某地产针对合肥市场调查报告

1、金石地产合肥20055.033市场调调查报告告目录：一：序言言33页二：项目目跟踪及及分析3-41页页三：市场场分析总总结422页序言此报告内内容为合合肥市二二零零五五年一月月二十一一日到二二零零五五年三月月二十日日的市场场调查报报告，结结合了合合肥市房房地产新新年以来来的资料料所做。所涉及及到的内内容主要要主要竞竞争楼盘盘和合肥肥市目前前比较有有影响力力的几个个新盘。项目跟踪踪及分析析1颐园园世家 地理理位置地处习友友路与怀怀宁路交交汇处，与宋都都的西湖湖花苑遥遥相对望望地理位位置相对对于宋都都来说较较好一些些。 开发发商安徽信谊谊集团信信得置业业有限公公司。 销售售代理深圳张达达利设计计公

2、司/地产专专案组。 产品品介绍此楼盘投投资1.9亿元元，开工工面积112.44万平方方米，共共有200幢住宅宅，总户户数为111000户，开开发的产产品全是是小高层层，一般般以9+1、111+11的为主主，沿街街的一般般为166+1的的，主力力户型面面积为1115、1300平方米米，目前前在售的的是4、5、66、7、8、五五栋。主主力房型型为三室室两厅两两卫。房房屋层高高3米，外墙采采用面砖砖，窗户户采用的的是彩铝铝，玻璃璃大部分分采用的的是双层层中空玻玻璃，屋屋顶采用用的是平平顶带平平台的类类型，供供水为变变频加压压供水，供电量量为200A或440A，阳台形形式为北北阳台封封闭，南南阳台不不

3、给封闭闭，小区区车位为为5600个，整整个小区区采用电电子巡更更系统单单元采用用可视对对讲，综综合看来来，产品品处于中中上等水水平。现现已售330%左左右，高高一点的的楼层和和面积较较大的卖卖的不理理想。 推广广方式广告投放放主要分分布在报报广和户户外广告告牌。售售楼处面面积较大大，布置置比较豪豪华。开开盘时间间为20004年年7月，一期推推出2660套。开盘开开盘价格格为26600元元/平方方米，采采取VIIP卡优优惠1000000元，阳阳光金卡卡优惠880000元的推推广方式式。截止止到20005年年2月销销售均价价为35500元元/平方方米。 卖点点分析1）地处处政务区区，未来来发展及及

4、升值空空间大。2）项目目东南方方向，一一条马路路之隔即即为正在在兴建的的奥体中中心，更更具有很很大的升升值空间间。3）境外外景观设设计公司司（加拿拿大润枫枫国际）。 劣势势及不足足1）运动动卖点在在销售中中显得牵牵强，虚虚无支撑撑。2）产品品先进性性在政务务区显得得不强，如车位位配比过过低，约约1：00.5。3）目前前该项目目交通不不便利，周边配配套尚不不完善。3）从整整个案场场的主管管到销售售员专业业性较差差，销讲讲随意，销售能能力一般般，管理理也较为为混乱。4）其户户型较差差，房型型不规整整，功能能区面积积不合理理，使用用性较差差。另外外户型整整体面积积偏大，总价高高。5）从开开盘到现现在

5、涨价价太快，半年涨涨了6000元/平方米米，因为为周边的的配套还还没有跟跟上，项项目缺少少基本的的支点，从销售售来看比比其他的的项目明明显要慢慢得多。近期颐园园世家已已经封盘盘，并且且工期也也停了下下来，只只发了两两期半版版的报广广。主要要是由于于此项目目的入市市过于匆匆忙，在在前期没没有客户户积累的的情况下下进入市市场，且且此项目目至今没没有一个个明确的的主题，对市场场的需求求没有充充分调查查，入市市的产品品根本得得不到市市场的认认可，再再加上其其入市时时没有一一个可以以诠释项项目的展展示中心心，使得得此项目目成为市市场上的的无效供供应。此此点尤其其需要注注意，本本案作为为一个大大盘应该该要

6、充分分考虑市市场需求求，去引引导市场场，入市市不宜过过于匆忙忙。项目近期期与合肥肥本地的的怡景工工作室签签订了整整合推广广的合同同，目前前已经进进入全新新包装阶阶段，预预计在半半个月左左右时间间将会以以全新面面貌进入入市场，我司将将持续高高度关注注。2国际际花都3351888888 355128888 地理理位置地处东流流路与潜潜山路交交汇处，地理位位置相对对于宋都都距市中中心较近近。 开发发商上海绿地地集团合合肥置业业有限公公司。 销售售代理由开发商商自销。 产品品介绍此楼盘总总建面积积将达770万平平米，为为合肥第第二大项项目。将将分5期期开发，一期于于20003年112月开开盘，开开发约

7、113万平平米，二二期也约约13万万平米，户数为为9000多户，开发的的产品多多层与小小高层。屋顶采采用的是是平顶带带平台的的类型，主力户户型为880、1120平平方米，房型为为二室二二厅一卫卫与三室室两厅两两卫。户户型特点点房屋开开间大，进深短短（100.5mm）主力力户型双双卧朝南南，户型型方正，采光及及通透性性好，全全明设计计。外墙墙采用面面砖，窗窗户采用用的是彩彩铝，玻玻璃采用用的是双双层中空空玻璃，供水为为变频加加压供水水，供电电量为220A或或40AA，阳台台形式为为北阳台台封闭，南阳台台半封闭闭，小区区车位配配比为33：1，整个小小区采用用红外二二十四小小时监控控和单元元采用可可

8、视对讲讲，产品品处于中中上等水水平。一一期于220044年底交交房，005年下下半年二二期交付付。 推广广方式广告投放放主要分分布在报报纸广告告，电视视广告和和户外广广告牌。项目分分五期，每期都都以一种种国际花花名命名名。目前前售楼处处所在位位置为地地处东流流路与潜潜山路交交汇处楼楼盘现场场，面积积约3000，装修简简约。一一期多层层小高层层03年年12月月6日开开盘，44个月时时间全部部卖完。二期开开盘时间间为20004年年6月中中旬，均均价约332000元，目目前均价价为36600元元。一组组团推出出2000多套，开盘前前采取内内部放号号的的形形式首批批1500号在放放号当天天放完，每号1

9、100000元。到十月月份为止止基本售售完，只只余少量量的顶楼楼大面积积户型,购买可可以有550000元的优优惠。220055年1月月16日日推出的的三期天天香苑分分三个组组团，其其中A组组团的小小高层共共推出2200套套，基本本售完，主力户户型为三三房两厅厅，价格格区间：33000443000元/，仅剩剩1700户型型约3、4套。天香苑苑B组团团将于33月5日日对外放放号销售售，均价价为37700元元/，目前BB组团已已基本销销售完毕毕，C组组团将会会推出44幢111+1的的小高层层，面积积为900-1330。 卖点点分析1）西面面紧邻市市政府的的办公大大楼，未未来发展展及升值值空间大大。2

10、）政务务区未来来商业配配套较为为集中在在此楼盘盘附近。3）属于于离市中中心较近近的政务务区楼盘盘，客户户的接受受能力较较强。4）一期期即将交交房小区区的效果果可以直直接看见见，能起起到增强强客户的的购房心心理作用用。5）项目目较大配配套完善善，有主主题公园园景观，绿化率率达到了了40%。6）户型型配比比比较符合合当地市市场需求求，以880-1120的的为主。7）售楼楼处销售售设施较较先进，利用三三维动画画可直接接从电脑脑中看房房选房。8）境外外景观设设计公司司，加拿拿大KFFS建筑筑设计公公司。 劣势势及不足足1）楼盘盘卖点在在销讲中中提炼不不精，解解说不详详细。2）产品品先进性性在政务务区显

11、得得不强，如车位位配比过过低，约约3：11。3）目前前该项目目交通不不便利，周边配配套尚不不完善。4）售价价较高，为目前前政务区区最贵楼楼盘。且且价格受受到周围围楼盘如如生活地地带、绿绿怡汇林林等楼盘盘相对低低价的冲冲击。5）一期期交房后后，产品品质量不不如宣传传中的精精致，且且绿化效效果极为为粗糙，与其发发展商实实力不相相符。3、金色色池塘 地理理位置地处蜀山山区樊洼洼路与蜀蜀鑫路交交汇处，距离合合肥植物物园较近近 开发发商安徽合肥肥英泰地地产 销售售代理开发公司司自销 产品品类型此楼盘总总建面积积35万万平米，分期开开发。产产品为多多层与花花园洋房房，其中中花园洋洋房为模模仿万科科退层户户

12、型。一一期花园园洋房基基本为照照抄万科科户型，二期在在户型上上做了一一些更改改，但一一、二期期花园洋洋房均为为两层复复式户型型。三期期规划尚尚未确定定。多层层屋顶采采用的是是平顶带带平台或或阁楼的的类型，主力户户型为880、1100、1200平方米米，房型型为二室室二厅一一卫、三三室二厅厅一卫与与三室两两厅两卫卫。户型型多为南南北两端端式，开开间较大大，1226的的户型即即有三个个开间朝朝南。外外墙采用用涂料，底层部部分架空空，窗户户采用的的是彩铝铝，玻璃璃大部分分采用的的是双层层中空玻玻璃，供供水为直直供水，供电量量为400A，可可提供暖暖气与热热水，阳阳台形式式为北阳阳台封闭闭，南阳阳台半

13、封封闭，小小区车位位配比为为多层33：1，花园洋洋房3：2，二二期花园园洋房一一跃二户户型带自自家车库库，且为为赠送。整个小小区采用用入门IIC卡，电子门门禁，单单元采用用可视对对讲，物物管费用用多层00.6元元，小高高层1元元，综合合看来产产品在当当地处于于较高水水平。 推广广方式广告投放放主要分分布在报报广和户户外广告告牌。在在市中心心繁华地地段设有有醒目广广告牌。目前售售楼处为为楼盘会会所，面面积较大大，装修修豪华。销售人人员着装装统一，服务态态度好，比较认认真，业业务素质质较好。一期开开盘时间间为20003年年7月，推出220余幢幢，5000多套套多层住住宅，33幢，计计36套套花园洋

14、洋房。多多层分为为带供暖暖与不供供暖两种种，均价价分别为为24000与226000元，花花园洋房房均价335000元，最最贵景观观户型达达48000元。现一期期已全部部卖完。二期现现拿出22幢多层层（均价价27550），5幢花花园洋房房（均价价40000元，最高达达到了558000元）现现多层售售基本售售完。二二期开盘盘之前曾曾采取放放号申购购形式，二期第第一组团团1500套房源源有1990位客客户拿号号，整个个销售形形式十分分良好。目前销销售价格格已经涨涨到3000035000元/平方米米。 卖点点分析1）地处处蜀山区区，周边边环境较较好，未未来发展展及升值值空间大大。2）花园园洋房房房型先

15、进进，在合合肥乃至至安徽都都为稀缺缺产品。3）小区区景观好好，大面面积水景景设计在在当地较较为突出出。4）境外外景观设设计公司司（瑞典典西林）5）内部部商业气气氛较好好，有商商业内街街，咖啡啡馆 6）有样样板房，样板区区，样板板景观带带。在合合肥较为为少见。7）物管管公司为为深圳金金地公司司，销售售阶段已已前期介介入，物物业形象象很好，着装、服务都都与万科科物业相相仿。 劣势势及不足足1）周边边配套较较差。2）虽然然水体面面积很大大，但水水质浑浊浊。3）花园园洋房全全部为大大面积户户型，总总价太高高。近期金色色池塘在在推出了了三幢小小高层，并在220055年3月月19日日进行放放号，当当天交2

16、20000元意向向金即可可获赠220000元的优优惠，并并有抽奖奖活动，中奖可可获得110000、15500、20000元不不等的优优惠。此此次推出出的为环环绕会所所而建的的三幢一一梯两户户的小高高层，并并且每幢幢楼只有有一个单单元，均均价的在在35000元/，面面积在990-1140。但是是其二期期的花园园洋房由由于价格格过高和和面积过过大，至至今还没没有销售售完毕，并且现现场销售售员会主主动的引引导客户户购买花花园洋房房。经过过一期和和二期销销售率鲜鲜明的对对比，在在三期金金色池塘塘将主推推小面积积户型，在三期期中700-1000的的户型将将成为其其占有市市场的有有力筹码码。现场售楼楼处增

17、加加了一个个建材展展示区域域，向客客户展示示其交付付标准中中的铝合合金窗框框及其隐隐形纱窗窗的安装装，使得得客户有有了很直直观的认认识，建建议本案案在今后后的现场场展示中中心也要要考虑此此项区域域。其一期已已经交付付入住，从小区区整体的的外立面面效果和和景观来来看，与与其花园园洋房的的概念相相距甚远远。其外外立面处处理较为为粗糙，下水管管裸露；且空调调机位设设计极其其不合理理，部分分直挂外外墙上，部分有有空调机机位但是是管线拖拖的较长长，极其其影响外外立面；飘窗内内栅栏和和阳台栏栏杆的选选材不管管是从美美观还是是从质量量上看都都是比较较差；绿绿化效果果与其“花园洋洋房”的相去去甚远。综合来来看

18、，此此开发商商不论从从开发实实力和开开发经验验上看都都是比较较弱，欠欠缺开发发理念。4、绿城城桂花园园二期 地理理位置地处高新新技术开开发区扬扬振宁大大道 开发发商安徽绿城城房地产产开发有有限公司司 销售售代理由开发商商自销 产品品类型此楼盘总总建411万平方方米，一一期总户户数为5500多多户，已已全部售售完。开开发的产产品多层层与点式式多层及及小高层层，多层层一般以以五层的的为主，小高层层为111层，屋屋顶采用用的是坡坡顶类型型，主力力户型基基本为大大户型设设计，平平均面积积1500以上上，为三三室两厅厅两卫，双卧朝朝南，户户型方正正，通风风较好，明卫，明厨。外墙采采用大理理三石贴贴面与涂

19、涂料，窗窗户采用用的是彩彩铝，玻玻璃大部部分采用用的是双双层中空空玻璃，供水为为直供与与变频加加压供水水，供电电量为440A，阳台形形式为北北阳台封封闭，南南阳台不不给封闭闭，小区区车位配配比为33：2，整个小小区采用用红外二二十四小小时监控控、电子子巡更和和单元采采用可视视对讲，物管费费用为多多层0.8元，小高层层1.008元，产品处处于较高高水平。 推广广方式广告投放放主要分分布在报报广和户户外广告告牌。目目前售楼楼处所在在位置为为楼盘内内部的会会所当中中，面积积较大。销售队队伍形象象不错，服务着着装统一一，但业业务素质质一般，服务态态度也一一般。开开盘时间间为20004年年3月与与5月中

20、中旬二次次开盘，售价为为36000元起起，点式式多层价价格到440000以上，目前销销售形势势较好，一期仅仅余4套套跃层。二期的的均价整整体在441000左右。 卖点点分析1）地处处高新技技术开发发区，距距离大蜀蜀山较近近，周边边环境较较好，未未来发展展及升值值空间大大。2）整个个园区景景观已经经初步形形成，会会所设计计较完善善。3）有现现房可以以提供比比较直观观的产品品形象。4）内部部景观设设计公司司为美国国YPAA北半球球设计顾顾问有限限公司。5）物管管公司为为绿城物物业管理理公司，形象较较好，着着装统一一，接待待有礼，在销售售阶段已已前期介介入。6）产品品质量较较好，选选材较精精 劣势势

21、及不足足1）楼盘盘卖点在在销售中中提炼不不精，解解说不详详细。2）销售售队伍形形象不好好，销售售人员服服务不热热情。3）目前前该项目目交通不不便利，周边配配套尚不不完善。4）价格格偏高，且户型型单位面面积较大大，购房房总价高高。20055年3月月19日日绿城推推出了990套一一期已经经交付的的保留房房，面积积在900-1880，价格为为41000元/，都都为多层层。到售售楼处即即可顺位位领取一一张号码码牌，每每十位客客户为一一组进会会议室选选房。选选房下定定需要交交纳2000000元定金金，车库库为1000000元定金金，7天天内签合合同和付付首付，首付为为三成。此用意意十分明明显：一期的成成

22、型和二二期的建建设，再再加上景景观的完完工，全全面体现现了绿城城对产品品力的追追求，绿绿城桂花园园已经是是合肥标标志，绿绿城品牌牌已经成成型；对二期小小高层的的销售起起到促进进作用，保持市市场的关关注度和和热度，因为在在此项目目中多层层和小高高层的价价格是倒倒挂的，此多层层的价格格可以刺刺激其小小高层的的销售，做到产产品的互互补；一期已经经从23300元元/涨涨至现今今的43300元元/，产品已已经基本本实现了了利润最最大化；开始宣传传桂花园园三期，为项目目三期做做好铺垫垫，积累累并锁定定其意向向客户，使得客客户的流流失做到到最小化化。绿城的成成功不仅仅意味着着产品力力就是竞竞争力的的真理，而

23、且还还预示着着在合肥肥未来几几年内，品牌效效应已经经成为一一种时尚尚，老百百姓对企企业品牌牌已经趋趋之若骛骛。且在在销售队队伍上绿绿城已经经有了很很大的变变化，销销售人员员的专业业性和服服务性有有了很大大的提高高，售楼楼处也增增加了一一个小的的交付标标准建材材区，主主要是展展示了交交付后窗窗框和双双层中空空玻璃的的选材。此产品为为合肥市市场上的的高端产产品，鉴鉴于本案案中高端端产品的的定位，有许多多可以向向绿城借借鉴。如如项目的的景观样样板展示示区、样样板房、现场展展示中心心的设计计和装修修等务必必精益求求精，争争取在合合肥市场场上一炮炮而红，迅速建建立宋都都企业品品牌和营营造一个个舒适的的家

24、的企企业理念念。5、凤凰凰城家家景景园2期期 555811100eq oac(,1)、项目目位置史河路和和金牛路路交界口口eq oac(,2)、投资资商香港万基基投资发发展有限限公司eq oac(,3)、规划划设计上海同济济城市规规划设计计研究院院eq oac(,4)、景观观设计清华大学学景观设设计研究究院广厦厦eq oac(,5)、施工工单位安徽三建建工程有有限公司司 安徽广广厦建筑筑股份有有限公司司eq oac(,6)、产品品介绍一期已经经全部售售完并已已经交付付，二期期工地处处于一期期的北面面。目前前在售的的共计443栋，其中小小高层118栋多多层255栋，共共14770户，于20004

25、年年5月份份开盘，目前小小高层的的均价为为35000元/平方米米，销售售超过880%。多层均均价34400元元/平方方米，销销售955%左右右，仅剩剩顶层带带阁楼的的大面积积户型，顶层赠赠送200平方左左右的平平台。小小区的外外立面使使用涂料料局部采采用面砖砖，靠近近路边的的住宅装装有双层层玻璃，使用彩彩铝门窗窗。有一一套完整整的保安安监视系系统和防防盗对讲讲系统，小区建建有幼儿儿园和篮篮球场，并有一一个大型型的商场场正在建建设之中中，一个个大型的的酒店，区内环环境较好好，配套套齐全，定位为为中等物物业。eq oac(,7)、推广广方式因二期推推出的规规模很大大，售楼楼处的面面积也在在3000

26、平方左左右，没没有请代代理公司司，属开开发商自自销项目目，广告告主要为为相临两两条路边边的罗马马旗。广广告设计计较差，销售人人员不够够热情，销售员员处于问问一句答答一句的的状态没没有自己己的销售售思路，售楼处处的卫生生情况也也不是很很理想，光看模模型感觉觉房子卖卖了两三三年了，不象今今年才开开盘。eq oac(,8)、卖点点分析小区规模模大，相相对环境境较好规规划户行好，大开间间小进深深，户型型的选择择余地也也较大，有从990到1190的的三十多多种户型型。一期已经经交付，环境做做的不错错，对于于二期的的销售也也有很大大的帮助助。周边居民民区较多多，已形形成一定定的居住住氛围。每家一楼楼有自己

27、己的私家家花园。eq oac(,9)、劣势势及不足足此项目随随然离一一环线很很近，但但周边的的公交离离的较远远，要步步行五分分钟以上上。户型面积积整体偏偏大，购购买能力力受限周边基本本上都是是住宅区区，谈不不上未来来的规划划，没有有太多的的憧憬在在里面，其价格格和销售售情况只只能依托托合肥的的大市场场而定。此项目目目前多层层已经基基本销售售完毕，只剩余余几套跃跃层，而而小高层层也剩余余不多，剩余的的小高层层为1115或或1400-1550，均价为为35000元/。三三个月后后将推出出下一个个组团，面积为为1000-1770。6、盛世世名城 555750000 5577533331、项目目位置潜

28、山路和和黄山路路口2、投资资商安徽新方方天房地地产开发发有限公公司3、发展展商合肥圣安安物业发发展有限限责任公公司4、规划划设计澳大利亚亚柏涛5、行销销企划上海及帝帝智帝6、产品品介绍此项目分分为小高高层、多多层和联联排别墅墅三种类类型，共共17000户。目前共共推出1112号号共十二二栋住宅宅，均价价为33300元元左右。工程进进度较快快，基本本上在售售的几栋栋都已经经结构封封顶。面面积基本本上在9901300之间，销售速速度很快快，据说说开盘三三天就达达到了880%的的销售率率，目前前仅剩几几套顶层层的跃层层带挑高高的大面面积户型型。社区区环境很很好配套套齐全，设计也也比较独独特，共共有2

29、77大景点点。窗子子部分采采用双层层中空玻玻璃，外外立面使使用乳胶胶漆，顶顶层赠送送大面积积的露台台，车位位配比达达到600%。周周边交通通方便，目前共共有四路路公交线线路经过过，周边边的配套套也较为为齐全超超市、小小学、医医院一应应俱全，另外周周边有三三四家大大学，且且紧邻政政务新区区，未来来的价格格提升空空间很大大。7、推广广方式聘请专业业的代理理公司销销售，代代理公司司很专业业，销售售人员也也很热情情。楼书书以及宣宣传资料料设计的的也很精精致。售售楼处位位于会所所里面，布置的的简单但但比较舒舒适。8、卖点点分析环境好绿绿化率很很高，达达到了553%周边配套套齐全，交通便便利，生生活方便便

30、学府林立立，有很很着很好好的学术术氛围。开发公司司层在合合肥成功功开发过过项目，口碑不不错。9、缺点点及劣势势外立面为为涂料颜颜色老旧旧紧邻机械械厂，在在小区内内能听到到机械的的嘈杂声声此项目目目前可售售房源基基本销售售完毕，下期房房屋将于于20005年44月上旬旬放号，4月中中旬进行行认购，目前价价格为均均价35500元元/，下期开开盘将推推出1幢幢小高层层与4幢幢多层，目前登登记客户户主要以以需求990-1100的客户户为主。7、中兴兴-西湖湖花园1、项目目位置二环线双双七路以以北瑶海海公园和和生态公公园之间间2、开发发商合肥西湖湖房地产产开发有有限公司司3、整合合推广杭州中兴兴房地产产策

31、划机机构4、规划划设计浙江省工工业设计计研究院院5、广告告推广蓝狮品牌牌策划有有限公司司6、产品品介绍浙江上市市企业数数源科技技之抗鼎鼎力作，共277栋，其其中小高高层6栋栋，多层层21栋栋。目前前一期共共推出四四栋1330户，均价达达到了226000元/平平方。销销售情况况很好，从20004年年11月月5日开开始销售售，目前前已售990%，所剩户户型都为为一层和和顶层。外立面面才用面面专和涂涂料结合合，每一一栋一层层东面有有一半为为架空。区内环环境仿造造西湖的的风景建建造了一一个30000平平米的人人工湖，并在湖湖的四周周布置了了四条生生态走廊廊，会所所位于湖湖的中央央。小区区内配有有幼儿园

32、园，沿街街部分做做商业配配套，据据说要引引进大型型的超市市，小区区的北面面有一个个大型的的农贸菜菜场。交交通有两两路公交交线路。7、推广广方式在市区设设立几面面广告牌牌，并在在双七路路上设立立矮炮广广告牌，但数量量不大仅仅有几面面。售楼楼处为工工棚的改改建地址址比较难难找且周周边没有有明显的的标识，销售为为开发公公司自己己销售，销售人人员素质质不错很很热情。8、卖点点分析西湖景观观的卖点点很是新新颖小区的东东面和西西面都是是公园，环境很很好周边都是是在建和和最近一一两年才才建好的的新房，新区的的概念正正在形成成小区基本本为多层层，业主主较能接接受。9、缺点点和劣势势小区的位位置比较较偏僻已已接

33、近城城郊结合合小区主入入口前的的路车子子需要拐拐很大的的弯才能能开进去去，极不不方便。顶层为平平屋顶估估计隔热热和防水水会有一一定的问问题户型不是是很好，有很大大的面积积浪费。 此项目目一期销销售已经经进入尾尾声，一一期的最最终的起起售价为为25880元/，均均价为227000元/，且一一期的44幢多层层的结构构也都已已经基本本完成。马上二二期将会会将剩下下的177幢多层层，约4400套套多层全全部推出出，主力力面积将将为1220左左右。将将6幢小小高层做做为项目目的第三三期最后后推出。此此项目的的案名与与本案十十分相象象，其在在规划和和景观设设计上，包括LLOGOO和户外外宣传上上与本案十分

34、分接近，但是其其位置的的偏远将将成为其其死穴，与本案案相比没没有很强强的竞争争力。8、香港港元一集集团目前有五五个项目目在开发发一：元一一国际大大酒店一栋五星星级的酒酒店，自自己经营营位于凤阳阳路以北北胜利路路以东二：元一一时代花花园 小区已经经交付并并入住位于凤阳阳路以北北胜利路路以西三：元一一美邦国国际 小区已经经售完位于长丰丰路以西西，武警警医院对对面四：元一一时代广广场分商场和和住宅两两部分，住宅部部分已经经售完，售价在在40000元/平米。商场部部分有四四层全部部出售，一层价价格在4400000元/平方米米、二层层的价格格为3000000元/平平方米、三层的的价格为为220000元元

35、/平方方米、四四层的价价格为1100000左右右。目前前一层和和四层的的产品已已经全部部售完，仅剩三三层和二二层的部部分商铺铺。五：元一一滨水城城 566001111 5600088881、项目目位置颖上路和和临泉路路交叉口口2、投资资商香港元一一集团有有限公司司3、发展展商合肥市城城建房地地产开发发有限责责任公司司4、规划划建筑设设计香港刘荣荣广伍振振民建筑筑师事务务所5、景观观设计雅博奥顿顿国际设设计有限限公司6、策划划设计三憬划TTSS7、产品品介绍总建筑面面积100万平方方米，共共计299栋高层层，此次次一期推推出的是是靠近小小区东边边的166栋，共共计5880套。主力面面积在9901

36、500之间，价格为为2800038000元/平方米米，目前前已销售售85%左右。 高层层基本上上都是由由28层层的高层层组成，这样解解放出了了大面积积的土地地来做绿绿化，所所以建筑筑密度超超低，在在19%左右，在100万平方方米的土土地上有有8万平平方米的的园林绿绿化。至至于采光光方面采采用北高高南低的的建筑格格局，利利于采光光和南北北的通透透性。外外立面方方面从整整体上看看大部分分都是由由玻璃组组成，其其余部分分采用面面砖，窗窗子部分分采用彩彩色铝合合金。社社区设立立中央空空调，统统一提供供冷暖需需求，并并24小小时提供供热水。区内设设有一个个面积近近万平米米的豪华华会所，功能主主要有餐餐饮

37、、休休闲、教教育、商商务。停停车场分分为地上上车位和和地下停停车场两两种，在在公共的的场所和和会所内内设有背背景音乐乐，智能能化方面面设有七七重智能能安保系系统。综综合各方方面来看看社区定定位较为为高档。8、广告告推广聘请的代代理公司司做的销销售，元元一集团团在合肥肥开发多多年，已已经形成成了一定定的知名名度。目目前在建建的项目目也有四四个，而而且所处处的位置置人流量量也比较较大，所所以也不不用做太太多的广广告宣传传，其共共设有三三个售楼楼处，之之间也可可以互通通消息。售楼处处面积较较大，里里面主要要以摆放放模型为为主。楼楼书以及及广告设设计方面面做的也也不错，做法上上比较大大手笔。9、卖点点

38、的分析析依托集团团的雄厚厚实力做做宣传定位为合合肥少有有的高档档产品，体现出出产品的的稀缺性性。社区的景景观方面面做的很很好，配配套也比比较齐全全。安保方面面引进目目前较为为成熟的的技术，解决了了业主的的后顾之之忧。10、缺缺点及劣劣势周边的建建筑都比比较老旧旧，此项项目在周周边有点点鹤立鸡鸡群的感感觉交通不是是很方便便房型的设设计不是是很好，中间突突出的部部位会挡挡光小区的容容积率太太高合肥人对对高层的的住宅有有一定的的心理抗抗性该项目目目前剩余余30-40套套房源，均价为为34000元/，220055年4月月下旬将将紧接着着推出二二期，面面积为990-2200。9、东信信水墨兰兰庭 335

39、1119888 3551299881、项目目位置东流路与与圣泉路路交汇处处2、发展展商合肥市东东信房地地产开发发有限公公司3、规划划建筑设设计美国RTTKL4、全案案策划浙江阳光光顾问5、产品品介绍总建筑面面积222万平方方米，共共计122幢多层层幢311幢小高高层和11幢商务务中心，此次一一期推出出的是靠靠近小区区西边的的紫兰苑苑，共计计3000多套。主力面面积在1100组，价价格为22900032000元/，目目前按销销售人员员口述已已销售999%，估计真真实销售售率也要要达到885%左左右。 外立面面分采用用面砖，窗子部部分采用用彩色铝铝合金。停车场场分为地地上车位位和地下下停车场场两种

40、，在公共共的场所所和会所所内设有有背景音音乐，智智能化方方面设有有七重智智能安保保系统。综合各各方面来来看社区区定位较较为中高高档。6、推广广方式项目在市市内和现现场均设设有接待待中心，并配有有看房车车，可以以把市内内展示中中心的客客户直接接带到项项目现场场参观，宣传方方式主要要是以报报纸广告告和户外外广告牌牌为主。一期在在通过前前期对客客户的积积累后于于20004年112月225日正正式对外外放号，每号1100000元；并于220055年1月月1日至至20005年11月3日日完成正正式认购购的工作作，认购购情况良良好。估估计二期期将会在在年后接接连推出出，价格格暂定上上调1000元/。7、卖

41、点点的分析析规模较大大，小区区内配套套较完善善小区北面面环绕政政务新区区的主题题公园，景色怡怡人一期主力力户型面面积较小小，只有有1000左右右，且为为多层一期入市市价格合合理，比比最近的的国际花花都低了了5000元/左右位于政务务新区东东西向中中轴线东东流路上上，今后后的交通通便利，配套完完善8、缺点点及劣势势产品规划划设计无无特点，还是没没有摆脱脱行列式式的设计计思路户型设计计、功能能分区分分配欠合合理，进进深大开开间小，与之采采光好的的宣传语语不相吻吻合车位设计计欠缺前前瞻性，目前为为止其销销售人员员对车位位的配比比也没有有清楚的的认识，估计不不会超过过1：00.6通过其销销售窗口口和整

42、体体规划可可看出，此小区区至今概概念比较较混乱，有许多多未确定定因素。此项目一一期销售售完毕，二期将将会将剩剩余的66幢多层层全部推推出，具具体的推推出大致致为20005年年7月或或8月。10、广广利花园园 2282222000,2882222331、项目目位置潜山路与与贵池路路西交汇汇处2、投资资商广利集团团3、发展展商合肥鸿志志房地产产开发有有限责任任公司4、规划划建筑设设计浙江省建建筑设计计研究院院4、景观观设计浙江大学学环境艺艺术系5、产品品介绍总建筑面面积166万平方方米，占占地1660亩，绿化率率35.5%，一期由由14幢幢多层组组成，并并已基本本销售完完毕，窗窗框采用用的是铝铝合

43、金。停车场场分为地地上车位位和地下下停车场场两种，在公共共的场所所设有背背景音乐乐，智能能化方面面主要有有周界红红外线报报警、可可视对讲讲、闭路路电视监监控系统统等。小小区周边边靠近五五十中西西区，超超市有好好有多超超市，医医院有1105医医院和红红十字医医院，自自身配有有幼儿园园，农贸贸市场主主要有岳岳西路与与安居苑苑农贸市市场。6、推广广方式项目在市市内和现现场均设设有接待待中心，并配有有看房车车，可以以把市内内展示中中心的客客户直接接带到项项目现场场参观，宣传方方式主要要是以报报纸广告告和户外外广告牌牌为主。市内展展示中心心的地址址为合肥肥市梅山山路1003号（中医学学院西侧侧），面面积

44、为1170左右，销售人人员服装装统一，精神面面貌佳。7、卖点点的分析析多层较多多，市场场需求较较多周边配套套齐全，生活方方便主力面积积较小，总价低低8、缺点点及劣势势产品规划划设计无无特点，基本还还是沿用用了行列列式的排排布目前由于于周边小小区较多多，交通通路线较较少，出出行不方方便车位设计计欠缺前前瞻性，车位配配比为 1：00.520055年3月月12日日广利花花园正式式对外放放号，其其主要流流程为：虽然在广广告上对对外宣传传3月112日正正式放号号，但是是许多人人在3月月11日日下午44点就已已经开始始排队并并排号，3月112日早早上8点点已排到到了1554号；排号时不不需要交交纳意向向金

45、，只只需手写写登记就就可以顺顺位排号号，没有有考虑到到老客户户优先的的原则，现场较较为混乱乱，只有有几名着着装不整整的保安安和男性性销售人人员来维维持秩序序，客户户对此非非常不满满；此次二期期推出共共计1559套住住宅；此次来排排号的有有许多是是从上派派？的的炒房团团，有的的老客户户强调个个人最多多可以一一人购买买5套住住宅客户在售售楼处的的门口按按照号码码顺序排排队，进进入售楼楼处前必必须交纳纳50000元意意向金后后方可进进入售楼楼处选房房，并确确定基本本意向；每5位客客户为一一组进入入售楼处处选房。20055年3月月19日日，已交交纳意向向金的客客户至售售楼处选选房，并并补齐定定金，当当

46、场签约约，没有有选中房房子的客客户的意意向金将将被退回回。综述，虽虽然在放放号的过过程和流流程中有有许多的的遗憾，但是从从此次放放号的实实际效果果来看，广利的的放号还还是相当当的成功功，说明明合肥市市的消费费群体对对放号的的形式还还是十分分接受和和喜好的的，但对对于活动动中的合合理和公公平性还还没有具具？象象的认识识，从另另一个侧侧面也反反映并证证实了合合肥市的的消费群群体还处处于初级级消费意意识阶段段，但已已经迅速速的成长长并明朗朗起来，此种手手段在本本案的销销售中也也可以借借鉴并使使用。220055年3月月19日日共有220多人人进行了了选房，10多多人签署署了购房房协议，但在房房源销控控

47、上做的的较无水水准，竟竟然让很很多消费费者知晓晓很多的的好房源源都是被被保留了了，引起起很多人人的不满满！均价价做到了了37000元/。11、百百协大溪地地 22629998881、项目目位置黄山路与与怀宁路路交汇处处2、投资资商深圳百协协集团3、发展展商合肥百协协置业4、销售售代理戴德梁行行泛城（中国）综合住住宅服务务5、物业业管理顾顾问戴德梁行行6、整合合推广深圳博思思堂广告告有限公公司6、产品品介绍80万超大高高尚人文文新城，04年年荣获建建设部颁颁发的全国经经典建筑筑设计金金奖。项项目总建建为800万，一期推推出6888套住住宅，其其中5幢幢多层，面积为为90-1900，主主力面积积为

48、1220左左右，共共1800套；33幢SOOHU公公寓，面面积为334-880，层高为为4.55米；55幢111+1小小高层，2幢110+11小高层层，面积积在1330-1170，共3304套套；2幢幢18+1高层层，面积积1300-1770，共722套：整整个小区区中心为为6幢花花园洋房房，面积积在2000-2262之间，共366套。产产品结构构比较完完整，在在20005年44月中旬旬将对外外发售，于20005年年6月交交付。一一期用地地面积为为665526.69，建筑筑密度220.330%，绿化率率53.20%，园林林面积3358771.668，容积率率1.332。整整个小区区有200万的

49、的风情园园林；33.755万集集中绿地地；93300的艺术术馆和体体育馆；2所幼幼儿园、1所名名牌小学学、市重重点中学学50中中的入学学名额；网球场场、篮球球场、羽羽毛球场场、足足球场、标准田田径场、超大型型露天泳泳池；117万超大商商业规模模；SOOHO式式酒店公公寓等功功能齐全全的配套套，一期期的主要要有半篮篮球场和和网球场场。7、推广广方式项目在市市内阜阳阳路设有有接待中中心，面面积约为为2500，展展示中心心设有一一个整体体沙盘和和一个一一期的沙沙盘，三三维宣传传片循环环播放和和部分展展板，现现场销售售人员着着装统一一，但形形象较差差，现场场收取330000元意向向金，并并只有交交纳意

50、向向金的客客户才能能拿到项项目的宣宣传折页页，当日日交纳意意向金的的客户在在今后的的买房中中可以得得到30000元元的优惠惠，此意意向金可可以退回回，目前前累积共共认购8800号号左右的的意向客客户。但但除了现现场的展展板制作作较精美美精细外外，其余余在沙盘盘的制作作上和三三维宣传传片的制制作上都都比较粗粗糙，现现场秩序序也较为为混乱，没设停停车位，显然为为仓促开开业。而而此项目目现行的的媒体投投放主要要以报广广和车身身为主。8、卖点点的分析析规模较大大，打出出了人文文新城的的概念一期建筑筑类型丰丰富，面面积区间间较大，可供选选择面较较广周边配套套齐全，医院、学校、大学城城和超市市近在咫咫尺小

51、区内配配套齐全全，且配配套规模模较大9、缺点点及劣势势产品入市市过于匆匆忙，整整个展示示较为混混乱，没没有体现现整个项项目的宏宏大气势势地段较差差，比较较偏远，交通不不方便项目周边边目前不不成熟， 配套套不完善善靠近火车车道，噪噪音污染染严重12、枫枫丹白鹭鹭湖公馆馆 533172299、5311739991、项目目位置长江西路路半岛路路88号号3、发展展商安徽华房房房地产产有限公公司4、销售售代理 上海海智帝策策划事业业机构5、景观观设计： 澳大利亚亚DBII设计集集团6、售楼楼中心海关路与与天柱路路交汇处处7、产品品介绍项目总建建18万万，主主要是以以多层和和小高层层为主，一期全全开多层层

52、，多层层共4000多套套，车位位配比为为1：00.7，绿化率率为400%， 面积从从96-1800，层层高2.9米，结构为为异型框框架，外外墙采用用高级外外墙砖，屋顶形形式为坡坡顶并为为标准层层无跃层层，门窗窗为高级级彩铝平平开窗，阳台的的选材为为金属栏栏杆，电电表的容容量为440A，家庭采采用城市市管道煤煤气，沿沿街采用用双层中中空玻璃璃，智能能化主要要有可视视对讲、家庭安安全防范范、周界界防越报报警、闭闭路电视视监控等等。8、推广广方式由于此项项目现场场的制约约，所以以售楼处处设于海海关路与与天柱路路的交汇汇口，离离项目约约1.55公里，整个售售楼处约约5000，在在进门处处设立了了一个站

53、站立式接接待台，每位轮轮到接待待的销售售人员就就在此接接待台等等待客户户的到来来。一期期第一组组团近3300套套于20004年年11月月中旬首首推，均均价30000元元/；一期第第二组团团1322套于220055年3月月19日日推出，均价为为30880元/，面面积为996-1140。此项项目离新新加坡花花园城仅仅1000米左右右，但其其价格相相比新加加坡花园园城要低低4000-5000元/，并并且在销销售充分分利用此此点中采采用报总总价没有有单价的的销售手手法，但但此点也也确立了了其中低低端产品品的定位位。推广广手段以以报广为为主。9、卖点点的分析析紧靠着董董铺水库库，可以以看见水水库的水水景

54、；项目的东东边为生生态公园园，空气气清新，景色秀秀美；价格策略略制定合合理，适适合市场场需求；紧靠合肥肥市主干干道长江江西路，交通比比较便利利。景观设计计为境外外知名设设计公司司10、缺缺点及劣劣势项目规划划无特点点，属于于中低端端产品；项目前面面为恢复复楼，人人文环境境较差；周边还处处于发展展阶段，配套目目前还很很欠缺；建筑立面面效果较较差，视视觉效果果很差。13、春春天花园园成功人人士都会会名宅 262295555、22638880661、项目目位置长江西路路与环城城西路交交汇处2、投资资商安联集团团3、发展展商安徽蓝盾盾房地产产开发有有限责任任公司4、全程程营销合肥桃园园房产代代理销售售

55、有限公公司5、咨询询地点长江西路路（庐阳阳饭店入入口处）6、产品品介绍项目为一一幢322层高层层，商住住两用，1-44层都是是商铺，标准层层的面积积从115的两房房两厅的的到2333的的五房两两厅两卫卫，结构构为异型型框架，外墙采采用高级级外墙砖砖，管道道供气，周边配配套齐全全，合肥肥一中、琥珀中中学、实实验小学学、永红红路小学学、咖啡啡馆、邮邮局、医医院、银银行等近近在周边边，交通通十分便便利。采采用闭路路电视监监控系统统，保安安24小小时监控控巡逻，每户预预留两条条电话专专线，预预留有线线电视管管线，可可申请卫卫星电视视线路。在高速速宽带网网方面，预留网网络管道道，提供供多媒体体高速宽宽带

56、网络络接口。在智能能IC卡卡系统方方面，住住户出入入社区身身份确认认管理，车辆进进出，临临时停放放及收费费管理，物业管管理费用用收取管管理，三三表收费费管理，其它各各类使用用收费管管理。在在公共消消防系统统方面，公共区区域内烟烟感、自自动喷淋淋，为住住户防火火安全提提供保证证。7、推广广方式项目于220055年1月月22日日举行了了开盘仪仪式，销销售均价价为48800元元/，整个项项目主推推成功人人士都会会名宅的的概念，从整个个项目的的定位和和产品的的设计来来看，与与此概念念是相吻吻合的。主要的的推广手手段主要要是以报报纸广告告为主。8、卖点点的分析析地理位置置较好；可以领略略琥珀潭潭、黑池池

57、坝的美美景；交通便利利，配套套完善；9、缺点点及劣势势只有一幢幢商住楼楼，自身身没有环环境等配配套，商商业氛围围浓厚；户型设计计不合理理，有许许多设计计南北不不通风，且浪费费面积较较大；由于是高高层，得得房率较较低；项目直接接靠近长长江路主主干路，噪音和和灰尘污污染严重重14、新新华学府春春天好房子子新纪元元 05551-5557555555 555711111项目位置置东临石台台路，南南接规划划中的皖皖河路，西面为为潜山路路2、投资资商安徽新华华投资集集团有限限公司3、发展展商安徽新华华房地产产有限公公司4、规划划设计澳大利亚亚柏涛(墨尔本本)建筑筑设计公公司5、景观观设计美国贝尔尔高林香香

58、港有限限公司6、物业业管理安徽天一一物业管管理有限限公司7、售楼楼中心合肥市黄黄山路与与石台路路交汇口口8、产品品介绍项目总用用地面积积为13386772.555总建建筑面积积为266万，建筑密密度为224.77，容容积率为为2.0017，停车泊泊车位数数：8777辆（地上223辆，地下8806辆辆，私客客车位448辆），居住住总户数数为17767户户。面积积区间为为90-2900；物物业类型型为多层层、小高高层、高高层、联联排别墅墅；外墙墙以亚光光面砖为为主，顶顶层外墙墙涂料；窗的建建材采用用的是镁镁铝合金金窗；煤煤气为管管道煤气气；阳台台的建材材采用的的是安全全玻璃栏栏板；小小区采用用闭路

59、电电视监控控系统，保安224小时时监控巡巡逻，在在高速宽宽带网方方面，预预留网络络管道，10MM宽带到到户，可可视对讲讲，周界界防越报报警等。9、推广广方式整个小区区采用“好房子子新纪元元”的主题题思路，并利用用小区的的规划设设计和景景观设计计的先进进性和合合理性，将整个个项目包包装成一一个充满满生机的的社区，20005年33月266日，其其二期开开盘销售售，目前前主要的的推广手手段为报报纸广告告和户外外大牌。开盘当天天主要有有以下优优惠活动动：开盘期间间，所有有预约新新华学府春春天的客客户均可可按所购购物业面面积大小小，享受受不同的的优惠，1000以下下，享受受每套减减免60000元元的优惠

60、惠；1000-1160，享受受每套减减免1000000元优惠惠；1660-2200享受每每套减免免150000元元优惠；2000以上上享受每每套2000000元优惠惠。此优优惠签约约时直接接充抵房房款。新华会会会员持卡卡购买新新华学府春春天，享享受会员员待遇。3月266日到销销售现场场的签约约客户，均可获获赠高档档礼品一一份。10、卖卖点的分分析小区的规规划和景景观设计计皆为境境外著名名设计公公司；产品的建建筑形态态和面积积丰富，可供消消费者选选择面较较大；交通便利利，配套套完善；一期学府府花园的的成功销销售和入入住对二二期的销销售有很很强的支支撑。11、缺缺点及劣劣势车位配比比较低，只有11