大型商业物业招商方案

1、桃 源 居大型商业物业招商方案深圳中原原物业顾顾问有限限公司20066年3月月目 录第一部分分 宝宝安商业业概况.33 二二、大型型商业物物业概况况.114一、宝安安宏观经经济状况况.3 1、物业基基本资料料.1551、宝安安简介.3 2、各各物业技技术参数数.1662、主要要经济数数据分析析.4 三、商业业前景分分析.173、小结结.6 1、商商业现状状分析.17二、宝安安城市基基础设施施规划.7 2、概述.1881、路网网建设概概况.7第三部部分 招招商定位位 .1192、宝安安未来城城市发展展规划.99 一、前期分分析.1193、小结结.111、项项目周边边未来规规划及商商业现状状分布.

2、19第二部分分 桃桃源居商商业简介介.122、社社区现有有商业业业态汇总总.200一、桃源源居介绍绍112 二二、招商商分析. .2111、社区区特色.13三、拟定业业态定位位.222、社区区交通.133、社区区配套.134、概述述.13第一部分分 宝宝安商业业概况一、宝安安宏观经经济状况况1、宝安安简介宝宝安位于于广东南南海之滨滨，是深深圳市六六大辖区区之一，地处东东经111352，北纬纬2235。全区区面积7733平平方公里里，海岸岸线长330.662公里里。宝安安南接深深圳经济济特区，北连东东莞市，东濒大大鹏湾，临望香香港新界界、元朗朗，是未未来现代代化经济济中心城城市深圳的的工业基基地

3、和西西部中心心。宝安作作为深圳圳的六区区之一，经济实实力位居居全市第第二，但但工业、出口、利用外外资、财财政出入入都位居居全市第第一。2、主要要经济数数据分析析宝安区2003年常住人口约 182.7万，在2004年末户籍人口为33.1万，自建区起，全区人口增长稳定。 宝安区人口情况宝安区国内生产总值（GDP）资料来源深圳市政府宝安区国内生产总值从1997年的人民币 144.63亿元激增至2004年的人民币 786.16亿元，增长五倍以上，五年平均增长率比深圳特区高。过往8年的宝安区的人均年工资水平持续增长在2004年的人均工资为人币25,368元，总的趋势来看，宝安居民的收支持续增长，宝安城镇

4、居民人均可支配收入和居民人均消费支出都超过了深圳市的平均水平。宝安区人均工资水平宝安区社会消费品零售总额2004年宝安国民经济继续保持快速增长，社会消费品零售总额达民币149.2亿元，增长20.68%，比全市增长率高。宝安区金融机构存款余额2004年,金融机构存款余额达民币905.76亿元，增长22.3%。宝安金融机构存款余额逐年递增，这与整体经济增长以及居民收入提高有紧密的关系。3、小结结：通过以上上对宝安安宏观经经济数据据的分析析可见,无论是是宝安经经济或者者居民的的收入以以及消费费水平和和消费档档次都在在进一步步提高,宝安区区将是未未来深圳圳消费额额主要的的增长空空间。在各种利利好政策策

5、的带动动下，宝宝安商业业己成为为关内众众多零售售商家的的焦点，而宝安安居民的的消费能能力也是是商家进进驻的信信心保障障之一宝安经济济在过去去的多年年中增长长强劲，虽然零零售总额额与全市市各区比比较明显显偏低，但经济济数据显显示零售售市场仍仍然存在在庞大的的发展空空间，可可以说是是深圳市市各区中中发展潜潜力最大大的行政政区。二、宝安安城市基基础设施施规划1、路网网建设示示意图衔接特区内三条主要东西向主干道：深南大道、滨海大道、北环大道 连接广州、东莞、深圳的交通主干道，车流量非常大。107国道国家干线公路网连接香港特区的惟一高速公路通道宝安大道西部通道由罗湖口岸至宝安机场，有近14公里在宝安境内

6、，初步设计的14个车站中有7个在宝安区 一批重大交通项目的投入，使宝安区与深圳特区的联系更加便捷，商贸更加繁荣。地铁1号线宝安滨海大道东起南头与深圳湾滨海大道和深港西部通道相接，并与东莞长安镇相连 年设计集装箱吞吐量最终达1000万标箱的运输能力。 实现珠三角区域一小时交通圈；加强深圳乃至珠三角都市圈与京津塘都市圈、长三角都市圈的联系 龙华新客站 滨海大道大铲湾码头2、概述述宝安地处处广州、深圳与与香港之之间，有有着重要要的经济地地理位置置，随着着交通网网络的不不断完善善，使宝宝安区与与其他区区域的往往来更加加便利，蕴涵着着巨大的的商机，将会带带动整个个宝安的的房地产产及商业业发展，展望未未来

7、，宝宝安城市市新中心心组团定定位的落落实，宝宝安大道道的通车车以及地铁铁一号线线延长线线的贯穿穿，将对对项目的兴兴建起到到正面的的影响，为其成成功开发发创造了了有利的的环境。城市化进进程推动动宝安商商业与住住宅房地地产的发发展，众众多零售售商家的的进驻预预示着未未来高质质素的零零售设施施供应也也将快速速增长，这将导导致商业业市场竞竞争渐趋趋激烈。宝安公路路网的建建设，将将使宝安安区域间间连接更更为紧密密，交通通通达更更为便利利，对本本项目商商业辐射射将是有有力支持持。综述：宝宝安已经经建立搭搭起了成成熟便捷捷的立体体交通网网络，城城市飞速速发展指指日可待待。3、宝安安未来城城市发展展规划“一中

8、心心、两轴轴线、四四组团”一个中心心：宝安安中心区区从整体规规划上，宝安中中心区的的定位是是深圳市市西部的的城市次次中心（二级中中心），也是宝宝安区的的政治、经济、文化、体育、信息中中心，是是宝安的的花园式式滨海城城区，是是政府未未来3年年重点规规划的建建设区域域。根据据法定规规划图则则，整个个地块呈呈扇贝型型分布，将沿两两条轴线线、三个个层圈：中央绿轴轴和发展展主轴以以中心广广场、中中央公园园、海滨滨广场为为主线，两侧为为文化娱娱乐和会会议展览览设施。以购物广广场、步步行街为为主线两两侧，标标志性商商业建筑筑酒店和和商务办办公写字字楼依次次排开。第一核心心层的行行政、文文化、商商业、金金融建

9、筑筑以高层层为主。第二圈层层的小高高层混合合商住区区。第三圈层层的商住住区以多多层建筑筑为主体体。两个轴轴线：西部轴线线：新安-西乡-福永-沙井-松岗已经为制制造业和和高新技技术产业业密集的的区域之之一，在在深圳乃乃至全国国都有重重要的地地位。中部轴线线：龙华观澜是未来深深圳最重重要的国国际物流流业基地地、高新新技术产产业基地地之一。四大组团团：新安中心心组团：新安-航空城城-福永永(以本本项目为为核心)重点发展展商贸、金融、旅游、信息咨咨询等第第三产业业和高科科技产业业，建成成现代化化经济中中心城市市，成为为宝安的的行政、经济、商贸、金融和和文化中中心。新新安中心心组团“现代化化经济中中心城

10、市市”的定位位，预示示着新安安、西乡乡片区商商业前景景广大，将带动动商业、酒店、写字楼楼等房地地产的飞飞速发展展。沙井西部部组团：沙井松岗以发展工工业为主主，积极极发展资资金、技技术密集集型的电电子、机机械、精精细化工工和建材材行业，建成现现代化的的城区。龙华东部部组团：龙华观澜重点发展展仓储业业，并相相应发展展一些工工业、商商贸业和和第三产产业，成成为福田田中心区区的延伸伸和后备备服务基基地。光明中部部生态组组团：石石岩光光明公公明保持良好好的生态态环境，发展无无污染、耗能少少的轻工工业、高高科技产产业、生生态及旅旅游观赏赏农业。4、小结结纵观宝安安商业，总体商商业格局局正在发发生变化化，新

11、安安湖商圈圈与前进进路商圈圈并驾齐齐驱，西西乡商圈圈后劲十十足、新新中心区区商圈异异军突起起的新格格局正在在形成。同时，宝安的的商业网网点数量量、商业业物业规规模以及及档次正正在迅速速提高，宝安商商业将随随着宝安安经济、社会的的快速发发展而迎迎来新的的历史阶阶段。零售商业业集中在在宝安主主流及传传统商业业区域内内。零售商业业未来发发展集中中在新中中心区、前进路路及新安安湖片区区、西乡乡片区。片区零售售商业存存在较大大市场空空白点，零售商商业的未未来发展展存在巨巨大空间间。尤其其是西乡乡片区缺缺乏集中中一站式式的品牌牌商业，诸如一一些标志志性餐饮饮、居家家装饰、文化中中心、家家电商务务等有待待形

12、成统统一完整整的商业业体系。宝安未来来的城市市规划，使宝安安从一个个工业密密集的乡乡镇转变变为集商商务-旅旅游-观观光-文文化为一一体综合合现代化化城市。且发展展速度惊惊人，在在与龙岗岗、盐田田以及罗罗湖、福福田、南南山的竞竞争格局局中，宝宝安是最最具发展展潜力的的富饶土土地集中中所在。第二部分分 桃桃源居商商业简介介一、桃源源居介绍绍桃源居位位于深圳圳宝安西西乡，位位于1007国道道与洲石石公路的的交汇处处，属于于宝安中中心组团团。桃源源居自119922开始规规划，总总占地近近1166万平米米，总建建筑面积积1800万平方方米，规规划人口口5万人人。经过过近133多年的的发展，目前开开发面积

13、积已超过过1000多万，入住人人口3万万多人。1、社区区特色经过多年年的发展展，桃源源居形成成“以商业业为龙头头，以环环境为依依托、以以教育为为特色、以文化化内涵”的发展展思路。社区环境境在占地面面积1116万平平方米、总建筑筑面积1180万万平方米米的桃源源居社区区里，拥拥有绿化化面积445万平平方米，绿化率率达到440。社区文化化在桃源居居，居民民围绕桃桃花进行行摄影、书法、作诗比比赛；社社区组建建了老人人艺术团团、少儿儿艺术团团、青年年艺术团团、腰鼓鼓队等十十余支文文艺团体体，在场场地宽大大、设施施完备的的社区文文化中心心、市民民广场、广场大大舞台上上，天天天有活动动，定期期有“大戏”。

14、在全全民参与与的业余余文化活活动中，共同家家园意识识渐渐浓浓郁，社社区共同同价值观观、归属属感渐渐渐凝聚。社区教育育桃源居除除了引入入清华实实验学校校、晶晶晶幼儿园园建立了了完善的的学校教教育体系系外，还还设立了了涵盖老老人、妇妇女、儿儿童课外外的社区区教育体体系，其其教育体体系的特特点是终终身性和和全员性性。在全全国妇联联下属的的中国妇妇女发展展基金会会的顾问问和指导导下，在在深圳宝宝安区教教育局的的直接领领导下，由区社社区教育育中心具具体承办办的社区区女子学学校，开开创了全全国社区区妇女教教育的先先河。2、社区区交通桃源居社社区现有有东西向向主干道道4条、南北向向干道55条。为为了完善善社

15、区车车辆管理理，实行行了人车车分流，充分保保障了行行人与车车辆的安安全。由由于市政政道路前前进路横横穿桃源源居东西西两大区区块，开开发商为为此投入入近5000万修修建了两两座横跨跨市政道道路的人人行天桥桥，极大大方便了了社区居居民交通通之便。造型精精美似城城市之舟舟的人行行天桥同同时也成成为社区区标志性性建筑之之一。3、社区区配套桃源居社社区井然然有序地地开发了了一所名名校（清清华实验验学校）、两个个市民广广场（文文化休闲闲广场及及文化商商贸广场场）、三三个公园园（森林林体育公公园、山山体别墅墅公园、生态休休闲公园园）、四四个功能能组团（居住区区、教育育区、旅旅游区和和商住区区）、五五个场所所

16、（老人人会所、儿童中中心及泛泛会所、女子学学校、文文化艺术术中心、体育会会所）。4、概述述 桃源源居开发发至今已已有144年时间间，社区区各方面面条件业业已成熟熟。优雅雅的社区区环境，浓厚的的教育韵韵味，四四通八达达的交通通网络，频临机机场的特特殊地理理位置。坐拥55万居民民和周边边企业居居住人员员以及来来往机场场这些稳稳定的教教育、商商业、旅旅游、商商务消费费人群，使桃源源居的功功能不仅仅是个住住宅片区区，更加加是个集集教育、文化、旅游、商务、观光为为一体的的综合性性大社区区。同时时，社区区商业的的发展将将带动整整个片区区的经济济发展，在这里里，大品品牌、有有特色、互补性性商业业业态的发发展

17、潜力力将会是是巨大的的。二、大型型商业物物业概况况1、物业业基本资资料人人乐商场负1层：位于前进路与洲石公路交界处，背靠桃源居10区，面向不久前开发的14区高层住宅。面积为：8913.05。物业上盖为人人乐购物广场。1区3区2区21区19区5区4区20区6区9区7区10区14区11区12区15区16区13区17区清华实验学校2号综合楼：位于贯通宝安的主交通要线107国道旁，背靠桃源居7区，整座建筑气势庞大，外广场道路宽广，负一层为停车场。本物业共5层，总建筑面积达22294.68，单层面积约4500。1号综合楼：整座建筑正对107国道，背靠桃源居1区，与2号综合楼隔路相望，呈现里外凹凸之势，停

18、车场位于物业的负一层。本物业共13层，其中1-5层共计14395.66，单层面积约3000，6-13层面积共计8729.11。2、各物物业技术术参数1号综合合楼项目名楼层每层面积积（M）总建筑面面积（MM）层高（米米）电梯品牌牌停车位电梯数量量电梯载重重量及现现状楼面荷载载1号综合合楼一层27699.599231224.776（竣竣工）5奥的斯地下车位位63个个，地上上车位993个5部客梯梯10000公斤（四部由由1-113楼的的电梯已已安装完完成；11-5层层的一部部客梯预预留口未未安装）地下车库库4.00KN/M，商场、餐餐厅3.5KNN/M，住宅、办办公2.0KNN/M。二层26177.

19、9885三层32211.6115四层32211.6115五层25644.8775六层12977.70034部客梯梯七层12977.7003八层12977.7003九层12977.7003十层12977.7003十一层930.913十二层930.913十三层378.7832号综合合楼项目名楼层每层面积积（M）总建筑面面积（MM）层高（米米）电梯品牌牌停车位电梯数量量电梯载重重量及现现状楼面荷载载2号综合合楼一层39988.566222994.6686.5奥的斯地面停车车位9个个，地下下停车位位96个个8部客梯梯、2部部货梯、1部扶扶梯客体10000公公斤、货货梯30000公公斤（88部客梯梯、2

20、部部货梯完完成安装装；扶梯梯未装）地下车库库4.00KN/M，商场、餐餐厅3.5KNN/M，住宅、办办公2.0KNN/M。二层41177.1995三层47566.4225四层48677.7555五层45544.7665人人乐商商场-11层项目名楼层每层面积积（M）总建筑面面积（MM）层高（米米）电梯品牌牌停车位电梯数量量电梯载重重量及现现状楼面荷载载10区商商场地下一层层89133.055264883.6695奥的斯首层地面面停车位位28个个3部客梯梯、2部部货梯、4部扶扶梯、33部人行行走道梯梯客梯10000公公斤、货货梯20000公公斤（各各种电梯梯已全部部安装）地下车库库4.00KN/M

21、，商场、餐餐厅3.5KNN/M，三、商业业前景分分析1、商业业现状分分析商业环境境分析：桃源居商商业环境境存在以以下几方方面需要要借势或或解决的的问题：可以借势势于宝安安其他五五个商业业圈优势势，形成成以桃源源居为主主的商业业片区桃源居周周边得原原住居民民较为富富裕，大大型企业业较多，是潜在在的集体体式消费费群体周边缺少少大型集集中式商商业网点点，尚不不能最大大化利用用社区的的资源，这是商商家在此此发展的的良机社区公园园、旅游游景点、学校等等机构资资源是桃桃源居发发展集中中式商业业的先决决条件社区居家家氛围较较浓，需需求以日日常用品品为主，商业档档次有待待挖掘宝安百货货、电子子、装饰饰、电子子

22、等专业业市场已已成行成成市，与与他们相相比，桃桃源居要要在互补补行业或或区域性性商业上上争取优优势消消费力水水平：桃源居目目前已入入住70000多多户，人人口3万万多人，已具备备了相当当的消费费力，随随着片区区不断的的开发，商机被被普遍看看好清华实验验学校目目前师生生已有660000多人，形成了了一个较较大的消消费群细细分市场场桃源居周周边以原原住居民民为主、大型企企业相对对集中，消费力力有待发发掘随着桃源源居后续续的开发发，桃源源居的消消费人群群将进一一步扩大大根据宝宝安中心心组团的的规划，未来将将加大机机场东部部地区的的福永中中心区和和西乡北北部地区区的改造造力度，高标准准建设成成为未业业

23、综合服服务中心心和物流流基地。这将进进一步带带动本地地经济发发展，促促进本区区消费力力水平的的提升特色：桃源居集集中式商商业主要要集中1107国国道、洲洲石公路路、前进进路三条条城市主主干道边边，具有有良好的的昭示性性。虽然然目前人人流尚未未充分聚聚集，但但若能增增加社区区导示系系统，规规划好路路面停车车便利性性，增强强商业的的外立面面包装，会对商商业招商商产生有有力的促促进。桃源居先先后获得得了“国际花花园城市市”、“全球人人居理想想社区”等大奖奖，已经经成为了了一个国国际化的的大社区区。通过过多年的的探索，桃源居居形成了了独特的的社区文文化，也也建全了了社区可可持续性性发展的的模式，这些对

24、对于社区区商业未未来的经经营都是是有力的的保证。2、概述述桃源居商商业面临临的区域域竞争很很大，本本身劣势势较为明明显，因因此业态态选择要要注意避避免与周周边商圈圈雷同。要充分利利用桃源源居学生生消费群群，及社社区交通通、文化化特色，对商业业进行差差异化定定位。桃源居商商业规模模较大，社区内内消费人人群无法法满足需需要。因因此要充充分挖掘掘周边的的消费人人群，开开展特色色商业服服务。第三部分分 招商定定位一、前期期分析1、项目目周边未未来规划划及商业业现状分分布序号物业名称称序号物业名称称1松宝大家家私10天虹百货货2苏宁电器器11都之都大大酒店3恒丰海悦悦酒店12宝晖商务务酒店4好又多超超市

25、13万佳百货货5永安南城城百货14顺电电器器6好运来家家私15国美电器器7天虹商场场16福永家居居博览8沃尔玛超超市17福永香江江家居9海雅百货货18福永家私私城265148974311110131215161718住宅用地游乐设施用地商业用地工厂区2、社区区现有零零售商业业业态汇汇总1区3区2区21区19区5区4区20区6区9区7区10区14区11区12区15区16区13区17区清华实验学校文体用品家装建材餐 饮美容美发杂 货家 居药 店中 介家政培训其他零散业态：彩票、服饰、干洗、家政、金融、精品店、粮油、面包店、眼镜店、牛奶专卖、摄影冲印、水果店、修理、烟行、培训超市二、招商商分析随着人人人乐的入入驻以及及“国际花花园城市市”、“全球人人居理想想社区”等名誉誉称号的的加冕，桃源居居商业在在原有的的基础上上出现了了“