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1、拆迁安置成本与土地增值税清算政策与实务详解 【案情简介】某开发企业用于回迁安置的房产市场价格为1200万元，则应确认的房产销 售收入为1200万元，同时可确认的拆迁补偿费为1200万元。净地出让与毛地出让有何区别？毛地的拆迁安置税法规定其土地成本如何确认？取得拆迁用地交付安置房以及结转销售成本的账务如何处理？对企业所得税和土地增值税是否有影响？【解析】“毛地”和“净地,都是俗称。从形态上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑 物、构筑物等设施的土地；净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑 物、构筑物等设施的土地。国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010） 220号）规定回迁

2、安置和异地安置均应按国家税务总局关于房（国税发2006） 187号）第三条第（一）款规定确认收人，同时将此确认为房地产开发项目的 拆迁补偿费。纳税人涉及支付或收到补差价款，应同时增减拆迁补偿费。国税 发2006） 187号文件第三条第（一）项规定，房地产开发企业将开发产品 用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他 单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入 按下列方法和顺序确认: （一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。（二）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。此，国税函2010） 22

3、0号文件首先是要求房地产开发企业应将其用于回迁安置和异地安置的房产视同销售，同时允许开发企业按房产视同销售收入等 额确认开发成本中的拆迁补偿费。账务处理如下：（1）取得拆迁用地时借：开发成 土地使用权12，000，000贷：应付账款12，000，000上述开发成本随同开发产品完工而转入开发产品成本。如果在此过程中，开 发企业另用货币补偿给拆迁户300万元，则另行增加开发成本300万元。（2）交付安置房时借：应付账款贷：主营业务收入同时结转销售成本借：主营业务成本贷：开发产品12，000，00012，000，00012，000，00012，000，000开发企业确认的销售收入与拆迁补偿成本相等，既不会增加企业所得税应纳税 所得额，又不会增加土地增值额。在土地增值税清算时，由于开发成本可加计 扣除20%，因此反而可以减少土地增值额。可见，用好这项政策甚为必要。实 务中，开发企业应注意解决以下两个具体问题：第一，如果用现房作为异地安置房，可以较为方便地确认销售收入及拆迁补 偿费。如果是原址安置或用异地期房安置，则要在相当长的时间之后才能建成 并交付，安置房的销售收入将在未来确认。同时，在拆迁时有必要确认拆迁补 偿成本然而在该时点并不可能预见未来销售同类开发产品的市场价格那么， 拆迁补偿成本如何计

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