新XXXX-9-14南宁市江南区房地产楼盘市场调查分析报告

1、南宁江南区房地产楼盘市场分析报告（2012-9-14）策划部：李胜准 一、江南区现状及城区发展趋势（一）江南区域现状概况江南区位于广西首府南宁市西南部，邕江南岸。因城区坐落于邕江南岸而命名为江南区，管辖那洪镇、江西镇、吴圩镇、苏圩镇、延安镇5个镇及福建园街道、江南街道、沙井街道3个街道办事处，总面积为1154平方公里，总人口40.2多万人。江南区是是个后发发展城区区，拥有有大片可可供开发发的土地地和市区区内最长长的滨江江水域，是发展展都市型型工业、休闲娱娱乐业、房地业业、现代代物流业业的良好好场所。随着大大南宁的的形成和和中国东盟自自由贸易易区，江江南区已已成为南南宁市新新的投资资热土。提出了

2、了“工业化化、城市市化”的发展展战略之之后，不不仅使江江南区工工业区的的地位得得到了进进一步巩巩固，同同时也使使江南区区的城市市建设和和第三产产业走上上了快速速发展的的轨道。江南区根根据其区区域特点点概括起起来，具具有“四大优优势”：核心区域域优势：江南区是是五象新新区和老老城区的的核心区区域，拥拥有大片片可供开开发的土土地和市市区内最最长的滨滨江水域域，是发发展都市市型工业业、休闲闲娱乐业业、房地地业、现现代物流流业的良良好场所所。便捷交通通优势：南宁111座大桥桥横跨江江水，江江南大桥桥的建成成通车使使用，全全速提升升江南交交通；吴吴圩机场场的扩建建，长江江三角洲洲、珠江江三角洲洲城市航航

3、班的增增加，加加速江南南区的发发展。3.人气气商贸优优势：江南大道道沿线及及周边主主要具备备旅游娱娱乐、购购物休闲闲以及餐餐饮业； “101”大道形形成一条条凝聚传传统与魅魅力，集集购物、休闲、娱乐、饮食、文化、旅游为为一体的的东盟风风情特色色景观商商业街区区；白沙沙大道汽汽车销售售一条街街成为辐辐射西南南地区的的中高档档汽车销销售中心心。这一一切增加加了江南南区的人人流和物物流。4.环境境优势：江南区工工业生产产地的搬搬离，势势必将大大大改善善居住环环境。在在江南大大道、沙沙井大道道、五一一西路、壮锦大大道、白白沙半岛岛、亭子子片区、石柱岭岭片区具具有一批批房地产产项目。逐步形形成房地地产业

4、有有序、健健康、高高质、快快速发展展，创造造洁静优优美的人人居环境境。（二）江江南区市市政规划划及发展展趋势1、江南南区市政政规划实施“1136”工程和和旧城改改造项目目，完善善城市功功能。根根据城市市发展需需要，对对一些重重要地段段进行改改造和亮亮化美化化。结合合建设“1366”工程。堤路园园工程的的实施，按照“旧改一一片、新新建一片片、繁荣荣一片”的原则则进行旧旧城改造造。近期期主要实实施白沙沙片区旧旧改项目目，面积积约13300亩亩，将建建成环境境优美，功能齐齐全商住住新区。 2、发展展趋势规规划“一区区两带多多组团”的城区区发展空空间布局局“一区区”多点式式商贸区区范围包括括亭江路路、

5、星光光大道、南建路路、壮锦锦大道、沙井大大道、江江南大道道、五一一路、亭亭洪路、白沙大大道，“五纵四四横”路网交交汇点。初步具具有市场场集聚效效应的商商贸网点点，以“10+1”商业大大道为中中心，形形成休闲闲旅游为为重点的的商贸区区；以邕邕江大桥桥南为中中心，形形成文化化体育产产业为重重点的商商贸区；以中兴兴大桥南南为中心心，形成成服务社社区的大大型卖场场为重点点的商贸贸区；以以清川大大桥南为为中心，形成金金融、商商务为重重点，服服务江南南工业园园和江南南物流园园的商贸贸区。“两带”邕邕江南岸岸经济带带、城区区西南部部经济带带 邕江南南岸经济济带范围围是沿邕邕江地带带。形成成集大型型超市、购物

6、中中心、餐餐饮娱乐乐中心、图书文文化中心心为一体体的购物物广场。江南沿沿江商务务商贸区区、房地地产聚居居发展区区，形成成独具特特色的江江南外滩滩新景。 城区西西南部经经济带范范围是沙沙井片区区、吴圩圩镇、苏苏圩镇。此经济济带拥有有江南工工业园、江南物物流园。在吴圩圩、苏圩圩一带规规划建设设了工业业集中区区，重点点发展了了机械加加工制造造业、食食品加工工业和精精细化工工业；围围绕吴圩圩国际机机场扩建建，开发发建设集集生产、技术、资讯、贸易于于一体的的空港物物流市场场，大力力发展“空港经经济”。 “多组团团”多个小小城镇特特色组团团。范围包括括吴圩、苏圩、江西、延安镇镇。根据据各镇资资源特点点和比

7、较较优势，分别侧侧重发展展商贸、物流、农产品品加工、食品加加工、旅旅游、房房地产等等主导镇镇域经济济快速发发展的产产业。吴吴圩镇重重点发展展商贸、物流、房地产产业；苏苏圩镇重重点发展展储运、食品加加工业；江西镇镇重点发发展旅游游业；延延安镇重重点发展展农产品品加工业业。二、江南南区房地地产市场场划分及及特点（一）区区域市场场划分按房地产产发展特特征，江江南片大大体分为为三个板板块：五一沙井井板块（老江南南板块）；白沙沙星光板板块（新新江南板板块）；壮锦那那洪板块块（新兴兴的城南南板块）。从规划上上看来，江南区区发展的的灵魂在在于由产产业经济济来带动动区域人人居发展展，这是是江南区区与其他他区域

8、相相比最大大的优越越感来源源。如果要对对目前南南宁房地地产发展展得最为为顺畅的的兴宁区区与青秀秀区进行行定位分分析，兴兴宁区仅仅仅是消消费的商商业区，而青秀秀区则十十分现代代化，但但也只是是一个城城市房地地产兴起起的区域域，而不不是经济济兴起的的区域，换言之之，江南南区由于于具备较较为雄厚厚的产业业支撑，未来的的江南区区或将发发展成为为南宁的的副中心心。（二）江江南区各各板块在在售项目目统计表表：347131615583亩亩华南城334066亩4-5886亩52-4463.06亩亩纯住宅纯住宅纯住宅65000元/69000元/54000元/紧凑二房房、三房房二房和三三房二房和三三房周边县市市，

9、省外外乔迁居居民、投投资客附近本地地居民、周围生生意人、南宁外外县人二次置业业者、周周边居民民江南区各各板块楼楼盘存量量/增量量：从现在江江南区总总体来看看，住宅宅市场供供应较为为充足，自从限限购令之之后上旬旬以消化化存量、预约为为主，中中下旬受受市场影影响逐步步回升，新增量量渐增。五一沙沙井板块块存量房房多，因因为有几几个大楼楼盘刚刚刚开始销销售，如如融晟公公园大地地现存量量房26664套套。另一一个原因因是宏观观政策的的调控削削弱了住住宅市场场的消化化速度；白沙星星光板块块在售项项目较少少，开盘盘已久，市场求求大于供供，因而而销售情情况较为为可观；壮锦那那洪板块块销售价价格较低低，存量量较

10、少，发展潜潜力较大大，几个个楼盘将将集中推推出房源源，新增增数量大大，使该该区域强强大的住住房需求求得到释释放，销销售走势势也较为为乐观。江南区各各板块主主要在售售楼盘销销售走势势从上述各各板块几几个较具具有代表表性的楼楼盘来看看，江南南区目前前整体的的推货量量消化了起伏伏比较大大，从销销售率来来看最好好的是普普罗旺斯斯达到998%。数据表表明，目前江南南区各楼楼盘走势势良好，销售前前景乐观观，房源源较为充充裕。（三）江江南区价价格分析析江南区在在售楼盘盘平均价格格走势图：以上图表表显示了了20111年99月20122年9月份份江南区区三个板板块主要要在售楼楼盘的价价格变化化情况以以及三个个板

11、块在在售楼盘盘均价走走势情况况。从中中我们可可以看到到，江南南区各板板块住宅宅平均价价格在550000-70000元元/区区间内，该均价价区间也也较为符符合目前前江南区区民众收收入水平平与消费费能力，市场接接受度较较高。白白沙星光光板块因因为周边边配套成成熟、位位处交通通便利地地段均价价最高达达到83300元元/，而壮锦锦那洪板板块周边边配套及及地理位位置欠佳佳的楼盘盘，其均均价最低低在50000元元/。总的来看看，整个个江南区区的房价价呈现出出小幅度度平稳上上升的发发展趋势势。（四）江江南区在在售楼盘盘物业类类型搭配配比例由图显示示，江南南区物业业类型中中，住宅宅占到了了89%，商铺铺和写字

12、字楼占的的面积较较小，说说明江南南区商业业的发展展较其它它板块还还不够成成熟，住住宅高比比例是因因为江南南区的发发展，工工业生产产地的搬搬离，大大大改善善了居住住环境，华南城城和工业业园区的的进驻增增加了人人流和物物流，给给住宅商商品房市市场的发发展提供供了有力力的保障障。江南区房房地产市市场后续续供应分分析近期期在江南南区的住住宅性用用途的土土地成交交没有，多半是是工业、商业用用途的土土地成交交。三、江南南区各板板块市场场分析（一）白白沙星光光板块1.板块块环境分分析白沙星光光板块区区位优势势明显，环境优优越。有有白沙大大道和星星光大道道两大交交通干道道纵横交交错，交交通十分分便捷。以白沙沙

13、大道为为界，南南面有江江南客运运站，北北面有江江南区政政府，使使该板块块成江南南区的政政治核心心，优势势凸显。规划中中的江南南公园也也在白沙沙大道的的北面。白沙大大道东面面临邕江江，环境境优越。这里是江江南区商商业物流流比较发发达集中中的板块块。白沙沙大道北北面是广广西国际际农产品品物流中中心和110+11商业大大道（茶茶叶街），南面面是南宁宁经济技技术开发发区。白白沙大道道沿线是是“汽车一一条街”。2.板块块房地产产发展现现状白沙星光光板块是是江南区区房地产产重要开开发的板板块，目目前该板板块的楼楼盘已售售完项目目有1880个，待售44个，在在售3个个。该板板块楼盘盘现今规规模最大大的是龙龙

14、光普罗罗旺斯，总占地地5866亩，总总户数为为95000户，大楼盘盘在该板板块中仍仍占少数数。星光光大道周周边配套套相对于于白沙大大道更成成熟，居居住氛围围更浓厚厚。但随随着各大大楼盘的的开发，白沙大大道现在在的生活活配套也也日益完完善，居居住氛围围日见浓浓厚，开开发空间间更广，潜力更更大。3.板块块项目基基础指标标量化项目名称称地址规模规划配套主力户型型已推产品品销售率率江南五一一西路1180号号用地面积积99亩亩，总建建筑面积积约366万。13栋高高层建筑筑。塔楼总户户数25559户户汇聚购物物、餐饮饮、休闲闲、娱乐乐、商务务功能一一站式骑骑楼街城城。A1-AA-C-D-EE-F 87两房

15、89两房70%南宁市白白沙大道道1099号（宝宝马展厅厅对面）总占地面面积5886亩,总建筑筑面积115000亩。总总户数995000户。五期：33栋288层，22栋322层，五五期共113322户。多多层、小高层层 、高层。有会所、网球场场、篮球球场、泳泳池、南南城百货货超市、大型康康体会所所、动态态景观泳泳池、550000平米欧欧洲风情情商业广广场，临临街骑楼楼欧洲风风情街，小学、公园等等配套。车库。82两两房、1120-1400三房5期988%江南沙井井大道556号占地面积积 222702239平平方米建筑面积积 82200000平方方米。共52288个个车位、目前开开工建设设2、33#

16、广场场，正打打地基。华南城将将集原料料及产品品交易、展示、信息交交流、仓仓储、配配送、货货运以及及金融结结算等功功能于一一体，提提供工业业原料及及产品采采购、物物流一站站式服务务与办公公休闲娱娱乐全方方位服务务。华南城有有、宾馆馆、酒店店、酒吧吧、会所所、电子子网络、物业管管理、广广告宣传传、中介介服务等等物流商商务配套套设施，以及住住宅、公公寓、宿宿舍、超超市、购购物中心心、酒楼楼餐饮、娱乐休休闲。D3：22+1 B22：3+1B3：33+1 C11：3+1F1：11+1AA1a:楼中楼楼47%江南沙井井大道中中段（沙沙井大道道与亭洪洪路延长长线交汇汇处）占地面积积约1550亩，总建筑筑面积

17、330.33万平方方米，共共23栋栋楼，总总户数225066户融晟公园园大地有有小学、国际品品牌连锁锁折扣店店、酒店店、写字字楼、大大型超市市、商务务公寓、生态公公园、6600国际会会所、无无边际泳泳池。小区有国国际风情情街区、国际幼幼儿园，集居住住、酒店店、商务务、商业业、餐饮饮、休闲闲等功能能于一体体的复合合型公园园生活城城。4栋围合合而建551多多层洋房房，3栋栋18层层小高层层，4栋栋2331层层高层，以一室室一厅、二室一一厅、二二室二厅厅、三室室二厅二二卫等数数十种设设计为主主打产品品60%江南区五五一路与与南建路路交汇处处东南面面规划面积积：6003266.0平平方米建筑面积积：1

18、8810000.00平方米米批发零售售建筑面面积占总总建筑面面积比例例的5%10%。项目目将配套套建设幼幼儿园（6个班班），幼幼儿园占占地面积积不少于于21660平方方米，建建筑面积积不少于于12660平方方米。周边批零零市场一一应俱全全：淡村村小学、亭子二二中、市市二医院院、淡村村菜市与与地块相相隔均不不到一公公里万昌邕江江明珠11期万昌昌邕江明明珠111#122#133# 22室 22厅 11卫 HYPERLINK /jiaotong/59425.html 那洪大道道39号号（壮锦锦大道与与那洪大大道交汇汇处）占地面积积:30885300平方米米 建筑筑面积:46770000平方米米南宁奥

19、园园周边有有良凤江江国家森森林公园园，七坡坡林场。小区内规规划中有有千米运运动长廊廊、多功功能会所所、超市市、商业业街，万万余平方方米教育育设施等等。奥园1期期南宁奥奥园1BB、 113F、户型11室1厅厅1卫11厨江南区那那洪大道道37号号（那洪洪壮锦路路口）占地面积积15999988平方米米建筑面积积60000000平方米米 。汇东星城城1期总总计12230户户。20010年年推出的的1期组组团由110多栋栋18层层和4栋栋23层层的高层层建筑。汇东星城城位于壮壮锦那洪洪路口，西邻壮壮锦大道道，直通通机场高高速路，北接那那洪大道道，东南南侧规划划有市政政路，交交通网络络四通八八达。主力户型

20、型为600平方米米1330平方方米的两两房和三三房白沙大道道与亭江江路交汇汇处总占地面面积2110亩，建筑面面积8225亩。总户数440000户。16栋228-333层高高层住宅宅。塔楼 高高层。有4万平平方米的的商业和和幼儿园园。小区区内有园园林景观观。停车车位。8722+1房房现调查白白沙星光光板块在在售项目目3个，待售项项目4个个，1个个项目已已售罄。云星钱钱隆江南南和龙光光普罗旺旺斯两个个大盘，总户数数分别达达到40000户户和95500户户。其他他均为11929022户的小小规模的的楼盘。各个楼楼盘主要要分布在在白沙大大道周边边。建筑筑类型均均有高层层，部分分有塔楼楼、多层层、小高高

21、层。社社区内部部配套多多为园林林景观、绿化小小区、停停车位、运动场场所等休休闲娱乐乐配套设设施。有有5个楼楼盘有商商业配套套，商业业氛围浓浓厚。主主力户型型为777.5221+11、74-91.53的两房房、900.544-1440三房、1288.733-1889.113四四房。四四季花都都20007年开开始销售售，期间间推出房房源有数数据可查查为688套，220100年全年年公开信信息中无无房源销销售，目目前公布布待售信信息并且且二期已已更名为为四季英英伦。4.板块块在售项项目价格格走势分分析该板块在在售项目目有3个个。平均均价格在在60000-885000元/区间内内，相差差幅度大大，最低

22、低是普罗罗旺斯660000元/，最高高是现代代国度达达83000-885000元/。处于于白沙大大道的几几个在售售、已售售罄的楼楼盘的均均价都在在60000-770000元/区间。而位于于星光大大道的周周边配套套更成熟熟，因此此现代国国度的均均价比白白沙大道道这边的的楼盘卖卖得贵。5.板块块项目优优劣势分分析交通便利利，位于于规划建建设的轻轻轨2号号线第22个站点点。配套设施施完善，生活便便利成本本低、离离市中心心近：有有南城百百货、人人人乐超超市、滨滨江公园园、电影影院、体体育馆，以及学学校等。准现房销销售，购购房有保保障。缺少园林林绿化自自然自然然资源。该项目卖卖点之一一江景现现房，实实际

23、离江江还较远远。部分户型型进深过过长。均价相对对过高，增加购购房者负负担，使使得项目目整体性性价比不不高。1.完善善的配套套设施，生活便便利：有有白沙菜菜市、南南城百货货、人人人乐超市市、滨江江公园、电影院院、体育育馆，以以及学校校等。2.项目目位于亭亭江路和和白沙大大道交汇汇处，交交通便利利。3.几乎乎每个户户型都设设置赠送送面积，对购房房者吸引引力大。1、项目目地处污污水处理理厂旁边边，环境境污染严严重。项目目标标群体定定位明确确，根据据附近的的本地居居民为主主要目标标客户。紧靠亭洪洪路“110+11”商业业大道成成熟便利利的生活活圈，居住氛氛围浓郁郁，生活活便利。靠邕江水水岸，可可享邕江

24、江风景。交通便利利：项目目邻亭洪洪路主干干道，。周边桥桥梁系统统发达，邕江大大桥、桃桃源大桥桥、凌铁铁大桥、白沙大大桥、葫葫芦鼎大大桥等。小区内自自然资源源配套少少，环境境质量不不够。接近糖厂厂，空气气污染严严重。1.定位位明确，以极具具“法式原原乡小镇镇”的地中中海情调调为楼盘盘整体形形象定位位。在景景观视觉觉上，也也营造出出法国温温馨浪漫漫、自有有休闲的的风格情情调。2.均价价比周边边项目稍稍低，是是经济住住宅。该该项目是是所在板板块中最最大的楼楼盘，小小区规划划合理，内部配配套成熟熟，价格格优势更更加凸显显。3.小区区有南城城百货超超市、商商业广场场，商业业氛围越越来越浓浓厚。4.项目目

25、属于空空港板块块，承担担门户的的角色。1排水系系统差，周边有有异味散散发。2.项目目分期开开发，在在一定的的时期内内有施工工、噪音音等方面面的问题题，可能能会对项项目已入入住的住住户日常常生活造造成不便便的影响响。3.部分分户型设设计偏离离中国人人的传统统审美观观。4.部分分单元住住户离白白沙大道道主干道道较远，出行不不方便。准现房，购房有有保障。户型方正正，符合合中国人人传统审审美观。项目位于于白沙大大道和星星光大道道交汇处处，交通通便捷。驾电动动车100分钟可可达市中中心。小区面积积小，内内部配套套不够丰丰富。绿化面积积少，项项目接近近交通主主干道，空气质质量差。细节注重重不够，楼梯显显旧

26、。项目接近近主干道道，交通通吵杂。现房销售售，入住住率已经经是800%，但但仍有住住户还没没装修，装修所所带来的的吵杂声声对已入入住的住住户造成成不便。小区的管管理不够够完善，有丢失失车的危危险。交通便利利：项目目位于南南宁白沙沙大道与与友谊路路口，距离亭亭洪路“10+1”商商业大道道仅5分分钟步行行距离。项目临近近“10+1”商业，周边配配套生活活方便。1.项目目5号楼楼曾发生生严重的的楼板倾倾斜问题题而被开开发商封封锁，原原因可能能是因为为房子地地基问题题，导致致楼板倾倾斜，南南北高低低相差近近10公公分。而而开发商商表示，5号楼楼是由于于施工单单位在测测量地标标时出了了差错，导致房房子楼

27、板板倾斜，不是由由于地基基下陷造造成的南南北高低低相差110公分分。白沙星光光板块相相对于江江南区其其他板块块而言拥拥有更为为成熟的的生活配配套优势势和独一一的区域域市政核核心，人人居氛围围相对浓浓厚。本本板块处处于白沙沙大道和和星光大大道交汇汇处，各各个交通通要道纵纵横交错错且接近近市中心心仅十分分钟的路路程，交交通优势势十分明明显。但但是景观观资源是是该板块块大部分分楼盘比比较缺乏乏的内容容，环境境污染问问题以及及下水道道排水系系统问题题仍是各各个楼盘盘共同面面临的问问题。6.板块块项目定定位分析析商铺、办办公、居居住综合合楼。中中高端精精装小户户城市中心心，江景景独栋小小户面向白领领阶层

28、的的中高端端精品住住宅观江水境境大城时尚都市市综合楼楼，成功功精英聚聚落营造一个个都市繁繁华、便便捷、时时尚、亲亲水、亲亲自然的的江景都都汇享受市中中心，优优家水库库风景高品质中中低价位位的楼盘盘法式原乡乡小镇现代时尚尚中高端端住宅时尚，典典雅又不不失现代代的亲和和感的建建筑高尚住宅宅小区现代、阳阳光、缤缤纷、和和谐、幸幸福的社社区文化化，倡导导和谐生生态家园园的居住住理念，打造一一个四季季花开、幸福和和谐的花花园式高高尚住宅宅小区区域商务务办公标标杆高档商业业酒店及及办公区区商铺、写写字楼、居住复合地产产住宅景观居所所商住复合地产产,小户户型商住水景地产产住宅经济住宅宅住宅 公公寓经济住宅宅

29、住宅经济住宅宅写字楼白沙星光光板块有有4个项项目在打打造都市市综合楼楼，强调调时尚、自然都都市综合合楼的形形象，这这些楼盘盘分别是是现代国国度、红红日公馆馆、天誉誉江南花花园，龙龙光普罗罗旺斯虽虽然主打打住宅，但其实实内部配配套已有有南城百百货超市市、商业业广场、临街骑骑楼等。各个楼楼盘定位位同质化化严重，差异化化不明显显。而楼楼盘项目目特色定定位为经经济住宅宅有3个个，分别别是普罗罗旺斯、花样年年华和四四季花都都。7.板块块市场特特征总结结特征一：建筑类类型单一一受开发土土地面积积影响，该板块块基本以以塔楼、高层为为主。特征二：多以商商住综合合楼为主主该板块的的商业街街氛围并并不浓厚厚，这也

30、也是该板板块大部部分楼盘盘做成商商住综合合楼的一一个很重重要的原原因，楼楼盘的商商业消费费品主要要由小区区的居民民来消费费。特征三：户型以以三房为为主从该板块块在售楼楼盘最近近一次推推货情况况来看，推出的的户型以以三房为为主，两两房、单单间/一一房。三三房面积积区间集集中于880-999的的紧凑型型住房、1200-1229的的实用型型住房和和1300-1449的的舒适型型住房。特征四：客户群群体多样样该板块项项目面对对的主要要消费群群体有年年轻人刚刚性需求求或者是是白领精精英人群群。所开开发的户户型多以以实用性性小户型型居多。也有针针对附近近的本地地居民和和周边做做物流及及做生意意的商人人。外

31、省省购房者者以四川川、湖南南等市居居多。南南宁各个个县份的的购房者者也是主主要消费费群体。8.板块块发展趋趋势分析析趋势一：楼盘开开发将会会更成熟熟。随着着各大知知名开发发商的进进驻，白白沙星光光板块的的生活配配套设施施日臻完完善，生生活气息息也会越越来越浓浓。正在在规划中中的江南南花园必必然带动动整个板板块周边边环境的的提升，按照目目前市场场如果需需求变动动不大的的情况下下，房价价可能会会有小幅幅上涨趋趋势。趋势二：松宇中环国国际是该该板块首首个以写写字楼为为整合商商业概念念的楼盘盘，将会会弥补城城南区域域没有商商务办公公室的市市场空白白，引领领江南区区第三产产业发展展的新潮潮流。趋势三：白

32、沙星星光板块块户型供供应主要要以两房房、三房房为主，实用性性刚需小小户型居居多。在在未来的的市场发发展格局局，将会会持续供供应两房房、三房房以满足足市场需需求。（二）五五一沙井井板块1.板块块环境分分析五一沙井井板块位位于南宁市市江南区区西南部部，离市市中心112公里里，西、北面临临邕江，南面紧紧靠南宁宁火车南南站，临临空港板板块。有有沙井大大道，五五一路特特色商业业街签约约引进梦梦之岛百百货、南南城百货货等品牌牌企业进进驻。沙沙井也必必将成为为适宜居居住、投投资，生生活配套套完善的的区域，由以往往的“价格洼洼地”迅速蜕蜕变为“价值高高地”。2.板块块房地产产发展现现状目前江南南区的物物流项目

33、目已引进进两大巨巨擎之一一是定位位为综合合性商贸贸物流园园的华南南城，总总投资近近1200亿元。融晟公公园大地地被誉为为引领南南宁沙井井片区内内最早最最大的国国际建筑筑综合体体项目，华南城城、海吉吉星农产产品市场场、以及及LEDD工业园园区等规规划的落落实，首首届“中国东盟轻轻工业展展”的举办办等等一一系列的的变化使使得这个个江南原原本不被被重视的的一隅突突然焕发发了蓬勃勃生机。不久的的将来，五一沙沙井板块块也必将将成为适适宜居住住、投资资，生活活配套完完善的区区域。同同时五一一沙井板板块还拥拥有邕江江自然景景观资源源。3.板块块在售项项目基础础指标量量化江南江南南大道中中兴桥旁旁约5000米

34、占地面积积:410000平平方米建建筑面积积:3550000平方米米总户数数约10072户户由11栋栋1625层层的高层层地中海海外海法法式建筑筑错落排排布， 3万平平米法式式皇家精精致园林林。停车车位:111866个。近万平米米滨江景景观长廊廊广场、珍稀百百年古树树移植、下沉景景观层、空中花花园、阳阳光露台台以紧凑型型80-12002+11、3+1房为为主99.225%江南沙井井大道中中段（沙沙井大道道与亭洪洪路延长长线交汇汇处）占地面积积:39999600平方米米建筑面面积: 80000000；总总户数448622户分A、BB、C、D四个个地块。首期开开工111栋楼，其中44栋围合合而建5

35、51多多层洋房房，3栋栋18层层小高层层，4栋栋2331层层高层,目前在在建的BB地块住住宅区，共233栋，停停车位115422个。设有专属属幼儿园园、小学学，同时时专设社社区商业业街、主主题公园园、儿童童娱乐场场所，配配有大型型人工湖湖泊、泳泳池、会会所等两房:770-1100，三房:1100-140045.22%江南五一一路与南南建路交交汇处东东南面占地面积积:603326平平方米建建筑面积积:22700000；总户户数15510户户30栋117+11层和331+11两种高高层住宅宅楼，车车位信息息：按00.8个个/户配配置。幼儿园两房822-1000，三房1000-112811.339%

36、江南沙井井大道556号占地面积积:227702339平方方米建筑筑面积: 488800000；总户户数52238户户地标建筑筑3188米超高高层办公公配套服服务建筑筑。停车车位:552888个。国际双语语幼儿园园、九年年制学校校、会所所、游泳泳池、球球场、老老年人活活动中心心、医疗疗中心一房400-500平方米米，两房800-900平方米米，三房1110-1135平平方米0目前五一一沙井板板块在售售楼盘均均为10000户户到50000户户左右规规模的大大盘，主主要分布布在沙井井大道周周边；建建筑类型型涵盖高高层和板板塔结合合；社区区内部多多为彰显显人文性性质的园园林、游游泳池、花园、广场、运动

37、场场所等休休闲娱乐乐配套设设施，除除华南城城外其他他项目商商业配套套并不突突出；主主力销售售户型为为90-1000二房房、900-1220三三房。4.板块块在售项项目价格格走势分分析该图表显显示了220111年9月到20012年年9月份五一一沙井板板块主要要在售楼楼盘均价价走势情情况。从从中我们们可以看看到，五五一沙井井板块住住宅平均均价格在在6000到到7000元元/区区间内，相差幅幅度较大大，但该该均价区区间也较较为符合合目前江江南区区区经济发发展状况况及民众众收入水水平与消消费能力力，市场场接受度度较高。特别指指出的是是，一些些周边配配套成熟熟、位处处交通便便利地段段的楼盘盘，其售售价可

38、达达到75500以以上，而而部分周周边配套套及地理理位置欠欠佳的楼楼盘，其其均价一一般在661000到70000元元左右。总的来看看，五一一沙井板板块的房房价呈现现出小幅幅度平稳稳上升的的发展趋趋势。5.板块块在售项项目优劣劣势对比比1.项目目位位于于邕江上上游，紧紧邻江南南大道与与邕江相相接，毗毗邻规划划中的棕棕榈园，与新秀秀公园隔隔江相望望，自然然景观优优美。2.项目目距市中中仅6-8分钟钟车程，外部立立体交通通网络四四通八达达，100分钟之之内便可可到达东东面或北北面的重重要商业业中心，生活便便利。3.户户型的通通风采光光性极佳佳，保证证了良好好采光及及优美的的景观视视野。入入户花园园设

39、计，保证户户型私密密性的同同时又可可享有私私家景观观及良好好的室外外休闲空空间。1.项目目位于沙沙井大道道边上，过往车车辆尤其其是大型型货车较较多，会会对住户户日常生生活产生生一定影影响（车车辆噪音音、空气气质量下下降等）。2.片区区聚集人人群的素素质参差差不齐。3.项目目周边建建筑陈旧旧，规划划乱，影影响本项项目整体体形象。1.项目目总体定定位为南南宁中高高档的复复合地产产项目，以大型型市政公公园、专专业市场场及风情情商业街街区为依依托，是是集居住住、酒店店、商务务、商业业、餐饮饮、休闲闲等功能能于一体体的复合合型公园园生活城城。2.项目目所处地地块是南南宁快环环以内最最后一片片可整体体开发

40、的的处女地地。属国国际顶级级建筑群群，坐落落江南区区沙井大大道中段段亭洪路路延长线线交汇处处，作为为江南区区政府成成功招商商引资的的大型项项目，将将成为江江南房地地产业进进入新时时期的一一座典型型之作。1.周边边市政及及商业等等公共配配套设施施相对较较少。2.项目目所处位位置距离离市中心心较远，住户出出行不便便。1.项目目交通四四通八达达，约220路公公交路线线途径五五一路及及南建路路，约十十五分钟钟车程既既可达火火车站及及朝阳花花园，而而且五一一可直通通机场高高速，整整体的交交通出行行十分便便捷。2. 地地块周边边批零市市场一应应俱全：淡村小小学、亭亭子二中中、市二二医院、淡村菜菜市与地地块

41、相隔隔均不到到一公里里。周边边市政配配套成熟熟、居住住氛围浓浓郁。1.项目目在自然然景观配配套资源源方面略略显不足足，实际际离邕江江较远。2. 项项目在户户型、园园林景观观、各种种配套设设施等方方面的建建筑设计计上比较较平常，缺乏亮亮点。3.均价价过高（接近居居民普遍遍购房心心理承受受价位上上限），使得项项目整体体性价比比不高。1.项目目位于一一个将集集原料及及产品交交易、展展示、信信息交流流、仓储储、配送送、货运运以及金金融结算算等功能能于一体体，提供供工业原原料及产产品采购购、物流流一站式式服务与与办公休休闲娱乐乐全方位位服务。1.周边边市政及及商业等等公共配配套设施施相对较较少。2.周边

42、边环境脏脏、乱的的环境呈呈待改善善。3.项目目周边的的景观资资源较为为匮乏。作为南宁宁传统老老生活区区，五一一沙井板板块的楼楼盘并没没有拥有有成熟的的生活配配套优势势，居住住氛围较较冷清；位于邕邕江附近近，外部部景观资资源优势势显著；不过整整个城区区建筑物物陈旧，周边环环境相对对较乱、差，居居住人群群素质不不高，对对该城区区形象存存在一定定影响。同时沙沙井大道道一带楼楼盘由于于位置稍稍偏其住住户出行行不够便便捷。6.板块块在售项项目定位位分析便捷、亲亲水、亲亲自然的的江景住住宅区江轴核心心,城市市一线江江邸复合型公公园生活活城沙井时代代,800万中心心生活城城中高端楼楼盘滨江中心心,品质质典范

43、商铺、办办公、居居住综合合体。江南华府府住宅水景地产产,公园园地产住宅 商商住楼 商铺公园地产产,投资资地产,教育地地产住宅景观居所所,宜居居生态地地产商住楼 商铺复合地产产,国际际化社区区,投资资地产五一沙井井板块多多以中端端楼盘为为主，只只有万昌昌邕江明明珠定位位为中高高端楼盘盘，这一一板块的的楼盘目目标群体体有南宁宁及周边边居民为为，以及及外地投投资者。各个楼楼盘的形形象定位位都和邕邕江的一一线海岸岸挂钩。而华南南城是集集原料及及产品交交易、展展示、信信息交流流、仓储储、配送送、货运运以及金金融结算算等功能能于一体体，提供供工业原原料及产产品采购购、物流流一站式式服务与与办公休休闲娱乐乐

44、全方位位服务,是五一一沙井板板块未来来的发展展方向。7.板块块市场特特征总结结五一沙井井板块作作为南宁宁市老城城区，拥拥有其原原有的老老城街区区风貌，最能体体现南宁宁人居的的特点。特征一: 商品品房价格格上升势势头放缓缓 五一沙井井板块的的房地产产市场发发展正处处于成长长阶段，邕江附附近的楼楼盘由于于其生活活配套不不够成熟熟完善，其61100元元/以以上均价价一直不不是整个个江南区区最低，但这个个价格也也接近该该区域一一般人群群购买能能力的承承受上限限，增长长空间不不大，预预计房价价只会小小幅度缓缓慢增长长，以利利于消化化旧货；而华南南城的楼楼盘，更更注重商商住功能能结合，作为固固定资产产投资

45、而而言，其其66000元/的均均价未来来还有一一定上升升空间，但也由由于该区区域目前前周边生生活配套套仍未成成熟，一一定程度度上影响响其价格格的快速速增长。特征二:建筑类类型东西西有别房地产市市场的不不断完善善，土块块价格的的快速上上涨，建建筑类型型也由多多层逐渐渐向高层层转变。目前板板块周附附近基本本上都是是以高层层、板塔塔结合为为主；而而板块西西北部的的还存在在较大面面积的土土地，该该区域房房地产的的开发将将出现高高层和板板塔结合合并存的的格局。由于其其可开发发的地块块大，园园林设计计这一块块将是多多姿多彩彩。特征三:户型以以二、三三房为主主从该城区区在售楼楼盘最近近一次推推货情况况来看，

46、推出的的户型以以二、三三房为主主，单间间和四房房次之，70以下的的小户型型及大面面积的楼楼中楼供供货量较较少。三三房户型型里又以以1200-1229的的舒适型型、1000-1119的紧凑凑实用型型三房为为主；二二房主要要是900-1000的的舒适型型大面积积二房。特征四:客户群群体分布布较广区域范围围内的主主要人群群特征可可划分为为低收入入的外来来劳务人人员、中中高收入入的城区区原住民民以及私私营企业业主或个个体商户户。但目目前该城城区内可可选择的的楼盘数数量并不不多， 市场处处于需大大于供状状态，房房产市场场发展潜潜力巨大大。8.板块块发展趋趋势分析析五一沙井井板块目目前的供供货主力力集中在

47、在融晟公公园大地地、万昌昌邕江明明珠和华华南城这这三个大大盘上，前两者者规划总总户数都都在15500户户以上，后者更更是达到到惊人的的50000户！随着政政策的公公布,各各楼盘主主推一步步到位的的大户型型。也随随着800、 990后准准备步入入婚龄，二房、三房的的婚房也也逐渐占占相当大大的比例例。随着着南宁市市加大对对沙井的的大力推推广与发发展，以以沙井大大道为中中心的周周边生活活配套、公共设设施配套套、交通通配套必必将更加加完善，开发区区周边所所开发的的房地产产项目也也必将更更受南宁宁市其他他城区客客户的青青睐。（三）壮壮锦那洪洪板块1.板块块环境分分析（1）板板块规划划壮锦那洪洪一带是是通

48、往吴吴圩国际际机场的的必经之之地，交交通要道道地位十十分显著著。随着着五象大大道延长长线开工工建设，由南宁宁市政府府、南宁宁经济技技术开发发区和江江南区政政府当年年制定的的要在城城南板块块壮锦大大道一带带打造江江南的CCBD的的宏观规规划，南南城百货货的进驻驻相继带带动了周周边商业业集群发发展。另另外，政政府规划划建设的的8000亩江南南公园，现已确确定规划划即将动动工。江江南公园园建成后后将能极极大地提提升整个个江南的的人文环环境。最最后，江江南片区区污染比比较严重重的南宁宁化工厂厂也已确确定将在在3-55年内搬搬迁完毕毕，届时时整个江江南将不不再有大大的污染染源，加加上江南南公园的的建成，

49、生活环环境将得得到极大大的改善善。（2）现现有配套套壮锦那洪洪板块中中刚刚迁迁入的江江南区政政府位于于壮锦大大道上。另外，四通八八达的路路网以及及近距离离的万泰泰隆建村村市场、普罗旺旺斯内的的南城百百货以及及沛鸿民民族中学学、八桂桂绿城小小学、石石化技校校等等基基础配套套，道路路周边的的大片绿绿野景观观带加上上不远处处的良凤凤江国家家级森林林公园和和七坡林林场让周周边的环环境配套套更加齐齐全。（3）市市政建设设近况南宁华南南城、广广西海吉吉星农产产品国际际物流中中心、2200多多米的超超高层“南宁塔塔”。2.板块块房地产产发展现现状壮锦那洪洪板块作作为江南南区重要要的板块块位置，目前主主要以几

50、几个大盘盘为主，例如别别墅为主主的八桂桂绿城、住宅为为主的汇汇东星城城、风格格雨林等等等，正正在大量量聚集人人气、完完善配套套。这一一板块大大盘聚集集区的优优势在于于全局规规划合理理，几个个大盘之之间在生生活配套套上可以以相互帮帮助相互互促进，有助整整个区域域的整体体价值提提升。近近年来，壮锦那那洪板块块的楼盘盘也逐步步受到广广大市民民的热捧捧，房地地产市场场升温。3.板块块在售项项目基础础指标量量化楼盘名称称地址规模规划配套已推产品品销售率率江南区友友谊路西西二里119号约4177亩景观嵌入入式多层层及小高高层组团团小区内设设幼儿园园、小学学、农贸贸市场、商业圈圈点95%南那洪大大道377号

51、240亩亩中小户型型为主的的小高层层景观社社区特色园林林、大型型商业区区100%壮锦大道道36号号300亩亩6-188层的多多层、小小高层专业运动动会健康康娱乐设设施、7700米米情调商商业街80%江南壮锦锦大道331号52亩7栋超高高层建筑筑，最高高32+1层临街商业业裙楼、景观水水池、中中心广场场、小学学85%江南区壮壮锦大道道28号号40亩14栋118层高高层建筑筑儿童游乐乐园、小型动动物园、15000米健健康养生生步道、运动场场99%交通外环环线白沙沙大道东东段中部部463.03亩亩多组团小小高层、多层流动森林林广场、休闲运运动长廊廊、多功能能会所、万余平平方米教教育83%作为政府府重

52、点规规划的板板块之一一，壮锦锦那洪板板块吸引引了许多多大盘云云集于此此，目前前在售的的项目主主要以规规模大的的楼盘为为主，其其中有两两个小盘盘风格雨雨林和云云顶印象象。这一一板块的的楼盘以以小高层层为主基基本分布布在壮锦锦大道。楼盘社社区多注注重园林林规划以以及运动动场所、教育、生活配配套为主主，部分分也多重重视商业业配套。根据踩踩盘消息息得到，附近楼楼盘的销销售率都都比较乐乐观，销销售率都都在800%以上上。4.板块块在售项项目价格格分析如图，壮壮锦那洪洪板块在在售楼盘盘中各楼楼盘的价价格在220122年第一一季度的的起落幅幅度都不不是很大大，由图图可以看看出，基基本处于于直线状状态。汇汇东

53、星城城在后面面两个月月价格保保持不变变，碧园园南城故故事、风风格雨林林价格分分别下降降了3000元、5000元。而而云顶印印象作为为主打别别墅项目目的八桂桂绿城的的组团，价格不不降反升升了1000元。南宁奥奥园和中中房碧翠翠园在价价格上保保持不动动。从整整体来看看，壮锦锦那洪板板块的楼楼盘部分分由于限限购令的的冲击进进行了价价格上面面的调整整，部分分楼盘按按兵不动动。5板块块在售项项目优劣劣势对比比内部人车车分流设设计格局局、超大大型休闲闲运动中中心、特特色主题题庭院。处于十字字路口附附近环境境嘈杂，空气质质量不高高。绿化休闲闲环境、5万平平米区域域商业中中心。附件配套套不成熟熟，道路路周边环

54、环境嘈杂杂。“3”字字开头的的低价楼楼盘，大大型社区区式住宅宅，内部部配套成成熟。户型单一一，布局局不够合合理，交交通不便便利。超高观景景住宅、地热源源热水系系统、1130米米最宽楼楼间距、2万平平米商业业面积。近路边，环境吵吵杂、空空气质量量不高、绿化园园林不足足。园林设计计体验主主题、小小区安全全六重保保障、集集中发散散式商业业模式。周边配套套不完善善，项目目内部的的停车位位少,人人流量少少。大型居住住社区、万余平平方米教教育设施施、配套套齐全。周围物流流点，环环境嘈杂杂。分析：壮壮锦那洪洪板块的的在售楼楼盘中大大部分楼楼盘比较较重视项项目自身身配套的的建设和和园林的的规划，碧园南南城故事

55、事以内部部人车分分流的人人性化设设计格局局和云顶顶印象的的地热源源热水系系统；另另外，部部分楼盘盘配上自自身的商商业配套套吸引更更多人气气。在劣劣势方面面，由于于板块所所在地目目前正处于建设设期所以以项目周周边的环环境较为为嘈杂，空气质质量不高高，周边边人气还还不是很很足。中端楼盘盘，主要要目标群群体为中中档人群群宅前院落落空间，碧园南南城中高端楼楼盘品质大盘盘改变变生活的的力量低端、经经济适用用房中高端楼楼盘，主主要周边边居民，以青年年为主，来南宁宁定居的的外地人人森林、山山脉、湖湖泊、高高层、住住宅中端楼盘盘，主要要以年轻轻人，投投资客来自东南南亚的国国际化社社区中端楼盘盘，主要要以周边边居民现代主义义风格的的“奥园居居住区”分析：壮壮锦那洪洪板块多多以中端端楼盘为为主，只只有云顶顶印象和和汇东星星城为中中高端楼