湖南瑞地投资置业有限责任公司项目计划书

1、项 目计划书 湖南南瑞地投投资置业业有限责责任公司司目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc247450824 第一章 总 论 PAGEREF _Toc247450824 h 1 HYPERLINK l _Toc247450825 1.1 项目背背景 PAGEREF _Toc247450825 h 1 HYPERLINK l _Toc247450826 1.1.1 项项目名称称及项目目地址 PAGEREF _Toc247450826 h 1 HYPERLINK l _Toc247450827 1.1.2 项项目承办办单位 PAGEREF _Toc247450827

2、 h 1 HYPERLINK l _Toc247450828 1.1.3 项项目 PAGEREF _Toc247450828 h 1 HYPERLINK l _Toc247450829 1.1.4项目目提出的的理由 PAGEREF _Toc247450829 h 1 HYPERLINK l _Toc247450830 1.2 项目概概况 PAGEREF _Toc247450830 h 2 HYPERLINK l _Toc247450831 1.2.1 建建设地点点 PAGEREF _Toc247450831 h 2 HYPERLINK l _Toc247450832 1.2.2 项项目建设设规

3、模与与目标 PAGEREF _Toc247450832 h 2 HYPERLINK l _Toc247450833 1.2.3 建建设期限限 PAGEREF _Toc247450833 h 2 HYPERLINK l _Toc247450834 1.2.4 项项目经济济效益 PAGEREF _Toc247450834 h 2 HYPERLINK l _Toc247450835 1.2.5 项项目社会会效益 PAGEREF _Toc247450835 h 3 HYPERLINK l _Toc247450836 1.3主主要经济济技术指指标 PAGEREF _Toc247450836 h 3 HY

4、PERLINK l _Toc247450837 1.4可可行性研研究范围围与编制制的依据据 PAGEREF _Toc247450837 h 4 HYPERLINK l _Toc247450838 1.5 结论与与建议 PAGEREF _Toc247450838 h 5 HYPERLINK l _Toc247450839 第二章 项目选选址 PAGEREF _Toc247450839 h 8 HYPERLINK l _Toc247450840 2.1 场址选选择 PAGEREF _Toc247450840 h 8 HYPERLINK l _Toc247450841 2.2 区区域位置置的经济济特

5、点 PAGEREF _Toc247450841 h 8 HYPERLINK l _Toc247450843 2.2.1房地地产版图图将延展展膨胀 PAGEREF _Toc247450843 h 9 HYPERLINK l _Toc247450844 2.2.2产业业促进经经济飞跃跃带动城城市扩张张 PAGEREF _Toc247450844 h 10 HYPERLINK l _Toc247450845 2.2.3构建建城市大大格局是是经济增增长的重重要载体体 PAGEREF _Toc247450845 h 12 HYPERLINK l _Toc247450846 2.3 公共设设施条件件 PA

6、GEREF _Toc247450846 h 14 HYPERLINK l _Toc247450847 2.4 地理及及气象条条件 PAGEREF _Toc247450847 h 14 HYPERLINK l _Toc247450848 第三章 市场分分析与预预测 PAGEREF _Toc247450848 h 17 HYPERLINK l _Toc247450849 3.1 20009年年上半年年珠海楼楼市研究究 PAGEREF _Toc247450849 h 17 HYPERLINK l _Toc247450850 3.2 20009年年7月珠海海楼市在在售楼盘盘价格一一览表 PAGEREF

7、 _Toc247450850 h 69 HYPERLINK l _Toc247450851 3.3 珠海市市9月份商商品房销销售量价价齐升，创本年年峰值 PAGEREF _Toc247450851 h 74 HYPERLINK l _Toc247450852 3.4 20009年年10月珠珠海楼市市在售楼楼盘价格格一览表表 PAGEREF _Toc247450852 h 76 HYPERLINK l _Toc247450853 第四章 工程技技术方案案 PAGEREF _Toc247450853 h 85 HYPERLINK l _Toc247450854 4.1 指导思思想及原原则 PAGE

8、REF _Toc247450854 h 85 HYPERLINK l _Toc247450855 4.1.1 指指导思想想 PAGEREF _Toc247450855 h 85 HYPERLINK l _Toc247450856 4.1.2 设设计原则则 PAGEREF _Toc247450856 h 85 HYPERLINK l _Toc247450857 4.2 总平面面布置 PAGEREF _Toc247450857 h 85 HYPERLINK l _Toc247450858 4.3 建筑方方案 PAGEREF _Toc247450858 h 86 HYPERLINK l _Toc24

9、7450859 4.4 结构方方案 PAGEREF _Toc247450859 h 86 HYPERLINK l _Toc247450860 4.4.1 地地震设防防的依据据及等级级 PAGEREF _Toc247450860 h 86 HYPERLINK l _Toc247450861 4.4.2 荷荷载 PAGEREF _Toc247450861 h 87 HYPERLINK l _Toc247450862 4.5 供电设设计 PAGEREF _Toc247450862 h 87 HYPERLINK l _Toc247450863 4.5.1 负负荷计算算及变压压器容量量的选择择 PAGE

10、REF _Toc247450863 h 87 HYPERLINK l _Toc247450864 4.5.2 供供电 PAGEREF _Toc247450864 h 88 HYPERLINK l _Toc247450865 4.6 给排水水设计 PAGEREF _Toc247450865 h 89 HYPERLINK l _Toc247450866 4.6.1 给给水 PAGEREF _Toc247450866 h 89 HYPERLINK l _Toc247450867 4.6.2 排排水系统统 PAGEREF _Toc247450867 h 89 HYPERLINK l _Toc24745

11、0868 4.6.3 雨雨水系统统 PAGEREF _Toc247450868 h 89 HYPERLINK l _Toc247450869 4.7 弱电工工程 PAGEREF _Toc247450869 h 89 HYPERLINK l _Toc247450870 4.7.1电话话通讯系系统 PAGEREF _Toc247450870 h 89 HYPERLINK l _Toc247450871 4.7.2有线线电视系系统 PAGEREF _Toc247450871 h 90 HYPERLINK l _Toc247450872 4.7.3火灾灾自动报报警及消消火联动动控制系系统 PAGERE

12、F _Toc247450872 h 90 HYPERLINK l _Toc247450873 4.7.4宽带带网络系系统 PAGEREF _Toc247450873 h 91 HYPERLINK l _Toc247450874 4.7.5 视视频监控控系统 PAGEREF _Toc247450874 h 91 HYPERLINK l _Toc247450875 4.7.6 地地下车库库管理系系统 PAGEREF _Toc247450875 h 92 HYPERLINK l _Toc247450876 第五章 环境保保护与节节能 PAGEREF _Toc247450876 h 93 HYPERL

13、INK l _Toc247450877 5.1 环境保保护 PAGEREF _Toc247450877 h 93 HYPERLINK l _Toc247450878 5.1.1 建建设地点点环境现现状 PAGEREF _Toc247450878 h 93 HYPERLINK l _Toc247450879 5.1.2施施工中的的环境保保护 PAGEREF _Toc247450879 h 93 HYPERLINK l _Toc247450880 5.1.3主要要污染源源 PAGEREF _Toc247450880 h 93 HYPERLINK l _Toc247450881 5.2 节能 PAG

14、EREF _Toc247450881 h 94 HYPERLINK l _Toc247450882 第六章 消 防 PAGEREF _Toc247450882 h 95 HYPERLINK l _Toc247450883 6.1 建筑消消防措施施 PAGEREF _Toc247450883 h 95 HYPERLINK l _Toc247450884 6.2 消防给给水措施施 PAGEREF _Toc247450884 h 95 HYPERLINK l _Toc247450885 6.3 电气消消防措施施 PAGEREF _Toc247450885 h 95 HYPERLINK l _Toc2

15、47450886 第七章 项目招招投标 PAGEREF _Toc247450886 h 97 HYPERLINK l _Toc247450887 7.1 招标范范围 PAGEREF _Toc247450887 h 97 HYPERLINK l _Toc247450888 7.2 招标组组织形式式 PAGEREF _Toc247450888 h 97 HYPERLINK l _Toc247450889 7.3 招标方方式 PAGEREF _Toc247450889 h 97 HYPERLINK l _Toc247450890 第八章 实施进进度与营营销 PAGEREF _Toc247450890

16、 h 98 HYPERLINK l _Toc247450891 8.1 实施进进度 PAGEREF _Toc247450891 h 98 HYPERLINK l _Toc247450892 8.2 营销战战略 PAGEREF _Toc247450892 h 98 HYPERLINK l _Toc247450893 8.2.1 建建立项目目整体形形象 PAGEREF _Toc247450893 h 98 HYPERLINK l _Toc247450894 8.2.2“卖点”分析 PAGEREF _Toc247450894 h 98 HYPERLINK l _Toc247450895 8.2.3

17、营营销推广广策略 PAGEREF _Toc247450895 h 99 HYPERLINK l _Toc247450896 第九章 组织管管理与运运行机制制 PAGEREF _Toc247450896 h 1033 HYPERLINK l _Toc247450897 第十章 投资估估算与资资金筹措措 PAGEREF _Toc247450897 h 1044 HYPERLINK l _Toc247450898 10.11 估算算范围及及依据 PAGEREF _Toc247450898 h 1044 HYPERLINK l _Toc247450899 10.11.1 估算范范围 PAGEREF _

18、Toc247450899 h 1044 HYPERLINK l _Toc247450900 10.11.2 估算依依据 PAGEREF _Toc247450900 h 1044 HYPERLINK l _Toc247450901 10.22 投资资估算 PAGEREF _Toc247450901 h 1044 HYPERLINK l _Toc247450902 第十一章章 销售收收入预测测与总成成本费用用估算 PAGEREF _Toc247450902 h 1066 HYPERLINK l _Toc247450903 11.11 市市场比较较案例分分析 PAGEREF _Toc24745090

19、3 h 1066 HYPERLINK l _Toc247450904 11.11.1 项目周周边情况况： PAGEREF _Toc247450904 h 1066 HYPERLINK l _Toc247450905 11.11.2 房产项项目调查查 PAGEREF _Toc247450905 h 1066 HYPERLINK l _Toc247450906 11.11.3 市场场调查结结果分析析： PAGEREF _Toc247450906 h 1088 HYPERLINK l _Toc247450907 11.22 销售售收入结结果分析析及预测测： PAGEREF _Toc247450907

20、 h 1088 HYPERLINK l _Toc247450908 第十二章章 财务评评价 PAGEREF _Toc247450908 h 1122 HYPERLINK l _Toc247450909 12.11 财务务盈利能能力分析析 PAGEREF _Toc247450909 h 1122 HYPERLINK l _Toc247450910 12.11.1 收入、成本、税金分分析 PAGEREF _Toc247450910 h 1122 HYPERLINK l _Toc247450911 12.11.3 主要经经济指标标分析 PAGEREF _Toc247450911 h 1144 HYP

21、ERLINK l _Toc247450912 12.22 不确确定性分分析 PAGEREF _Toc247450912 h 1155 HYPERLINK l _Toc247450913 12.22.1 盈亏平平衡分析析 PAGEREF _Toc247450913 h 1155 HYPERLINK l _Toc247450914 12.22.2 敏感性性分析 PAGEREF _Toc247450914 h 1155 HYPERLINK l _Toc247450915 第十三章章 风险因因素分析析与防范范策略 PAGEREF _Toc247450915 h 1177 HYPERLINK l _To

22、c247450916 13.11 风险因因素分析析 PAGEREF _Toc247450916 h 1177 HYPERLINK l _Toc247450917 13.11.1 经营风风险 PAGEREF _Toc247450917 h 1177 HYPERLINK l _Toc247450918 13.11.2 行业风风险 PAGEREF _Toc247450918 h 1199 HYPERLINK l _Toc247450919 13.11.3 市场风风险 PAGEREF _Toc247450919 h 1199 HYPERLINK l _Toc247450920 13.11.4 政策风风

23、险 PAGEREF _Toc247450920 h 1199 HYPERLINK l _Toc247450921 13.22 风风险防范范策略 PAGEREF _Toc247450921 h 1200 HYPERLINK l _Toc247450922 13.22.1 经营风风险对策策 PAGEREF _Toc247450922 h 1200 HYPERLINK l _Toc247450923 13.22.2 行业风风险对策策 PAGEREF _Toc247450923 h 1233 HYPERLINK l _Toc247450924 13.22.3 市场风风险对策策 PAGEREF _Toc

24、247450924 h 1244 HYPERLINK l _Toc247450925 13.22.4 政策风风险对策策 PAGEREF _Toc247450925 h 1255 HYPERLINK l _Toc247450926 第十四章章 结论 PAGEREF _Toc247450926 h 1266第一章 总 论1.1 项目背背景1.1.1 项项目名称称及项目目地址项目名称称：瑞地地香园项目地址址：珠海海市香洲洲区拱北北夏湾港港昌路、港三路路和昌平平路的交交汇处。 项目性质质：商住综综合开发发1.1.2 项项目承办办单位项目开发发商湖南南瑞地投投资置业业有限责责任公司司成立于于20005年

25、5月19日，注册册资本110000万元，法定代表表人：杨杨炳坤（董事长），高级级经济师师。总经经理：祖祖小龙，高级经经济师，有十多多年房地地产从业业经验。1.1.3 项目目本项目拟拟总建筑筑面积9984665平方方米，总建设设用地面面积2661555平方米米,其中：地上建建筑面积积784465平平方米,地下建筑筑面积2200000平方方米。1.1.4项目目提出的的理由随着珠珠江三角角洲地区区改革发发展规划划纲要，横琴总总体发展展规划进一一步实施施，珠海海明年将将迎来横横琴新区区开发，高栏港港经济区区，高新新区建设设和海洋洋工程装装备，玉玉柴机器器等重大大项目建建设，特特别是港港、珠、澳跨海海大

26、桥及及广珠轻轻轨的动动工将珠珠海融入入粤、港港、澳城城市群以以及国务务院批准横横琴岛成成为继上上海浦东东新区和和天津滨滨海新区区之后的的第三个个国家级级新区，珠海必必将迎来来新一轮轮的开发发高潮。这些都都将为珠珠海市经经济社会会发展注注入强劲劲动力，明年投投资拉动动经济增增长的作作用将更更为明显显。一大大批项目目的相继继开工或或投产，是明年年珠海市市经济发发展升温温的重要要动力。以上这这些因素素对经济济复苏形形成了有有力支撑撑，使未未来珠海海市经济济运行总总体环境境将进一一步改善善，经济济增长的的内生动动力将进进一步增增强，这这也必将将大大刺刺激房地地产市场场的发展展。预计计20110房地地产

27、投资资、施工工面积、新开工工面积、竣工面面积、销销售面积积等仍然然会保持持一定的的增幅，特别是是房屋竣竣工面积积会有较较大的增增长。市市场供应应充足，住宅比比例有所所增加，商业营营业用房房、办公公写字楼楼比例下下降。随随着政府府住房保保障体系系逐步完完善，住住宅供应应结构进进一步趋趋于合理理，中小小户型、中低价价格住宅宅上市量量会有较较大幅度度的增加加。夏湾地处处城市中中心区，城市建建设相当当成熟，能开发发的土地地非常稀稀缺，只只有少量量旧居民民区和工工业厂房房可提供供改造，且分布布零散，难成规规模。该该项目是是目前主主城区中中为数不不多的具具一定规规模的项项目，周周边少有有竞争对对手。由由于

28、周边边公共配配套设施施完备，东面紧紧临规划划中的生生态公园园，距轻轻轨拱北北站仅110000米，具具有得天天独厚的的区位优优势。1.2 项目概概况1.2.1 建建设地点点项目的建建设地点点：拱北夏夏湾港昌昌路、港港三路、昌平路路交汇处处1.2.2 项项目建设设规模与与目标规划占地地261155平方米米，总建建筑面积积98446522平方米米，其中：住宅6666966平方米米,商铺1117699平方米米，地下下建筑面面积2000000平方米米。1.2.3 建建设期限限建设期33年，从从20110年20133年。1.2.4 项项目经济济效益项目建成成后，预预计价值值为11170004万元元，其中中

29、：出售售住宅收收入为6666996万元元，地下车车库收入入150000万元元，门面面收入3353009万元元，项目目可实现现销售利利润5881222.177万元，税后净净利4882622.344万元。1.2.5 项项目社会会效益（1）项项目可提提供6666966平方米米住宅,共共7000套，商业服服务面积积117769平平方米，满足消消费者需需求；（2）增增加5888822万元投投资，促促进国民民经济增增长；（3）带带动相关关产业发发展，直直接、间间接带动动建材、冶金、机械等等60多多个部门门和行业业发展，每增加加投入11亿元带带动相关关产业增增加1.4799亿元的的投入；（4）房房地产属属劳

30、动密密集型行行业，可可吸纳大大量劳动动力，可可提供近近3000个劳动动岗位，对缓解解现阶段段的社会会就业矛矛盾起到到一定作作用。（5）创创税99904.83万万元。1.3主主要经济济技术指指标主要经济济技术指指标 序号 项目 指标名称称 单位 1 总用地面面积 261555 2 净用地面面积 261555 3 总建筑面面积（33=13+2200000） 984665 4 地下 负一层建建筑面积积 200000 5 地上 住宅建筑筑面积 666996 6 商业建筑筑面积 117669 7 小计 784665 8 容积率 3 9 建筑密度度 25 10 绿地率 40 11 住宅套数数 700套12

31、 机动车车车位 600 辆 13 总投资 568999.221 万元 14 建设总工工期 3 年 15 营业税金金及附加加 63499.833万元 16 销售利润润 581222.117 万元 17 所得税 35100 万元 18 税后利润润 482662.334 万元 19 全部投资资(税前前):财财务净现现值FNNPV(年1CC=122%) 581222.117 万元 20 财务内部部收益率率FIRRR(%,年) 33.99% 21 静态投资资回收期期(年) 1.155 年 22 动态投资资回收期期(年) 1.122 23 全部投资资(税后后):财财务净现现值FNNPV(年1CC=122%

32、) 482662 万元 24 财务内部部收益率率FIRRR(%,年) 28.116% 25 静态投资资回收期期(年) 1.244 年 1.4可可行性研研究范围围与编制制的依据据本报告研研究范围围主要包包括市场场分析、选址、建设条条件、工工程初步步设计、投投资估算算及资金金筹措、经济效效益等方方面的内内容。研研究依据据是根据据国家有有关部门门的法规规、政策策、规程程和规范范，其主主要依据据为：1、中中华人民民共和国国土地法法2、中中华人民民共和国国城市规规划法3、中中华人民民共和国国城市管管理法4、中中华人民民共和国国环境保保护法5、建设设部建标标200002055号房房地产开开发项目目经济评评

33、价方法法6、国家家计委、建设部部联合颁颁发的建设项项目经济济评价方方法与参参数（第第二版）；7、工工业与民民用建筑筑可行性性研究深深度要求求；8、城城市居住住区规划划设计规规范（GB5501880-993）；9、广东东省珠珠江三角角洲地区区改革发发展规划划纲要；10、珠海市市城市规规划技术术标准与与准则；11、珠海市市城市总总体规划划20001-220200；12、珠海市市城市规规划条例例； 13、珠珠海市统统计局、房产局局等政府府部门发发布的数数据；14、建建设单位位提供的的其它有有关资料料。1.5 结论与与建议（一）该该项目具具备良好好的社会会效益该项目是是一个能能够提供供大面积积的公共共

34、设施和和与之相应应的就业业机会外外，同时时面向珠珠海市所所有进驻驻企业以以及广大大市民、港澳人人士和全全国各地地投资者者,建成后后可提供供将近6666996平方方米不同同套型的的住宅，其中：90平平方米以以上2009 套，占占总面积积的299.9 %；900平方米米以下住住宅面积积4911套,占占总面积积的700.1 %。对改改善人居居环境,繁荣地地段经济济具有良良好的社社会效益益。（二）项项目具备备良好的的建设条条件该项目建建设规划划符合珠珠海市总总体规划划和珠海海市控规规要求，拟建场场地水、电、路路基础设设施齐备备，具有有良好的的建设条条件。项项目建设设场地周周围环境境良好，建成后后生活污

35、污水、生生活垃圾圾居住区区内有相相应设施施妥善处处理，对对环境无无不良影影响。（三）项项目开发发建成后后，盈利利能力强强，各项项财务指指标良好好。该项目在在开发经经营期内内，预计计实现销销售收入入1177004万元，开发利利润总额额581122.17万万元，税税后净利利润为4482662.334万元元。其中中：全部部投资利利润率1101.74%。项目目累计净净现金流流量4882622万元，现金流流量大；静态投投资回收收期1.15年年，投资资回收快快；财务务内部收收益率333.99%，资资产变现现能力强强。（四）项项目开发发商操盘盘能力强强，有很很强的风风险管理理能力，项目风风险较小小且可控控。

36、（五）项项目顺应应了珠海海市的经经济发展展形式。中央重重点扶持持、政府府投资330000亿，相相当于珠珠海特区区30年年来的投投资总额额。广珠珠铁路、轻轨、深中大大桥、港港珠澳大大桥、京港澳高速速、情侣侣路扩建建、海滨滨文化休休闲中心心逐步成成型根据规规划，随随着城市市五大主主轴的建建设完成成，珠海海将加入入香港、澳门、珠三角角最强的的城市群群阵容，共享城城市发展展的美好好前景及及繁荣成成果，连连城效应应，必将将使珠海海崛起为为南中国国核心城城市。横横琴岛、高栏港港、航空空港，核核心城市市成就世世界湾区区。高栏栏港的两两个5万万吨级的的集装箱箱码头终终将落实实，大力力推进珠珠海物流流货运、工业

37、产产为发展展。同时时高栏港港也将从从喂给港港向干线线港转变变，继香香港、澳澳门之后后，珠海海成为“一国两两制”的交汇汇点，“内外辐辐射”的结合合部，横琴琴岛已成成为继上上海浦东东新区、天津滨滨海新区区之后的的第三个个国家级级新区。这些因因素都将将强力推推动珠海海的房地地产的发发展。珠珠海市房房地产市市场潜力力巨大。项目投投资规模模与企业业实力配配比适中中，融资资需求结结构适当当，收益益稳定可可靠，投投资回收收期短，项目风风险较小小。开发发商资金金压力大大大减轻轻，操盘盘能力进进一步加加强。（六）该该项目拥拥有优越越的地理理与自然然环境，建设条条件齐备，社社会和经经济效益益良好，项目风风险论证证

38、全面、准备充充分，项项目的开开发与国国务院国国颁发20003118号关于促促进房地地产市场场持续健健康发展展的通知知的文文件精神神是一致致的，其其总体方方向符合合政策导导向。通通过对市市场需求求、工程程方案以以及财务务效益等等方面的的分析，项目是是可行的的。 第二章章 项目目选址2.1 场址选选择本项目选选址于港港昌路、港三路路和昌平平路交汇汇处。该该址位于于珠海市夏湾，北临昌昌平路、港三路路，南接接港昌路路。2.2 区域位位置的经经济特点点在北京举举行的220099中国特特色魅力力城市2200强强高峰论论坛上，公布了了一份“共和国国六十年年中最具具投资潜潜力城市市”的名单单。在排排名前十十位

39、的城城市中（排名前前十的城城市分别别是：北北京，上上海，天天津，重重庆，香香港，台台北，高高雄，深深圳，广广州，珠珠海），珠三角角地区就就有深圳圳、广州州、珠海海上榜，在国内内三大经经济圈中中数量最最多。大大珠三角角已成为为目前中中国最具具投资潜潜力的地地区之一一。如果果说国家家发改委委确定珠珠江口西西岸核心心城市的的定位为为珠海谋谋划了新新一轮发发展蓝图图，那么么两年投投30000亿元元启动666个重重点项目目为核心心城市的的发展注注入了澎澎湃动力力源，也也宣告了了珠海迎迎接核心心定位的的雄心和和志向。总投资资30000多亿亿元超过过珠海建建立特区区近300年来的的投资总总和，意意味着珠珠海

40、在投投资引擎擎作用下下将进入入的超速速增长时时代。30000亿元主主要投向向交通、产业、城市三三大格局局。交通通基建拓拓展了城城市触角角，促成成经济的的融合与与发展，也改提提升了房房地产发发展半径径与市场场；产业业结构的的培育，更是直直接提振振经济结结构，扩扩大了房房地产市市场载体体；城市市格局的的变化，直接带带动了房房地产的的发展。毫无疑疑问，珠珠江口西西岸核心心城市定定位和660000亿元投投资，改改变的不不只是经经济指标标，而是是城市的的整体发发展，房房地产正正是城市市格局的的直接体体现和得得益者。那么 HYPERLINK /list.php?catid=30 珠珠海房地地产将何何去何从

41、从呢？2.2.1房地地产版图图将延展展膨胀区域域的末梢梢，交通通瓶颈一一直是珠珠海发展展的最大大掣肘。珠三角角核心城城市首要要是交通通枢纽中中心，因因此20008年年就珠海海明确提提出力争争两年突突破交通通瓶颈、五年初初步建成成珠江口口西岸交交通枢纽纽城市的的目标，围绕港港口、机机场、口口岸三大大节点开开展交通通大会战战。港珠珠澳大桥桥无疑是是核心，大桥一一旦落成成，必然然打通粤粤西及泛泛珠交通通网络，并且彻彻底改变变整个交交通体系系与格局局。另外外，广珠珠铁路、广珠城城际轨道道、珠海海机场高高速、高高栏港高高速、55万吨级级集装箱箱码头工工程等一一批重大大交通基基础设施施项目，正在紧紧锣密鼓

42、鼓地展开开。珠海海还在谋谋划或正正在实施施将广珠珠城际轨轨道、广广珠高速速西线等等交通设设施延长长至珠海海多个口口岸，以以贯通口口岸对外外连接的的快速通通道，从从而提升升珠海115个国国家一类类、二类类口岸及及相关地地区的功功能，并并使珠海海机场迅迅速成为为区域性性枢纽机机场。交通通是经济济发展的的基础，交通也也是城市市发展的的轨迹，也是房房地产发发展的半半径。珠珠海随着着交通和和经济半半径的扩扩大，房房地产市市场规模模也将增增容。珠海海作为澳澳门腹地地，珠海海房地产产成交有有较大比比例为澳澳门购买买，可想想而知随随着港珠珠澳大桥桥的兴建建，香港港一定会会扩大房房地产购购买份额额。且由由于通车

43、车后半个个小时直直通香港港，与过过于香港港投资性性购房不不同，将将有较多多香港工工作，珠珠海居住住群体的的出现，所以说说，整个个珠海房房地产蛋蛋糕势必必会增容容扩大。除拱北北吉大直直接得益益外，南南湾以及及唐家湾湾高端住住宅都将将因香港港市场而而受益。而广广珠铁路路、珠海海机场高高速、高高栏港高高速建设设，以及及广珠轻轻轨、广广珠高速速西线等等交通设设施延长长至珠海海多个口口岸，珠珠三角核核心城市市交通枢枢纽中心心的建设设，珠海海将不再再只是珠珠海人的的珠海，将是西西岸城市市群龙之之首，那那么珠海海对周边边城市的的聚集效效应，且且珠海城城市环境境的吸引引力，将将吸引更更多珠江江西岸人人群向珠珠

44、海迁移移。珠海海房地产产将随着着城市人人口膨胀胀而将大大幅扩大大。珠海海唐家湾湾以及西西区金湾湾将成为为扩大的的两极。广珠珠轻轨扩扩大广州州辐射半半径，同同样半小小时经济济圈，广广佛工作作珠海生生活或者者广佛工工作周末末珠海度度假，55 2模模式将促促成珠海海房地产产向番禺禺模式发发展2.2.2产业业促进经经济飞跃跃带动城城市扩张张珠海市作作为中国国的经济济特区，是外商商投资的的热点地地区之一一。已有有52个个国家和和地区的的客商投投资珠海海。外商商直接投投资项目目73003项。日本的的三菱、三井、伊藤忠忠、松下下东芝、佳能、日通、珠海紫紫翔，美美国的埃埃克森美美孚、塞塞拉尼斯斯、伟创创力、壳

45、壳牌，英英国的BBP公司司，德国国的戴姆姆勒克莱莱斯勒、西门子子，法国国的家乐乐福，荷荷兰的飞飞利浦等等30多多家著名名跨国公公司已落落户珠海海。20088年全市市实现地地区的生生总值（GDPP）9992.006亿元元，比上上年增99.0%。其中中第一产产为增加加值299.088亿元，增长11.4%；第二二产业增增加值5542.49亿亿元，下下降0.5个百百分点；第三产产业增加加值比重重为422.4%，上升升0.55个百分分点。三三次产业业对经济济增长的的贡献率率分别为为0.44%、552.88%和446.88%。人人均GDDP达6675991元，按平均均汇率折折算约合合97333美元元。投资

46、资约4443亿元元的中船船珠海大大型海洋洋工程装装备制造造业基地地项目、投资550亿元元的中海海油深水水海洋工工程装备备制造基基地项目目、首期期投资770亿元元的南海海天然气气陆上终终端项目目等等，珠海航航空产业业园已先先于去年年11月月启动：中航通通用飞机机项目已已完成注注册，77月1日日前后启启动通飞飞基地建建设，珠珠海总装装试飞的的第一架架飞机预预计在220100年实现现首飞；航空产产业园的的民航飞飞行校验验中心南南方基地地项目也也将在年年内动工工建设珠海海，已经经把目标标瞄准了了国家级级航空产产业园！石化、船舶和和海洋装装备制造造工程、航空及及高新技技术产业业工程的的建设已已经拉开开序

47、幕。大产业业带动经经济大飞飞跃，一一直是珠珠海梦想想，今天天随着产产业的升升级，经经济的大大飞跃，为城市市发展奠奠定雄厚厚的基础础。受石石化、船船舶及航航空产业业经济带带动下的的城市增增容，预预计西区区房地产产将迎来来历史性性的机遇遇和蓬勃勃发展，特别是是平沙、三灶和和红旗等等区域。在珠珠海东岸岸的高新新区科技技创新海海岸是珠珠海市政政府与科科技部火火炬中心心共同创创建的以以电子信信息、软软件、集集成电路路、生物物制药等等高新技技术为主主导的科科技产业业走廊。目前，科技创创新海岸岸已吸引引聚集全全国乃至至全球高高新技术术企业6600多多家，其其中“珠珠海远光光”、“珠海炬炬力”等等一批在在国内

48、独独具特色色的软件件品牌已已经形成成。“金金山做大大，巨人人归来”再为唐唐家湾高高新技术术燃起一一把火金金山软件件拟投资资10亿亿元，于于珠海唐唐家湾石石坑山建建9.66万平方方米的软软件园，作为其其总部基基地和中中心研发发基地；4月223日，史玉柱柱所在的的巨人网网络集团团向媒体体证实，公司正正在珠海海兴建南南方总部部暨南方方研发基基地。据据悉巨人人集团已已买下位位于珠海海情侣北北路南段段填海区区的一块块21万万平方米米的地块块。为配配合珠海海产业的的升级，城市规规划也恰恰如其时时地推出出了平沙沙城区规规划框架架；在情情侣北路路(南段段)控制制性详细细规划里里，该区区域的规规划发展展目标为为

49、：集总总部经济济、商务务办公、会议会会展、旅旅游度假假和高尚尚居住于于一体，生态环环境优美美，全天天候活力力的海滨滨新城区区，控制制人口规规模为44.5万万人。功功能结构构为“一一轴两带带两心四四片”。其中四四片包括括两处总总部经济济区、一一处商业业片区、一处生生活区。7公里里的情侣侣北路南南段，也也赶在总总部经济济建设前前竣工验验收。以以巨人集集团以及及金山软软件为主主导的石石坑山总总部经济济区呼之之欲出。2.2.3构建建城市大大格局是是经济增增长的重重要载体体毫无无疑问，无论是是交通建建设还是是产业升升级，伴伴随交通通路网和和经济发发展，珠珠海城市市体也会会急剧增增容。城城市格局局升级，既

50、是承承接经济济发展的的配套，又是城城市发展展的必然然，也会会推动城城市和经经济的双双飞。所所以，在在珠海重重大工程程编制中中，加快快生态环环保工程程、市政政基础设设施工程程、公共共服务工工程和能能源保障障工程的的建设，促民生生，构筑筑城市大大格局，也是其其中之列列。不难难看出珠珠海市政政府迎接接机遇和和建设珠珠江口西西岸核心心城市的的雄心。珠海海的美丽丽，为建建设珠江江口西岸岸核心城城市附加加了另一一内涵打打造商务务休闲旅旅游核心心之城。按照 珠江江三角洲洲地区改改革发展展规划纲纲要的的既定目目标，珠珠海市提提出了实实施商务务休闲旅旅游工程程、打造造国际商商务休闲闲之都的的远景计计划。一一系列

51、大大项目、5000亿的投投资让人人们有理理由期待待，一个个新珠海海的诞生生。以海海泉湾为为为中心心的温泉泉新城将将是这一一规划的的核心；具有良良好的山山海资源源，以及及红树林林、淇澳澳岛，以以及两大大标准高高尔夫场场的唐家家湾将成成为度假假型房地地产的聚聚集之地地。商务休闲闲旅游涵涵盖商务务旅游与与休闲旅旅游两大大概念。商务旅旅游作为为与大众众旅游相相对的旅旅游高端端产品，包括会会议、展展览、谈谈判、考考察、营营销等主主题，人人们围绕绕这些主主题而发发生的出出游行为为都可以以纳入商商务旅游游的范畴畴。东部部唐家湾湾受总部部经济及及高新科科技园的的带动，西部海海泉湾受受益与游游艇与船船舶产业业等

52、辐射射，极大大促进商商务与休休闲的结结合发展展。从珠江口口西岸核核心城市市定位，以及珠珠海围绕绕核心城城市的建建设规划划，我们们不难发发现，一一个交通通发达，产业领领先，大大城市格格局、美美丽的新新珠海跃跃出纸面面。伴随随经济与与城市发发展的轨轨迹，西西区、唐唐家湾、南湾三三地将因因为丰富富的土地地资源和和近邻产产业及总总部经济济将受益益而快速速发展。拥有较较多产业业扶持的的西区将将成为产产业经济济的新兴兴之城；而拥有有总部经经济和高高新产业业，以及及山海旅旅游资源源的唐家家湾将成成为接驳驳广州珠珠江西岸岸的高尚尚度假之之城。珠海房房地产的的未来将将在西区区、唐家家湾与南南湾三驾驾并进快快速发

53、展展之势，中心城城区由于于土地稀稀缺，一一房难求求自不待待言。2.3 公共设设施条件件市场：夏夏湾市场场和面积积12万万平米的的口岸购购物广场场。学校：珠珠海卫校校。侨光光小学。夏湾幼幼儿园。公园：炮炮台山公公园。医院：拱拱北医院院。酒店：珠珠海国际际大酒店店。华骏骏大酒店店。公交：111路，21路路，555路，556路公公交车都都可到达达。夏湾湾公共汽汽车站就就在本项项目东南南面几百百米处。轻轨：距距拱北站站仅10000米米。2.4 地理及及气象条条件珠海市区区内陆部部分，地地势由西西北向东东南倾斜斜，地形形多样。以平原原（占225.55%）、丘陵（占588.688%）为为主，并并有低山山、

54、滩涂涂等。地势平平缓，倚倚山临海海，海域域辽阔，百岛蹲蹲伏，有有奇峰异异石和秀秀美的海海湾、沙沙滩。内内陆由凤凤凰山、将军军山两大大山系的的山地、丘陵及及海岸、平原构构成。陆陆上山地地、丘陵陵、台地地、平原原，为纵纵横交错错的水网网划分。滨海冲冲积平原原由西江江和北江江冲积物物聚成。珠江口口外海滨滨滩涂辽辽阔，水水下滩地地向岸外外缓慢坡坡降，海海岸线、岛岸线线长6990公里里。内陆陆最高凤凤凰山海海拔4337米，海岛多多在海拔拔1000米以上上，最高高峰是三三洲岛上上的凤凰凰山，海海拔4337米，自然土土壤有红红壤、石石质土、滨海沙沙土、盐盐渍沼泽泽土等。主要矿矿产资源源有水晶晶、铁、钨、锡锡

55、、锰、钾长石石、优质质石英沙沙。主要要河流有有磨刀门门、金星星门、坭坭湾门、鸡啼门门、虎跳跳门、前前山水道道、湾仔仔澳门河河段、南南水沥等等，总长长1355公里。珠海属亚亚热带海海洋季风风气候，冬无严严寒，雨雨量充沛沛，气候候宜人。1、年平平均气温温22.3oC;2、年极极端最高高气温在在8月份份，300.1ooC;3、年极极端最低低气温22.5ooC;4、年平平均降雨雨量17770-23000mmm；5、年最最大降雨雨量19973年年33779.66mm；6、年最最少降雨雨量17700mmm；7、年平平均相对对湿度779%；8、年最最大相对对湿度1100%每年初春春时节，细雨连连绵，空空气相

56、对对湿度较较大；4至99月盛行行东南季季风为雨雨季，降降水量为为全年的的85%，100月至次次年3月月盛行东东北季风风，为旱旱季。珠珠海灾害害性天气气主要是是台风和和暴雨，个别年年份受冬冬季寒潮潮低温影影响。台台风出现现的时间间多在66月至110月，年平均均4次左左右。严严重影响响珠海市市的台风风，平均均每年一一次。44-7月月盛行东东南季风风，为雨雨季，降降水量占占全年的的85%。100月至次次年3月月盛行东东北季风风，为旱旱季。珠珠海灾害害性天气气主要是是台风和和暴雨。个别年年份冬季季受寒潮潮低温影影响，台台风出现现的时间间多在66月至110月，年平均均4次左左右。最大台风风是19964年

57、年8月刮刮的风力力12级级以上的的台风。特大龙卷卷风是119499年（民民国三十十八年）7月222日晨晨6时，下栅栅环海面面发生特特大龙卷卷风。海海水被卷卷成水柱柱，高达达数丈，约155分钟后后，水柱柱渐渐旋旋落。历史上最最高潮位位：珠海海沿海海海潮位在在台风影影响下会会暴涨。19338年77月277日，白白蕉潮位位达3.37米米，为历历史上最最主潮位位。第三章 市场分分析与预预测3.1 20009年年上半年年珠海楼楼市研究究3.2 20099年7月月珠海楼楼市在售售楼盘价价格一览览表区域在售楼盘盘楼盘地址址售价（元元/）楼盘进度度联系方式式新 香 洲中珠上城城三台石路路2999号（三三台石路

58、路与人民民路交界界处）住宅均价价78000，最最低988折、商商铺特价价起价1160000，均均价2550000，最低低92折折一期已交交楼858888688仁恒星园园二期星园路33号（人人民西路路与三台台石路交交汇处）折后起价价90000（带带22000元/平米精精装），一次性性94折折，按揭揭96折折20100年1月月交楼260888888路福鸿馨馨园香洲区人人民西路路与三台台石路交交汇处（安居园园巴士站站旁）起价67740，一次性性99折折入伙现楼楼858880088诚丰怡园园新香洲梅梅界路与与敬业路路交汇处处（公安安新村旁旁）折后均价价78000，一一次性付付款899折、按按揭900折

59、1、2栋栋已入伙伙；3、4、55、6栋栋预计220099年年底底交楼336889888荟雅名苑苑新香洲一一中高中中部西邻邻75000-85500预计9月月交楼266006288盈彩美居居人民西路路南、香香洲区府府旁（三三好名苑苑对面）仅余少量量复式990000-98800现楼，已已入伙265888888五洲康城城梅华西路路与蓝盾盾路交界界处仅余少量量底层复复式在售售，同意意售价665000，最低低98折折现楼，已已入伙858888822电力城市市印象翠景路香香洲区府府旁仅余2套套Towwnhoousee总价分分别为2268.8万（单价1126779）、2788.8万万（单价价131150）现楼

60、，已已入伙261338088区府上东东翠景路，香洲区区府西侧侧5000米仅余2套套在售折折后售价价分别为为75000、883000，最低低96折折现楼，已已入伙266008888丽景名城城香洲区府府西侧2200米米折后起价价74000多（厨卫带带2万装装修），最低992折现楼，已已入伙231338888区域在售楼盘盘楼盘地址址售价（元元/）楼盘进度度联系方式式老 香香 洲雅乐园凤凰北巴巴士站旁旁路口进进80米米折后起价价73000，最最低955折今年100月前可可入伙223668200万科金域域蓝湾老香洲区区情侣中中路2999号仅余100套，海海景房特特价起价价198800（带20000元元精