商务商务酒店商业计划书

1、商 业 计 划 书项目名称称 新疆名名豪商务务酒店项目单位位 地 址电 话传 真电子邮件件 联 系 人 二OO五五年一月月1. 摘摘要1.1. 项目目公司新疆名豪豪商务酒酒店（管管理责任任公司）是本商商业计划划书建议议设立的的公司，它将由由公司取取得对新新疆伊犁犁州驻乌乌办事处处新的酒酒店大楼楼及原有有宾馆大大楼的112年的的经营权权，新疆疆名豪商商务酒店店将对新新酒店大大楼按照照三星级级酒店标标准装修修并配备备相应设设备、设设施，通通过自营营住宿、餐饮和和对外承承包酒店店大堂、KTVV、桑拿拿浴取得得收入并并实现利利润。酒酒店前后后楼总面面积1664788，各各类客房房1477间，餐餐厅24

2、400，KVVT400间（227000），桑拿浴浴室12200，大堂堂12000。酒店将将按照三三星级酒酒店的标标准管理理并提供供服务，通过与与旅行社社、会议议会展公公司、商商业订房房网站及及各机关关企事业业单位的的合作，采用直直接销售售渠道和和间接销销售渠道道相结合合的方式式进行销销售推广广，并力力争成为为乌鲁木木齐市管管理水平平、服务务质量、经济效效益均位位于前列列的三星星级酒店店。我国和新新疆旅游游市场近近十年将将保持年年均100以上上的增长长，而我我国酒店店业在220011年左右右已经开开始新的的一轮景景气周期期，目前前正是投投资酒店店行业的的较好时时机。本本项目新新疆名豪豪酒店地地理

3、位置置优越、配套设设施健全全、年经经营承包包费用低低廉，酒酒店周围围同档次次星级酒酒店少，具备良良好的经经营和盈盈利条件件。计划划吸收外外部融资资，尽快快使新疆疆名豪酒酒店投入入试营业业，迅速速形成住住宿、餐餐饮服务务能力，成为乌乌鲁木齐齐酒店业业中的管管理先进进、效益益优良的的知名酒酒店，给给投资者者以良好好的回报报。1.2. 市场场营销新疆名豪豪商务酒酒店定位位于中档档商务酒酒店，目目标市场场为参加加各类会会议、进进行公务务、商务务活动，外省市市来乌旅旅游的人人员。名名豪商务务酒店计计划客房房价格如如下表所所示。项目前楼后楼备注标准间套间标准间套间旺季2404801604207、8、9月平

4、季2003801203205、6、10月淡季16028010022011来来年4月年均价格格1903551202951.3. 营运运与管理理酒店将自自公司及及面向社社会选聘聘优秀人人才担任任酒店管管理职务务，酒店店将按照照旅游游涉外饭饭店星级级的划分分及评定定（GGB/TT143308-20002）及及饭店店星级的的划分与与评定按照不不低于三三星级酒酒店的要要求进行行酒店各各项服务务设备（硬件）的配备备，并提提供不低低于三星星级标准准的服务务。也将将建立不不低于三三星级酒酒店要求求的管理理体系，酒店将将制定员员工手册册、层级级管理制制度、质质量控制制制度、市场营营销制度度、物资资采购制制度、工

5、工作岗位位说明书书、工作作程序说说明书等等一系列列管理制制度，并并严格遵遵照执行行。1.4. 投资资与财务务本项目总总投资为为12000万元元，其中中公司已已经投入入3200万元，需要新新增投资资8800万元，其中一一期需要要新增投投资1880万元元，二期期需要新新增投资资7000万元。酒店营业业后每年年预计取取得税前前利润约约25553224万元元人民币币、税后后利润11713244万元人人民币，项目投投资回收收期为33年零22个月，项目内内含报酬酬率为556，在122折现现率下，净现值值为9666.224万元元。2. 项项目规划划2.1. 酒店店位置及及现状新疆名豪豪酒店前前身为伊伊犁哈萨

6、萨克自治治州驻乌乌鲁木齐齐办事处处（副省省级接待待单位），地处处乌鲁木木齐市阿阿勒泰路路44号号，位于于乌鲁木木齐市沙沙依巴克克区、高高新技术术产业开开发区、经济技技术开发发区和新新市区交交界处。阿勒泰泰路是连连接乌鲁鲁木齐过过境公路路、外环环公路、乌奎高高速公路路等交通通要道的的必经之之路，交交通便利利，距乌乌鲁木齐齐国际机机场7公公里，距距乌鲁木木齐火车车南站客客运站112公里里，周围围2公里里内，有有嘉和园园、汇嘉嘉园、汇汇芙园、天汇世世纪花苑苑等大型型商住小小区和乌乌鲁木齐齐天河机机电市场场、广汇汇石材、广汇美美居物流流园等大大型市场场。名豪商务务酒店坐坐落于蜘蜘蛛山脚脚下，风风景秀美

7、美。乌鲁鲁木齐市市自20004年年起至220100年将在在蜘蛛山山风景区区投资440亿元元，建成成新疆最最大的商商务会展展、旅游游中心，名豪商商务酒店店就在此此规划范范围内。名豪商务务酒店整整体建筑筑风格为为哈萨克克民族特特色。建建筑主体体分前、后两部部分，前前楼主体体于20003年年建成，建筑面面积约1100000平方方米，楼楼高为99层，地地下1层层地上88层。后后楼建成成于800年代末末，建筑筑面积约约66000平方方米，楼楼高7层层，地下下1层地地上6层层。楼前前及后院院停车场场面积约约44000平方方米。2.2. 许可可经营及及法律文文件。2.3. 项目目总体规规划2.3.1. 酒店

8、大大堂F为酒店店大堂，面积112000平方米米，拟建建有小桥桥流水山山水景观观、西餐餐厅、琴琴吧、精精品店、商务中中心、旅旅游公司司等设施施，具有有空间大大、设施施完备、功能齐齐全的特特点。2.3.2. 餐厅F3FF为餐厅厅，餐厅厅面积224000平方米米，300间包厢厢，222张散台台。餐厅厅突出新新疆民族族特色，强调品品牌经营营，突出出菜肴品品牌和地地方特色色。2.3.3. 客房客房分布布于前楼楼4F-88F及后后楼3FF-5FF，面积积共有882322平方米米，前楼楼有商务务客房885间，其中：商务套套房100套，豪豪华标准准间755间。后后楼有普普通标准准间422间，套套间200间，共

9、共60间间客房。客房具具有面积积大，空空间视野野宽的特特点，房房间拟配配备高档档、精致致家具，突出酒酒店的商商务特点点，装饰饰装潢强强调统一一中显个个性，力力求舒适适、温馨馨、实用用。2.3.4. 娱乐中中心后楼1FF2F面积积27000平方方米，为为娱乐中中心和MMODEERN BOSSS（现现代商务务老板俱俱乐部）。娱乐乐中心设设有演艺艺吧、迪迪吧、酒酒吧、KKTV包包厢、静静吧、健健身房、运动中中心。同同时，在在前楼-1F和和-1FF设有面面积19940平平方米的的桑拿中中心，内内设休息息大厅、男宾室室、女宾宾室、贵贵宾间和和特色浴浴室等。2.3.5. 会议设设施酒店将设设有会议议室和多

10、多功能厅厅。会议议室可容容纳2000人，位于后后楼大厅厅楼顶加加层。多多功能厅厅位于娱娱乐中心心的演艺艺吧。会会议室和和多功能能厅的声声讯设施施拟采用用最先进进的音响响系统，会议室室在装修修风格上上，拟强强调文化化底蕴，体现企企业丰富富的个性性内涵。3. 乌乌鲁木齐齐市环境境评估3.1. 区位位优势3.1.1. 自然情情况乌鲁木齐齐市是一一座美丽丽的内陆陆城市，乌鲁木木齐市位位于天山山山脉北北麓，准准噶尔盆盆地边缘缘，地理理坐标为为东经8863733- 8885824，北纬纬424532- 4440800。乌鲁鲁木齐三三面环山山，地势势东南高高、西北北低，平平均海拔拔8000米。乌乌鲁木齐齐市

11、总面面积1220000平方公公里，城城市规划划控制面面积16600平平方公里里，下辖辖7区一一县，总总人口2208.2万人人，市区区人口占占83.5，另有流流动人口口约1220万。乌鲁木木齐市聚聚居着维维吾尔、汉、回回、哈萨萨克等四四十多个个民族，少数民民族人口口占总人人口的224.66。乌鲁木齐齐是新疆疆维吾尔尔自治区区的首府府，也是是新疆政政治、经经济、文文化的中中心，也也是我国国向西开开放的主主要门户户和对外外经济文文化交流流的窗口口。其经经济结构构具有大大城市、小郊区区的特点点，第三三产业比比重大，服务功功能强。乌鲁木木齐地区区科研院院所、高高等院校校和其他他各类学学校集中中，人才才相

12、对较较多，是是新疆的的科研、文化、广播、电视、新闻中中心。在在经济保保持高速速发展的的同时，乌鲁木木齐市的的生态环环境也得得到了保保护，具具备可持持续发展展潜力。乌鲁木木齐20000年年获得了了全国优优秀旅游游城市（地级市市）荣誉誉。3.1.2. 城市功功能区划划乌鲁木齐齐城市布布局呈“双中心心、组团团式”形态。市区南南中心为为大十字字一带，北中心心为北京京路卫星星广场一一带。市市区规划划为九个个集团片片区，即即天山区区、沙依依巴克区区、新市市区、水水磨沟区区、东山山卡子湾湾区、机机场区、北站区区、西站站区、头头屯河区区。乌鲁鲁木齐城城市中心心区由天天山区、沙依巴巴克区、新市区区、水磨磨沟区部

13、部分组成成，重点点发展第第三产业业；城市市周边区区由头屯屯河区、东山区区等组成成，重点点发展第第二产业业。3.1.3. 气候特特点乌鲁木齐齐深处大大陆腹地地，属于于中温带带大陆性性干旱气气候。昼昼夜温差差大，寒寒暑变化化剧烈；气候干干燥，降降水少，山区降降水较多多；无霜霜期短。春季多多风，夏夏季热而而不闷，秋季降降温迅速速，冬季季寒冷漫漫长。年年平均温温度7.3摄氏氏度，年年平均降降水2336毫米米。乌鲁木齐齐自3月月27日日进入春春季，至至6月220日结结束，每每年春雨雨占全年年降水的的1034；乌鲁鲁木齐城城区夏季季自6月月21日日到8月224日，共622天，乌乌鲁木齐齐气候干干燥，尽尽管

14、夏日日炎炎，却热而而不闷，而且昼昼夜温差差大，是是旅游、避暑的的胜地；乌鲁木木齐的秋秋天从88月244日开始始，入秋秋后，气气候凉爽爽，气温温下降迅迅速，昼昼夜温差差增大；乌鲁木木齐城区区的冬天天漫长，从头年年11月月3日到到次年33月277日长达达1444天，南南郊山前前丘陵由由于受冬冬季逆温温层影响响，有一一条“暖带”，冬季季气温要要比市区区高4-5度，而且南南郊积雪雪长达1175天天，适宜宜开展高高山滑雪雪等冬季季运动及及旅游活活动。3.1.4. 交通情情况乌乌鲁木齐齐航空港港是中国国通往西西亚、欧欧洲、非非洲的国国际航空空通道，与北京京首都机机场、上上海虹桥桥机场、广州白白云机场场、昆

15、明明巫家坝坝机场并并称中国国五大门门户，已已开通乌乌鲁木齐齐阿拉拉木图、乌鲁木木齐比比什凯克克、乌鲁鲁木齐沙迦、乌鲁木木齐伊伊斯坦布布尔、乌乌鲁木齐齐莫斯斯科、乌乌鲁木齐齐新西西伯利亚亚、乌鲁鲁木齐-叶卡捷捷琳堡七七条国际际航线；国内航航线已开开通乌鲁鲁木齐至至全国各各大城市市90多多条；区区内航线线已开通通乌鲁木木齐至喀喀什、阿阿克苏、和田、阿勒泰泰、库尔尔勒、伊伊宁、库库车、克克拉玛依依、塔城城、且末末等十余余条航线线。铁路有通通往阿拉拉木图、莫斯科科、柏林林、鹿特特丹的新新亚欧大大陆桥线线路，有有通往北北京、上上海、西西安、成成都等大大城市的的直达快快车，通通过库尔尔勒、阿阿克苏、喀什的

16、的南疆铁铁路和通通往奎屯屯、哈密密等地的的直达快快车。公路有3312国国道向东东通过甘甘肃省连连我国内内地、西西出哈萨萨克斯坦坦；3115国道道向东通通过青海海省连我我国内地地、西至至喀什市市，将来来可西出出吉尔吉吉斯斯坦坦；3114国道道在乌鲁鲁木齐市市与3115国道道相接，向西南南经红其其拉甫口口岸通往往巴基斯斯坦；此此外还有有2166、2117、2218、2199等国道道与区内内外相连连，有吐吐鲁番乌鲁木木齐大大黄山高高等级公公路和乌乌鲁木齐齐奎屯屯高速公公路与区区内城市市相连。3.1.5. 独特区区位优势势乌鲁木齐齐具有发发展经济济，尤其其是发展展旅游经经济的独独特区位位优势。3.1.

17、5.11. 亚亚欧大陆陆的核心心位置乌鲁木齐齐地处亚亚欧大陆陆腹地，亚洲大大陆地理理中心和和欧亚大大陆地理理内心均均距离乌乌鲁木齐齐很近，乌鲁木木齐在欧欧亚大陆陆的核心心区位条条件，在在未来中中国和世世界经济济格局中中的地位位和作用用将日益益显现。3.1.5.22. 与与欧洲客客源市场场的距离离优势乌鲁木齐齐与欧洲洲主要城城市之间间的距离离，只有有北京、上海、广州和和西安这这几大中中国门户户城市与与欧洲各各城市之之间距离离的23，说说明乌鲁鲁木齐更更接近世世界最大大的旅游游客源市市场，新新疆具有有开发欧欧洲客源源市场的的巨大潜潜力。我我国几大大门户城城市与主主要欧洲洲城市之之间的航航空距离离见

18、表33.1。3.1.5.33. 毗毗邻中亚亚、西亚亚和南亚亚的地缘缘优势新疆与哈哈萨克斯斯坦、俄俄罗斯、塔吉克克斯坦、乌兹别别克斯坦坦、吉尔尔吉斯斯斯坦、蒙蒙古、巴巴基斯坦坦、印度度八个国国家接壤壤，拥有有15个个对外开开放的口口岸。乌乌鲁木齐齐具有发发展边贸贸旅游和和跨国旅旅游的地地缘优势势和发展展成为中中亚地区区国家贸贸易和旅旅游中心心的地缘缘优势和和潜力。如表33.2所所示，乌乌鲁木齐齐与周边边国家部部分城市市之间的的距离只只相当于于与我国国东部城城市之间间距离的的122。表3.22 乌鲁鲁木齐与与中亚城城市航空空距离与与中国东东部城市市距离对对比（单单位：KKm）城市名称称阿拉木图图杜

19、尚别塔什干阿什哈马马德新西伯利利亚北京上海广州西安乌鲁木齐齐9101690015600260001365527600315003200012000资料来源源：新新疆维吾吾尔自治治区旅游游发展规规划，新疆自自治区旅旅游局，20003年99月3.2. 区域域经济在国家推推行的西西部大开开发战略略中，乌乌鲁木齐齐市是受受政策、资金倾倾斜的重重点地区区。近几几年乌鲁鲁木齐市市经济建建设获得得迅猛的的发展，全方位位开放的的格局基基本形成成， 220033年完成成国内生生产总值值4088亿元，按照不不变价格格计算较较上年增增长122.7，20004年年目标增增长133，实实现全市市GDPP增长至至4555

20、亿元的的目标。通过多多年的高高速发展展，乌鲁鲁木齐市市的综合合实力逐逐年增强强，市民民生活水水平不断断提高。20022年，乌乌鲁木齐齐市人均均国内生生产总值值达到1170003元，人均可可支配收收入约886533元，位位居西北北五省区区首府城城市第二二位；第第三产业业增加值值和地方方财政收收入均位位居西北北五省区区（首府府）城市市第一位位。乌鲁鲁木齐市市近年来来国内生生产总值值及其名名义增长长率情况况见图33.1所所示。资料来源源：220033年乌鲁鲁木齐国国民经济济和社会会发展统统计公报报、乌鲁木木齐20002统统计年鉴鉴3.3. 旅游游资源乌鲁木齐齐有丰富富的旅游游资源，古迹甚甚多，各各民

21、族文文化发展展源远流流长，著著名文物物胜迹有有：红山山嘴、红红庙子、鉴湖、巩宁城城遗址、文庙、陕西大大寺、乌乌拉泊古古城、阿阿拉沟“石垒”、毛泽泽民烈士士故居、八路军军驻疆办办事处、浓郁民民族风情情的“国际大大巴扎”等。近近郊还有有碧波冰冰峰景色色迷人的的天池、风景秀秀丽的南南山天然然牧场、花草芬芬芳的甘甘沟菊花花台、飞飞流直泻泻的白杨杨沟瀑布布等。优优美的自自然风光光和浓郁郁的民族族特色的的人文景景观形成成了乌鲁鲁木齐独独特的旅旅游资源源， 220000年，乌乌鲁木齐齐市荣获获中国优优秀旅游游城市称称号。乌鲁木齐齐市除自自身拥有有丰富的的旅游资资源，还还是新疆疆旅游的的集散中中心。乌乌鲁木齐

22、齐有独特特的地理理位置和和地缘优优势。它它位于新新疆中部部天山北北麓的准准噶尔盆盆地南缘缘，行政政区域兼兼跨南北北疆。市市境东南南部宽数数十千米米、长百百余米平平坦的天天山后沟沟白杨河河峡谷，贯通天天山南北北，成了了南北疆疆最重要要的交通通孔道，该道现现仍为亚亚欧第二二大陆桥桥和3112国道道的必经经通道。得天独独厚的优优越自然然地质位位置，奠奠定了乌乌鲁木齐齐作为新新疆自治治区首府府的地缘缘基础条条件，同同时也确确立了乌乌鲁木齐齐作为全全疆公路路、铁路路和航空空运输的的中心，以及旅旅客集散散、辐射射的旅游游中心城城市的地地位。目目前，乌乌鲁木齐齐每年接接待游客客占全疆疆接待游游客总量量的50

23、0以上上。4. 酒酒店行业业概况4.1. 酒店店业概况况4.1.1. 我国星星级酒店店数量、结构及及分布随着我国国对外开开放经济济的发展展，旅游游业得到到了迅速速的发展展，作为为旅游服服务业的的重要组组成部分分酒店店业也得得到了迅迅猛的发发展。有有关统计计资料显显示，我我国星级级酒店数数量和客客房数量量自19997年年至20002年年一直保保持着超超过100的增增长率，至20002年年我国星星级饭店店数量已已经达到到73558家，客房数数量达接接近900万间，我国近近年来星星级酒店店的数量量变化情情况见图图4.11所示。资料来源源：中中国旅游游统计年年鉴20003从星级酒酒店的地地区分布布上，

24、四四星、五五星高星星级酒店店酒店集集中分布布在北京京、上海海、广东东、江苏苏等经济济发达地地区， 在其他他地区，则均以以二星、三星酒酒店为主主。20002年年我国星星级酒店店的地区区分布将将表4.1所示示。资料来源源：中中国旅游游统计年年鉴20003从星级酒酒店的比比例来看看，五星星、四星星高档酒酒店约占占酒店总总数量的的9，三星级级酒店约约占酒店店总数量量的322，一一星、二二星中低低档酒店店约占酒酒店的660；而从酒酒店客房房比重来来看，三三星级酒酒店的客客房比重重高达近近39。说明明在我国国酒店市市场中，三星级级酒店的的供给最最大。截截止20002年年我国星星级酒店店规模及及客房情情况见

25、表表4.22所示。表4.22 酒店店规模及及客房情情况项目酒店家数数客房(万万间)酒店总量量比重客房总量量比重五星1751.977%6.4997.233%四星6357.155%14.33515.999%三星2846632.005%34.66538.662%二星4414449.771%30.6634.110%一星8109.122%3.6444.066%总计88800100.00%89.773100.00%资料来源源： 根根据中中国旅游游统计年年鉴20003整理计计算4.1.2. 我国星星级酒店店行业景景气情况况由于酒店店具有建建造时间间较长、供给变变化有一一定的滞滞后性，通常酒酒店行业业具有较较

26、明显的的周期性性。由于于我国星星级酒店店的供给给迅速增增加，我我国星级级酒店出出租率和和行业经经营利润润在19992年年达到一一个高点点后，至至19998220000年一直直处于下下降过程程中，酒酒店出租租率在119988年达到到52左右的的低点后后开始回回升，酒酒店行业业整体经经营利润润在经历历19998220011年四年年连续亏亏损后，于20002年年开始实实现盈利利。我国国星级酒酒店近年年来出租租率和利利润波动动情况见见图4.2。资料来源源： 中国旅旅游统计计年鉴、中中国统计计年鉴国际公认认星级酒酒店盈亏亏平衡点点经验值值为酒店店出租率率60，我国国目前星星级酒店店出租率率刚刚超超过60

27、0，还还远低于于19992年接接近955的历历史最高高出租率率，也明明显低于于香港220022年接近近90的酒店店出租率率，从酒酒店出租租率上开开看，还还有提高高的空间间。从星级酒酒店的平平均房价价来看，通常酒酒店房价价上升会会滞后出出租率22年左右右，20001年年我国星星级酒店店平均房房价达到到近100年最低低点（约约2155元）后后，已经经呈现缓缓慢回升升的势头头。从酒酒店出租租率、酒酒店房价价、酒店店经营利利润情况况分析，我国酒酒店行业业目前行行业景气气度尚不不高，但但自20001年年开始应应当已经经步入了了一个正正在缓慢慢上升的的行业景景气周期期。4.1.3. 我国星星级酒店店经营情

28、情况从20002年我我国星级级酒店的的整体运运行情况况看，五五星级酒酒店的出出租率最最高，盈盈利也明明显集中中于五星星级酒店店，从人人均利润润角度看看，三星星级酒店店的亏损损最为严严重，见见图4.3所示示。资料来源源： 20002年中中国星级级饭店统统计公报报造成高星星级酒店店与其他他星级酒酒店经营营效益出出现如此此大的差差异的原原因除了了因高星星级酒店店管理水水平高、服务质质量好、具有国国际销售售网络的的支持等等因素外外，很重重要的一一个原因因是高星星级酒店店国有成成份较少少、市场场化程度度高，如如在五星星级酒店店中外商商及港澳澳台投资资企业占占62，而在在全国星星级酒店店中有667是是国有

29、或或集体经经济成份份，相当当大一部部分国有有酒店是是作为政政府部门门、国家家机关和和国有大大中企业业的接待待单位而而存在，这一部部分酒店店缺少经经营压力力、市场场观念淡淡薄、管管理粗放放、冗员员众多，很多只只能依靠靠主办单单位的补补贴维持持经营，从而出出现了大大面积、高金额额的亏损损。这一一点突出出地表现现在不同同注册类类型酒店店出租率率的差异异上。根根据20002年年中国星星级酒店店统计公公报显示示，在星星级酒店店中，国国有星级级酒店的的出租率率最低，而港澳澳台投资资的酒店店出租率率最高。20002年不不同注册册类型企企业出租租率情况况见图44.4。资料来源源： 20002年中中国星级级饭店

30、统统计公报报4.2. 酒店店业经济济特点4.2.1. 属于资资本密集集型和劳劳动密集集型行业业兴建星级级酒店不不仅需要要支付土土地取得得成本、土建费费用和各各项前期期费用，同时还还需要投投入大量量资金进进行装修修和配套套设施、配套设设备的建建设，需需要的投投资额很很大，属属于资金金密集型型行业；同时，酒店业业作为服服务行业业，又需需要大量量的服务务人员，也属于于劳动密密集型行行业。酒酒店业的的这一特特点，决决定了资资产折旧旧及维护护费用和和日常人人工费用用等相对对固定性性费用较较高，企企业利润润对收入入的敏感感性很高高，在出出租率低低于盈亏亏平衡点点时，收收入的降降低将造造成大额额的亏损损，在

31、出出租率高高于盈亏亏平衡点点时，收收入的提提高又会会带来利利润的大大量增加加。4.2.2. 对经营营管理的的要求高高星级酒店店为给客客人提供供安全、舒适、方面的的环境，同时取取得比较较好的经经济效益益，就必必须在服服务质量量保证和和监控、成本费费用控制制、员工工管理和和激励、市场分分析和市市场营销销等多个个方面建建立比较较成功的的管理模模式，由由于星级级酒店为为客人提提供的服服务种类类多、标标准高、市场竞竞争激烈烈、企业业员工众众多，这这一切都都对星级级酒店的的经营管管理提出出了较高高的要求求。4.3. 酒店店业发展展趋势4.3.1. 旅游行行业整体体发展趋趋势预测测酒店作为为旅游基基础设施施

32、，酒店店业的发发展与旅旅游业息息息相关关。我国国改革开开放以来来，伴随随着经济济的快速速增长，旅游业业得到了了快速的的发展，旅游服服务总收收入自119955年至220022年一直直保持110以以上的增增长率，高于GGDP的的增长，占GDDP的比比重也稳稳步上升升，至220022年我国国旅游总总收入已已经达到到55000亿元元，占GGDP的的5.44。旅旅游的产产业规模模已经确确立，并并逐步发发展成为为我国的的新兴支支柱产业业。我国国近年来来来入境境旅游人人数及收收入增长长迅速，19991年20002年旅旅游外汇汇收入年年复合增增长率达达到144以上上，见图图4.55。资料来源源： 中国旅旅游统

33、计计年鉴220033在入境旅旅游增长长迅猛的的同时，国内旅旅游也得得到了较较快的增增长，“九五”期间我我国国内内旅游情情况见表表4.33所示。表4.33 “九五”期间我我国国内内旅游情情况根据我国国旅游业业发展的的“十五”规划，到20005年年我国将将接待海海外旅游游者111,2000-112,0000万万人次，年均增增长68；实现现国际旅旅游收入入24002660亿美美元，年年均增长长810；实现现国内旅旅游收入入53550558500亿元，年均增增长111113。根据世世界旅游游组织的的预测，到20020年年，我国国将取代代法国成成为世界界第一大大旅游目目的地，接待旅旅游入境境人数可可达1

34、.37亿亿人次，占世界界市场份份额为88.6%；我国国也将成成为世界界第四个个客源国国，出境境旅游人人数将达达到1亿亿人次，占世界界市场份份额为66.2。旅游游业将是是我国增增长最快快的产业业之一。4.3.2. 酒店业业发展趋趋势预测测酒店的建建造由于于受到经经济形势势、税收收政策以以及投资资心理的的影响极极大，另另外从酒酒店建造造到开始始营业的的时间也也较长，因此很很难确定定酒店开开始营业业时市场场的真正正需求，从而有有可能造造成在某某地或者者在某一一时间对对某一类类型的酒酒店供求求不均衡衡，因此此酒店盈盈利情况况有较大大的周期期性。我国星级级酒店数数量自11992220002年年一直保保持

35、155以上上的增长长速度，使得酒酒店行业业利润率率迅速下下降，甚甚至在119988年220011年连续续四年出出现了行行业整体体亏损的的局面，根据我我们前面面对酒店店行业景景气度的的分析，我国酒酒店行业业目前已已经走出出低谷，目前已已步入缓缓慢上升升的趋势势中。根根据国际际著名咨咨询公司司德勤公公司对220044年18月中中国酒店店业的调调查测评评，我国国酒店业业在20004年年188月的入入住率、平均房房间收入入这二个个酒店业业重要营营运指标标方面，不仅远远高于发发生“非典”的20003年年，较220000年也有有了显著著的提高高，这也也充分说说明我国国酒店业业已经走走出低谷谷。表4.44

36、20004年年188月中国国酒店业业表现入住率平均房间间收入至20004年88月(%)相对20003年年变化(%)相对20000年年变化(%)至20004年88月(元元)相对20003年年变化(%)相对20000年年变化(%)中国所有有酒店73.774155676720中国主要要城市764946817618中国次要要城市702993524021中国地域域性城市市68.552663714237资料来源源：德勤勤“酒店业业评测调调查”我国酒店店数量分分布不平平衡，三三星以上上酒店在在京、沪沪、穗等等一线大大城市和和东南沿沿海比重重很大，在中西西部地区区比重较较小；同同时，中中西部星星级酒店店的房价

37、价也明显显低于经经济发达达地区，因此随随着中西西部地区区经济和和旅游业业的发展展，市场场对中西西部地区区星级酒酒店的需需求将进进一步增增长，酒酒店出租租率和酒酒店价格格也将得得到一定定的提高高，中西西部地区区酒店业业将会以以高于全全国平均均水平的的速度增增长。5. 市市场、竞竞争和项项目定位位5.1. 乌鲁鲁木齐酒酒店市场场分析预预测5.1.1. 乌鲁木木齐旅游游业基本本情况随着西部部大开发发战略的的逐步实实施，来来乌鲁木木齐旅游游的中外外游客逐逐年增多多，在220022年乌鲁鲁木齐就就已经接接待国内内游客3385万万人，实实现国内内旅游收收入455.722亿元，乌鲁木木齐市近近年来国国内旅游

38、游情况见见图5.1。资料来源源： 乌鲁木木齐统计计年鉴220033，乌鲁木木齐20003年年统计公公报乌鲁木齐齐市在国国内旅游游迅速发发展的同同时，海海外游客客入境旅旅游也得得到了一一定的增增长。乌乌鲁木齐齐市国际际旅游情情况见图图5.22。资料来源源： 乌鲁木木齐统计计年鉴22003320033年“非典”过后，20004年乌乌鲁木齐齐旅游业业呈现处处欣欣向向荣的景景象。根根据乌鲁鲁木齐统统计局的的资料，20004年116月月全市累累计接待待国内旅旅游过夜夜人数为为2066万人次次，同比比增长225.008；国内旅旅游及购购物总收收入233.444亿元，同比增增长333.277；接接待国际际旅

39、游人人数3.71万万人次，同比增增长399.866；国国际旅游游及购物物收入为为87110万元元，同比比增长337.112。5.1.2. 乌鲁木木齐酒店店基本情情况目前乌鲁鲁木齐市市拥有星星级酒店店81家家，其中中五星级级酒店66家，四四星级酒酒店8家家，三星星级及以以下酒店店67家家。乌鲁鲁木齐作作为新疆疆最大的的旅游集集散地和和主要旅旅游目的的地，旅旅游人数数和旅游游收入均均占全疆疆50以上，也拥有有全疆最最为健全全的旅游游服务体体系。根据20000年年旅游设设施普查查，乌鲁鲁木齐市市在20000年年旅游酒酒店拥有有客房1103335间，床位2200770张，客房和和床位数数均接近近全疆的

40、的50。5.1.3. 乌鲁木木齐酒店店住宿人人员状况况乌鲁木齐齐星级酒酒店的客客人也可可以分为为国外游游客和国国内游客客。根据据国家统统计局、国家旅旅游局220000的抽样样调查，有422的国国外游客客是于游游览观光光为目的的，其次次为商务务和探亲亲访友，国外游游客的住住宿目的的见图55.4。资料来源源： 国国家统计计局、国国际旅游游局20000年年抽样调调查资料料乌鲁木齐齐市国内内客人的的住宿目目的也以以游览观观光、商商务、会会议为主主要目的的。从国国内旅游游客人的的地区来来源来看看突出表表现为以以下特点点：空间间距离越越近，人人数越多多，表现现在是否否开通直直达列车车，如山山西、甘甘肃、四

41、四川、河河南等省省；经济济发展水水平越高高的省区区，人数数越多，如广东东、浙江江、江苏苏、山东东等省；人文环环境差异异越大，人数越越多，如如广东、浙江、江苏等等东南省省区的游游客明显显较东北北、华北北地区多多。5.1.4. 乌鲁木木齐酒店店价格和和出租率率乌鲁木齐齐星级酒酒店的价价格在各各个酒店店之间、季节之之间差异异很大。根据22003320004年年的情况况，在考考虑团队队客人折折扣因素素后，乌乌鲁木齐齐三星级级酒店标标准间实实际价格格旺季约约在2440元间左右右，平季季约在2200元元间左左右，淡淡季约在在1600间左左右，全全年平均均价格约约在1990元间左右右。由于统计计方面的的原因

42、，乌鲁木木齐星级级酒店的的入住率率尚无准准确数字字，但根根据与乌乌鲁木齐齐同为新新疆主要要城市的的克拉玛玛依20003年年旅游统统计公报报，克拉拉玛依市市20003年星星级酒店店出租率率达到了了64，而220000年，克克拉玛依依星级酒酒店出租租率仅为为37，说明明新疆主主要城市市星级酒酒店的出出租率在在近年来来有了显显著提高高。根据据乌鲁木木齐酒店店业人士士估计，乌鲁木木齐酒店店出租率率应在66062左右，其中在在7、88、9三三个月旺旺季酒店店出租率率在955左右右，在55、6、10三三个月平平季中酒酒店出租租率约在在65左右，在1114月月六个月月淡季中中出租率率约在440左左右。5.1

43、.5. 乌鲁木木齐酒店店市场预预测新疆自治治区旅游游局在新疆维维吾尔自自治区旅旅游发展展规划中，对对新疆地地区旅游游接待人人数及收收入进行行了预测测，有关关预测指指标见表表5.11。表5.11 新新疆维吾吾尔自治治区旅游游接待人人数及收收入预测测指标项目20022年20055年201002015520200上限下限上限下限上限下限上限下限国内旅游游人数(万人)967.941434413599.922499.220522.129455.428100.338500.336722.1年增长率率(%内旅游游收入(亿元)83.995137.93131.04258.9236.96

44、417.44381.16613.86586.22年增长率率(%)1816141211998海外旅游游人数(万人)27.55440.8838.7760.7755.4479.5575.9910499.22年增长率率(%游外汇汇收入(亿美元元)0.999421.6331.5553.0882.8224.9554.5227.2886.955年增长率率(%)1816141211998旅游总人人数(万万人)995.4814744.813988.623099.721077.530244.928866.239544.337711.3旅游业总总收入(亿元)92.2215214428526

45、0459419674644相当于GGDP(%)5.7778710911101211注：美元元折合人人民币按按1:88.3计计算资料来源源：新新疆维吾吾尔自治治区旅游游发展规规划由于乌鲁鲁木齐是是新疆旅旅游重点点地区和和旅游集集散地，接待游游客占全全疆的550以以上，而而旅游客客人是星星级酒店店最重要要的客源源，因此此旅游人人数的增增长率能能够大致致地反映映酒店客客源的增增长，因因此，乌乌鲁木齐齐酒店客客源将随随着旅游游人数的的增长而而增长，预计年年增长率率应当不不低于110，考虑到到自20002年年年开始始，乌鲁鲁木齐星星级酒店店增加较较少，预预计近年年来乌鲁鲁木齐酒酒店出租租率应当当同全国国

46、其他地地区一样样有所上上升。5.2. 竞争争分析5.2.1. 竞争对对手基本本情况由于同星星级酒店店的客源源基本相相同，因因此，乌乌鲁木齐齐每一家家三星级级酒店都都将是名名豪商务务酒店的的竞争对对手，同同名豪商商务酒店店距离较较近，客客房数量量接近的的三星级级酒店相相互间的的竞争将将更为激激烈，与与名豪商商务酒店店距离较较近的三三星级酒酒店基本本情况为为：国泰大大饭店国泰大饭饭店是新新疆国泰泰实业贸贸易有限限公司下下属的一一家三星星级涉外外酒店，位于乌乌鲁木齐齐阿勒泰泰路155号。饭饭店距机机场8公公里，距距火车站站10公公里，距距市中心心2公里里。酒店店拥有客客房约1100间间，客房房类型有

47、有标准间间、单人人间、豪豪华套房房、贵宾宾套房；在会议议设施方方面，拥拥有接待待3000人大会会议室一一间，可可接待2200人人中会议议室一间间，可接接待500人小会会议室二二间；在在健身娱娱乐设施施方面，有健身身房、台台球室、棋牌室室、KTTV厅、桑拿浴浴室；在在餐饮设设施方面面，拥有有可接待待3000人的海海鲜娱乐乐城和可可接待3350人人的穆巴巴拉克美美苑（清清真餐厅厅）。翼龙大大酒店翼龙大酒酒店为中中石化独独山子炼炼油厂投投资设立立的三星星级涉外外酒店，位于乌乌鲁木齐齐克拉玛玛依西路路20号号附一号号，距乌乌鲁木齐齐国际机机场166公里，距火车车站8公公里。翼翼龙大酒酒店共有有客房11

48、30套套，其中中豪华套套间233套；在在会议设设施方面面，拥有有可接待待2000人的大大会议室室1间，可接待待30人人的小会会议室两两间。在在健身娱娱乐设施施方面，有健身身房、夜夜总会、桑拿浴浴室；在在餐饮设设施方面面，设有有可接待待1500人的中中餐厅和和清真餐餐厅。独山子子大酒店店独山子大大酒店是是由新疆疆石油局局独山子子石化总总厂投资资设立的的三星级级涉外酒酒店，位位于克拉拉玛依西西路200号，酒酒店距机机场155公里、距火车车站7公公里，距距市中心心2公里里。独山山子大酒酒店拥有有客房1168间间，房间间类型有有标准间间、豪华华标准间间和商务务套房；在会议议设施方方面，有有可接待待10

49、00人的大大会议室室一间，可接待待30人人的中会会议室二二间，可可接待112人的的小会议议室一间间；在健健身娱乐乐设施方方面，有有台球室室、乒乓乓球室、夜总会会、KTTV室和和桑拿浴浴室；在在餐饮设设施方面面，设有有可接待待1600人的中中餐厅和和可接待待50人人的西餐餐厅。名豪商务务酒店与与邻近酒酒店的主主要情况况对比见见下表所所示。相邻酒店店比较项目国泰大酒酒店翼龙大酒酒店独山子大大酒店名豪商务务酒店客房种类类较齐全较齐全齐全较齐全客房数量量100130168127酒店新旧旧程度旧旧旧新配套设备备较齐全较齐全较齐全齐全先先进会议设施施齐全较齐全齐全较齐全娱乐设施施齐全较齐全较齐全齐全 经营

50、方式式自营单体体酒店自营单体体酒店自营单体体酒店自营单体体酒店内部接待待无少量少量中量停车设施施较少较少较少多周边风景景环境一般一般一般较好周边商务务环境较好较好较好较好交通便利利程度较好较好较好好所有制形形式民营国有国有民营酒店定位位商务旅游游商务旅游游商务旅游游商务旅游游5.2.2. SWOOT分析析优势具有新新建设酒酒店的优优势酒店企业业的生命命期与其其他行业业有显著著的不同同，酒店店企业通通常经历历三个阶阶段：起起步期、中期以以及衰退退期，并并且生命命期都较较短，根根据国外外的经验验表明，一家酒酒店的平平均生命命期为440年，通常只只有少数数企业由由于不断断创新的的缘故使使得企业业生命

51、期期延长到到80到到90年年。酒店店的入住住率和收收益在起起初的55到100年之间间，也就就是起步步期阶段段基本上上增长都都非常迅迅速，并并且在开开业后88到155年之间间（中期期）收益益都会维维持相当当高的水水平，之之后创利利能力逐逐渐下降降（衰退退期）。名豪商商务酒店店（前楼楼）20003年年建成，作为新新建成酒酒店，其其装修、设施、设备更更能够符符合客人人的需要要，其对对酒店经经营的112年将将均处于于该酒店店高收益益、高出出租率时时期，相相对于建建成时间间较长的的同档次次酒店能能够取得得更好的的收益。具有显显著的成成本费用用优势酒店的成成本费用用是影响响酒店经经济效益益的一个个重要因因

52、素，对对于一家家新建的的酒店土土地成本本、建造造成本、利息费费用、家家具及固固定设施施和其他他日常运运营成本本等都是是重要的的成本费费用因素素。仅需需投入部部分家具具、设备备和装修修费用酒酒店即可可正式营营运，这这成为名名豪酒店店取得良良好的盈盈利状况况无可替替代的成成本费用用优势。从目前前的预计计来看，仅通过过桑拿浴浴室、酒酒店大厅厅和KVVT（二二期）的的出租承承包收入入每年就就能取得得2366万元的的收入（其中，桑拿浴浴室866万元租租赁费已已经与承承租方签签订协议议），已已经超过过每年1180万万元的经经营权费费用。具有地地理位置置和配套套设施优优势名豪酒店店所处的的区域目目前现有有的

53、星级级酒店不不多，且且名豪酒酒店位于于乌鲁木木齐市计计划投资资40亿亿元的蜘蜘蛛山脚脚下，如如20110年蜘蜘蛛山风风景区如如期建成成，则入入住名豪豪酒店的的客人将将能够直直接观赏赏到蜘蛛蛛山的景景色，将将有助于于提高名名豪酒店店的知名名度、入入住率和和酒店房房间价格格。名豪酒店店还拥有有1000余个停停车位，这在乌乌鲁木齐齐三星级级酒店是是绝无仅仅有的，能够为为酒店入入住客人人提供便便利的停停车服务务，更能能够为餐餐饮、KKTV、桑拿提提供便利利的条件件。具有部部分稳定定的客源源根据公司司与伊犁犁州达成成的协议议，新疆疆名豪酒酒店仍然然将按照照接待待标准协协议书的费用用标准接接待安排排伊犁州

54、州来乌工工作人员员的住宿宿，并承承担伊犁犁州在乌乌的宴请请接待任任务。这这部分餐餐饮客房房收入能能够为名名豪酒店店提供部部分稳定定的客源源，降低低酒店的的经营风风险。在在酒店新新楼建成成前，伊伊犁办事事处承担担的内部部接待已已经达到到每年770余万万元，随随着软硬硬件环境境优越的的名豪酒酒店的开开业，相相信稳定定的内部部接待金金额将会会有大幅幅度的增增长，同同时，也也能够有有效带动动伊犁州州来乌及及各地前前往伊犁犁州的商商务客人人的住宿宿、餐饮饮消费。劣势缺少酒酒店行业业管理经经验本项目发发起人新疆洲洲际工贸贸公司以以往未涉涉足酒店店行业，尚缺少少酒店行行业管理理经验。酒店品品牌知名名度欠缺缺

55、名豪酒店店作为新新开业的的酒店，是乌鲁鲁木齐酒酒店市场场的新进进入者，酒店尚尚缺少品品牌知名名度，建建立品牌牌将要经经过一定定的时间间，投入入一定的的资金。酒店星星级尚未未评定名豪酒店店尚未开开业，酒酒店星级级也未评评定，在在酒店星星级评定定前，作作为未定定级酒店店在一定定程度上上会影响响酒店客客源和酒酒店房间间价格。机会新疆和和乌鲁木木齐旅游游业的蓬蓬勃发展展随着我国国国民经经济的发发展和居居民收入入的提高高，我国国的旅游游业一直直保持着着较高的的增长速速度，新新疆和乌乌鲁木齐齐作为我我国重要要的观光光旅游地地区，旅旅游产业业也将取取得较高高的发展展速度，根据新疆旅旅游产业业发展规规划的的预

56、测，至20015年年新疆国国内国外外旅游收收入将均均保持110以以上的增增长速度度，这为为新疆酒酒店业的的发展提提供了良良好的机机会。从从长远来来看，如如果国际际航空“落地签签证”等问题题得到妥妥善解决决，由于于新疆距距离欧洲洲的航空空距离优优势，很很可能成成为消费费能力较较强的欧欧洲游客客的旅游游热点地地区。我国酒酒店业进进入新的的一轮景景气周期期由于酒店店业自身身的特点点，酒店店行业存存在明显显的景气气周期，从我国国酒店行行业的利利润、入入住率、酒店房房价等指指标分析析，我国国酒店自自20001年应应当已经经开始新新的一轮轮景气周周期，目目前正处处于入住住率、房房价平稳稳增长时时期（初初期

57、），目前正正是进入入酒店业业的良好好时机。新疆经经济的发发展随着国家家西部大大开发战战略的实实施，新新疆经济济得到了了迅速的的发展，20003以来来国家计计划建设设的中哈输油油管道、独山子子石化和和乌鲁木木齐石化化扩建工工程将使使新疆成成为我国国未来的的石化化化工重点点地区，这些都都会提供供大量的的商业机机会，增增加新疆疆的商务务、会议议游客数数量，将将为新疆疆酒店行行业的发发展提供供助力。威胁酒店业业激烈的的市场竞竞争酒店业是是一个市市场化程程度很高高的行业业，始终终存在激激烈的市市场竞争争。如出出现阶段段性、区区域性酒酒店供给给过剩，则竞争争程度将将更为激激烈，有有可能出出现四星星级、五五

58、星级酒酒店通过过降价竞竞争，争争夺三星星级酒店店的客源源，如国国内外酒酒店巨头头通过经经济型酒酒店业大大举进入入新疆酒酒店市场场，也会会加大新新疆酒店店业的竞竞争激烈烈程度。同行业业的竞争争将始终终是酒店店经营面面临的主主要威胁胁，容易受受到突发发事件的的影响酒店业作作为旅游游业的重重要组成成部分，容易受受到突发发事件（如急性性传染病病，暴力力恐怖事事件）的的影响，出现酒酒店出租租率在突突发事件件出现的的一个阶阶段性时时期内急急剧下降降的现象象。5.2.3. 竞争分分析结论论根据项目目的优势势、劣势势、机会会、威胁胁的分析析，项目目的实施施具有难难以替代代的内部部优势和和众多的的机会，存在的的

59、劣势均均可以通通过企业业自身努努力和正正确的经经营策略略加以弥弥补，面面临的威威胁并不不大，应应当采取取增长型型进取战战略，尽尽快实施施新疆名名豪酒店店项目，使名豪豪酒店能能够在220055年新疆疆旅游旺旺季到来来之前正正式投入入运营。5.3. 项目目目标定定位。根据地区区经济和和旅游发发展状况况、区域域环境及及发展趋趋势，项项目定位位于三星星级标准准酒店，设置餐餐饮和各各种娱乐乐设施。酒店客户户群主要要定位于于参加各各类会议议、进行行公务、商务活活动，外外省市来来乌旅游游的人员员，即酒酒店根据据客户群群体定位位于商务务、旅游游、会议议酒店。乌鲁木齐齐市四星星、五星星级酒店店由于房房价高，相当

60、部部分客源源来自海海外，其其经营受受国际经经济影响响较大，在目标标区域内内，由于于一直缺缺少浓厚厚国际商商业氛围围和环境境条件条条件支撑撑，所以以没有出出现同等等星级的的酒店，在目标标区域内内开发四四星、五五星级酒酒店风险险较大。此外，经营高高星级酒酒店需要要更高的的经营技技巧和管管理手段段，也具具有较大大经营风风险。以国内客客户为主主要服务务对象的的一、二二、三星星级档次次酒店，随着我我国宏观观经济向向好，各各行业发发展迅速速，国内内游客、因商因因公出差差的国内内客户的的需求将将是其的的主流，尤其是是在本区区域内，交通便便利，市市场前景景较好；同时，随着，人民生生活水平平的提高高，更多多的国