社区商铺投资价值分析

1、社区商铺投资价值分析及其对新城的借鉴意义一、社区商铺增值方式分析1、社区商铺的分类和特点商铺市场是商业房地产市场的分支，按照权威的美国房地产协会CCIM的定义，其他三个分支市场是写字楼、仓库和厂房。一般而言，住宅物业占有整个房 地产市场的最大分额，商铺市场次之，再其次为办公楼市场及其他物业形式。商铺市场有多种分类方法，按照上海商委制定的上海商业分级设置规范， 以上海市为例，可以对商铺做这样的分类：I市级商业中心商铺，如南京东路、淮海路、四川北路、闸北不夜城及浦东 的新上海商业城等；区域商业（副中心）商铺，如虹口的提蓝桥、长宁的虹桥、普陀的曹家渡 等；I郊区新城商业中心商铺，主要是指政府规划的“

2、一城九镇”中形成的区域 型商业中心的商铺；社区商铺，主要是指位于社区内或在社区周边附近， 主要服务于社区内或 社区附近居民的商铺；专业街商铺，指经营同一系列的商品或同种业态的服务的特色商业街的商 铺，如七浦路服饰一条街，吴江路美食街；I地铁商铺，如地铁一号线人民广场站下的香港名品街、迪美广场等；可以看出，社区商铺只是诸多商铺形式中的一种，但有其自身明显的特征 相比于中心商圈的商铺，有这样一些特点：1）售价相对较低、升值潜力较大2）供应量比较大，投资总额小，易于介入3）产租能力比较低，但收益稳定高端价格中端价格低端价格备注社区商浦东昌24元/普陀区10-12浦东上1.2 元/高端铺里路平方梅川路

3、元/平南路（海平方和低米，天方米，阳路、灵米，天端差天岩路）距20倍市级商南京路80元/四川北25-30不夜城5元/平高端业街商静安段平方路北段元/平天目西方米，和低铺米，天方米，路段天端相天差16倍根据上海商报主要商业路段租金调查数据整理获得由于社区商铺所具有的这些特点，越来越受到投资者的重视，开发商在进行 居住区开发时也越来越重视商业部分的规划设计和产品定位， 更多的请商业策划 公司或者商铺代理公司介入，以期获取比住宅部分更高的利润。从整个房地产市场的走势来看，社区商铺已经成为商铺增量部分的主体。按 照上海市政府“十五”规划，将投入 2500亿元新建商品住宅，其中环线内 19502080万

4、平米，内外环线之间32203440万平米，外环线外23302480万平 米，按照居住区商业设施占 5.5%的保守计算，整个“十五”期间社区商业面积 增量在412440万平米，5年间增长30.8%32.86%发展前景是非常看好的。2、社区商铺的物业属性和商业属性作为不动产（realestate ）的一种形式，商铺或者社区商铺相对于居住类物 业而言，除了都具有物业属性之外，还具有商业经营的属性。先看社区商铺的物业属性,这反映在四个方面：1）功能性2）稀缺性3）有 效需求性4）可流通性。I功能性。可以用来作为商业经营的场所， 可以用做抵押或担保，可以被继 承和赠送稀缺性。因为土地是唯一的，作为不动产

5、的一种形式，商铺具有房地产都 具有的稀缺性。I有效需求性。这里指对商铺具有购买能力的需求，即能转变为购买行为的 需求。必须要指出的是，商铺购买者投资性比例远高于住宅的比例， 其经济实力 也要优越于住宅购买群体。可流通性。在2003年政府取消非居住用房投资限制以后，商铺物业的投 资更趋多元化，流通性和居住物业基本趋同。当普通住宅实行“期房限转”政策 后，商铺的流通价值更为明显。再来分析商铺的商业属性，商铺的核心功能是用作商业经营的场所，是 一种生产资料，我们在使用消耗它的同时，也可以因为经营出色而获取高额的商 业价值，相对于住宅的越用越旧，商铺越用越值钱也就在情理之中了。目前市场上经营商铺获取利

6、润的方式主要为三种：1）商铺出租获取利润 2）自己经营商铺赚取商业利润3）持有商铺待到升值后卖出赚取差价3、社区商铺价值增值各阶段分析1）期铺阶段一一从商铺满足预售条件到物业交付使用的阶段。该阶段商铺升值主要得益于商铺物业的房地产属性，就象住宅从期房到现房 有一个自然的增值一样。但是两者升值的比例是不同的。在目前的市场环境下， 升值可达30%40%但一般高于同期住宅期房的升值幅度。社区商铺房地产属性增值走势60%50%60%50%40%30%20% 10%0%根据上海市商委相关统计资料整理获得2）高获益阶段一一也称为临时经营业态，指从社区居民开始入户装修至社 区内大部分居民基本完成住宅装修为止

7、。社区商铺高状益阶段业种业态1建筑材料2装潢材料3卫浴设备4油漆涂料5锁具小五金6防盗门窗制作7快餐面馆8布艺这一阶段的社区商铺是高租金产出期， 一般的业态是零售业，而业种则是便 利于社区物业业主装潢装修用的建筑材料、装潢材料、卫浴设备、油漆涂料、锁 具小五金、防盗门窗制作、快餐面馆等。这个阶段商铺迎来了第一个高租金阶段，它有这些特点：第一，该类商铺的经营属于临时经营状态， 对这类商铺的经营者来说，他们 对商铺物业的投入除了租金以外，几乎微乎其微。第二，从经营业态业种不难看出，这一阶段社区商铺经营的业务一般对商铺 既无装潢要求，也不存在因经营要求而配置一定容量的水、 电、煤等方面的投入。第三，

8、不存在各类加盟费用，止匕外，临时经营的商铺由于政府管理部门尚未 及时跟进管理或者管理力度较弱，因此，其所缴税费也较低，有的甚至处于一种 无税费经营状态。经营成本低是该阶段经营者获得高收益的重要原因，同时也为商铺高租金的 产出创造了条件。作为商铺物业的开发商如果一味追求现金流， 而忽略了该阶段 的商业升值和租金效益，早早的卖掉了事，损失的将是远期利益。3）社区商铺定位阶段一一一般为12年，指商铺已经结束了临时经营状态， 面临重新定位的阶段。社区商铺商业定位便利店、小型超市、糕饼物、自助银行、书报店、药品店、中介社区商铺商业定位租金高、租期短、获利大.收益不很稳定的业种业态棋牌室、网吧、茶吧、美容美发、洗衣房、足浴按摩匕音像制品定位阶段是社区商铺开发和投资运做的第三个阶段，此时的商铺业主（开发 商）应根据小区的档次及居民的承付能力、 文化品味、职业特征等选择和搭配合 适的经营业态。一般而言，选择不同的经营业态（如上图所示） ，同一套商铺的 租金收入可相差10%15%4）社区商铺成熟阶段一一社区商铺已经完成了业态调整和定位，其产租能 力趋于稳定，商铺租金在较长时间里不再大起大落。该阶段的商铺价值已经比较固化，更多的与整个房地产和商业零售业的形势 相关联，如果没有特别的利好消息，商铺价值的上升空间有限。作为开发商或者 商铺短期投资者而言，完全可以可以考虑在合适的价位出