溧阳项目市场概况

1、市场篇溧阳市概况区域位置溧阳市位于江苏省苏南，地处长江三角州，属上海经济区。土地总面积1535平方公里。距上海、杭州200公里，距南京、苏州、张家港百余公里，距南京禄口国际机场80公里，距常州机场60多公里。104国道穿境而过，宁杭高速公路扬溧高速纵横全境，新长铁路正在建设之中，芜太运河直达长江码头 。历史文化化溧阳秦朝朝建县。二千多多年历史史孕育了了这里的的文明。多少英英雄豪杰杰、文人人墨客在在这里留留下了动动人的故故事和不不朽的诗诗篇 。这里又又是一块块神奇的的土地，溧阳上上黄水母母山发现现的“中中华曙猿猿”等大大量化石石，经中中、美、德等国国科学家家联合考考证，距距今已445000万年，

2、被认为为是包括括人类在在内的一一切灵长长类动物物的共同同祖先，堪称世世界之最最。溧阳阳由此被被人誉为为“人类类老家”、“游游子故乡乡”！自然资源源溧阳有耕耕地面积积1122万亩，林地332.88万亩，河流和和湖泊442.66万亩。物产丰丰富，是是著名的的“鱼米米之乡”、“丝丝绸之乡乡”、“茶叶之之乡”，获国家家“粮棉棉大县”、“商商品粮基基地县”、“全全国山区区综合开开发示范范县(市市)”的的称号。盛产稻稻、麦、油、茶茶、蚕茧茧、螃蟹蟹、板栗栗、西瓜瓜、毛竹竹等。六六万亩茶茶园，二二千吨茶茶叶，“前峰雪雪莲”，“南山山寿眉”等茶名名闻遐迩迩。以此此，每两两年举办办一次“中国溧溧阳茶叶叶节”。溧

3、阳非非金属矿矿产资源源非常丰丰富、石石灰石、方解石石，大理理石、陶陶土、彩彩瓷石等等储量均均在亿吨吨以上，且品位位优良，具有极极佳的开开采价值值。天目湖国国际度假假村天目湖旅旅游度假假区作为为省级旅旅游度假假区，已已形成集集吃住、观光、娱乐为为一体风风景旅游游区，游游客以每每年200%以上上的速度度上增，98年年达到1150万万人次，度假村村将以高高尔夫球球场、别别墅景观观为主体体，依自自然山水水开发旅旅游度假假项目。随着人人民生活活水平和和开放程程度的提提高，在在一片未未受污染染的自然然山水怀怀抱下，享受人人生，已已成人们们的一大大追求和和向往，其市场场前景十十分广阔阔。溧阳昆仑仑经济开开发

4、区江苏省重重点开发发区-溧阳昆昆仑经济济开发区区属上海海为龙头头的沿江江经济开开发区，地处苏苏、浙、皖三省省交界处处，距南南京、苏苏州、江江阴港、张家港港均在1100公公里左右右，距上上海、杭杭州2000公里里，距南南京碌口口国际机机场700公里，距常州州48公公里，西西傍1004国道道和运河河，水陆陆交通发发达。市市经济技技术开发发区继续续保持快快速发展展的良好好态势。全区实实现业务务总收入入36.78亿亿元，实实现工业业销售收收入311.744亿元，完成财财政收入入99993万元元，外贸贸自营出出口13300万万美元，全同利利用外资资43441万美美元，实实际利用用外资113077万美元元

5、，全年年新批进进区工业业项目117项目目，完成成投资22.1亿亿元，开开发开放放取得新新进展。完成了了经济开开发区总总体规划划设计，总规划划面积由由原来的的5.88平方公公里扩大大到211.977平方公公里，加加快了三三期开发发步伐，完成基基础设施施投入222199万元。综合实力力溧阳全市市79.6万人人口,220022年实现现国内生生产总值值1022.1亿亿元，人人均GDDP15564美美元。三三次产业业量为113: 52.3:334.77。财政政收入88.8亿亿。自营营外贸出出口总额额81553万美美元。银银行存款款余额994.77亿元，职工平平均工资资111171元元，农民民人均纯纯收入

6、443755元。多多次被评评为全国国综合实实力百强强县（市市）。溧阳市经经济运行行状况经济总量量人均完成成国内生生产总值值达1330055元，比比上年增增长122.5%。20002年年全年完完成财政政收入8880119万元元，比上上年增长长36.7%，财政收收入占国国内生产产总值的的比重为为8.66%，比比上年提提高1.5个百百分点。市场物价价市场物价价总体水水平下降降。20002年年全市居居民消费费价格指指数为1100.2%，比上年年下降00.2个个百分点点。人民生活活城市居民民生活水水平继提提高。220022年全市市城镇职职工年工工资总额额为6226411万元，比上年年增长22.3%；城镇

7、镇职工人人均工资资性收入入为1111711元，比比上年增增长8.8%；农民人人均纯收收入43375元元，比上上年增长长6.11%。城城乡居民民储蓄存存款继续续增加，人均储储蓄为888788元，增增长288.0%。居住住条件改改善，全全年城镇镇新建住住宅144.733万M22，农村村新建住住宅233.222万平方方米；年年末城镇镇居民人人均使用用面积为为16.78MM2，增增长2.6%；农村居居民人均均使用面面积388.533M2，增长11.9%。溧阳市房房地产开开发情况况固定资产产投资20022年投资资力度继继续加大大，增长长幅度明明显上升升。全年年完成全全社会固固定资产产投资22981108

8、万万元，比比上年增增长300.7%，提高高1899个百分分点。完完成工业业投入11244468万万元，增增长577.8%。其中中基本建建设完成成投资11069914万万元，增增长5.2%；更新改改造完成成投资5566664万元元，增长长57.5%；农村完完成投资资10227777万元，增长773.44%；房房地产开开发完成成投资3317553万元元，增长长99.8%。民间投投资活跃跃，全年年私营个个体完成成投资6671333万元元，增长长10.5%。房地产经经营状况况20022年房地地产开发发投资情情况合计住宅办公楼商业营业业用房其他全年完成成投资额额（万元元）3175532661115211

9、572230499房屋建筑筑竣工面面积（平平方米）17144001473300700950001400020022年商品品房销售售额为3319553万元元，商品品房屋销销售面积积为211.111万平方方米。竞争个案案分析竞争区域域范围属属于溧阳阳市新区区内，目目前新区区在建或或即将建建造的项项目不多多，且地地理位置置都比较较相近。在售项项目的住住宅多层层销售均均价在11800023300元元/平方方米之间间，房型型以三房房为主，面积在在10001550平方方米之间间，总价价在222.528.7万元元之间。定价为为成本加加利润原原则，多多数需加加收一系系列的代代办费。折算成成单价约约为3000元

10、/平方米米。顶层层多带阁阁楼，顶顶层阁楼楼以60008800元元/平方方米的单单价出售售。而还还有部分分项目销销售可以以打折（多为99折）。一般一一个楼层层或多个个楼层（低层二二和三层层）销售售单价相相同。客客源几乎乎都为本本地客源源，且约约30%的客源源为第一一次购房房。龙亭苑 726607666开 发 商：江江苏金燕燕房地产产开发有有限公司司地 址：台港路路开盘时间间：20004年年5月项目概况况：龙亭亭苑由江江苏金燕燕房地产产开发有有限公司司开发。该项目目地块位位于台港港路上，紧邻本本项目地地块，目目前为一一般村庄庄和农田田。在主主干道南南环路上上以树立立了一块块巨幅做做前期客客户积累累

11、。预计计将于55月对外外销售。锦绣花园园（二期期）833058888开 发 商：溧溧阳九州州房产地 址：钱家路路交房时间间：20005年年5月建筑规模模：3栋栋低层（4层）（二期期）房型面积积：三房房二厅二二卫1223平方方米（一一期五层层加顶）、1440平方方米、1143平平方米、1488平方米米销售单价价：二、三层：23880元/平方米米五层加顶顶：20060元元/平方方米销售总价价：二、三层：35.65万万元五层加顶顶：288.955万元代 办 费：代代征代办办：煤气气、电子子防盗门门、有线线电视、装潢垃垃圾费、太阳能能约1330000元 配 套套：1993.33元/平平方米 储 藏藏

12、室：60000元（10平平方米*6000元/平平方米）车位配置置：0.75辆/户（22.4米米架空层层车位）车位价格格：3米米宽6万万；3.4米宽宽6.44万；44米宽77万项目概况况：小区区正门位位于钱家家路上，另外在在台港路路和南大大街上也也有小区区出入口口。住宅宅共分三三期销售售。一期期除余几几套五层层加顶房房型外均均已售完完，将于于8月交交房。二二期销售售3栋44层低层层，全部部为三房房设计，2.99米层高高。住宅宅底层22.4米米架空，为架空空层车位位。定价价为成本本加利润润原则，除总价价外还需需交付一一系列的的代办费费，代办办费每户户在45万之之间，其其中储藏藏室位于于住宅底底层，

13、大大约为110平方方米左右右。顶层层阁楼以以6000元/平平方米的的单价出出售。目目前小区区销售情情况良好好，三、四层房房型所剩剩不多。该项目目三期将将与本项项目同期期上市。金谷广场场开 发 商：（中外合合资）江江苏溧阳阳金新房房地产发发展有限限公司地 址：南环路路与燕山山中路的的交汇处处开盘时间间：20002年年6月占地面积积：近100万平方方米用地性质质：住宅宅、商住住、写字字楼、酒酒店、底底商住宅规模模：200栋低层层（2、3、44、5层层）、多多层、小小高层（9层），4660多户户房型面积积：三房房二厅二二卫1229.77 4平平方米、1344.177平方米米、1337.222平方方米

14、、1148.45平平方米商铺面积积：一、二层33004000平方米米（单套套面宽88米，进进深122米，可可自由组组合分割割）销售单价价：住 宅：多 层：119000元/平平方米（整盘）；17780元元/平方方米（开开盘）；21000元/平方米米(尾盘盘) 小小 高 层：225000元/平平方米商 铺：65000668000元/平平方米写 字 楼：3550032000元/平方米米车位配置置：0.6辆/户（半半地下车车库/架架空层车车位/路路边停车车岛）车位价格格：半地地下车位位单价：12880元/平方米米（200300平方米米/个车车位）；标 准 车 位：5500000元/个项目概况况：小区区

15、配套有有泳池和会所。近4000米商商业街，3个大大型商业业广场。住宅多栋栋建筑实实行底层层架空，既增强强了区内内视线的的通透性性、开敞敞性，又又形成众众多的自自由活动动空间；架空层层配置绿绿化小品品和休闲闲场所。建筑风风格现代代、简洁、明快；建建筑立面面高雅、挺拔、稳重。顶顶层阁楼楼以8000元/平方米米的单价价出售。景观房房另收22万元/户观景景费。目目前已经经交房。锦汇商业业广场发 展 商：溧溧阳锦汇汇置业发发展有限限公司地 址：燕山路路交房时间间：20005年年5月总用地面面积：7734223平方方米总建筑面面积：7748000平方方米其中商铺铺总面积积：2778911平方米米（一层层1

16、13392平平方米、二层1110667平方方米、三三层和三三层以上上54332平方方米）21层宾宾馆总面面积：2247559平方方米（底底层22253平平方米、标准层层10000平方方米）超 市 区总面面积：2221550平方方米（一一层1005900平方米米、二层层115560平平方米）建筑密度度：300.8%绿 化 率：337.00%容 积 率：11.022商铺开间间：4米米商铺进深深：122、144米商铺销售售单价：一、二二、三层层均价880000元/平平方米车位数量量：4220辆（其中超超市区地地面344辆、地地下1773辆；宾馆地地面633辆、地地下655辆；商商业区885辆）项目概

17、况况：该项项目位于于燕山路路，客运运中心对对面，规规划有一一幢211层星级级酒店、大卖场场和商铺铺。商铺铺划分为为综合类类、餐饮饮类、服服饰类、美容美美发类。其中沿沿燕山路路的综合合类二层层商铺已已经全部部销售完完。商铺铺单套开开间为44米，进进深为112114米。可自由由组合分分隔。一一、二层层原则上上一同出出售。广广场车位位由物业业统一管管理。竞争项目目一览表表楼盘案名名用地性质面积（平方米米）销售单价价（元/平平方米）销售总价价（万元）车位情况况备 注车位配比比车位价格格（元）锦绣花园园住宅12314882500030.775-370.755600000770000005.55交房金谷广

18、场场住宅1291488多层2000025.8829.60.612800*20012280*30标准5000000现房小高层22500032.225-37商铺单套8*12一二层66500068800/写字楼/35000-332000/锦汇商业业广场商铺单套4*1224*14一、二、三层均均价80000/420辆辆/05.55交房产品篇地块简介介项目现状本项目地地块位于于城市南南片新区区内，北北起台港港路，南南至1004国道道城区段段，东起起南大街街延伸段段，西临临体育路路。由规规划的城城市次干干道钱家家路和龙龙亭路将将之分成成三块，按原南南片新区区详细规规划，其其编号分分别为BB4(包包括B44

19、01、B4002)、C3、C4（包括CC4011、C4402）地块。现状为为一般农农田和村村庄。客运中心心 燕山路路路况 南南大街路路况规划控制制指标规划总用用地面积积：39997440平方方米出让总用用地面积积：34424990平方方米（BB4011地块8832330平方方米、BB4022地块2235550平方方米、CC3地块块13440300平方米米、C4401地地块7330500平方米米、C4402地地块2886300平方米米）容 积 率：BB4011、C4401地地块不大大于1.15，C3地地块不大大于0.9，BB4022地块不不大于11.0， C4402地地块不大大于2.0建筑密度度

20、：B4401、C4001地块块不大于于25%，C33地块不不大于225%，B4002地块块不大于于35%， CC4022地块不不大于330%总建筑面面积：不不大于33811140平平方米（公共服服务设施施80000平方方米、BB4011地块不不大于9957110平方方米、BB4022地块不不大于2235550平方方米、CC3地块块不大于于12006200平方米米、C4401地地块不大大于8440000平方米米、C4402地地块不大大于5772600平方米米）绿 化 率：BB4011、 CC4011、C33地块不不小于335%，B4002、CC4022地块不不小于225%建筑层次次：B4401、

21、 C4401地地块多层层为主，C3地地块低层层、多层层，B4402地地块低层层、多层层，C4402多多层、中中高层用地性质质：二类类居住用用地（BB4011、 CC3、 C4001地块块）商业、服服务业（B4002地块块）金融保险险业及贸贸易咨询询业用地地（C4402地地块）停车指标标：居住住用地小小汽车停停车位按按不少于于1.00辆/户户配置SWOTT分析优势 劣势势较大的市市场空间间 客户户来源较较为单一一长途汽车车站重要要的信息息传播渠渠道 长途途汽车站站人流嘈嘈杂 周边配套套设施齐齐全 项目目所处区区域位置置较为偏偏远周边已初初见规模模的新建建成熟小小区 周边边区域商商业配套套及公交交

22、线路较较为贫乏乏本项目旁旁的商业业圈建设设机遇 威威胁溧阳市房房地产处处于初步步阶段 周边边竞争楼楼盘压力力不容忽忽视收入提高高带来需需求增长长 周边边楼盘低低价格的的威胁 综合开发发规模优优势 优势考考量本项项目所具具有的优优势,是是什么因因素使得得本项目目能立足足市场、区别于于其它竞竞争者。溧阳市房房地产开开发的项项目较少少，可供供选择的的物业有有限，给给本项目目带来较较大的市市场空间间。本项目与与长途汽汽车站仅仅咫尺之之遥，由由于长途途汽车站站是溧阳阳市与外外省市联联系的唯唯一重要要交通工工具，因因此较大大的客流流量成为为传播本本项目信信息的重重要渠道道。周边中学学、职业业学校，市政府府

23、、海关关等配套套设施齐齐全，给给小区的的业主带带来较大大的便利利。周边金谷谷广场、燕金南南苑等新新建的成成熟小区区已经成成型，能能提升整整个区域域的新住住宅氛围围与人文文素质。本项目旁旁在建的的商业综综合开发发项目将将会成为为本项目目的重要要卖点之之一,大大卖场、娱乐休休闲场所所、美容容美发等等齐全的的商业配配套设施施将会提提升本项项目的品品质以及及聚集人人气、活活跃本区区域的商商业市场场、推动动本项目目的快速速去化。机遇任任何推进进项目成成功及对对项目开开发起到到正面推推动的作作用的因因素,市市场的变变化、发发展趋势势及其它它潜在的的因素。溧阳市目目前开发发的项目目品质都都还处于于初级阶阶段

24、,将将会给本本项目带带来较大大的发展展空间。溧阳市确确立外向向带动战战略，以以扩大对对外贸易易带动全全市产品品结构调调整，以以引进外外资增强强经济发发展的后后劲。经经济的持持续高速速增长和和居民可可支配收收入的不不断提高高,都在在客观上上提升了了客户对对住宅的的购买力力。市政府对对城市的的整体规规划建设设,以及及项目周周边配套套设施的的逐步完完善也成成为促进进本项目目发展住住宅物业业的动力力之一。劣势列列出本项项目缺陷陷所在,是什么么因素在在制约本本项目的的发展 由由于溧阳阳市并非非旅游开开发城市市,客户户主要来来源还是是本市的的居民,因此客客户结构构较为单一一。 虽虽然长途途汽车站站较大的的

25、人流量量能成为为传播本本项目信信息的重重要渠道道,但是是由于人人流嘈杂杂,来往往的车辆辆繁多使使得整体体环境污污浊,将将会影响响项目的的整体品品质。 在在溧阳市市居民的的概念中中本项目目所处的的区域位位置并非非传统中中心区域域,因此此较为偏偏远的地地理位置置将会制制约一部部分客户户考虑购购买本项项目。威胁从从项目自自身以及及外部两两个方面面分析可可能对本本项目造造成负面面影响的的因素 周周边同本本项目特特质较为为接近的的开发项项目,由由于其在在地理位位置、商商业配套套设等都具有有相当的的竞争力力,会对对本项目目的整体体发展造造成压力力,包括括办公楼楼、住宅宅等市场。 周周边竞争争楼盘的的均价在

26、在23000元/平方米米左右,低廉的的市场价价格将会会影响本本项目以以高品质质、高价价格的物物业形态态推向市市场,市市场的接接受度与与客户的的实际承承受能力力是否成成正比还还有待考考虑。产品定位位中国溧溧阳，新新行政中中心Liivinng-MMalll! 新行政中中心：在中国的的中小城城市，撑撑握主流流政经资资源的群群体仍较较为单一一，从溧溧阳的人人口规模模及人均均GDPP可以直直接判断断出本案案的主流流客户只只能锁定定为各行行政事业业单位领领导干及及家属、与政府府机构有有着更密密切关系系的企业业主家庭庭，这类类客户的的身份认认同感很很强，与与其它阶阶层区隔隔明显。Liviing-malll:

27、liviing-malll，在在shooppiing-malll的基基础上创创造，意意即生活活领域的的超级公公园，吻吻合本案案以大体体量住宅宅为核心心，辅以以写字楼楼、商业业物业的的形态，它就是是溧阳市市有史以以来倡导导”时尚生生活方式式的第一一盘”，Maall即即超级生生活区，可以涵涵盖物业业较为复复杂的综综合性形形态，博博大时尚尚并能以以创新吸吸引人们们眼球注注意力，达到良良好的广广告效果果。设计定位位总体思路路：高起点规规划，充充分挖掘掘项目位位于溧阳阳市的主主干道环环绕中和和公共建建筑景观观，并无无日照影影响的特特点。地地段明显显的集成成优势来来提高项项目的价价值。由由于交通通便利度度

28、较高，对于项项目的去去化也产产生较大大的促进进作用。建筑风格格定位建筑风格格：主要要考虑超超现代的的简约风风格这种风格格可以很很好的实实现整个个溧阳市市的标志志性建筑筑，首先先利用建建筑形态态在视觉觉角度上上的差异异，为整整个项目目的价格格提供上上升空间间提供前前提。环境定位位主要考虑虑建筑风风格和周周边环境境，如与与新区的的主体风风格搭配配一致化化。通过过建造一一个精致致典雅的的主题组组团，来来营造项项目整体体的品质质感，利利用一个个点来带带动整个个面，达达到提升升项目的的整体品品质。单体设计计建议方案：住宅为一一梯两户户的多层层、低层层住宅，在项目目的中心心景观区区建造住住宅的会会所。写字

29、楼在在底层设设立酒店店式大堂堂。由于于写字楼楼位于南南大街上上，为了了提升项项目的整整体品质质，建议议通过一一定的措措施，隔隔离住宅宅人流与与办公客客流都从从主入口口进入。交通设计计建议住宅区内内交通主要以非非机动车车道路为为主，形形成人车车分流，利用地地下停车车库，减减少住宅宅区机动动车辆的的行使办公区内内交通办公区域域的客流流主入口口应该位位于南大大街，主主要以机机动车道道路为主主，在龙龙亭路与与写字楼楼之间建建造地下下车库，便于机机动车辆辆的行驶驶通畅度度。 房型定位位住宅的定定位（BB4011、C44、C4401地地块）户型配比比：户型二房三房四房复式面积（平平方米）859951051

30、45515517551802000比例（%）405055商铺的定定位（BB4022地块）以二层商商铺为主主商铺主力面积积规格铺面开间间4-66米，进进深122-115米90平方方米写字楼的的定位（C4002地块块）框架结构构，大开开间办公公室。单价定位位销售方式式采取一一房一价价，取消消代办费费等名目目，将销销售价格格简单化化。住宅销售均价价：31100元元/平方方米目前整个个溧阳的的住宅的的单价范范围主要要集中在/平平方米，分摊代代办费单单价估计计在2110026000元/平方米米。目前前溧阳住住宅市场场靠近新新区项目目的售价价以及上上升空间间幅度都都是最大大的。本

31、项目超超出市场场价格的的理由有有三个。一、新新区规划划的辐射射效应；二、本本身项目目的规划划以及高高品质配配置；三三、本身身溧阳市市高品质质住宅的的缺乏。 商铺销售均价价：70000元元/平方方米（一一二层均均价）由于该项项目在整整个新区区的规划划内，商商铺的租租金和销销售价格格将受整整个新区区的开发发节奏的的影响，本项目目的商业业在前期期的可实实现的销销售均价价， 770000元/平平方米（一二层层均价），由于于在很长长一段时时间内，整个新新区的商商业氛围围，都无无法达到到商业的的要求，所以该该商业只只能作为为长期投投资，在在一段时时间内的的租金将将是较难难判断的的。新区的商商业氛围围需要长长时间的的聚集，这是本本项目商商业投入入最大的的负面因因素。写字楼销售单价价：3220035000元/平方米米整个溧阳阳市的办办公市场场需求不不大，以以至于此此类产品品的销售售单价无无法提升升，而本本项目的的办公大大楼C4402地地块的地地理位置置感较佳佳，是外外来车辆辆出入的的要道，可以尝尝试凭借借区位优优势一争争目前现现有的市市场份额额。同时时由于本本项目毗毗邻市政政府、天天目湖度度假区和和客运中中心