房地产行业：一文看懂房地产税

1、概要历年对房地产税的重要表述什么是房地产税/房产税？国内房产税案例房地产税可能的推进路径和改革要点房地产税对土地出让金替代作用测算房地产税对居民收支的影响测算2请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明时间事件具体内容2019年3月8日十三届全国人大二 次会议栗战书：集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，包括房地产税法等立法调研、起草，都要加紧工作，确 保如期完成。2019年3月5日政府工作报告李克强：要健全地方税体系，稳步推进房地产税立法2018年9月7日十三届全国人大常 委会立法规划公布房地产税法被列入“条件比较成熟，十三届全国人大常委会任期内拟提请审议”的第一类项目中2018年4月11日博

2、鳌亚洲论坛财政部副部长程丽华提到，进一步优化税制结构，既立足当前，又着眼长远，兼顾税收调控和收入功能，逐步优化 税制结构深入推进增值税改革，构建更加公平简洁的税收制度，推进房地产税立法和实施，建立综合与分类相结合 的个人所得税制度2018年3月25日财政部部长刘昆称，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施2018年3月11日十三届全国人大常 委会工作报告全国人大常委会委员长张德江：2018年将继续加强立法工作，落实税收法定原则，研究制定房地产税法2018年3月7日财政部副部长史耀斌对外透露，我国房地产税实施的总体思路是“立法先行、充分授权、分步推进”。目前，全国 人

3、大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。2018年3月5日政府工作报告健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法2018年3月4日新闻发布会十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂在人大首场新闻发布会上表示，加快房地产税立法是党中央提出 的重要任务，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快完善法律草案、重要问题论 证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。2017年11月6日人民日报报道财政部部长肖捷在人民日报发文，要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实 施。对工商业房地产

4、和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现 代房地产税制度2017年3月4日十二届人大五次会 议新闻发言本届人大常委会把制定房地产税法列入五年立法规划。2015年8月5日十二届全国人大常 委会立法规划发布房地产税法正式列入其中2014年政府工作报告推进税收制度改革，把“营改增”试点扩大到铁路运输、邮政服务、电信等行业，清费立税，推动消费税、资源税改革，做好房地产税、环境保护税立法工作2013年11月12日十八届三中全会加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税。表：历年对房地产税的重要表述资料来源：钱江晚报、搜狐焦点、新浪财经等，

5、整理1. 历年对房地产税的重要表述3请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明房产税在房地产税的范畴之内，两者最大的区别是：房产税作为财产税，其征 税对象仅为房产，而房地产税征税对象既包括了房产也包括了房产占用的土地 。图：房地产税与房产税之间的关系资料来源：百度百科、整理2. 什么是房地产税/房产税？4请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明房地产税房地产 税是指 一切与 房地产 经济运 动过程 有直接 关系的 税都属 于房地 产税地产取得房地产流转房地产保有耕地占有税、固定资产投资方向调节税（暂停）营业税、企业所得税、外商投资企业 和外国企业所得税、个人所得税、土 地增值税、印花税、契税、城市维

6、护 建设税及教育费附加城镇土地使用税、房产税、城市房地 产税（仅针对外商企业和外籍人员 ）其中与房地 产直接相关 税种：城镇土地使 用税房产税 土地增值税 城市房地产税耕地占用税 契税房产税房产税是 指以房屋 为征税对 象，按房 屋的计税 余值或租 金收入为 计税依据 ，向产权 所 有人征 收 的一种 财 产税税种起征时间设立目的纳税主体税额标准征收时间征收主体土地增值税1994年对转让房地产的 增值额征收的税 种出售或有偿转让国有土地使 用权、地上建筑物及其附著 物并取得收入的各类企业、 单位和个人转让房地产的收入减去规定的扣 除项目，税率按照四级超率累进 计算在房地产合同签订日起7日内申报

7、纳税，一次 性缴纳地方税务局，收入 归地方政府耕地占用税1987年对占用耕地征收 的税种占用国有和集体所有的耕地 建房或者从事其他非农业建 设的所有企业、单位和个人根据不同地区人均占有耕地的数 量和经济发展状况实行有地区差 别的幅度税率在土地管理部门批准占 地之日起30日内一次性 缴纳地方税务局，收入 归地方政府城市房地产税1951年调节外商投资企 业和外国人的财 产收入外商投资企业、外国企业、 港澳台和华侨兴办企业，外 国人和港澳台同胞在中国境 内的房地产的产权所有人和 承典人1、按照房产价值，适用税率1.2%；2、按照房租收入，适用 税率18%按年征收，分期缴纳地方税务局，收入 归地方政府

8、契税2004年团队、房屋权属 转移时，向承受 者征收的税种根据成交价格，实行3%到5%的幅度比例税率，省级政府在上述 幅度内自行确定房产税1986年调节国内企业和 个人的财产收入房屋产权所有人、经营管理 单位、承典人、房产代管人 和使用人1、按照房产原值一次减除10%-30%后的余值，按照1.2%税率 计算。2、以出租房产的租金收 入，按照12%的税率计算按年征收，分期缴纳地方税务局，收入 归地方政府城镇土地使用 税1988年促进合理使用城 镇土地，适当调 节城镇土地级差 收入在城市、县城、建制镇、工 矿区内使用土地的各类国内 企业、单位和个人根据不同地区经济发展状况实行 等级幅度税额标准按年

9、计算，分期缴纳地方税务局，收入 归地方政府表：目前我国与房地产直接相关的税种介绍资料来源：我国现行房地产税收制度主要涉及14个、整理5请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明2. 什么房地产税/房产税？税种19813378/36139/20190313 08:433. 国内房产税案列上海、重庆6上海1、本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以 上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房);2、非本市居民家庭在本市新购的住房住房市场交易价格的70%适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价 格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的， 税率可暂减为0.4%征收

10、对象计税依据税率免征部分缴纳方式计算公式人均住房面积小于60平米部分可以免征房产税（也有其他特殊情况可减免房产税，此处不赘述）按年计征，缴清房产税方可过户应税住房年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建 筑面积)新购住房单价(或核定的计税价格)70%税率重庆首批纳入征收对象的住房为：1个人拥有的独栋商品住宅。2个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价 达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。3在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房（包括新建商品 住房和存量住房）目前应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房 产评

11、估值作为计税依据。独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九 区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为 0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%;4倍(含4倍)以上的税 率为1.2%;在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新 购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房 扣除免税面积。纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅， 免税面积为180平方米;新购的独栋商品住宅、高档住房，免 税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的， 按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积个人住房房产税的纳税义务发生

12、时间为取得住房的次月。税 款按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。应纳税额=应税建筑面积建筑面积交易单价税率请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明图：上海、重庆房产税征收政策资料来源：上海本地宝、百度词条，整理“立法先行、充分授权、分步推进”原则。图：房地产税可能的推进路径和改革要点资料来源：整理4. 房地产税可能的推进路径和改革要点7请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明房地产税 立法启动信息 联网地方 授权 开征 时间适用 税率征收 对象立法阶段分步 推进 先城市后乡镇先市 民后 农民先企 业后 个人完善 设臵综合性房地产税采取房产差别 税率先按房产评估 值一定折扣计 征适当降低建设、 交

13、易税费授权阶段分步推进阶段完善阶段目前房地产税出台的三项基础性工作已经基本准备就绪。图：房地产税出台的三项基础性工作已经基本完成资料来源：整理4. 房地产税可能的推进路径和改革要点8请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明房地 产税房产70年到期自动续期不动产统一 登记平台个人收入和 财产信息系 统建设2018年8月27日，民法典物权编草案对住宅 建设用地使用权期间届满续期问题，作出 了自动续期的原则性规定。草案规定，住 宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行 政法规的规定。2018年6月，不动产登记平台已实现 全国联网个人收入和财产信息系统建设方案已 通过

14、。房地产税推出需要七步走，目前正处在第一步起草阶段。18年9月，13届人大立 法规划中房地产税已写入立法规划，意味着房地产税已纳入五年立法计划。但 纳入不一定落地。15年房产税也曾被纳入立法规划，且在18年4月列入预备审议 项目。图：房地产税推出分七步走资料来源：人民日报，整理4. 房地产税可能的推进路径和改革要点9请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明第一步：法律草案起草第二步：公开征求意见第三部：经国务院常务会议审议通过 后，提交全国人大常委会第四步：全国人大产委会审议法案一 般要经过三审第五步：一审、二审后还要公开征求 意见第六步：评审会通过后，提交全国人大常委 会或者全国人大表决第七步

15、：表决通过后付诸实施5. 房地产税对土地出让金替代作用测算10请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明表：房地产税对土地出让金替代作用的测算项目数据2017年底我国城镇人均住宅建筑面积（平米/人）36.902017年底我国城镇常住人口（亿人）8.132017年底我国城镇住宅建筑面积总和（亿平米）300.172017年底我国城镇住宅平均价格（元/平米）76142017年底我国城镇住宅总价值测算（万亿元）228.552018年底我国城镇住宅平均价格（元/平米）85442018年我国城镇住宅销售总价值（万亿元）12.642018年底我国城镇住宅总价值测算（万亿元）269.10假设房地产税率（%）1.00假设征税评估基准折扣（%）70.00房地产税收入（万亿元）1.882018年我国土地出让金收入（万亿元）6.5以上假设条件下：房地产税收入占2018年底我国土地出让金收入（%）29%资料来源：Wind、搜狐、网易、新浪等媒体、海通 证券19813378/3613研9/20190313 08:43 究所整理6. 房地产税对居民收支的影响测算11请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明项目数据2018年底我国城镇住宅总价值测算（万亿元）269.102018年底我国城镇常住人口（亿人）8.312018年底我国城镇人均住宅价值测算（