仪态端庄：衣着打扮端庄、整洁，给业主有一个美的感觉， 使人感到亲切、和蔼。语言谦逊：在接待业主过程中，语言要力求文雅、谦恭准确， 务必做到“四个不讲”即：“不讲低级庸俗的口头语、不讲脏话、 不讲讽刺挖苦话、不讲与管理无关的闲话”。不能取笑人、不能训 斥人、不报复人。主动热情：在服务过程中要

47、做到：“两个一样”即：“对待 生人与熟人一个样，忙时闲时一个样”。优质服务：对业主负责就是对公司负责，处处应多为业主着 想，为业主提供各种便民服务。讲诚信：诚信无欺是公司每一位员工应有的工作作风，也是 我们经营管理中职业道德的一个重要内容，为此在工作中要实事求 是，做到言而有信，严守信用。317、员工廉洁工作制度( 1)在工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情。( 2)自觉抵制不正之风，严守法纪。(3)不以权谋私，不利用工作之便占公司和业主的便宜。( 4)不在上班时间干私活，不用公司通讯设备进行私人活动和聊天等。( 5)业余时间，不利用公司机具、材料向业主承揽私活。(6)不乱收费或收费不开收据。(

48、 7 ) 不利用工作的特殊性质， 对流动、 外来人员进行敲诈勒索。(8)不以次充好，弄虚作假，欺骗业主，赚取物价差额。(9)维护公司利益，遵守公司机密。( 10)不利用公款拉私人关系请、吃、喝。( 11)不挪用、拖欠和侵吞公款。( 12)不索取或收受贿赂、好处，要洁身自好。( 13)节约用水、用电，不浪费公司用品，坚持勤俭节约。( 14)不得利用工作之便，要求享受商业网点提供优惠服务和 物价。( 15)不在报销凭据中作假、谎报、多报。(16)不利用工作之便和业主对公司的信任，私下向业主推销 产品，赚取外快。328、对外服务工作管理制度( 1)思想面貌：细心、周到，要体现本公司高尚的精神面貌。(

49、 2)上班纪律：上班时必须佩戴工作证，以便接受业主、住户 监督。(3)服务质量：根据客户的要求，按质、按量、按时完成，以 保证业主、住户满意。在工作中严禁向住户索取财物、吃、拿等不 良行为，一经发现，立即作辞退处理，情节严重者还将追究法律责 任。( 4)工作检查：公司将不定期的进行工作检查，听取业主、住 户反映，如业主、住户反映该工作人员不能胜任时，公司通过核实 后，将作辞退处理。( 5 )工作人员如损坏住户财产，视损坏程度，扣奖金或照价赔 偿。(6)凡业主付给的服务费一律交公司，并开具发票，若私自收 取小费者，一经发现，扣工资或奖金，情节严重者作辞退处理。39、日常行为规范管理制度( 1)着

50、装仪表1)工作或执勤时，必须身着制服，穿皮鞋，佩证上岗，制服不 准混穿；2 ) 制服要保持整洁、 平整， 上岗前皮鞋要擦拭干净， 打好领带， 戴好帽子，不得敞胸露怀、卷袖子、挽裤腿。( 2)行为规范1)上班时间必须精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；2 ) 站岗时姿态严整， 保持立正姿势， 不得东摇西晃。 不得坐卧、 倚靠、打盹、吸烟、与人闲聊、吃东西、看书报、乱打电话和听收、 录音机等；3)值班室内时不得躺卧、打盹、看书报、吃零食、下棋、玩弄 手机，不得听收、录音机，不得两、三人聊天；4 ) 巡逻中无情况处理时不得进入办公室内， 不得边走边玩手机， 不得听收、录音机，不得与无关人员闲聊

51、；5 ) 上班人员必须提前十五分钟达到各执勤点， 做好交接班手续； 不得迟到早退，不得擅自离开岗位；6)值班人员就餐必须在值班室内就餐，不得离开岗位到快餐店 就餐；7)不得脱离岗位，按照规定时间、指定地点站岗；8)不得睡觉；9)对甲方要有礼有节，热情受理甲方各种问题，特别是夜间值 班，对甲方提出的问题要及时解决，解决不了的做好登记，34(3)日常管理 1)不得迟到早退，严格按照规定时间站岗或巡逻； 2)认真做好交接班，做好值班记录和实物出入登记； 3)严格执行对讲机管理规定和警棍使用规定；4)做好本班岗亭的清洁卫生，不得随意张贴、悬挂与堆放与工 作无关的物品；5)门岗值班室不得会客。( 4)罚

52、则1)违反本规定第一条、第二条(第八点除外)、第三条的记行 政批评一次，累计记批评五次以上者作辞退处理；2)违反第二条第八点的，第一次记行政批评一次，第二次记行 政警告一次，第三次辞退；3)本守则不尽之处，按公司管理规定相关条款执行。3510、交接班制度为认真做好岗位的工作交接和保安器材交接，减少因交接不清 引起的工作失误及保安器材损失，特制定本制度。( 1)本班相互转换岗位时，须认真做好岗位交接。( 2)接班人须提前 15 分钟签到上班，接班人未到，交班人不 得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。(3)接班班长在正点时组织全班人员集合，讲明注意事项，然 后各保安员到各自岗位换班；( 4

53、 ) 本班与下班交接时， 要将本班工作情况详细交待给下一班， 以便下一班开展工作；( 5)服务人员交接班时，需认真填写保安交接班登记表， 并签名确认，发现问题，交接双方须当面说明，如果交班人离开后， 接班人才发现属于上一班的问题，应立即报告领班或部门负责人处 理；(6)交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班。36(五)管理机制1、档案管理机制(一)档案管理机构的设置及基本要求1、档案划分及管理部门( 1 ) 档案是指本公司过去和现在， 在从事经营管理、 科学技术、企业文化等活动中形成的对公司有保持价值的各种文字、图表、声 像等历史记录。( 2)公司设立档案室，隶属于综合管理部，并设置档案

54、管理人 员，负责档案资料的归档督促和日常管理工作。公司制定明确的档 案管理人员岗位职责，档案管理人员必须严格履行职责。(3)公司档案根据其重要性和保密程度分为公司级和部门级， 公司级档案应按标准规范进行分类，有规范的档案编号和标签，并 建立电子与纸张分类目录。2、各部门资料管理( 1)公司所属各部门必须设兼职的资料管理员，制定明确的档 案管理员岗位职责，规范部门档案管理，实行部门档案与公司档案 归口管理。( 2)各部门根据部门资料性质结合公司级档案管理办法，实行 统一的标准分类管理。(3)档案的借阅和移交、销毁，必须按照公司管理规定执行。(二)档案分类1、档案质量37( 1)档案封面应逐项按照

55、规定用碳素钢笔或中性笔书写，字迹 要工整，清晰，封面题名应能准确反映出卷内文件材料的内容。( 2)档案文件禁止使用铅笔、圆珠笔、复写纸。破损的档案文 件要进行修复处理。(3)档案必须遵循文件材料形成的规律和特点，保持文件材料 之间的联系，区分不同的价值，便于保管和利用。( 4)档案盒表面为档案目录，档案盒内文件没有题名的， 由档案人员根据内容拟定标题。( 5)档案盒封面应注明立卷人，审核人，立卷时间。2、立档( 1)档案文件材料按照批复在前，请示在后，正件在前，附件在后，印件在前，定稿在后，重要法规性文件的历次稿件排列在定 稿之后。( 2)跨年度的请示与批复，有批复的在批复年立卷，无批复的 放

56、在请示年立卷；跨年度会议文件放在会议开幕年立卷；跨年度的 规划放在第一年立卷；跨年度总结放在最后一年立卷。(3) 档案文件资料按时间顺序排列， 收交时公文处理用纸在前，收文在后；内部制发文件，发文正稿在前，依次为公文处理用纸， 发文底稿。3、分类( 1)档案各级分类应赋予统一名称，其名称应简明扼要，以充 分表示档案内容性质为原则，并要一定范畴，不能笼统含糊。(如： 证照类目、制度类目、文件类目、合同类目等)。38( 2)公司档案大致分为以下几类：1)证照类：营业执照及各类证照，注册资料、年检资料、公司 章程等；2)文件类：分外来文件(政府职能部门的往来文件)和内部文 件；3)制度类：管理制度汇

57、编；4)合同类：分内部经营管理合同和业务合同两种。5)计划总结类：分年度计划及总结等；6)会议纪要类：办公例会纪要等(3)档案的归口存放部门 1 )公司各类批文、合同、协议、证照、存放于综合管理部。2)公司的各种财务资料、税务资料存放于财务部，由财务部按 国家及公司有关规定进行整理、分类存档。3)有关工程的各类图纸、技术资料，由工程部和研发部负责保 管。4)有关房产销售的销售合同，由市场营销部负责保管。5)除售房合同外，所有对外签订的合同，必须将原件存放在综 合管理部。4、档案编号( 1 ) 档案分类各级名称经确定后， 应编制 档案登记目录表 ，将所有分类各级名称及其代表数字编号，用一定顺序依

58、次排列，以 便查阅。39( 2 ) 档案分类各级名称及其代表数字一经确定， 不宜任意修改， 如确有修改必要，应事先审查讨论，并拟定新旧档案分类编号对照 表，以免混淆。(3)公司档案员负责档案文件材料的收集、整理，按照档案 登记目录表条款“对号入座”，各部门要积极配合公司档案管理 工作。( 4)为规范管理便于查找，所有档案盒应按照规定进行编号。 按照公司名称、部门名称、文件类别、档案盒号码分为四个部分。(三)归档及保存年限1、归档的文件资料，应按自然形成，保持历史联系的原则和归 档要求特征及文件内容进行归档，在一个卷内要按问题或者文件形 成的时间，系统的排列并填写卷内目录。2、归档的同类文件资料

59、在卷内应按保存期限分别装订，保存期限分为定期和永久。定期按文件材料的保持价值分为 1 年， 5 年， 15年。档案的保管期限除政府有关法令或本公司其他规章制度特定者 外，一律按下列规定办理：( 1)永久保存：公司章程；股东名簿；股东会、董事会、监事 会会议纪要；公司证照；各级批文；印鉴；公司年度经营计划和总 结；年度财务报表；重要技术资料；不动产所有权状及其他债权凭 证；人事资料；大型活动的图片、音像资料；其他核定应永久保留 的文件。40( 2)十五年保存：会计凭证(其他财务档案的保存期限按国家 相关规定执行)；其他经核定须十五年保存的文件。(3) 五年保存： 期满或解除的合同、 协议； 完工

60、后的项目方案； 其他经核定须五年保存的文件。( 4 ) 一年保存： 部门工作计划和总结； 完成后的部门请求报告； 无长期保存必要的文件。( 5)公司的规章、制度由综合管理部视其有效期予以保存(6) 1 年以下暂时保存：结案后无长期保存必要者。3、公司可根据实际情况拟订文件资料保存期限的补充规定。4、归档的文件资料种类，份数以及每份的页数均应齐全完整，每份文件的正件与附件，印件与定稿，请示与批复，转发文件与原 件，多种文字形成的同一文件，均不得分开。5、按归档要求进行装订、编号、填写卷内目录表。全部档案组 成后，要对档案做统一排列并编写档号。(四)档案日常管理1、借阅( 1)借阅手续1)总经理、