房地产市场调查报告范本

1、.fdcsky.PAGE .fdcsky.湘潭市房地产市场调查报告前言风云激荡，雷霆万钧，我们是时代的捕风者，静听市场的些许脉搏。我们是五矿地产进军湖南二线城市的拓荒者，志怀高远,踏韧坚实。进入2008，房地产行业激流暗涌，政策千变。我们既面临前所未有的挑战，也迎来更多的机遇。面对2008，嘉麒房产在面对挑战的同进开始迅速成长，在高起点发展的同时继续走低成本扩张之路。湘潭，因其位于长株潭一体化之重心、是历史名城，是房地产三线城市新战场，而成为这次调查对像。本报告通通过对湘湘潭市区区位、人人口、经经济、城城市规划划、交通通等宏观观因素的的分析，结合对对目前湘湘潭市房房地产市市场发展展态势、供求情

2、情况、城城市规划划、政策策环境及及土地供供应等情情况的调调研，进进一步掌掌握湘潭潭房地产产的基础础现状及及未来有有可能的的发展方方向，从从而为嘉嘉麒房产立足足湘潭，扩展整整个湖南南二三线线城市提提供准确确的信息息支撑并并形成坚坚实的决决策参考考。同时时为公司司的利润润最大化化，规避避市场风风险等寻寻求尽可可能多的的支撑。本报告主主要采用用实地观观察、实实地采盘盘的方法法。收集集重点区区域的重重点楼盘盘信息。并对这些些信息筛筛选、分分析、整整理而形形成结论论。目录一年房地地产业宏宏观环境境分析.3年年全国房房地产业业关键词词44年湖南南房地产产现状.4二湘潭潭市场房房地产背背景分析析77湘潭潭市

3、城市市概况7湘潭潭市房地地产市场场分析.7湘谭谭市住宅宅市场分分析.10三、区域域内重点点楼盘SSWOTT分析.171区区域内重重点楼盘盘竞争力力论述.1772调查查结果所所解读的的政策信信息.203结论论和建议议.22四湘潭潭市房地地产市场场预测225发展展方向预预测.25产品品类型预预测225需求求量预测测.26价格格预测.26五总结结语27六附录录299 1新新景家园园案例分分析2调查查报告表表一、年房地地产业宏宏观环境境分析1220088年全国国房地产产业关键键词经过077年9月月以来，我国房房地产市市场可谓谓是风风风雨雨。结合国国家房地地产调控控政策，十七大大有关房房地产的的政策决决

4、议以及及08年年前几个个月的房房地产现现状，可可以初步步判断220088年以及及未来几几年中国国房地产产市场出出现的几几个关键键词：宏宏观调控控 房地产行行业的发发展关乎乎社会市市场经济济的持续续健康稳稳定发展展，关乎乎国家的的长治久久安、国国计民生生。国家家加强对对房地产产行业的的宏观调调控只是是控制不不利于房房地产健健康发展展的苗头头，所以以政策还还是有条条件的支支持和调调控房地地产市场场。 金金融从紧紧 为了防范范金融风风险，国国家开始始实行从从紧的货货币政策策。金融融是房地地产的命命脉，抓抓住了房房地产金金融，就就能很有有成效的的控制房房地产市市场走向向，进而而引导其其向健康康的方向向

5、发展。关关注民生生 最近的的汶川大大地震充充分体现现了中央央政府越越来越重重视民生生问题。07年年部分地地区房价价的飙升升已经不不仅仅是是一个经经济问题题了，已已经上升升到社会会问题了了。住宅宅消费需需求在现现在以及及未来几几年都是是强劲的的增长的的，过高高的房价价会让消消费者望望而却步步，也不不利于房房地产企企业的长长远发展展。城城乡一体体化加剧剧 城乡融融合加剧剧，为房房地产企企业提供供巨大的的发展契契机。我我国国民民经济长长期处于于又好又又快的发发展趋势势；城镇镇化的目目标远没没有实现现，现在在的城镇镇化是443， 20010年年以后会会达到660，因此住住宅的消消费市场场在未来来几年是

6、是很旺盛盛的。城城市化会会引起区区域经济济的发展展和大量量农业户户口转为为城市户户口，也也会引起起区域经经济的发发展。户户口的转转变就意意味着生生活居住住方式的的改变。城市化化必然引引出房地地产的大大量发展展机遇。80年年代深圳圳翻天覆覆地的前前后变化化是个极极端的、典型的的、经典典的的例例子。重重视物权权 物权权法从从根本上上确定了了房屋属属于私有有财产并并受法律律保护。旺旺市趋冷冷 政府对房房地产市市场的一一系列调调控，将将使房地地产市场场供需过过旺的局局面逐渐渐趋向理理性，部部分地区区价格增增幅放缓缓。微微利时代代 CPII的持续续上涨，国家对对房地产产的调控控，造成成开发成成本的增增加

7、，门门槛提高高，房地地产行业业将从“暴利时时代”转入“微利时时代”。 异异地开发发 为了规规避风险险、增加加利润点点、抢占占市场，很多房房地产公公司大力力进军异异地开发发，抢滩滩边际市市场是008年许许多房地地产公司司的主题题。 融融资困难难 金融信贷贷收紧，土地的的稀缺，单价的的上涨，招拍挂挂程序的的执行，使房地地产开发发商普遍遍面临着着资金紧紧缺的难难题。负负债率高高，现金金和银行行存款少少。竞争激激化 20088年房地地产市场场竞争会会进一步步激烈化化。房地地产企业业要在当当前市场场状况下下制定适适合现状状的营销销、管理理、投资资政策。市场洗洗牌已经经开始，市场优优胜劣汰汰规则导导致部分

8、分房地产产企业出出局、20008年年湖南房房地产市市场现状状20088年一季季度，湖湖南省房房地产市市场呈现现持续增增长态势势，开发发投资和和土地供供应增幅幅加快, 住房房消费和和房地产产信贷增增幅减慢慢, 缓缓解了住住房供应应紧张的的局面，市场供供求趋于于平衡,房价持持续攀升升。房房地产开开发投资资快速增增长。08年一一季度，全省完完成房地地产开发发投资1143.8亿元元，同比比增长332.33%，投投资总量量占全社社会固定定资产投投资的比比重为221.66%，居居全国第第十三位位、中部部地区第第四位。投资增增幅上升升6.77个百分分点，高高于全社社会固定定资产投投资增幅幅12.7个百百分点

9、，与全国国增速持持平，居居全国第第十八位位、中部部地区第第四位。长沙市市完成投投资755.8亿亿元，同同比增长长34.9%，增幅上上升8.9个百百分点,占全省省投资总总量的552.77%，永永州市、益阳市市、常德德市、湘湘西、张张家界市市的增幅幅高于全全省平均均增幅，湘潭市市、株洲洲市、湘湘西州、衡阳市市、郴州州市、邵邵阳市、娄底市市的增幅幅低于全全省平均均增幅，岳阳市市出现负负增长。从上表看看出，湖湖南省房房地产投投资还在在继续上上涨，部部分城市市增长比比例还比比较大，虽然部部分城市市增长比比例低于于30%，但依依然在保保持着较较快的增增长。快快速增长长的房地地产投资资资金，说明很很多三四四

10、级城市市有很多多商机，这些机机遇也同同样值得得我公司司去考察察和评估估。 房地地产用地地供应快快速增加加。全省加大大民生用用地供应应力度，缓和土土地市场场供求矛矛盾。008年一一季度，全省供供应房地地产用地地7077.5公公顷，同同比增加加1433.3%，增幅幅上升1126.2个百百分点，占建设设用地供供应总量量的499.9%。其中中，住宅宅用地5569.6公顷顷，同比比增加1189.3%，增幅上上升1663.77个百分分点；商商服用地地1377.9公公顷，同同比增加加46.8%。全省经经济适用用住房建建设提速速，供应应经济适适用住房房用地229.44公顷，同比增增长188.8倍倍，占住住宅用

11、地地总量的的5.22%。全全省房地地产用地地平均出出让单价价为355.7万万元/亩亩，其中中住宅用用地平均均出让单单价333.8万万元/亩亩，商服服用地平平均出让让单价442.66万元/亩。房房地产贷贷款增幅幅回落。随着国家家从紧货货币政策策的实施施，全省省房地产产贷款增增幅从高高位逐月月回落，房地产产金融运运行趋向向平缓。房地产产信贷结结构进一一步优化化。一是是房地产产开发贷贷款重点点向普通通住房特特别是经经济适用用住房开开发倾斜斜，一季季度全省省经济适适用住房房开发贷贷款增加加5.88亿元，占同期期新增住住房开发发贷款的的73.4%。二是商商业银行行重点支支持个人人住房贷贷款，进进一步压压

12、缩商业业用房开开发贷款款。商商品房供供应量平平稳增长长。08年一一季度，全省商商品房施施工面积积54331.66万平方方米，同同比增长长31，增幅幅下降111.77个百分分点。商商品房新新开工面面积10003万万平方米米，同比比增长116.88%，增增幅下降降10.9个百百分点。商品房房竣工面面积3448.11万平方方米，增增长422.3%，增幅幅上升227.66个百分分点。住住房消费费增幅明明显回落落，房价价持续攀攀升。一季度，全省商商品房销销售面积积4300.8万万平方米米，同比比增长224%，增幅下下降222.3个个百分点点，全省省商品房房销售额额1077.6亿亿元，同同比增长长34.6

13、%，增幅下下降377.8个个百分点点，消费费观望态态度依然然持续。全省商商品住宅宅平均销销售价格格23229.44元/平平方米，同比上上涨177.1%，价位位在全国国排233位，预预期未来来还会保保持上涨涨。全省省商品房房空置面面积1335.55万平方方米，同同比减少少19.2%。一、湘湘潭市房房地产市市场背景景分析湘潭潭市城市市概况自自然环境境分析湘潭位于于中国湖湖南省的的中部，这里人人杰地灵灵、物华华天宝，是一代代伟人毛毛泽东、著名军军事家彭彭德怀、黄公略略、陈赓赓、谭政政的故乡乡，也是是世界文文化名人人齐白石石的故乡乡。的两两个世纪纪以来，她一直直被史学学家称为为“中国国内地商商埠之巨巨

14、者”，有“金金湘潭”的美誉誉。如今今，经过过勤劳、勇敢的的湘潭人人民400多年的的奋斗，已经把把这座千千年古城城建设成成为了中中国长江江流域开开放开发发带中颇颇具经济济实力的的开放城城市。为为加速经经济的发发展，湘湘潭市确确立了以以开放带带动推进进“强工工富市”实施的的发展战战略，正正以她良良好的投投资环境境展示在在国内外外友人面面前，吸吸引着众众多的有有识之士士来湘潭潭投资兴兴办企业业。 （1）行行政区划划湘潭市与与省会长长沙和株株洲相互互间距离离40余余公里，并呈“品”字字状分布布，使这这一地区区成为湖湖南省交交通、文文化、科科技、经经济最发发达的“金三角角”地区区，也成成为广大大内陆地地

15、区发展展外向型型经济，通往广广州、上上海等沿沿海地区区的重要要通道之之一。湘湘潭市下下辖湘潭潭县、湘湘乡市、韶山市市和岳塘塘、雨湖湖两个城城市区，总面积积50116平方方公里，人口2270多多万，其其中市区区面积2282平平方公里里，人口口60多多万。（2）交交通条件件水路：湖湖南省最最大的河河流湘江江穿城而而过，常常年可行行驶千吨吨级货轮轮。湘潭潭距岳阳阳城陵矶矶港2000多公公里，出出口货物物可从那那里转装装大船由由长江出出海。公公路：北北京至深深圳的1107国国道和上上海至昆昆明的3320国国道均在在市区交交汇，并并分别穿穿越全境境，北京京至珠海海的高速速公路湘湘潭到长长沙部分分已完成成

16、。 空港港：市中中心距长长沙黄花花国际机机场600公里，由高速速公路至至机场只只需300分钟。 铁路：中国南南北大动动脉北京京至广州州的京广广铁路和和东西大大动脉上上海至昆昆明的湘湘黔铁路路通过市市境，市市内十余余家大中中型企业业均有专专线铁路路与它们们相连。湘黔铁铁路的复复线和电电气化工工程正在在施工之之中。（3）生生态农业业湘潭属亚亚热带季季风性湿湿润气候候区，温温和的气气候，充充沛的雨雨量，肥肥沃的土土地，为为湘潭的的农业生生产提供供了良好好的生态态环境，她一直直是中国国的商品品粮生产产基地和和湖南省省瘦肉型型牲猪基基地。所所辖湘潭潭县、湘湘乡市被被列为全全国“粮粮、猪百强县”之之列。湘

17、湘潭无论论是农业业机械化化水平，农田有有效灌溉溉面积和和旱涝保保收面积积占耕地地比重，农业人人口人均均用电量量，还是是主要农农产品人人均产量量，均居居湖南省省前列。著名的的农副产产品有茶茶叶、晒晒黄烟、蚕茧、柑桔等等，特别别是盛产产湘莲，湘潭县县被命名名为“中中国湘莲莲之乡”。丰富富的资源源为深度度加工和和联合开开发利用用提供了了广阔的的市场与与前景。 4）旅游游资源在湘潭这这块美丽丽的土地地上，大大自然造造就了昭昭山、东东台山、雨湖、韶山等等秀丽迷迷人的风风景；历历史塑造造了像云门寺寺、关圣圣殿、鲁鲁班殿那那样的名名胜古迹迹；培育育了一大大批历史史名人.诞生了了毛泽东东、彭德德怀、陈陈赓、谭

18、谭政、萧萧三、齐齐白石、张天翼翼等英才才；也产产生过杨杨度、刘刘道一、曾国藩藩等历史史人物。他们的的故居和和纪念馆馆及湘潭潭的风光光名胜构构成的独独特人文文景观，每年吸吸引着数数以百万万计的游游客。（以上信信息来源源于中国国城市网网）湘湘潭市国国民经济济发展状状况分析析湘潭是中中国和湖湖南重要要的工业业基地。工业门门类齐全全，基础础雄厚。她是全全国重要要的机电电、电缆缆、锰、氟化盐盐、系列列塔式起起重机、精细化化工等产产品的生生产基地地，冶金金工业、纺织工工业、建建材工业业在全省省同行业业中也具具有极其其重要地地位。全全市拥有有20000来家家工业企企业，其其中大中中型企业业有588家，仅仅生

19、产区区占地面面积600多万平平方米以以上的企企业就有有10余余家。随随着市场场经济的的发展，各企业业的经济济管理体体制正加加紧改革革，迅速速与现代代化企业业制度接接轨。农农村乡镇镇企业和和城市个个体私营营经济也也得到迅迅猛发展展。“十五”期间湘湘潭市国国民生产产总值年年均增长长11.8%，20005年达达3677.033亿元，比20004年年增长110.33%，220066年全年年实现地地区生产产总值4422.1亿元元，同比比增长113.22%，增增速仅次次于长沙沙而居全全省第二二，20007年年湘潭市市国民生生产总值值达4775.44亿元，比20005年年增长229.55%，在在全省总总量排

20、位位由第十十一位上上升到第第七位。人均GGDP增增长率略略高于国国民生产产总值增增长率，湘潭主主要经济济指标“十一五五”期间占占全省比比重加大大，位次次前移。目前全市市已基本本已形成成了带动动经济增增长和结结构升级级的6大大支柱产产业：以湘潭潭电机厂厂、湘潭潭电缆厂厂、江麓麓机械厂厂为龙头头的机电电工业；以湘潭潭钢铁公公司、湘湘乡铝厂厂、湖南南铁合金金厂为龙龙头的冶冶金工业业；以湖南南南天实实业股份份有限公公司、湘湘潭化学学医药工工业集团团公司为为龙头的的化学工工业；以湘潭潭纺织印印染厂、湘潭化化纤厂为为龙头，以聚酯酯切片为为基础的的纺织工工业；以湘乡乡水泥厂厂、湖南南省建筑筑陶瓷总总厂为龙龙

21、头的建建材工业业；以江南南机器厂厂为龙头头，微型型轿车为为主要产产品的汽汽车工业业。全市市拥有220000来家工工业企业业，其中中大中型型企业有有58家家，仅生生产区占占地面积积60多多万平方方米以上上的企业业就有110余家家。湘湘潭市房房地产业业发展前景景展望湘潭拥有有5所大大专院校校，其中中湘潭大大学是中中国的重重点大学学，还拥拥有122所中等等专业学学校，882所技技术学校校和各类类成人高高、中等等专业学学校，全全市有各各类科研研机械997所，各类专专业技术术人员77万余人人，不少少科研项项目达到到或接近近世界先先进水平平。丰富富的智力力资源，为其快快速发展展打下了了坚实的的基础。从近三

22、年年来看湘湘潭市的的城市GGDP和和人均GGDP都都保持两两位数以以上的增增长，城城市经济济正飞速速的发展展，生活活水平的的提高，为房地地产行业业的发展展提供了了良好的的持续发发展平台台。长株株潭新特特区的批批准以及及长株潭潭融城进进程的加加快，湘湘潭将与与长沙、株洲共共同构筑筑湖南省省经济实实力最雄雄厚的“金三角角”。湘湘潭交通通便捷，通信和和城市道道路、水水、电、气等基基础设施施配套、投资环环境优良良必将为为湘潭带带来巨大大的经济济发展机机遇，房房地产市市场也将将在未来来几年来来得到长长足的发发展。根据规划划湘潭市市区面积积将由778平方方公里将将增长至至1000平方公公里，城城市发展展逐

23、步扩扩大，与与省会长长沙全程程缩减至至17公公里。随随着城市市化进程程的加快快,湘潭潭的居住住需求将将大幅上上升，便便利的交交通扩大大了房地地产业的的辐射范范围，长长沙人在在湘潭购购房人群群将逐步步增加。据政府公公布数据据，湘潭潭市居民民储蓄存存款增长长较快，且城市市居民人人均消费费性支出出平均增增长率明明显低于于可支配配收入平平均增长长率，居居住消费费未形成成热点，房地产产市场发发展潜力力较大。2、湘潭潭市房地地产市场场分析湘湘潭房地地产开发发迎来高高速发展展期从06-07年年湘潭市市房地产产开发投投资扭转转了044055年增速速急速下下降的趋趋势，全全市地产产开发投投资355.188亿元，

24、比上年年增加448.88%；房房地产销销售额333.557亿元元，增长长35.35%；商品品房销售售面积1187.05万万，增增长122.4%；商品品房竣工工面积1138.15万万，增增长477.911%（以以上数据据来自市市统计局局）；商商品房预预售面积积1644.355万，总量与与上年基基本持平平，其中中商品住住房批准准预售1141.79万万，供供销比为为0.88:1，与20006年年相比供供销比下下降。结结合三市市融城进进程加快快，与河河东新城城区房地地产开发发进入高高峰期的的带动，湘潭房房地产市市终于迎迎来了高高速增长长期，008年的的湘潭市市场必将将进入供供销两旺旺的时代代。金金融政

25、策策调整对对湘潭市市房地产产市场调调整影响响较小20077年，国国家继续续加大宏宏观调控控政策力力度，紧紧缩银根根，抑制制房地产产投机，频繁使使用货币币政策来来进行宏宏观调控控。20007年年六次上上调金融融机构存存、贷款款基准利利率，220077年122月211日，除除活期存存款利率率下调，其余存存、贷款款基准利利率全线线上调，其中一一年期贷贷款基准准确性利利率由年年初的66.399%上调调至7.47%，上调调幅度116.99%。220077年，中中央银行行为了加加强对各各专业银银行的资资金调控控，100次调整整存款准准备金率率，由年年初的99%调整整到144.5%，无论论是调整整的频率率，

26、还是是调整的的幅度都都是近年年来十分分少有的的。截止到220077年122月末湘湘潭市各各项贷款款余额2273.05亿亿元，其其中涉及及房地产产贷款额额26.13亿亿元，与与20006年相相比，增增长9.08亿亿元；本本外币存存款额为为4555.2亿亿元，比比年初增增加633亿元。由此可可见，在在国家银银根紧缩缩的形势势下，涉涉及房地地产的贷贷款仍有有较大幅幅度的增增长，一一方面说说明金融融对房地地产业支支持越来来越重要要，另一一方面，也反映映金融政政策调整整对湘潭潭市房地地产市场场调整影影响较小小。小小高层、高层的的住宅接接受程度度显著增增加。20007年上上半年，全市共共有9个个高层和和小

27、高层层楼盘销销售，成成交套数数15778套，成交金金额4773455.2万万元，成成交面积积23.19万万m2，均价220411元/mm2，成成交套数数占总销销售套数数的344.655%，销销售比例例达355%。由此可见见，在经经济发展展迅速生生活品质质提高的的今天，湘潭的的购房者者在选择择住宅产产品上有有了根本本的改变变，越来来越多的的购房户户愿意购购买电梯梯住宅，以提高高生活品品质。商品住住房均价价稳中有有升，河河东河西西差价减减少。20077年，全全市累计计销售商商品住房房101193套套，其中中雨湖区区37880套，岳塘区区64113套，岳塘区区比雨湖湖区多669.665%。全市商商品

28、住房房销售均均价17745元元，与220066年7-12月月相比，增加112.007%。雨湖区区商品住住房销售售均价为为17772元/，同同比上涨涨34.03%；岳塘塘区商品品住房销销售均价价20000元/，同同比上涨涨18.55%。可以以看出，20007年雨雨湖区的的销售均均价比岳岳塘区上上涨幅度度快。220077年122月末岳岳塘区比比雨湖区区均价高高12.86%，与220066年相比比，两区区的均价价差距在在缩小。年份全市商品品住房销销售均价价（元/）雨湖区112月末末销售均均价（元元/）岳塘区112月末末销售均均价（元元/）20066年15577132221687720077年1745

29、51772220000购购房客户户的可接接受价提提高。20077年市场场销售住住宅价格格以15500-20000元/平方米米为主占占40.80%，其次次为10000-15000元/平方米米，20000元元/平方方米产品品市场占占有量为为27%。全年年登记销销售商品品住房1101993套，其中11500020000元元/的的房屋销销量最多多，达441599套，占占40.80%；1000015000元/的房房屋紧随随其后，31004套，占300.500%；22000025500元元/的的房屋位位居第三三，18890套套，占118.555%。这三个个价位段段的房屋屋占总套套数的889.885%，这说

30、明明绝大多多数购房房户能够够接受的的价格为为1000025000元/下。与去年年同期相相比，220000元/以上价价位的房房屋，人人们认同同度有了了较大的的提高，尤其是是20000225000元/的房屋屋，占比比提高到到18.51%。3、湘潭潭市住宅宅市场分分析住住宅市场场区域版版块特征征分析湘潭市主主要以湘湘江为界界分为两两大区域域：河西西和河东东, 河河西为老老城市中中心、现现商业中中心，河河东为近近年开发发的新城城区，是是湘潭市市政治、经济、文化中中心，未未来有着着巨大的的发展潜潜力。从区位特特征和竞竞争格局局来看，我们将将湘潭市市房地产产住宅市市场分为为二大板板块：河河西板块块，河东东

31、板块。两个版版块的区区域版块块特征主主要有以以下几点点差异：A区位位特征：河东版版块为湘湘潭新建建成区，湘潭市市城市开开发重心心，湘潭潭市政治治、经济济、文化化、科教教、商贸贸、交通通、信息息中心，未来的的发展潜潜力巨大大，集中中80%以上的的房地产产开发。而河西西版块为为湘潭市市老城市市中心，居住人人口密集集，现商商业中心心，湘潭潭汽车西西站周边边，集中中了全市市大部分分批发市市场， 全市批批发贸易易中心。B住宅宅类型：河西版版块以多多层为主主，个别别楼盘有有小高层层开发，河东版版块以小小高层为为主，已已出现纯纯小高层层、高层层住宅项项目，预预计今年年上市楼楼盘中小小高层项项目将超超过多层层

32、项目。C楼盘盘规模：河西市市中心以以中小型型楼盘为为主，邻邻近郊区区区域有有个别大大盘，都都分多期期开发。河东多多为100万平方方米以上上较大项项目，部部分楼盘盘占地超超过1000亩。D主要要客户：河西多多为周边边单位职职工，个个体户，私营业业主。河河东主要要为湘钢钢、机电电等大型型企业职职工、公公务员、事业单单位职工工、老师师。E户型型上：河河西以三三房为主主，面积积在1220-1150平平方米范范围。河河东以三三房为主主，面积积1100-1555平方方米，新新开发小小高层、高层住住宅已开开始注意意控制户户型面积积，小户户型开发发已经兴兴起。F价格格上：河河西多层层销售均均价在117000-

33、28800元元/平方方米之间间。河东东多层销销售均价价在16600-25000元/平方米米之间，小高层层21000-330000元/平平方米。G主卖卖点：河河西为商商业生活活配套、交通，河东为为市政中中心、园园林景观观、建筑筑创新、区域发发展潜力力。H版块块评价：河西版版块交通通便利、商业贸贸易繁华华，周边边生活配配套成熟熟，但相相对河东东新城区区在发展展潜力和和区域人人文环境境有明显显劣势。城市开开发重心心的东移移，将带带动部分分城市人人口往河河东迁居居，导致致该区域域市场需需求降低低。河东东版块为为未来湘湘潭市城城市中心心，在城城市规划划、道路路交通、市政配配套设施施、区域域环境、人文环环

34、境等方方面明显显优于河河西老城城区，随随着各政政府部门门及相关关单位的的东迁，区域市市场需求求逐步增增长。个个别区域域公共交交通、生生活配套套设施日日益完善善。湘湘潭市商商品房物物业类型型分析项目名称称物业类型型项目名称称物业类型型纳帕溪谷谷小高层电电梯房锦绣华庭庭小高层建鑫城城市广场场小高层帝景国际际小高层金源小区区多层东方名苑苑多层/小小高层沁园小区区（二期期）多层锦绣湘江江别墅湘潭市早早期的产产品以多多层为主主，产品品线不丰丰富，近近两年随随着房地地产市场场的发展展，小高高层、高高层产品品已有一一定发展展，未两两三年内内将成为为市场主主流产品品，别墅墅产品开开发量较较少且品品质不高高。湘

35、湘潭区域域市场整整体分析析（1）总总体趋势势从市场在在售项目目的分布布及新开开工项目目的比例例看，河河东新城城区无疑疑是当前前市场热热点聚焦焦的区域域。湘潭市房房地产住住宅市场场目前主主要为满满足有经经济实力力客户的的“居住升升级型”需求，增加现现代住宅宅必备的的基础性性功能。湘潭二次次置业客客户对创创新户型型接受程程度较高高，带景景观的户户型受到到了市场场的追捧捧；良好好生活氛氛围的营营造和情情趣、审审美、生生活舒适适度的要要求得到到更多客客户的认认同。良好的区区位条件件及城市市建设基基础加上上政府的的大力招招商引资资将使九九华经济济开发区区将成为为湘潭市市未来房房地产开开发热点点片区。（2

36、）主主流购房房客户特特征主要购买买群体年年龄层次次集中在在25-45岁岁之间，购房目目的是自自住，其其中大部部分为二二次置业业者，首首次置业业次之；投资客客比例集集中在成成熟的商商业区域域，纯住住宅区域域相对较较少。二次置业业较活跃跃的群体体分别是是公务员员、事业业单位职职工、私私营企业业主、外外地工作作事业有有成的本本地人、湘钢职职工、银银行、医医院、电电信系统统等效益益较好的的单位职职工和部部分集团团购买。（3）价价格水平平河东板块块：多层层销售均均价在118000-25500元元/平方方米之间间，小高高层22200-30000元/平方米米，上涨涨趋势较较为明显显。河西板块块：多层层销售均

37、均价16600-20000元/平方米米范围，小高层层均价224000-32200元元/左左右。（4）产产品档次次多数项目目为康居居型中档档小区，小区规规划考虑虑到朝向向因素，多采用用行列式式布局，以多层层为主，在河东东新城区区已有定定位高档档的小高高层、高高层住宅宅项目上上市，高高档别墅墅、洋房房项目尚尚未出现现。（5）产产品特征征A湘潭潭市住宅宅以多层层为主。随着居居住品质质的提升升，小高高层、高高层接受受程度明明显提高高。B湘湘潭市住住宅基本本上都是是南北朝朝向，主主卧一般般都是朝朝南向，行列式式布局。虽然夏夏季气温温较高，但是冬冬季又比比较寒冷冷，所以以住宅大大多选择择南北朝朝向，但但是

38、如果果有较好好的景观观环境，非正南南正北朝朝向的房房屋也可可以得到到一定的的认可。C平平层设计计为主，跃式设设计次之之，顶层层多为复复式（送送层顶花花园），错层设设计比平平层设计计接受度度较高；D智智能化管管理成为为优秀小小区必备备的要素素之一，绝大部部分的小小区物业业管理采采取开发发商自己己管理方方式，大大部分社社区目前前物业管管理水平平偏低；E旺旺销户型型特点明明显：面面积适中中；户型型布局安安排合理理，有特特点设计计；多阳阳台设计计，拥有有较丰富富的功能能空间，如储藏藏室、功功能阳台台等；确确保客厅厅、主卧卧室朝向向南；F湘湘潭市热热卖户型型为三房房二厅11101330m22，层高高大部

39、分分为2.8m；湘潭消消费者多多为“家族式式”购房，所以对对房间个个数以及及面积的的需求就就要更充充裕；G卫生生间多为为二个，对主卧卧带卫生生间认可可程度较较高。消消费者对对卫生间间和厨房房的通风风要求很很强烈，所以通通常卫生生间和厨厨房都带带窗户。另外，大部分分楼盘都都无卫生生间的干干湿分区区设计；（6）其其他规模：湘湘潭市大大部分中中高档项项目规模模都较大大，主要要集中在在河东新新建成区区及城郊郊结合部部，项目目规模一一般在110万建建筑面积积以上。在老城城区中心心的项目目规模一一般在55-8万万建筑面面积以下下的较多多。容积率：多层容容积率大大概范围围是1.022.0，小高层层容积率率大

40、概范范围是22.53.00。自身配套套：湘潭潭中高档档住宅项项目自身身配套尚尚不完善善，主要要体现在在教育配配套、生生活服务务配套以以及交通通便捷比比较欠缺缺。主力户型型：项目名称称主力户型型主力户型型面积项目名称称主力户型型主力户型型面积新城国际际三房128-1433平方米米纳帕溪谷谷三房、四四房119-1555平方米米建鑫城市市广场三房、四四房138-1500平方米米锦绣华庭庭三房、四四房108-1800平方米米东方名苑苑三房120-1355平方米米帝景国际际三房、四四房120-1600平方米米湘潭市市市场上的的多层住住宅户型型集中在在三房二二厅和四四房二厅厅上，户户均面积积为135-11

41、55平平方米。小高层层电梯房房户型也也集中在在三房和和四房户户型，另另有少量量的小户户型单位位，户均均面积为为1300平方米米，要低低于多层层单位的的户均面面积。由由于总价价的不断断攀升，湘潭户户型主打打面积由由过去的的1400以上偏偏大户型型逐渐向向紧凑型型的三房房、四房房发展。车位数比比：湘潭潭目前的的私家车车数量有有限，车车位户数数比例一一般为11：0.500.8；规划设计计：目前前大部分分项目设设计单位位为湖南南省本地地设计院院，个别别高档楼楼盘聘请请沿海等等发达地地区知名名设计公公司设计计。物业管理理：一般般由发展展商的物物业公司司自行管管理，多多层物业业管理费费一般在在0.55元/

42、,有个个别楼盘盘低达00.4元元，小高高层物业业0.88-1.5元/之间间，有个个别楼盘盘高达11.8元元。三、区域域内重点点楼盘SSWOTT分析1、区域域内重点点楼盘的的竞争力力论述湘湘潭分区区规划情情况根据长株株潭城市市群区域域规划显显示：湘潭河东东城区规规划：湘湘潭的城城市发展展整体规规划就是是让政府府及其职职能部门门全部迁迁往河东东，使河河东城区区成为城城市中心心、行政政办公、商务金金融、工工业仓储储物流、等综合合性功能能为一体体的全新新城市主主体。截至220200年河东东规划人人口622万。湘潭河西西城区规规划：河河西旧城城区城市市计划建建立三带带、五区区的功能能布局。三带即即湘江风

43、风貌景观观带，连连接壶山山、唐兴兴街、雨雨湖老县县城的历历史传统统风貌景景观带，沿雨湖湖路、熙熙春路建建设现代代城市商商业带。五区即即壶山历历史文化化区、雨雨湖商业业文化区区、城正正街旧城城改造地地区、中中山路商商业区、窑湾旅旅游休闲闲区。在在河西老老城区改改造完成成后，湘湘潭将被被建设成成为具有有自己特特色的历历史、旅旅游、生生态城市市。湘潭潭城市行行政商贸贸中心的的东移。截至220200年规划划人口445万左左右。湘潭九华华区规划划：湖南南省“十一五五”经济社社会发展展规划、湘潭市市“十一五五”经济社社会发展展规划都都把九华华经济区区列为重重点发展展区域。湘潭九九华经济济区远景景规划面面积

44、699平方公公里，中中期规划划面积222平方方公里，现正在在开发建建设面积积10平平方公里里，一期期规划建建设“四园一一区”，即汽汽车工业业园、高高科技机机电工业业园、湘湘潭（台台湾）工工业园、香港工工业园及及配套服服务区。区区域内重重点楼盘盘分析本次采盘盘主要去去了河西西几个分分散的重重点楼盘盘和河东东两个楼楼盘比较较集中的的地方。共计调调查楼盘盘30个个，主要要调查其其价格形形式，项项目情况况，推广广销售形形式和竞竞争力。下面，将分为为两个片片区，对对其区域域内的主主要楼盘盘进行SSWOTT分析。并根据据其开盘盘时间，地理位位置，楼楼盘定位位，客户户群体将将其分为为三类：与九华华项目有有直

45、接竞竞争关系系的楼盘盘（A），与九九华项目目有间接接竞争关关系的楼楼盘（BB）和与与九华项项目没有有竞争关关系的楼楼盘（CC）。(1)河河东片区区随着长株株潭一体体化进程程的加快快和湘潭潭市城市市中心的的东迁，以市委委、市政政府为核核心的湘湘潭中央央区已经经形成，这里交交通便利利，配套套完善，高知、高收入入人群较较多。楼楼盘主要要以以小小高层为为主，已已出现纯纯小高层层、高层层住宅项项目，大大多定位位为高档档综合性性小区，价格相相对较高。如位于河河东大道道与丝绸绸北路口口的建鑫鑫.城市市广场，主要为为高层商商品住宅宅和临街街商铺，筑面积积16000600多平方方米，住住宅均价价为25520元元

46、/平方方米。其其销售推推广及物物业管理理都由公公司内部部负责。置业人人员服务务态度好好，据其其介绍其其主要盈盈利点为为商铺，住宅性性价比较较高，说说辞也较较有说服服力。现现场看到到其销售售情况也也较良好好，现只只剩下比比较少的的房屋和和商铺待待销。位于宝塔塔街道吉吉安路上上的书香香庭院.金盾园园，集多多层、小小高层、高层、商业街街和地下下停车场场等多种种物业于于一体，占地面面积1557亩，目前是是湘潭市市最大规规模高层层住宅小小区，224000元/平方米米，因为为其规模模大，配配套完善善，目前前销售情情况也较较好。位于湖湘湘东路与与市府路路交集处处的湖湘湘家园，项目占占地300.266亩。总总

47、建筑面面积7万万平方米米，绿化化率约442%，由6栋栋小高层层建筑组组成，起起价 119500元/平平方米，因其高高绿化和和方便的的交通，也吸引引了不少少人气。其它如锦锦秀华庭庭，帝景景国际，晶都公公馆，价价格也普普便较高高。但销销售情况况就不及及前几个个楼盘。项目名价格类型型项目情况况销售情况况营销推广广手段竞争关系系主要卖点点分分析析和优分分析建鑫.城城市广场场均价：225200元/平平方米高层商品品住宅，筑面积积16000600平方米米可销售售套数 21套套较好按揭优惠惠1个折折扣；中中秋期间间送价值值30000元的的液晶电电视，115000元的洗洗衣机等等，共计计125500元元B主要

48、卖点点：处于于商圈内内，价格格适中劣势：特特点不够够突出书香庭院院.金盾盾园24000元/平方米米集多层、小高层层、高层层、商业业街和地地下停车车场等多多种物业业于一体体，目前前是湘潭潭市最大大规模高高层住宅宅小区，占地面面积1557亩较好网络，户户外广告告；住宅宅首付330%，可按揭揭15年；商铺首首付500%，可可按揭100年A卖点：成成熟小区区，综合合功能大大，小区区面积大大劣势：户户型设计计不是很很完美锦绣华庭庭 中华园220033元/平平方米，新华园园25331元/平方米米，清华华园27712元元/平方方米小区建筑筑面积近近9万平方方米，规规划设计计别具慧慧心，将将传统的的居民文文化

49、充分分揉和现现代时尚尚与人本本关怀，分三个个主题园园建设一般网络，户户外广告告；首付付最低可可从3万元算算起A卖点：三三大主题题园，景景好，绿绿化好，价格细细分，徒徒针对性性强缺点：户户型设计计有面积积浪费情情况晶都公馆馆起价：225800每层差差价300本项目处处于湘潭潭城市发发展中心心向河东东转移后后的中央央商务区区与中央央高尚居居住区内内较好办理VIIP卡，存50000抵抵200000；户外广广告，网网络卖点：商商圈完整整配套好好，销售售代理公公司服务务好，价价格适中中劣势：客客户群体体针对性性差众一国际际起价223988元每平平方米均均价224777元/平方米米项目地址址处于芙芙蓉路与

50、与火炬路路交汇处处，总建建筑面积积为111.3万万平方米米，由AA,B,C三栋栋组成，裙楼三三层为商商业，AA栋为宾宾馆写字字楼，BB，C栋塔楼楼为住宅宅。较好广告B卖点：交交通便利利设计精精巧劣势：盘盘小，知知名度低低，针对对性差(2)河西片片区河西是湘湘潭的商商业发展展中心，也是老老城区，整体环环境没有有河东现现代感强强。这里比较较优秀的的楼盘主主要有位位于湘潭潭市雨湖湖区城正正街道韶韶山东路路58号号的新景景家园，其小区区配套设设施完善善，大型型会所，超市，健身中中心，儿儿童游乐乐园，游游泳馆等等公用设设施一应应俱全，是目前前河东离离江最近近的楼盘盘。起价价15000元/平方米米 ，均均

51、价高达达28000元/平方米米，与河河东中心心区隔河河相望。在河西西河东都都较有影影响力，销售情情况较好好。位于雨湖湖区韶山山路新建建村6号号的城郊郊.香樟樟园，以以三房四四房为主主,多层层,环境境好, 价格为为21660元/平方米米，品牌牌价值高高，配套套好，影影响力也也大。其其它比较较不错的的楼盘还还有位于于宝庆路路侧的沁沁园小区区二期，占地2200亩亩,环境境优美,配套完完备，主主要户型型为三房房，现价价格为116188元/平平方米，销售情情况不错错，在河河西片区区人气很很高。位于宝庆庆路与迎迎宾西路路口的金金源小区区，小区区占地面面积大，开发期期数多，投资商商实力雄雄厚，小小区规划划合

52、理，房型户户型都好好，销售售情况也也不错。项目名价格类型型项目情况况销售情况况营销推广广手段与九华项项目竞争争关系主要卖点点分析和和优劣分分析沁园小区区二期16188元/平平方米占地2000亩,环境优优美,主主要户型型为三房房比较好买房送家家电,一一次付清清9.77折A卖点：环环境优美美，绿化化率高，价格适适中劣势：户户型设计计面积浪浪费现像像明显金源小区区16688元/平平方米项目开发发到第五五期,占占地面积积较大一般按揭优惠惠20元元/平方方米A卖点：成成熟小区区，完善善服务，精良户户型劣势：小小区过大大，内有有很多待待拆迁房房，影响响小区环环境绿岛.甜甜蜜园22000元/米米方米(估计)

53、楼盘较小小,周边边环境不不错,绿绿化为440%,未知未知A卖点：开开发商实实力好，影响力力大，绿绿化好劣势：盘盘过小，户型单单一新景家园园起价 115000元/平平方米 均价：28000元/平方米米小区配套套设施完完善，大大型会所所，超市市，健身身中心，儿童游游乐园，游泳馆馆等公用用设施一一应俱全全较好一次优惠惠2%。按揭11%A卖点：成成熟小区区，配套套完备劣势：商商圈不完完善，生生活不是是很便利利调调查结果果所反应应的房地地产政策策信息分分析(1)微微利时代代，寻求求全方位位，多盈盈利点之之路最近全球球规模的的通货膨膨胀也同同样导致致我国CCPI指指数的飘飘升，物物价上涨涨同样让让房地产产

54、企业深深受其害害。开发发成本上上升过快快，房价价在国家家调控的的风口浪浪尖之上上，以及及市场观观望态度度情况下下不可能能上升过过快。房房地产暴暴利时代代已经过过去，相相对薄利利的房地地产市场场情况，要想实实现预期期资本收收益，必必须多开开拓新市市场，寻寻求更多多的利润润增长点点。房地产业业内竞争争的成熟熟化和理理性化也也是导致致房地产产业进入入微利时时代的一一个原因因。做大大，做强强，寻找找新的盈盈利点，已成为为现在房房地产企企业通向向高速发发展的必必经之路路。如建建鑫城、白石广广场，都都把商铺铺做为主主要盈利利点，开开发高性性价比的的商品房房用来聚聚人气，就是一一个例子子。为了规避避风险、增

55、加利利润点、抢占市市场，很很多房地地产公司司大力进进军异地地开发，抢滩边边际市场场是088年许多多房地产产公司的的主题。如大到到万科北北上，小小到嘉盛盛东扩，都说明明寻求多多盈利点点的重要要性。(）地地根收缩缩，竞争争平等化化公开化化国家最新新出台的的土地调调控政策策：控制制土地供供给量，紧缩地地根，严严格执行行土地出出让“招、拍拍、挂”制度，提高拿拿地成本本；其次次，专门门设立各各级土地地督察部部门加强强对开发发商持有有土地管管理；再再次，土土地增值值税、土土地使用用税和新新增建设设用地使使用费相相继提高高，加大大了土地地保有成成本。这也使外外地开发发商有了了平等进进入目标标城市市市场的机机

56、会，为为跨地域域经营提提供了契契机。虽虽然我们们集团公公司在湖湖南省内内有强大大的品牌牌号召力力，在加加上和政政府签署署的投资资协议，使得我我们公司司在省内内三四级级城市拿拿地相对对有比较较大的优优势。但但也排除除其它公公司的进进驻给我我公司带带来的压压力，如如万科进进驻长沙沙，中地地进驻湘湘潭，百百嘉信进进驻湘潭潭等，对对我们来来说，都都是挑战战。(3）中中小户型型走强，同质产产品竞争争激烈建设部008年22月288日发布布关于于做好住住房建设设规划与与住房建建设年度度计划制制定工作作的指导导意见明确规规定新批批商品房房建设面面积700%须90平方方米以下下，这是是继国六六条政策策颁布后后的

57、又一一次下文文，同时时也反应应出今后后两年产产品供应应将以中中小户型型为主。在未来来的两年年中，中中小户型型的流行行和其竞竞争的激激烈应该该是可以以预见的的。另外外，住房房品质化化竞争加加剧，住住房消费费者已完完全抛弃弃了那种种单一为为解决居居住问题题的理念念，许多多第一代代购买商商品房的的购房者者已逐渐渐按新的的购房理理念购买买环境好好、管理理好、功功能齐全全的大盘盘。在调查中中我们也也发现，区位交交通便利利的中小小户口型型的房屋屋的确比比较好卖卖。这就就要求我我们在企企业做大大做强的的同时，项目品品质要精精，定位位要专。(）首首付方式式也是竞竞争力银监会主主席刘明明康明确确表示，银监会会不

58、会要要求商业业银行降降低对房房地产业业首付款款比例。房贷首首付比例例不会降降低，消消费市场场门槛不不会降低低，可以以预见到到以后房房地产市市场开发发商为了了取得良良好的销销售业绩绩，将会会在付款款方式上上采用更更为灵活活的方式式。从踩踩盘的过过程中我我们就可可以看到到，有些些公司已已经开始始采取措措施变相相降低首首付，吸吸引客户户口。如晶都公公馆，办办理VIIP卡，存50000抵抵200000；金源小小区，按按揭优惠惠20元元/平方方米；书书香庭院院.金盾盾园，住住宅首付付30%，可按按揭155年。(5）信信贷门槛槛增高为加强银银行体系系流动性性管理，中国人人民银行行决定上上调存款款类金融融机

59、构人人民币存存款准备备金率11个百分分点，于于20008年66月155日和225日分分别按00.5个个百分点点缴款。上调存存款准备备金比例例，继续续收缩银银根，抑抑制通货货膨胀和和物价上上涨。此此举对信信贷买房房客户产产生不利利影响。我们在调调查过程程中发现现，湘潭潭市区内内大部分分商品房房要求首首付400%，个个别还达达50%，平均均首付率率达377.2%,比去去年同期期上涨66.577个百分分点,这这也表明明,国家家对房地地产信贷贷这块的的监管力力度不断断加大。(6）三三线小城城，投资资价值看看好自国家宏宏观调控控以来，一线城城市可以以说是备备受调控控和打压压。相反反，以自自住消费费为主的

60、的三四线线城市不不仅没有有受到打打击，反反而还得得到了一一定程度度的支持持。三四四线城市市房地产产市场基基数低、增长快快、容量量大、发发展可持持续性强强、竞争争相对较较弱、发发展空间间大、土土地资源源相对充充足等这这一系列列优势，使得三三四线城城市相对对于一线线市场的的饱和、高度竞竞争和政政策的打打压更具具优势。通过调查查可以看看出，湘湘潭区域域内房地地产起步步晚，缺缺乏品牌牌龙头企企业，市市场以内内需为主主，易饱饱和，房房价先是是快速升升高，然然后趋于于稳定，难以大大起大落落，故而而“楼市新新政”没有对对湘潭市市场产生生太大影影响。在在理性的的市场环环境下，自住需需求占据据主导地地位时，房价