战略评估报告-final

1、 北京 静安中心2004年2月西藏天路公司参与柳吾新区开发的战略评估报告2001-7-220目 录柳吾新区开发项目背景柳吾新区现状介绍柳吾新区开发的新契机西藏天路为什么要参与柳吾新区开发西藏天路参与柳吾新区开发的商业模式风险分析财务评价新华信建议2001-7-221柳吾新区位于拉萨河东南，背山面河，与拉萨老城隔河相望 ；新区基本上没有进行城市开发建设，目前仅有一条沙土路经川藏公路及拉萨一桥将柳吾乡和拉萨市老区相连。柳吾新区的位置2001-7-2222001年青藏铁路开始破土动工，预计2006年通车。其中在拉萨的铁路客运站选址在柳吾新区北部，为新区未来的人流奠定了基础。铁路进藏后，其高质量、全天

2、候、长运距的特点将使本区内的一些矿产资源和绿色产品生产成本大幅降低，藏医药、绿色食品加工等产业得以启动。铁路进藏还将使拉萨和周边省份乃至环印度洋经济圈和中亚地区的经济联系得到加强。 2001-7-223而柳吾大桥的建成将直接缩短新区与老区的距离，极大改善柳吾新区的交通状况。 2001-7-224拉萨老城区（以大昭寺为中心方圆一平方公里的古建筑群）是藏民族文化的精华，近年来随着人口和城市建设的发展，历史名城保护也面临着越来越严重的挑战。 目前拉萨全市人口21万（城镇人口），城市建成区51平方公里，而老城区面积2.8平方公里，集中了7万人，造成老城区人口拥挤；另外经济发展引发的城市新功能没有相应的

3、空间落实，一些建筑项目仍挤在布达拉宫附近，无论是建筑风格、体量还是高度都给历史名城的保护造成冲击。2001-7-225目 录柳吾新区开发项目背景西藏天路为什么要参与柳吾新区开发公司现行战略要求发展第二主业柳吾新区是天路发展第二主业的契机西藏天路参与柳吾新区开发的SWOT分析西藏天路参与柳吾新区开发的商业模式风险分析财务评价新华信建议2001-7-226西藏天路目前的发展战略概述：天路应发展成为围绕公路建设的多元化企业，在做大建筑的基础上，继续开拓新的业务，追求更高的利润率，为股东、客户及员工带来利益；天路应首先做大建筑主业，通过强化招投标能力及项目管理能力等提高主业的竞争力；同时发展建筑行业中

4、利润率较高的业务建筑设计业务；在公路建筑能力强化之后，天路应围绕建筑项目公路能力开拓民用建筑等业务，真正将天路的主业做大；房地产行业及旅游行业是天路应发展的其他主业，建议天路在近期内进入房地产行业，在2年内进入旅游行业；实现天路发展战略的手段是优化股权结构，通过引进新股东带来新的符合天路发展战略的项目，以达到开拓新业务的目的。2001-7-227为了打造国内一流的建筑集团品牌，保持长久的发展，西藏天路必须建立起三个层面的业务组合。按照发展战略中的规划，第二层面的新兴业务将围绕建筑发展多元化，开发房地产业务。第一层面核心业务第二层面新兴业务第三层面候选业务在迅速推进公路建设的能力的同时，调整公司

5、总部的组织架构，建立合理的工作流程，同时寻求开展建筑设计，及新的建筑业务围绕建筑发展多元化，开发房地产业务积极开展旅游业务，通过引进外资旅游公司，培育新的主业公司目前第一层面的核心业务发展状况良好，第三层面侯选业务也在积极的开展中。目前急需挖掘合适的第二层面的新兴业务。 2001-7-228柳吾新区的开发正是天路进入发展战略中第二层面业务房地产业务的契机。西藏房地产业目前正处于成长阶段，一级土地开发是房地产价值链的源头，大多受政府和政策性控制，是房地产价值链中获得利润最高的一个环节，一般房地产商鲜有机会进入。柳吾新区的开发对于拉萨市政府，是跨越式的一步；而对于天路公司，则属于历史性的机会。 2

6、001-7-229宏观环境分析（PEST分析）经济西藏近些年经济发展迅速，GDP从1995年的55.98亿元到2002年的161.42亿元。虽然西藏GDP在国内仍然属于落后地区，但增长速度连续几年超过9.4%，2002年增长速度达到12.9%，在全国各省（区、市）中居于首位；城镇居民人均可支配收入由1995年的4000元到2002年的7762元，高出全国平均水平， 列全国第位，居民的消费能力较强。技术新型建材的开发，使得房地产项目越来越合理，越来越满足人们的舒适生活的需求，也越来越激发人们对房地产产品的需求。社会随着青藏铁路的建成，拉萨的流动人口数量将进一步增加，内地企业及外资机构进驻拉萨乃至

7、西藏的数量也将进一步增加。对房地产的需求相应增大；随着经济的发展，生活水平的提高，西藏人传统的居住观念发生变化， 更注重社区大环境及周边环境，强调居住的舒适性；西藏目前还缺乏有实力的房地产开发商，为新进入者提供了一定的空间。 政治国家对西藏基础建设投资力度加大将促进经济热点和消费热点的增长；中央将确保西藏的经济从加快发展到跨越式发展，十年内人均GDP赶上全国平均水平；西藏 “十五”期间要加快交通、能源、水利等基础设施的建设。使房地产业的发展进程进一步得到提高；西藏出台了党政机关货币化分房制度和企业货币化分房制度；西藏的住房贷款实行中央给予的特殊政策 ，比内地平均低2个百分点；121号文件 对房

8、地产开发商的资质和自有资金的要求提高。2001-7-2210房地产业具有周期性、关联性、地域性、政策性等特点周期性我国的房地产周期有三方面的特殊性：第一是房地产周期的频率，大约是7到8年为一个周期；第二个就是我国房地产的周期中，衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长，这显示出市场需求持续旺盛这样的特点，它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区；第三，从销售增长和投资增长的关系来分析，销售增长直接影响到投资的增长。因此房地产公司应更为理性的把握项目投资、开发和销售的时机，避免盲目发展。关联性房地产与国民经济的许多行业如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都有着密切的产业关联性。随着国

9、际一体化的发展，我国国民经济与全球经济的相关度越来越高。而新的国际贸易保护主义的抬头，如美国对我国钢铁业实施反倾销制裁，使房地产相关行业的发展不稳定性增加，同时入关后，这些行业将面临跨国公司的强大竞争压力。因此，房地产公司需要密切关注相关行业的发展状况给房地产行业带来的影响地域性房地产地域性很强，各地房地产市场发育程度、政策措施、居民收入和消费偏好等千差万别。北京地区由于对奥运概念的过度挖掘，使市场面临较大的压力。房地产行业的地域性特征使得房地产公司在进行地域扩张时，必须针对各地具体情况进行逐一分析，谨慎投资。 政策敏感性房地产在国民经济中具有一定的先导性，受国家宏观经济政策的影响非常大。虽然

10、我国国民经济的发展势头良好，预计今后几年仍会保持7%的增长速度，但国际形势的不稳定也有可能给我国经济带来较为严重的影响。同时，房地产开发中的大量短期行为，对生态环境造成极大的破坏，大量商品房空置，以及开发失控，无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失等情况都有可能导致国家相关政策的变化。 2001-7-2211根据“产业生命周期模型”分析，西藏房地产行业已经开始进入成长期，在产业成长期进入是一个比较合适的时期。 引入期成长期成熟期衰退期增长率 平稳增长缓慢增长加速增长衰退销售额低保持高位衰退客户购买成本 高较高低产品类别很少增长缩减平均利润率负增加平均利润竞争对手很少增加减少典型定

11、价方式 竞争定价成本加成市场定价减价进入障碍技术竞争对手竞争对手典型广告方式认知和教育大众市场认知减少衰减产量过盛相对稳定多样化平均上升2001-7-2212新华信的研究表明：新区开发和房地产行业的关键资源能力包括：社会及政府关系、财务资源、人力资源。社会及政府关系人力资源财务资源社会及政府关系涉及到能否以低成本拿到土地并获得资金及政策支持的能力 财务资源涉及到是否有足够的自有资金和融资能力进行开发 人力资源涉及到是否有对项目土地的增值潜力具有准确分析和判断能力的人才，是否有对房地产项目具有整体策划能力的人才，对建筑设计和施工具有监督管理能力的人才以及具有市场营销策划和管理能力的人才。2001

12、-7-2213针对上述关键资源能力，对西藏天路的资源状况分析如下：西藏天路公司2002年主营业务收入为5.09亿元，实现净利润3009万元，目前资产负债率为30%，资产状况良好。 资金来源：天路公司为西藏唯一一家属于本地的上市公司，拥有比较宽松的融资环境。资金来源可以包括股市募集资金、政策性贴息贷款、商业银行贷款等。财务资源状况 天路公司是西藏交通厅直属企业，又是西藏省内唯一一家真正属于本地的上市公司，与政府的关系较为密切，并一直得到政府有关方面的大力扶持。由于天路公司本身在西藏拥有良好的社会及政府关系，使得公司在取得土地资源和相关优惠政策等方面有充分的优势。 社会及政府关系 人员状况:公司现

13、有员工1125人，各类专业技术人员220余人。其中，大学本科以上24人，大中专179人。整体人员素质不强。 专业背景:主要专业为工程技术，缺乏房地产行业相关的专业人才及管理人才。人力资源状况 2001-7-2214西藏天路参与柳吾新区开发的SWOT总结优势拥有良好的社会和政府关系，在取得土地资源和优惠政策方面有先天的优势作为上市公司的知名度和市场影响力。财务状况良好，拥有宽松的融资环境。具有专业的建筑施工和设计能力，能有效降低房地产开发的成本。具有多年的建筑施工管理经验，拥有房地产开发企业所需要的对多个项目、不同事业进行综合协调管理的能力。机会国家对西藏投资力度的加大和政策方面的倾斜将加快西藏

14、经济的发展。居民可支配收入较高，传统居住观念发生变化。 铁路客运站和柳吾大桥将极大带动该地区的人流和物流，成为热点投资地区。城区人口增长迅速，老城区容量饱和，存在发展与文物保护的矛盾，柳吾新区的合理开发能有效的缓解这一矛盾。西藏房地产处于成长期，利润高，进入障碍小，是进入这一领域的较好时机。拉萨目前缺乏有实力的开发商，为高起点进入这一领域提供了较大的空间。劣势缺乏房地产开发的行业经验和专业人员，尤其是房地产营销方面的专业人才。 威胁西藏整体的经济发展水平仍然比较落后，人口较少，房地产市场的容量有限。中央政策对房地产开发商的资质和自有资金的要求提高。房地产受宏观经济和政策性影响较大，西藏尤其是政

15、治敏感的地区，当政策和经济受不可预见性因素影响时，会直接影响房地产业的状况。目前西藏虽然还没有出现有实力的地产开发商，但拉萨的发展前景将吸引内地特别是成都有实力的开发商进入。SWOT2001-7-2215目 录柳吾新区开发项目背景西藏天路为什么要参与柳吾新区开发西藏天路参与柳吾新区开发的商业模式组织模式盈利模式运作模式风险分析财务评价新华信建议2001-7-2216开发区管委会、天路公司、战略投资者等5家公司共同发起成立柳吾新区开发总公司（暂定名），实施柳吾新区开发项目柳吾新区开发总公司新区管委会（政府）30%土地作价入股5%现金入股天路公司战略投资公司（管理层）战略投资公司A20%现金入股

16、40%现金入股战略投资公司B5%现金入股2001-7-2217柳吾新区开发总公司的盈利模式有三种方式：土地出让、招商引资、多元化参股土地出让多元化参股招商引资一级土地出让是房地产价值链的源头，是利润最丰厚、风险最小的环节。新公司通过政府入股的方式得到土地或通过向政府购买得到土地，在政府进行基础市政建设和绿化改造的基础上，完成三通一平的一级土地开发工作。再根据规划及定位进行土地出让。 以招商引资方式支持政府发展新时期的援藏模式，即可持续发展的援藏模式。请内地的各级政府选派先进的企业进驻柳吾新区，不光进行资金援助，还包括能力援助，即先进的管理模式和人才援助。对于核心区的部分升值潜力巨大的土地，公司

17、可以多元化参股的形式（比如以土地入股）共同开发，获得进一步的利润；如政府南迁成功，对于政府迁出后布达拉宫周围的空地也可以参股的方式进行联合开发，获得利润。2001-7-2218对柳吾新区的开发采用滚动开发的运作模式。期数一二年份200520062007200820092010开发土地 (亩)1500150015001500转让土地 (亩)12001200120012001200开发公司成立时从政府得到500亩的股权投资（作价2250万元）和3km2的预留用地（可能需交纳定金）。1年内完成1500亩（1 km2）土地的开发和出让，获得收益后，每年向政府购买一定量的土地，譬如每年1km2，作三通一

18、平或更高层次（房地产）的开发。整个柳吾新区第一组团全部开发建设时间共计4年，分两期进行。第一期开发时间从2005年4月开始，至2006年4月结束，历时一年，主要实施对核心区1500亩地的综合开发。第二期开发时间从2006年5月开始，至2008年5月结束，历时三年，主要实施对剩余土地的综合开发和土地使用权的转让。2001-7-2219目 录柳吾新区开发项目背景西藏天路为什么要参与柳吾新区开发西藏天路参与柳吾新区开发的商业模式风险分析财务评价新华信建议2001-7-2220对柳吾新区开发应该进行充分的风险分析政策风险房地产开发受国家宏观政策的影响比较大。国家房地产政策可能会随着国家宏观经济的变化而

19、出现调整，或者由于房地产业的不规范而进行调整，从而给柳吾新区开发公司的运营造成难度。 环保风险 柳吾新区特殊的地理位置决定它在环保方面的开发压力比较大，如果在环保方面有不妥的地方，将会遭到政府和有关组织甚至是宗教或国际组织的反对，从而使新区的开发受到阻碍。政府支持风险柳吾新区的定位和开发在很大程度上依靠政府的支持。包括开发计划的按期完成、基础市政设施的完善、土地购买价的确定、行政机构、企事业单位的按计划进驻等，都需要政府的支持。融资风险 中央政策对房地产开发商的资质和自有资金的要求提高，融资存在一定的风险。 竞争风险 目前西藏虽然还没有出现有实力的地产开发商，但拉萨的发展前景将吸引内地特别是成

20、都有实力的开发商进入，使得竞争加剧。2001-7-2221目 录柳吾新区开发项目背景西藏天路为什么要参与柳吾新区开发西藏天路参与柳吾新区开发的商业模式风险分析财务评价新华信建议2001-7-2222新区开发以自有资金和银行贷款相结合，采取滚动开发的方式，将前期转让回收资金投入到下期的土地开发中去 2001-7-2223根据上述估计和测算，本园区运营总收入为120000万元。运营所需缴纳的税金总额为17043.5万元，其中转让营业税6000万元，所得税11043.5万元2001-7-2224本项目全部投资财务内部收益率，远远大于设定的财务基准收益率10%，投资利税率和投资利润率均超过100%，财

21、务盈利能力优异。所得税前的FIRR为116.4%,净现值FNPV为40486.67万元;所得税后FIRR为100.22%,净现值FNPV为40486.67万元。税后利润总额62579.6万元，利税总额73623万元，总投资为49586万元，投资利润率为126.2% 2001-7-2225财务清偿能力分析：本项目长期借款共3000万元，贷款期5年，贷款利率4%。短期借款12000元，贷款期一年，贷款利率5%，分4年投入。 2001-7-2226财务不确定性分析:当经营费用增加10%或收入减少10%时, 内部收益率仍超过70%,累计净现值远大于零,项目的抗风险能力较强。2001-7-2227本产业园区从经济上看财务效益可行，经济效益高，社会效益显著，是不可多得的高收益项目