某美食街项目整合推广方案

1、宏泰房地地产开发发公司美食街项项目整合合推广方方案目录引言第一部分分：项目目综合描描述第二部分分：市场场环境及及竞争楼楼盘分析析第三部分分：我们们的推广广目标第四部分分：项目目SWOOT分析析第五部分分：目标标消费群群分析第六部分分：项目目定位及及概念提提炼第七部分分：整合合行销策策略第八部分分：部分分平面设设计稿引言凡成事者者，三机机不可缺缺其一，曰：天天时、地地利、人人和。凡楼盘鼎鼎立者，三足不不可短一一隅，曰曰：市场场、实力力、宣传传。对开发商商而言：是如何何做出更更加受消消费者青青睐的楼楼盘。对广告公公司而言言：是如如何以最最快、最最有效、最引发发兴趣与与关注的的方式，将产品品推介给给

2、消费者者。首先感谢谢宏泰房房产给了了我们这这次提案案的机会会，向我我们敞开开合作的的大门！在正式提提案之前前，我们们想阐述述这样一一个观点点：在日日趋成熟熟的市场场中，任任何一个个楼盘都都不可能能仅仅依依靠几个个广告就就可以取取得巨大大的成功功，楼盘盘推广是是一次整整合行销销的过程程，在甲甲乙双方方的合作作中，广广告公司司必须超超越广告告自身的的范畴，站在营营销的高高度，用用“操盘”的思想想为开发发商提供供从前期期规划到到后期包包装的全全程服务务。正因如此此，在接接到这个个项目后后，尽管管时间非非常紧迫迫，资料料也十分分短缺，我们还还是投入入了全部部的热情情和精力力，在短短短一周周内完成成了调

3、研研、分析析、定位位、出方方案等大大量繁复复的工作作。这不不仅仅证证明了百百鸿一贯贯的做事事态度和和工作效效率；更更重要的的，是通通过我方方对项目目整体策策划建议议，从开开发理念念的角度度，为发发展商提提供一个个更新的的视角，更广阔阔的思路路。 第一部分分：项目目综合描描述项目位置置项目地处处张家港港市杨舍舍东街（美食街街）北侧侧，沙洲洲东路、河西路路交汇处处，位于于步行街街CBDD范围以以内，是是市中心心黄金地地段。与步行街街、人民民医院、街心公公园、石石油大厦厦、东菜菜场等近近在咫尺尺。二、项目目规划1、项目目参数总用地面面积77885平方方米总建筑面面积291191平平方米建筑占地地面积

4、345577平平方米地下室面面积62990平方方米（其其中停车车库42225平平方米991车位位）建筑密度度48.20%容积率3.552绿化率40%（含商商场屋面面绿化）居住户数数98居民人数数3577住宅建筑筑面积197724平平方米（其中：复式66户，每每户2664平方方米平面922户，平平均每户户一八22平方米米）商场建筑筑面积94112平方方米（含含二层住住宅裙房房37440平方方米）物业管理理10000平方方米2、建筑筑类型本项目目为开放放式小区区，由高高层商住住楼和群群楼组成成。主楼一字字分右，总长度度近888.2MM，由三三个标准准单元组组成，每每单元间间高低错错落，分分别为11

5、7、19、22层高高层住宅宅的下部部为商铺铺。群楼上下下三层，采用围围合式布布局，内内设中庭庭。3、工程程结构根据GGB50001 20001建建筑抗震震设计规规范，本工程程属内类类建筑，按照66度区的的抗震设设防要求求进行抗抗震设计计。高层住住宅采用用剪力墙墙结构，较大的的柱网便便于室内内分割自自如，满满足众多多使用者者的个人人爱好。商业服服务设施施平面布布置灵活活多变，柱网跨跨度较大大且布局局规整，采用轻轻型钢结结构，按按照使用用功能布布置柱网网，层高高达4.5米，开放式式中庭。设有一一层地下下室，高高层住宅宅下为辅辅助设备备用房，停车库库根据停停车要求求，规则则合理地地布置柱柱网，采采用

6、全框框架结构构，框架架抗震等等级三级级。4、户型型设计住宅单单元及套套型设计计布局合合理，流流线清晰晰，体现现出公私私、闲静静、清污污三者分分离。套套型除体体现方便便舒适、优雅别别致的住住家环境境外，尚尚可打通通为开敞敞通透的的办公等等功能空空间。A单元元：A11（端头头套型）一八88m2 A11（顶层层跃层套套型）2644m2 A2（中间间套型）一八55m2 A22（顶层层跃层套套型）2733m2 B单元元：B（中间间套型）1700m2 B（顶层层跃层套套型）2522m2 三、周边边配套1、交通通本案距距离港城城车站约约1公里里左右，且处于于沙洲东东路、河河西路、园林路路交叉地地带，交交通四

7、通通八达。1路、22路、33路、88路、99路、110路、11路路、一三三路、一一五路、19路路等公交交线路均均途径于于此。2、购物物步行街街杨舍西街街沙洲东路路电子通通信一条条街建设中的的王府广广场东菜场3、餐饮饮娱乐美食街街众多饮饮食娱乐乐场所肯德基基街心公公园步行街街电影院院中心广广场大戏院院4、教育育实验小小学城北北校区沙洲小小学市一中中图书馆馆5、医疗疗第一人人民医院院张家港港市中医医院张家港港市妇幼幼保健院院6、金融融服务中国银银行中国建建设银行行中国农农业银行行7、其他他服务配配套中国移移动张家家港分公公司房管局局交易大大厅旧货市市场花鸟古古玩市场场四、自然然景观谷渎河河及两岸岸

8、绿化带带第二部分分：市场场环境及及竞争楼楼盘分析析一、20003年年港城楼楼市回顾顾20033年我市市房地产产市场主主要呈现现出以下下特点和和趋势：1、供求求关系基基本平衡衡。年年市区新新开工的的商品房房面积达达到多万万平方，比去年年增加了了多多万平方方；竣工工面积万平平方，同同比增加加万万平方；预销售售面积万万平方，同比增增加万平方方。销售售率近。这一数数据表明明房地产产市场需需求持续续旺盛，需求拉拉动因素素仍是我我市房地地产业发发展的强强劲动力力。2、价格格持续上上扬。220033上半年年，市区区的商品品房价格格平均在在每平方方米元元，而到到了年底底，则一一路飙升升到30000元元/平方方

9、米。个个别楼盘盘在一年年内竟然然连续几几次上调调价格。3、全面面进入市市场整合合推广阶阶段。越越来越多多的开发发商开始始注重楼楼盘整体体形象的的推广和和品牌效效应，通通过各种种传播手手段进行行自我宣宣传，如如今日家家园、国国泰现代代城等楼楼盘在宣宣传上都都曾轰动动一时。4、代理理制日益益受到青青睐。江江南水庄庄、云龙龙花苑、圣淘沙沙花园、城市绿绿洲、今今日家园园等楼盘盘的营销销推广都都是交由由本地或或外地的的专业广广告策划划公司代代理，并并取得了了明显的的效益。5、楼盘盘的开发发凸现“板块”效应。除了新新市河沿沿岸依然然一枝独独秀外，城西和和暨阳湖湖周边地地区成为为新一轮轮开发的的热点。6、大

10、做做“水”文章。20003年，“亲水住住宅”成为楼楼市的流流行概念念，今日日家园、世纪华华庭、圣圣淘沙、江南水水庄等都都把“水”作为宣宣传的亮亮点。7、出现现“炒房族族”。伴随随着楼价价的不断断喊涨，很多人人开始加加入炒房房的行列列，二级级房地产产市场已已经成型型。8、很多多开发商商屯楼观观望，期期待更大大利润空空间。9、高层层、小高高层住宅宅日渐受受到港城城消费者者欢迎，云龙花花苑、世世纪大厦厦的热销销已证明明了这一一点。二、20004年年港城楼楼市分析析如果说说20003年是是港城房房地产的的冲天牛牛市，那那么20004年年，这种种利好局局面则出出现了逆逆转，港港城楼市市的种种种迹象似似乎

11、预示示着“冬天”的来临临。1、去年年国家先先后出台台的房贷贷控制、银根紧紧缩、停停批别墅墅用地等等宏观调调控政策策对楼市市的影响响已在220044年逐渐渐显现。土地控控制、融融资不畅畅已成为为制约开开发商投投资的主主要因素素。2、自220044年1月月以来，受全国国楼市脚脚步放缓缓的影响响，我市市也出现现胶着状状态，一一方面开开发商价价格高居居不下，一方面面消费者者持币观观望。尤尤其是44月1日日二手房房转让增增税政策策出台后后，炒房房行为已已复归于于理性。加之220033年部分分开发商商囤积的的商品房房尚未去去化，220044年高端端楼盘已已初现“饱和”现象。3、楼盘盘项目开开发由22003

12、3年的“空心化化”向城市市中心地地带回归归，20003年年上市的的楼盘大大多集中中在城市市周边地地带，而而20004年则则向中心心地带集集中，已已经或即即将上市市的几个个楼盘如如王府名名邸、亨亨通家园园、威隆隆置业、同馨公公寓、包包括我们们的美食食街项目目等都集集中在步步行街附附近，这这意味着着在步行行街商圈圈内，将将上演一一场激烈烈的楼市市营销大大战。三、20004年年下半年年楼市展展望1、房价价的快速速上涨将将得到抑抑制，进进入缓慢慢增长时时期。由由于市场场对房子子的需求求在年年得到了了充分释释放，以以及今年年开发总总量的增增长，下下半年将将有可能能出现供供大于求求的局面面。但去去年房市市

13、“井喷”的惯性性，将使使房价继继续在一一个较高高的价位位上缓慢慢运行，甚至保保持小幅幅增长。2、市政政府日前前出台的关于于科学发发展小高高层、高高层住宅宅的实施施意见和张张家港市市小高层层、高层层住宅电电梯专项项补贴资资金管理理办法两个文文件，将将在一定定程度上上刺激开开发商介介入高层层、小高高层住宅宅的开发发。3、用于于办公的的商住楼楼尚存在在着一定定的需求求空间，这一消消费群体体将引起起开发商商的重视视。二、竞争争楼盘分分析根据楼盘盘在地段段、价位位、规划划、目标标消费群群、策略略等各方方面存在在的特性性，我们们将竞争争者分为为同域性性、同质质性、差差异性三三大类。1、同域域性竞争争楼盘王

14、府名邸邸：由华兴房房产开发发，是政政府规划划的步行行街南扩扩重点工工程，由由高层和和小高层层组成的的高档商商住楼，地段优优势和空空中生态态花园是是其推广广的两大大亮点，目前起起价即已已达到552000元以上上。假日风景景：位于东环环路和沙沙洲东路路交会处处、新市市河西岸岸，主打打“水生态态”牌，但但在宣传传上主题题比较散散乱。2、同质质性竞争争楼盘目前，在在我市尚尚未出现现与宏泰泰新时代代同质性性的同期期在建楼楼盘。3、差异异性竞争争楼盘南城花园园：由南城房房产开发发的水景景花园，依傍暨暨阳湖，推出“运动、健康、园林”的主题题概念，并采用用全案代代理的方方式运作作，在推推广上侧侧重于新新闻炒作

15、作和活动动促销。东方明珠珠：位于城东东森林公公园附近近，122万平方方米的大大型高档档社区，由别墅墅和小高高层建筑筑组成。自然和和教育环环境是其其最大的的优势，在宣传传方面强强调“颠峰都都市豪宅宅”概念，走高端端路线。怡景湾：是长江新新城的二二期工程程，与东东方明珠珠毗邻，亲水型型住宅，通过借借助长江江新城的的影响力力进行推推广造势势。（该该地段正正在售卖卖的还有有扬帆名名都、兴兴鸿名都都）此外，还包括括亨通嘉嘉园、丁丁香苑、明日嘉嘉园等竞竞争对手手。五、总结结1、楼市市已经进进入了一一个硬件件（规划划、建筑筑）拼“综合实实力”、软件件（定位位和推广广）讲“特色” 和“差异”的时代代。而硬硬件

16、的比比拼越来来越趋于于同质化化，所以以楼盘与与楼盘之之间的竞竞争更加加体现在在软件方方面的较较量。只只有具有有一定实实力、市市场定位位准确、规划布布局新颖颖、包装装推广到到位的楼楼盘才受受市场追追捧。2、竞争争楼盘在在售卖策策略上大大多以炒炒作“概念”为主，如TOOWNHHOUSSE、亲亲水型住住宅、健健康社区区等等，通过概概念制造造差异性性卖点，引导消消费者的的观念。3、高端端楼盘已已出现险险峰状态态，但只只要运作作有方，仍有发发展的空空间。4、美食食街项目目与竞争争对手相相比，在在项目地地段上具具有明显显优势，但在房房地产商商品牌、价格、规模、景观、物业上上都不具具有绝对对的优势势。只有有

17、在推广广中塑造造品牌个个性，提提炼出令令消费者者心动的的概念，方方能弥补补其先天天的不足足。第三部分分：我们们的推广广目标在预算年年度内通通过整合合推广，完成总总量的880%以以上的销销售。在楼盘的的传播推推广过程程中，通通过正确确的宣传传策略和和独特的的视觉识识别，树树立开发发商良好好的品牌牌形象，提高其其在本地地市场中中的知名名度和美美誉度。阶段性目目标：引爆期：全面包包装上市市，制造造开盘的的轰动效效应，完完成300%左右右的销售售业绩，取得开开门红。强销期：进入全全面销售售阶段，完成总总量700-800%的销销售，并并确立楼楼盘及开开发商的的品牌效效应。扫尾期：利用前前期销售售惯性，完

18、成剩剩余楼盘盘的销售售，并建建立起楼楼盘的美美誉度。第四部分分：项目目SWOOT分析析一、优势势（Sttrenngthh）1、地处处美食街街黄金地地段，周周边配套套齐全。2、较为为单一的的户型设设计，使使我们的的消费群群体更加加集中，形成有有效的市市场细分分。3、小区区位于美美食街上上，来往往人流密密集，便便于现场场宣传造造势。4、本案案将成为为步行街街东侧地地标性建建筑，其其简洁、流畅、飘逸的的楼体风风格，有有助于树树立其高高档、时时尚的物物业形象象。二、劣势势（Weeaknnesss）1、由于于规划所所限，小小区采用用开放式式物业管管理，并并且商住住两用，商业环环境影响响居住质质量，会会对

19、部分分消费者者产生购购买抗性性。2、本案案推广工工作起步步晚，缺缺乏有效效的前期期宣传导导入，在在竞争对对手的强强大宣传传攻势面面前处于于劣势。3、开发发商品牌牌知名度度较低，不利于于楼盘品品牌形象象的确立立。三、机会会点（OOppoortuunitty）1、市政政府关关于科学学发展小小高层、高层住住宅的实实施意见见和张家港港市小高高层、高高层住宅宅电梯专专项补贴贴资金管管理办法法的出台，将将引发人人们对本本案的关关注与青青睐。2、长安安路主干干道的改改建，使使河西路路、河东东路车流流量增加加，便于于本案的的现场宣宣传推广广。3、随着着港城投投资创业业者的日日渐增多多，他们们对办公公空间的的需

20、求也也越来越越大，本本案商住住两用，恰恰迎迎合了这这一需求求。四、问题题点（TThreeateen）1、同同一区域域内众多多楼盘几几乎同时时上市，严重挤挤压了我我们的的的市场空空间。2、由由于当初初规划失失误，导导致美食食街长期期经营不不善，商商业价值值日渐萎萎缩，给给人以低低档的物物业形象象，使人人们对其其投资前前景显得得有些信信心不足足。3、小小区紧靠靠菜场，周边环环境显得得脏、乱乱、差，对于本本案树立立高档物物业形象象产生一一定障碍碍。4、本本案在房房地产销销售出现现低谷的的情况下下逆势推推出，本本身就存存在一定定的风险险。第五部分分：目标标消费群群分析哪些人会会买我们们的房子子？通过调

21、查查与分析析，我们们将都市市高级白白领阶层层和私营业业主界定定为本案案的潜在在购买者者。1、年龄龄：255-455岁之间间。2、个人人收入：月薪550000元以上上。3、职业业：私营营业主、企业主主管、医医生、律律师、自自由职业业者等。二、目标标消费群群基本特特征素描描1、收入入高，有有一定社社会地位位，思想想成熟，事业有有成，是是构成社社会的中中坚力量量。2、他们们中的部部分人处处于创业业初期，对未来来充满信信心和梦梦想。3、他们们在选房房时关心心的要素素依次是是楼盘升升值潜力力、地段段、价格格和景观观环境。4、具有有高明的的商业头头脑，投投资意识识强烈。5、工作作压力大大，时间间观念很很强

22、，希希望生活活、工作作能够更更加便捷捷，减少少无谓的的时间浪浪费。6、已经经拥有家家庭，且且多为三三口以上上的家庭庭。三、置业业类型分分析1、二次次置业主要是是私营业业主和部部分高级级白领。他们已已经拥有有房子，但对现现有居住住条件不不太满意意或者出出于投资资的心理理，准备备换一套套更合适适的。2、办公公购房这些人人多为私私营企业业主和高高收入的的自由职职业者，处于创创业的初初期，无无力自建建或购置置大面积积的高档档写字楼楼，这种种高性价价比的商商住楼便便成为他他们的首首选。3、首次次购房多数是是企业的的高级白白领，事事业早成成，从外外地到港港城数年年或刚刚刚结婚，需要一一套独立立的住房房。4

23、、炒房房主要是是指那些些专门从从事倒卖卖房子的的“炒房族族”。据调调查，220033年我市市大约有有2000多名这这样的投投机者，某个楼楼盘一旦旦被看好好，往往往会一次次购买数数套。有有无升值值潜力是是决定他他们购买买行为的的最大因因素。但但是由于于今年楼楼市趋冷冷，预计计炒房族族会更为为谨慎，尤其对对高端楼楼盘不会会有较大大的动作作。第六部分分：项目目定位及及概念提提炼一、项目目定位1、市场场定位的的前提先对楼盘盘所生存存的市场场环境进进行细分分，以便便在市场场定位时时区别于于其他竞竞争者，挖掘出出对消费费者而言言是有价价值、有有影响力力的利益益点，然然后进行行加工包包装。2、市场场定位图图

24、图一图二3、定位位分析定位思考考一：商商住楼=商业+住宅？在北京京，有人人称商住住楼为“不男不不女”，亦即即此类楼楼盘上面面做住宅宅、底层层做商铺铺，既影影响了纯纯居住者者的生活活质量，又无法法开发出出更大的的商业价价值，所所以显得得不伦不不类。正正因如此此，地产产大师潘潘石屹彻彻底颠覆覆了传统统商住楼楼的观点点，将SSOHOO概念移移植到国国内。所所谓“SOHHO”即英文文“Smmalll Offficce ，Homme OOffiice”的缩写写，意为为“小型的的、家庭庭的办公公室”。如今今，SOOHO概概念已被被越来越越多的人人所接受受，成为为一种时时尚潮流流，人们们称在家家办公的的人为

25、“SOHHO一族族”。可以以说，SSOHOO是传统统商住楼楼的升级级版，这这种楼盘盘将生活活和工作作融合到到一起，既消除除了传统统商住楼楼的弊端端，又巧巧妙地避避开了将将住宅楼楼改成商商务楼的的法律冲冲突，实实际上，这是一一种物美美价廉的的“准写字字楼”，非常常适合小小公司和和创业族族。那么，回到我我们的项项目上，如果将将本案定定位为传传统商住住楼，同同样面临临“不男不不女”的问题题；并且且，商住住楼在港港城被大大量复制制，已经经屡见不不鲜，无无法再吸吸引人们们的眼球球。反倒倒是纯商商务办公公楼较少少有开发发商问津津，这正正好为我我市大量量的办公公人群留留下了需需求空间间。例如如，福港港公寓也

26、也是典型型的商住住楼，但但是很多多人买来来并不去去居住，而是转转租给其其他公司司用作办办公场所所，一套套一三00平方米米的套房房年租金金竟然要要5、66万元，这给投投资者带带来了巨巨大的利利润升值值空间；此外，世纪大大厦也是是商住楼楼变办公公楼的一一个范例例。这充充分说明明了我市市高层商商住楼还还具有较较高的升升值潜力力，这是是一个长长期被开开发商忽忽略的潜潜在市场场，关键键在于我我们如何何向消费费者进行行诉求。与其说说让消费费者自己己改变购购房的用用途，不不如由我我们主动动推广这这种在港港城新兴兴的购房房观念，让它变变成开发发商独特特而鲜明明的广告告诉求点点。SOOHO，无疑为为我们提提供了

27、一一个有效效诉求的的端口。建议一一：做第第一个吃吃螃蟹的的人，将将SOHHO概念念率先引引入到港港城，通通过对SSOHOO概念的的炒作，引导投投资型业业主和办办公置业业型业主主前来购购买。建议二二：对主主楼的部部分平面面户型进进行适度度规划，使其具具有写字字楼的某某些功能能，以符符合办公公的需要要。同时时，将略略加改造造的平面面户型作作为SOOHO概概念的主主体推出出。建议三三：做“SOHHO社区区”概念，将裙楼楼和辅楼楼宣传为为主楼及及周边写写字楼（如石油油大厦）的综合合配套服服务区，使整个个小区成成为一个个集办公公、居住住、饮食食、购物物、消闲闲娱乐、健身等等为一体体的综合合SOHHU商务

28、务区。定位思考考二：一一栋楼能能否激活活一条街街？事实证证明，美美食街（杨舍东东街）是是张家港港城市规规划的一一个败笔笔。长期期以来，经营一一直不温温不火，不伦不不类，“美食”二字已已经名不不符实。问题在在于：其一，步行街街有向西西延伸的的倾向，导致西西门一带带成为餐餐饮娱乐乐的集中中地段，抢走了了美食街街的大量量客源。其二，缺乏重重量级的的餐饮娱娱乐场所所（如金金海华）和地标标性建筑筑，无法法形成消消费磁场场；而一一些小饭饭店缺乏乏特色，始终上上不了档档次。其三，街区规规划不合合理，场场地狭小小，缺乏乏停车位位，无法法进一步步做大。其四，定位模模糊。要要么做成成高档次次餐饮中中心，要要么成为

29、为各地特特色小吃吃的“博览会会”；实际际上两者者都不是是，只是是小饭店店的简单单罗列。以上问问题，导导致美食食街的形形象十分分低劣，其商业业前景也也不大被被看好，部分投投资置业业者缺乏乏信心，这也将将成为本本案销售售的抗性性之一。那么，如何走走出美食食街的经经营怪圈圈？建议一一：本案案建成后后无疑将将成为美美食街乃乃至步行行街以东东的地标标性建筑筑，我们们应充分分利用这这一优势势，树立立起本案案“美食街街地段领领导者”的形象象。建议二二：以“领导者者”的身份份，通过过新闻炒炒作，展展开有关关“美食街街重新定定位与改改造”的讨论论，并通通过组织织相关的的主题活活动，让让投资者者的目光光重新关关注

30、美食食街，并并激起他他们的投投资信心心和热情情。通过过事件炒炒作，让让人们相相信：本本案的开开发，将将提高整整个美食食街的物物业档次次，使美美食街“活”起来，重新焕焕发商业业魅力。建议三三：醉翁翁之意不不在酒。实际上上，我们们花力气气为美食食街做宣宣传，其其真正用用意还是是借势炒炒作自己己。人们们只有对对美食街街有信心心，才会会对本案案产生信信心。至至于一栋栋楼能否否激活一一条街，则未必必是我们们开发商商力所能能及的事事情，更更不是我我们的义义务。4、本案案的市场场定位一个位位于步行行街旁边边的、高高档的、集办公公、居住住、餐饮饮、购物物、娱乐乐于一体体的综合合性SOOHO社社区。二、概念念提

31、炼1、本案案售卖的的是什么么？一种“生活+工作”的超前前居住方方式！2、概念念升华本案核心心概念（主题、口号）：港城首席席SOHHO社区区本案备选选主题：财富的的发源地地生活工工作两不不误走进新新时代，更上一一层楼美食街街上的新新地标升级版版钻石商商住楼新时代代，新高高度第七部分分：整合合行销策策略包装策略略案名本案的案案名为“宏泰新时代代”，虽然然通俗、大气，琅琅上上口，但但我们认认为该名名称并不不能准确确概括项项目的特特征。因此，我我们经过过讨论、筛选，向贵方方提供以以下两个个案名，供参考考：宏泰广场场释义：广广场乃人人流聚集集之地，人气鼎鼎旺；同同时，“广场”常被用用作大型型商业物物业的

32、称称呼，如如“*购购物广场场”；取名名“宏泰广广场”，既将将公司名名称涵盖盖其中，又有助助于提高高本案及及美食街街的高档档形象。宏泰银座座（宏泰泰星座）释义：黄黄金、白白银皆是是贵重之之物，取取名“银座”，意即即仅次于于步行街街的极品品地段；银座，还可以以引起对对财富的的联想，暗示投投资本案案，财源源滚滚。VI系统统导入 VI体系系是由企企业的标标志基础础设计系系统和其其他凡是是触及到到眼睛的的所有项项目所构构成，其其基本要要素包括括以下几几个方面面。企业标志志（本案案LOGGO）本案案视觉沟沟通的基基本形态态，它是是VI设设计的核核心，是是设计的的基础。个案标准准字体中英英文字体体的选择择，

33、其应应当在符符合本案案性质以以及决定定的个案案标志的的要求。它会在在销售的的各个环环节上被被应用，能达到到完美的的契合。个案标准准色及辅辅助色这对对于本案案来说是是一种形形象色彩彩，它的的功用及及渗透性性是极强强的，它它会在相相当广泛泛的范围围内展开开使用。如：标标志、标标准字、楼书、DM、广告、横幅、引导旗旗、指路路牌、制制服等。所有视觉觉系统都都必须符符合以上上三方面面的因素素，去设设计、组组合，才才能在销销售过程程中达到到统一、有序的的目的。使用VVI视觉觉系统设设计可大大幅度提提高消费费者对开开发商专专业能力力及经济济实力的的信任指指数，在在营销策策划中必必不可少少。二、价格格策略楼盘

34、的的价格策策略通常常由单价价、总价价和付款款方式组组成。1、定价价模式目前，房地产产市场上上主要采采用两种种定价方方式，比比较如下下：方法运作顺序序市场定位位特点撇脂模式式高开低走走需求弹性性小的高高收入人人群阶段性高高额利润润回收资金金，速战战速决渗透模式式低开高走走需求弹性性较大的的中高等等收入群群体稳扎稳打打通过以上上比较，结合本本案具体体情况，我们认认为“低开高高走”的价格格策略更更适合本本案，也也符合“买涨不不买跌”的消费费心理。有助于于聚敛人人气，制制造热销销氛围，树立楼楼盘的高高档形象象。同时时也给买买家一种种升值的的信心。2、价格格定位根据对竞竞争楼盘盘的价格格及未来来价格走走

35、势的分分析，我我们建议议本案的的价格定定位如下下：平均价格格：55500-56000元/平方米米，开盘盘后根据据销售情情况，每每月可上上浮500-1000元/平方米米。3、付款款方式以下四四种付款款方式是是目前最最常被采采用的，建议本本案将四四种方式式组合起起来，推推出“自选”式付款款，选择择哪种付付款方式式，由消消费者自自己决定定，让他他们感觉觉有更大大的自主主权。这这一政策策可以作作为本案案吸引人人气的一一个亮点点。付款方式式1234一次性付付款银行按揭揭（三成成）轻松按揭揭（三成成）免息分期期付款签署认购购书人民币一一万元整整签署认购购书后一五天内内楼价100%楼价一五五%，同同时可向向

36、银行申申请最高高八成按按揭楼价一五五%，同时时可向银银行申请请最高八八成按揭揭楼价100%30天内内签署买买卖合同同楼价200%楼价一五五%或根据据银行按按揭批复复付清首首期余款款签署买卖卖合同后后一个月内内65%一五%于于签署买买卖合同同后，220个月月内，分分20期支支付，每每次支付付总楼价价的0.5%，在每月月5号前付付清20%三个月内内_35%五个月内内_30%7个月内内_发出入伙伙通知一一五天内内_5%办理房房地产证证后77日内5%_4、分阶阶段价格格策略开盘前定定价原则则：价格格暂不公公开，试试探市场场反映。主要方式式：签定定无条件件可随时时撤换的的购买意意向认定定书，收收受定金金

37、每户若若干。引爆期定定价原则则：行情情开盘缓缓慢上升升，保证证基本运运转资金金的回笼笼。强销期定定价原则则：高价价塑形象象，付款款创佳绩绩。扫尾期定定价原则则：微利利运作，盘活余余房。三、推广广策略广告（AAD） +促销销（ SSP） +公关关（ PPR）通过广告告、促销销、公关关活动有有机组合合的整合合行销手手段展开开全方位位、立体体式的推推广。四、媒体体策略重点轰炸炸 + 天罗地地网在所有与与消费者者可能的的接触点点进行广广告信息息的传播播，并达达到最大大的到达达率，形形成一张张细密的的媒介传传播网。同时，集中优优势兵力力在开盘盘期进行行重点轰轰炸，形形成轰动动效应。以纸媒体体（报纸纸、杂

38、志志、楼书书、海报报）和电电波媒体体（电视视、广播播）为主主导媒体体；以户户外媒体体（围栏栏、引导导旗）为为辅助媒媒体。五、项目目阶段推推广策略略根据房地地产的运运作规则则，在项项目未确确定竣工工进程的的情况下下，我们们先把推推广阶段段划分为为三个阶阶段：引爆期（20004年77月-88月）：形象导导入，利利用开盘盘造势。强销期（20004年99月-111月）：广告告全面投投放，强强势拉动动销售。扫尾期（20004年112月开开始）：利用前前期惯性性清理尾尾盘，营营造楼盘盘美誉度度，为品品牌加分分。第一阶段段：引爆爆期推广任务务：全面面包装上上市，制制造开盘盘的轰动动效应，完成330%左左右的

39、销销售业绩绩，取得得开门红红。推广策略略：在短短期内以以报纸和和电波媒媒体广泛泛造势，同时，配合各各种开盘盘活动制制造轰动动效应，引爆销销售。硬广告：以SOOHO概概念为中中心，展展开项目目整体形形象的宣宣传，强强调“地段、商业潜潜力、楼楼型”等卖点点软广告：炒作点点1：张张家港首首家SOOHO概概念的小小区。炒作点点2：一一栋楼将将激活一一条街。媒体组合合：户外：工地围围墙、引引导旗电波：张家港港有线台台电影频频道、张张家港广广播电台台“晓青热热线”栏目。纸媒体体：张张家港日日报、我爱爱我家。售楼处处：楼书书、单页页、手提提袋、看看板等推广节点点：推广节点点一：开开盘“宏泰新时代代开盘庆庆典

40、暨美美食街发发展论坛坛”活动活动目的的：借助助本次活活动，吸吸引公众众对美食食街地段段及本案案的关注注，为开开盘造势势；同时时，树立立起宏泰泰公司良良好的社社会形象象。活动内容容：上午八八点：进进行开盘盘剪彩活活动。上午八八点三十十分：美美食街发发展论坛坛以座谈谈会的形形式正式式开始。论坛议议题：城城市主题题街区的的经营、美食街街的功能能定位、美食街街的改造造与发展展等等。论坛嘉嘉宾：政政府有关关部门官官员、港港城餐饮饮娱乐业业代表、社会知知名人士士、有关关专家等等。新闻媒媒体：张张家港日日报、张张家港电电视台开盘促销销方案：在开盘盘当日签签订购房房协议的的前十名名业主可可享受全全价200%的

41、优优惠额度度。在开盘盘当日签签订购房房协议的的所有业业主均可可获得宏宏泰新时代代开盘纪纪念卡（纯金制制作）一一枚。推广节点点二：“宏泰新时代代仲夏夜夜之梦”社区电电影月活活动活动目的的：通过过这一活活动，配配合开盘盘，提高高本案的的知名度度和亲和和力，形形成一定定的社会会影响，营造本本案的销销售氛围围和良好好形象。活动时间间：8月月份每天天晚上77点-99点活动地点点：市内内主要社社区的大大型露天天场地及及广场，如中心心广场等等。活动内容容：与各各个社区区相关部部门合作作，露天天巡回放放映各类类经典影影片，片片头和片片尾可贴贴片播放放宏泰新时代代影视广广告及专专题片，同时现现场派发发有关宣宣传

42、品。第二阶段段：强销销期推广任务务：通过过全面的的整合宣宣传推广广，树立立楼盘独独特的个个性和品品牌形象象，制造造火热的的销售气气愤，刺刺激消费费者产生生购买行行为。推广策略略：以报报纸和电电视两大大广告为为主，其其他形式式（包括括SP、PR）为辅，在短期期内进行行密集性性“轰炸”，强力力引发销销售。硬广告：全方位位深入诉诉求楼盘盘的主卖卖点（地地段、商商业价值值、楼型型）、次次卖点（景观、停车位位、大户户型）软广告：重点炒炒作楼盘盘的商业业价值。媒体组合合：纸媒体体：张张家港日日报、我爱爱我家、楼书书、海报报、手提提袋等。电波：张家港港电视台台财经频频道、张张家港广广播电台台“晓青热热线”栏

43、目。户外：工地围围墙、引引导旗售楼处处：终端端物料。推广节点点：20044年秋季季房地产产交易会会展会时间间：100月-111月之之间展会地点点：可能能在交易易大厅参展方案案：买断断交易会会大厅所所有公共共广告位位，进行行宏泰新时代代形象的的包装和和宣传；同时利利用本案案距交易易大厅较较近的优优势，由由引导旗旗引导看看房者到到现场看看房，力力图成为为本次春春交会最最抢眼的的楼盘。（活动动具体方方案和广广告物料料根据实实际情况况另行制制订）第三阶段段：扫尾尾期推广任务务：继续续维护品品牌形象象，扩大大品牌知知名度，完成剩剩余的销销售任务务。推广策略略：减少少硬性广广告的投投放量，利用前前期宣传传效应的的惯性维维持销售售，同时时加大对对宏泰房房产品牌牌的宣传传比重，利用软软文对楼楼盘销售售情况和和业主的的反馈进进行炒作作，树立立楼盘的的美誉度度。硬广告：侧重于于宣传楼楼盘前期期销售业业绩以及及开发商商品牌形形象。软广告：炒作开开发商的的开发理理念和品品牌形象象。媒体组合合：纸媒体体：张张家港日日报、我爱爱我家、楼书书、海报报、手提提袋等。户外：工地围围墙、引引导旗。售楼处处：终端端物料。推广节点点：圣诞节期期间举行行“圣诞老老人送大大礼”活动活动目目的：通通过本次次活动，与业主主形成有