写字楼物业发展建议精粹资料

1、写字楼物业发展提议思索SALON10/10/写字楼物业发展建议精粹资料第1页写字楼物业发展提议写作迷惑写字楼租售模式对物业发展提议影响是什么？低成本高形象？高成本高形象？还是有其它东西？为何？写字楼物业发展提议主要由几方面组成？电梯？空调？大堂？外立面？还是有其它东西？发展战略物业发展提议市场分析 经济产业分析发展商战略租售模式及项目定位2写字楼物业发展建议精粹资料第2页写字楼主要租售模式全售全租租售结合先持有再销售盈利模式销售收入租金收入销售收入+租金收入租金收入+销售收入优点快速回笼资金 调整企业资产结构，提升企业抗风险能力 折中方式先获取一定租金，依据市场条件进行销售风险丧失销售更高价格

2、机会大量沉淀资金，较高财务成本，物业贬值折中方式无法尽快回现承受较大财务成本，物业贬值，未来激烈竞争适用条件需快速回现未来竞争激烈区域发展前景有限企业实力雄厚，资金充分，无回现压力区域发展前景好宏观经济连续向好未来前景存在较大不确定性现有租赁市场很好，未来前景很好，有较大上升空间3写字楼物业发展建议精粹资料第3页写字楼价值组成体系对于市场价值，而不是本身固化价值KPI体系强制性视觉冲击当代高档外立面、豪华大堂硬性指标软性指标功效化体系建筑指标：层高、景观便利停车优质物业管理大型著名企业入驻本身或周围文化、历史内涵交通畅顺配套设施齐全材料、设备高档齐全优越商务、政务办公环境成本控制体系4写字楼物

3、业发展建议精粹资料第4页写字楼价值组成体系写字楼价值曲线普通情况下，硬性指标价值是呈下降趋势，影响其价值改变原因主要是2方面：1设备、建材绝对老化；2设备、建材相对落后；时间价值楼宇价值软性指标价值硬性指标价值=+软性指标变动幅度可能很大，在其能正常使用条件下，没有显著上升或者下降规律。其主要影响原因是城市发展、经济波动、产业转移等，同时，因为设备老化等问题，物业管理难度加大、费用上升。5写字楼物业发展建议精粹资料第5页写字楼价值组成体系写字楼价值曲线因为硬性指标和软性指标改变，销售性物业和租赁性物业对价值取舍是不一样；时间价值楼宇价值软性指标价值硬性指标价值=+销售期出租期销售性物业主要目标

4、是加强前期价值投入；出租性物业必须确保前期投入对后期经营影响。6写字楼物业发展建议精粹资料第6页写字楼价值组成体系南京金陵饭店(白色框内为写字楼部分)：主要客户为意大利菲亚特企业中国总部、微软、戴尔、摩托罗拉、IBM、思科、通用电气、英特尔等纽约帝国大厦：1931年落成，通用汽车企业投资兴建，保持第一高度时间达42年之久。伴伴随一个与克莱斯勒争夺世界第一高度传奇故事。7写字楼物业发展建议精粹资料第7页深圳发展银行大厦租赁型写字楼8写字楼物业发展建议精粹资料第8页怎样控制写字楼租户质量？发展银行大厦作为银行总部所在场所，必须严格控制进驻企业类型和质量，主要伎俩有：控制招租渠道：主要经过银行高层介

5、绍（1/3），内部物业企业招租（1/3），外部中介招租（1/3）。前2种渠道能够很好筛选客户，中介渠道所占百分比较小；深度查找客户真实背景：利用银行关系，查找客户资料，判断其背景是否符合要求、是否有足够资金实力；适当延长签约时间：在签署租赁协议时，普通都签署两年合约，同时交付2个月确保金。写字楼必须有良好商务气氛，给使用客户和潜在客户很强心理安全感和风水好感觉；作为租赁型写字楼，必须确保有稳定客户群，预防可能出现客户大量外流；必须确保客户具备较高档次，预防低端客户进入。9写字楼物业发展建议精粹资料第9页关于“飞标企业”“飞标企业”因为进行违规私募民间资金被查封，客观上影响了发展银行对外形象飞标

6、企业是一家优质企业，也是优质客户不过，这家企业到底在事发前对于发展银行大厦而言是什么样企业呢？按时交纳租金主动参加各种活动并提供支持非常支持物业管理企业 10写字楼物业发展建议精粹资料第10页大厦客户情况大厦现有42家租户，大厦出租率在90左右100500平米小客户占50，5001000平米中等客户和1000平米以上大客户分别占有百分比为25从行业来看，60租户为金融、保险行业（主要受深发展总行影响），因为证券行业最近几年不景气，以前一些大型证券企业从降低办公成本考虑，已经搬离了发展银行大厦，不过总体来看，租户较为稳定在租户中规模较小但支付能力较强主要是外企办事处，人员较少，但实力雄厚大厦大客

7、户联合证券总部、友联保险、鹏华基金、世联地产、百盛集团等面积需求特征行业分布特征11写字楼物业发展建议精粹资料第11页配套设施使用及物业管理情况配套设施深圳发展银行大厦配套设施相对齐全，包含食堂、会所、洗衣店、水厂、会议室、便利店，近期将引入南方航空企业订票点配套设施使用及盈利情况：会所亏损、食堂略亏，洗衣店、便利店以及水厂、会议室都是盈利。水厂位于大楼地下室，为大楼租户提供纯净水。会议室音响、视频等设施齐全，因为全行经常召开视频会议，供不应求，对于食堂和会所来说，即使有亏损，但对于提升写字楼整体品质来说却起到很好作用。会所普通为租户单位领导提供优惠。物业管理深发展银行大厦物业管理企业为深圳发

8、展银行下属企业，深圳市友银物业管理有限企业。除了普通清洁、绿化等活动外，物业管理企业有一些其它增值服务。比如，每年组织客户进行远程座谈（旅游），一对一小活动（打篮球等），每个新年给租户赠予花篮，客户领导人过生日时进行祝贺等。其它如大门鲜花更换，一些细微活动使租户感到价值。12写字楼物业发展建议精粹资料第12页发展银行大厦租户关注问题及处理方法租户关注问题租户比较关注硬件设施主要是空调、电梯和停车位。配套设施来说比较喜欢大厦中现有食堂。租户现有满意度都比较高，对大厦意见主要是食堂饭菜口味以及加班无空调。在3年前车位问题非常突出。物业企业处理方法空调问题：深发展银行大厦采取是中央空调，开放时间有限

9、，以前无法分层控制，现在经过改装后能够分层控制，但依然无法分户控制。对于需要加班咨询业、设计业等租户或物流企业（与国外有时差）来说，空调问题无法处理。以后经过在有特殊要求租户所租写字间重新安装分户式空调进行单独控制。车位问题：大厦地下和地上共有280个车位，在3年前车位不够问题较为突出，最终要求发展银行本身职员车一律不能停在大厦车位，银行领导除外。企业对于职员在外停车进行一定补助。最终处理租户停车不够问题。大厦现有固定车位为/个/月，流动车位为600元/个/月。食堂问题：对于食堂口味问题，众口难调，无法处理13写字楼物业发展建议精粹资料第13页深圳发展银行大厦案例总结大型企业集团入住，对提升大

10、厦形象是非常有好处，同时会带来产业聚集。选择支付能力高企业入住能降低租赁风险，同时带来较为稳定收益。外企或大型企业办事处规模小，不过支付能力较强。顶级或者先进机电设备使用能够使写字楼维持良好形象。而且对于高端客户来说，先进设施是基本要求。车位是影响写字楼主要原因，在很担心情况下，能够牺牲内部员工部分利益，首先满足租户车位需求。食堂、会所、会议室等写字楼配套可完善写字楼功效，在部分亏损情况下，从完善写字楼功效角度出发，仍需要继续经营。对于需要加班租户，分户式空调是非常必要。14写字楼物业发展建议精粹资料第14页发展银行大厦平面图发展银行大厦由澳洲设计师设计，造型新奇，呈阶梯状向上，香槟红幕墙，内

11、部平面布局合理，呈回字型空间，层高4米，中间没有柱位，宽大、实用率高15写字楼物业发展建议精粹资料第15页先进3A系统，最先进机电设备智能大厦、设备先进、采取3A系统，即楼宇自动化管理系统（BA）、办公自动化系统（OA）；通讯自动化系统（CA）大厦全部机电设备都选取国际名牌楼宇自动化管理系统（BA）霍尼尔楼宇管理系统辛普森火灾报警系统派而保安监控系统办公自动化系统（OA）通讯自动化系统（CA）公共天线系统远端模块光纤入户通信网络系统，配有DDN节点机万点IBN布线系统，每层可提供300个接点16写字楼物业发展建议精粹资料第16页高档装修材料、设备选取电梯：17台新型OTIS高速电梯，其中一台为

12、货梯，8台低层电梯，8台高层电梯大厦外墙采取世界流行双层真空保温隔热幕墙卫生间设备均选取日本TOTO自控卫生洁具17写字楼物业发展建议精粹资料第17页完善齐全配套设施大厦配套：能容纳700多人就餐当代化餐厅在大楼六层设有各种不一样功效大、中、多功效会议室在34层设有天元会所，提供中西餐服务地面和地下共有280个车位，处理客户停车难问题18写字楼物业发展建议精粹资料第18页南京银城大厦19写字楼物业发展建议精粹资料第19页平面布局面积小标准约800平米，实用面积约500平米分割零碎面积1约145平面积2约65平米1220写字楼物业发展建议精粹资料第20页写字楼物业发展提议部分内容21写字楼物业发

13、展建议精粹资料第21页写字楼物业发展提议相关关键点写字楼等级分类智慧型甲级写字楼甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼每平米造价8000元以上5000元以上2800以上5000元2800元以下外墙装修优质玻璃幕墙，铝合金，不锈钢，花岗岩等局部优质宝贵材料普通外墙和门窗室内公共部分装修相当于四星级、五星级酒店装修，每平米不低于5000元相当于三星级酒店装修，每平米1000普通材料，每平米1000元以下室外及绿化高档材料，精心设计和施工环境设计局部高档材料普通材料停车位最少每150平米建筑面积设一个停车位每150250平米一个车位每250平米以上设一个车位电梯等候时间1分30秒电力电力负荷100瓦/平米以

14、上，负荷级别：一级60100瓦/平米一级60瓦/平米二级夜间艺术照明设计必须有能够有非必需通讯1部电话/10平米一部电话/15平米1部电话/20平米控制楼宇、通讯、办公自动化及综合布线系统部分自动化非智能性擦窗机必须有必须有非必需给排水高层写字楼设消火栓、自动喷淋、中央热水供给无热水供给无热水供给空调集中空调（四管式），可同时供冷供热，温湿度自动调整集中空调（四管式），温湿度自动调整普通集中空调或分体式、窗式空调标准层面积1100平米22写字楼物业发展建议精粹资料第22页写字楼物业发展提议相关关键点电梯电梯造价及用电量可占大厦总投资与总用电量10%12%电梯设计中，主要需要确定电梯速度、分区、

15、台数等美国日本德国国内高级国内普通租户较多12%15%11%15%15%17%1215%10%12%一个单位专用15%18%20%25%20%25%电梯高峰期5分钟内运客量提升高度电梯速度小于75米小于1.75m/s小于90米小于2.5m/s小于110米小于3m/s小于130米小于4m/s大于130米大于4m/s层数电梯速度261.5m/s7112m/s12162.5m/s17213m/s22263.5m/s27314m/s32364.5m/s37415m/s电梯提升高度与电梯速度楼层数与电梯速度23写字楼物业发展建议精粹资料第23页写字楼物业发展提议相关关键点电梯电梯台数确定验算：5分钟内上

16、班人数占全部些人数百分比：12.5%25%电梯额定人数 x r60s120s30s60s24写字楼物业发展建议精粹资料第24页写字楼物业发展提议相关关键点空调优点缺点适用分体式空调式样多；占地小；噪声低；使用灵活，安装检修方便；空调房间之间无风道相通，有利于防火、防毒和隔音气流不均匀；温控精度低；新风较难送入室内，室内空气不新鲜；影响外立面效果，使用百叶又影响使用效果；室内机影响室内装饰住宅、小型办公场所大型中央空调房间内温度分布均匀；不占用房间内使用面积，能和装修很好配合；室内噪音低；外立面政界、美观占用设备层，增加公用设施和土建投资；风道断面尺寸较大，占用空间大；需要配置专门维修、操作人员

17、；各个房间空调一开俱开，造成使用不便和能源浪费；用电计量计费困难，轻易造成纠纷。大型商场、写字楼户式中央空调能引入新风系统；房内冷热更均匀；节能；用电分户脊梁，计费准确；很好维护室内外装修格调初始投资大；安装、维修技术要求高各种别墅、各类区域分割式办公建筑以及较小建筑面积办公场所25写字楼物业发展建议精粹资料第25页写字楼物业发展提议相关关键点交通量、停车位办公建筑交通量组成主要分为4部分对大多数办公建筑来说，上下班交通量组成其对外交通流动量峰值，而上下班交通量取决于办公建筑内从业人数普通情况下，大企业多、企业总数少办公建筑上下班交通连续时间较短，交通量峰值高；小企业多，企业总数夺得办公建筑上

18、下班交通连续时间较长，交通量峰值较低。办公建筑停车量峰值可达0.43辆/100平米，可见，规划是按照峰值下限值确定，当详细情况发生改变时应该增加车位。办公建筑对外交通办公建筑内企业用车访客用车企业员工用车大楼物业管理本身国内外部分城市中心建设项目停车场指标推荐值0.33100平米深圳市中心0.61100平米北京CBD0.753设计车位车位数=1000平方英尺（93.9平米）参考指标东京城市中心美国大城市CBD地域高级多功效单用途美拿本512德国711中国810办公楼每人所需净面积26写字楼物业发展建议精粹资料第26页写字楼物业发展提议相关关键

19、点影响停车位需求、供给主要原因停车量需求车位租金/售价车位周转频率楼宇各项功效配比企业性质企业档次、规模人数及人均私车拥有量周围公共交通情况周围停车场供给停车量供给需求量地方性规划指标成本部分办公建筑人均建筑面积（平米/人）日本部分办公楼德国部分办公楼香港中银大厦深圳国贸大厦11.312.518.5179.6停车场车位数直接决定写字楼盈利性、适用性，产生租金收益甚至能够超出写字楼部分租金收入停车位能够经过查规范、做市场调查，并结合经验数据来确定27写字楼物业发展建议精粹资料第27页写字楼物业发展提议相关关键点幕墙及地面主要装饰分类玻璃幕墙玻璃种类较多，双层玻璃造价高于普通单层玻璃约一倍普通来说

20、，外墙面、地面造价与材料、施工工艺关系最大，所以假如采取无须要高档材料和复杂结构会大大提升建造成本受项目所在地人机料成本影响，工程造价波动较大幕墙主要材料及造价地面装饰主要材料及造价28写字楼物业发展建议精粹资料第28页写字楼物业发展提议相关关键点平面布局写字楼被服务空间占总体空间百分比约为60%70%增加被服务空间（“肉”），降低服务空间（“骨”），提升使用面积：做好高度与标准层面积之比、压缩设备房空间、合理布线、去掉不合理柱网，尽可能使标准层平面方正、规整，降低无须要转角、走道空间（整层出租）合理处理高层建筑“胖”和“瘦”：采光面积一定情况下，进深越大，则自然采光越差、消防要求越高，而且小

21、企业租用可能性越小；进深过小也将使大企业入驻可能性减小进深进深29写字楼物业发展建议精粹资料第29页写字楼物业发展提议相关关键点5A智能系统子系统智能系统子系统楼宇自动化系统（BA）冷热源系统办公自动化系统（OA）计算机网络系统空调系统会议中心系统变配电系统门厅多媒体查询系统照明系统物业管理计算机系统给排水系统安保自动化系统（SA）监视电视系统电梯管理系统通道控制系统停车库系统防盗报警系统消防自动化系统（FA）火灾报警系统巡更系统防排烟监控系统通讯自动化系统（CA）双向电视电话会议系统自动喷淋共用天线电视系统应急照明公共广播系统专用通讯设备数字式用户交换机系统紧急广播楼内移动电话系统消防监控综合布线系统30写字楼物业发展建议精粹资料第30页写字楼物业发展提议相关关