项目发展制度

1、集团企划部 万科地产项目可行性报告内容指引 PAGE 13万科地产项目可行性报告内容指引前言随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。可行性报告内容指引项目决策策背景及及摘要一、外部部环境城市发展展规划与与宗地的的关系及及对项目目开发的的影响，如：交交通捷运运系统的的规划与与建设、城市功功能规划划与布局局、局部部区域开开发重点点、政府府重大政政策即将将颁布等等；宗地所属属地域在在该城市市的历史史、经济济、文化化、战略略发展等等方面的的地位。例如，项目处处在浦东东

2、，要说说明浦东东在上海海的地位位及作为为全国重重点开发发区的情情况。项目渊源源，特殊殊的政治治或文化化背景，如：危危房改造造、高新新技术区区生活住住宅配套套、文化化园、政政府重点点工程等等；二、内部部因素项目启动动对公司司未来几几年发展展战略、发展规规划的意意义（一一般35年），在公公司发展展中的地地位（是是否核心心项目）；公司进入入重点区区域市场场、项目目合理布布局，对对公司提提高市场场覆盖率率、提升升品牌形形象、降降低经营营风险、扩大社社会影响响力的作作用；从公司未未来的利利润需求求、可持持续经营营等角度度描述立立项的意意义；第一部分分：项目目概况宗地位置置宗地所处处城市、行政区区域、非非

3、行政区区域（经经济开发发区、商商贸金融融区等）的地理理位置。附图：项项目在该该城市的的区位图图，标记记出宗地地区域位位置，与与标志性性市政设设施、建建筑物（如市中中心商圈圈、机场场等）的的相对位位置和距距离、地地段的定定性描述述（与主主要中心心区域办办公/商商务/政政府的关关系）。宗地现状状四至范围围；地势平坦坦状况，自然标标高，与与周边地地势比较较；地面现状状，包括括宗地内内是否有有水渠、较深的的沟壑（小峡谷谷）、池池塘及高高压线等等对开发发有较大大影响的的因素，并计算算因此而而损失的的实际用用地面积积；地面现有有居民情情况，包包括具体体居住人人数、户户数，工工厂数量量、规模模、产品品性质、

4、开工状状况等，并说明明对拆迁迁及项目目开发进进度的影影响；地下情况况，包括括管线、地下电电缆、暗暗渠、地地上建筑筑物原有有桩基及及地下建建筑/结结构等，地上地地下都要要注意有有没有受受保护的的历史文文物古迹迹、可利利用的构构建；土地的完完整性，有否市市政代征征地、市市政绿化化带、市市政道路路、名胜胜古迹、江河湖湖泊等因因素分割割土地；地质情况况，包括括土地结结构、承承载力、地下水水位和抗抗震性要要求。附图：平平面地形形图，标标记四至至范围及及相关数数据； 地地形地貌貌图，主主要反映映宗地地地面建筑筑、河流流、沟壑壑、高压压线等内内容； 地地下状况况图，包包括地下下管线、暗渠、电缆等等。项目周边

5、边的社区区配套（一）周周边30000米米范围内内的社区区配套交通状况况公交系统统情况，包括主主要线路路、行车车区间等等；宗地出行行主要依依靠的交交通方式式，是否否需要发发展商自自己解决决；现有交通通捷运系系统，近近期或规规划中是是否有地地铁、轻轻轨等对对交通状状况有重重大影响响的工程程。附图：交交通状况况示意图图，包括括现有和和未来规规划的城城市公共共交通和和快速捷捷运系统统；教育：大大中小学学及教育育质量情情况。医院等级级和医疗疗水平大型购物物中心、主要商商业和菜菜市场文化、体体育、娱娱乐设施施公园银行邮局其他附图：生生活设施施分布图图，具体体位置、距离。（二）宗宗地周边边30000米外外但

6、可辐辐射范围围内主要要社区配配套现状状项目周边边环境（根据个个案特性性描述，没有的的可以不不写）治安情况况空气状况况噪声情况况污染情况况（化工工厂、河河流湖泊泊污染等等）危险源情情况（如如高压线线、放射射性、易易燃易爆爆物品生生产或仓仓储基地地等）周边景观观风水情况况近期或规规划中周周边环境境的主要要变化，如道路路的拓宽宽、工厂厂的搬迁迁、大型型医院、学校、购物中中心/超超市的建建设等。其他大市政配配套（都都要说明明距宗地地距离、成本、接入的的可能性性）道路现状状及规划划发展包括现有有路幅、规划路路幅，规规划实施施的时间间，与宗宗地的关关系（影影响）。供水状况况：现有有管线、管径及及未来规规划

7、和实实施时间间。污水、雨雨水排放放：现有有管线、管径及及未来规规划和实实施时间间。通讯（有有线电视视、电话话、网络络）：现现有管线线、上源源位置、距宗地地距离、涉及线线路成本本等。永久性供供电和临临时施工工用电：现有管管线、上上源位置置、距宗宗地距离离、涉及及线路成成本等。燃气：现现有管线线、管径径、上源源位置、距宗地地距离、接口位位置。供热及生生活热水水：现有有管线、管径、上源位位置、距距宗地距距离、接接口位置置。附图：说说明上述述配套设设施的管管线走向向、容量量和接口口位置，及未来来规划扩扩容和增增加的情情况。规划控制制要点总占地面面积、代代征地面面积、净净用地面面积、绿绿化面积积、道路路

8、面积住宅建筑筑面积、公建建建筑面积积，公建建的内容容，并区区分经营营性和非非经营性性公建的的面积综合容积积率、住住宅容积积率建筑密度度控高绿化率其他土地价格格土地价格格计算的的方法，若有代代征地要要说明代代征地价价格。根根据购买买价格计计算总地地价、楼楼面地价价。第二部分分：法律律及政策策性风险险分析合作方式式及条件件合作方基基本情况况：名称称，主要要股东投投资情况况，注册册资本，成立时时间、特特殊背景景等合作方式式：例如如：一次次性买断断土地、建后分分房（面面积）、建后分分销售收收入、建建后分利利润、共共同设立立公司等等。除直直接从政政府批租租土地外外，都要要明确对对方一定定能够提提供正规规

9、税务发发票。对对分房、分收入入要明确确合作方方是否有有承担营营业税的的义务。付款进度度及与拿拿地程序序的配合合其他合作作的主要要条件与合作方方式相关关的其它它法律规规定土地法律律性质评评估（一）现现状土地所有有权归属属土地使用用权归属属土地的用用途（二）规规划1、规划划所有权权归属2、规划划使用权权归属3、规划划的用途途取得土地地使用权权程序评评估取得土地地使用权权的程序序取得土地地使用权权需要的的工作日日取得商品品房用地地土地使使用权所所需条件件取得土地地使用权权的风险险及控制制（取得得土地使使用权存存在的不不确定因因素及解解决）土地性质质变更的的评估（已经是是商品房房用地可可以不写写）土地

10、性质质变更的的程序和和理由土地性质质变更的的政策支支持或障障碍土地性质质变更需需要的工工作日政策性风风险评估估城市规划划限制或或更改、突发性性政策等等政府因因素导致致项目中中断开发发、报批批报建流流程无法法完成、项目开开发期间间土地性性质变更更受挫，从而造造成前期期投入全全部或部部分损失失的可能能性判断断。例如如：优诗诗美地二二三期、北京中中关村建建设停建建所有区区内住宅宅等。总体评价价对各项法法律手续续和程序序的可操操作性、合法性性，风险险的可控控性进行行评价。如：签签约合同同中明显显对我方方不利的的条款及及其考虑虑；部分分或全部部条款存存在的不不确定性性因素的的控制；不利、不确定定条款可可

11、能遭受受的损失失和对开开发进度度的影响响等。第三部分分：市场场分析区域住宅宅市场成成长状况况区域住宅宅市场简简述形成时间间各档次住住宅区域域内分布布状况购买人群群变化区域住宅宅市场各各项指标标成长状状况（近近3-55年）开工量/竣工量量销售量/供需比比平均售价价区域市场场在市内内各项指指标的排排名状况况及发展展趋势区域内供供应产品品特征各档次产产品供应应状况各档次产产品的集集合特征征尤其研究究与本案案类似档档次物业业的特征征平均售价价开发规模模产品形式式平均消化化率平均容积积率物业在区区域内分分布特征征区域内表表现最好好个案状状况附图：项项目周边边楼盘个个案分布布图，其其中一些些具代表表性的未

12、未来主要要竞争楼楼盘还要要配置现现场图片片。未来2-3年区区域内可可供应土土地状况况、产品品供应量量和产品品类型分析：本本案在区区域市场场内的机机会点结论：区域市场场在整体体市场的的地位及及发展态态势本案所在在位置的的价位区区间和本本案开发发产品的的价位区区间及产产品形式式本案在区区域内开开发市场场潜力本案在开开发中的的营销焦焦点问题题区域市场场目标客客层研究究各档次产产品目标标客层特特征及辐辐射商圈圈范围（建立在在本区域域参照项项目的经经验研究究及全市市的趋势势特征上上）结论：本本案目标标人群的的区域来来源、行行业特点点、产品品力的偏偏好、购购买方式式和主要要的关注注点、诉诉求点。目标市场场

13、定位及及产品定定位市场定位位目标人群群特征/来源区区域/行行业特点点产品建议议第四部分分：规划划设计分分析一、初步步规划设设计思路路设计概念念：产品品体现的的主题思思想，主主要设计计风格、设计特特点。主要产品品类型：多层、高层，还是联联排别墅墅或屋顶顶花园、顶层复复式等其其他类型型，及不不同类型型产品的的比例。节能和环环保型建建筑材料料选用的的考虑。在所在城城市中，生产新新型、别别具一格格产品的的可能性性。如果是大大型、超超大型项项目，对对营造大大社区概概念的考考虑。二、规划划设计的的可行性性分析在既定容容积率、净用地地面积、住宅面面积、配配套公建建面积、控高、建筑密密度条件件下，制制造出的的

14、产品是是什么类类型和特特性，是是否符合合前面提提及的规规划设计计概念和和万科所所追寻的的各种档档次高品品质住宅宅的要求求。主要要从规划划设计角角度判断断将上述述硬指标标转化成成现实产产品的可可能性。容积率变变化对产产品设计计概念、产品类类型和特特征的影影响。土地本身身特征对对产品设设计的影影响和考考虑。如如：地势势高低、地形起起伏、地地块的完完整性、地质状状况、较较深的沟沟壑（小小峡谷）、河流流、水塘塘、地上上附着物物、地下下管线暗暗渠等对对产品设设计和环环境保护护的影响响及解决决的方法法。周边自然然环境和和人文环环境对产产品设计计的影响响及考虑虑。如：治安环环境、噪噪声环境境、污染染环境、空

15、气情情况、危危险源、“风水”因素等等对产品品规划设设计和环环境保护护的影响响及解决决方法。周边市政政工程配配套设施施对产品品设计的的影响和和考虑。如：道道路状况况（可能能与小区区主要出出入口有有关）、供水、排水、通讯（有线电电视、电电话、网网络）、永久性性用电和和临时施施工用电电、燃气气、供热热及生活活热水等等对产品品规划设设计的影影响及解解决方法法。周边生活活配套设设施对产产品设计计的影响响和考虑虑。如：交通状状况（与与是否开开通业主主班车有有关）、商业设设施（大大型购物物中心）、教育育现状、体育娱娱乐公园园等休闲闲场所、银行医医院等生生活设施施对自身身配套建建设规模模和面积积作出判判断。市

16、场分析析结果对对产品设设计的影影响和考考虑。如如：市场场价格限限制、总总价控制制原则与与前面产产品类型型和产品品特性设设计是否否存在矛矛盾，对对产品品品质是否否有影响响，及如如何解决决。第五部分分：项目目开发土地升值值潜力初初步评估估。从地理位位置、土土地供应应、周边边环境及及配套、市场发发展状况况、政府府规划、城市未未来发展展战略等等角度对对土地升升值潜力力做出初初步评估估。立即开发发与作为为土地储储备优缺缺点分析析工程计划划：工期期计划、各期开开工面积积、竣工工计划、开竣工工时占当当地城市市市场和和片区市市场的占占有率。销售计划划：各期期销售时时间、价价格、面面积，预预计销售售各期的的市场

17、占占有率，销售计计划实现现的可行行性分析析。第六部分分：投资资收益分分析成本预测测说明测算算假设和和主要运运用指标标，如产产品类型型假设，总建筑筑面积，住宅和和非住宅宅面积，容积率率，项目目总投资资（直接接建造成成本加期期间费用用，不包包括营业业税和所所得税）等。并并参照下下面表格格列示：项 目投资总额额（万元元）单位成本本（元/m2）土地成本本前期工程程费基础设施施费建安工程程费配套费用用开发间接接费直接建造造成本小小计营销费用用管理费用用总 计计税务分析析营业税及及附加所得税土地增值值税上述税种种的基本本税率，能够享享受的税税收优惠惠政策时时的税率率，项目目本身适适用的税税率，若若享受地地

18、方政府府的优惠惠政策，要特别别说明该该项优惠惠与国家家政策是是否有冲冲突，以以及如何何解决，具体的的操作的的过程是是什么。经济效益益分析经济效益益分析的的假设条条件，如如：是否否享受政政府各种种税费的的减免等等项目利润润率、投投资回报报率及主主要经济济指标。参照以以下表格格：经济指标标单位数值值（元/m2）项目总金金额（万万元）销售收入入直接成本本总投资毛利率税前利润润税后利润润销售净利利率投资回报报率项目开发发各期的的利润体体现经济指标标20011年20年合 计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积积（m2）单位利润润(元/m2)利润(万万元)敏感性分分析，参参照以下下内容及及表格，可

19、根据据实际情情况增减减。成本变动动各项经经济指标标的变化化，假设设成本每每上升（下降）一定金金额或上升（下降）一定百百分比来来比较，如：经济指标标预测成本本90%预测成本本预测成本本1100%预测成本本1200%总投资毛利率税前利润润税后净利利销售净利利率总投资回回报率售价变动动各项经经济指标标的变化化，假设设售价每每上升（下降）一定金金额或上升（下降）一定百百分比来来比较，如：经济指标标预测售价价90%预测售价价预测售价价1100%预测售价价1200%营业额毛利率税前利润润税后净利利销售净利利率总投资回回报率容积率变变动各项项指标的的变化主要指标标容积率11容积率22容积率33容积率44容积

20、率55多高层比比营业额总投资毛利率税后利润润税后净利利率总投资回回报率项目资金金预测资金投入入计划：各期地地价、前前期费用用、基础础、建安安、配套套、开发发间接费费等的投投入安排排。资金回款款计划：各期销销售回款款计划。资金需求求计划：结合整整个公司司资金情情况，列列示各期期资金的的需求缺缺口及融融资途径径。启动资金金及启动动时占用用资金内内容、资资金占用用峰值、实现现现金正流流入时间间、资金金占用月月平均额额第七部分分：管理理资源配配置机构设置置：是否否需要成成立独立立法人公公司（项项目公司司）；主主要部门门设置。人力资源源需求：启动项项目对个个专业（部门）人员的的需求，具体人人数（重重点是

21、专专业经理理）。人力资源源缺口及及解决：现有人人员能否否满足需需要，缺缺口人员员的解决决途径（调动、招聘、培训等等）。第八部分分：综合合分析与与建议一、优势势：从品品牌、设设计、启启动速度度、产品品品质和和特性、市场竞竞争、营营销、合合作方式式、大市市政配套套、生活活配套、是否符符合万科科一贯发发展思路路等方面面论述。二、劣势势：从品品牌、设设计、启启动速度度、产品品品质和和特性、市场竞竞争、营营销、合合作方式式、大市市政配套套、生活活配套、是否符符合万科科一贯发发展思路路等方面面论述。三、机会会：从市市场机会会、提高高市场占占有率、树立品品牌形象象、地区区性优惠惠政策、城市发发展规划划、宗地

22、地所属区区域土地地价格趋趋势等方方面论述述。四、结论论和建议议第九部分分：竟拍拍和投标标方式取取得土地地需要注注意的问问题主要指标标测算预测直接接建造成成本（不不包括地地价）、售价投资收益益分析（参考以以下格式式）：经济指标标AA+MA+2MMA+nMM楼面地价价完全成本本总投资毛利率税前利润润税后净利利销售净利利率总投资回回报率注：A代代表起拍拍价或投投标底价价，若没没有底价价A代表略略低于可可能最低低中标价价；M代表每每次举牌牌增加的的最小单单位价格格，或者者是设定定的敏感感性（或或重要性性）变化化值，例例如1000万元元，变化化值不宜宜过大。根据需要要，可增增加如下下测算：销售净利利率完

23、全成本本最高楼面面地价最高总地地价R1R2R3注：R代代表可接接受的销销售净利利率；销销售净利利率还可可以换成成其他主主要分析析指标，如投资资回报率率等。竞争对手手分析主要背景景，控股股股东情情况总资产、净资产产、净利利润（每每股利润润）资金状况况，可能能资金来来源，融融资能力力，资金金成本操作水平平，主要要开发的的项目参与竞争争的主要要目的，进而分分析对手手拿地的的气势，是否志志在必得得。制定策略略分析盈亏亏平衡点点，即保保本销售售时的地地价。销售净利利率在110%时时可接受受的地价价或在可可接受的的销售净净利率时时的地价价。也可可以通过过其他指指标分析析可接受受的地价价。最终终确定最最高竞

24、价价和投标标价。把握以微微弱优势势取得土土地使用用权（开开发权）的原则则。资金筹措措短期集中中支付大大额资金金的保证证，自筹筹资金还还是向金金融机构构融资，是否与与有关金金融机构构达成届届时一定定提供融融资服务务的协议议。第十部分分：在新新城市开开发需要要补充的的内容市场分析析部分增增加当地地商品住住宅市场场总体状状况近三到五五年商品品住宅市市场发展展状况：开工面面积、竣竣工面积积、销售售面积、销售额额。量值描述述市场状状况：当当年市场场主要指指标：土土地批租租量、开开工量、竣工量量、销售售量、销销售额、供需比比、个人人购房比比例、平平均售价价、个人人信贷额额度占销销售额比比例。各类型产产品的

25、市市场特征征：价位位区分、各档次次市场比比例、发发展趋势势、产品品特征、分布区区域等。各行政区区市场比比较：量值描述述：土地地批租量量、开工工量、竣竣工量、销售量量、各种种档次楼楼盘的销销售比重重、平均均价格等等。各区商品品住宅分分布特征征：供应应量、销销售量变变化和发发展趋势势等。当地城市市近、中中期规划划发展方方向描述述城市发展展规划、功能布布局、基基础设施施建设等等与项目目开发和和居民住住宅密切切相关方方面。主要发展展商情况况：发展展商实力力、企业业性质、开发水水平；前前20名名发展商商最近33年的开开工量、竣工量量、销售售量、销销售额、销售率率、市场场占有率率。热点区域域的表述述和特征征，热点点产品的的表述和和特征客户的购购买偏好好、购买买关注的的要素重点楼盘盘描述需要完成成新城市市发展及及房地产产市场调调研报告告（报告告格式及及内容另另附）附件：有关宗地地情况的的补充证证明资料料和法律律文件，如各种种政府批批文、权权证等。按照万科科集团成成本核算算指导设设置科目目明细，详细列列示成本本测算过过程成本测算算可采用用两种方方法：从预算角角度，依依照当地地相关政政府政策策、法规