合肥别墅亩项目泊天下策划方案页

1、绿色港湾下营销策划报告 地产顾问机构PAGE PAGE 60目录策划前言言策划目的的策划依据据策划思路路策划内容容策划篇策划前言言以人为本本，首先先尊重人人，然后后取悦人人。复合地产产不是简简单的地地产与其其他产业业的叠加加，不同同于纯粹粹拼价格格的血战战，它是是建立在在对消费费行为习习惯的了了解，和和创新生生活方式式的基础础上，将将房地产产业和其其他关联联产业有有机整合合，从而而将某种种既具有有号召性性又具有有贴近性性的生活活方式完完整地体体现在房房地产的的规划、开发、运营和和服务的的整个流流程之中中。成功的地地产复合合应体现现在开发发理念、功能价价值、生生活体验验，系统统工程，开发模模式，

2、资资源整合合六大层层面。本项目结结合合肥肥的城市市规划，开始进进行了房房地产业业与健康康、教育育、商务务、文化化、旅游游等多产产业的结结合，并并拥有了了国际性性、共需需性、唯唯一性三三个特色色，由开开发商上上升到城城市运营营商的角角色。整合推广广是个一一体化的的运作过过程，从从报纸广广告、电电视广告告，电台台广告，到公关关活动，现场包包装，宣宣传资料料，创新新应贯彻彻到每一一个环节节中去，最后只只要产品品没有问问题，成成功完成成可以期期待。策划目的的不同的阶阶段，拥拥有不同同的策划划目的。但策划划的最终终目的不不会改变变。要完完成这一一目标，必须通通过一个个紧密协协调的过过程来完完成。在在这个

3、过过程中不不断积累累与完善善，力求求达到营营销策划划的最终终目的：引导消消费 促进进销售在这个过过程中，阶段性性策划目目的为1、塑造造本项目目整体品品牌形象象，为后后期的营营销推广广树立良良好的品品牌形象象。2、瞄准准目标人人群，有有效地进进行项目目产品的的营销推推广。3、树立立开发商商的企业业形象，为其后后续产品品的推出出奠定良良好的市市场基础础。策划依据据给我一个个支点，我可以以撬起地地球。策划的依依据来源源于市场场。市场，瞬瞬息万变变。因为，市市场上的的产品，在不断断更替。所以：产品，就就是策划划的依据据，是支支撑起整整个营销销的支点点。立足产品品，才有有有效策策划的可可能。策划整体体思

4、路策划的思思路来源源于消费费者。针对消费费者做出出的产品品是有市市场基础础的产品品。针对消费费者做出出的产品品是有市市场前景景的产品品。针对消费费者做出出的产品品就是可可以在市市场上顺顺利实现现销售的的产品。所以，基基本的策策划思路路是：1、我们们的产品品是什么么？2、我们们产品的的消费者者是谁？3、我们们怎样针针对消费费者进行行产品的的营销推推广？策划内容容（一）地地块篇1、地块块概述本项目地地块位于于3122国道（至南京京、芜湖湖、马鞍鞍山、蚌蚌埠）与与南淝河河交汇处处，共330000亩地。地块较较为平整整，据目目测，整整个地块块的高低低落差不不超过33米，地地块中有有丰富的的水资源源，还

5、有有大片的的绿色生生态植被被。地块块的还有有一些建建筑因拆拆迁而没没有完全全迁走。地块表表面覆盖盖大量草草和、灌灌木、小小树。2、地块块分析位置：本本地块位位于3112国道道旁，东东有南淝淝河。位位于城市市的东南南上风口口。交通：目目前该地地块公共共交通极极不便，暂时没没有公交交线路，通往市市内。但但由于临临近主干干道3112国道道，进出出城较为为便捷。配套：周周围目前前均为未未开发土土地，只只有少量量的农村村和生活活设施。周边生生活配套套较少，距离本本项目约约5公里里处有江江淮汽车车厂。未未来城市市规划中中，本地地块属于于为未来来城市住住宅的用用地。环境：周周边没有有成熟的的生活配配套，且且

6、交通不不便，整整体环境境较零乱乱。（二）项项目概述述篇1、项目目概述本项目占占地面积积约30000亩亩，总建建筑面积积约1660万平平方米。容积率率为0.8，660%的的生态公公园，小小区的景景观设计计以水系系为中心心。项目分析析本项目占占地面积积较大，容积率率低，绿绿化率高高，有丰丰富的水水景资源源。建筑筑产品将将以独栋栋别墅、花园洋洋房为主主。应该该说，这这样的产产品在合合肥应该该是属于于最高端端的产品品。该产产品的目目标市场场应该是是合肥消消费金字字塔的最最顶端部部分。 3、项目建建议：项目的规规模、地地块资源源和特殊殊的地理理位置，在我们们项目的的开发和和规划上上建议引引入“复合地地产

7、模式式”，即：高尔夫夫概念+房地产产（居住住）。（三）市市场篇1）市场场概述合肥的别别墅市场场，市区区主要集集中在西西区大蜀蜀山和董董铺水库库附近，市郊主主要是有有双凤湖湖元一高高尔夫别别墅。如如新加坡坡花园城城、金色色池塘、绿城桂桂花园、和庄、维多利利亚别墅墅、望园园小区等等楼盘。且主要要以联排排、叠加加别墅为为主。普普遍规模模较小，很大一一部分是是在与多多层、小小高层混混合在一一起。别别墅的户户型也以以2000左右右为主，总价约约在600万2000万之间间，以1100万万左右为为主。市场分析析合肥的别别墅市场场，主要要集中在在自然风风景较为为优美的的西区，这也符符合别墅墅这种产产品对景景观

8、的要要求。主主要产品品为联排排、叠加加别墅。总价也也较低。应该说说，合肥肥真正意意义上的的别墅区区还没有有形成。但是仅仅有别墅墅概念已已经不能能吸引足足够的市市场关注注和支撑撑项目，因此必必须引进进新的概概念。精准的定定位对于于任何一一个房地地产项目目而言是是至关重重要的。在确定了了整体定定位的基基础上，进行有有效的策策划与推推广，最最终有效效完成产产品品牌牌的建立立与市场场去化的的完成。1.1 项目目市场定定位1.1.1 市市场定位位合肥第一一座国际际化高尔尔夫生活活示范城城第一座：显示项项目的唯唯一性和和规模。高尔夫生生活：显显示项目目的理念念和品质质。示范城：昭示我我们提供供的是生生活与

9、休休闲、娱娱乐、商商务相结结合的完完美标准准，堪称称范本。1.1.2 市市场定位位原则源于市场场 高高于市场场 引引导市场场好的产品品，往往往都遵循循这样的的市场原原则：市场上有有什么？市场上缺缺什么？我们的产产品能为为市场带带来什么么？任何一个个产品的的产生，都是立立足于市市场的。而过分分依赖于于市场，必定在在较短的的时间内内被市场场所淘汰汰。但过过分领先先于市场场的产品品又存在在着太大大的市场场抗性。所以，有有市场竞竞争力的的产品是是在立足足市场的的基础上上，具有有适度的的前瞻性性，可以以被市场场所接受受并最终终引导市市场消费费的产品品。1.1.3市场场定位依依据：市场依据据产品是市市场的

10、产产物。产产品的市市场定位位必然直直接来源源于市场场的要求求。开发产品品方向的的定位来来自两个个基础条条件，一一是项目目自身的的资源，二是项项目所在在区域市市场的房房地产产产品结构构。由此此确定项项目的发发展方向向，可以以降低项项目的风风险系数数。规划新概念与新生活方式先天资源本案自身资源审核 资源审核差异化优势市场竞争力分析本案核心心理念市场空白点资源整合基于安徽全省的标杆模式地块资源源从规模来来说，本本项目完完全符合合超大盘盘开发的的先决条条件：地地块总规规划用地地面积为为2000万平方方米。通通过对有有相似条条件的项项目的分分析发现现，大型型项目的的整体规规划难度度高于普普通的项项目，开

11、开发商所所面临的的风险其其实是比比普通项项目高的的，考虑虑到后面面几期的的营销推推广，我我们不仅仅要为前前期制造造可供延延续的卖卖点，还还要为经经营管理理的可持持续性发发展提供供空间。从地块的的先天条条件来看看，项目目有几十十万平方方米的水水域，同同时又有有城市规规划中的的市政配配套合未未来的城城市建设设，既能能够拥有有良好的的环境又又不失交交通网络络的优势势。项目目将可以以从商业业的角度度来寻找找一个可可持续发发展的支支撑点，即：高高尔夫+房地产产（居住住）。因因为高尔尔夫不仅仅代表品品质，同同样可以以为项目目带来更更多的支支撑点，如：旅旅游、商商务、休休闲、娱娱乐等等等。将可可以有效效支撑

12、项项目68年的的规划不不落后、概念不不落后。区域市场场产品区域市场场的产品品结构是是项目定定位的重重要影响响因素之之一，其其特殊的的地或性性，消费费心理以以及市场场对需求求的个性性都是产产品选择择的参照照物。A：合肥肥的住房房消费在在政策的的引导下下已启动动，在城城市经济济快速的的影响下下，房地地产的发发展以及及城市规规划处于于上升的的调整阶阶段，由由于房地地产市场场还未进进入强竞竞争阶段段，区域域市场处处于小规规模、非非理性的的发展阶阶段，消消费者没没有形成成完整的的品牌，居住等等等理性性的消费费观念 。B：项目目所在区区域的自自然资源源方面具具备一定定的排他他性，有有丰富的的自然资资源，为

13、为项目的的高档定定位提供供了有力力的支撑撑点。C：合肥肥还没有有“高尔夫夫概念”，本项项目的高高尔夫概概念完全全可以引引导和支支撑1660万的的体量和和810年年的周期期。D：该市市城市经经济的发发展和商商务规模模的扩大大，很多多高级商商务人士士没有一一个生活活、商务务、休闲闲、娱乐乐甚至包包括孩子子的教育育等等可可以集一一体的社社区。这这类型的的消费群群有相当当的数目目，但由由于市场场上没有有相应的的产品，极大地地压抑着着这一部部分消费费需求的的释放。如何针对对这些看看似可靠靠却又风风险重重重的市场场条件制制定项目目的发展展方向？不言而喻喻，单纯纯的居住住社区是是无法支支撑如此此庞大的的体量

14、，必须为为项目寻寻找可持持续性发发展的出出路，所所以集成成式社区区的出现现和发展展成为可可能。综合该市市的市场场信息可可分析出出：本项项目的绝绝大部分分是必须须用来发发展中高高档产品，以以顺应市市场，达达到顺利利聚集人人气启动动超级大大盘的目目的。1.1.4 本本项目的的市场形形象定位位： 经过以以上市场场定位依依据的详详细阐述述，本项项目的形形象定位位为：国际新都都市生活活圈中的的高尔夫夫主题高高尚人居居1.1.5 开发商商形象定定位众安地产产新新生活运运营商建造新城城市，运运营新生生活是人们新新生活的的创造者者和经营营者为人们营营造梦想想的家园园为人们带带来高品品质的生生活给合肥带带来新的

15、的发展1.1.6 项目案案名 泊天下 “泊”既既可以充充分表现现项目有有丰富的的水景，又有“停泊、靠岸”的意思思，表现现出港湾湾、人生生的港湾湾、事业业的港湾湾的意思思，在这这里可以以享受宁宁静、安安逸的生生活，卸卸除人在在面对社社会时面面具和伪伪装；天天下，有有包容、宽广、巅峰之之意。泊泊天下则则有胸怀怀天下、享受人人生成功功的风云云际会后后的宁静静之意。泊天下下以尊贵贵的姿态态傲然于于城市的的一隅，不久，他会成成为一座座城市的的精神。胸有丘丘壑、指指点江山山、达观观天下，泊天下以以宽广无无垠的胸胸怀，站站立成静静止的思思考。（四）、产品篇篇一、产品品概念导导入核心竞争力 集成式高尔夫社区以

16、高尔夫为平台的商务和度假平台高尔夫高尚住宅园林高尔夫环境高尔夫社区生活文化商务高尔夫居住高尔夫景观高尔夫以购物中心为核心的中心区，形成大型主题购物娱乐公园人文高尔夫核心竞争力1：大型主题购物中心核心竞争力3：差异化产品核心竞争力2：高尔夫物业主力产品类别墅产品互动推动概念挖掘掘市场上能能够与本本项目相相匹敌的的竞争对对手比较较有限，分析它它们的优优势，有有几个主主要的共共同点：大面积积的自然然景观（如绿化化、水景景），产产品走高高档路线线，社区区配套设设施比较较完善。本项目在在自然资资源的条条件方面面并不输输给其他他竞争项项目，要要制造差差异性就就需要更更深程度度上的挖挖掘，将将自然资资源的利

17、利用最大大化，扩扩大项目目的辐射射范围。最能发挥挥项目自自然资源源，当时时市场上上还未出出现的产产品，而而且还能能够调整整项目经经营构架架的可持持续性发发展的物物业，莫莫过于以以高尔夫夫为主题题的社区区：本项目完完全可以以充分利利用项目目规模大大的特点点，加强强自身生生活、休休闲配套套，项目目内可设设置独特特的商业业街，吸吸引其他他区的业业主到场场消费、娱乐。项目在一一定的时时间内具具有唯一一性，功功能可辐辐射周边边的近郊郊区乃至至全市范范围，能能够刺激激社区内内其他商商业设施施的消费费。大型的高高尔夫球球场，专专业的高高尔夫器器材销售售店以及及大型高高尔夫会会所，吸吸引改成成市乃至至周边城城

18、市的爱爱好者到到此进行行一条龙龙的消费费。针对高尔尔夫消费费群体的的休闲娱娱乐特性性，设置置一定比比例、风风格各异异的特色色餐饮店店。项目价值资源整合商务价值自身资源嫁接资源其他资源水资源企业品牌土地价值整合资源优势先天的资源优势联动概念解析析（1）项项目理念念：高尔尔夫集成成社区大型主题购物中心公园高尔夫主题国际新都市生活圈具备总价冲击力的主力产品项目绿化化资源的的价值主主要是体体现在高高尔夫球球场上，充分利利用高尔尔夫来提提升整个个社区的的档次，品牌和和形象，提出集集成式高高尔夫的的概念，所谓集集成式高高尔夫是是指一个个以高尔尔夫运动动为核心心的可循循环的消消费系统统，对于于这种大大型项目

19、目而言，其支撑撑点是以以高尔夫夫为主的的商务体体系。对对于住宅宅部分，可以通通过体验验高尔夫夫运动的的形式促促进住宅宅销售，让消费费者体验验在本项项目中的的生活氛氛围 ，而对于于高端客客户群体体，则通通过高档档运动所所营造的的尊贵感感来增加加本项目目与其他他高端产产品的差差距，现现优势 ，让高高尔夫完完全贯穿穿于整个个项目，形成一一个集居居住、度度假 ，购物于于的循环环消费系系统。集成式高高尔夫城城循环消费高尔夫会会所 商商务平台台（面向向全省）高尔夫附附加 社区幼幼儿、小小学、中中学商业配套套设施 等等教育产产业特色餐饮饮、休闲闲 酒店店、旅游游 娱娱乐、购购物中心心 等等度假产产业（2）项

20、项目主题题：国际际新都市市生活圈圈中的高高尔夫主主题高尚尚人居国际新都都市生活活圈的提提法并非非是将本本项目独独立发展展成为新新生区域域，而是是借用项项目的总总体发展展趋势，将合肥肥新都市市生活圈圈的重心心向本项项目的倾倾斜，支支持这个个概念的的论点有有：第一：城城市经济济发展战战略走向向本区域域转移，提出国国际新都都市生活活圈的社社区概念念。结合城市市经济的的战略走走向，分分析时下下本项目目所在城城市的结结构：该该区域内内甚至合合肥市都都没有一一个集休休闲、娱娱乐、商商务为一一体的高高尔夫主主题型居居住社区区，本项项目能够够为区域域的国际际化发展展提供新新型的生生活方式式。第二：超超越区域域

21、的局限限性，实实现整个个区域的的互动在本项目目人气不不足的情情况下，充分借借用项目目规模大大的优势势，实施施自己的的“造城计计划”，在宣宣传推广广上加强强力度宣宣传项目目的最大大买点：规模新城市市。将该该区域炒炒热，以以吸引城城市里其其他的有有效消费费群体，并在热热点区域域中集中中体现自自身与其其他项目目的差异异性，为为项目积积累潜在在客户群群。第三：强强调国际际新都市市生活的的方式，重点提提出生活活氛围的的不可复复制性，使本项项目成为为全新生生活方式式的最佳佳代言人人。住宅产业社区居住住文化、居住附附加值 餐饮饮、休闲闲、购物物 高 生生 尔 活活 夫 配配 主 套套 题 环 商 境 业 概

22、 配 念 套 大型主题购物中心高尔夫主题商务平台台、度假假互动平平台 生态态背景互互动居住、娱乐、购物、商务、度假、高尔夫物业的一体化互动复合地产战略目标形成国际都市生活圈的中心区域，与项目所在的区域实现联动项目定位战略目标（3）概概念运用用以高尔夫夫所推崇崇的精神神文化作作为本案案社区文文化与生生活方式式的蓝本本，将项项目主题题理念体体现在社社区人文文的塑造造上，给给项目树树立一种种高尚的的社区文文化氛围围 。社区文化化人文文高尔夫夫G绿绿色，崇崇尚自然然O清清新空气气，生态态健康居居住L阳阳光动感感，活力力F友友谊，社社区和谐谐人文高尔尔夫通过过几个方方面来体体现社区区文化：细节体现现：通

23、过过社区的的案名，组团名名，环境境标识引引导系统统，景观观小品来来作为社社区人文文高尔夫夫的体现现社区活动动：通过过相关主主题活动动的组织织，如高高尔球赛赛、成立立俱乐部部，组织织到国内内外参观观高尔夫夫比赛的的旅游团团等；参与者：用高尔尔夫学校校为载体体，办成成针对其其他商业业领域的的学院 ，通过过一些职职业经理理人的培培训将商商务人士士集中起起来建筑、环环境景观观：通过过建筑布布局和环环境设计计的较多多亲和邻邻里空间间设计，健康生生态住宅宅的设计计，景观观型（面面向高尔尔夫景观观）物业业的设计计，社区区内运动动空间和和场所的的设计等等来体现现。（4）项项目商业业价值投资资型物业业 项目目的

24、投资资物业是是建立在在以高尔尔夫相关关的大型型配套（高尔夫夫球场，主题公公园，酒酒店式公公寓，高高尔夫风风尚会所所，外商商活动中中心等）为平台台的商务务配套上上，引发发起投资资价值的的产生。商务投资资主要产产品平台台：酒店店式公寓寓、出租租型的商商务别墅墅、外商商活动中中心的会会议厅商务配套套功能：商务会议议功能董事事会会议议，企事事业单位位的业务务会议，年会，总结会会等，项项目呼应应此类功功能的平平台有酒酒店式公公寓的会会议室，出租型型的商务务别墅。商务会晤晤，社交交，谈判判功能商务务人士的的商务沙沙龙，企企业之间间的商务务谈判，外尚的的聚集活活动等，项目呼呼应此类类功能的的平台有有高尔夫夫

25、学校，酒店式式公寓的的会议厅厅，出租租型的商商务别墅墅。（5）项项目经营营价值度假假及租赁赁投资主要产品品平台：有高尔尔夫运动动为主体体的酒店店式公寓寓、出租租型的度度假别墅墅、针对对外商的的租赁型型别墅，购物中中心和商商业街、特色餐餐饮等。度假配套套功能：大众度假假大型型购物中中心、特特色商业业街的存存在结合合项目的的高尔夫夫主题，形成了了在区域域中唯一一一个大大型的娱娱乐购物物，户外外运动及及假日休休闲，度度假的中中心点。这种大大众度假假主要是是一种假假日度假假和休闲闲的行为为主要表表现在频频率大，周期短短（大量量集中在在节假日日的几天天）。商务（企企业）度度假企业组组织的中中高层员员工的

26、培培训度假假活动等等，项目目呼应此此类功能能的平台台有出租租型的商商务别墅墅，酒店店式公寓寓。本项目客客户来源源多元化化，年龄龄跨度比比较大，主要是是中等、中高收收入的客客户。他他们对产产品的需需求种类类跨度也也比较大大。他们们对产品品的需求求种类跨跨度也比比较大，从中档档产品到到最高端端的产品品都有需需求量。项目客客户来源源包括显显性必然然客户、分流其其他项目目的客户户和持续续客户发发展。锁定目标标客户项目目标客户分析区域内显性客户 必然然 对该区域认同（价格门槛）隐性客户 释放放项目所在区域客户（注重性价比）分流其他项目客户群 超越越随着城市的发展、居住板块的延伸持续发展客户 培养养显性客

27、户户一般来说说，本项项目的显显性客户户群主要要是在合合肥市内内工作的的中等或或偏高收收入的人人士，他他们的年年龄在330到440之间间，对花花园洋房房和别墅墅这类型型的中偏偏高产品品的消费费能力比比较强。从职业业方面来来说，经经济开发发区和政政务新区区的企业业数量不不少，有有一定比比例的高高层管理理者在本本区内购购买住宅宅，可以以通过前前期的引引导，吸吸引投资资型买家家，扩大大消费群群。对项目所所在区域域认同感感比较强强，对郊郊区大盘盘接受能能力强的的客户。收入中等等或中等等偏上的的消费者者，对价价格敏感感度继续续加强比比较高的的客户。收入中等等，对高高品质住住宅产品品比较向向往，喜喜欢高性性

28、价比的的客户。隐性客户户与显性客客户群相相比，隐隐性客户户主要来来自传统统意义上上的市中中心，年年龄一般般在355-455岁，有有比较高高的消费费能力，职业构构成为企企事业单单位的中中高层管管理人员员，政府府职能部部门的公公务员，他们偏偏好高品品位的产产品，对对经济型型别墅、中档别别墅或者者大户型型的花园园洋房的的消费能能力比较较强，隐隐性客户户的特征征如下：1、看看好该区区域的发发展，对对该区域域产品的的价值比比较认同同，但暂暂时对其其价格的的承接力力不足的的客户。2、有有一定的的消费能能力和消消费欲望望，但对对该区域域以及该该区域产产品不了了解的客客户。33、认同同“工作在在市心，生活在在

29、郊外”的生活活方式，面对生生活积极极乐观、享受。分析其他他项目的的客户这是针对对有购买买欲望的的高消费费群体，通常对对产品的的认识度度不高，偏好有有差异性性，有一一定的精精神高度度，有个个性高附附加值，能够体体现居住住者价值值的产品品，他们们一般是是私营企企业的老老板，企企事业单单位的领领导层以以及政府府高级官官员，消消费能力力强而且且愿意为为高质商商品付出出高价值值的客户户。他们们会在工工作之余余，甚至至把工作作安排在在一个高高级商务务休闲场场所，工工作、生生活、休休闲、娱娱乐都不不误。持续发展展客户持续发展展客户的的特征如如下：对区域或或者项目目了解不不够的，认同感感不高的的消费群群需要一

30、定定时间以以积累购购房资金金的消费费群没有明确确消费方方向，但但有需求求的消费费群； 这是是一个为为项目的的后期产产品积累累客户的的过程，其中将将会产生生各种类类型的显显性消费费者。部部分持续续客户将将会转 化为项项目的必必然客户户，转化化的条件件有二：1、项项目品牌牌的累积积，使该该部分客客户对本本项目产产品优势势和附加加的生活活方式认认同；22、城市市发展促促使该部部分客户户对项目目区位的的认同最最后到生生活方式式的认同同。二、产品品类别、独栋栋别墅、新独独院住宅宅所谓“新新独院住住宅”其实是是一种近近郊住宅宅发展模模式，它它的核心心是“工作在在市区，生活在在近郊”，它是是独门独独院，并并

31、有独立立的花园园和车库库。他的的建筑形形式介于于别墅和和多层之之间，比比别墅密密度大、园子小小、间距距小而合合理，邻邻里之间间关系更更和睦。比多层层更宽敞敞、舒适适、有更更好的绿绿化、空空气环境境。、花园园洋房5、景观观多层三、产品品规划、总体体规划指指导思想想以“新都都市主义义”规划为为指导，以欧陆陆风情与与现代简简约融合合为原则则，围绕绕着高尔尔夫运动动为主题题，兼顾顾建筑文文脉和自自然生态态资源和和可持续续发展，多产业业复合统统一进行行规划，创造一一个全新新的具有有亲个性性和充满满生机活活力的高高尚运动动、健康康的社区区文化。、组团团划分建建议：基于项目目规模（占地亩）和和产品定定位（别

32、别墅、花花园洋房房、），在组团团定位上上以“大主题题统领、分品牌牌分组团团”策略。组团定定位；各各小组团团由大主主题统领领，实现现分品牌牌策略。由于涉涉及多种种物业形形态，面面向的目目标客户户不同，故打破破传统主主题来定定位的概概念，而而实现以以递进式式组团划划分。、景观观设计规规划景观规划划理念项目的环环境设计计理念应应该以高高尔夫景景观主题题材作为为出发点点，主要要体现运运动健康康与环境境和谐，人和人人的和谐谐，建筑筑艺术与与环境的的和谐，使环境境景观和和谐存在在的基础础上“动”起来最最终成为为新生活活模式的的重要支支撑点，为健康康新生活活提供一一个优美美的生态态背景。针对项目目的高端端物

33、业（顶级别别墅），营造一一种度高高尔夫景景观。针对项目目的经济济型别墅墅的，营营造一种种亲和休休闲、舒舒适的度度高尔夫夫景观。针对项目目的联排排和双拼拼别墅，营造一一种人人人能参与与的体验验式高尔尔夫景观观。针对项目目的情景景花园洋洋房的，营造精精致组成成的绿化化和运动动景观。景观设计计的原则则景观设计计在原则则上要把把握适度度超大型型前和合合理的创创新，主主要表现现为景观观风格的的选用、水景的的运用、运动景景观以及及高尔景景观的结结合。景观风格格欧陆陆风格基于项目目理念的的时代感感，建筑筑文化和和风格的的选择必必须照顾顾到横向向发展和和纵向发发展两个个方面的的延展性性，能够够为项目目进行风风

34、格更新新的。从从文化方方面来说说，欧陆陆风情具具有活力力、动感感、浪漫漫特征，因此项项目可以以在每一一期引用用不同特特色的欧欧陆风情情作为主主题景观观。景观功能能运动动与欣赏赏作为高尔尔夫来说说，它具具备普通通景观所所没有的的运动功功能，在在挖掘景景观潜在在价值的的同时将将高尔夫夫的景观观概念引引进宅间间景观，使业主主能够享享受集景景观与运运动为一一体的生生活氛围围的别致致。景观层次次三维维立体景景观空间间体系项目运用用平面绿绿化景，立体三三维空间间绿化景景观和场场景空间间绿化景景观组成成三维立立体的景景观空间间体系。景观系统统第一层第二层第三层平面绿化化景观外围绿化化景观主轴线景景观组团花园

35、园和宅旁旁绿化三维立体体绿化景景观景观小品品高大植物物成型的的高空间间绿化层层建筑物立立体绿化化面场景绿化化景观项目公共共景观点点水景体系系景观、景观观规划的的指导思思想由于道路路制约，为最大大限度的的借势于于项目高高尔夫与与及高尔尔夫公园园的景观观，因此此组团内内的规划划如下：各开发期期应以各各组团中中心花园园为核心心，通过过景观带带实现各各组团有有机结合合在一起起，同时时又最大大限度地地与高尔尔夫景观观相融合合，使各各个开发发期有机机、自然然地接合合。“水景”的核心心地位必必须充分分被利用用，并以以此作为为景观轴轴线的起起头或核核心，沿沿线布置置绿化景景观和适适当的环环形道路路，点线线结合

36、，最终将将各期的的景观轴轴连接，形成蜿蜿蜒贯通通的主景景观轴线线。每个建筑筑又以主主题组团团花园作作为组团团景观区区的中心心，同时时引入高高尔夫的的主题概概念，如如：迷你你高尔夫夫和高尔尔夫推杆杆场，让让小区内内每位住住户都能能享受到到高尔夫夫带来的的高品质质生活，各组团团或每栋栋建筑以以组团绿绿化和楼楼宇间绿绿化连接接。、建筑筑风格（）建建筑风格格的选择择不同开发发时期的的建筑风风格都会会出现一一定差异异性，所所以项目目需要确确定一个个建筑的的原形，由一个个成熟的的生活蓝蓝本来统统一整体体建筑风风格。例如：可可以有：嘎纳风风情组团团米兰风情情组团爱丁堡风风情组团团威尼斯风风情组团团（）建建筑

37、单体体设计建建议因地制宜宜，充分分发挥本本案的高高尔夫景景观及庭庭院景观观优势。建议别别墅形式式以地面面功能层层（或地地下室）+地上上2层为为主，兼兼顾2层层+阁层层、3层层+地下下室（或或含来层层）形式式，具体体布局视视地势而而定。保保证提高高土地利利用率，注重地地下空间间利用，以及地地上层不不宜过高高的原则则。别墅的朝朝向基本本上面向向正南，可适当当倾斜，争取良良好的自自然采光光与通风风，有利利于节能能与避免免冬季风风的影响响，同时时应结合合最大化化利用景景观，布布局适当当灵活处处理。户型内部部设计应应尊崇尊尊贵大气气的特点点，适当当创新，突出个个性，除除起居室室，客厅厅，主人人房，储储藏

38、室，洗衣房房，书房房等基本本配置外外，还应应考虑创创新功能能空间设设计，如如娱乐室室，多功功能厅，宴会厅厅，休息息室以及及门厅处处理，客客厅上空空等细等等巧妙处处理。整体设计计不宜过过于豪华华，着重重于个性性化功能能空间的的营造以以及内部部空间的的艺术处处理，以以适当超超前的创创新点提提升项目目单体别别墅的产产品价值值，树立立独特竞竞争优势势，使之之成为区区域别墅墅产品的的创新样样板。可考虑建建造几幢幢独特的的同地别别墅，以以较为夸夸张的设设计手法法，利用用某一较较为险要要的山势势做出差差异性的的样板艺艺术空间间，提升升别墅社社区的营营销亮点点。（）产产品设计计建议项目作为为景观型型产品，主要

39、以以别墅类类产品和和花园洋洋房为主主，并针针对市场场上的同同类型产产品提出出改进建建议。别墅类产产品大组团规模稀缺面积的供应差异性创新概念：高尔夫市场空白户型空间差异化功能艺术空间设计别墅类类产品功能人性化和豪华元素高附加值大庭院、低容积率市场现状状：面积设置置有断层层出现，户型大大多没有有良好的的性价比比，大多多别墅不不具备公公共空间间到私人人空间的的古都空空间设置置，没有有私家庭庭院；市市场中没没有知名名的大规规模别墅墅积聚区区，没有有区域领领头产品品。改进建议议：针对市场场稀缺产产品提供供相应的的产品，应用规规模化效效应提高高产品的的性价比比，提供供大面积积的私家家庭院，将外部部景观引引

40、入住宅宅区，增增加有赠赠送面积积的产品品配比，提高产产品的附附加值，在项目目主题的的引导下下提升别别墅类产产品的商商务功能能。花园洋房房类产品品类别墅产品高品质产品差异性低密度生态住宅市场空白高性价比产品高尔夫概念的引导花园洋洋房景观户型创新功能户型大开间产品市场现状状：没有具备备别墅景景观优势势及品质质的产品品，精装装修房的的概念还还没有形形式，中中档价位位的低密密度住宅宅非常稀稀少，中中高档的的住宅数数量比较较少，市市场上集集中的多多为大户户型，面面积与房房型搭配配不合理理，空间间浪费率率比较高高。改进建议议：应用规模模应提升升产品的的景观优优势和品品质优势势的同时时，适当当的调整整价格，

41、提高楼楼盘的人人气，提提高产品品的附加加值，为为首层和和顶层的的住户预预留私家家花园，赠送其其他楼层层业主一一定面积积的花园园阳台，增加户户型种类类，增加加跃式，错层，空中别别墅等市市场中较较为少见见的产品品，通过过楼间距距的调整整，现花花园洋房房与其他他项目的的差异性性，增加加户型中中的功能能性的设设置，照照顾区域域居民的的生活习习惯，适适当创新新，引进进欧式居居家概念念。四、项目目配套设设施的选选择作为超大大规模社社区的造造城运动动需求以以及周边边配套奇奇缺的情情况下，项目的的配套设设施应建建设成完完备的系系统，体体现丰富富性，全全面性，先进性性甚至国国际化的的特点，在满足足本项目目内居民

42、民生活，高尔运运动，娱娱乐，休休闲之需需的同时时，又体体现出项项目“国际新新都市主主义”的规划划理念，为项目目所在区区域甚至至整个城城市提供供运动、娱乐，休闲，购物，商务等等等功能能。配套类别别主要配套套形式大型高尔尔夫主题题购物公公园主力店（以高档档知名品品牌为主主）、风风情商业业街、餐餐饮一条条街（西西式、日日式、韩韩式、海海鲜等餐餐饮店）、酒店店、大型型高尔夫夫会所、商务中中心等运动配套套高尔夫球球场、网网球场、篮球场场、小型型足球场场、高尔尔夫主题题公园、文化广广场、其其他健身身器材等等教育配套套基础教育育：幼儿儿园、小小学、中中学等特特色教育育专业教育育：有关关高尔夫夫的培训训社区教

43、育育：图书书馆市政公用用配套公交站、变电所所、污水水处理等等社区配套套物业、交交通、金金融、生生活必需需的配套套（菜市市、邮局局等）大型高尔尔夫主题题购物公公园大型高尔尔夫主题题购物公公园的构构想是从从解决项项目所在在区域配配套不足足的情况况出发，将隶属属于项目目住宅部部分的商商业物业业的功能能扩大，通过规规模效应应来降低低小区商商业物业业的经营营风险，体现项项目作为为“国际新新城市生生活圈”的优势势。大型购物物乐园辐射范围围达到合合肥整个个大东南南。 假日文文化沙龙龙消费对象象以全市市各大外外资企业业的外籍籍人士、企业高高层管理理人员、政府中中高层以以行政官官员为主主，以高高尔夫会会所、度度

44、假中心心、外商商活动中中心、酒酒店为活活动场所所。 风风情商业业街引进大型型超市、专卖店店、特色色咖啡店店等多种种风情小小店，经经营有一一定知名名度的商商品，辐辐射范围围以该区区域为主主。 社区会会所主要面向向小区客客户提供供活动、休闲、娱乐的的平台，设置各各球类运运动、游游泳池、健身房房等。 高高尔夫主主题公园园形成城市市中的一一大闪光光点，以以儿童游游乐主题题公园、汽车影影院、高高尔夫学学校训练练基地、高尔夫夫发球练练习场为为主。2、风情情商业街街 功能定定位风情商业业街从功功能定位位上应与与主题购购物公园园形成互互动、互互补，所所以，商商业步行行街应该该是集饮饮食、娱娱乐、购购物于一一体

45、的休休闲特色色步行街街。设计风格格：以现现代简约约主义风风格点缀缀，形成成一个独独具特色色的风情情商业街街。3、教育育配套设设施庞大的规规模势必必达到设设置教育育场所的的条件，同时，教育配配套设施施的建设设可以为为项目增增加卖点点。项目目中心必必须设置置的是幼幼儿园和和小学，初中和和高中则则视业主主需要或或者项目目的发展展来安排排。幼儿园在在程序上上应该与与一期统统一规划划，并在在二期销销售期间间投入使使用。小区与幼幼儿园统统一规划划，共同同设计，但由于于规模比比幼儿园园大的原原因，需需要比较较长的时时间才能能完成，最好是是能够选选择和名名牌学校校合作联联办。4、社区区会所 设设计原则则注重高

46、尔尔夫主体体理念的的重要体体现，采采用现代代简约风风格的设设计手法法，即引引入现代代简约主主义的建建筑风格格，体现现高尚运运动的主主题精神神和充满满活力与与动感的的现代气气息。通通过新技技术、新新材料、新工艺艺的运用用，使其其外部造造型通透透、轻盈盈、独特特，富有有艺术美美感与文文化品位位，适合合采用钢钢结构与与适当玻玻璃化。位置处处于首期期主出入入口，方方便居民民参加，又利于于对外开开放与形形象展示示。功能配置置作为社区区内居民民综合性性运动场场所，具具有服务务业主与与高效经经营（适适当对外外）的双双重功效效，同时时又是项项目出入入口的大大型标志志性攻坚坚。配置置丰富全全面的运运动、休休闲、

47、健健康设施施及项目目，构成成社区的的主要运运动中心心。、高尔尔夫主会会馆 功能设设置设置高尔尔夫用具具店，便便利店、更衣室室、桑拿拿室、高高尔夫VVIP房房，并成成立高尔尔夫俱乐乐部。挂挂牌成立立高尔夫夫球学校校，定期期在高尔尔夫俱乐乐部举办办高尔夫夫培训班班，在高高尔夫球球场进行行实地训训练与教教学。产品核心心价值 经过对对产品进进行客观观的分析析之后，我们可可以看出出产品的的核心价价值是：具有前瞻瞻性的产产品规划划。产品的市市场定位位具有较较为科学学理性的的市场依依据。项目资源源的优势势为产品品的市场场去化奠奠定了有有利的基基础。开发商的的品牌效效应为产产品的市市场去化化提供了了有利的的条

48、件。项目所在在区域强强有力的的政府规规划与政政府政策策的扶持持，使项项目具有有无限的的升值潜潜力（六）推推广篇一、SWWOT分分析先读读懂自己己，再了了解他人人1、项目目优势开发公司司实力雄雄厚，有有利于把把本项目目的优质质楼盘形形象传播播出去；项目利用用原有地地形建造造水景，具备开开发高尚尚人文住住宅的潜潜质；项目规模模超大，以高尔尔夫概念念开发，符合房房地产开开发潮流流复合地地产； 项目新概概念的导导入，可可以充分分挖掘高高品位休休闲生活活概念，增强项项目附加加值；项目成片片开发，可形成成规模化化生产，有效降降低建筑筑成本，有利于于自主控控制楼价价；项目规模模大，有有利于减减少小区区配套分

49、分摊费用用及宣传传推广费费用，有有利于塑塑造楼盘盘个性，树立品品牌形象象。项目劣势势交通不太太方便；解决方案案：着力力构建居居住社区区，购买买住户专专用车，每天往往返于社社区和市市区中心心，方便便住户上上下班和和出行。目前项目目周边生生活配套套设施极极少，在在前期宣宣传引导导上不利利。解决方案案：丰富富项目内内规划的的高品位位生活配配套设施施，令小小区内居居民生活活、休闲闲、娱乐乐不假外外求。现时项目目周边人人口素质质不高。 解决方案案：在开开发中，从规划划出手，营造项项目内优优质环境境，并通通过项目目形象，加大前前期广告告投入，树立良良好的品品牌形象象。开发周期期长，容容易引起起市场关关注疲

50、劳劳解决方案案：在项项目分期期推出上上可以用用不同的的组团名名和推广广手法来来弥补。项目机会会分析合肥市房房地产市市场仍处处于发展展阶段，市场前前景依然然看好，承接力力较强。二次置业业人士不不断增长长，本项项目的核核心客户户人数在在增多。本项目将将打造成成为合肥肥高尚别别墅区和和“高尔夫夫”概念、生活的的代言人人。项目风险险点竞争风险险：市场场竞争无无可避免免。 市场风险险：A、其他项项目的强强势宣传传，无疑疑会分流流部分客客户。 B、其他相相关行业业的连带带影响（如建材材等）。 C、不可预预测的其其他风险险（如政政策）。 D、国家关关于对投投资者，尤其是是房产投投资者的的严格控控制。 E、央

51、行提提高还贷贷利率，提高了了购房门门槛。金融风险险：A、国家家加强对对房产信信贷的监监管力度度，增加加了风险险。 BB、地产产市场操操作更加加规范、严格，提升了了准入门门槛风险点的的化解：A、差差异化的的定位：如引入入欧式风风格和理理念 BB、有效效的媒介介传播与与有效的的沟通。 CC、项目目的形象象的提升升与高品品质的包包装。 DD、目标标客户的的准确定定位与细细分。 EE、有效效的营销销方案与与坚定的的执行。 FF、产品品的部分分合理改改进。二、营销销推广NO.11 泊天下的营营销推广广主题营销创新新实际上上是旧事事物的重重新组合合，挖掘掘潜藏在在人们心心中的深深层次需需求。精精确锁定定目

52、标客客户，高高度概括括物业卖卖点，深深刻表述述项目个个性，全全新倡导导消费观观念，确确定推广广主线，建立推推广体系系。高屋屋建瓴，整合传传播，是是启动营营销力的的金匙钥钥。我们的推推广主题题是 国国际GOOLF生生活以高尔夫夫所推崇崇的精神神文化作作为本案案社区文文化与生生活方式式的蓝本本，除了了体现项项目的“高尔夫夫”的特点点，生活活中可以以和高尔尔夫亲密密接触外外，同时时将项目目主题理理念体现现在社区区人文的的塑造上上，给项项目树立立一种高高尚的社社区文化化氛围 。社区文化化理念的的总体体体现人文高高尔夫G绿绿色，崇崇尚自然然O清清新空气气，生态态健康居居住L阳阳光动感感，活力力F友友谊，

53、社社区和谐谐国际GOOLF生生活，意意味着生生活模式式的彻底底改变。它是一一个系统统工程。它的具具体含义义如下：1）GOOLF是是一种高高度国际GOOLF生生活，从从容改变变原有生生活模式式。以一一种居高高临下的的姿态，轻松地地工作、生活，快乐地地享受生生活的乐乐趣。2）GOOLF是是一种深深度国际GOOLF生生活，不不是肤浅浅的概念念魔方，也不是是浅薄的的新词炒炒作。它它是一种种深刻的的新生活活革命。它必将将引发人人们对传传统生活活的深刻刻反省，它会让让人们深深入地思思考：现现代人究究竟需要要什么样样的生活活。3) GGOLFF是一种种广度国际GOOLF生生活，并并不仅仅仅是某一一方面的的改

54、变，它是涉涉及到生生活空间间方方面面面的改改变，是是一场全全面的生生活革命命。) GGOLFF是一种种自然自然的，就是本本色的、原色的的。蓝天天、阳光光这一自自然界最最原始的的元素配配合，以以最直接接的、原原生的自自然内涵涵折射物物业的品品质取向向。在统统一的冰冰冷灰色色钢筋混混凝土的的从林中中，回归归自然是是市场接接受最大大化的趋趋向。谁谁说现代代的生活活就是要要征服自自然？泊泊天下，让生活活与自然然亲密接接触，和和谐共存存。 5) GGOLFF是一种种风度风度是什什么？风风度是一一种从容容不迫的的生活，是一种种有节奏奏的工作作。生活活不是流流水线，是一种种有张有有弛的运运动，是是对生活活放

55、任自自如的把把握。拥拥有国际际GOLLF生活活，生活活也是一一种风度度。6）GOOLF是是一种格格调。时尚是一一种潮流流，尊贵贵是一种种身份，追赶时时髦工作作模式，引领生生活潮流流，是每每一个现现代合肥肥人的梦梦想。而而作为成成功人士士，更要要有一流流的工作作空间与与其相匹匹配。泊泊天下，让生活活成为一一种格调调。GOLFF是一种种氛围在一样的的蓝天下下，可以以享受阳阳光一般般的礼遇遇，在一一样的氛氛围中，可以感感受阳光光一般的的温情。泊天下下，摒弃弃冷漠，将生活活的内涵涵向外延延伸到整整个社区区。通过过定期举举办社区区活动，一方面面增加整整个商务务区的相相互交流流，一方方面营造造一个“和谐、

56、沟通、发展”的社区区文化氛氛围。另另一方面面，给大大家提供供一个交交流的平平台和机机会。知名物业业管理，更是以以“只有想想不到，没有做做不到”的宗旨旨提供最最体贴周周到的服服务，生生活就是是享受。NO.22 营营销推广广主题的的拓展深深化推广主题题必须具具有延展展性，必必须具有有巨大的的演绎空空间，必必须具有有丰满血血肉，必必须具有有深刻内内涵，从从而在这这“变是唯唯一的不不变”的市场场，保持持项目新新鲜度。挖掘项项目新深深度，提提升项目目新高度度，持续续市场兴兴奋度，保证项项目领先先度，扩扩大项目目吸纳度度。人性的呼呼唤，是是永恒的的话题。“以人为为本”，洋溢溢着人文文的光辉辉，它深深刻彰显

57、显。在这这“变是唯唯一的不不变”的市场场经济时时代，以以人为本本，让我我们住得得更好，让住意意味着更更多，是是常谈常常新的主主题。（一）GG的狂想想：以人人为本，生生不不息greeen绿色、青春、活力泊天下下合肥肥首席商商务别墅墅行馆这里是绿绿色的空空间，这这里是生生命的运运动场，生活的的品质在在这里得得到无限限增殖。泊天下，合肥首首席高尚尚商务别别墅行馆馆，解放放你的生生活空间间，释放放你的活活力、激激情。在在泊天下，从容挥挥动青春春，时尚尚尊贵身身份，不不言而喻喻。glorry荣耀、光荣泊天下下精雕雕细琢的的别墅艺艺术品以人为本本，就是是从每个个细节都都考虑到到人性的的需要。泊天下，无无论

58、是景景观还是是建筑产产品，无无论是停停车还是是内部空空间的布布置，无无一不精精雕细琢琢，充分分考虑提提供完美美的生活活新空间间。这里里将成为为你的人人生荣耀耀，将承承载城市市的光荣荣与梦想想。（二）OO的狂想想：人本本出发，生生不不息1）Oppporrtunnityy机会会泊天下下永远远的机会会主义者者机会只会会青睐有有准备和和有智慧慧的人。泊天下，无限商商机，时时刻都在在眼前。泊天下永远的的机会主主义者。2） OOppoortuune适适合的 泊天下下不选贵贵的，只只选对的的不在乎别别人的眼眼光，不不在乎别别人怎么么想。我我就是我我，我选选择适合合自己的的商务空空间，我我选择放放飞我自自己的

59、梦梦想。泊泊天下，你合适适的事业业梦工产产。3）Oxxygeen氧气泊天下下新住宅宅，生命命银行。水宅相融融，水天天一色，远离闹闹市的喧喧哗，深深呼吸纯纯净清新新氧气沁沁人心脾脾神清气气爽，常常静观灵灵动变幻幻明净情情之水冶冶性怡情情，触摸摸生生不不息生命命之脉动动，涵养养大气优优雅人生生之格局局动静静相宜，张弛有有度，从从容挥洒洒，指点点江山，闲庭信信步，笑笑看人生生，生命命鲜活，人生增增值。泊泊天下，新O22商务空空间。4）Onnly唯一一的泊天下下合肥肥唯一的的纯商务务GOLLF别墅墅区合肥唯一一的纯商商务goolf别别墅区，合肥唯唯一的新新商务生生活空间间。（三）LL的狂想想：还是是人

60、本出出发，生生生不息息1）laargeenesss巨大的的、开阔阔的泊天下下憩息息财富巨巨子的完完美空间间 财财富巨贾贾，胸怀怀天下，在享受受“成功”后才发发现，生生活真正正需要的的更是人人生经历历过风云云后的安安详与和和谐。泊泊天下，达观天天下，以驰骋骋天下的的心，享享受生活活中最细细微的感感动。2）leeadeer领导者者、榜样样 泊天下引领合合肥新生生活旗帜帜 新生生活旗手手、新生生活先锋锋，泊天下，将用前前瞻的眼眼光、无无比的气气魄，高高屋建瓴瓴，从容容开辟合合肥生活活新天地地。（四）FF的狂想想：从人人本出发发，到人人本为止止Fasccinaatioon 魅力泊天下下气质质天成 倾倒