花湖水产综合楼市场调查报告

1、 HYPERLINK xxxx/ HYPERLINK xxxx/ 更多企业业学院：中小企企业管理理全能版版一八3套套讲座+897700份份资料总经理理、高层层管理49套讲讲座+1163888份资料中层管管理学院院46套讲讲座+660200份资料国学智智慧、易易经46套讲讲座人力资资源学院院56套讲讲座+2271223份资料各阶段段员工培培训学院院77套讲讲座+ 3244份资料员工管管理企业业学院67套讲讲座+ 87220份资料工厂生生产管理理学院52套讲讲座+ 一三9920份份资料财务管管理学院院53套讲讲座+ 179945份份资料销售经经理学院院56套讲讲座+ 143350份份资料销售人人员

2、培训训学院72套讲讲座+ 48779份资料花湖水产产综合楼楼市场调调研报告告前言第一部分分：花湖湖片区的的经济指指数第二部分分：区域域客户群群调查分分析（需需求部分分分析）描述性部部分交互性分分析部分分需求市场场小结第三部分分：主要要竞争对对手的概概况一、主要要竞争对对手及本本项目的的基本资资料 二、主要要竞争对对手及本本项目SSWOTT分析三、主要要竞争对对手价格格分析第四部分分：典型型楼盘分分析一、博雅雅怡景花花城项目目1.1博博雅怡景花花城项目目概述 1.2博博雅怡景花花城项目目特色1.3博博雅怡景花花城户型型销售情情况 1.4博博雅怡景花花城分析析二、天方方百花园园项目2.1天天方百花

3、花园项目目概述 2.2天天方百花花园项目目特色2.3天天方百花花园户型型销售情情况 2.4天天方百花花园分析析三、顺佳佳四季花花城项目目3.1顺顺佳四季季花城项项目概述述 3.2顺顺佳四季季花城项项目特色色3.3顺顺佳四季季花城户户型销售售情况 3.4顺顺佳四季季花城分分析四、锦绣绣江南项项目4.1江江南项目目概述 4.2绣绣江南项项目特色色4.3锦锦绣江南南户型销销售情况况 4.4锦锦绣江南南分析第五部分分：本项项目分析析项目概述述 二、项目目SWOOT分析析及建议议三、项目目综述第六部分分：项目目建议一、产品品定位 二、目标标客户群群定位三、价格格定位结束语第一部分分：花湖湖片区的的经济指

4、指数黄石地处处楚头吴吴尾，雄雄居长江江中游南南岸，襟襟江怀湖湖，依山山傍水，资源丰丰富，人人杰地灵灵。市委委市政府府围绕实实现黄石石由中等等工业城城市向现现代化大大城市跨跨越在内内的三三大跨越越的目目标，抢抢抓机遇遇，克难难攻坚。实施了了30多多项重点点工程，一是实实施了城城市道路路建设工工程。先先后拓宽宽改造了了迎宾大大道、湖湖滨路、沿湖路路、磁湖湖路等十十多条城城市道路路，新建建了桂林林路，启启动了快快速路建建设工程程，全面面拉开了了大城市市的城市市道路格格局，提提高了道道路等级级标准，增强了了道路通通行能力力，使人人均道路路面积由由19998年的的8.886平方方米增加加到20001年年

5、初的99.2平平方米，增长33.788，步步入省内内同等城城市的较较好水平平。二是是构筑了了一批城城市配套套设施。配合城城市路网网的拓宽宽改造延延伸，我我们对城城市排水水管道实实行了雨雨污分离离，供电电、通信信线路进进行了统统一下埋埋，新建建了日处处理能力力16万万吨的磁磁湖污水水截流、日供水水60万万吨的花花湖水厂厂一期、填埋期期限200年的西西塞垃圾圾处理场场工程等等重点工工程项目目，调整整新增了了一批城城市公交交线路，更新了了一大批批新式空空调公交交客运车车辆，到到20001年使使城市排排水管网网密度比比98年年增长11.一五五，达达5.557公里里；污水水处理率率比988年增长长30.

6、91，达448.990；垃圾粪粪便无害害化处理理率增长长20.22，达779.44；每每万人拥拥有公交交车辆增增长4.12，达112.一一八标台台。处于于全省同同类城市市平均水水平。三三是提高高了城市市绿化品品位。三三年来，我们先先后新建建了迎宾宾广场、人民广广场、湖湖滨绿化化长廊等等一大批批城市广广场绿地地，全市市新增绿绿化面积积达3880多万万元平方方米，使使人均公公共绿地地面积达达到100.066平方米米，城区区绿化覆覆盖率达达35.35%，初步步形成了了点线面面相结合合的城市市绿色敞敞开空间间。同时时，随着着堤路结结合、城城市电网网改造、城市现现代化邮邮电通信信设施的的完善和和电视大大

7、楼等文文化体育育设施的的建设以以及总投投资45500万万元磁湖湖路三期期工程、总投资资30000万元元的下陆陆大道拓拓宽改造造工程、总投资资48000万元元的大泉泉路二期期拓宽改改造工程程在年底底前按量量化目标标要求基基本竣工工；磁湖湖污水截截流一期期、花湖湖水厂一一期、西西塞垃圾圾处理场场基本竣竣工；李李家坊立立交桥的的，李家家坊隧道道建设工工程前期期准备工工作的完完成，我我市大城城市的道道路格局局初步拉拉开，城城市功能能逐步完完善。花湖经济济开发区区地处黄黄石的北北部，拥拥有人口口5.002万人人，地源源辽阔，经济发发展迅猛猛。拥有有政府事事业部门门有黄石石市地税税局、公公安局、人事局局、

8、气象象局、大大桥局，企业部部门有大大型的黄黄石东方方装饰城城、黄石石新明农农贸批发发市场、黄石康康达纺织织、湖北北谱辉塑塑料磨具具、飞云云药业等等等。政府加大大力气了了对花湖湖经济开开发区投投资建设设，每年年投资和和招商总总金额在在10亿亿元以上上，依据据先天的的雄厚政政府资源源和优惠惠政策，房地产产也得到到了迅速速的发展展。20003年年推出的的锦绣江江南，价价格仅8808元元/平方方米，依依托高绿绿化、文文化小区区引起了了行业人人士和置置业人士士的特别别关注，一波未未平，一一波又起起，今年年即将又又湖北人人信推出出意大利利纯水岸岸别墅假日日威尼斯斯，给开开发区注注入了新新鲜的血血液，竞竞争

9、将进进一步激激烈和白白热化。第二部分分需求市市场分析析数据截止止:20004年年7月11日(共共调查问问卷1220份,其中有有效问卷卷64份份)调研方法法:入户户为主,拦截为为附.一描述性性分析部部分11、影响客客户购买买因素分分析由上图可可知：在在64份有有效样本本中，地地段因素素被选重重31次，为最多多；以下下依次是是：小区区内部环环境、户户型设计计、周边边生活配配套、价价格、完完善的物物业配套套、周边边自然景景观、开开发商实实力及信信誉、升升值潜力力。12、客户选选择的装装修情况况分析由上图可可知：大大部分客客户选择择自己装装修，有有81%；有很很少一部部分人希希望发展展商给予予简单装装

10、修，有有19%。13.、客户户对会所所的需求求分析 113.11、是否否对会所所有需求求分析由上图可可知：有有58%的人对对会所有有需求，另422%的人人对会所所无需求求。1.3.2、客客户的个个人爱好好分析由上2图图可知：客户的的个人爱爱好运动动的最多多，有112人；以下依依次是听听音乐/看书/上网/棋类/购物/看电视视/唱歌;具体数数据祥见见上图.1.3.3、对对会所的的功能需需求分析析由上页图图可知：在644份有效效样本中中，选择择健身房房29次，以下依依次是图图书阅览览室、乒乒乓球室室、棋牌牌室、桑桑拿浴室室、网吧吧、篮球球场。综合1.3.22和1.33.3可可知:对会所所功能的的需求

11、强强度依次次是: 健身房房图书阅阅览室乒乓球球室棋牌室室音乐吧吧、桑拿拿浴室网吧小型篮篮球场小型足足球场.14、客户对对停车位位的需求求分析14.1、是是否需要要停车位位分析由上图可可知：447%的的客户需需要停车车位，553%的的人不需需要停车车位。 14.22、客户户对停车车位的占占有方式式分析由上图可可知：客客户希望望买断停停车位和和租赁停停车位各各有500%。1.5、客户获获取房屋屋信息渠渠道分析析由上图可可知：从从报纸获获得信息息的客户户最多，有300人；其其次是户户外广告告，一八八人；网网络也有有9人；中中介有77人。二、交互互分析部部分 2.1、客客户预购购总面积积与预购购客厅面

12、面积交互互分析由下页页图左往往右看可可知：客客户选择择面积在在1000-1229平方方米之间间的较多多，合计计有555%；其其中选择择面积在在1100-1119平方方米之间间的最多多，有220%；客户选选择69平方方米的为为0，一方方面由于于样本容容量较小小，另一一方面反反映花湖湖片区对对小面积积需求较较小；客客户对其其他面积积需求差差别不大大，每十十个平方方米都有有10%左右的的需求。由下页页图页面面往深处处看可知知：客户户选择客客厅面积积在266-300平方米米的最多多有399%，其其次是选选择面积积在21-25平平方米之之间，有有36%；选择择面积一一五-220平方方米的有有25%；选择

13、择面积110-一一五平方方米的客客户没有有。由下页页图交互互看可知知：选择择面积在在70-79平平方米的的客户选选择客厅厅面积主主要是面面积在116-220平方方米，有有6%，其其次是221-225平方方米，有有2%；选选择面积积在800-899平方米米的客户户选择客客厅面积积主要是是面积在在16-20平平方米，有3%，选择择客厅面面积在220-225平方方米和面面积在226-330平方方米的各各有2%；选择择面积在在90-99平平方米的的客户选选择客厅厅面积主主要是面面积在116-220平方方米，有有5%，选选择客厅厅面积在在20-25平平方米和和面积在在26-30平平方米的的各有33%；选

14、选择面积积在1000-1109平平方米的的客户选选择客厅厅面积主主要是面面积在220-225平方方米，有有11%，其次次选择客客厅面积积在266-300平方米米有5%，选择择客厅面面积在一一五-220平方方米有33%；选选择面积积在1110-1119平平方米的的客户选选择客厅厅面积主主要是面面积在226-330平方方米，有有9%，其其次选择择客厅面面积在一一五-220平方方米有88%，选选择客厅厅面积在在20-25平平方米有有3%；选选择面积积在1220-1129平平方米的的客户选选择客厅厅面积主主要是面面积在226-330平方方米，有有11%，其次次选择客客厅面积积在200-255平方米米有

15、5%；选择择面积在在一三00-一三三9平方方米的客客户选择择客厅面面积主要要是面积积在200-255平方米米，有8%，其次次是266-300平方米米，有55%；选选择面积积1400平方米米的客户户选择客客厅面积积主要是是面积在在26-30平平方米，有5%。2.2、预购面面积与预预购层高高的交互互分析（见下页页图）从页面面往里看看可知：3米的层层高仍然然是大众众的选择择，有662%；选择33.2米米的有334%，选择33.4米米的有44%。交互看看图可知知：选择择面积在在1000-1009平方方米的客客户和选选择面积积在1220-1129平平方米的的客户希希望自己己的层高高为3.4米。2.3、年

16、龄和和预购面面积的交交互分析析由上图图可知：选择面面积在770-779平方方米的客客户主要要是266-355岁的70年代代生人，这部分分人事业业刚刚步步入成熟熟期，即即将或刚刚刚步入入婚姻殿殿堂，有有点积蓄蓄，但有有不是很很多，属属于首次次置业者者；选择择80-89平平方米的的客户年年龄分布布较广，在266-499岁相对较较多；选选择面积积在900-999平方米米的客户户，年龄龄分布在在39岁以以下，年年龄在220-335岁的相对对集中；选择面面积在1100-1099平方米米的客户户，年龄龄分布在在35岁以以下，年年龄在220-330岁较集中中；选择择面积在在1100-1119平方方米的客客户

17、，年年龄分布布在200-355岁之间间，年龄龄在300-355岁之间相相对集中中；选择择面积在在1200-1229平方方米的客客户，年年龄分布布在200-455岁之间间，年龄龄在355-455岁之间较较集中；选择面面积在一一三0-一三99平方米米之间的的客户年年龄分布布较广，从200-499岁之间间都有分分布，年年龄在227-337岁之间较较集中；选择面面积在1140平平方米以以上的客客户，年年龄分布布在200-399岁之间间，年龄龄在200-355岁相对集集中，这这部分人人，有的的是事业业成功者者，有的的则是靠靠亲人送送给。2.4、客户预预购面积积与预购购主卧面面积的交交互分析析从页面面往深

18、处处看可知知；客户户选择主主卧面积积集中在在一三-14平平方米，有499%；其其次是主主卧面积积在一五五平方米米以上，有255%；选选择面积积在111-122平方米米的有222%；选择主主卧面积积在8-10平平方米的的有2%。在实实际走访访的过程程中，如如果在客客厅和主主卧面积积和一定定的情况况下，客客厅面积积在现得得数据基基础上有有增大的的趋势，主卧面面积有减减小的趋趋势。交互看看图可知知：选择择面积在在70-79平平方米的的客户选选择选择择主卧面面积主要要是一三三-144平方米米，有55%，其其次是111-112平方方米有33%；选选择面积积在800-899平方米米的客户户选择主主卧面积积

19、主要是是一三-14平平方米，有6%，其次是是11-12平平方米有有2%；选选择面积积在900-999平方米米的客户户选择主主卧面积积主要是是一三-14平平方米，有9%，其次次是111-122平方米米有2%；选择择面积在在1000-1009平方方米的客客户选择择主卧面面积主要要是一三三-144平方米米，有88%，其次是是11-12平平方米有有6%，选选择一五五平方米米以上的的有5%；选择择面积在在1100-1119平方方米的客客户选择择主卧面面积主要要是一三平方方米，有有16%，其次次是111-122平方米米有3%；选择择面积在在1200-1229平方方米的客客户选择择主卧面面积主要要是一三三-

20、144平方米米，有88%，其其次是111-112平方方米和一一五平方方米以上上，各有有3%，选选择主卧卧面积在在8-110平方方米的有有2%；选选择面积积在一三三0-一一三9平平方米的的客户选选择主卧卧面积主主要是一一三-114平方方米，有有9%，其其次是111-112平方方米和一一五平方方米以上上，各有有3；选择择面积在在1400平方米米的客户户选择主主卧面积积主要是是一三平方方米，有有12%，选择择主卧面面积在111-112平方方米的有有3%。2.5、客户预预购面积积与预购购总价的的交互分分析（见见下页图图）由下页页图可知知：选择择面积在在70-89平平方米的的客户可可接受的的价格在在7-

21、110万之间；选择面面积在990-999平方方米之间间的客户户可接受受的价格格分布在在7-220万之之间，集集中在77-一五五万之间；选择面面积在1100-1099平方米米的客户户可接受受的价格格分布在在在6-20万万之间，集中在在7-一一八万之间；选择面面积在1110-1199平方米米之间的的客户可可接受的的价格分分布在111-220万之间；选择面面积在1120-1299平方米米之间的的客户可可接受的的价格分分布在77-255万之间间，集中中在111-200万之间；选择面面积在一一三0-一三99平方米米的客户户可接受受价格分分布在的的客户可可接受的的价格集集中在111-220万之间；选择面面

22、积在1400平方米米的客户户可接受受价格分分布在的的客户可可接受的的价格分分布在116-220万之间。2.6、客户学学历和客客户购买买面积的的交互分分析由上图图可知：选择面面积在770-889平方方米的客客户的学学历分布布在初中中和本科科之间，集中在在高中和和本科之之间；选选择面积积在800-899平方米米之间的的客户的的学历分分布在初初中和大大专之间间，集中中在初中中和高中中之间；选择面面积在990-999平方方米的客客户集中中在高中中和大专专之间；选择面面积在1100-1099平方米米之间的的客户的的学历在在初中和和硕士之之间，集集中在高高中和本本科之间间；选择择面积在在1100-1119

23、平方方米之间间的客户户的学历历在初中中和本科科之间，集中在在高中和和本科之之间；选选择面积积在1220-1129平平方米的的客户可可接受价价格分布布在的客客户的学学历在初初中和本本科之间间，集中中在高中中和大专专之间；选择面面积在一一三0-一三99平方米米的客户户学历分分布在高高中和本本科之间间，集中中在大专专和本科科之间；选择面面积在1400平方米米的客户户学历分分布在大大专到本本科之间间，集中中在本科科。2.7、客户预预购面积积和预购购阳台样样式的交交互分析析由上图图可知：整体来来讲，落落地式玻玻璃阳台台是时下下大众所所爱，而而选择面面积在770-779平方方米的客客户则相相对偏重重传统式

24、式阳台。2.8、客户的的职业和和购买面面积的交交互分析析企业单位位一般职职员企业单位位中层管管理人员员企业单位位高级管管理人员员事业单位位一般职职员事业单位位中层管管理人员员国家政府府机关一一般职员员国家政府府机关干干部私营个体体自由业者者合计70-779平方方米11020001580-889平方方米00020002490-999平方方米300200027100-1099平方米米1005010411110-1199平方米米11050105一三120-1299平方米米100100079一三0-一三99平方米米012210028140平平方米以以上000002114合计732191412461由上

25、表表格可知知：选择择面积在在70-79平平方米的的客户主主要是企企业单位位中层以以上管理理人员；选择面面积在880-889平方方米的客客户主要要是事业业单位中中层领导导和自由由业者；选择面面积在990-999平方方米的客客户主要要是企、事业单单位中层层管理人人员和自自由业者者；选择择面积在在1000-1009平方方米的客客户主要要是事业业单位中中层管理理人员、自由业业者、国国家政府府机关上上班的人人士和企企业单位位中层领领导；选选择面积积在1110-1119平平方米的的客户主主要是事事业单位位中层领领导和自自由业者者，其次次是企业业单位中中层以上上管理人人士和在在国家政政府机关关上班的的人士；

26、选择面面积在1120-1299平方米米之间的的客户主主要是自自由业者者，其次次是在企企、事业业单位中中层管理理人员和和自由业业者；选选择面积积在一三三0-一一三9平平方米的的客户主主要是在在事业单单位上班班的人士士、自由由业者，其次是是企业单单位的高高级管理理人士；选择面面积在1140平平方米以以上的客客户主要要是在在在国家政政府机关关的干部部和私营营个体。备注：因因为样本本的选择择关系，以上结结论只反反映一种种趋势而而非绝对对结论。比如私私营个体体样本太太少，导导致部分分结论梢梢偏！请请读者注注意！2.9、客户选选择的面面积和户户型的交交互分析析由上图图可知：选择770-779平方方米的客客

27、户选择择的户型型集中在在二室一一厅和二二室二厅厅；选择择面积在在80-89平平方米的的客户选选择的户户型集中中在二室室二厅；选择面面积在990-1109平平方米的的客户选选择户型型集中在在二室二二厅、三三室一厅厅和三室室二厅；选择面面积在1110-1199平方米米的客户户选择户户型集中中在三室室一厅和和三室二二厅；选选择面积积在1220-1129平平方米的的客户选选择户型型集中在在三室二二厅；选选择面积积在一三三0-一一三9平平方米的的客户选选择户型型集中在在三室二二厅和四四室二厅厅；选择择面积在在1400平方米米的客户户选择户户型集中中四室二二厅。2.A、客户选选择面积积和房屋屋结构的的交互

28、分分析由上图图可知：选择770-779平方方米的客客户选择择平层；选择880-889平方方米和1100-1199平方米米的客户户集中选选择平层层、复式式、跃式式都有；选择990-999平方方米和1200-1229平方方米的客客户集中中在跃式式和复式式；一三三0平方方米以上上的集中中在复式式。三、需求求部分小小结3.1、交互分分析部分分结论内面容积房屋结构构层高（米米）户型阳台样式式主卧面积积（平方方米）客厅面积积（平方方米）总价（万万元）年龄（岁岁）职业学历70-779平方方米(77.8%)平层3二室一厅厅、二室室二厅传统式阳阳台一三-11416-2207-10026-335企业中层层以上管管

29、理人士士高中-本本科80-889平方方米(77.8%)平层复式式跃式3二室二厅厅落地式玻玻璃阳台台一三-11416-2207-10026-449事业单位位中层管管人士、自由业业者初中-高高中90-999平方方米(110.99%)复式跃式式3二室二厅厅、三室室一厅、三室二二厅落地式玻玻璃阳台台一三-11416-2207-一五五20-335企、事业业单位中中层管理理人士、自由业业者高中-大大专100-1099平方米米(一八八.8%)平层复式式跃式34二室二厅厅、三室室一厅、三室二二厅落地式玻玻璃阳台台一三-11420-2257-一八八20-330企、事业业单位中中层管理理人士、自由业业者、国国家政

30、府府机关干干部高中-本本科110-1199平方米米(200.3%)平层复式式跃式3三室一厅厅、三室室二厅落地式玻玻璃阳台台一三26-33011-22030-335企业中层层以上管管理人士士、事业业单位中中层管人人士、国国家政府府机关干干部、自自由业者者、高中-本本科120-1299平方米米(一五五.6%)复式跃式式34三室二厅厅、落地式玻玻璃阳台台一三-11426-33011-22035-445企、事业业单位中中层管理理人士、自由业业者高中- 一三0-一三99平方米米(122.5%)复式错式式3三室二厅厅、四室室二厅落地式玻玻璃阳台台一三-11420-22511-22027-337在事业单单位

31、上班班的人士士、自由由业者、企业单单位高层层领导、在政府府上班的的人士大专-本本科140平平方米以以上(66.3%)复式3四室二厅厅落地式玻玻璃阳台台一三26-33016-22020-335国家政府府机关干干部、自自由业者者、私营营个体本科3.2、描述性性分析部部分结论论321、在客客户获得得信息渠渠道中，报纸、户外广广告、电电视稳稳稳占住前前三位，是每个个发展商商都会重重点利用用的对外外三个宣宣传方式式，不在在赘述；紧随其其后的是是网络和和中介，相对来来讲后二二种渠道道，在黄黄石很少少开发商商意识得得到，或或者即便便意识得得到由于于现时资资源不足足，很难难实现；而对其其他渠道道来讲，网络是是

32、成本最最低，速速度最快快的，相相对来讲讲技术性性最高的的-长龙地地产有这这样的资资源，完完全可以以利用，这才是是我们现现阶段在在传播渠渠道上能能突出重重围得部部分；由由于目前前黄石的的三级市市场属于于成长阶阶段，因因此中介介的利用用应该是是黄石未未来3-5年的的发展趋趋势。 3322、在影影响花湖湖客户的的购买因因素中我我们看到到，由于于黄石徒徒步得水水，抬头头见山的的得天独独厚的地地理环境境，反尔尔形成了了黄石人人对自然然资源就就象对自自家抹布布、门外外的大头头鞋一样样漠视-黄石人人对消费费、对生生活的追追求是繁繁华型的的，是对对大都市市的向往往而非对对田园山山水的返返朴归真真；户型型设计方

33、方面长龙龙地产在在黄石目目前可以以说是青青云独步步，在此此基础上上，构建建一个封封闭、完完善的小小区内部部环境-对影影响客户户购买第第二因素素上做文文章，给给一个在在二流城城市享受受一流居居所的概概念，应应该会给给该片区区的客户户一个很很强的购购买刺激激。当谈谈到价格格因素时时，离购购买已经经不远了了，单价价8866。08元/平方米米，是客客户乐翻翻天的价价格！ 323、在房房屋由谁谁装修问问题上，该片区区大部分分人仍然然喜欢“自由涂涂鸦”，开发发商只提提供毛坯坯房就OOK了。 323、在客客户的个个人爱好好中，运运动是在在第一位位的，因因此会所所功能中中对健身身房的需需求比较较迫切，考虑到到

34、该片区区主要竞竞争对手手博雅怡景花花苑地会会所功能能主要以以健身器器材，运运动场所所为主，如避之之锋芒而而求其次次，可以以选择图图书阅览览室、网网吧、隔隔音音乐乐吧、棋棋盘室、诗书社社等以静静为主的的会所，也不失失为良策策。图书书阅览室室储藏可可以选择择部分购购买和部部分网络络下载打打印的方方式，以以便实际际操作；-整整体打造造“黄石首首家纯文文化、教教育社区区”！第三部分分：主要要竞争对对手的概概况一、主要要竞争对对手及本本项目的的基本资资料项目名称称花湖水产产综合楼楼博雅怡怡景花城城天方百花花园顺佳四季季花城祥隆建材材综合楼楼锦绣江南南地理位置置昌明路水水利局西西侧昌明路电电厂小区区斜对面

35、面湖滨西路路一三998号劳动路775号黄石大道道12225号花湖开发发区内116路车车终点站站北走550米楼盘布局局2栋塔楼楼围合式，一二五五六栋南南北朝向向，二四四东北方方向。南北朝向向平行式单栋，东东西向公寓楼平平行式，别墅呈呈半围合合式建筑规模模2栋122层8栋6+1层29栋多多层和22栋122层一八栋多多层、22栋111.5层层、3栋栋一五层层1栋9+1层14栋66层，443栋别别墅（包包括独立立别墅和和联排别别墅）占地面积积35一三三192009.6620900006500006281000050建筑面积积117002.884一八00012233001735529.360000余容积

36、率3.3332.一八八1.72.6绿化率36.446%35.66%28.66%无开盘时间间未定20044年6月月5日20011年20044年5月月20044年6月月12日日交通状况况9、2路路9、2路路1、2、9、114、116、119路1、2、9、116、119路3路16路会所功能能未定健身房、篮球场场、网球球场、羽羽毛球场场、儿童童戏水池池等健身中心心、桌球球室、乒乒乓球馆馆、棋牌牌室、网网球场、羽毛球球场、太太极岛等等不祥无儿童活动动中心生活配套套金饭碗、金港量量贩店、机关幼幼儿园、中山小小学、老老虎头小小学、十十四中、十八中中等金饭碗、金港量量贩店、机关幼幼儿园、中山小小学、老老虎头小

37、小学、十十四中、十八中中等天方步行行街、超超市、幼幼儿园、十四中中、十八八中、卫卫生站、储蓄所所、青山山湖公园园等青山湖公公园、二二医院、中山小小学、老老虎头小小学、十十四中、十八中中金港量贩贩店、火火红年代代等网球场、游泳池池、健康康跑道、中心广广场、组组团绿化化、小桥桥流水等等商务配套套无无中国银行行中国银行行不祥无开发商黄石长龙龙房地产产开发有有限公司司黄石创新新房地产产开发有有限公司司中铁黄黄石天方方科技置置业有限限公司黄石市顺顺佳房地地产开发发有限公公司黄石市祥祥隆建材材装饰材材料有限限公司湖北天景景置业有有限责任任公司代理商雅鲁藏布布房地产产顾问（深圳）有限公公司无武汉汉隆隆策划无

38、无黄石纵横横营销策策划有限限公司物业管理理公司黄石长龙龙物业管管理有限限公司未定黄石天方方物业管管理有限限公司黄石市顺顺佳物业业管理公公司未定主打广告告未定休闲运动动节是哪哪一天？无融合自然然生机、倾注人人文关怀怀最旺地段段、更富富人家古有世外外桃源，今有锦锦绣江南南促销手段段未定楼层差价价楼层差价价、朝向向差价楼层差价价、朝向向差价楼层差价价楼层差价价、朝向向差价二、主要要竞争对对手及本本项目SSWOTT分析项目名称称花湖水产产综合楼楼博雅怡怡景花城城天方百花花园顺佳四季季花城祥隆建材材综合楼楼锦 绣江 南项 目目优 势势1、规模模小，便便于操作作。2、价格低低，低价价入市抢抢占客户户。3、

39、开发商商具有一一定知名名度，且且操盘手手段成熟熟专业。1、小区区休闲运运动场所所齐全，并是黄黄石以运运动为主主题的小小区。22、复式式采用买买一层送送一层的的价格策策略。33、一楼楼都是架架空层，有利通通风和干干燥。1、项目目规模大大，开发发商具有有一定的的经济实实力。22、户型型设计先先进，布布局和功功能分区区合理。1、交通通便利，周边生生活配套套齐全。2、规规模大，开发商商具有一一定的经经济实力力和影响响力。33、200余种户户型，挑挑选余地地大。1、交通通便利。2、临临街，便便于项目目传播。3、周周边个体体户户多多，购买买能力强强。1、项目目规模大大，开发发商具有有一定经经济实力力。2、

40、价格低低，能吸吸引经济济实力稍稍弱的置置业人士士，填补补一定市市场空白白。3、注重营营销手段段和营销销策略。项 目目劣 势势1、绿化化低，小小区配套套不全。1、地域域较偏，交通不不便利。2、生生活配套套欠缺。3、其其中有两两栋东西西朝向。1、中间间停工带带来的负负面影响响。2、空气污污染指数数高。22、规模模大，销销售压力力大，投投资开发发风险性性大。1、建筑筑密度大大。2、价格较较同地段段贵。33、规模模大，销销售压力力大，投投资开发发风险性性大。1、无品品质、无无品牌。2、无无规模，销售手手段落后后。3、现场工工地形象象杂乱。1、地域域较偏僻僻，交通通不便利利。2、周边生生活配套套有待进进

41、一步改改善。33、项目目规模大大，竞争争对手多多。项 目目机 会会1、开发发区投资资受到的的关注，因此带带来的置置业人士士。2、周边市市政日益益完善拉拉动经济济发展，因此带带来的商商机。1、开发发区投资资受到的的关注，因此带带来的置置业人士士。2、周边无无品质无无规模楼楼盘为其其带来的的人气。1、二期期现房销销售。22、旧城城改造带带来的机机遇。33、开发发区投资资受到的的关注，因此带带来的置置业人士士。1、周边边旧城区区改造，会吸引引更多人人士置业业。2、一期处处在热销销中，会会带动后后期销售售，也扩扩大了项项目的知知名度。1、临近近经济脉脉搏黄石大大道，会会吸引更更广泛客客户。1、花湖湖开

42、发区区市政的的完善和和投资者者的关注注会带来来机遇。项 目目威 胁胁1、博雅雅怡景花花城、天天方百花花园及潜潜在楼盘盘对其构构成威胁胁。1、天方方百花园园、周边边规模小小的楼盘盘及潜在在项目对对其构成成威胁。1、顺佳佳四季花花城及潜潜在项目目对其构构成威胁胁。2、后期房房地产市市场竞争争日益激激烈等不不利因素素。1、天方方百花园园、军转转小区价价格比其其价格便便宜，对对它构成成威胁。2、潜潜在楼盘盘的推出出对其构构成威胁胁。3、后期房房地产市市场竞争争日益激激烈等不不利因素素。1、周边边同质楼楼盘多，竞争区区域激烈烈。1、周边边竞争对对手（如如即将推推出的假假日威尼尼斯）对对其构成成的威胁胁。

43、项 目目综 述述1、项目目应自足足小而巧巧，低价价入市，强占先先机，方方能出奇奇制胜。1、黄石石第一家家以运动动为主题题的小区区，销售售思路清清晰，品品性独特特，若后后期加强强推广，销售应应不会存存在太大大困难。1、适宜宜的价格格、合理理的户型型、广域域的销售售半径均均为其，但品牌牌品质效效应不足足，销售售平稳。1、凭借借庞大建建筑规模模扩大项项目的影影响力和和销售半半径，但但缺乏前前瞻性的的销售策策略和手手段，销销售后期期呈平稳稳趋势。1、不注注重销售售策略和和销售手手段，品品质较低低等原因因都会延延长销售售周期。1、凭借借低价入入市、花花园洋房房、低总总价吸引引很多置置业人士士，后期期的大

44、户户型和别别墅将会会竞争激激烈。三、主要要竞争对对手价格格分析3.1、主要竞竞争对手手最低价价格如图所所示：因因为锦绣绣江南地地理位置置偏僻，地价相相对便宜宜，目前前推出来来主要为为公寓楼楼，价格格最低88一八元元/平方方米。而而同一片片区内，博雅怡景花花城采用用低价入入市，价价格相对对较低114088元/平平方米。同为多多层，由由于现房房销售等等原因，天方百百花园价价格相对对较高114500元/平平方米，但价格格差异不不大。顺顺佳四季季花城目目前推出出的为小小高层，最低价价格为一一五300元/平平方米，和祥隆隆建材综综合楼相相当。3.2、主要竞竞争对手手最高价价格如图所所示：博博雅怡景花花城

45、由于于采用66+1结结构，复复式楼采采用“买一层层送一层层”的销售售策略，价格相相对较高高16448元/平方米米。天方方百花园园16330元/平方米米是五楼楼的价格格，朝向向好，有有景观。顺佳四季花花城小高高层三至至十一楼楼的价格格都是均均为一五五80元元/平方方米，和和祥隆建建材综合合楼持平平。锦绣绣公寓的的价格最最低，仅仅为9一一八元/平方米米。3.3、主要竞竞争对手手平均价价格如图所所示：由由于成本本相对较较低，锦锦绣江南南公寓楼楼的均价价最低8868元元/平方方米，开开盘后小小户型就就脱销。博雅怡景花花城刚开开盘不久久，均价价较低一一五000元/平平方米。其他三三个项目目均价基基本上在

46、在一五550元/平方米米左右。第四部分分：典型型楼盘分分析一、博雅雅怡景花花城1.1项项目概述述： 地地理位置置是黄石石开发区区昌明路路电厂小小区对面面，占地地面积1192009.66平方米米，建筑筑面积44一八000平方方米，有有八栋66+1层层组成，且地层层架空,小区配配套基本本齐全。1.2项项目特色色：运动部部落 景致家家园怡景花城城有篮球球场、网网球场、羽毛球球场、儿儿童戏水水池、奥奥运会吉吉祥物、竞走女女运动员员塑像等等。另有有70000平方方米中心心花园。城市静静区 学府家家园 怡景景花城位位于黄石石开发区区，在城城市的边边缘。黄黄石十四四中、黄黄石七中中、中山山小学、老虎头头小学

47、、机关幼幼儿园、黄棉幼幼儿园、老虎头头幼儿园园形成了了学府云云集的家家园小区区。完善配配套 时尚家家园 采用用智能化化物业管管理，沿沿街将有有旺铺、超市、家政服服务中心心、银行行等生活活配套。1.3户户型销售售情况分析： 小区休休闲运动动场所齐齐全，并并是黄石石第一家家以“运动”为主题题的小区区，销售售思路明明确清晰晰，品性性独特，后期应应加强产产品推广广，销售售应不会会存在太太大困难难。二、天方方百花园园2.1项项目概述述： 占占地面积积12.23万万平方米米，总建建筑面积积20.9万平平方米，29栋栋多层和和2栋小小高层，可容纳纳60000多人人居住。以一五五0000平方米米的“百花广广场

48、”为中心心组团，有菊园园、兰园园、玫瑰瑰园、紫紫薇园、牡丹园园和杜鹃鹃园六大大组团，其规模模为黄石石之最。2.2项项目特色色：无尘嚣嚣之扰 享地地理之便便 地处处黄石市市黄石港港区，位位于湖滨滨路与延延安路交交汇处，南依老老虎头，被与武武黄高速速公路入入口处相相邻望。精品户户型 彰显时时尚生活活 引入入了“弹性空空间”的理念念，可自自由间隔隔成多种种户型。以三房房二厅为为主的平平式、大大面积的的跃式和和复式。另外，首层架架空增加加了建筑筑的通透透感，在在保证了了采光、通风、隔潮同同时也扩扩大了庭庭院空间间的视野野。配套齐齐全 尽显大大社区时时尚生活活 小区区沿街有有商铺、欧风商商业街、超市、干

49、洗店店、卫生生所、储储蓄所、派出所所等。中中心会所所及各组组团有棋棋牌室、乒乓球球馆、健健身中心心、桌球球室、网网球场、羽毛球球馆等；太极岛岛、儿童童乐园、健康步步道、大大型的百百花广场场以及散散布在个个组团内内的花园园广场是是人们休休闲的好好去处。专业优优质的管管理 奉上致致情关怀怀 物业管管理公司司为黄石石天方物物业管理理有限公公司。小小区采取取智能化化管理，设四重重防盗：红外线线周边报报警系统统、中央央闭路监监控系统统、单元元对讲系系统、室室内红外外线防盗盗系统以以及244小时巡巡更护卫卫。三新科科技 智能化化管理 采采用智能能化系统统与技术术，坚持持以科技技为先导导，引进进三新科科技：

50、新新技术、新产品品、新材材料，从从玻璃、面砖、石料到到涂料运运用均可可看到开开发商对对施工高高品质的的追求。2.3户户型销售售情况分析： 小区规规模大，销售策策略基本本成熟，在黄石石的房地地产市场场上有一一定影响响力和知知名度，但因价价格相对对同区域域较贵，20003年工工程停工工带来负负面影响响，销售售速率相相对较平平稳。三、顺佳佳四季花花城3.1项项目概述述 四季花城城坐落于于青山湖湖畔，占占地面积积6.55万平方方米，总总建筑面面积177万平方方米，由由平湖秋秋月园、云庐胜胜景园、盛世华华庭、柳柳岸闻莺莺园、水水清木华华五组团团组成，建筑形形态为多多层、小小高层和和高层，总户数数1222

51、0户。3.2项项目特色色设计先先进 规划划设计布布局合理理,其单单体建筑筑,栋栋栋座北朝朝南,敞敞开式的的阳台,开拓视视野、通通透采光光、户户户方正实实用，从从98平平方米到到2000多平方方米的顶顶层复式式，几十十户型供供选择，宽带、通讯、闭路电电视户户户通达，周边防防范、电电视监制制、楼宇宇对讲系系统及224小时时保安巡巡更，智智能型的的管理。开发商商实力雄雄厚 顺顺佳四季季花城开开发有限限公司成成立于220000年4月月，注册册资本一一五000万元，具有房房地产开开发三级级资质，拥有一一大批高高、中级级各类专专业人才才。“求实务务实，打打造品牌牌”的企业业宗旨，构成其其企业文文化的核核心

52、。先先后开发发了劳动动路755路商住住楼、大大智路顺顺佳住宅宅1号小小区，湖湖滨西路路顺佳花花苑等房房产项目目。项目规规模大 顺顺佳四季季花城占占地6.5万平平方米，总建筑筑面积117万平平方米，总投资资2亿多多元，将将在两年年全面建建成，成成为港区区健康生生态智能能型大型型社区。3.3户户型销售售情况 3.4分分析 庞庞大建筑筑规模扩扩大项目目的影响响力和销销售半径径，但户户型设计计一般、建筑筑密度较较大，缺缺乏前瞻瞻性的销销售策略略和手段段，销售售后期呈呈平稳趋趋势。四、锦绣绣江南4.1项项目概述述 地地处花湖湖开发区区内166路车站站北部，总占地地面积11000050平平方米，分三期期开

53、发，一期主主要是119栋别别墅和77栋六层层，二期期为7栋栋六层，三期为为24栋栋别墅。共144栋六层层，433栋别墅墅（3栋栋联排别别墅，440栋独独立别墅墅）。4.2项项目特色色建筑规规模大 总总占地面面积10000550平方方米，共共14栋栋六层，43栋栋别墅，社会影影响力大大，同时时政府每每年投资资10亿亿基础建建设，大大量跨国国公司及及高科技技公司在在开发区区的涌入入，加上上即将由由湖北人人信推出出40万万平方米米意大利利水岸别别墅假日威威尼斯，这片土土地将会会受到更更多的企企业和个个人关注注。单价低低，总房房款低 地处处郊外，配套不不完善，地价和和工程成成本低，价格低低，公寓寓楼起

54、价价8一八八元/平平方米，别墅起起价12288元元/平方方米，且且最小户户型仅为为47.48平平方米，总价44万元不不到，填填补了房房地产市市场需求求空白。推出花花园洋房房 二二房二厅厅到四房房二厅采采用入户户花园，在黄石石比较少少见，阳阳光花房房在家中中接受自自然，享享受阳光光和花草草，同时时也会增增加室内内潮湿度度。小区配配套齐全全小区有儿儿童活动动中心、网球场场、游泳泳池、中中心广场场、组团团绿化、小桥绿绿水等。4.3户户型销售售情况4.4分分析凭借低价价入市、花园洋洋房、低低总价吸吸引很多多置业人人士，后后期的大大户型和和别墅将将会竞争争激烈。第五部分分：本项项目分析析一、项目目概述

55、地处昌明明路水利利局西侧侧，用地地面积335一三三平方米米，批准准建筑面面积1117022.8平平方米，容积率率为3.33，建筑密密度411%。其其中一、二层商商业用房房面积为为30111.004平方方米，其其中首层层19.5米*73.8米=14339.11平方米米，二层层一五771.994平方方米，三三至十二二层为住住宅，其其建筑面面积86691.54平平方米，共二座座塔楼，每个标标准层建建筑面积积均为4434.6平方方米，如如果做成成一梯四四户，每每户建筑筑面积1108.6平方方米。两两塔楼最最短间距距约为一一三米。二、项目目SWOOT分析析及建议议项目优优势（SS）1、建筑筑规模小小，便

56、于于操作和和运营。2、单价价低，低低价入市市抢占市市场先机机，争创创后来居居上，快快速消化化。3、开发发商在黄黄石房地地产具有有一定知知名度，且操盘盘手段成成熟专业业。建议：发发挥单价价低的优优势，户户型面积积力争小小而精巧巧，空间间布局争争取合理理，以总总房款低低领跑整整个片区区，短而而快的时时间内取取得实质质性胜利利。项目劣劣势（WW）1、绿化化低，小小区配套套不全。2、交通通不便，周边环环境有待待进一步步改善。建议：挖挖掘自身身优势，弱化劣劣势。低低价入市市，强调调户型实实用和精精致，结结合快速速工程建建设速度度，克服服绿化少少、小区区配套不不全等不不利因素素，在较较短的时时间内占占据片

57、区区市场。项目机机会（OO）1、开发发区投资资受到的的关注，因此带带来的置置业人士士。2、周边边市政日日益完善善拉动经经济发展展，因此此带来的的商机。 3、周边事事业、行行政、私私营等单单位多。建议：借借助政府府对开发发区市政政投资和和优惠政政策带来来的机遇遇，将本本项目快快速推向向市场。在大量量新型企企业、黄黄石人事事局、中中国气象象黄石分分局、反反贪局等等单位发发掘潜在在的目标标客户群群体。项目威威胁（TT）1、博雅雅怡景花花城、天天方百花花园及潜潜在楼盘盘对其构构成威胁胁。建议：在在同区域域拉大产产品差异异化，避避免因户户型大小小相似和和价格相相当等尴尴尬局面面。三、项目目综述 由于本本

58、项目地地理位置置较偏，交通不不便，规规模小，销售一一定要出出奇争胜胜。同时时可以看看出，周周边事业业、行政政、工业业园等单单位多，以及开开发区发发展前景景和政府府优惠政政策，势势必吸引引更多投投资者和和企业涌涌入此区区域，如如何引导导该客户户群进行行置业是是本项目目关键。第六部分分：项目目建议一、产品品定位 项目定定名：长龙雅雅士轩释疑：“长龙”旨在打打造开发发商品牌牌，“雅士”符合该该项目区区域购买买群体大型高高科技术术公司管管理者、黄石人人事局、中国气气象黄石石分局、反贪局局等单位位购买心心理，“轩”凸显本本项目小小而灵巧巧，品质质不凡，与项目目品性定定位相符符。整个个案名朗朗朗上口口，与

59、其其他项目目也得到到很好区区隔，为为本项目目提高指指名度提提供先天天条件。定位主题题1：“黄石首首家纯文文化、教教育社区区”释疑：定位说辞辞：-风风声、雨雨声、 读书声声，声声声入耳； 家家事、国国事、 天下事事、事事事关心 ；- 足足不出户户！定位主题题2：“黄石首首家酒店店式公寓寓” 释疑：略定位说辞辞: 精巧巧时尚尚走不不寻常路路释疑：略略产品定位位必须保保持长期期的稳定定性，因因为产品品定位突突出了它它自身的的优势和和特性，而这些些特性不不但可以以吸引新新的消费费者，而而且还可可以有效效的保持持老顾客客的信任任感。如如果经常常改变品品牌及广广告诉求求重点，只会混混淆了忠忠实顾客客、潜在在顾客对对品牌的的印象，而保持持定位的的稳定性性，则可可以自由由的运用用多种创创意来彰彰显自己己的品牌牌个性和和突出的的优势。二、目标标客户群群定位根据花湖湖水产综综合楼的的规划、设计思思路和我我们的调调研数据据，我们们把本项项目的客客户群体体区隔为为理想客客户、潜潜在客户户、游离离客户三三种。理想客户户理想客户户是指本本项目设设计规划划之初就就已经假假