贵阳商住楼项目商业计划书交银行

1、商业计划书项 目目 研研 究究 报报 告告 编制时间间：报告编制制人员名名单项目负责责人：技术管理理负责人人：编制人：校核人： 审核人： 审定人名名单：目 录一、公司司简介二、总论论4三、项目目概况四、市场场研究分分析8五、项目目综合定定位22六、项目目投资估估算34七、财务务分析42八、不确确定性分分析43九、风险险分析与与对策47十、附表表49总 论1、研究究报告编编制依据据（1）贵贵阳市城城市规划划局贵贵阳市土土地使用用变更通通知书；（2）国国家计委委建设设项目经经济评价价方法与与参数（第二二版）；（3）建建设部房地产产开发项项目经济济评价方方法；（4）国国家计委委投资资项目可可行性研研

2、究指南南（试用用版）2、研究究报告研研究范围围根据地块块所处的的地理位位置，及及周遍环环境，主主要研究究地块的的价值、建设规规模及功功能，住住宅及公公用工程程建设方方案，投投资估算算与资金金筹措，财务分分析、项项目经济济效益评评价、敏敏感性分分析等。一、市场场研究分分析说明：该该项目所所处贵阳阳市云岩岩区宅吉吉小区永永安寺街街。下面面将对贵贵阳市、云岩区区、宅吉吉小区、项目地地块市场场分别进进行分析析。（一）、贵阳房房地产市市场研究究1、政府府房地产产新政对对贵阳房房地产市市场的影影响随着国家家一系列列房地产产新政出出台并实实施，已已经对全全国很多多地区、省市房房地产市市场产生生了相当当的影响

3、响。但至少少目前看看来对贵贵阳房地地产市场场的影响响不大。贵阳地地产市场场在未来来的五年年内将继继续保持持平稳上上升、有有效需求求不断增增长的趋趋势。因为贵阳阳房地产产市场有有自己的的特殊性性：1、贵阳阳城市地地貌山多多平地较较少，人人口密度度，大市市区建设设用地极极其有限限，物以以稀为贵贵也就无无可厚非非。并且且在20003年年政府就就已出台台相关政政策，停停止限制制开发贵贵阳市内内住宅项项目。2、长期期以来贵贵阳居民民购房主主要以解解决居住住需求，改善居居住条件件为主，把购房房作为一一种投资资升值手手段在购购房目的的中所占占的比例例极小，恶意炒炒作哄抬抬房价的的现象仅仅为个别别，虽然然国土

4、资资源部首首批普通通住房用用地分配配贵阳分分到一杯杯羹，但但在贵阳阳房地产产市场大大环境之之下，国国家一系系列房地地产新政政的出台台对贵阳阳房地产产市场的的影响是是有限的的。3、随着着贵阳旧旧城改造造，大量量急需改改善住房房条件的的消费群群体以及及地州县县到贵阳阳经商工工作的消消费群体体。并且且还有外外省的客客户群体体。已逐逐渐形成成一个庞庞大的潜潜在消费费市场。新政给贵贵阳带来来了整个个房地产产行业的的大演变变，从220044年的老老八条到到今年的的新八条条，银行行信贷紧紧缩政策策。使贵贵阳各家家地产发发展商从从过去独独立开发发运作项项目到增增强相互互合作，充分整合合各自资源源，对外外融资贷

5、贷款开发发。这一发展展方向也也是发展展商为适适应整体体外部环环境变化化的所做做的自我我调整。否则将将面临被被日益加加剧的市市场竞争争给淘汰汰出局。总之新政政的实施施对企业业生存既既是全新新的挑战战，也蕴蕴涵着全全新的发发展机遇遇。2、贵阳阳房地产产市场供求求分析（信信息来源源市房管管局055年上半半年统计计数据）1、供应应方面：从土地购购置与开开发方面面:全市市土地开开发投资资0.991亿元元,土地地购置费费6.997亿元元,购置置土地面面积2001.116万平平方米。房地产产开发投投资方面面:房地地产开发发投资保保持快速速增长态态势。全全市累计计完成投投资399.444亿元,其中住住宅投资资

6、17.75亿亿元,经经济适用用住房投投资4.29亿亿元,办办公楼11.477亿元,商业营营业房33.788亿元,其他116.443亿元元。商品品房施工工(新开开工)、竣工方方面:商商品房施施工面积积稳定增增长。商商品房累累计施工工面积111366.288万平方方米,其其中住宅宅8477.555万平方方米,办办公楼667.881万平平方米,商业营营业房1157.64万万平方米米,其他他63.28万万平方米米。2、需求求方面：从商品房房预销售售情况来来看:首首先,商商品房批批准预售售面积呈呈上升态势势,商品品房上市市速度放放缓,市市场供给给压力得得到有效效缓解。商品房房预销售售登记面面积有所所上升

7、，同比去去年市场场需求不不断增大大。20005年年1-66月，贵贵阳市商商品房预预销售登登记面积积1444.233万平方方米，同同比上升升12.74%，其中中住宅面面积1334.001万平平方米，同比上上升133.499% 。 图15：贵阳市市20005年以以来商品品房预销销售登记记面积变变化示意意图图16：贵阳市市20005年11-6月月商品房房预销售售登记面面积结构构示意图图在商品房房预销售售登记面面积中，住宅1144.23万万平方米米占922.911%，办办公房55.511万平方方米占33.822%，商商业营业业房4.15万万平方米米占2.88%。从目前贵贵阳房地地产政府府部门相相关信息

8、息来看，贵阳地地产投资资开发量量、销售售总体形形式、市场供供求关系系综合因因素来看看，本项项目开发发所处的的宏观外部部总体环环境较好好。有利利于企业业稳健可可持续经经营。2、云岩岩区房地地产市场场研究1、去年年，该区区国内生生产总值值1111.688亿元（区域），增长长11.6%，其中第第一产业业增加值值0.442亿元元，增长长0.22%，第第二产业业增加值值57.55亿亿元，增增长100.6%，第三三产业增增加值553.772亿元元，增长长13%；财政政总收入入完成66.766亿元，增长332.339%，其中地地方财政政收入完完成4.3亿元元，增长长39.50%，净增增1.22亿，创创历史最

9、最高水平平。2、在119999年就被被列为全全省首批批建设的的20个个经济强强区之一的的云岩区区，为继继续保持持领先势势头，该该区决策策者结合合区情提提出了“对内挖挖潜，对对外扩张张”、“空间有有限，发发展无限限”的经经济发展展方针，并将质质量做好好、数量量做多、规模做做大、速速度做快快，甩掉掉追兵，拉开距距离，大大步前进进作为今今年经济济工作的的具体目目标。3、宅吉吉小区区区域市场场分析1）、区区域优势势分析（S）1、宅吉吉办事处处位于贵贵阳市城城区东北北角，地地处城郊郊结合部部，辖区区面积为为5.99平方公公里，常常住人口口6万人人，有市市级以上上的行政政、企事事业单位位25个个，是贵贵阳

10、市最最早开发发的居民民住宅小小区。2、借助助商专、民商厂厂、宅吉吉大厦的的沿线开开发，贵贵州荣辉辉房开公公司与贵贵阳民族族商品厂厂合作开开发的荣荣辉桂园园，拥有有45000m22营业面面积，经经多方协协调，成成功引进进成都卞卞氏菜根根香落户户宅吉。同时，又相继继引进赤赤水黑豆豆花、小小丁酸汤汤鱼、成成都光头头蟹等具具有各地地方特色色的餐饮饮落户宅宅吉，上上述4家家餐饮220033年纳税税1000余万元元，完成成增加值值4200万元。今年115月月份共计计纳税550余万万元，占占新增税税收的333%；商专楼楼宇不仅仅入驻北北京华联联、华泰泰锦升、丽都酒酒楼等大大型企业业，而且且还吸引引了粗粮粮王

11、、三三桥氏炸炸鸡、满满江红酒酒楼及品品牌服装装专卖店店、药店店、电玩玩等200余家企企业。今今年15月仅仅这幢楼楼宇就纳纳税2000余万万元，完完成GDDP5550万元元，并且且成功引引进营业业面积达达40000m22的吉奥奥康体休休闲中心心、贵阳阳好时娱娱乐有限限公司、贵阳运运安新技技术开发发有限公公司和贵贵阳弘展展房地产产策划有有限公司司等多家家企业。3、该区区地产发发展以向向空间要要效益全全力挖掘掘楼宇经经济潜值值。因宅吉居居民住宅宅小区，周边不连连旱码头头、不临临商业区区，处在在城郊结结合地，土地的的局限、商铺的的匮乏，街道的的狭小，土地资资源可供供应量相相当紧张张，地块块规划均均向高

12、层层或小高高层发展展，充分分发挥板板块立体体经济。4、该区区有多所所名校（实验二二小、实实验二中中、六中中等），名校优优势已成成为吸引引贵阳许许多即将将置业和和二次置置业的消消费者的的首选之之地。项目名称称项目种类类经济指标标销售价格格备注宅吉大厦厦高层复式式结构占地1.3万平平方米，总建筑筑面积为为3.22万。容容积率22.4售价为226800均价229800元项目开盘盘于19998年年6售完完为20000年年宅吉碧苑苑高层占地1.2万平平方米，总建筑筑面积为为3.88万。容容积率为为3售价为229800均价332000元最高高价37780元元项目开盘盘于20003年年6售完完为20005年

13、年开磷宅吉吉花园小高层变变维式占地 3359775平方方米，总总建筑面面积5778288.5平平方米，绿化率率38，容积积率仅11.611。售价为225600元均价价为27780元元。项目开盘盘于20003年年售完为为20004年天玺华庭庭九层带电电梯房占地面积积160000方方、总建建筑面积积7万平平方米，容积率率4.44 绿化化率355%。18888元/平平方米。均价222000元/平平方米。最高价价29880元/平方米米项目开盘盘于20004年年3月现现销售已已近900%。银通山庄庄多层占地面积积5.88万，总总建筑面面积9.7万平平方。容容积率11.6售价为117800元，均均价211

14、80元元。项目于220022年开盘盘，20004年年销售完完毕该区总体体经济发发展较贵贵阳其他他区域较较快，并并且在该该区几所所名校的的带动下下，该区区地产项项目销售售情况较较好。从从以下数数据可看看处。该项目周周边楼盘盘情况。序号项目基本情况况位置备注1学校实验二小小、实验验二中，贵阳六六中、 HYPERLINK /gzrb/jqzxjqgz/index.htm 贵贵州商专专、贵阳阳医学院院等知名名学校距项目115000米范围围内大部分学学校为贵贵阳市优优秀示范范学校2幼儿园实验幼儿儿园等多多家公、私幼儿儿园及多多家午拖拖班距离项目目5000米左右右3康体吉奥康体体中心、宅吉广广场、多多个室

15、内内游泳池池、室外外游泳池池基本分布布在项目目南面康体娱乐乐设施齐齐全4老年活动动中心是贵阳市市唯一一一个老年年活动基基地距离项目目5分钟钟路程集教育、娱乐于于一体5医疗项目紧邻邻省级甲甲级医院院贵阳阳医学院院距离项目目15分分钟路程程医疗软硬硬件条件件为贵阳阳市优良良医院。6商业不足5000m长长的盐务务街云集集餐饮企企业422家，百百货商店店11家家。盐务街沿沿街5000米带动整个个宅吉小小区经济济增长7菜市场2-3个个，规模模不大，零星分分布贵阳医学学院后街街、该项项目旁8银行商业银行行、工商商银行、建设银银行、交交通银行行、农业业银行主要聚集集在宅吉吉路十字字路口中中段距项目较较近9公

16、交车4路、88路、114路、27路路、633路、1137路路、1335路、1388路、1146路路等贯穿整个个宅吉小小区内外外4路、663路车车终点站站距离项项目最近近10便利店沿宅吉路路前段左左侧北京京华联大大型连锁锁超市、多家超超市便利利店、糖糖烟酒杂杂货铺等等零星分分布距离项目目10分分钟路程程北京华联联带动整整个宅吉吉小区居居民消费费及购买买力该区域市市政配套套分析二、区域域不利形形式分析析（W）1、该小小区早期期开发，缺乏总总体规划划。人口口居住密密度较大大。特别别以宅吉吉小区北北面人口口密度较较大，居居住人群群多为原原区域农农民拆迁迁回迁的的。并且且许多村村民已将将自住房房租赁。外

17、来务务工人员员较多。周边安安全问题题尤为突突出。并并且该区区域正处处于项目目地块的的北面、西面。这将会会给今后后的销售售带来的的不利影影响因素素。2、从该该区域的的整体规规划和在在建项目目规划与与设计风风格上，与市中中心一些些高档项项目总体体品质相相比还有有一定差差距。这这对于我我公司针针对本项项目预期期定位上上构成一一定的挑挑战。四、该地地块项目目分析1、本项项目位于于贵阳市市云岩区区宅吉小小区中心心，占地地68亩亩。是破破产企业业贵阳制制药厂原原址。地地块呈长长方形，三面临临街，依依据控制制性祥规规，为为为商业用用地，容容积率22.5-3.00，正面面为400米宽城城市主干干道，其其余来年

18、年两侧为为16米米宽城市市次干道道。（目目前，道道路宽度度为8米米和6米，扩扩宽后的的道路红红线不占占用地）。红线线范围内内拆迁量量约为1100000M22（该厂厂职工宿宿舍）。项目总总建筑面面积约为为13000000M2，其中:住宅11240000MM2，商商铺60000MM2。总总投资33亿元，其中：购买贵贵阳制药药厂破产产资产（即该地地块）770000万元，补交土土地出让让金（工工业用地地与商业业用地差差价）330000万元，拆迁、开发建建设及营营销费用用等2亿亿元。预预计销售售收入4460000万元元。（住住宅售价价31000元/M2，商铺售售价1220000元/MM2）。预计税税后利

19、润润为89979万万元。投投资回报报率为229。99%该数数据出自自费用测测算）2、由于于宅吉小小区可供供修建土土地资源源较少，政府在在该区域域出让的的仅有一一块土地地已被我我公司购购买。因因此本块块土地今今后的利利润空是是很可观观的。并并且项目目周边的的竞争项项目均已已在本年年内销售售完毕。向市场场可供房房源并不不多。对对本项目目今后销销售冲击击较小。并且今今年在该该小区报报建项目目仅我公公司一家家。已没没有再批批复任何何其他项项目。因此，以以上综合合分析，我公司司对该项项目很有有信心，并且将将本项目目打造成成宅吉小小区综合合品质最最高住宅宅楼盘。且充分分认为本本项目预预期销售售市场前景景较

20、好，销售周周期较短短，盈利利利润空空间较大大。三、本项项目地块块优劣分分析（SSWOTT）1、优势势（S）1.区位位优势明明显， 贵阳制制药厂地地块位于于宅吉小小区中心心区域北北面，该该区位作作为宅吉吉小区今今后的绝绝版高层层建筑地地块之一一，该地地块如能能合理规规划、定定位准确确。提高高项目品品质，增增加一定定量的绿绿化面积积和社区区配套设设施。将将会具有有很高的的潜在市市场销售售前景。2.地理理位置较较好 所处宅宅吉小区区商业、市政配配套较为为成熟，且周边边拥有一一些知名名名校。交通便便利，地地块区域域由于商商业铺面面的纵深深发展，道路今今后将会会成为小小区规划划改造为为商业步步行街道道。

21、3.地块块方正，易于规规划贵阳制药药厂地块块是一个个相对成成熟小区区的地块块之一，在规划划整体性性上易于于统一。整个项项目占地地4万平平方米，形状成成矩形较较为规则则易于规规划，充充分利用用地块地地形规划划打造一一个精品品高层住住宅项目目，营造造一个成成熟社区区楼盘具具有完备备的地理理条件。4.社区区配套成成熟，且且与繁华华区域有有一定距距离 贵阳制制药厂地地块的区区域位置置距宅吉吉小区中中心商业业区域较较近，又又独立于于繁华区区域，其其社区商商业、教教育、娱娱乐、休休闲广场场配套较较成熟。在教育育上，该该地块距距实验幼幼儿园、实验小小学、实实验中学学较近。在医疗疗上，该该地块与与省医学学院的

22、直直线距离离也比较较近。5.周边边项目开开发相对对成熟 除开磷磷宅吉花花园、银银通山庄庄外，在在项目周周边还有有中天宅宅吉碧苑苑等一些些开发相相对成熟熟的楼盘盘，这对对该片区区的居住住档次、品位楼楼盘形象象都会有有很大的的提升。2、劣势势（W）1.项目目周边人人文环境境较差。 项目正正南面门门口处为为垃圾堆堆放处，并且周周边区域域的住房房主要是是宅吉小小区早期期开发修修建的，规划较较差，房房子之间间距离较较近，较较为拥挤挤。总体体外围建建筑形态态较杂乱乱。2.进入入项目的的道路状状况不佳佳 项目纵纵深区域域道路较较窄，几几乎为一一条巷道道与宅吉吉路相连连，将来来可能出出现出入入车辆不不易停放放

23、、出入入的情况况发生。并且位于于四级路路段交通通次干道道的本案案，将来来对外展展示形象象也不易易。3.虽然然为旧厂厂房、仓仓库、费费旧设施施设备，会给拆拆迁工作作带来一一定量上上的压力力旧厂房、仓库面面积较大大，并且且内部存存放一定定量的设设施设备备，拆迁迁工作开开展起来来不易。4厂区区职工、离退休休职工的的安置难难度较大大制药厂的的破产，按照赔赔偿先后后秩序，职工安安置为首首先解决决问题，其中难难免会产产生一定定的纠纷纷，将会会影响开开发销售售进度。5.没有有直达公公交车辆辆。 距离离公交车车站有一一定距离离，周边边环境整整改未完完成的条条件下，会增加加业主出出行及生生活的不不方便性性及不安

24、安全性。3.机会会点（OO）1.未来来的市场场需求宅吉小区区地块越越来越稀稀有，市市场处于于饥渴状状态。随随着整个个小区的的高层建建筑的增增长，带带动整个个宅吉小小区的地地产项目目的品质质和档次次，使得得越来越越多高层层次的消消费者前前来置业业，提升升板块人人文素质质。同时时使得越越来越多多的中产产阶级对对高层精精品住宅宅产生喜喜爱和追追捧。2. 以以向空间间要效益益全力挖挖掘楼宇宇经济潜潜值 楼宇宇经济即即将成为为云岩区区政府倡倡导宅吉吉小区未未来经济济发展的的方向和和支柱。投资客客户即将将是项目目的又一一主要群群体。3.可借借助“教育”品牌效效应打造造本案 通过过对宅吉吉碧苑客客户群的的分

25、析，购买群群绝大部部分为教教育者或或公务员员或投资资型客户户；利用用名校效效应吸引引教育界界客户或或为子女女入住名名校投资资购房的的客户。4.项目目所在区区域楼盘盘质素提提升 在项目目区域楼楼盘素质质提升的的市场环环境下，利用项项目良好好的自身身优势，打造“精品住住宅”提升企企业知名名度和树树立品牌牌效应。4.障碍碍点（TT）1. 市市场供应应量大两城区高高层上市市量增多多，下半半年可达达到800万平方方米，竞竞争激烈烈2各地产产板块优优良、大大规模项项目增多多，营销销方式多多样如何在营营销方式式上创新新，尽早早缩短营营销周期期回笼资资金，将将存在一一定难度度。3项目地地块权属属未明晰晰，土地

26、地成本不不确定，项目开开发具有有风险的的不可控控性。4、宏观观政策因因素 政府府相继出出台系列列调控政政策，形形成了一一定的影影响，市市场价格格成为焦焦点，开开发、投投资地产产门槛提提高。消消费观望望姿态日日趋累积积，影响响了一定定的市场场消化力力度。项目综合合定位项目整体体定位在规划设设计上，力求高高绿化低低密度；综合服服务配套套设施齐齐全；体体现小区区独特的的整体建建筑风格格；人车车分流，动静结结合。在建筑设设计上，充分显显示人性性化的居居家住宅宅，提高高使用率率，降低低公摊面面积，综综合考虑虑住宅的的使用功功能和空空间组合合等因素素。在价格定定位上，以中高高档住宅宅为基准准，结合合市场和

27、和销售情情况，拟拟定相应应的价格格策略。在户型面面积上，为考虑虑到消费费者的接接受程度度，项目目以中等等户型为为主，降降低置业业者的购购买压力力。二、项目目设计规规划定位位（一）、小区整整体规划划原则1、高绿绿化低密密度；2、综合合服务配配套设施施齐全；3、户型型设计适适合“升级换换代”居住要要求；4、体现现小区独独特的整整体建筑筑风格（二）、总平面面布局总平面图图略呈长长方形布布局，保保证日照照间距在在0.88H之下下，采光光通风顺顺畅；中中心花园园布置在在小区中中部，下下设地下下停车位位，利用用不规则则地形布布置球场场和休息息厅，小小区设南南北两个个主出入入口；对对于临街街住宅，采用双双层

28、隔音音玻璃窗窗设计，提供给给置业一一个安静静的居家家环境。（三）、交通组组织小区交通通由小区区出入主主通道、小区次次干道和和小区道道路组成成，道路路宽度和和消防通通道按城城市住宅宅小区建建设标准准规划，地下停停车位出出口和入入口分别别设于小小区南面面面主出出入口，紧接南南面455米宽的的区域规规划路。三、项目目建筑设设计定位位本工程设设计涉及及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水水、通风风、燃气气、电气气等各种种专业，设计时时需遵循循有关的的规范或或规定，单体设设计时还还应符合合国家现现行的有有关强制制性标准准的规定定。（一）、建筑方方案总体体构思建设地块块临近宅宅吉路段段，基本本

29、要求是是：建设设方案总总体构思思紧紧把把握“人居和和谐发展展”这一主主题，创创造符合合时代精精神面貌貌的现代代化建筑筑和优美美的精品品住宅小小区。同时考虑虑到，由由于社会会经济的的发展，人们审审美观念念也随之之变化，对现代代建筑功功能环境境的要求求以及建建筑技术术、材料料也提出出了更高高的要求求，因此此，小区区的建筑筑风格和和形式还还应注意意不受传传统风格格的影响响或限制制，拟采采用简练练的现代代构成手手法，体体现建筑筑的时代代气息和和21世世纪新的的居住理理念。（二）、平面设设计1、住宅宅。根据使用用功能，住宅采采用框架架剪力墙墙结构大大空间布布局，条条式结构构可根据据消费者者需求在在设计时

30、时灵活组组合，调调整住宅宅平面空空间构成成。住宅宅单体平平面设计计符合国国家住宅宅建设基基本标准准和有关关规范要要求。建设部根根据我国国住房改改革的总总体规划划要求，提出小小康住房房的十条条新标准准如下：1、套型型面积稍稍大，配配置合理理，有较较大的起起居、炊炊事、卫卫生和储储藏空间间；2、平面面布局合合理，体体现食寝寝分离、居寝分分类的原原则，并并为住房房留有装装修改造造余地；3、房间间采光充充足，通通风良好好，具有有优质的的室内声声、光、热和空空间环境境，隔声声效果和和照明水水平在现现有国家家标准基基础上提提高12个等等级；4、根据据炊事行行为合理理配置成成套厨房房设备，改善通通风效果果，

31、冰箱箱入厨；5、合理理分隔卫卫生间，减少便便溺、洗洗浴、洗洗衣和化化妆洗面面的相互互干扰；6、管道道集中隐隐蔽，水水、电、煤气三三表出户户，增加加保安措措施，配配置电话话、电视视、空调调机专用用线路；7、设置置门斗，方便更更衣换鞋鞋，展宽宽阳台，提供室室外休憩憩常识，合理设设计过度度空间，既保护护了居室室的宽敞敞豁亮，又使实实际的面面积大大大超过建建筑面积积；8、垃圾圾袋装化化（即垃垃圾不落落地工程程），自自行车就就近入库库，预留留汽车停停车车位位；9、住宅宅区环境境舒适，便于治治安防范范和噪声声综合治治理，道道路交通通组织合合理，社社会服务务设备配配套；10、有有宜人的的绿化和和景观，人均绿

32、绿化面积积达到00.81.0，体现节节能、节节地，保保护生态态原则；小康住房房城市示示范小区区住宅设设计建议议标准见见表100住宅经济济技术指指标见表表11。2、公用用建筑地下设一一层车位位，地下下车位出出入口均均为小区区南面主主出入口口，地下下车位的的采光、通风、防潮、排水及及安全防防护措施施，符合合现行行行业标准准汽车车库建筑筑设计规规范（JGJJ1000）的有有关规定定。物业业管理会会所、配配电间、休息厅厅等建筑筑物均建建于地上上。室外外有消防防环行车车道、中中心广场场和庭院院绿化带带、建筑筑小品等等。（三）、立面设设计立面造型型设计突突出现代代住宅建建筑特色色，考虑虑与周围围城市环环境

33、的协协调，表表现简洁洁明快，有一定定力度，使园区区建筑轮轮廓线优优美和富富于变化化，并与与规划区区内优雅雅、和谐谐、宁静静的环境境既协调调统一，又具有有鲜明的的个性。（四）、设施标标准住宅是室室内环境境，设备备与设施施，以及及消防、安全防防护等基基本要求求必须符符合贵贵州省城城市住宅宅建设标标准和和有关规规范，并并按中高高档住宅宅有关标标准设计计。小区配套套设施：小区设有有院内花花园、草草地、休休息厅、幼儿园园、球场场、地下下停车位位、室外外消防、配电房房、公共共照明、电子防防盗系统统、通风风及火灾灾报警系系统、闭闭路电视视及通信信系统以以及保安安监视系系统等。四、价格格定位1、市场场比较法法

34、定价（二）、商铺部部分目前贵阳阳市房地地产市场场商铺多多为租售售并举，且以出出售为主主。收益还原原法定价价过程目前贵阳阳市未来来同类地地段的市市场租金金在600元/月月/80元元/月/左右右，按770元/月/估算商商铺的售售价。PS=112NRS（总总价等于于N年的的收益）RSPPS（月租租大于月月供）由、可推出出N14.28557（年年）；KK=1/N=66.977%（年年收益率率）注：P为为商铺价价格；SS为商铺铺面积；N为收收益年限限(按550年计计算)；R为市市场租金金。PS=112RSS1(1K)-N/KP=122R11(11K)-500/KK=122701(166.977%)-50

35、6.997%=119984元元/平方方米故初步确确定本项项目商铺铺单价为为：1119844元/平平方米（四）、建议销销售价格格综合考虑虑了市场场对定价价的影响响后，分分析人员员建议该该项目各各部分的的销售单单价为：住宅：331000元/平平方米商铺：1120000元/平方米米 项目目投资开开发评估估一、项目目投资开开发成本本估算税费率本报告采采用的各各种税费费率见下下表。期望收益益率25%营业税税税率5.5%城建税税税率3%教育附加加税率3%所得税税税率33%公积金3%公益金3%经营资金金利率5%土地增值值税税率率1%土地契税税税率3%中长期借借(贷)款利率率10%经营其它它费用10%（二）项

36、项目成本本估算根据工程程所处位位置、周周围环境境条件和和房地产产市场的的趋势预预测，考考虑房地地产销售售风险和和工程建建设成本本等综合合因素，按住宅宅平均每每平方米米31000元；商铺每每平方米米120000元元进行核核算；成成本构成成及费用用、比例例等参照照如下表表格；成本核算算工程项目目或费用用名称工程量单价或费费率造价（元）楼面造价价（元/平方米米）百分比计算说明明一、征地地、拆迁迁补偿费费10000000000768.0630.332%征地费6000000000460.8418.119%按实际发发生征地费征征地补偿偿(工业业转开发发)4000000000307.2212.113%按实际

37、发发生二、斟察察、设计计和前期期费750990077.38857.6672.288%地形图测测绘费4666660.14465333.2440.0550.011%按土地面面积0.14元元/平方方米总体规划划设计费费46666629333320.7220.033%土地面积积2元/平方米米地质勘察察费1399998569999905.3880.222%按钻深55元/米米施工排污污费1399998113999981.0880.055%建筑面积积1元/平米建筑设计计费13999982027999960021.5510.855%按20元元/平米米（建筑筑面积）三通一平平1399998569999905.3

38、880.222%按5/平平米（建建筑面积积）招标费1250018221411250018.210.9660.044%按建安费费的1计算监理费1250018221422500036.431.9220.088%按建安费费的2计算预结算审审计费1250018221433750054.642.8880.122%按建安费费的3计算消防配套套费1301198.1433905594.4230.122%按3元/平方米米计算施工合同同鉴证费费1250018221411250018.210.9660.044%按建安费费的1计算建设项目目环境影影响评价价收费1250018221433750054.642.8880.

39、122%按建安费费的3计算避雷安装装检测费费13999980.322447.9900.011%费用权数数0。332人防管理理费13999981013999980010.7750.433%按建筑面面积100元/平平米计建筑方案案评审费费13999980.2279999.660.2220.011%0.2元元/平方方米计算算三、建筑筑安装工工程费12500182214960.2237.99%土方13999981216799976612.990.511%按概算造造价房屋工程程13999986869603386228737.6329.112%按概算造造价智能化及及周界防防范139999840559999

40、20043.0011.7%按概算造造价水电13999983041999940032.2261.288%公建13999985069999900053.7762.133%纯净水13999981013999980010.7750.433%绿化景观观道路13999985069999900053.7762.133%道路围墙墙13999981520999970016.1130.644%按概算造造价四、（小小区）配配套建设设费2262222552173.756.866%道路工程程1000001001000000007.6880.311%按概算造造价室外排污污排水工工程50041020500001.5770.

41、077%按概算造造价室外供水水工程1005005000000.3880.022%按概算造造价围墙工程程13999981520999970016.1130.644%按概算造造价室外供电电安装工工程1900000090000006.9110.288%按概算造造价绿化工程程13999986083999880064.5522.555%按概算造造价路灯安装装工程503501750000.1330.011%按概算造造价供配电增增容费3000075022500000017.2280.699%按概算造造价公共配套套设施费费97999.86670068599902252.6692.244%按概算造造价五、管理理

42、费870888766.61166.8892.644%建设管理理费（11.655%）25511494473.381.655420999666.31132.3341.288%直接费的的1.665%销售管理理费449889100301449889100.334.5551.377%六、税费费2569962668.883197.367.799%营业税及及附加（5.55%）449889100305.52474440006.665190.057.511%按销售收收入的55.5%建筑面积积测量费费13999981.72379996.61.8330.088%房屋竣工工总登记记费44988910030144988

43、91.033.4660.144%按评估价价的1教育附加加费264337455512643374.552.0330.099%按建安费费的1%计算七、利息息3257757001.005250.29.888%利息（按按年利率率均衡投投入）25511494473.385.8553257757001.005250.29.888%按直接费费，年利利率5.85%八、不可可预见费费765444844.258.7792.333%不可预见见费（按按直接费费计）25511494473.383765444844.258.7792.333%总成本32999060054.0725333.888100%二、销售售计划及及付

44、款回回收计划划本项目计计划在11年（112个月月）左右右内完成成销售，销售及及回款计计划如下下表：回款计划划品种可售面积积单价销售收入入第5月第6月第7月第8月第9月第10月月第11月月第12月月住宅1249998.531000387449533506458825558.3336458825558.3336458825558.3336458825558.3336458825558.3336458825558.3336458825558.3336458825558.333商铺51999.6441200006239956880000124779133612477913361247791336124

45、77913361247791336总计449889100306458825558.3336458825558.3336458825558.3337706616994.3337706616994.3337706616994.3337706616994.3337706616994.333由于银行行按揭的的时限，所以220055年和220066年销售售的房款款收入按按80%回收，其余的的房款在在下一年年度全部部收回。车位暂时时不考虑虑销售，进行资资本运营营。三、项目目投资计计划表根据本项项目的成成本核算算，制定定本项目目的投资资计划表表如下；投资计划划表项目名称称成本（元）第1月第2月第3月第4月第

46、5月第6月第7月第8月第9月第10月月第11月月第12月月一、征地地、拆迁迁补偿费费10000000000500000000030000000002000000000000000000二、斟察察、设计计和前期期费750990077.3885776615.955776615.955776615.955776615.955776615.955776615.955776615.955776615.955776615.955776615.955776615.955776615.95三、建筑筑安装工工程费12500182214961667855.699961667855.699961667855.699

47、961667855.699961667855.699961667855.699961667855.699961667855.699961667855.699961667855.699961667855.699961667855.699四、配套套建设费费2262222552174001733.233174001733.233174001733.233174001733.233174001733.233174001733.233174001733.233174001733.233174001733.233174001733.233174001733.233174001733.233五、管理理费87

48、0888766.6116699913.596699913.596699913.596699913.596699913.596699913.596699913.596699913.596699913.596699913.596699913.596699913.59六、税费费2569962668.883197666366.066197666366.066197666366.066197666366.066197666366.066197666366.066197666366.066197666366.066197666366.066197666366.066197666366.0661976663

49、66.066七、利息息3257757001.005250558233.166250558233.166250558233.166250558233.166250558233.166250558233.166250558233.166250558233.166250558233.166250558233.166250558233.166250558233.166八、不可可预见费费765444844.25888806.485888806.485888806.485888806.485888806.485888806.485888806.485888806.485888806.485888806.4

50、85888806.485888806.48投资计划划32999183304.076768860223.3394768860223.3393768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.339四、项目目资金筹筹措计划划表 本项目目目前面面临较大大的资金金压力，需制定定有效的的资金筹筹措计划划，该表表格规避避了资金金的时间间成本，第5月月可以开开始销售售，有较较大的资资金回款

51、款，可以以解决资资金问题题。资金筹措措计划表表项目名称称成本（元）第1月第2月第3月第4月第5月第6月第7月第8月第9月第10月月第11月月第12月月投资计划划32999183304.076768860223.3394768860223.3393768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.339资金筹措措计划6768860223.3394768860223.339376

52、8860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.3391768860223.339 自有有资752910049990.0062050049990.0061620049990.006760449900.066760449900.066760449900.066760449900.066760449900.066760449900.066760449900.066760449900.

53、066760449900.066 借款293858810333.3332718810333.3332148810333.3331008810333.3331008810333.3331008810333.3331008810333.3331008810333.3331008810333.3331008810333.3331008810333.3331008810333.333 向银行行贷293858810333.3332718810333.3332148810333.3331008810333.3331008810333.3331008810333.3331008810333.3331008810333.3331008810333.3331008810333.3331008810333.3331008810333.333风险分析析与对策策一、政策策风险风 险险：随着宏观观调控不不断加码码，房产产新政频频频出台台，贵阳阳市房地地产市场场在调控控的声浪浪中平稳稳走过了了05年年上半年年。房地地产市场场各项指指标运行行情况表表明，调调控措施施一定程程度上达达到了实实质性的的降温效效果，房房地产投投资增幅幅减缓，商品房房市场供供需趋于于平衡，商品房房价格涨涨幅回落落，投资资性炒房房得到遏遏制。对