房地产瑞安市汀田镇文华路h、j、s地块旧村改造项目可行性研究报告书

1、XX地块建设项目申请报告委托单位：XX地产开发有限公司编制单位：XXXX工程项目管理有限公司 编制时间：第一章申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况 TOC o 1-5 h z 1.2项目建设背景1.1.3项目概况2. HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 1.4主要建设内容和规模 2. HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 1.5工程建设方案 4.1.6投资估算与资金筹措 6.第二章项目市场分析10 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 第三章发展规划、

2、产业政策分析 15 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document 第四章 资源开发及综合利用分析 18 HYPERLINK l bookmark50 o Current Document 4.1资源开发方案18 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 4.2资源利用方案18 HYPERLINK l bookmark64 o Current Document 第五章节能方案分析27 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 5.1用能标准和节能规范27 HYPERLINK

3、l bookmark68 o Current Document 5.2节能措施27 HYPERLINK l bookmark78 o Current Document 第六章 建设用地分析 29 HYPERLINK l bookmark94 o Current Document 第七章环境和生态影响分析31 HYPERLINK l bookmark96 o Current Document 7.1环境和生态现状 31 HYPERLINK l bookmark98 o Current Document 7.2环境影响评价标准3. HYPERLINK l bookmark104 o Current

4、 Document 7.3项目对生态环境影响32 HYPERLINK l bookmark110 o Current Document 7.4主要环保措施.3.3 HYPERLINK l bookmark120 o Current Document 7.5水土保持34 HYPERLINK l bookmark126 o Current Document 7.6地质灾害影响分析35 HYPERLINK l bookmark130 o Current Document 第八章经济与社会影响分析36 HYPERLINK l bookmark132 o Current Document 8.1经济影响

5、分析36 HYPERLINK l bookmark142 o Current Document 8.2社会影响分析36 HYPERLINK l bookmark158 o Current Document 第九章主要结论与建议39 HYPERLINK l bookmark160 o Current Document 9.1主要结论399.2主要建议40XX地块项目申请报告XX地块项目申请报告 ）消火栓按钮动作后，直接启动消火栓泵，消防控制室能显示报警部位并接收 其返馈信号。3）消防控制室可通过控制模块编程，自动启动消火栓泵，并接收其返馈信号。4）在消防控制室联动控制台上，可通过硬线手动控制消火

6、栓泵，并接收其反馈 信号。5）消防控制室能显示消火栓泵电源状况。6）消防泵房可手动启动消火栓泵。（2）自动喷洒泵控制1）平时由气压罐及压力开关自动控制增压泵维持管网压力，管网压力过低时， 直接起动主泵。2）火灾时，喷头喷水，水流指示器动作并向消防控制室报警，同时，报警阀动 作，击响水力警铃，启动喷洒泵，消防控制室能接收其返馈信号。3）消防控制室可通过控制摸块编程，自动启动喷洒泵，并接收其返馈信号。4）在消防控制室联动控制台上，可通过硬线手动控制喷洒泵，并接收其返馈信 号。5）消防控制室能显示喷洒泵电源状况。6）消防泵房可手动启动喷洒泵。（3）专用排烟风机的控制：当火灾发生时，消防控制室根据火灾

7、情况打开相关层的排烟阀（平时关闭），同时连锁启动相应的排烟风机；当火灾温度达到280C时,排烟阀熔丝熔断，排烟阀关闭，排烟风机吸入口处的280制方式与专用排烟风机相同。（4）非消防电源控制：本工程部分低压出线回路及所有各层配电箱内设有分励脱扣器，由消防控制室在火灾确认后断开相关电源。（5）消防控制室可在报警后根据需要停止相关空调系统。（6）应急照明平时采用就地控制，火灾时由消防控制室自动控制点亮应急照明灯。5火灾应急广播系统：本工程在消控中心设消防广播系统，当发生火灾时，消 防控制室值班人员可根据火灾发生的区域，自动或手动进行火灾广播，及时指挥、 疏导人员撤离火灾现场。首层着火时，启动首层、二

8、层及地下各层火灾应急广播； 地下层着火时，启动首层及地下各层火灾应急广播；二层以上着火时，启动本层及 相邻上、下层火灾应急广播。6消防直通对讲电话系统：在消防控制室内设置消防直通对讲电话总机，除在 各层的手动报警按钮处设置消防直通对讲电话插孔外，在变配电室、电梯机房、空 调机房、值班室等处设置消防直通对讲电话分机，专用对讲电话分机底距地1.4m。在消防控制室内设置直接报警的外线电话。电源及接地：所有消防用电设备均采用双路电源供电并在末端设自动切换装置。消防控制 室设备还要求设置蓄电池作为备用电源，此电源设备由设备承包商负责提供。消防系统接地利用该工程综合接地装置作为其接地极，设独立引下线，引下

9、 线采用BVR-1x25mm2PC4(要求其综合接地电阻小于1欧姆。消防系统线路敷设要求：(1)平面图中所有火灾自动报警线路及 50V以下的的供电线路、控制线路采用 NH 型导线，穿SC管，暗敷在楼板或墙内。由顶板接线盒至消防设备一段线路穿金属耐 火波纹管。其所用线槽均为防火桥架，耐火极限不低于1.00h。 火灾自动报警系统的每回路地址编码总数应留15%20的余量。就地模块箱顶距顶板0.2m安装。系统的成套设备，包括报警控制器、CRT显示器、打印机、对讲录音电话及电源设备等均由该承包商成套供货，并负责安装、调试。4.2.5暖通部分4-1、排烟系统的设置区域：4-1.1、本工程地下汽车库均设置机

10、械排烟系统。4-1.2、无直接自然通风，且长度超过 20m的内走道或虽有直接自然通风，但长 度超过60m的内走道。4-1.3、面积超过100卅，且经常有人停留或可燃物较多的地上无窗房间或设固 定窗的房间。4-1.4、不具备自然排烟条件或净空高度超过12m的中庭。4-1.5、除利用窗井等开窗进行自然排烟的房间外，各房间总面积超过200川或一个房间面积超过50卅，且经常有人停留或可燃物较多的地下室。4-2、排烟系统的风量设计原则：4-2.1、地下汽车库设置机械排烟系统，和平时排风系统共用，排烟按照不小于6次/小时计算。防烟分区最大面积 2000 m204-2.2、除地下车库以外的区域，防烟分区最大

11、面积500卅。担负一个防烟分区排烟或净空高度大于 6.00M的不划防烟分区的房间时，应按每平方米面积不小于 60M3/H计算（单台风机最小排烟量不小于 7200CM）4-2.3、担负两个或两个以上防烟分区排烟时，按最大防烟分区面积每平方米不 小于120 CMH计算。4-2.4、中庭体积小于17000 m3时，其排烟量按其体积的6次/h换气计算；中 庭体积大于17000 M3/H时，其排烟量按其体积的4次/h换气计算；但最小排烟量 不小于102000 CMH4-2.5、设置机械排烟的地下室，同时设置送风系统，且送风量不小于排烟量的 50%4-3、排烟系统的控制：4-3.1、排烟系统要求与各防火分

12、区或防烟分区烟感信号联系，当接到火警讯号 时，与其连锁的排烟系统开启，同时关闭防火分区内空调及通风设备。4-3.2、汽车库排烟风机与排风风机共用，风机前均配置排烟防火阀，平时通风，阀门常开；发生火灾时，切换到火灾模式，排烟防火阀与排烟风机联锁，当烟气温 度超过280r时，排烟防火阀自动关闭，排烟风机停止运行。采用机械补风的防火 分区，补风机与排烟风机连锁开启。4-3.3、地下车库以外的排烟系统，排烟风机前均配置排烟防火阀，平时常闭； 发生火灾时防火排烟阀与排烟风机连锁开启，当烟气温度超过280C时，排烟防火阀自动关闭，排烟风机停止运行。4-4、防烟楼梯间、前室、合用前室正压送风系统设计：4-4

13、.1、防烟楼梯间设置正压送风系统，隔层设置送风口，楼梯间正压值50Pa。4-4.2、前室及合用前室设置正压送风系统。正压送风口在前室每层设置，前室正压值25Pa。4-5、正压送风的控制：4-5.1、防烟楼梯间正压送风系统：着火时，开启正压送风机及电动阀。4-5.2、前室、合用前室正压送风系统：着火时，开启着火层前室及其上下各一层前室的正压送风口4-6暖通空调系统防火措施4-6.1通风风管穿越防火分区及火灾危险性较大的房间的隔墙、楼板、变形缝时以及水平风管与垂直风管交接处均设置70C防火阀。风管与墙壁间的缝隙均须用非燃烧材料填充与密封。4-6.2送、排风管上的70C防火调节阀，平时处于开启状态，

14、火灾发生时温度熔 断器受热至70C时动作，使阀门关闭，隔断火势。通风系统的消声设备和粘结剂的 均采用不燃材料。4-6.3空调管道穿楼板，防火分区处防火墙时，均设置套管，且套管处做防火封 堵。4-6.4空调通风系统保温材料选用不燃材料。第五章节能方案分析5.1用能标准和节能规范节能和合理用能是我国的一项基本方针， 本项目坚持贯彻国务院颁发的 节约能 源管理暂行条例、中华人民共和国节约能源法等各项节能技术规定，采取必要 的节能措施。具体还需要遵循以下标准和规范要求：夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准(JGJ134-2001);居住建筑节能设计标准(DB33/1015-2003、J10310-2003

15、)民用建筑热工设计规范(GB50176-93)5.2节能措施1、建筑部分住宅开窗面积严格按照新的节能要求设计，外墙设计为外保温。体形系数满足夏 热冬冷地区居住建筑节能设计标准 JGJ 134-2010的规范标准。2、给排水节能设计2-1 .给水系统分区上充分考虑市政给水压力，地下室至住宅四层由市政管网直接供 水。2-2 .水泵选型使扬程在高效段内，电机选用低能耗电机。2-3 .生活加压给水设备采用变频增压供水设备。2-4 .卫生器具和给水配件采用节水型产品。3、电气节能部分：一、电气设计时采用低损耗变压器，并设无功功率补偿装置；提高功率因素，降低损耗。供电设备有完整的计量系统。二、照明灯具选用

16、新型灯具，光源选择节能型光源，提高光效。对于气体放电灯， 选择电子镇流器型或自带电容补偿的灯具，以提高功率因数，达到节能的目的4、暖通节能设计：4-1.维护结构的传热系数满足公共建筑节能设计规范的要求。4-2地下车库采用双速风机，平时低速排风，消防时高速排烟。4-3大型风机采用高效率的离心风机第六章建设用地分析6.1建设用地6.1.1建设地点XX地块建设项目地块位于XX县XX镇下桥村，周边是空地，东北侧紧邻河流， 东南面和西南面为规划道路。6.1.2建设条件(1)气象特征区域属于亚热带海洋性季风气候，气候基本特征是温暖湿润，全年无严寒酷暑，年平均气温17.9 C,冬短夏长，四季分明，雨水充沛。

17、境内年平均降水量1110-2200 毫米，历史年平均降水量1527.2毫米。年内各月降水分布很不均匀，全年降水高峰 期3次，分别为3-4月春雨期、5-6月梅雨期及8-9月热带风暴暴雨期。季风气候 明显，夏季多东南偏东风，冬季多西北偏西风，年均风速1.9米/秒，瞬时最大风速16米/秒。主要灾害性天气为热带气旋(台风及热带风暴)，夏季台风众多。水文特征XX县XX镇地处沿海平原水网地带，水位除随大气降水升降外，不受海潮影响。 地下水平原区主要是上层滞水及孔隙潜水，由大气降水、灌溉水和潮水补给。由于 地下水位高，土质天然含水量大，给工程建设带来一定的困难。工程地质地质史上的燕山晚期，地壳活动逐渐减弱，

18、第四纪火山活动趋向宁静，花岗岩 地貌在这一时期基本形成。飞云江在下游地区表现为平原河流，水流分散，多沙洲， 河床极不固定，往往由于冲刷、淤积而形成河曲，在仙降和桐浦之间表现较为明显。海岸线较曲折，多为淤泥质海岸6.1.3不利影响分析由于本项目用地非矿床及地下文物等保护区域，地块及周边也没有河道湖泊；因此本项目的建设不会导致压覆矿床和文物，也不会对防洪、排涝和通航产生不利影 响。第七章环境和生态影响分析7.1环境和生态现状项目场址现状为待拆民房，文华路横穿 JS地块，H地块与J地块之间有河道经 过，周边有黎明路、商业街等道路，J地块西边是汀田二小。目前周边无其他特别 污染源。7.2环境影响评价标

19、准本工程将严格执行环境保护各项法律法规规定，并坚持加强对项目的环境管理, 实行“三同时”原则，以保证达到环境质量标准。其环境保护目标是保持良好的生 态环境，实现环境清洁、优美、宜人，达到较高的环境质量，使经济、社会、环境 效益相协调。(1)环境质量标准地表水环境执行地表水环境质量标准(GHZB1-1999)中川类标准。空气环境质量执行环境空气质量标准(GB3095-1996)中二级标准。声环境执行城市区域环境噪声标准(GB3096-1996)中I类标准，昼间55dB,夜间45dB(2)污染物排放标准废水排放执行污水综合排放标准(GB8978-1996)中一级标准。废气排放执行大气污染物综合排放

20、标准(GB16297-1996)二级标准和锅炉大 气污染物排放标准(GWPB3-199)U类标准。噪声施工期执行建筑施工场界噪声标准(GB12523-90)，即昼间85dB (A)，夜间 55 dB (A)。7.3项目对生态环境影响(1)施工期分析废水：施工队伍产生的生活污水对水环境的影响。废气：挖掘的泥土、施工场地水泥、沙石等运转、装卸、筛选、搅拌时产生的粉尘及施工运输车辆往来产生的扬尘；同时各种机动车辆的活动也增加了施工区大气 中的C02浓度。噪声：分机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声。机械噪声主要由挖土机械、 打桩机械等施工机械所造成，多为点声源；施工作业噪声主要指一些零星的敲打声、

21、装卸车辆的撞击声等，多为瞬间噪声，施工车辆的噪声属于交通噪声。其他：在施工建设中，将产生大量的建筑垃圾，如管理不善，对周围环境会造成 一定污染。(2)营运期分析废水：项目产生废水主要为生活废水，所含污染物有COD BOD5 OH3N SS大肠杆菌等。废气：项目废气主要是居民厨房排放的油烟，油烟成分十分复杂，既含有油脂、 蛋白质及原料佐料在受热条件下进行物理化学反应产生的有机烟气，也有加热操作 过程中液滴溅裂、油料物料分解、氧化、聚合的高分子化合物，故存在的形态有TSP 又有气体分子的有机态污染物。噪声：噪声源主要包括发电机等设备噪声，其声源的等效声级约80-95dB。机动车辆在安置小区内行驶和

22、发动产生的汽车噪音，汽车噪音是不连续的，一天中的某 个时段可能特别高。固废：主要是生活垃圾，有果皮、果壳、饮料罐、包装袋等；生活垃圾经收集后 由环卫部门统一处理，对环境影响不大。7.4主要环保措施(1)项目建设期环保选择先进的施工工艺和低噪声的建筑机械设备，合理地安排机械作业的施工时 间，由于周边有部分企业已经投入使用，且有生活区，因此在夜间必须严禁这类机 械的施工作业，合理布置高噪声机械的位置，尽量减少噪声对周边环境的影响。施 工作业区、运输道路要洒水抑尘，对易产生扬尘的建筑材料、沙石不宜露天堆放， 应有一定的防尘措施；设置临时的施工现场的生活废水处理措施，处理后排入城市 污水管网；施工扬料

23、及废弃物加强管理，建筑垃圾堆放有序，防止雨水冲刷污染水 体，及时清理。施工人员产生的生活垃圾，也要集中统一处理，以保证施工人员及 周围居民的生活环境质量。1建筑设计：小区排水设计中做好废、污水的处理，室内采用污废分流制，室 外采用雨污分流。废污水处理后排入小区内污水管网，经汇集再排入市政管网。设 计中尽力作好噪声的处理，临近主干道的住宅山墙，尽量减少开窗面积并采用双层 中空玻璃，小区内的各类废气的排放与控制按国家有关规范，标准执行。2、给排水节能设计2-1 卫生器具和给水配件采用节水型产品。2-2 生活加压给水设备采用变频增压供水设备，减少供水水质二次污染。2-3 室内外均采用雨、污、废分流制

24、；生活污废水经化粪池处理后排入市政污水管。2-4 水泵房设于地下室，水泵和管道设有减震隔声措施。暖通设计：3-1设计中设备选用低噪声，高效率，无污染的环保型产品。所有产品均要满足 国家或地方的节能要求；3-2风机房均要设置吸声措施，其设备均设置减振隔振措施；3-3通风管道设置消声措施；3-4厨房灶具排风经处理后排入大气；3-5空调系统冷媒一律采用符合环保政策的冷媒。(2)营运期环保污水排放：污水执行一级标准，在处理达标后进入市政管网。厨房污水经隔油池 处理后排入污水管道，经处理达标后排入市政污水管网。大气排放：厨房产生的油烟，经抽油烟机收集后有序排放；因机动车停放排出废 气，因此在停车位周围栽

25、植绿化，美化环境，吸收废气，净化空气，控制污染。噪声控制：主要是设备噪声，采取降噪隔声措施，控制噪声污染。小区内部严禁 按鸣汽车喇叭，尽量放慢行驶速度，降低机动车辆噪音。固体废弃物：生活垃圾应指定地点集中堆放，由环卫部门统一收集后就近送入垃 圾中转站，使垃圾得到及时的清理，并纳入城市垃圾运输系统。7.5水土保持工程建设过程水土流失预测工程有基础填筑、开挖等大规模土石方挖填施工活动，同时施工过程中需设立临 时施工场地和辅助生产设施，占用堆压土地，这些施工活动将损坏水土保持设施并 产生松散，而造成水土流失。但工程总体状况分析，仅有地基土石方填筑活动，建 设期水土流失相对较少。水土流失防治方案水土保

26、持方案的实施遵循与主体工程 “三同时”的原则，水土流失防治方案如下:工程建成后，应进行绿化、布设草皮花坛、绿篱和点缀观赏树种，达到美化景 观，涵养水土的目的；如工程房屋建筑施工时，有多余的土方需外运，则必须运到指定的建筑垃圾消 纳场，严禁乱堆乱弃；施工结束后拆除临时建筑物，清除建筑垃圾，做好清场扫尾工作。7.6地质灾害影响分析本报告参照相邻区域项目的工程地质情况，本场地在勘察范围内未发现有暗塘、 暗浜等影响工程稳定性的不良地质现象。本项目建构筑物无大荷载单体，在正常运 行中也无大的动荷载等，设计采用现浇钢筋混凝土框架结构。瑞安地质较稳定，历 史上无火山、地震、断层、泥石流、滑坡等严重自然灾害记

27、录。本项目基本无诱发 地质灾害的可能性。7.7特殊环境影响本地块周边无历史文化遗产、自然遗产，也没有风景名胜和自然景观等特殊环境； 因此，本项目不会对历史文化遗产和自然遗产产生不利影响，对风景名胜和自然景 观的影响也几乎不存在。第八章经济与社会影响分析8.1经济影响分析8.1.1经济影响分析说明由于本项目不是涉及到国家经济安全的重大项目，也不是投资规模巨大可能对国民经济产生重大影响的项目。因此本项目不需要进行宏观经济的影响分析，也不需 进行项目的经济安全分析。8.1.2项目对当地经济影响分析有利于当地新农村建设步伐本工程的建设，将使XX县XX镇镇容镇貌得以改善，使镇民住上环境优美、功能 齐全、

28、质量上乘、配套完善的安置用房， 有助于提高当地居民生活水平和生活质量。 同时它的建设有助于加快 XX县建设步伐，推进旧村整治，XX县城市化建设具有一 定的推动作用。(2)带动相关产业发展项目建成后，可以带动当地交通、餐饮、购物等相关行业的消费，有助于增加当 地居民的就业机会和就业人员，提高当地居民的收入。8.2社会影响分析8.2.1社会影响分析说明本项目主要研究内容的范围包括识别关键的利益相关者，识别与项目密切相关的社会因素和社会风险，进行项目的社会影响效果分析、社会适应性分析和社会风险 及对策分析。8.2.2社会影响效果分析(1)有利于提升村民的生活水平和生活质量随着XX县XX镇经济社会的发

29、展，居民的生活水平不断提高，对生活质量的要求 也越来越高。本工程的建设，将使XX镇的村民住上环境优美、功能齐全、质量上乘、 配套完善的安置用房。有助于提高当地居民生活水平和生活质量。(2)有利于改善城市建设环境项目位于XX县XX镇下桥村，项目建设有助于加快当地建设步伐，推进旧村整治、 改善村容村貌，对为XX县城市化建设都具有一定的推动作用。项目社会影响分析表序号社会因素影响程度可能出现后果措施建议1对居民生活水平影响较大通过用房建设，改善 当地居民的住宅环 境，完善住宅配套， 提咼了当地居民的 生活质量在设计过程中应按 照文明居住环境” 标准，提咼住宅功 能质量和改善居住 环境。2就 业影响小

30、在施工过程中可产生 一疋的就业量，工程 完成后，不产生就业 岗位。3对地区基础设 施、社会服务等 影响有一定的 影响本工程的建设提供了 优质住房，完善了 周边的基础设施。4对弱势群体无影响无影响。5对不同利益相关者影响较小由于本项目能够改善 居民居住条件，获得 当地居民支持；鉴于 本项目建设的必要 性，当地政府予以支 持。823社会适应性分析社会适应性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳， 以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的相互 适应关系。与本项目相关的不同利益群体对项目的建设持积极态度，由于该项目建设有 利于提高居民质量，加快我市新农村

31、发展，同时对城市环境整治效果显著；因此当 地政府及人民群众对此项目的建设非常支持。项目所在区的技术、生产状况能适应本项目的建设和发展，在项目建设运营 期间，当地交通、电力、通信、供水等基础设施条件，钢材、水泥等物料供应方面， 粮食、蔬菜、肉类等生活供应方面，都能给予一定的保障。824社会风险及对策因素分析社会风险及对策分析主要针对项目所涉及的各种社会因素进行社会风险分析，提出协调项目与当地社会关系、规避社会风险、促进项目顺利进行实施的措施方案。本项目主要对新建项目的政策风险和外部协作条件风险进行分析。(1)本项目拆迁期间不涉及安置问题，也不存在侵犯公共利益现象。因此，该项 目的政策风险等级为一般风险。 随着XX县城市化进程的发展，城市基础设施日趋完善，本项目地块的供水、 供电、通信、道路等主要外部协作配套条件都有保障。因此，本项目的外部协作条 件风险等级为一般风险。第九章主要结论与建议9.1主要结论(1)本项目为旧村改造项目，旧村改造是推进郊区城市化的一项重要内容，是实 现农村现代化、加快城乡一体化发展的客观要求，也是促进农村可持续发展的重要 途径。有利于改善农村基础设施和农