某假日广场市场调查报告

1、第 PAGE 15 页 共 NUMPAGES 15 页益田假日广场市场调查报告目录地理位置置交通状况况工程方面面商场建筑筑设计室内空间间基本构构成1）、室室内空间间基本构构成特征征2）、优优劣势比比较商业动线线规划铺形室内设计计经营模式式及营运运管理组织架构构基本情况况及优劣劣势比较较现场促销销活动会员管理理（见报报告附件件）营运总结结推广管理理1、推广广调查信信息2、推广广活动列列表3、与CCOCOOPARRK的对对比分析析物业管理理物管人员员薪资标标准（仅仅供参考考）：2、保洁洁、绿化化3、消防防4、收费费5、地面面石材：6、人流流量统计计7、广告告位8、其它它调查信信息及可可借鉴之之处益

2、田假日日广场市市场调查查报告20099年二季季度地理位置置交通状况况优势地下二层层三个地地铁口，交通优优势十分分显赫，三个地地铁口均均集中在在项目南南面，该该项目现现已在地地下二层层规划了了沿地铁铁通道的的商铺，总面积积约35500平平方米，未来地地铁开通通后，这这35000平方方米将寸寸土寸金金。地下三层层公交中中转站，正在规规划实施施中，未未来将带带来庞大大人流。地铁1号号线出口口位于其其正立面面外广场场，进入入商场十十分便捷捷。劣势停车场入入口设置置在正立立面，广广场西侧侧；公交站出出入口设设置在正正立面，广场中中部；地下空间间疏散楼楼梯设置置在广场场次西侧侧；东侧是地地铁出口口。以上四

3、点点，把外外广场破破坏无几几，被迫迫选择下下沉式设设计，在在该项目目室内商商业公共共活动空空间资源源稀缺的的情况下下（室内内最大公公共广场场约2550平方方米），对外广广场的破破坏尤为为可惜，对项目目的整体体形象也也将带来来极为不不利的影影响。这这样的结结果。（负二层层现已在在南面预预留两地地铁接口口，同时时连接335000平方米米地铁商商铺）（正在施施工的室室外广场场，可以以看到公公交车道道入口）工程方面面商场建筑筑设计优势以“都市市中的豪豪华邮轮轮”为建建筑设计计理念，很很好的结结合了“假日”概念及及世界之之窗等周周边项目目的“旅游”概念，为项目目的整体体推广提提供了良良好的突突破口；以“

4、都市市中的豪豪华邮轮轮”为建建筑设计计理念，若若真正得得以实现现，凭借借其交通通优势，建筑形形象将光光彩夺目目，将为为打造“地标” 建筑筑创造必必要基础础，示范范效应也也将加强强，为商商业营运运打造良良好的硬硬件载体体；较为合理理地处理理好了地地块北高高南低、东高西西低的不不利地形形。约1.55万平方方米的屋屋顶平台台将购物物中心、写字楼楼、酒店店有机结结合，形形成良好好的共享享空间，对设备备的隐蔽蔽处理作作的很好好劣势地块狭长长，南北北向：东东西向=1：77，造成成内部空空间南北北向显得得局促。没有实现现其“都都市中的的豪华邮邮轮”的的建筑设设计理念念，具有有强烈旅旅游色彩彩的“邮轮”气质或

5、或设计元元素难觅觅其踪；外立面材材质以灰灰色穿孔孔金属板板与玻璃璃幕墙为为主，写写字楼及及酒店也也以灰调调为主，整体显显得十分分灰暗，现代的的商业气气氛及活活泼的“假日”概念表表现得十十分苍白白。写字楼及及酒店的的建筑外外观设计计也表现现平平，看不到到所谓的的“生态”，也看看不到威威斯汀五五星酒店店的豪华华气质。综合体建建筑柱网网的布置置往往不不利于裙裙楼的格格局，是是建筑设设计的难难点，该该项目也也存在不不完善的的地方，造成裙裙楼购物物中心公公共空间间多柱（影响最最明显的的在购物物中心的的西段）、商铺铺划分没没有规则则、商铺铺内多柱柱。（屋顶平平台有大大面积的的园林景景观，并并预留了了商业接

6、接口）（购物中中心外立立面）2、室内内空间基基本构成成1）、室室内空间间基本构构成特征征楼层设置置：地上上三层，地下三三层，地地下三层层为停车车场；商业规模模：总商商业面积积约100万平方方米；五个中庭庭：根据据建筑扁扁长的特特征，设设计有五五个中庭庭，人流流动线以以五个中中庭为核核心，其其中两个个跨度较较长中庭庭，设置置了天桥桥；（图图一）层高：各各层层高高约5米米，装饰饰吊顶完完成面高高度约33.2米米，低于于深圳近近两年新新开购物物中心平平均水平平；中庭顶部部采用侧侧面采光光的形式式，同海海岸城的的做法，这种做做法有利利有弊；（图二二、三）图一 图二 图三三2）、优优劣势比比较优势楼层高

7、度度设置适适中，视视线通透透，易达达性良好好中庭的处处理合理理：呈22+1+2分布布，具有有一定对对称性，动线十十分简单单明了。将“1”的位置置设计为为三角状状，即使使空间的的趣味性性增强，也强调调了其中中部的位位置，具具有良好好的导向向性。各层中庭庭形态基基本一致致，且从从负二层层开始，一直通通达三层层，追求求简单有有序，符符合商业业动线追追求简单单、视线线追求通通达的基基本特征征；劣势空间东西西向宏伟伟，南北北向却显显得明显显局促；公共空间间柱的分分布影响响了中庭庭的效果果，而且且柱的装装饰处理理多样化化且怪异异；室内商业业公共活活动广场场太小，约2550平方方米。室内设计计效果总总体不佳

8、佳。3、商业业动线规规划优势基本形态态优：内内部动线线以贯通通各层的的五个中中庭为导导向，回回环式布布置，简简单有效效。主通道以以4米宽为为主，无无次动线线出现。（图一一）客运电梯梯的分布布总体上上比较合合理：两两侧四个个中庭均均分布了了扶手电电梯，中中央中庭庭设置了了垂直电电梯，五五个中庭庭均有电电梯分布布，东西西尽端也也设置的的垂直电电梯，东东端电梯梯还垂直直电梯可可以直达达屋面，对餐饮饮及影院院的客人人运输十十分有效效，利于于管理；动线的两两端设置置主力店店，次主主力店，对减少少动线的的狭长感感及人流流的拉动动起到了了明显作作用。劣势建筑地块块所限，长宽比比达7：1，使使得动线线扁长；近

9、邻观光光电梯两两侧的扶扶手电梯梯，设计计为单梯梯，即只只有上行行没有下下行，或或者只有有上行没没有下行行，不可可取；（图二三三）没有专用用货梯，无送货货通道。L1、LL2的西西侧（无无中庭段段），虽虽通道宽宽约8.5米，但中间间有约110个11.5米米*1.55米大方方柱，该该区十分分冷清，同位置置的B11层业态态上分布布了KFFC、味味千拉面面等餐饮饮，受下下行车道道的影响响，没有有设者内内动线，基本面面向室外外，对大大环境贡贡献较弱弱，也不不理想。（图四四五）溜冰场南南面通道道被服务务设施占占用，造造成回头头路约330米，没有利利用好溜溜冰场对对周边商商铺的聚聚客效。（图一）（图二二三）

10、（图图四五）4、铺形形优势商铺面积积以600平方米米至1200平方米米为主。商户品牌牌的落位位对进深深过大类类型商铺铺的处理理起到了了巨大的的支持作作用，如如B1东东区，有有几个商商铺进深深在200米以上上，且不不规则，处理难难度很大大，但引引进了hhm、vveroo mooda、zarra、eesprrit这这类需求求大面积积的品牌牌，且保保证了业业态的统统一协调调性，变变不利为为有利，现该区区域为全全商场人人气最旺旺的区域域之一，处理得得非常好好。劣势L1、LL2西侧侧冷清地地段，仍仍存在十十余间进进深达一一五-119米大大铺型，需要进进一步引引进主、次主力力店来处处理。从整体来来看，BB

11、2-LL2餐饮饮的数量量较少，且在东东西两尽尽端，说说明很有有可能符符合餐饮饮配置的的商铺数数量不足足，即若若将来要要在五个个中庭周周边增设设餐饮，难度较较大。（屋顶大大面积未未见排烟烟井）。从该项项目的定定位及未未来交通通优势的的显现情情况来看看，该项项目餐饮饮数量或或分布有有需要改改善的可可能。 B1层层平面图图（B1东东区几个个大进深深、大面面积商铺铺的品牌牌形象）L1西区区 L22西区5、室内内设计优势室内设计计以良好好的建筑筑空间为为基础，具有先先天优势势；（图图1、22）室内设计计沿袭了了建筑设设计的“豪华邮邮轮”理念，波浪及及船舷设设计元素素有明显显体现，且在“豪华邮邮轮”概念的

12、的表现上上，强于于建筑设设计；照明总体体效果良良好；天桥的设设计，用用了大量量的暗藏藏灯光作作照明，视觉效效果非常常好；（图3、4）除主力店店及三层层餐饮，商铺门门面借鉴鉴了万象象城的形形式，采采用统装装透明钢钢化玻璃璃的方式式，门头头loggo灯箱箱由商户户自装于于商铺内内，与商商户的装装饰工程程界面清清晰，效效果良好好；地面及墙墙面以天天然石材材饰面为为主，品品质感强强；（图图5、66）劣势“波浪”的设计计元素太太多，栏栏杆及地地面相对对抽象，效果尚尚可，栏栏河侧壁壁的白色色波纹板板纹理太太细密，面积大大，显得得十分繁繁琐；（图7、8）拦河侧壁壁、柱的的设计形形式不低低于四种种，设计计元素

13、复复杂化、整体性性差；（图9）天花的设设计也形形式多样样，还有有区域采采用了立立体式天天花面；（图110）一些关键键点的设设计也处处理欠佳佳，如卫卫生间设设计，缺缺少品质质感、亲亲和力，电梯厅厅墙面的的设计，玻璃颜颜色灰暗暗清冷；（图111）图图1、22 图图3、44图5、6图7、8 图99图10 图111经营模式式及营运运管理组织架构构基本情况况及优劣劣势比较较内容益田假日日广场与COCCOPAAKR对对比及借借鉴之处处招商益田招商商部的最最低职位位是经理理级别，没有设设主管或或以下职职位。据据了解原原因是：益田认认为作为为业务口口的人，职务过过低，客客户不认认可，会会增加沟沟通成本本。从招

14、商成成果来看看，益田田的品牌牌配置是是比较理理想的，这与其其对招商商人员的的激励有有一定的的关系.营运营运管理理人员按按楼层分分工，主主要负责责商户的的业务对对接工作作，包括括活动洽洽谈、促促销整合合、场地地出租、客诉处处理等这一点与与目前星星河的商商管部的的运作基基本一致致，与我我们不同同的是，益田实实行早会会制度，每个楼楼层经理理负责召召开本楼楼层早会会，早会会内容以以总结前前天工作作、宣讲讲促销活活动、注注意事项项等为主主，该操操作与百百货的管管理类似似，而CCCP采采取的是是每月店店长会的的形式。客服客服人员员共计110人以以上，充充分体现现了对顾顾客服务务的细微微和重视视，每个个服务

15、台台每班22-3人人，采取取坐式服服务，充充分体现现了人性性化管理理的思路路。目前已有有一些购购物中心心采取坐坐式服务务，COOCOPPARKK为站式式服务，坐式服服务值得得我们借借鉴。推广推广部主主要负责责整体推推广、大大型活动动组织、促销活活动策划划、商户户活动形形象审核核、灯箱箱及广告告资源出出租、媒媒体等推广人员员配备充充足，共共16名名员工，一组负负责对内内组织商商户活动动，另一一组负责责对外整整合资源源，策划划有影响响力的主主题活动动。与星河不不同的是是益田的的推广部部承担了了灯箱及及广告资资源的出出租管理理工作，该工作作的流程程是：商商户向营营运部提提出申请请，营运运部与推推广部

16、协协调，由由推广部部统筹资资源出租租，但据据了解，目前益益田的灯灯箱及广广告资源源比较少少，户外外灯箱广广告均为为大品牌牌免费使使用，场场内海报报水牌也也以益田田统筹策策划内容容为主，基本不不出租给给商户作作单店宣宣传，除除非配合合中庭大大型促销销活动。财务无商场收收银台，全部由由商户自自己收银银设置场内内收银台台，相比比较成本本较高。物业1、益田田的物业业均由益益田自己己物业部部门负责责，同属属益田商商场直接接管理，2、安保保部称之之为“商管部部”，与星星河的商商管部同同名，但但职责完完全不同同，分为为内保和和外保，内保负负责监控控现场安安全及商商户动态态，如紧紧急突发发事件、楼面巡巡查、进

17、进出货监监控等；安保称之之为安全全组，分分为内保保和外保保，内保保即目前前的客服服助理，外保为为车场、各出入入口等现场促销销活动SB因店店面调整整在负二二楼举行行特卖活活动：属属品牌调调整、支支持商户户的营销销性活动动，主要要以销售售为主，因恰逢逢该店调调整，为为帮助其其装修期期间的人人员及货货品过渡渡，故给给予其特特卖支持持，体现现了对商商户的支支持。会员管理理（见报报告附件件）营运总结结：1）益田田作为新新开业的的购物中中心，其其体量、硬件设设备、品品牌配置置等方面面均优于于CCPP，尤其其是货运运通道的的设置，极大了了维护了了现场营营运环境境的有序序；2）在人人员配置置方面比比较充分分，

18、尤其其是对业业务部门门的倾斜斜非常明明显，体体现了公公司对业业务部门门的关注注和重视视；3）益田田在营销销活动的的组织、策划和和推广等等方面的的层次性性和质感感方面也也有可取取之处，值得我我们学习习和借鉴鉴。推广管理理1、益田田假日广广场的推推广活动动，每月月根据节节日主题题，推出出特色活活动，例例如：55-6月月份为“母亲节节儿童童节父父亲节”，因此此核心主主题为“发现美美丽寻找爱爱”，并结结合滑冰冰场推出出了欢乐乐周末SSHOWW；又如如4月底底益田假假日广场场推出连连续一三三天的“20009国际际品牌春春夏时尚尚秀”，将刚刚刚拍卖卖到的“奥运缶缶”带入时时尚秀场场，体现现出横亘亘中西、穿

19、越古古今的时时尚文化化气魄。再如22月底益益田推出出了“情人节节接吻大大赛”，虽然然是很老老套的创创意，但但是与情情人节的的甜蜜氛氛围很契契合。220088年122月，推推出“芬兰圣圣诞老人人空降深深圳”，颇具具新意。2、注重重媒体整整合传播播，本年年度紧扣扣活动分分别在深圳特特区报、深深圳商报报、南方都都市报投入硬硬广进行行宣传，并购买买了深南南大道立立柱广告告及其它它媒介资资源，媒媒介投放放力度大大、覆盖盖面广。3、创办办自有体体EXXPERRIENNCE体体验，推广场场内品牌牌，为会会员提供供增值服服务。4、重新新升级网网站 HYPERLINK xxytholidayplazax/ xx

20、xythholiidayyplaazaxx/,采采用几乎乎全动画画制作，质感较较佳。5、推广广活动列列表：类别活动简介介与商户合合作的推推广活动动6月一三三日八马马茶业品品茗周：VIP顾顾客凭任任何消费费获赠瑜瑜伽清茶茶 BB2层33号中庭庭6月122日21日日SATTU BBROWWN特卖卖:精品家居居4折起起 BB2层22号中庭庭6月144日7月112日六六月欢乐乐周末SSHOWW ：每周日下下午一三三:000-144:000玩冰雪雪游戏送送欢乐大大奖/ B2层层/运汽汽球障障碍跑往返跑跑单脚脚滑行钻杆6月199日21日日益田VVIPS DDay：持VIPP卡可享享受众多多品牌额额外折扣扣

21、优惠6月1日日30日日Porrts119611时尚之之都梦想之之旅：Portts VVIP购购物满3300分分即可参参加抽奖奖，三名名中奖者者受邀观观摩9月月纽约时时装周PPortts20010春春夏发布布会，未未中奖者者均可获获价值330000元现金金券与外部资资源合作作的活动动6月122日21日日焦波俺俺爹俺娘娘摄影展展精选摄影影师焦波波1200幅父母母摄影作作品，感感动无数数观展者者6月6日日“美丽星星记录”优生生活封封面女郎郎大赛深深圳赛区区6月100-111日相约约“健美大大赛”深圳首届届健美大大赛，第第三届健健身大赛赛其它商户户活动OLE概概念厨房房月：66月1日日智力拼拼装总动动

22、员、66月6日日口腔护护理、66月7日日日本清清酒研习习班、66月一三三日婴儿儿营养、6月114男士士健康课课堂、66月200日德国国啤酒文文化、66月211日老爸爸，干杯杯！父亲亲节、6月288日水果果拼盘玩具反斗斗城：TTOYs六月月玩具礼礼物大本本营GRENNCO童童装：我我是最炫炫小超模模其它商户户折扣促促销活动动略。与COCCOPAARK的的对比分分析益田COCOOPARRK益田假日日广场人人员配置置充足，各组员员之间只只有相对对分工，利于调调动人员员参与策策划的积积极性，但缺点点也很明明显，内内部分工工不明确确，难免免出现各各自为阵阵的工作作“真空”。人员少而而精，分分工明确确，责

23、任任落实到到人，执执行效率率更高，稍显不不足的是是全体策策划团队队过于注注重分工工，相互互碰撞和和创新的的机会较较少，创创意方面面略显保保守。内外部推推广活动动多，活活动频率率高，活活动形式式丰富多多彩，有有的提升升形象品品味，有有的吸引引人气，但多就就显得杂杂，品质质方面参参差不齐齐。每一项活活动均精精心策划划，且对对于外活活动设置置较高门门槛，注注重推广广活动的的质量，整体表表现出较较高的水水准，由由于受客客观条件件限 限限，活动动丰富度度方面略略显薄弱弱。从媒介传传播效果果来看，通过百百度新闻闻搜索，截至66月一八八日，益益田假日日广场新新闻传播播总量为为8700条，从从绝对数数量上分分

24、析，益益田由于于起步早早于COOCO PARRK，且且为包含含威斯汀汀酒店及及写字楼楼的城市市综合体体，总体体量远远远超出CCOCOO PAARK，影响力力在客观观上更为为显著，因此在在传播的的绝对数数量上占占优势。但是，从新闻闻传播的的质量来来看，益益田假日日广场若若干事件件新闻获获得媒体体的显著著报道位位，并被被凤凰网网等重量量级网络络媒体转转载，截至6月月一八日日COCCO PPARKK的新闻闻传播总总量为8803条条，新闻闻传播以以促销推推广活动动为主，新闻性性偏弱，被转载载的机率率稍逊。从自有宣宣传平台台建设来来看，益益田假日日广场升升级了官官方网络络平台，并创刊刊自有媒媒体EEXP

25、EERINNCE体体验，传播方方面具主主动性保持着一一贯网络络传播平平台，在在品牌宣宣传方面面更具延延续性。益田假日日广场由由于是新新开业项项目，因因此在媒媒体广告告投入方方面颇具具力度，投放面面广已处于成成熟稳定定期，媒媒体投放放更加注注重点的的宣传，目的性性更强。物业管理理1、物管管人员薪薪资标准准（仅供供参考）：部门职务待遇说明工程部（45-50人人）每万平米米(建面面)约配配置3人人）工程技工工30000元/月月(包吃吃住工程主管管：50000元/月月弱电工程程师：5000060000元元/月安全部： 788-822人 每万万平米(建面)约配置置6人安全员一八000元/月月(包吃吃住)

26、安全队长长2500030000元元/月职位相当当于cccp项目目的安全全班长，三班倒倒安全主管管3000035500元元/月职位相当当于cccp项目目的安全全队长客服部：9人客服2500030000元元/月物管员工工发122个月工工资，奖奖金根据据效益和和级别确确定，福福利不包包含在列列表内，员工每每月休息息6天，管理人人员每月月休息55天。2、保洁洁、绿化化1）益田田假日广广场的保保洁采取取与cccp相似似的外包包模式，保洁人人员普遍遍综合素素质较高高，年龄龄适中，应该是是经过严严格的挑挑选和规规范培训训，工作作期间带带着手套套。整个个场内区区域的保保洁程度度均匀，不会出出现服务务不到位位的

27、现象象。各出出入口、垂直货货梯口处处及餐饮饮类商铺铺附近地地面保洁洁力度、频率较较高，所所有洗手手间都设设固定岗岗位，地地面、槽槽沟、洗洗手台面面基本无无积水现现象，洗洗手间空空气保持持较好，气味温温馨，各各洗手间间均使用用干吹风风机，保保洁人员员的把关关和培训训值得我我们各项项目借鉴鉴。2）场内内绿化均均采用假假花设计计摆放，节省了了绿化维维护成本本和虫害害孳生，但一次次性投入入较大；3）垃圾圾桶采用用双桶回回收，上上面印有有回收垃垃圾的类类型，给给顾客一一种重视视环保的的感觉。3、消防防1）公共共区域的的防火卷卷帘采用用的是侧侧伸型的的，在前前期规划划设计充充分考虑虑了防火火卷帘的的回收位

28、位和轨道道位。优优点是节节省空间间，提升升现场美美观度； 2）消防防喷淋采采用隐藏藏式的，对现场场美观有有一定的的提升；3）消防防楼梯采采用感应应灯泡照照明，有有效节省省了楼梯梯照明能能源，但但部分区区域感应应不灵，还有暗暗区现象象；4）出口口指示标标识安装装在了地地面，相相比CCCP在墙墙下角安安装较美美观；5）通到到公共区区域的消消防门采采用了减减速滑轮轮，能避避免门快快速关闭闭带来的的噪音；4、收费费收费项目目收费标准准其他说明明物业管理理费45元平方米米指普通商商户，含含空调，不含商商铺内水水、电停车场收收费小车：一五分钟钟起收费费，首22小时55元，超超过2小小时后，每小时时5元，全

29、天不不超过335元。大车：一五分钟钟起收费费，首22小时110元，超过22小时后后，每小小时5元元，全天天不超过过65元元。停车优惠惠：从20009年55月1日日7月331日推推出VIIP会员员积分兑兑换停车车券活动动;1、凭VIIP积分分满5000分可可兑换价价值5元元的停车车券1张张；2、兑换的的停车券券自兑换换之日起起30天天内使用用有效，每次兑兑换和使使用次数数不限。具体流程程：顾客持VVIP会会员积分分卡到各各楼层服服务台兑兑换停车车券客服专专员查询询VIPP会员积积分办理理兑换手手续，并并发放停停车券顾客到到停车场场收费处处将券交交接车场场收银员员收银员员核实后后办理减减免手续续。5、地面面石材：场内地面面均铺设设人造石石材