东方明珠城项目提案

1、开元地产信息开发有限公司 宏城房地产开发公司东方明珠城项目提案 DATE yy-M-d 22-9-d PAGE 31 东方明珠城项目提案十堰市概况十堰市位于湖北省西北部，地处秦巴山区腹地，汉江中上游，跨东经10929至11116，北纬3130至3316，在中国雄鸡型版图中正处于鸡心部位，在历史上曾有南船北马、川陕咽喉、四省通衢之称。她东与湖北襄樊接壤，西与陕西安康为邻，南与湖北神农架和重庆万州交界，北与陕西商洛和河南南阳相连，是鄂、豫、陕、渝毗邻地区政治、经济、文化重镇，是华中、西南、西北三大经济板块的结合部。十堰辖五县一市两区和一个经济技术开发区，即郧县、郧西县、竹山县、竹溪县、房县、丹江口

2、市、张湾区、茅箭区和白浪经济技术开发区。国土总面积2.36万平方公里，总人口346万。十堰城市状况十堰建市市三十多多年来，尤其是是改革开开放二十十年来，两个文文明建设设取得了了丰硕的的成果，从一个个贫穷小小镇发展展成为具具有一定定规模和和经济实实力的区区域性中中心城市市。精神神文明建建设成果果丰硕，进入990年代代以来，曾名列列全国小小康水平平第6位位、全国国城市综综合实力力评比第第22位位，先后后获得全国卫卫生城市市、全国双双拥模范范城市、全全国绿化化十佳城城市、全国国城市环环境综合合整治优优秀城市市、中中国内陆陆山区惟惟一国国家园林林城市、中中国优秀秀旅游城城市、湖北省省文明城城市竞赛赛第

3、一名名等殊荣荣。20001年年十堰国国内生产产总值2201.77亿亿元，年年增长113.55%，居居全省第第一；实实现财政政收入114.667亿元元，年增增长7.6%。城镇居居民可支支配收入入50550元（城区为为78000余元元），农农民人均均纯收入入15886元。经过330多年年的发展展，目前前十堰汽汽车、水水电、旅旅游、生生物医药药、色绿绿色食品品等主导导产业已已具规模模，经济济结构日日趋完善善，科教教文化不不断繁荣荣，城市市功能逐逐步提升升，经济济社会协协调发展展。十堰交通通状况交通通讯讯便捷，襄渝铁铁路横贯贯东西，每天有有13对对客车通通过，可可直达北北京、上上海、武武汉、郑郑州、重

4、重庆、成成都、西西安等地地。2009和3316国国道交汇汇十堰，四通八八达。汉汉江黄金金水道运运输可通通江（长长江）达达海（上上海）。老河口口和襄樊樊两机场场毗邻十十堰，班班机可直直飞北京京、上海海、广州州等大中中城市。随着火火车提速速、（武武）汉十堰堰（堰）一级汽汽车专用用公路及及十堰空空港的建建设，交交通条件件将进一一步改善善。二00四四年十堰房地地产开发发的特点点1、品楼楼盘与高高档住宅宅的建设设规模不不断扩大大，开发发产品结结构处于于不平衡衡状态：自20001年年十堰翔翔龙房地地产公司司开发的的“世纪纪花园”一期工工程投入入市场、并创十十堰房地地产销售售价格的的历史新新高以来来，200

5、04年年十堰精精品楼盘盘与高档档住宅的的建设规规模有了了进一步步的扩大大，其中中十堰市市兴丽房房地产公公司开发发的“澳澳门花园园”、十十堰春华华房地产产公司开开发的“春华苑苑小区”、“世世纪花园园”二期期工程、十堰市市阳光房房地产公公司开发发的“东东方广场场”等项项目兴起起了十堰堰高档住住宅的开开发建设设热潮，高档住住宅所占占的市场场份额有有了进一一步提高高，也使使大部分分开发企企业开始始注重企企业品牌牌和楼盘盘品牌，提高了了十堰的的房地产产开发水水平。普普通商品品房开发发近年来来一直处处于稳步步增长的的态势，而为满满足广大大中低收收入家庭庭住房需需求的经经济适用用住房建建设自 20001年以

6、以来处于于停滞状状态，廉廉租房的的开发建建设还没没有启动动，这种种状况造造成十堰堰房地产产开发产产品结构构处于不不平衡状状态，不不利于房房地产业业的持续续健康发发展。22、供求求量与销销售量大大幅度增增长：220044年除城城区内小小范围的的零星开开发项目目以外，涌现出出了大量量的成规规模开发发项目，如东岳岳路上的的春华苑苑、东兴兴山庄，朝阳路路上的金金色家园园、都市市花园，公园路路的东方方广场，汉江路路的六堰堰中心花花园，五五堰的武武当商城城、东山山苑小区区，三堰堰的澳门门花园，十堰的的雅兰居居、旭日日家园，白浪高高新区的的祥安花花园、天天盾花园园等。据据统计，20004年十十堰房地地产施工

7、工面积达达1499066万平方方米，销销售面积积达455122万平方方米，销销售金额额达518亿亿元，分分别比上上年增长长6923、600066和 8633，供应应量与销销售量再再创历史史新高。3、成交交价格明明显上涨涨：20004年年的房屋屋销售价价格在220033年的基基础上继继续上涨涨，涨幅幅平均在在10左右。调查显显示，220033年20004年的的房价在在13000元平平米至228000元平米米之间。房价上上涨的主主要原因因为：一一是楼盘盘的档次次有较大大的提高高，配套套设施的的完善增增加了开开发成本本；二是是主要建建材产品品价格的的大幅涨涨价，造造成了建建安成本本的增加加；三是是土

8、地取取得成本本增加，土地基基准地价价的上调调以及土土地拍卖卖市场的的激烈竞竞争，造造成土地地价格的的上涨；四是建建筑结构构的改变变也增加加了成本本，以前前大量的的建筑为为砖混结结构，建建安成本本较低，而现在在许多楼楼盘为框框架结构构，并推推出了一一些小高高层及高高层建筑筑；五是是别墅楼楼盘的推推出，对对整体房房价有明明显的拉拉动作用用等；六六是经济济适用住住房项目目建设的的暂停，政府缺缺乏进行行价格调调控的有有力手段段，也造造成了商商品房价价格的无无序上涨涨。4、开发发区域过过分集中中：目前前十堰房房地产开开发的热热点区域域主要集集中在城城区中部部组团(主要为为火车站站至张湾湾地段)和白浪浪高

9、新区区、尤其其是五堰堰、六堰堰、张湾湾等中心心地段的的旧城改改造更成成为当前前房地产产开发的的热点，在改善善城区环环境面貌貌的同时时也造成成了建筑筑布局的的高密度度、商铺铺面积的的无序增增加、停停车位、绿化面面积与露露天休闲闲场所的的急剧减减少等弊弊端，而而位于城城市偏僻僻地段如如红卫、花果、东风、顾家岗岗以及北北京路沿沿线的房房地产开开发处于于相对萧萧条的局局面，不不利于城城市的全全面协调调发展。5、市场行行为更加加理性：房地产产市场的的开发经经营与消消费行为为越来越越理性，呈现出出如下特特点：一一是房地地产开发发的规模模效应逐逐步为广广大开发发企业所所接受，楼盘的的开发规规模越来来越大，2

10、0004年对22万平方方米以上上的项目目进行一一次投资资一次开开发的行行为逐步步增多，规模优优势凸现现；二是是短期经经营行为为日趋减减少，绝绝大多数数楼盘都都注重了了生活配配套服务务设施的的完善；三是小小区环境境越来越越受重视视，不只只是追求求绿化率率的提高高，更注注重追求求景观环环境的特特色化，如东岳岳路上的的春华苑苑所营造造的东方方园林就就颇具特特色，独独树一帜帜；四是是对项目目的前期期策划宣宣传越来来越重视视，力求求在小区区规划、建筑设设计、环环境景观观上领先先一筹，为项目目营造更更多的卖卖点；五五是开发发经营理理念的不不断创新新，涌现现出健康康住宅、阳光楼楼盘、新新都市主主义等住住宅小

11、区区，满足足消费者者的深层层次需求求；六是是消费者者越来越越理性，购买行行为越来来越谨慎慎，对产产品的要要求越来来越高。二00五五年十堰堰房地产产业的发发展趋向向20055年十堰堰房地产产业的发发展仍然然要以市市场需求求为导向向，调整整供应结结构，应应坚持“严格控控制别墅墅与高档档住宅的的建设规规模，积积极建设设普通商商品房，有计划划地发展展建设经经济适用用住房和和廉租房房“的发发展原则则，促进进房地产产业的持持续健康康发展。1、十堰堰房地产产业仍有有较大的的发展空空间，还还将以较较高的速速度发展展：一是是十堰人人均住房房面积不不仅低于于全省平平均水平平，离330335平方方米的人人均居住住水

12、平还还有很大大的距离离，因而而十堰房房地产业业还有较较大的发发展空间间；二是是随着高高速公路路的建成成通车、武当山山机场的的建设、对外交交通条件件的进一一步改善善，南水水北调工工程全面面动工的的持续效效应，东东风与日日产合作作的推动动作用，武当山山旅游品品牌效应应的全面面推广，城市布布局结构构的调整整以及城城市基础础设施的的改造和和完善，经济投投资环境境的改善善等，必必将对十十堰国民民经济的的持续发发展产生生积极深深远的影影响，从从而进一一步推动动房地产产业的发发展；三三是随着着居民生生活水平平的提高高，人口口的增长长，城市市规模的的扩大，首次和和多次置置业者的的增加，对住房房的需求求与日俱俱

13、增，也也将刺激激房地产产市场的的繁荣兴兴旺。2、更新新经营理理念，完完善经营营机制，应成为为十堰房房地产业业的发展展方向：十堰房房地产开开发业目目前还存存在“三三低一高高”的弊弊端，即即企业结结构不合合理，总总体实力力偏低；技术力力量不足足，管理理水平偏偏低；房房地产开开发产品品的科技技含量低低；房地地产销售售价格偏偏高。因因此，更更新经营营理念、完善经经营机制制、全面面推进房房地产业业向更高高层次发发展应成成为十堰堰房地产产开发业业的发展展方向。在实际际发展过过程中应应重点抓抓好以下下工作：一是要要全面贯贯彻落实实国务务院关于于促进房房地产业业持续健健康发展展的通知知精神神，确定定正确的的发

14、展方方向与发发展思路路；二是是进行横横向联合合、建立立具有竞竞争力的的房地产产开发企企业集团团，实行行房地产产开发的的规模经经营，可可以通过过股份合合作、兼兼并或企企业重组组等形式式成立房房地产开开发企业业集团，壮大企企业的经经营实力力；三是是在进一一步改善善经济投投资环境境的基础础上，全全面进行行招商引引资，通通过外资资企业的的进入，引进先先进的经经营理念念与管理理方式，在完善善竞争机机制的基基础上，推动房房地产业业向更高高层次发发展；四四是充分分发挥中中介机构构的服务务职能，使中介介机构能能够在开开发项目目的前期期策划、技术咨咨询、销销售代理理等方面面发挥其其专业特特长，使使开发产产品更符

15、符合城市市建设的的要求、符合市市场需求求，以促促进房地地产开发发水平的的进一步步提高。3、调整整房地产产业结构构，启动动经济适适用住房房和廉租租房项目目建设，促进房房地产业业的持续续健康发发展：经经济适用用住房和和廉租房房是房地地产业结结构的重重要组成成部分，尽管前前阶段十十堰经济济适用住住房建设设出现了了将经济济适用住住房建成成商品房房甚至高高档住宅宅、销售售价格偏偏高、有有关优惠惠政策落落实不到到位等问问题，但但它作为为满足中中低收入入阶层住住房需求求的政策策性商品品房，不不仅是保保持社会会稳定的的需要，更是促促进房地地产业持持续健康康发展的的需要。通过制制定十十堰市经经济适用用住房建建设

16、管理理实施细细则，完善管管理办法法，按照照“三统统一，四四控制“的思想想，即统统一规划划、统一一开发、统一实实施以及及控制建建设标准准、控制制销售对对象、控控制销售售价格和和控制年年度开发发量，必必定会使使十堰的的经济适适用住房房的建设设管理逐逐步规范范起来。因此，20004年在在调整产产业结构构上应重重点促进进经济适适用住房房建设的的全面启启动，建建立起廉廉租房的的建设管管理制度度，进行行廉租房房开发建建设试点点，在积积累经验验的基础础上有计计划地推推广廉租租房建设设，使十十堰的房房地产业业能够以以合理的的结构与与速度得得到发展展。4、强化化精品意意识，突突出城市市特色，进一步步提高房房地产

17、开开发水平平，使房房地产开开发与城城市建设设协调发发展：房房地产开开发作为为实施城城市规划划的重要要手段，不仅要要满足城城市居民民生产生生活需要要，而且且要满足足提高经经济发展展环境与与居民生生活环境境质量的的需要，满足提提升城市市功能的的需要。城市特特色决定定了房地地产开发发的目标标与方向向，房地地产开发发项目的的实施只只有紧扣扣城市特特色这一一主题，才能做做到经济济效益、社会效效益与环环境效益益的统一一。因此此，更新新房地产产开发经经营理念念，强化化精品意意识，突突出城市市特色，使房地地产开发发与城市市建设协协调发展展：首先先要做到到规划设设计的先先进性、超前性性与可操操作性的的结合，从房

18、地地产开发发项目的的总体布布局、详详细规划划、配套套设施、景观环环境、单单体建筑筑功能与与造型等等设计方方面，应应坚持多多方案的的竞争与与优选；其次是是确立规规划实施施的权威威性，不不仅要使使项目布布局符合合城市规规划的要要求，而而且要杜杜绝擅自自变更规规划和见见缝插针针的开发发行为；第三要要强化精精品意识识，坚持持房地产产项目的的规模开开发，杜杜绝分割割拆零的的开发方方式，不不仅要在在新区开开发上坚坚持规模模开发的的原则，在城市市中心区区的改造造上更应应坚持规规模改造造的方式式，改变变目前零零星分散散的改造造模式，使新区区开发与与旧城改改造协调调发展，进一步步提高十十堰房地地产开发发水平。二

19、00四四年十堰堰房地产产业市场场综合分分析20044年，十十堰房地地产在诸诸多政策策的实施施中悄然然已过，从年初初的停止止别墅类类用地到到央行的的1211号文件件和国务务院188号文件件，从土土地供应应的集中中管理到到开发企企业注册册资金的的提高，诸多政政策的出出台保障障了十堰堰房地产产业健康康、有序序地发展展。1、价格格及指数数20044年，房房地产价价格涨幅幅增大，特别是是城区中中心地段段较以往往有较大大幅度增增长。本本年度房房地产综综合物业业指数为为10000点（基点），综合合物业平平均价格格为33345.03元元/平方方米。住宅类指指数本年年度为110000点（基基点），住宅市市场平均

20、均价格为为14665.006元/平方米米。综合楼商商铺类价价格指数数本年度度为10000点点（基点点），其其平均价价格达到到52225元/平方米米。2、宏观观市场概概况分析析20044年，十十堰城区区房地产产市场呈呈现出积积极稳定定的发展展态势，投资与与消费同同步增长长；供应应量与需需求量基基本平衡衡，且供供应略大大于需求求；市场场规模稳稳步放大大，市场场结构继继续改善善；初步步形成了了增量与与存量联联动，销销售与租租赁并举举的市场场格局。A从从投资情情况看，十堰完完成房地地产开发发投资99.477亿元，比20003年年增长551.44%，房房屋竣工工面积449.229万平平方米，商品房房销售

21、面面积455.122万平方方米，与与20002年相相比，房房地产开开发的各各项指标标都保持持了较高高的增长长速度。从销售售情况看看，20004年年，除多多个旧盘盘继续销销售外，涌现出出了300余个新新盘，平平均销售售率达到到80%以上，开盘半半年以上上的楼盘盘基本售售罄。供供应量与与销售量量与以往往相比都都有较大大幅度地地增长，市场供供求两旺旺，成交交活跃。B二二级市场场成交量量持续放放大。随随着十堰堰二级市市场的放放开，特特别是十堰市市已购公公有住房房和经济济适用住住房上市市交易管管理暂行行办法的出台台、银行行贷款利利率的下下降、房房屋交易易手续费费下调和和运行程程序的简简化，进进一步激激活

22、了住住房二级级市场。十堰存存量房市市场、房房屋租赁赁市场与与往年相相比表现现得较为为活跃。仅100月份，城区二二手房成成交量就就比前两两个月分分别增长长了24倍。据统计计，20004年年，十堰堰城区各各类房屋屋成交661400起，同同比增长长1133.711%，其其中，存存量房成成交45587起起，占成成交总量量的744%，城城区房地地产交易易面积66172204平平方米，成交价价值6221000.488万元。其中，存量房房交易面面积34400116.662平方方米，占占总交易易面积的的55.08%，同比比增长1117.35%，预计计20005年还还将有一一定幅度度地上升升；本年年度，居居民已

23、购购公房和和经济适适用房上上市交易易14668977.766平方米米，占存存量房交交易面积积的433.2%。房屋屋租赁市市场日趋趋活跃，全年累累计登记记备案9926件件，房屋屋租赁面面积5443677平方米米。从市市场形势势看，城城区精品品楼盘与与高档住住宅的销销售量呈呈上升趋趋势，普普通价位位楼盘倍倍受欢迎迎。十堰区域域房地产产市场分分析目前十堰堰房地产产开发的的热点楼楼盘主要要集中在在城区中中部组团团（主要要为火车车站至张张湾地段段）和白白浪高新新技术开开发区，尤其是是五堰、六堰、张湾等等中心地地段的旧旧城改造造更成为为当前房房地产开开发的热热点，总总建筑规规模达到到30万万平方米米。从分

24、布的的情况看看，十堰堰城区中中心地段段的开发发空间已已趋于饱饱和，目目前正向向北京路路两岸、红卫至至花果和和顾家岗岗至白浪浪的城郊郊结合部部辐射，这为土土地稀缺缺的十堰堰房地产产开发形形成了新新的亮点点。从而而使土地地资源得得到充分分利用，促进了了城市的的协调发发展和城城市功能能的提升升。（1）白白浪区20044年度白白浪区住住宅类指指数为110000点（基基点），住宅类类平均价价格为112111.100元/平平方米。由于经经济的拉拉动效应应，20004年，白白浪高新新区的房房地产开开发热逐逐渐升温温，使该该区域成成为继城城区中心心地段后后又一个个开发热热点区域域。本年年度新推推出的楼楼盘有起

25、起价为111000元/平平方米的的祥安花花园、起起价为9988元元/平方方米的白白浪综合合楼以及及起价为为12880元/平方米米的天盾盾花园等等，且楼楼盘的品品质也有有较大幅幅度的提提升，产产销基本本平衡。面积为为901200平方米米左右的的两居室室户型在在本区倍倍受争宠宠，超过过1200平方米米的大户户型销售售遇阻。开盘不不到4个个月的天天盾花园园二期，由于户户型设计计的亲和和力，加加之采用用框架结结构，目目前销售售率已达达到700%以上上。祥安安花园更更是把主主力面积积定位在在801200平方米米之间，目前销销售率达达到800%以上上。尽管管该区平平均价格格低于其其他两区区，但与与2000

26、3年相比比，已有有较大的的增长幅幅度。（2）张张湾区 20004年年度张湾湾区住宅宅类指数数为10000点点（基点点），住住宅类平平均价格格为15567.33元元/平方方米。本本区的楼楼盘主要要集中于于汉江路路、公园园路、东东岳路及及张湾周周围，而而位于红红卫、花花果、东东风等较较为偏僻僻的地段段，仅有有规模不不大的零零星项目目，且多多数为定定向开发发。本年年度新开开发的楼楼盘有春春华苑、东兴山山庄、蝶蝶翠豪庭庭、文汇汇小区、联诚公公寓等。位于镜潭潭路的蝶蝶翠豪庭庭，以小小面积户户型、低低价位见见长，开开盘仅三三个月，销售率率已达770%。而东风风房地产产开发公公司的文文汇、古古台和雅雅仕居三

27、三个小区区则凸现现1200平方米米以上的的大面积积户型，由于占占据天时时、地理理、人和和之优势势，目前前已全部部售罄。将健康理理念融入入楼盘之之中，以以此作为为销售的的制高点点，春花花苑便是是其中一一例。户户型从两两居室到到5居室室、面积积由700多到2270多多平方米米，户型型种类多多、面积积跨度大大，销售售形势却却款款俱俱佳。本本区域房房地产开开发的最最大特点点是：房房价落差差较大，最低的的9500元/平平方米，最高的的超过220000元/平平方米。（3）茅茅箭区20044年度茅茅箭区住住宅类指指数为110000点（基基点），住宅类类平均价价格为116166.755元/平平方米。20004

28、年度度茅箭区区的房地地产可谓谓一个字字“火”。由于于该区域域房地产产性价比比高而引引起了楼楼市在本本年度的的沸腾；但由于于土地供供应量的的限制，该区域域房地产产开发高高峰期已已过，进进入持续续期，决决定了今今后该区区域的房房地产不不可能出出现太大大的变化化。该区区另一个个显著的的特点是是，楼盘盘品质普普遍较好好，别墅墅、多层层、小高高层鳞次次栉比，错层、复式、两居室室、多居居室各种种户型百百花齐放放。人民路房房地产持持续升温温。人民民路沿线线成为高高档楼盘盘的聚居居地。新新推出的的楼盘有有雅兰居居、泰康康花园、澳门花花园、荣荣华公寓寓、武当当广场、东山苑苑等，均均价在118000元/平平方米左

29、左右。五五堰北街街的东山山苑以其其优越的的地理位位置和准准确的户户型定位位，使销销售一路路绿灯，早已告告罄。于于20003年112月225日开开盘的澳澳门花园园，占尽尽天时地地利之优优势，抢抢在国家家停止申申请别墅墅类用地地之前，开发建建设了十十堰市唯唯一的一一个别墅墅区，是是本年度度十堰楼楼市的一一个亮点点。该楼楼盘以其其优良的的品质、独特的的建筑设设计成功功打造了了自己的的品牌。开盘至至今，销销售率已已达855%。朝阳路房房地产进进入持续续发展期期。新推推出的楼楼盘有永永兴花园园、果品品花园、金色家家园、丽丽景豪庭庭等，均均价在115000元/平平方米左左右，销销售率在在70%以上。东岳路

30、的的楼盘品品质大幅幅提升。世纪花花园在市市场上的的顺利销销售，拉拉动了周周边精品品楼盘的的开发建建设。本本区域新新推出的的楼盘还还有东岳岳山庄、青春家家园、龙龙韬园等等，均价价在15500元元/平方方米左右右，楼盘盘销售顺顺畅，多多数已进进入尾盘盘或售罄罄。值得一提提的是，由于精精品楼盘盘和高档档住宅聚聚居该区区，特别别是澳门门花园、东山苑苑、世纪纪花园的的推出，使该区区的房价价一路飚飚升，最最高价格格已升至至40000元/平方米米。十堰区域域商业市市场分析析商铺概念念商铺，由由市演变而而来，说文将市市解释释为集集中交易易之场所所，也也就是今今日之商商铺。唐唐宋是中中国封建建社会鼎鼎盛时期期。

31、唐都都城长安安是当时时东西文文化、商商贸交流流的中心心，长安安东西两两市，商商贾云集集，店肆肆无数，商业十十分繁荣荣。北宋宋商铺和和市场是是分开的的，首都都东京（开封）是当时时最大的的商业中中心城市市。据历历史记载载：（东东京）东东大街至至新宋门门，鱼市市、肉市市、漆器器、金银银铺最为为集中，西大街街至新郑郑门有鲜鲜果市场场、珠宝宝玉器行行，皇城城东华门门外，无无所不有有。清清明上河河图曾曾翔实地地记录了了古代商商铺、商商业街市市的景况况。位于长江江三角洲洲东端，北濒长长江口，南临杭杭州湾的的上海，明清时时期仅为为江苏省省的一个个县。上上海的第第一次崛崛起，是是在上一一世纪二二、三十十年代，当

32、时的的上海已已成为全全国最大大的经济济和商业业中心，远东最最大的商商业中心心城市。据上上海通史史记载载：19933年年上海共共有商铺铺7.22万户，平均每每平方公公里1336.55户，各各地巨贾贾名商纷纷纷落户户上海，十六铺铺、南京京路、静静安寺、霞飞路路（今淮淮海路）等商业业中心街街区初具具雏形。根据以上上对商铺铺历史的的回顾，我们可可以对商铺做以下下定义，即 商商铺是经经营者为为顾客提提供商品品交易、服务及及/或 感受体体验的场场所。和和过去商商铺的定定义相比比有相同同的地方方，即 商铺首首先是商商品交易易的场所所；区别别之处是是现代商商铺的概概念不仅仅包含了了交易功功能，而而且包含含了服

33、务务功能和和感受体体验的功功能。商铺作为为交易的的场所，很容易易理解，从百货货、超市市、专卖卖店到汽汽车销售售店都是是规模不不等的商商品交易易场所。对于绝绝大多数数人来讲讲，理解解这一点点很容易易。商铺作为为提供服服务的场场所，简简单举例例很容易易理解，比如餐餐饮设施施、美容容美发设设施等。消费者者在这种种商铺里里，通过过得到经经营者提提供的服服务，享享受服务务的品质质。商铺作为为提供感感受体验验的场所所，比如如电影城城、KTTV量贩贩、健身身设施等等，消费费者在这这类商铺铺里充分分感受经经营者创创造的特特别的情情景、设设施、氛氛围等，从中得得到美感感、娱乐乐、健康康等，而而经营者者在此过过程

34、中实实现收益益。从商铺的的概念我我们可以以发现，商铺已已经经历历了很大大的发展展，已经经从最初初的经营营物品商商品，增增加到经经营服务务商品、体验商商品的层层面。很很显然，以上不不同经营营商品的的形态将将直接影影响商铺铺的位置置、交通通条件、定位、大小、空间、结构、装修方方法、风风格、商商品类型型、配套套条件等等。商业地产产分类商业地产产的形式式多种多多样，在在各种商商业区、各种住住宅区、各种专专业市场场，以及及大型购购物中心心等商业业房地产产里面，随处可可见商铺铺商业业设施就就是由大大大小小小的商铺铺组成。尽管都都是商铺铺，但很很显然，不同地地方、不不同类型型的商铺铺，其商商业环境境、运营营

35、特点、投资特特点都会会显著不不同。在在此对商商铺进行行必要分分类，有有助于读读者对商商铺的个个性化了了解，以以及便于于后面对对其进行行研究。 1、 按按照开发发形式进进行分类类 （1）、商业街街商业商业街指指以平面面形式按按照街的的形式布布置的单单层或多多层商业业房地产产形式，其沿街街两侧的的铺面及及商业楼楼里面的的铺位都都属于商商业街商商铺。商商业街过过去十年年在国内内取得了了良好的的发展，其中包包括建材材、汽车车配件、服装精精品街、酒吧街街、美容容美发用用品街等等。上述述以某类类商品为为经营内内容的商商业街起起步较早早的，大大多数目目前已经经取得了了成功，有些跟跟风项目目的经营营情况却却并

36、不好好。当然然也有不不少商业业街采取取各类商商品混业业经营的的方式，商业街街的命名名只体现现地点特特征，这这类商业业街取得得成功的的较少。与商商业街的的发展紧紧密联系系的就是是商业街街商铺，商业街街商铺的的经营情情况完全全依赖于于整个商商业街的的经营状状况.复合商业业街在大大城市往往往已经经形成了了几个有有市场影影响力的的项目，所以市市场竞争争的压力力已经很很大，如如果再想想新建其其他复合合商业街街项目，无疑市市场风险险会比较较大。对对于中小小城市来来讲，复复合商业业街在有有的城市市尚处在在初始发发展阶段段，甚至至是第一一个当地地的复合合商业街街项目，这种情情况下，项目的的风险相相对比较较低，

37、但但是必须须谨慎判判断项目目的规模模、定位位等。（2）、市场类类商业在这里，我们所所说的市场是指各各种用于于某类或或综合商商品批发发、零售售、经营营的商业业楼宇，有些是是单层建建筑，大大多是多多层建筑筑。这类类市场里里面的铺铺位即我我们所谈谈的市场场类商铺铺。市场类商商铺在零零售业中中所占比比重比较较高，在在全国各各地都有有大量从从事某种种商品经经营的专专业批发发和零售售市场，比如，图书交交易市场场、电子子市场、家用电电器市场场、家具具城、建建材城等等。 （3）、社区商商业社区商铺铺指位于于住宅社社区内的的商用铺铺位，其其经营对对象主要要是住宅宅社区的的居民。 社区商铺铺的表现现形式主主要是1

38、1-3层层商业楼楼或建筑筑底层商商铺,有有些铺面面可以直直接对外外开门营营业,但但多数属属于铺位位形式。 （4）、住宅底底层商业业住宅底层层商,指指位于住住宅等建建筑物底底层（可可能包括括地下11，2层层及底上上1，22层，或或其中部部分搂层层）的商商用商业业。住住宅底层层商是目目前市场场极为关关注、投投资者热热衷的商商铺投资资形式，很多房房地产开开发商充充分认可可住宅底底层商铺铺的巨大大价值，不仅避避免了过过去住宅宅底层不不好卖的的尴尬局局面，而而且获得得了更大大的投资资收益。对于住住宅底层层商铺的的投资者者来讲，鉴于住住宅底层层商业上面建建筑将会会带来的的稳定的的客户流流，住宅宅底层未未来

39、的客客户基础础将相对对可靠。（5）、百货商商场、购购物中心心商业 百货商场场、购物物中心商商业指百货货商场、各种类类型购物物中心里里面的铺铺位。百百货商场场及各种种类型购购物中心心的运营营好坏对对里面商商铺的经经营状况况影响直直接而深深远。目目前，国国内有很很多这类类正在运运营的项项目，另另外也有有不少大大型SHHOPPPINGG MAALL项项目在国国内多个个大中城城市开发发建设。 （6）、商务楼楼、写字字楼商业业 商务楼、写字楼楼商业指诸如如酒店、商住公公寓、俱俱乐部、会所、展览中中心、写写字楼等等里面用用于商业业用途的的商业空空间。这这类商业业的规模模相对较较小，但但商业价价值很值值得关

40、注注。 （7）、交通设设施商业业 交通设施施商业指位于于诸如地地铁站、火车站站、飞机机场等交交通设施施里面及及周围的的商业,以及及道路两两侧各类类中小型型商业。 以上是按按照商业业的开发发形式对对商铺进进行的划划分。该该种分类类方式便便于投资资者对商商铺项目目的类型型从开发发形式的的角度进进行理解解，便于于对不同同开发形形式的商商铺建立立基于开开发观念念的理解解。 十堰区域域商业市市场分部部目前十堰堰商业市市场主要要集中在在城区中中部组团团（主要要为火车车站至张张湾地段段）和白白浪高新新技术开开发区，尤其是是五堰、六堰、张湾等等中心地地段的商商业更成成为当前前商业市市场的集集中聚集集地，总总的

41、规模模达到330万平平方米。从分布的的情况看看，十堰堰城区中中心地段段的商业业空间已已趋于饱饱和，主主要分部部在以人人民路与与公园路路交汇处处向人民民南路分分部发展展。公园路以以人民商商场为起起点向车车站路中中商百货货发展。中途发发展的有有人民商商场皮具具商场、文贸乐乐园、蓝蓝星集团团十堰电电脑大卖卖场、名名都娱乐乐城、金金威饭店店、中商商百货等等大型商商业市场场；沿街街门面已已经形成成了以电电脑、电电脑软件件、电脑脑配件、空调电电器为主主的电脑脑科技一一条街。东岳路以以东岳家家居广场场为起点点向人民民路和柳柳叶路发发展。中中途以美美容美发发、咖啡啡酒巴、养身足足疗足浴浴、金典典咖啡、餐饮娱娱

42、乐为主主的娱乐乐一条街街。与人人民路交交汇口是是以星光光家电城城、王朝朝家具城城、大丰丰灯饰家家居城的的大型专专业卖场场。人民南路路人民南南路向邮邮电路方方向发展展是以五五金、小小家电为为主的小小五金一一条街。沿途皇皇朝名家家具、宏宏康医药药商场、国人医医药广场场、工艺艺、礼品品等大型型专业市市场和批批发市场场；中途途梦特娇娇等品牌牌服装专专卖店。人民北路路人民北北路聚集集了盛华华隆平价价购物广广场、金金三角精精品服装装广场、华伦天天奴品牌牌专卖店店、新世世纪购物物广场等等的商业业物业。邮电路邮邮电路是是以电信信、通讯讯等手机机专业市市场一条条街。香港街香香港街是是以服装装、购物物、鞋帽帽、小

43、商商品、休休闲等众众多商业业形态于于一体的的步行商商业一条条街如：王子鞋鞋城、运运动休闲闲城、夜夜明珠服服装市场场、宝裕裕小商品品市场等等众多品品牌服装装、小家家电专业业休闲市市场于一一身的步步行街。东方明珠珠城项目目项目SWWOT分分析及总总体思路路拟定：1、项目目SWOOT分析析： 对对于任何何一个房房产开发发项目而而言，清清晰掌握握自身所所具备的的优势与与劣势，威胁点点和机会会点，对对于项目目的成功功推进是是置关重重要的。因此，结合前前期市场场调查的的情况和和对项目目自身状状况的分分析，就就项目的的状况分分析如下下：A、项目目的优势势和机会会点：地理位位独特十堰市位位于湖北北省西北北部，

44、地地处秦巴巴山区腹腹地，汉汉江中上上游，跨跨东经110929至1111116，北纬331330至至3316，在中中国雄雄鸡型型版图中中正处于于鸡心心部位位，在历历史上曾曾有南南船北马马、川陕陕咽喉、四省通通衢之之称。她她东与湖湖北襄樊樊接壤，西与陕陕西安康康为邻，南与湖湖北神农农架和重重庆万州州交界，北与陕陕西商洛洛和河南南南阳相相连，是是鄂、豫豫、陕、渝毗邻邻地区政政治、经经济、文文化重镇镇，是华华中、西西南、西西北三大大经济板板块的结结合部。人口密密集、商商业浓厚厚十堰辖五五县一市市两区和和一个经经济技术术开发区区，即郧郧县、郧郧西县、竹山县县、竹溪溪县、房房县、丹丹江口市市、张湾湾区、茅

45、茅箭区和和白浪经经济技术术开发区区。国土土总面积积2.336万平平方公里里，总人人口3446万。购房需需求活跃跃，商业业前景看看好成交价格格明显上上涨：220044年的房房屋销售售价格在在20003年的的基础上上继续上上涨，涨涨幅平均均在100左右右。调查查显示，20003年20004年的的房价在在13000元平平米至228000元平米米之间。规划亮亮点频增增，营销销突显优优势随着高速速公路的的建成通通车、武武当山机机场的建建设、对对外交通通条件的的进一步步改善，南水北北调工程程全面动动工的持持续效应应，东风风与日产产合作的的推动作作用，武武当山旅旅游品牌牌效应的的全面推推广，城城市布局局结构

46、的的调整以以及城市市基础设设施的改改造和完完善，经经济投资资环境的的改善等等，必将将对十堰堰国民经经济的持持续发展展产生积积极深远远的影响响，从而而进一步步推动房房地产业业的发展展；三是是随着居居民生活活水平的的提高，人口的的增长，城市规规模的扩扩大，首首次和多多次置业业者的增增加，对对住房的的需求与与日俱增增，也将将刺激房房地产市市场的繁繁荣兴旺旺。B、项目目的劣势势和威胁胁点：十堰商商业专业业市场饱饱和目前十堰堰商业市市场主要要集中在在城区中中部组团团（主要要为火车车站至张张湾地段段）和白白浪高新新技术开开发区，尤其是是五堰、六堰、张湾等等中心地地段的商商业更成成为当前前商业市市场的集集中

47、聚集集地，总总的规模模达到330万平平方米。项目地地段、地地理位置置偏僻该项项目地处处于偏僻僻十堰城城区的北北京路与与柳叶路路之间，地段相相对十堰堰商业中中心人民路路过于偏偏远，柳柳叶路距距离最近近的商业业中心步步行约为为十五分分钟到二二十分钟钟。周边环环境、商商业条件件较差该项项目周边边环境条条件较差差，左邻邻农贸菜菜市场，商业环环境脏乱乱，灰尘尘飞扬，商业氛氛围相对对较小,客源较较少。项项目前邻邻北京路路与柳叶叶路立交交桥，车车流道路路过长，使人流流、车流流无法进进入，项项目左边边是一高高架桥，车辆下下桥不能能直接进进行商业业地区，只能望望而却步步。同类竞竞争项目目争夺客客户威胁胁仍然存存

48、在在该该项目不不远就是是几个差差不多的的项目，这些竟竟争对手手相对来来说位置置离市中中心较近近，价格格不一，使有些些客户群群体持币币观望，吸引了了不少客客户。交通不不便在该该项目地地处于北北京路高高架桥,公交车车辆只有有仅仅的的三条线线:二路路、十路路、五十十八路等等少数小小中巴在在期间穿穿梭。总结分析析：总体看来来，劣势势共存是是与市区区其他项项目的对对比，同同样的市市场而我我们的优优势很明明显（如如规模、政府支支持力度度、操作作方式、规划设设计、理理念等方方面）；扑克牌牌有正面面，就一一定会有有反面，其实相相关的劣劣势问题题，就是是在销售售方面对对我们提提出的警警示与提提醒。因因为劣势势是

49、共存存的，因因此只要要能够有有效的规规避上述述问题，并且充充分发挥挥我们的的自身优优势，把把弱势转转化成强强势，就就能在竞竞争中占占居更多多主动与与先机。其中的的大部分分劣势问问题，恰恰恰是我我们很好好的操作作切入点点。项目定位位策略部部分： 项项目核心心价值体体系定位位：街区主题题定位：一站式式休闲购购物 多业态态专业经经营社区区商业的类型型社区商商铺主要要用作人人们生活活密切相相关的生生活用品品销售和和生活服服务设施施等。零零售型社社区商铺铺的商业业形态为为：便利利店、中中小型超超市、药药店、小小卖部、书报厅厅，及少少量服装装店等；服务型型社区商商铺的商商业形态态主要为为：餐厅厅、健身身设

50、施、美容美美发店、银行、干洗店店、彩扩扩店、花花店、咖咖啡店、酒吧、房屋中中介公司司、装饰饰公司、幼儿园园等。2、项目目概念定定位：擦亮十堰堰城市名名片塑造造休闲、购物多多业态专专业经营营社区商商业亮点点打造造十堰首首个专业业经营高高档社区区商业 该项目周周边拥有有着香格格里拉城城市花园园等众多多高档房房地产项项目，所所以定位位于一个个专业经经营高档档社区商商业物业业行态社社区商铺铺尽管目目标客户户范围大大多局限限在社区区里面，但鉴于于市场成成熟度高高，市场场基础稳稳定，所所以成为为商业房房地产投投资成交交热点。尤其，如果所所属社区区定位为为高端、社区规规模庞大大，那么么其社区区商铺的的价值将

51、将被大大大提升。3、项目目功能定定位：我们将构构筑一个个以精品品服饰，保健功功能食品品，小型型超市（家住综综合型小小区店）。服务务休闲类类，健身身房、电电玩、网网吧、书书吧、西西餐厅、氧吧。秘密休休闲类（档）的的高档休休闲生活活社区。整合营销销主题品位生活活一站式式供应商商宏城城地产生活投投资购物休闲居家创造你的的新商业业生活！销售模式式创新: 会员制销销售：成成立购房房俱乐部部，推行行会员优优惠举措措。通过与政政府相关关部门（如“市工商商联”）的互互信合作作，利用用公益口口号式的的融合手手段，建建立一个个有政府府背景下下的旨在在推动项项目整体体行业定定位的商商会性组组织（如如“十堰社社区服务

52、务业行业业商会”等）或或者是一一个商源源协同组组织（如如“万商会会”等），一方面面以此在在正式销销售前掌掌握更多多的准商商源客户户，尽可可能保证证项目较较高的销销售命中中率。另另一方面面则可以以树立项项目较高高的产品品品质形形象，引引起社会会的关注注，提升升非商源源类投资资客户的的信心，加快项项目的整整体推进进步伐。互动销售售：主动动预谋式式销售，形成点点带面的的品牌拉拉动。项目尚未未破土即即开始预预谋销售售，由潜潜在客户户及忠实实拥护者者纸上变变兵，选选房型，订地均均可，通通过主动动大客户户的组织织、注意意力营销销手段的的公关运运用，营营造旺市市印象，传递强强劲信心心，增加加其它中中小观望望

53、型商户户以及投投资户价价值认可可的速度度，迅速速形成以以点带面面的品牌牌效应拉拉动。 菜单式销销售：整整合项目目功能，提供个个性化项项目附加加价值。我司结合合本案的的特点，充分整整合项目目功能，提供菜菜单式销销售模式式，主要要包括以以下二个个方面：一方面面是指整整合项目目商业价价值菜单单，提供供个性化化商业经经营解决决方案。其中包包括针对对准客户户要求的的“卖场与与住宅”“卖场场与仓储储”“卖场场与加工工”等项目目单元的的硬件联联合销售售（例如如：在十十堰印象象设店，在长龙龙诗苑设设小型场场进行加加工，两两处房产产对一个个客户进进行整合合销售等等方式），同时时还可为为准客户户提供“商业计计划”“创业基基金”“投资方方式组合合”等软件件价值的的附加，以满足足不同层层次客户户的个性性需要；另一方方面是指指整合项项目商业业功能菜菜单，针针对目前前全国有有推成品品房的趋趋势，现现房销售售对实力力开发商商非常管管用，在在装修风风格上做做文章，充分考考虑客户户对项目目的商业业功能装装饰要求求，直接接将高端端客户一一网打尽尽。品牌销售售：强化化公司品品牌实力力形象，推动企企业后续续项目销销售与土土地储备备。在房地产产市场竞竞争日趋趋激烈、市场和和消