某地产营销策划有限责任公司商业计划书

1、迦南美地地房地产产营销策策划有限限责任公公司商业计划划书市场营销销课程作作业20088年122月3日日目 录第一章公司司介绍31.1项项目背景景.441.2公公司简介介.441.3公公司宗旨旨.441.4公公司经营营理念.551.5项项目流程程图.551.6公公司运营营模式.7第二章公司管管理.72.1.管理队队伍状况况.772.2管管理体系系.92.3公公司性质质92.4组组织形式式.110第三章市场场分析113.1宏宏观市场场分析1113.2策策划行业业宏观环环境（PPESTT）分析析.1223.3目目标市场场（SWWOT）分析1133.4客客群分析析.1333.5目目标市场场定位144第

2、四章 营销策策略.154.1品品牌战略略SCCP品牌牌战略.154.2推推广分析析.1164.3广广告战略略.1174.4营营销计划划服务战战略：“主动出出击”.117.4.5 合作伙伙伴与市市场沟通通.174.6定定价战略略.117第五章投投资分析析185.1股股本结构构与规模模.1185.2资资金来源源与运用用.1185.3未未来五年年财务预预算.185.4投投资收益益与风险险分析.118第六章财务分分析.1196.1主主要财务务假设1996.2损损益表1996.3现现金流量量表.1996.4资资产负债债表.119第七章附附注.1997.1公司章章程.1997.2调查问问卷（可可行性分分析

3、）.1197.3报报表附注注.199第一章公公司介绍绍1.1项项目背景景1.111宏观环环境分析析：由美国的的次贷危危机引发发的新一一轮的经经济危机机同样也也波及了了中国，导致了了中国房房地产行行业的不不景气。人们已已经失去去了买房房的意愿愿，消费费者现在在担忧的的是薪水水会不会会降，工工作会不不会丢，手里的的资产是是否还能能保值。大量楼楼盘滞销销，成交交率也直直线下降降。现在在市场观观望的主主题已经经从购房房者变成成了开发发商，房房价仍处处于买卖卖上方的的博弈中中。1.122立地条条件分析析：南宁市荣荣获了“20007年联联合国人人居奖”成为中中国唯一一获此殊殊荣的城城市。各各地产开开发商看

4、看上这个个契机，纷纷进进驻南宁宁，比如如保利地地产、利利海地产产、盛天天集团、龙光地地产、广广东合富富地产。去年南南宁房地地产市场场卖的是是销售，而在今今年卖的的则是营营销。时时至今日日，房地地产营销销已不再再是教科科书上的的新名词词，富有有学习能能力的南南宁房地地产企业业通过对对一线城城市的考考察与学学习，逐逐渐掌握握了一些些房地产产营销的的“秘笈”。但却存存在很多多的房产产企业对对地产营营销创新新较小、应用不不佳，无无法真正正引起消消费购买买欲望。1.133总体与与区域市市场分析析： 全国范围围内，地地产营销销需要好好的策划划已经是是一种深深入人心心的观点点。但从从今年起起，地产产营销告告

5、别“卖拐”时代，翰翰林华府府的开发发商广西勤勤建置业业执行董董事梁子子恒直言言：“如今的的消费者者变得越越来越理理性了，小打小小闹的促促销早已已不能令令他们心心动。今今后的房房地产营营销，将将是一批批踏踏实实实做产产品的企企业。”由于南南宁的楼楼盘较多多，其中中还有大大部分的的烂尾楼楼，进行行独特、创新的的地产营营销策划划燃烧眉眉急。根据调查查及各种种市场分分析，我我们认为为本公司司迦南南美地地地产营销销策划公公司的潜潜在客户户较多、发展前前景较好好。同时，基于南南宁更为为特殊的的地理和和市场背背景，我我公司选选择了南南宁做为为创业根据据地。1.2公公司简介介迦南美地地地产营营销策划划公司拥拥

6、有一批批经验丰丰富的营营销策划划人员，经积累累，经验验丰富、实力雄雄厚，是是集全程程营销策策划、整整合推广广及代理理销售于于一体的的专业房房地产营营销策划划机构。公司秉秉承“诚诚信、卓卓越、协协作、创创新、严严谨”的的经营理理念，融融汇各地地知名地地产营销销策划公公司前沿沿的管理理经验与与精华，形成独独具特色色的地产产营销策策划操作作模式。同时，公司拥拥有一支支德才兼兼备、术术业专攻攻的高学学历、高高素质的的房地产产营销策策划强势势团队。我们不不拘泥于于传统，敢于实实践创新新，并从从实践中中汲取精精华，结结合市场场发展规规律及自自身实际际，与时时俱进，超越创创新。展展望未来来，我们们将通过过管

7、理创创新、科科技创新新，走信信息化、专业化化的发展展道路，最终实实现精品品服务，做行业业一流。1.3公公司宗旨旨策划以创创未来,真情以以造幸福福；为顾客客创造价价值，为为社会创创造效益益。附：现今今由于经经济环境境的变化化，南宁宁房地产产市场卖卖的不再再是销售售，而是是营销，我公司司秉着真真诚至上上的理念念，为顾顾客（各各地产商商）提供供最好的的营销策策划，顺顺利卖出出楼盘，实现顾顾客价值值，创造造顾客未未来；同同时，为为社会人人士提供供最有创创意、最最具温情情的家，营造温温馨的氛氛围，带带来幸福福的感觉觉。地产产商的效效益、买买房者的的满意，价值与与幸福的的共同实现现就是社社会最大大的效益益

8、。1.4公公司经营营理念企业宗旨旨：策划划以创未未来,真真情以造造幸福；为顾客客创造价价值，为为社会创创造效益益企业精神神：务实实, 敬敬业，专专业，诚诚信企业竞争争策略：提供最最好的服服务，创创建最好好品牌，保证最最好品质质企业方针针：以客客为尊，品质卓卓越，以以人为本本，持续续改进1.5项项目流程程图：展开调查分析研究 初步策划接收项目项目评估最终决策初步策划分析研究初步策划 项目说明明一块刚买买但未开开发的地地皮，需需要对其其调查研研究，并并策划决决策。刚建好的的楼盘但但销售效效果不佳佳，需要要更好的的营销方方法与策策划推动动楼盘的的销售。1.6运运营模式式1.611盈利模模式：主要盈利

9、利途径为为向地产产开发商商提供独独特创新新的地产产营销策策划获取取相应的的报酬，也通过过另外的的投资拓拓展业务务获得一一些盈利利。1.62运运营体系系：本公司运运营体系系包括管管理体系系、策划划调研体体系、公公关体系系等，分分别由不不同部门门不同工工作人员员掌管。管理部门门：负责公公司日常常运作管管理、公公司内工工作人员员管理、资金管管理、人人才流通通管理等等；策划调研研部门：包包括对地地产项目目进行评评估的评评估部和和公司最最核心的的部门策划划调研部部门，由专业人人士组成成，将会会对所接接收的项项目进行行一系列列的调查查分析以以此做最最好的策策划，推推动楼盘盘的销售售，是本本公司最最主要之之

10、部分；公关部门门：负责掌掌管本公公司对外外的形象象宣传和和争取项项目。1.633运营收收益模式式：主要分为为三个途途径项目评估估接收收项目调查查分析研研究初步策策划最终决决策项目评估估接收收项目分析析研究初步步策划最终终决策项目评估估接收收项目初步步策划最终终决策每个不同同的途径径按服务务项目的的复杂度度和策划划成本收收取不同同的费用用、报酬酬，便是是本公司司主要的的收益方方法。1.644公司营营运模式式聘请知名名高级营营销师提供服服务策划划且提高高名气打打响品牌牌营取取利润扩大规规模（先先扩大南南宁市场场，继而而扩大到到其他省省份）提供更更优质服服务营营取更高高利润。按部就就班，最最终使公公

11、司从小小公司慢慢慢变成成大公司司。第二章 公司管管理2.1.管理队队伍状况况公司主要要领导人人有八人人：总裁裁、总经经理、财财务总监监、人事事部经理理、市场场调研部部经理、公关经经理、后后勤部经经理，各各人简介介和主要要职责如如下表：职务姓名性别专业个人简介介总裁钟成亮男市营市营专业业,积极极参与社社会实践践,将理理论用于于实践,组织领领导能力力强，有果果断决策策的意识识和能力力.，负责公公司的整整体管理理，并做做最后决决策。.总经理林灵女市营市营专业业,学习习成绩好好,并且且较为细细心认真真,同时时能积极极参与社社会实践践,将理理论用于于实践,并从实实践中摸摸索理论论学习的的不足.在学生生会

12、担任任干部,组织领领导能力力有果断断决策的的意识和和能力.配合总总裁负责公司司的整体体管理。.财会张一兰女市营市营专业业,学习习成绩好好,并且且较为细细心认真真,掌握握一定的的财会知知识，同同时能积积极参与与社会实实践,将将理论用用于实践践,并从从实践中中摸索理理论学习习的不足足.在学学生会担担任干部部,组织织领导能能力强,有果断断决策的的意识和和能力.负责公公司的财财务和临临时决策策.公关经理理韦文映女市营活泼开朗朗，美丽丽大方，学习成成绩良好好，善于于与人沟沟通，交交际能力力好，形形象佳，对人事事处理有有相当的的兴趣和和一定的的能力，现负责责公司的的公关相相关事宜宜人事部经经理梁丽英女市营

13、活泼开朗朗，为人人和善，学习成成绩良好好，善于于与人沟沟通，交交际能力力好，对对人事处处理有相相当的兴兴趣和一一定的能能力，现现负责公公司的人人力分配配相关事事宜。市场策划划部经理理苏京燕女市营为人开朗朗，乐于交交际，学学习成绩绩良好，富于思思考，强强与策划划，对人人对事都都有特别别的关注注和独特的见见解，有有冷静的的大脑，现负责责公司市市场策划划的相关关事宜。市场调研研部经理理杨展男市营热爱生活活，市场场营销专专业，学学习成绩绩良好，富于思思考，对对人对事事都有独独特的见见解，喜喜欢新鲜鲜并乐于于制造一一些新鲜鲜，有冷冷静的大大脑，现现负责公公司市场场调研和和扩展相相关事宜宜。后勤部经经理潘

14、先松男市营为人和善善，做事事认真，处理事事情时细细心、耐耐心。对对事情有有特别的的观察、看法和和认真处处理的能能力。现现负责公公司后勤勤等相关关适宜。2.2管管理体系系图解日常管理者：包括各个部门的负责人，以及分管负责人，负责管理公司日常事务战略管理者：统筹安排公司发展策略，指导公司每年的战略目标的完成专业服务者：公司聘请的各部门专业人才资源配置者：负责公司各个部门人、事、物的相关调配公司总负责人：总裁、总经理，负责公司总的协调发展2.3公公司性质质性质：有有限责任任公司公司初期拟采取直线制的组织形式，如图所示： 2.4组组织形式式总裁总经理人力资源部公关部后勤部财务部市场部人事管理市场调研市

15、场策划财务流动后勤工作公关工作第三章市场场分析3.1宏宏观市场场分析由美国的的次贷危危机引发发的新一一轮的经经济危机机同样也也波及了了中国，导致了了中国房房地产行行业的不不景气。人们已已经失去去了买房房的意愿愿，消费费者现在在担忧的的是薪水水会不会会降，工工作会不不会丢，手里的的资产是是否还能能保值。大量楼楼盘滞销销，成交交率也直直线下降降。现在在市场观观望的主主题已经经从购房房者变成成了开发发商，房房价仍处处于买卖卖上方的的博弈中中。南宁宁市荣获获了“20007年联联合国人人居奖”成为中中国唯一一获此殊殊荣的城城市。各各地产开开发商看看上这个个契机，纷纷进进驻南宁宁，比如如保利地地产、利利海

16、地产产、盛天天集团、龙光地地产、广广东合富富地产。去年南南宁房地地产市场场卖的是是销售，而在今今年卖的的则是营营销。从全国范范围来看看，确实实有不少少的房产产营销策策划公司司，但能能够做得得出名气气的却不不多。在在南宁市市专注于于房产营营销策划划的公司司就仅有有聊聊几几家，较较有实力力的有南南宁泰利利来房产产策划有有限公司司，他的的旗下拥拥有几个个大型全全资机构构。本公公司迦南美美地地产产营销策策划公司司拥有一一批经验验丰富的的营销策策划人员员，经积积累，经经验丰富富、实力力雄厚，是集全全程营销销策划、整合推推广及代代理销售售于一体体的专业业房地产产营销策策划机构构。根据据调查及及各种市市场分

17、析析，我们们认为本本公司迦南南美地地地产营销销策划公公司的潜潜在客户户较多、发展前前景较好好。3.2策策划行业业宏观环环境（PPESTT）分析析政治因素素：政府府调控、房产压压力大合合作建房房该有所所突破，信贷政政策将继继续加压压，物业税税征收可可能被提提上日程程，小产权权房问题题该有所所解决，但政府府严格限限制土地地供应，调整土土地和住住房供应应结构，抑制房房价过快快上涨；正确运运用政府府调控与与市场机机制两个个手段；地方各各极政府府要对调调控负责责。P经济因素素：经济济增长，住房要要求改善善我国国民民经济保保持着健健康、持持续、快快速的发发展势头头，随着着人们生生活水平平的提高高，公众众对

18、住房房条件有有了更高高的要求求，对住住房的社社会关注注度越来来越高。中国家家庭在住住房上的的平均消消费支出出水平呈呈现明显显的增长长趋势。ES社会因素素：需要要巨大；高度关关注南宁楼市市的开发发、营销销水平越越来越高高，不断断有高质质素的楼楼盘推出出市场，以产品品拉动消消费需求求；南宁宁城市化化进程越越来越快快，城市市人口的的扩容以以及新移移民的增增加，促促进了楼楼市消费费水平的的不断上上升；南南宁作为为广西首首府，辐辐射能力力越来越越高，对对广西其其他地区区人口在在首府置置业的吸吸引力也也越来越越强。从从今年农农历新年年过后，南宁楼楼市已经经开始升升温，33月份已已经进入入了小高高潮。33月

19、份南南宁共有有6个楼楼盘开盘盘，而大大大小小小促销的的楼盘则则更多。从销售售效果来来看，不不少楼盘盘也取得得了非常常好的业业绩。相相信在市市场宏观观环境利利好的情情况下，今后房房产将受受更高的的关注与与更大的的需求。T技术因素素：专业业人员严严重匮乏乏据调查发发现，南南宁市专专注于房房产营销销策划的的公司就就仅有聊聊聊几家家，致力力于房产产的营销销师少之之又少且且不够专专业。而而且，学学历教育育体系中中，心理理咨询专专业极为为稀少，极少数数培训资资源集中中在北京京、上海海等特大大城市的的高校和和科研院院所。据据中科院院心理所所20000年88月的统统计，880年代代后已开开展的相相关培训训90

20、%集中在在北京、上海、广州、昆明、武汉、长沙这这6个城城市。基基于PEEST的的分析，我们认认为本公公司具有有很大的的市场空空间和发发展潜力力。3.3目目标市场场SWOOT分析析：1.优势势strrenggth：我公司司为新建建公司，发展前前景广阔阔，而且且拥有高高学历、经验丰丰富的营营销策划划人才、公关人人才和人人力资源源管理人人才。2.劣势势 weeaknnesss：新建建的公司司，信誉誉度尚未未完全确确立，策策划能力力还待考考证。实实战经验验还比较较缺乏。3.机会会 oppporrtunnityy：房产产销售观观念发生生大的转转变，从从以前的的卖销售售转变为为卖营销销、卖文文化内涵涵。房

21、地地产行业业不景气气，大量量房产滞滞销。4.威胁胁 thhreaatenn 房地地产行业业不景气气给其他他行业带带来了极极大的影影响，国国家可能能出台政政策拉动动房地产产行业的的发展，使之再再次变为为卖方市市场。3.4客客群分析析据南宁宁日报楼市专专刊近近期抽样样调查的的“南宁宁市中高高端楼盘盘购买人人群比例例分析”中显示示，企业业高级管管理人员员、私企企老板等等高收入入人群大大都占据据“买单单”大户户的首席席。而公公务员与与事业单单位、教教师等人人群，已已成为购购置商品品房的第第二梯队队。这让让开发商商不得不不重新审审视这一一购房群群体不俗俗的购买买力。低低端市场场中，对对于刚毕毕业的大大学

22、生以以及年轻轻的白领领们，外外来农民民工等都都需要在在这里寻寻找一个个港湾。因此，房产需需求的迫迫切性更更加确定定了房产产策划公公司存在在的必要要性与前前景性。从全国国范围来来看，确确实有不不少的房房产营销销策划公公司，但但能够做做得出名名气的却却不多。在南宁宁市专注注于房产产营销策策划的公公司就仅仅有聊聊聊几家，较有实实力的有有南宁泰泰利来房房产策划划有限公公司，他他的旗下下拥有几几个大型型全资机机构。根根据调查查及各种种市场分分析，我我们认为为本公司司迦南南美地地地产营销销策划公公司的潜潜在客户户较多、发展前前景较好好。收入稳定定积蓄购购房潜力力。稳定的的收入与与固定的的住房公公积金为为公

23、务员员购房提提供了稳稳定的保保障。投资与升升级换代代各有所所需。 “不不买房还还能投资资什么？”在目目前国内内股市平平淡、投投资产品品单一的的态势下下，房产产已成为为手中还还有些“闲钱”的人们投资资的首选选。而享享受多年年的集资资房的335岁以以上，追追求生活活品质的的人们现在也也开始进进入升级级换代阶阶段。集集资房被被叫停后后，更是是让拥有有稳定收收入的人人们的选择择转向商商品房市市场。周边城区区人们“心向向首府”。 “在在南宁买买房了！”据调调查，在在南宁的的中高端端楼盘购购买者中中，外地地人的购购买比重重相当大大，有些些楼盘超超过500%。而而相比之之下购房房数量与与比重更更为广泛泛的是

24、来来自南宁宁市六县县六城区区及崇左左、百色色、钦州州、北海海、柳州州等城市市及下属属县份的的公务员员与事业业单位人人员。同时经常常到南宁宁出差、全家人人在南宁宁度周末末、为在在南宁读读书的儿儿女置个个居所、为将来来退休或或工作变变更做准准备等等等。“在在南宁有有个家”已成为为不少人人的“奋奋斗目标标”之一一。3.5目目标市场场定位地点：广广西南宁宁市对象：房房地产开开发商。我公司司的客户户群定位位于需要要更专业业营销策策划支持持的各房房地产开开发商。现在从从南宁的的房产营营销来看看文化与与城市互互动以内内在打造造不凡成成为流行行趋势。各大开开发商正正在追求求与众不不同的营营销策划划方案以以吸引

25、顾顾客的眼眼球，增增加人气气。第四章 营销销策略4.1品品牌战略略SCCP品牌牌战略为了传统统品牌的的不足，我们引引进了在在战略分分析中最最常用的的SCPP来进行行品牌分分析。我们认为为环境变变化是品品牌分析析的起点点，环境境变化必必然会引引起以需需求和竞竞争为中中心的结结构变化化，而结结构的变变化又会会影响品品牌推广广和整体体实力的的变化，也就是是品牌资资产的变变化。这这样以SSCP为为构架的的战略性性品牌分分析为品品牌战略略管理提提供了整整体系统统的开端端。4.2推推广分析析4.3广广告战略略鉴于本公公司刚成成立，还还没有知知名度，现在我我们公司司的首要要目标就就是把公公司推销销出去，让房

26、地地产公司司了解我我们。对对此我们们做了个个针对扩扩大公司司知名度度的营销销策划组组合：1、公关关活动，在公司司的成立立庆典上上做文章章，邀请请政府官官员、媒媒体和各各房地产产开发公公司的相相关部门门负责人人来参加加开业庆庆典；2、广告告组合，报纸广广告、路路牌广告告、广播播广告、电视广广告、网网络广告告、移动动媒体同同时铺开开其中的的关键词词是“迦南美美地房地地产营销销策划公公司”；3、口碑碑营销，通过接接业务让让业界认认同我们们，开始始可接些些小项目目和政府府的公益益项目，目不在在赚钱，而在展展现我们们的实力力和创意意，让公公众谈论论我们，帮我们们做宣传传；4、直涵涵营销，通过一一段时间间

27、的运营营，有了了成功的的案例之之后，就就把我们们公司的的理念、优秀团团队、宗宗旨和成成功案例例一并制制作成一一本精美美杂志，直接邮邮寄给们们的目标标客户，直接向向他们宣宣传我们们。营销计划划服务战战略：“主动出出击”公关活动动方案公共关系系是企业业在从事事市场营营销活动动中处理理企业与与社会公公众的关关系，以以便树立立品牌及及企业的的良好形形象，从从而促进进产品的的销售。公共关系系活动的的完整工工作程序序是从公公共关系系调查开开始，然然后是公公共关系系计划和和计划的的实施，最后是是公共关关系效果果的评估估四个基基本程序序。公关活动动内容对外公共共关系、媒介执执行、媒媒介策略略咨询、新闻发发布会

28、、交流会会、推广广活动、各种沙沙龙、签签约仪式式、品牌管管理，市场调调研、消消费者研研究、企企业内部部沟通、服务诊断断、品牌牌规划、品牌整整合传播播、品牌牌创意、品牌提提升等公关文化化公关愿景景 成为为受客户户和员工工信赖和和尊重的的公关部部门公关使命命 致力力于公司司绩效必必须提升升，为客客户和员员工创造造价值公关价值值观 成成就客户户，持续续创新，感恩尽尽责公关理念念 人人以人为为本 新勇于创创新 信坚守诚诚信 赢互利共共赢项目调研研（项目目SWOOT分析析）核心优势势专业化职职业化的的咨询团团队系统的咨咨询工具具、模型型和知识识库追求实效效的咨询询方法严禁的项项目管理理方式劣势缺少丰富富

29、的行业业咨询经经验公司刚成成立没有有市场占占有率还没有形形成自己己的品牌牌很难建立立客户群群机会营销策划划咨询公公司这一一市场还还不够完完善威胁竞争对手手，客户户的信任任度传播难点点-缺缺少市场场活动和和事件支支持大体项目目策划一、 市市场竞争争 攻心心为上公共关系系最佳方方案就是是善于揣揣摩和满满足顾客客的心理理，善于于沟通企企业与顾顾客之间间的情感感，用情情感来维维系促销销效果的的持续性性、长久久性。现现在不少少企业不不惜花重重金请外外脑设计计大型促促销活动动，表面面上看起起来是轰轰轰烈烈烈。但是是活动一一结束，消费者者也就忘忘记了。因为，这类同同质化的的促销没没有把握握住情感感消费时时代

30、顾客客的心理理特征，没有建建立起企企业与顾顾客之间间长久的的情感。在情感感消费时时代，消消费者有有自我欣欣赏和需需求尊重重的心理理，这就就要求企企业在促促销活动动中加强强与消费费者的情情感沟通通，冲淡淡纯粹的的商业买买卖关系系，增强强顾客对对企业的的信任感感、认同同感和亲亲近感。 二、制造造新闻事事件。新闻是最最为受众众关注的的题材，每个人人都有好好奇心，都想知知道哪一一天又发发生了什什么事件件。是新新奇、是是特别、是对自自己有益益、还是是特别有有趣。制造造新闻，指经过过精心策策划，有有意识地地安排某某些具有有新闻价价值的事事件在选选定的时时间内发发生。吸吸引媒体体注意，制造出出适于传传播媒介

31、介报导的的新闻事事件。要要让媒体体免费选选用你公公司的事事件作为为新闻，就要巧巧妙策划划，使一一件本来来可能不不具备新新闻价值值的事件件赋于新新闻性。三、免费费赠送 公关造造市随着买方方市场的的日益成成型，消消费者的的理性购购买能力力逐渐增增强，生生产厂家家如果还还是就营营销搞营营销，无无疑是短短视的。一项新新产品、新服务务被消费费者接受受必须建建立在新新的消费费观念确确立的基基础之上上，而新新的消费费观念的的确立，仅仅靠靠广告的的三言两两语介绍绍是远远远不够的的；而且且在当今今信息丰丰富的年年代，不不少广告告通常无无人注意意或被认认为可信信度极低低。因此此免费赠赠送正成成为一些些企业公公关造

32、市市的有效效手段。运用免免费赠送送措施可可以化解解人们对对新产品品、新服服务的认认知障碍碍四、人际际传播人际传播播就要非非常注意意个性化化设计，无论是是一个电电话、一一个信函函、一个个卡片，都要非非常有针针对性地地设计，这种设设计来源源于你对对传播对对象的了了解，所所以企业业做公共共关系人人员要建建立公共共关系档档案，要要不断更更新，一一但需要要时，就就可检索索个人档档案，对对其进行行针对性性设计，会收到到非常好好的效果果。五、交际际活动交际活动动有利于于为企业业广结良良缘、建建立广泛泛的社会会关系网网络、形形成有利利于企业业发展的的人际环环境，气氛轻轻松愉悦悦，最易易培养情情谊、挖挖掘客户户

33、，传播播扩延品品牌、服服务形象象。活动策略略一、媒体体策略媒介组合合：、主媒介介：有线线电视、晚报、商业报报、商业业杂志等等。、次媒媒介：户外广广告媒介介，如灯灯箱、车车体内外外、候车车亭等。户外视视觉效果果好，到到达率高高，价格格相对低低廉，主主要突出出产品品品牌。邮递广广告、招招贴、海海报、说说明书、声像影影带等。二、公共共关系专专题活动动：(1)专题新新闻发布布活动。这是企企业通过过新闻媒媒介传播播社会公公众感兴兴趣问题题的专题题活动。(2)促促销性活活动。是是直接吸吸引、刺刺激消费费而举办办的专题题活动。如展览览会、服服务介绍绍、表演演会等。(3)信信息交流流性活动动。是企企业与社社会

34、、企企业、同同行间开开展的有有关业务务信息、技术交交流性的的专题活活动。如如研讨会会、座谈谈会、交交流会等等。(4)纪念性性活动。是企业业为实现现某个节节日、纪纪念日或或某项成成绩而举举办的专专题活动动。如纪纪念会、店庆、庆功会会、表彰彰会、签签字仪式式等。(55)沟通通性活动动。是为为树立企企业形象象、提高高信誉、达到企企业与公公众的双双向沟通通而举办办的专题题活动。如组织织公众参参观房地地产行业业，与竞竞争者的的沟通联联系、与与客户的的沟通等等。(6)社会福福利性活活动。是是企业社社会责任任与义务务、提高高社会声声誊而举举办的专专题活动动。如赞赞助、捐捐款、设设立福利利基金仪仪式、服服务等

35、。(7)联联谊娱乐乐性活动动。是为为加深企企业内部部、外部部感情，为企业业广结良良缘、建建立广泛泛的社会会关系网网络、形形成有利利于企业业发展的的人际环环境而举举办的专专题活动动。如联联欢会、电影招招待会、聚餐会会、宴会会、舞会会、体育育、摄影影、智力力竞赛等等。内部公关关（职工工、股东东）定期的让让雇员知知道公司司发生了了什么事事情是非非常好的的作法，与雇员员定期的的进行沟沟通是企企业活动动中必不不可少的的一项|涉及到到的公司司各个层层次的雇雇员对发发生的事事情很了了解雇员们们知道他他们在组组织中的的角色以以及对组组织的贡贡献雇员自自发的去去执行指指示以便便为组织织的成功功作出支支持外部公关

36、关（顾客客、竞争争者、媒媒体、金金融界、政府各各有关部部门、社社会公众众）一、品牌牌塑造首先创知知名度我我们制定定了如下下的策略略： 1、全新新CISS（企业业形象设设计）设设计。 为了清清晰地展展示本服服务公司司品牌形形象，首首先在标标识上要要有清楚楚的表述述。可以以就创作作LOGGO（广广告图标标）新标标识一事事，在媒媒体上进进行说明明，广泛泛向全社社会征求求意见稿稿，最后后经过专专家的论论证与市市民的投投票选出出最后的的定稿。征求LLOGOO过程，进行全全程报到到其实也也是我公公司品牌牌形象一一次大规规模的宣宣传。2、与房房地产商商联合举举办房地地产文化化节（我我方为主主办人，房地产产商

37、为赞赞助人），邀请请地产商商与购房房客户参参加，宣宣传自己己的同时时又与客客户建立立良好关关系，一一举两得得。 3、活动动举办A、赞助助活动B、品牌牌形象公公关C、交流流会、发发布会、座谈会会二、顾客客网络公公关1、交互互性 通通过在网网站上以以E-MMAILL、网上上广告等等形式吸吸引顾客客参与22、公关关活动，实现企企业与客客户一对对一的对对话要求求。一周周7天 一天224小时时在线解解答顾客客疑问、难题三、 HYPERLINK 政府府关系管管理我们认为为一个企企业家如如果需要要在政治治公关上上有所作作为，企企业家的的素质需需要在以以下几个个方面配配合：一一.企业家家形象；二.企业形形象；

38、三三.企业的的政治形形象；四四.企业家家的政治治素质。四、危机机公关危机公关关是衡量量企业公公关综合合实力的的标准，也是任任何企业业的立足足之基、发展之之本。危危机如火火，但灭灭火的重重点不仅仅仅在灭灭火本身身，还需需要关注注灭火前前、灭火火中和灭灭火后的的全过程程。（一）、防患未未然（危危机公关关只需三三道防火火墙）第一道防防火墙：预警正所谓“凡事预预则立，不预则则废”，危机预预警就是是避免危危机爆发发的第一一道关卡卡，是危危机管理理过程中中的第一一道防线线，是把把危机阻阻隔在企企业之外外的有效效屏障。 第二道防防火墙：沟通包括两个个方面，一方面面是我们们普遍认认识到的的外部沟沟通；另另一方

39、面面就是经经常被忽忽视的内内部沟通通。“泰泰诺事件件”一直直被当成成成功处处理危机机的经典典案例广广为传，在很大大程度上上就取决决于其成成功的沟沟通。正正是凭借借泰诺在在内外部部充分一一致的“沟通”，危机机才没有有进一步步扩散，把公众众和媒体体对企业业声讨的的分贝降降到了最最低，从从而赢得得了公众众和媒体体的信任任第三道防防火墙：行动事实胜于于雄辩，除了预预警系统统外，一一旦危机机爆发，必须要要快速行行动，才才能阻挡挡危机在在突破第第一道和和第二道道“危机机防火墙墙”以后后的脚步步，避免免更大损损失。（二）、建立媒媒介关系系 企业要做做到乐意意和媒体体打交道道。要奉奉行四海海媒体皆皆是客的的待

40、媒体体之道，这样不不但能深深受媒体体朋友的的好评，更重要要的是会会给企业业结交更更多善缘缘。建立立在这种种良好关关系的基基础上，圈内只只要有风风吹草动动，企业业都能运运筹帷幄幄，从容容面对。（三）、保持媒媒介沟通通在广大媒媒体群落落中搜集集一切企企业和行行业的相相关信息息，将信信息进行行分类整整理，并并分析与与研究，从而为为广告和和企业宣宣传及公公关方案案奠定基基础，大大多数危危机的产产生都是是因为变变化使许许多人受受到了利利益伤害害，但这这种伤害害产生的的矛盾冲冲突最容容易被当当事人告告知媒体体，或者者被媒体体察觉到到。所以以企业一一定要紧紧盯行业业的政策策变化与与企业的的事件变变化，会会给

41、哪些些人带来来了利益益损失，然后进进行有效效处置，将内外外矛盾尽尽可能减减到最低低。所以以公关部部门应该该一直坚坚持把内内外行业业信息汇汇编成册册，并提提供专业业分析，提供一一套强有有力的预预警措施施。（四）、危机攻攻略危机公关关借助的的是沟通通的力量量，只要要将所有有的问题题定位在在沟通上上，对面面临的问问题有一一个全面面、系统统的把握握，那么么公关部部门就有有可能用用最低的的成本来来消除危危机。（五）、评估危危机危机公关关的一个个重要原原则，就就是了解解公众，倾听别别人的意意见，确确保企业业能把握握公众的的抱怨情情绪，并并做出准准确的判判断。不不管事态态发展如如何严重重，只要要有准确确的评

42、估估，根据据评估的的结果，就能衡衡量其危危害性制制定相应应的策略略。（六）、直面危危机第一点：企业必必须面对对现实，在最短短的时间间内告诉诉公众真真相；第二点：勇于承承担责任任，把公公众的利利益发在在第一位位，而不不是企业业的财务务与利润润问题；第三点：坦诚得得到谅解解，狡辩辩终遭抛抛弃。（七）、巧妙应应对，利利用局势势 只要要有危机机的产生生，多少少会对企企业和品品牌造成成一定的的负面影影响。企企业除了了处理好好公关危危机，还还要做好好善后事事宜，如如恢复消消费者、社会、政府对对企业的的信任。借着前前期社会会关注较较高的机机会，企企业可以以加大在在当地主主流媒体体进行品品牌形象象和企业业形象

43、的的宣传，让更多多的人知知道并了了解企业业是一家家非常有有实力、非常有有社会责责任感的的企业，这可以以从实力力展现、公益活活动、用用户反馈馈、企业业改进等多多角度报报道宣传传。并可可以迅速速策划一一个与消消费者相相吻合的的互动参参与活动动，让他们们进一步步感受企企业的认认真、负负责和对对他们的的关心，从而形形成延续续性的良良好口碑碑效应。此种宣宣传不但但可以对对已经造造成的影影响做观观念扭转转，同时时这种公公关报道道也对扭扭转传媒媒方向和和稀释前前期不利利报道起起到了很很好的作作用，更更能体现现企业公公关部门门的老到到。初期宣传传具体活活动实施施为公司网网络人气气和客户户资源，以便顺顺利打开开

44、市场；高尔夫夫是健康康时尚的的体育运运动，历历来为高高端人士士所推崇崇，举办办高尔夫夫球比赛赛能够充充分彰显显地产商商的不凡凡品位。（一）、主题题和口号号：主标语语：网聚聚现代商商务英雄雄采采用的标标语，突突现与会会者在现现代商界界的尊贵贵地位，同时表表明这是是一次精精英的会会聚。参考考标语：1、商商务英雄雄聚精精之源2、重塑现现代商务务文明（二）、时时间：2200XX年X月X日（有有待最后后确定）；地点：嘉和城城温泉高高尔夫球球场，XXX宾馆馆（新闻闻发布会会及联谊谊会地点点）（三）、活活动对象象和规模模：本次活活动的主主要对象象是各地地产商，各物业业主客户户及、政政府机关关人物。为了发发挥

45、媒体体和口介介的传播播作用，邀请一一定数量量的新闻闻记者和和公司所所开发项项目的业业主（如如XX湾湾、XXX花园、XX等等）。1、XXX商界领领袖人物物（人数数）2、意向大大客户（人数）33、XXX湾业业主（人人数）4、新闻闻媒介记记者(人人数)5、政府机机关人物物总总计：若若干人（四）、活活动组织织及内容容：活动安安排大致致分为三三个部分分，即上上午举行行交流会，下午高高尔夫比比赛，晚晚上举行行宴会。形式多多样、内容丰丰富。1、出于提提高权威威性、扩扩大影响响力的考考虑，建建议本次次活动中中的高尔尔夫球赛赛由XXX企业家家协会作作为主办办单位，XX公公司作为为承办单单位。2、本次活活动面向向

46、XX商商界领袖袖人物、意向大大客户、业主、新闻媒媒介朋友友、开发发商工作作人员等等3、活动采采用交流流会、户户外高尔尔夫球竞竞赛活动动、联谊谊宴会三三种形式式贯穿进进行：AA交流流会会：各成员流流畅谈交交流经验验，共享享资源。BB高高尔夫球球赛：高高尔夫运运动具有有浓烈的的商务性性质和绅绅士气质质，能够够完美地地诠释本本活动对对象的不不凡品质质。参赛赛者在挥挥杆比赛赛激烈角角逐中，深化友友谊，促促进交流流，览尽尽嘉和城城温泉高高尔夫球球场迷人人风光。凡是对对高尔夫夫感兴趣趣的活动动参与者者特别是是意向大大客户都都可以报报名参加加比赛，此次球球赛意在在为建立立良好客客户关系系和自我销售售做好铺铺

47、垫。C联谊谊宴会：宴会目目的在于于在轻松松的氛围围中拉近近感情距距离.宴宴会上由由政府领导导对比赛赛颁奖，推荐我我公司服服务宗旨旨。企业业家协会会成员、媒体记记者等与与会者在在会上自自由交流流沟通。44、活活动大体体流程如如下：参与人员员报到（XX宾宾馆）交流会会中午午作息高尔夫夫比赛（嘉和城城温泉高高尔夫球球场）联谊宴宴会（领领导总结结陈述、宴会联联欢，以以上活动动中穿插插颁奖和和项目推推荐）全天活活动结束束（五）、组组织渠道道：与XX企企业家协协会合作作举办此此活动，以信函函、电话话等方式式邀约（六）、宣宣传方式式：本次活活动主要要选择XXX房地地产界著著名杂志志XXX，和和XX发发行量最

48、最大影响响力最大大的报纸纸XXX早报两大平平面媒体体，进行行有效推推广。1、活动动前期宣宣传：A、XXX发发布活动动预告，采取软软文形式式介绍本本次活动动和参与与活动的的精英 ，同时时打出我我公司的的名号BB、结结合形象象宣传，XXX早报底版发发布预告告，简介介本公司司的服务务。2、现场推推广：A、交流流会：现现场布置置喜庆又又不失庄庄重，为为各类客客人相互互引见，同时增增加本公公司的认认识度。BB、高高尔夫竞竞赛：球球赛场地地通过拱拱门，悬悬挂宣传传布幅、双叶 HYPERLINK 广广告，重重点投放放，但少而精精，避免免喧宾夺夺主，重重在烘托托休闲活活动氛围围；C、联谊宴宴会：现现场宣传传营

49、造出出喜庆活活跃、大大气蓬勃勃的气氛氛，预示示活动的的顺利圆圆满。（利用此此机会发发放相关关宣传资资料）3、活活动后期期宣传：可可以进行行大量宣宣传（七）、物物料筹备备项目内内容要要求及说说明完完成时间间执行行和跟踪踪负责责人备备注1交流流会邀邀请函场地地布置拱门、横幅、背景等等22高尔尔夫球赛赛接送送车场地布布置拱拱门等奖品品奖章章、证书书茶茶点3联联谊会场地布布置背背景、横横幅等4其他物物料折折页海报楼书书资资料（具体体操作时时间和数数量视情情况而定定）（八）、效效果评估估：1、商业业精英交交流会是是新闻抄抄作的有有力手段段，能体体现号召召力和权权威性，易制造造声势、吸聚眼眼球，而而且依托

50、托这一平平台，广广交传媒媒介的朋朋友，能能为企业业宣传和和发展培培育良好好的舆论论环境。22、高高尔夫球球赛时尚尚高雅，采用竞竞赛形式式更添加加了趣味味性，相相信不少少人都乐乐于参与与其中。这次比比赛是为为增进大大家的交交往，对每位位参与人人今后的的发展利利益都有有利，建建立良好好关系。3、联谊会会气氛轻轻松愉悦悦，最易易培养情情谊、挖挖掘客户户，更进进一步深深化前面面两项活活动的效效果。本次次活动的的任务归归根结底底在于宣宣传本公公司，竖竖立公司司良好形形象，拉拉动潜在在客户从从而达到到公关目的的。并且且此次活活动处于于公司推广广的初期期，“良良好的开开始是成成功的一一半”，我们务务必群策策

51、群力，使之顺顺利举行行。4.6定价价战略按所接收收项目总总额的66%左右右来收取取，并根根据楼盘盘的情况况具体收收取费用用。比如我公公司为房房地产公公司策划划的项目目的总额额为2000万元元，则我我公司的的策划收收（主营营业务收收入）为为12万万元，为为推广该该项目的的各种费费用（广广告费用用、调研研费用、公关活活动费用用等）均均由房地地产公司司承担。投资分析析5.1 股本结结构与规规模公司注册册4000万,股本结结构和规规模如下下:股本来源源股本规模模风险投资资本公司人人力资源源入股公司自有有资金入入股金额250万万80万70万比例62.55%20%17.55%5.2 资金来来源与应应用公司

52、成立立初期共共筹集资资金4000万。其中风风险投资资2500万，(非银行行金融机机构一年年期借款款，利率率5.885%)，公司投投资700万元，本公司司人力资资源入股股80万万元；在在公司运运营的22、3、4年，我我们将在在此基础础上增加加1000万的短期期借款，（银行行一年期期借款，利率为为6%）用作流流动资金金以此改改善现金金流动状状况并达达到较合合理的资资产负债债比。资金主要要用于公公司内部部建设固固定资产产(800万)，以及及策划培培训工作作中所需需的策划划专家及及其它各各类期间间费用等等（4220万）：明细细如下：购置固定定资产880万流动资资金1550万厂房租金金30万水电费费及电

53、话话费200万人员工资资40万元元第一年初初期市场场调研和和市场开开拓1000万，第二年年80万5.3 未来五五年预算算未来五年年费用列列支预算算(万元)第一年第二年第三年第四年第五年固定资产产折旧1010101010厂房租金金3030303030策划师工工资404244.1146.3348.66市场调研研1010109.89.8市场开拓拓9070100120150水电和电电话费1818.9919.8820.8821.88水电费用用每年增增长5，人人员年工工每年增增长5，第第一年初初期市场场调研和和市场开开拓1000万左左右，第第二年为为80万；其他费用用预算一、公关费用用预算 （199500

54、00元）1、项目目内容容单价价数量量金额额备注注交交流会邀请函函（500000元元）会议议室记者邀邀请场地布布置媒体 HYPERLINK 广告告发布2高尔夫夫球赛场地租租借（1200000元元）奖品品接接送车场地地布置3联谊会会宴会厅厅（200000元）场地布布置4其其他物料料折页页（50000元）楼书俱乐部资资料海报（具具体金额额视操作作实施待待定）二、广告告费用预预算（880万元元）（1）广广告媒体体费。主要指购购买媒体体的时间间和空间间的费用用，约占占广告费费用总额额的800%885%。（600万元）（2）广广告设计计制作费费。主要包括括广告设设计人员员的报酬酬、广告告设计制制作的材材料

55、费用用、工艺艺费用、运输费费用等，约占广广告费用用总额的的5%15%.（88万元）（3）广广告调查查研究费费。包括广告告调研、咨询费费用，购购买统计计部门和和调研机机构的资资料所支支付的费费用，广广告效果果检测费费用等。这一部部分经费费约占广广告费用用总额的的5%。（7万万元）（4）广广告部门门行政费费用。包括广告告人员的的工资费费，办公公费，广广告活动动业务费费，公关关费，与与其他营营销活动动的协调调费用等等，约占占广告费费用总额额的2%7%。（55万元）广告预算算的方法法目标达成成法（目目标任务务法）根据企业业的营销销战略和和营销目目标，具具体确定定广告规规划和广广告目标标，再根根据广告告

56、目标编编制广告告计划，确定企企业的广广告预算算总额。美国市场场营销专专家阿尔尔伯特费费雷（AAlbeert Feery）将目标标任务法法的操作作程序归归纳为77个步骤骤，具体体情况如如下：1、确定定企业在在特定时时间内要要达到的的营销目目标。2、确定定企业的的潜在市市场的基基本特征征，包括括：值值得企业业去争取取的消费者对广广告产品品的知晓晓程度；消费费者对广广告产品品的态度度；现现有的消消费者购购买产品品的情况况。3、分析析潜在消消费者对对广告产产品的态态度变化化及广告告产品的的销售量量变化情情况。4、选择择适当的的媒体开开展广告告宣传，提高产产品的知知名度。5、制定定恰当的的广告媒媒体策略

57、略，确定定为达到到既定广广告目标标所需要要的广告告暴露次次数。6、确定定最低的的广告费费用即广广告预算算总额。目标任务务法是在在广告调调研的基基础上确确定的广广告预算算总额，它的科科学性较较强。三、税收收费用营业税 按5%利率来来计量 第一年年营业收收入为1150万万元，则则营业税税为7.5万元元。 第二年年营业收收入为2200万万元，则则营业税税为100万元。 第三年年营业收收入为4400万万元，则则营业税税为200万元。 第四年年营业收收入为5500万万元，则则营业税税为255万元。 第五年年营业收收入为8850万万元，则则营业税税为422.5万万元。四、银行行借款利利息费用用第一年财财务

58、费用用（借款款利息）为144.6225万元元。第二年财财务费用用为200.6225万元元。第三年财财务费用用为200.6225万元元。第四年财财务费用用为200.6225万元元。第五年财财务费用用为144.7万万元。(我公司司偿还了了银行长长期借款款50万万元,非非银行金金融机构构的风险险投资550万元元)5.4 投资收收益与风风险分析析5.4.1投资净净现值nNNPV=(CII-COO)t(1+ii)-tt NPVV=8775.991(万万元) t=1银行短期期借款（1年期）利率为为5.885%，。考虑虑到目前前资金成成本较低低，以及及资金的的机会成成本和投投资的风风险性等等因素，i取12%

59、（下同同），NNPV=8755.911（万元元），远远大于零零。计算算期内盈盈利能力力很好，投资方方案可行行。5.4.2内含报报酬率根据现金金流量表表计算内内含报酬酬率如下下：nNPV（IRRR）= （CI-CO）t（1+IIRR）-t=0 IRRR=500.099%t=1内含报酬酬率达到到50.09，远大大于资金金成本率率5%，主主要因为为本产品品优质低低价，使使得销售售利润率率较高，而且，前5年内市市场增长长性很好好。财务分析析6.1 主要财财务假设设公司设在在南宁科科园大道道，经有有关部门门认定为为新兴技技术企业业，享受受“四年免免征所得得税”的税收收优惠政政策。即即在公司司成立自自盈利

60、起起四年免免征所得得税，正正常税率率为155%。考虑到目目前通货货膨胀的的经济形形势，公公司对所所需器材材方不求求过多只只要足够够。机器器设备使使用寿命命为100年，期期末无残残值，按按直线折折旧法计计算。公公司自盈盈利之年年起以净净利润的的30%分红。6.2 损益表表损益表第一年第二年第三年第四年第五年一、策划划收入150200400500850减:策划划成本40.00042.00044.11046.3348.66二、策划划利润110.00158.00355.90453.70801.4财务总费费用211.6255170.6255211.5255135.6255378.6三、利润润总额-91.