项目广告推广方案

1、PAGE PAGE 31海阳观海大厦广告推广方案福州智本本房地产产投资顾顾问有限限公司目录价格策略略价格制定定要素阶段性价价格策略略价格定位位广告策略略广告基调调与诉求求广告策略略与计划划销售策略略入市时机机与姿态态销售阶段段的划分分与销售售目标的的制定分阶段营营销策略略销售执行行与销售售节奏业主投资资回报建建议全程监控控与市场场微调系系统（略略）一、价格格策略【价格拟拟定考虑虑要素】重要因素素地段景观观市场景气气付款方式式贷款条件件建材品质质室内配套套整体规划划配套公司实力力及经营营管理公公司决定因素素客户购买买能力总价【阶段性性价格策策略】2332价格格策略20% 低低于市场场价格，吸纳人

2、人气，带带动景气气，快速速回笼30% 平平于或稍稍高于市市场价格格，稳定定投资成成本30% 高高于市场场价格，创造利利润20% 高高价出售售，创造造高额利利润，保保留资产产或早就就知名度度【价格定定位】A：定价价方法的的选取对一个楼楼盘进行行定价，通常有有以下几几种方法法：成本定价价法竞争定价价法3） 利利润定价价法在这三者者当中竞竞争定价价法较为为符合市市场的法法则，因因而本案案的定价价以竞争争定价法法为主，成本定定价法为为辅。B：参考考项目均均价国宾海景景国际大大酒店 38800元元/海怡国际际大酒店店 39550元/C：价格格分析1）以国国宾海景景国际大大酒店为为参考对对象，本本案的售售

3、价为：380002000（主主题差价价）1100（景观差差价）1000（按揭揭差价）1000（装修修差价）399002）以海海怡国际际大酒店店为参考考对象，本案的的售价为为：395004000（地地段差价价）1100（按揭差差价）1000（装修修差价）1000（朝向向差价）40050取以上二二个价格格的简单单平均值值：（39000+440500）/2339755本案均价价建议：依照本案案的主题题定位与与形象定定位，如如果本案案的音乐乐主题做做到位，适当加加大营销销力度，本案的的均价可可订为：39775990440655元/。D：具体体价格制制定水平差价价2050元元垂直差价价90元元南北差价价

4、8000元【付款方方式建议议】采用三种种付款方方式：A：一次次性付款款B：分期期付款：首付550%，首付后后三个月月内付清清剩余550%C：按揭揭贷款：首付550%，按揭550%二、广告告策略【广告基基调与诉诉求】基调把握握高品位（个性、气质、文化）高价值（印刷、制作、包装等等）流行性（广告语语、文案案等）时尚性（色调、平面表表现等）广告诉求求感性为主主诉求点以以大海、音乐、投资为为主线 【广广告策略略与计划划】广告策略略广告推推进策略略品牌销售良性循环品牌提升进度拉动强势促销品牌建立情感诉求文化引导 形象导入预热期（3-44月） 启动期期（5-6月） 强销销期（77-100月） 持续期期（1

5、11-122月）广告额度度 300% 400% 220% 10% 330万 400万 220万 10万万阶段推广广布线密集的软硬性广告投放，巩固音乐艺术酒店的品牌形象，并且以有轰动性的促销、公关活动聚集人气，最大限度地推动销售密集的硬性辅以软性广告投放，强势导入“中国首个观海音乐主题产权酒店”的品牌形象，辅以强势公关活动启动销售，实现销售“开门红”知名度持续的、间歇性的硬性广告投放，配合阶段性的促销/公关活动，巩固品牌形象，实现惯性销售通过硬性广告、软性广告相结合向目标消费者渗透“零距离海岸”生活，音乐主题酒店，并开始内部认购 时间 45月月 56月 779月 10012月月引导期 公公开期

6、高高潮期 持持续期阶段攻击击策略第三阶段品牌攻击期时间：2006/911结点：现楼实景、酒店环境、体验式艺术营销手段：报纸广告 / DM / / 新闻缮稿 / 公关传播 / 客户滚动第二阶段开盘旺销期时间：2006/68结点：样板间开放手段：报纸广告 / DM /直邮 / 新闻缮稿 / 俱乐部传播 / 开盘活动 / 岛外渠道建立第一阶段概念激活期时间：2006/46结点：“中国首个音乐艺术主题度假酒店”诞生手段：新闻缮稿 / 现场形象营造 / 售楼文本资料 / 形象广告传播 / 51节活动蓄 水水 开 闸 保 温普通媒体体组合攻攻击策略略广告牌网络文本客户口碑传播电视报纸广播房会会DM特殊媒体

7、体辅助驱驱动高球会刊网络高档酒店短信时尚杂志全感官攻攻击策略略免费看房车，样板间切身体验，亲身感触休闲生活读本，在阅读过程中改变生活观念抢夺户外视野，提示性宣传和拦截客户。融入丰富的休闲娱乐内容，直接到达目标客户，直接激起兴趣不断的、定期的与消费者情感式沟通与互动巴士出租车广播、通过听觉神经唤醒人们对海岸生活、艺术生活的渴望直观了解观海、音乐主题酒店的环境、设施及生活感受引发对观海、主题酒店全面认知（观念引导 /卖点 /活动信息 /销售信息）活动：触/味觉文本：视觉广告牌：视觉D M：视觉俱乐部：情感广播：听觉三维：视听报纸：视觉现场攻击击策略现场风格格：尽量不使使用喷绘绘，弱化化广告宣宣传的

8、色色彩，弱弱化夸张张包装的的成分，而尽量量体现原原创性、自然性性；不是是虚幻的的摆设，而是让让人主动动欣赏的的、有休休闲氛围围的艺术术价值品品，如世世界名画画，古今今中外音音乐家雕雕塑等，地中海海风光、夏威夷夷风光、维也纳纳风情等等，以及及极简主主义油画画、生活活杂志精精彩片段段装裱等等等。现场表演演与音乐乐：接待现场场在客流流高峰期期每周或或每天钢钢琴或小小提琴演演奏，非非演奏时时间现场场播放经经典名曲曲攻击点：灯杆旗 / 指指示牌 / 围围墙 / 展板板 / 挂旗 /工地地文本攻击击策略概念文本本内容规划划：蔚蓝蓝海岸、左岸咖咖啡、法法国香颂颂、夏威威夷之旅旅、地中中海之行行、维也也纳之声

9、声，关于于地中海海、关于于夏威夷夷、关于于维也纳纳 海景酒酒店/海海景主题题酒店/海景音音乐主题题酒店/海景音音乐主题题度假酒酒店为什么需需要休闲闲生活 /休闲闲的意义义 /休休闲生活活观念 /休闲闲生活方方式 /休闲生生活中的的吃喝玩玩乐等。文本类型型：概念念激活期期使用海上香香颂维也纳纳艺术生生活家，开盘盘旺销期期使用海上香香颂维也纳纳假日生生活手册册，品品牌攻击击期使用用维也也纳艺术术家通讯讯。说明文本本内容规划划：海岸岸 /沙沙滩 /阳光 /空气气 /配配套 /会所 /艺术术 /服服务等综综合质素素说明。文本类型型：硬性性楼书 /折页页 /单单张 /海报 /动线封杀杀策略广告牌：滨海路

10、、高尔夫夫路口，东凤路路、工地地现场、展示中中心等活动攻击击策略冠名、赞赞助、联联办、合合办等（略）递进式攻攻击流程程圈子营销销 制造造流行，形成良良好口碑碑和广泛泛人际传传播体验营销销 现现场实景景感受及及引导与与活动体体验文本营销销 各各类售楼楼印刷品品及时尚尚快递供供客户回回家研判判传媒营销销 引起起媒体关关注，引引发新闻闻效应概念营销销 让音乐乐主题度度假酒店店深入人人心三、销售售策略入市时机机与姿态态入市时机机20066年5月月1日起起认购20066年7月月22日日正式开开盘入市姿态态 以“中国首首个观海海音乐主主题产权权酒店”、“海上香香颂”、“海边的的香格里里拉、沙沙滩上的的维也

11、纳纳”形象面面世，引引发媒体体及市场场关注。销售阶段段的划分分与销售售目标的的制定A引导导期：220066年4月月6日220066年6月月30日日 200%B开盘盘期：220066年7月月1日220066年7月月31日日 300%C强销销期：220066年8月月1日220066年8月月31日日 300%D持续续强销期期：20006年年9月11日20006年年10月月31日日 115%E：清盘盘期：220066年111月1日日220066年122月311日 55%分阶段营营销策略略(三)分分阶段营营销策略略A：引导导期（220066年4月月6日220066年6月月30日日）策略：软软文开路路、硬

12、广广跟进，新闻造造势与炒炒作目的：树树立产品品形象，塑造项项目个性性与主题题，并开开展促销销，促成成成交。工作重点点：项目目VI发发包，报报章撰稿稿，售楼楼部布置置，三维维动画催催促传播：半半岛都市市报、青青岛早报报、DMM夹报、派送、短信等等广告排期期计划（4月份份青岛地地区广告告发布排排期计划划）类别时 间间媒 体版 式备 注报纸6日（星星期四）半岛都市市报半版彩色色 13日（星期四四）半岛都市市报半版彩色色新闻稿5500字字19日（星期三三）青岛日报报半版彩色色新闻稿5500字字20日（星期四四）半岛都市市报整版彩色色软文半版版硬广半版版26日（星期三三）青岛日报报半版彩色色新闻稿550

13、0字字27日（星期四四）半岛都市市报整版彩色色软文半版版硬广半版版杂志4月5日日搜城整版彩色色封底4月211日房展会刊刊整版彩色色电视4、55月55日海阳电视视台角标加流动字字幕网络4月青岛新闻闻网总横条或链接网网页4月青岛房产产网总横条或链接网网页其它4月199、277日海阳报媒媒DM夹报报70000份24月211、277日海阳移动动短信6万条2不超700字/次次4月6、20日日青岛日报报DM夹报报市区4月266日青岛财经经日报DM夹报报市区4月211、222日青岛会展展中心DM派送送临时请学学生4月266日青岛短信信群发55万条条25万VVIP、5000以上高高端300万4月份烟烟台地区区

14、广告计计划4月199日海阳阳地区DDM报纸纸夹报 70000份份 4490元元4月266日海阳阳地区DDM报纸纸夹报 70000份份 4490元元4月188日海阳阳移动短短信一次次6万条条 36000元4月155日5月115日海海阳电视视台角标标广告 770000元4月288、299、300日海阳阳电视台台流动字字幕 5000元 4月244日30日日海阳市市区主要要街道条条幅 22090=18000元4月288日烟台台日报整整版一版版（大厦厦为主加加别墅）250000元元观海大厦厦4月份份烟台地地区广告告预算为为：1338800+2550000=3888800元B开盘盘期（220066年7月月

15、1日220066年7月月31日）工作重点点：岛外外市场的的开辟，酒店管管理公司司招商，现场接接待，解解说，第第二期DDM夹报报派送，沙雕节节活动，开盘秧秧歌大赛赛活动，青岛新新闻发布布会活动动策略：借借势造势势赢市目的：旅旅游旺季季，强势势促销传播：以以DM为为主，报报纸为辅辅。C强销销期（220033年8月月1日88月311日）：工作重点点：同同一首歌歌互动动与参与与，岛外外客户的的跟进与与追踪策略：以以发散式式销售为为主，在在重点区区域实行行攻坚战战。目的：唤唤起岛外外市场，区域目目标客户户的兴趣趣与热情情。传播：第三期期DM夹夹报派送送，分销销点及青青岛地区区报媒广广告。D持续续强销期期

16、（20006年年9月11日20006年年10月331日）工作重点点：十一一促销，酒店管管理公司司确定策 略：开辟第第二营销销渠道（客户滚滚动），以酒店店管理公公司的品品牌号召召力项固固老客户户信心，争取新新客户成成交。目 的：刺激客客户需求求，增强强买家信信心。传 播：直邮DDM、夹夹报DMM、少许许报媒。E扫尾尾期（220066年111月1日日220066年122月311日）：工作重点点：元旦旦促销优优惠。策略：价价格促销销（赠送送物业、契税等等）目的：尾尾盘消化化传播：DDM及客客户口碑碑（四）销销售执行行与销售售节奏1、售楼楼部： 售楼楼部风格格、看板板、灯光光等室内内布置。 售楼楼部室

17、外外空间环环境，指指示牌。 售楼楼部销售售道具（名片、服装、桌椅、摆设、模型等等）的布布置使用用与安排排。2、工地地现场 工地地现场户户外广告告、引导导看板、条幅、罗马旗旗。3、楼盘盘标识 LOOGO的的创意与与设计标准字字体、标标准颜色色的设计计4、印刷刷媒体的的制作 楼书书企划、文案、设计、印刷 DMM企划、文案、设计、印刷 售楼楼部形象象墙、看看板设计计5、报刊刊媒体的的制作与与安排 软广广告的撰撰写、设设计与发发布 报纸纸广告企企划、文文案、设设计、发发布 其它它广告企企划、文文案、设设计、发发布6、销售售节奏20066年5月月1日6月月30日日放1、3、55、7、9奇数数层，待待销售

18、335%后后开偶数数层四、业主主投资回回报建议议(一)目目前产权权式酒店店的经营营模式主主要有：1.省心心回报型型（类似似于超市市的“整租零零售”）：业主将将所购客客房与酒酒店管理理公司签签订委委托经营营协议，将所所购客房房20年年以上经经营权全全权委托托酒店管管理公司司，由酒酒店管理理公司按按客房总总价的888.55%的固固定金额额每年支支付业主主投资回回报。经营过过程中发发生的各各项成本本、物业业费、税税费均由由酒店管管理公司司承担。业主每每年可获获得酒店店管理公公司赠送送的一定定数额（设定在在投资总总额的44%左右右）的住住房卡。住房卡卡消费完完后，享享受贵宾宾卡待遇遇。2.利润润共享型型：获得年年度客房房利润分分红。业主可可以随时时使用自自己的客客房，酒酒店公司司仅是在在得到业业主确认认的期限限内出租租该客房房，并且且在该期期限内，业主将将获得所所购客房房套型全全部待租租客房的的平均收收益。即即：业主所购购房当日日收益=该套型型全部客客房的当当日收益益该套型型当日全全部待租租客房数数业主客房房全年收收益=业业主所购购客房每每日收益益之总和和业主将获获得的利利润分红红为业主主所购房房全年收收益的330%。经营过过程中发发生的各各项成本本、税费费均由酒酒店经营营公司承承担。业主可可以随时时使用自自己的客客房，但但必须承承担管理理等