物业公司前期介入服务合同

1、物业公司前期介入服务合同第一篇：物业公司前期介入服务合同物业公司前期介入服务合同2 、本合同文本所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。 本合同文本所称空置房是指已交付使用但尚未居住的物业。3 、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后的空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。4 、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。 5 、本合同文本适用于开发建设单位与其选聘的物业管理企业签订。 6 、本合同文本 中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当

2、协商确定。 中选择内容，以划 方式选定；对于实际情况未发生或委托双方不作约定时，应在空格部位打 ，以示删除。7 、在签订合同前，委托双方应当向对方提供相关证书及资料。8 、本合同签订后，在 15 日之内委托方应向辖区物业管理主管部门备案。 9 、本合同文本条款由浙江省建设厅负责解释。前期物业服务合同第一章 总 则第一条 本合同当事人委托方（以下简称甲方）；单位名称：法定代表人：注册地址：联系电话： 受托方（以下简称乙方）：单位名称：法定代表人：注册地址：联系电话：根据有关法律、法规，在自愿、平等协商一致的基础上，甲方将 （物业名称）委托乙方实行物业管理，订立本合同。第二条 物业基本状况物业类型

3、：座落位置：四 至：东 南西 北占地面积： 平方米建筑面积： 平方米委托管理的物业构成细目由委托人另附，并作为合同附件。第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主；乙方要本着对全体业主负责，参与前期介入，熟悉场地，掌握开发地块的管网、线路布置及设施设备功能，对设计建设方案提出优化修改建议。本物业竣工后，乙方应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，在办理物业承接验收手续时，对竣工验收资料、技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等与甲方进行书面交接。第四条 甲方按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第二章 委托管理服务事项第五条 房屋建筑本体共用部位的维修、使用、管理，

4、 包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等 。第六条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、中央空调、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、 。第七条 附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等 。第八条 共用绿地、花木、建筑小品、体育设施等的维护与管理 。第九条 公共环境卫生， 包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。第十条 对物业内交通与车辆停放秩序进行管理。第十一条 协助公安部门维护物业管理区域内

5、的公共秩序 ，包括安全监控、巡视、门岗执勤、第十二条 管理与物业相关的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件。第十三条 协助社区居委会组织开展文化娱乐活动。第十四条 对业主和物业使用人违反业主临时公约和的行为进行劝阻，视情况向有关行政主管部门报告。第十五条 其它委托事项：1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担；2、_；3、_。第三章 物业管理服务质量第十六条 乙方须按下列约定，实现管理目标： 1 、房屋外观： 2 、设备运行：3 、房屋及设施、设备的维修、养

6、护： 4 、公共环境： 5 、绿化：6 、交通秩序：7 、公共秩序维护与协助消防：8 、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修： 9 、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：上述物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准，具体见附件二。第四章 物业管理服务费用第十七条 物业管理服务费1 、本物业的管理服务费用收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；2 、本物业管理服务费，住宅为 元/每月/每平方米；非住宅为 元/每月/每平方米。3 、房屋交付时，业主预缴一年物管服务费，之后每半年预缴一次。4 、空置房的物业管理服务费，按规定标准的 70%交纳。5 、物业管理服务费中未计入的共

7、用设施设备（如：电梯、水泵、中央空调、公用车库、楼道灯等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实分摊。第十八条 车位使用费不得高于物价部门规定的现行标准：1 、汽车泊位：_ ；2、自行车：_ ；第十九条 乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。第五章 双方权利义务第二十条 甲方权利义务1 、负责在物业销（预）售时将本合同的内容向购房人进行明示，并在与购房人签订的销售合同中包含本合同内容。3、在首次业主大会成立产生业委会前，审定乙方制定的前期物业管理方案；4、在首次业主大会成立产生业委会前，检查、监督乙方管理工作的实施及制度的执行

8、情况； 5 、在首次业主大会成立成立产生业委会前，审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告；6 、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求；在保修责任期内，如存在质量问题，按以下第 种方式处理：1 甲方负责返修；2 委托乙方返修，甲方支付全部费用；3 _。7、房屋交付时，向乙方移交下列资料：（ 1 ）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（ 2 ）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；（ 3 ）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（ 4 ）物业管理所必需的其他资料。8 、由于甲方在销售过程中违反对业主的承诺或违反原

9、规划设计而导致业主拒付物业管理服务费用，必须承担偿付责任；9 、协调、处理物业管理公司在前期介入中，提出的合理化建议和发现的问题。解决在综合验收时提出的各项遗留问题，在规定时间内必须整改完结；10 、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；11 、及时按照规定标准向乙方缴纳未交付使用房屋及自己拥有房屋的物业管理服务费；12 、向乙方一次性支付前期物业管理顾问费 元，具体协商确定；13、业主出租物业时，物业管理服务费由业主或承租方交纳，业主负有连带责任； 业主转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费。14 、_ 。第二十一条 乙方权利义务1 、根据有关法律法规、招标书或协议方案及本合同的

10、约定，制定本物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动；2 、制定年度开支预算，测算物业管理服务收费标准；3 、对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议；4 、配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程维保计划；5 、对业主和物业使用人违反法规、规章及业主临时公约的行为，进行劝阻，并视情况提请有关部门处理；6 、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；7 、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案；8、向业主和物

11、业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督；9 、将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内明示；每半年至少一次公布物业维修、更新费用的收支帐目和商业用房及其他共用设施设备和场地的经营性收入；10 、负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告，经甲方审定后组织实施；11 、对本物业的公共设施和共用部位不得擅自占用和改变规划使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须经征得利害相关业主的同意后报有关部门批准方可实施；12 、建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况；13 、接受业

12、主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况；14 、 _。第六章 委托管理服务期限第二十二条 委托管理期限至业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止。第七章 违约责任第二十三条 因甲方原因导致乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。第二十四条 因乙方自身原因未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定；逾期未整改或整改不符合合同约定，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第二十五条 乙方违反约定，擅自提高收费标准的，甲方和业

13、主有权督促和要求乙方清退所收费用，并退还利息。第二十六条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。第二十七条 甲方不得因有利于物业销售擅自向物业买受人承诺物业管理服务收费标准，否则，由甲方向乙方作出补偿。第八章 附则第二十八条 自本合同自签订之日起生效，甲方应于签订之日起 天内，根据委托管理事项，办理完交接验收手续。第二十九条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火

14、灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方 、业主、物业使用人应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。第三十条 甲乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。第三十一条 本合同正本连同附件共 页，一式三份，甲乙双方各执一份，报辖区物业管理主管部门（备案）一份，具有同等法律效力。第三十二条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第 方式解决： 一 提交 仲裁委员会仲裁； 二 依法向人民法院起诉。 甲方签章： 乙方签章：法定代表人： 法定代表人：_年_月_日 _年_月_日_时附件：一、招标书文件或

15、协议方案二、本物业管理质量目标三、本物业的管理方案第二篇：物业管理前期介入合同*项目前期介入物业服务合同本合同由*房地产开发有限责任公司与*物业管理有限公司在北京订立。甲方：*房地产开发有限责任公司 （以下称“甲方” ） 地址：*市*区*路*号 法人代表：乙方：*物业管理有限公司 （以下称“乙方” ） 地址：*市*区*路*号 法人代表：甲、乙双方都是具有合法经营权的企业法人。根据中华人民共和国合同法及有关物业管理法律、法规，经过甲乙双方友好协商，在平等、自愿和协商一致的基础上，甲方委托乙方实施“*项目”（以下简称“本物业”）的项目前期介入服务工作，特订立本合同。基本原则1 甲方委托乙方为本项目

16、提供本物业项目前期介入物业服务工作；2 乙方接受甲方的委托及甲方的监管，并按照本合同约定的模式为本项目提供前期介入物业服务。第 1 页 共 10 页物业基本情况如下：名 称: *项目 类 型: 住宅及配套 座落位置: *区* 建筑面积:（预测面积） 97586平方米 区域四至: 东至：*路 南至：*街 西至：*路 北至：*街以上各项指标如有变更，甲方应于变更后一周内书面告知乙方。根据中华人民共和国合同法及有关物业管理法律、法规和政策的规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方经过认真协商，就甲方聘请乙方对*项目提供专业化物业管理前期介入服务事宜订立本合同。第一章 合作方式第一条 本项目发

17、展商：*房地产开发有限责任公司本项目前期介入物业服务方：*物业管理有限公司第二条 本项目发展商，为优化设计、提高工程质量以及开发效益，同时为做好前期物业管理准备工作，提高物业管理水平，特聘请乙方为本项目提供前期介入物业服务，利用乙方在物业管理专业领域多年积累的人才、经验、管理模式、管理制度、品牌等优势为发展商提供前期介入物业服务。第三条 前期介入物业服务各阶段服务工作成果的提交：乙方在前期介入物业服务各阶段，需根据本合同第四条规定的服务内容及甲方的实际工作进程，向甲方提交各专项物业建议及月度管理报告。第 2 页 共 10 页第二章 前期介入物业服务内容第四条 前期介入物业服务范围及内容 1.可

18、行性研究阶段（1）根据物业建设及目标客户群的定位设计物业管理服务草案；（2）根据工程规划和营销需要拟定前期介入物业服务（包括售楼处样板房以及营销促进工作）方案；（3）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准； （4）拟订*物业宣传策划案。 2规划设计阶段（1）乙方结合前期物业管理经验，针对4#地图纸进行全面审核，提出修改性意见，并整理成书面材料提报甲方。（2）就物业的结构布局、功能方面提出改进意见或建议；（3）就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；。（4）提供设施设备的设置、选型、售后服务方面的改进意见或建议；（5）就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地

19、的设置要求等提出意见或建议； 3. 建设阶段（1）与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出整改意见；（2）对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见或建议； （4）熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容；（5）根据4#地块图纸及相关配置标准对该地块的物业费、车位管理费等相关费用进行测算；（6）对商品房预售合同中所涉及的物业管理规约和前期物业服务合同进行修订。 4.销售阶段（1）完成物业管理方案及实施进度表； （2）拟定物业管理的内部管理制度与实施流程；第 3 页 共 10 页 （3）编制本物业项目管理筹备工作计划；

20、 （4）编制部门职能设置、岗位职责和人员编制； （5）编制内部管理制度和工作程序；（6）对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；（7）派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务； （8）将全部前期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案；（9）负责相关物业管理及客户关系信息调研工作； 5.竣工验收阶段（1）在各项工程完工后，参与单项工程竣工验收； （2）在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收； （3）在工程全面竣工后，参与综合竣工验收。（4）编制 用户手册 、 二次装修管理方案 等文件； （5）编制本物业的接管验收及配合竣工验收的工作计划； （6）制订前期物业

21、管理服务方案； （7）制订业主入伙筹备策划； （8）参与编制入伙通知书； （9）参与编制入伙须知；（10）制定业主入伙手续办理流程； （11）制订交楼收费清单；（12）制定入伙手续办理所需各种表格、资料。第三章 甲方的权利第五条 合同期内甲方有权对本合同所服务的项目以“物管服务：*物业管理有限公司”的标准署名方式进行广告宣传，未经乙方书面许可，甲方不得以任何其他署名方式进行宣传。第六条 甲方对乙方的服务管理实施监督检查，根据乙方提交的前期介入工作内容，按项目进展分阶段确定前期介入工作量，并有权进行全面考核评定。第 4 页 共 10 页第四章 甲方的义务第七条 甲方须尊重乙方前期介入服务人员，积

22、极配合乙方的服务工作。 第八条 甲方须按时向乙方支付前期介入物业服务费用，并免费提供乙方常驻服务人员在本项目现场办公场所。第九条 本项目工程进展甲方应提前一个月书面告知乙方，如有变更，甲方应于变更后一周内书面通知乙方。第十条 甲方应保证保守乙方的商业秘密，不得向任何第三方提供乙方所提供的管理资料和管理档案。第十一条 签收乙方提供的报告等书面材料。第五章 乙方的权利第十二条 乙方前期介入人员有权要求甲方工作人员对乙方提出的意见或建议给予书面反馈，对于甲方因未及时采纳或拒绝乙方建议而产生的不良后果乙方不承担责任。第十三条 乙方有按双方约定收取服务费用的权利，当甲方拖欠服务费时，乙方有权采取正当方式

23、催缴。第六章 乙方的义务第十四条 乙方应遵守合同约定，自觉履行合同条款，提供优质的前期介入物业服务。第十五条 当甲方需要更换乙方派驻的服务人员（须提出正当合理的更换理由）或乙方因特殊原因出现人事变动时，乙方须至少提前一周派出新任服务人员跟随原人员熟悉本项目情况及办理工作交接，保证本项目的服务正常运作不受影响。 第十六条 在服务期内对甲方的合理服务需求给予充分的配合，与甲方保持良好的沟通联系。第 5 页 共 10 页 第十七条 对甲方提出的合理化建议予以充分考虑，接受甲方的工作监督。第七章 合同期限第十八条 合同期限：自本合同签订之日起至双方签订本项目前期物业服务合同之日止。第八章 人员配备第十

24、九条分阶段的人员配备1、可行性研究阶段根据此阶段前期介入的工作内容，拟配备前期介入工作人员2名。其中，项目经理1人、资料管理员1名。2、规划设计阶段根据此阶段前期介入的工作内容，拟配备前期介入工作人员4名。其中，项目经理1人、电气工程师1人、土建/精装工程师1人、资料管理员1名。3、建设阶段根据此阶段前期介入的工作内容，拟配备前期介入工作人员4名。其中，项目经理1人、电气工程师1人、土建/精装工程师1人、资料管理员1名。4、销售阶段根据此阶段前期介入的工作内容，拟配备前期介入工作人员5名。其中，项目经理1人、电气工程师1人、土建/精装工程师1人、客服主管、资料管理员1名。5、竣工验收阶段根据此

25、阶段前期介入的工作内容，拟配备前期介入工作人员5名。其中，项目经理1人、电气工程师1人、土建/精装工程师1人、客服主管、资料管理员1名。第九章 付款方式第 6 页 共 10 页 第二十条 各服务阶段的服务费用及付款方式1、项目开工前服务阶段：本阶段包括：可行性研究阶段、规划设计阶段。 1）顾问服务期限：自合同签订之日起至项目正式开工建设之日止（以甲方正式发出项目开工建设通知为准）。2）顾问服务费用：不论实际具体服务时间，项目开工前服务阶段服务费用为固定费用，￥96,000元（大写：人民币玖万陆仟元整）。3）支付方式自合同签署之日起十个工作日内，甲方支付乙方此阶段服务费总额的20%，即￥19,2

26、00元（大写：人民币壹万玖仟贰佰元整）。在规划设计阶段结束（项目正式开工之日）二周内，甲方支付乙方此阶段服务费总额的80%，即￥76,800元（大写：人民币柒万陆仟捌佰元整）。2、项目开工后服务阶段：本阶段包括：建设阶段、销售阶段、竣工验收阶段。 1）顾问服务期限：自项目正式开工建设之日起至项目竣工交付之日止。 2）顾问服务费用：此阶段顾问服务费用按月服务费计取，由于未来市场条件、工作内容变化，目前暂不约定具体费用。待实施时，合同双方另行协商。第十章 前期介入物业服务工作成果的考评第二十一条 甲方每月根据乙方提交的月度工作报告并结合乙方当月各项工作的完成情况，出具月度管理评审报告作为乙方当月的

27、前期介入物业服务成果的考评结果。第十一章 违约责任与赔偿第 7 页 共 10 页 第二十二条 甲乙双方任何一方若有违反本合同内任何条款的行为，守约方有权依照本合同条款终止本合同，并具有通过法律程序追偿违约方责任之权利。如属双方的过失，则视具体情况由双方分别承担违约责任。第二十三条 乙方及乙方的驻场人员应严格保守甲方的商业机密，若乙方人员泄露甲方的商业机密，甲方有权向乙方追偿法律责任。第二十四条 甲方应严格保守乙方的商业机密，若甲方人员向任何第三方泄露乙方的管理资料或管理方案等商业秘密的，乙方有权要求甲方承担法律责任。 第二十五条 由于甲乙双方任何一方过失、疏忽或欺骗行为而导致对方蒙受的所有投诉

28、、损失等包括但不限于个人行为，经济损失、伤害、罚款、惩处、信誉损害、花费（包括律师费和诉讼费等），过失方应负担相关的法律责任。 第二十六条 甲乙双方均不得在合同执行期间及合同期满后半年内，聘用任何对方人员到其所属各级单位任职，否则，违约一方须另支付人民币壹拾万元整作为对另一方的经济补偿。第九章 终止合同第二十七条 在下列情况下，甲方可提前壹个月书面通知乙方无条件终止本合同：1、在履行本合同时，因乙方或乙方驻场人员管理不善、严重疏忽造成重大事故、投诉并导致经济损失的，或不能够及时配合甲方工作要求以及在本合同项下有意或蓄意之过失等行为的情况；2、若乙方或乙方驻场人员发生严重违约（即违约达到两次或两

29、次以上）时，乙方在收到甲方说明过错的书面通知后15个工作日内未予纠正的情况；3、因乙方或乙方驻场人员的原因，造成甲方形象或声誉严重损害的，或造成本物业商业机密泄露的情况。第二十八条 在乙方正常履行本合同约定责任的情况下，甲方若迟延乙方支付服务费达到三个月的，乙方有权书面通知甲方无条件终止本合同。第十章 纠纷解决第 8 页 共 10 页第二十九条 因在履行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，应通过友好协商加以解决。通过协商不能解决时，则任何一方可向本物业所在地人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，除双方有争议正在进行诉讼的部分外，本合同应继续履行。第十一章 其它事项第三十条 经双方协商一致，双方可

30、对本合同的条款进行修改并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。第三十一条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使一方无法履行时，双方均不承担违约责任。第三十二条 本合同及其附件均为合同的有效组成部分。第三十三条 本合同及其附件中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行。第三十四条 本合同一式肆份，甲、乙方各执两份。附件：1、前期介入物业服务费用测算表；（以下无正文）第 9 页 共 10 页甲方签章：乙方签章：法人代表：年月 日第 10 页 共 10 页法人代表：年日月第三篇：物业公司前期介入要点物业管理前期介入工作指引1、目的规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，

31、指导新公司物业管理业务的开展。2、范围适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司（以下简称地产、物业）。3、职责3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。 3.2 各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。 3.3 各地产公司应与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。 4方法和过程控制4.1物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销

32、策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 4.2前期介入的一般程序 4.2.1 双方确定工作内容要求; 4.2.2 物业组成工作小组; 4.2.3 制定工作计划; 4.2.4 计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安

33、置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。 4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 4.3前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。 4.3.1规划设计阶段包括：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。4.3.

34、2营销策划阶段包括：物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。 4.3.3施工建设阶段包括：电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。 5规划设计阶段介入 5.1规划设计评估准备5.1.1规划设计评估需要获得的资料。 5.1.1.1报批报建文件 可行性研究报告及批复、详规及批复、项目选址意见书、勘测定界报告、配套条件明细资料、扩初批复。 5.1.1.2企划文件市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。 5.1.1.3设计文件总说明、修建性详规规划图、建筑设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、 * 图

35、）、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。5.1.2地产需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。5.1.3物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。 5.2项目评估细则。 5.2.1总体评估。5.2.1.1住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。 5.2.1.2住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。 5.2.1.3建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。 5.2.1.4生活便利，基本生

36、活配套齐全，出行便捷。5.2.1.5设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。5.2.1.6注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。 5.2.1.7安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。5.2.1.8智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。 5.2.1.9便于物业组织管理，节约管理成本。5.2.1.10各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。 5.2.2分类评估 5.2.2.1安保布局a) 便于安保管理区域分割，消除管理死角。 b) 便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。 c) 人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。

37、 d) 安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。 e) 安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速（详见5.2.2.6智能化设备）。 5.2.2.2消防布局a) 消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。b) 消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。 c) 消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。 d) 消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。 5.2.2.3交通布局a) 各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。b) 主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考

38、虑到限速要求及回车余地。c) 机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1, 另加访客车位占车位数的10%）。非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放。d) 有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。 5.2.2.4生活配置a) 根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。b) 一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。c) 如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰

39、。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。d) 如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。 5.2.2.5设备配套a) 水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。b) 配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。 c) 沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。 d) 公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、

40、亮度、位置合适，宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。 e) 配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。 5.2.2.6智能化配置a) 安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。b) 网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远

41、程控制系统。c) 设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。d) 中央控制中心位置宜设于管理部内，或与管理部相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。 e) 智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。 5.2.2.7房屋单体a) 屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。b) 墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。 c) 楼板厚度与隔音符合国家规范

42、。d) 住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。e) 住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。f) 厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在23米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。g) 卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。h) 厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。 i) 管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。j) 宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm

43、），应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。k) 底层地坪应充分考虑防潮措施。l) 房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。m) 有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。n) 阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。 5.2.2.8室内配置a) 室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。b) 室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。 c) 室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅

44、机座相邻时，应采取安全隔离措施。 d) 空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。e) 室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。f) 当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。 g) 如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。h) 室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。i) 电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。j) 联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。 k) 高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。 5.2.2.9绿化配置a) 绿化布局

45、合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。b) 绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。 c) 绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。d) 绿化品种便于养护，养护成本节约。e) 绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。f) 绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。 g) 主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。 5.2.2.10景观配置a) 景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。 b) 采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。c) 水系岸床设计应考虑防渗

46、漏效果。d) 不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,，还应配置相应的救生设备、设施。e) 景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。 f) 泛光照明不影响住户，不造成光污染。 5.2.2.11公共空间a) 应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。 b) 宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。 c) 公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。d) 绿化及保洁用水取水口设置合理（一般距离不大于150m）。 e) 各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱，休闲

47、椅位置，室外信报箱应有防雨措施。 f) 楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。g) 公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置相应保护措施。h) 高层住宅通至屋顶平台宜为普通玻璃门。i) 楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。 5.2.2.12生态环保a) 住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。 b) 住宅区内污水处理排放符合国家规范。 c) 住宅区内无各类污染源。d) 周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。 e) 宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。 f) 垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集，宜采用垃圾压缩或生化技术处

48、理。g) 垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置，尽量不影响住户及环境。 h) 宜在住宅区内形成自然生态链。 5.2.2.13管理用房 a) 物业管理处管理中心功能：经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。作业用房功能：保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。总面积：根据住宅区管理面积和功能配置。（各地法规要求不一样）一般： 管理部用房面积=住宅区总建筑面积/100X0.2 位置：住宅区中央，底层，管理本部及各作业面相对集中。 b) 业委会、居委会（根据当地政策） 功能：办公室、资料室、会议室、接待室 面积：根据具体情况而定位置：

49、和管理部相对接近，业委会与居委会可联合设置于一处 5.2.2.14新材料、新技术a) 应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。 b) 试验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。 c) 采用新材料、新技术应预留充足备品备件。d) 采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。5.2.2.15管理成本测算a) 对规划应充分测算今后产生的管理成本。b) 管理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距过大，应知会地产共同协商，相应改进规划、设计。 5.2.2.16与相似典型项目的比较 a) 相似点 b) 差异点 c) 优势 d) 劣势 e) 改进建议 5.3规划设计评估的程序：5

50、.3.1地产提前1个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。5.3.2物业接到书面知会后，于3日内回复，由相关部门牵头组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录。5.3.3地产接到资料目录后3日内向物业提供具体资料，对不能提供的资料，书面知会物业，并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问。5.3.4物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。 5.3.5评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成项目规划设计评估报告，并提

51、交物业相关部门。5.3.6物业相关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对项目规划设计评估报告进行评审。5.3.7评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3日内完成对项目规划设计评估报告的修改。5.3.8经修改的项目规划设计评估报告由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交物业公司总经理审核签发。 5.3.9物业公司总经理签发后，评估报告提交地产公司。5.4 此阶段系统评估工作应以满足地产要求为目的，是属于地产委托物业管理业务关系类型，责任关系界定可参考物业与地产相关业务操作指引原则执行。若地产没有明确要提交项目规划设计评估报告的要求，物业可根据以上要点参与设计规划的评审，并提交意见

52、，责任关系界定可按照物业与地产相关业务操作指引前期介入相关规定操作。6. 营销策划阶段介入 6.1营销策划介入程序与内容6.1.1物业管理模式研究：一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求，同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。物业管理概念研究完成后需要报集团物业管理部备案。详见物业管理方案策划指引。6.1.2物业管理方案策划：一般在项目正式完成营销推广方案前，需要确定物业管理方案，应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费测算等。此方案需获得集团物业管理部、财

53、务管理部等部门的确定。详见物业管理方案策划指引。6.1.3物业管理方案经地产确认后，据此在房屋销售前签订物业管理委托合同，同时物业应协助地产在销售商品房时，与购买者签订前期物业管理服务协议。6.1.4物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容，根据地产需要提供物业推介资料，地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。地产应适时安排物业相关人员参加相关培训，根据地产委托要求，物业可在销售现场协助地产进行销售推广，了解客户情况，进行客户调查，并现场解答有关物业管理承诺问题。 7施工建设阶段介入7.1物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，时间

54、上大致在竣工验收前5个月。 7.2施工建设介入程序与内容7.2.1成立介入小组，一般23人，专业组人员专业搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接，及时回复物业的建议。7.2.2介入小组按照施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度，通常可通过建立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容有：工作计划、检查情况及对问题处理的建议。7.2.3实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门，并跟进所呈报问题解决情况。 7.2.4物业定期参加

55、地产组织的项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。7.2.5物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导，并跟进问题整改落实情况。7.2.6物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点 7.2.6.1了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。 7.2.6.2地下室工程地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥

56、土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因此，根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项：a) 无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。b) 采用防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外，应重点检查：砼搅拦时间不得少于2分钟(用机械搅拦)；底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时，应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后，墙体只允许留水平施工缝；后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等)；预埋件的埋设应严格按规范施工；养护时间和养护方式应严格监控，此项是承建商经常忽视的工序

57、，但对砼的防水能力有较大的影响。 c) 采用水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角；刚性多层作法防水层宜连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。 7.2.6.3回填土工程回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量，如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道，使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工，否则后患无穷。 7.2.6.4楼面、屋面砼工程楼面、屋面砼工程质量，通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因，亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题，故在楼面、屋面砼工程中应重点注意

58、。a) 钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按规范施工，其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题，均造成以后楼板的开裂，特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作，以免出现露筋现象。 b) 砼浇注：除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外，鉴于物业常见质量问题，物业参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理，有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题，通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水，还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实，出现外墙面雨水渗入外墙面后，在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面，导

59、致维修困难，故对以上部位砼的振捣应严格监控。 7.2.6.5砌筑工程建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象，造成此问题，通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对，砂浆不饱。因此，在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督，墙顶与梁底间的砌砖，应把砖体斜砌，使砖体两头顶紧墙顶和梁底，并保证砂浆饱满。 7.2.6.6装饰工程a) 外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防(无特别的防水层)，仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面作防水，故外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满(无空鼓、空壳)、抿缝饱满等方面，应

60、严格监督。b) 内墙面及天花板：内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料，应注意砂浆的搅拦均匀，以免造成墙体饰面开裂，墙体与砼梁、柱搭接处，最好加设砂布等材料后再抹灰。 c) 地面：厨、厕地面，作为湿区应重点监理，注意砂浆密实及查坡泄水方面。 7.2.6.7门窗工程木门与墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。 7.2.6.8给排水工程a) 给水工程：现有高层建筑通常采用高位水池供水，其低楼层的供水，常常因高差问题造成水压较大，而设计者通常会在由高位水池通往低层住宅的主管上设