2021保利天汇9月份营销方案

1、营销部2021年9月22日南昌保利天汇项目2021年9月营销执行案销售 目标9月总目标231套（3亿元）按照整体10%转化率需来访2310组将以老带新、分销导客为主，自访、活动为辅。南昌保利天汇项目9月份认购目标3亿元，约231套，按10%转化率计算需要2310组来访。分类认购渠道通路小计活动自访分销圈层、拓客维系渠道派票老带新户外推广来访10004005001601001002310认购转化率6%17%14%5%15%10%10%认购目标60687081510231套3亿货量结构（1#、7#、8#、11#）户型总套数剩余套数（套）单价（元/）总价（元）B户型101-104（三 室两厅两卫）2

2、00126118691210638C户型114（三室两厅 两卫）14821119541362756D户型133（三室两厅 两卫）5243119021582966截至8月31日，项目热销产品114剩余21套，且剩余的多半是天地楼；133剩余43套，去化较低（总价偏高、青云谱改善性客户较少）； 中间套101-104剩余126套；货量盘点客户分析 | 客户地缘性明显，集中在青云谱和青山湖，职业多以个体户、企事业单位职员为主8月1日至8月31日项目来访共517组，本月成交27套，认筹32套，认购金额3538.41万，签约金额3634.84万，来访转认购转化率为11%来访途径：以自然来访及中介渠道带客为

3、主，其中，自然来访最高占比42%，说明项目热度持续不减，以及示范区的开放和外立面昭示性对导客起到了非常大的作用效果；来访区域：主要集中在青云谱和青山湖，青云谱占比45%，青山湖占比31%，下月针对青山湖区域重点拓客；同时辐射周边南昌县。来访职业：以个体户、公司职员、和企事单位为主，个体户占比31%，公司职员占比28%，事业单位占比14%，从来访职业可以看出，本项目个体户和公司职员占 比较大，9月应利用开学季及中秋节点加大对是企事业单位的拓展和客户邀约，提高单位团购占比；同时针对个体户及公司职员客户进行重点把握。31%10%7%4%4%成交客户区域分析50% 45%45%40%35%30%25%

4、20%15%10%5%0%14%11%5%10%35%30%25%20%15%10%5%0%成交客户职业分析 31% 28%125135129128114841601401201008060402008月1日-8日8月9日-15日8月16日-22日8月23日-30日8月来访成交数据任务保障老带新维系，增加粘性，促进老带新成交12贝壳A代，5000人集中带客，冲刺金九银十周周购房节，促销引爆，提高邀约噱头大活动爆破，线上线下持续引流，提高来访345加大销售奖励，提高销售动力，全员冲刺分销A代集中带客，大活动配合引流，线上线下多通路获客，提高来访和成交保利天汇9月推广炒作执行案推广思路9月推广主张

5、万千青睐，友邻来汇推广 阶段第一步第二步保利是最多人的选择天汇是最多人的选择善待老客户，出优惠阶段 内容在南昌谁能赢得上万精英的青睐？选择天汇的都是南昌羡慕的人筑梦美好 幸福来邻线上系列单图/软文/长图/三宫格/视频9月1日-9月10日9月11日-9月20日9月21日-9月30日推广 时间推广形式第二步推广主题在南昌，谁能赢得上万精英的青睐？第一阶段（9.1-9.10）以保利是青云谱最多人的选择为话题，引入到作为保利业主所 带来的尊崇与骄傲，搅动保利老业主。悬念话题炒作在南昌谁能赢得上万精英的青睐？制造悬疑话题，用客观数据证明保利 是青云谱最多人的选择，由此引出保 利为何能赢得上万户业主青睐的

6、原因。推广动作 起势篇在南昌谁能赢得上万精英的青睐？上万户业主一致选择 青云谱置业不二之选建面约101-103天字系华宅 全城火热销售中推广动作 加温篇话题承接保利为何赢得上万业主青睐有一种身份，叫保利业主通过“有一种身份叫【保利业主】”的 炒作方式，诉明保利让上万业主青睐的 原因，并传达作为保利业主的骄傲。推广形式：四宫格有一种身份 叫保利业主会员权益 业主专有建面约101-103天字系华宅 全城火热销售中推广动作 加温篇开学季借势炒作保利“暖”出圈定制专属开学礼包，打造保利对老业主独一无二的宠爱与关怀，加强老业主归属感。推广形式：单图金秋开学季保利暖出圈保利筑梦开学礼包礼献每一位选择天汇的

7、您！建面约101-103天字系华宅全城火热销售中推广动作 落地篇落地炒作最多人的选择，南昌置业看保利最有实力的品牌，最多人的选择，最好的福 利.从业主生活细节入手，引起大众共鸣，提 出南昌置业必选保利的理由。推广形式：软文/长图推广动作 活动建议最美保二代评选线上发布最美学生照评选有奖活动，邀 请保利老业主踊跃参与，借势开学季热 度引流。推广动作 活动建议保利业主生日Party举办9月业主生日会，邀请业主及其好友共同参与，达到引流目的。推广主题选择天汇的，都是南昌羡慕的人第二阶段（9.11-9.20）通过业主证言等形式，加强与业主的互动，同时传播项目市场 认可度，进行口碑营销。话题造势冠销青云

8、它为何是最多人的置业选择？以采访的形式，引出保利天汇热销和获得业主一致认可的原因。推广形式：业主采访视频推广动作 起势篇推广动作 加温篇话题承接业主有话说配套价值以业主证言的形式，深化项目价值，传播品牌认可度。推广形式：系列图对于地段的重视这里90%的业主与你一致#明星盘业主#建面约101-103天字系华宅 全城火热销售中推广动作 加温篇话题承接业主有话说内部价值以业主证言的形式，深化项目价值，传播品牌认可度。推广形式：系列图这里的生活 很有仪式感口袋公园的打造 让四季都有风景作伴#明星盘业主#建面约101-103天字系华宅全城火热销售中推广动作 落地篇话题落地选择天汇的，都是南昌羡慕的人精心

9、描绘保利天汇业主的 24H美好生活场景，营造未 来让南昌羡慕的生活。一眼就心动的阳台成为我生活到自然的转角#明星盘业主#建面约101-103天字系华宅全城火热销售中推广动作 活动事件保利新友记很多人羡慕老友记中的神仙友谊，但是“老友”也是 从“新友”开始的。远亲不如近邻，一场保利天汇举 办的大型新老业主联谊活动，鼓励保利业主共同参与。推广动作 活动事件业主心愿清单业主到访来访可填写一份心愿清单，20个吃 穿用度列表，挑选9个勾选，抽取1-2名幸运 儿满足心愿。挑选当天前100名，满足某一 个心愿。推广主题置业天汇幸福来邻第三阶段（9.21-9.30）保利天汇老带新福利重磅升级，致谢每一位有眼光

10、的保利业主！话题引起关注保利天汇致业主的一封感谢信生活的小确幸，如愿而至的美好承蒙厚爱，一份金秋福利，致谢老业主.推广动作 起势篇推广动作 引爆篇话题承接荐面有礼，福利升级加强老带新，全民经纪人的奖 励机制，刺激成交。推广动作 落地篇置业天汇，幸福来邻一组友邻生活场景畅享图青梅竹马的伙伴，可以手牵手上学 志趣相投的朋友，可以一起去买菜最想念的亲人，可以经常串门.闺蜜就住在楼下 逛街随时出发#筑梦美好，幸福来邻#建面约101-103天字系华 宅全城火热销售中推广动作 落地篇如果是邻居“有时下班晚了，拜托老友帮忙照顾孩子，同住一个小区省事又省心”“自从和他们住进同一个小区，互相蹭饭就变 成了家常便

11、饭”“和隔壁老张约好了，这个周末一起办个草地party,唠唠家常”推广动作 活动建议业主答谢宴联系餐饮资源邀请业主来一场高规格的私享家宴推广动作 活动建议老带新福利专场业主半价购，定制礼品.以活动吸引业主，进行老带新深挖推广主画面推广主画面活动策略： 聚人气增来访郁金香花展梦幻灯光展儿童城堡趴露天电影集市金九银十，建议做为期半个月的灯光展，利用大活动爆破，线上线下持续引流，提高来访郁金香花展： 活动对象：业主、意向客户、自然来访客户活动内容：到访客户登记信息，即可免 费进入郁金香花展区拍照打卡。梦幻灯光展： 活动对象：业主、意向客户、自然来访客户活动内容：客户来访当天转发朋友圈集 赞并截图，同

12、时登记信息，领取活动参 与券进入活动区域打卡。露天电影集市： 活动对象：业主、意向客户、自然来访客户活动内容：来访客户可免费观看电影， 转发朋友圈集赞并截图，同时登记信息， 每位客户领取20元代金券一张进入露天 电影集市购买美食。儿童城堡趴： 活动对象：业主、意向客户、自然来访客户活动内容：客户来访当天转发朋友圈集 赞并截图，同时登记信息，领取活动参 与券进入活动区域，活动期间内保留朋 友圈转发可继续参与活动。三个阶段，像恋人般维系老业主1. 感情建立期2. 感情培养期3. 感情升温期1. 感情建立期 建立业主档案，给业主贴标签业主问卷调查表兴趣马拉松钓鱼下棋舞蹈摄影登山/徒步骑行球类跑步游泳

13、旅游乐器类书法瑜伽露营攀岩武术其他 职业医生群体金融行业群体教育行业企事业单位公务员系统个体户公司职员建筑行业地产行业公司高管退休人员其他特征同乡会稀有姓氏品茶会商 会 车主自驾游协会书法协会美术协会 1、利用问卷形式摸排已成交业主生日、家庭成员 、兴趣爱好等信息， 加深对业主的了解为老带新渠道的展开提供数据支持，对业主适当进行标签化分类。2、根据客户标签，针对性邀约参与活动及制定相关政策，提升业主满意度及对项目认可度。3、每月举办业主投票，由业主决定下月举办的一场业主活动1. 感情建立期 完善日常维系机制，将业主维系工作常态化节日 、 业主生日等必须有电话和短信祝福，将业主的维系工作常态化。

14、1、祝福短信-标准化动作：每月提前统计项目业主生日时间、数量，形成表格，业主生日当天由策划部拟 定短信模板，销售员向业主发送生日祝福短信/微信。2、建立微信标签，利好信息维系：按周考核发送月度热销信息、工程进度信息、片区利好信息、节日祝福 等情况。2. 感情培养期 业主生日礼物制定长期业主维系动作有一种幸福叫做保利业主1、生日贺卡：针对当月生日的客户，定制以项目展示区或效果图为背景的明星片，作为贺卡，置业顾问手写问候语，邮寄客 户单位与家庭，同时线上公众号推送庆祝，送上特制的祝福2、生日礼品：采购生日蛋糕+生日礼品+下午茶点，由置业顾问亲手送至业主单位上，以项目的名义为业主送上来自保利的祝福，

15、与业主与同事一同庆生3. 感情升温期 业主中秋“ 柚” 礼活动时间：2021年9月18日-19日 活动地点：保利天汇营销中心针对人群：保利天汇业主邀约动作：9月下旬恰恰逢中秋节，以中秋“柚”礼，感恩有你为噱头，给保利天汇广大业主送上中秋“柚”礼，邀约业主至售楼部，z增加业主粘性，输出全民营销政策；活动要点：项目价值介绍+全民营销政策宣贯；转发领取：业主转发现场活动照片以及活动主画面至朋友圈，可领取柚子礼包+月饼礼包一份结合教师节、中秋等节点，多策并举 扩大项目吸粉力，抢占返乡潮五重礼+首付分期政策 | 抢占中秋返乡潮利用中秋返乡小高潮，全面抢抓返乡置业客群，同步释放中秋购房秒杀政策，包装五重礼

16、形式，以此为噱头邀约客户上门， 同时开放首付分期政策提高项目竞争力，迅速夺取市场客户中秋专项政策包装政策包装主题金秋五重礼 保利来宠你全款礼：全款客户额外赠送2000元/套物业费成团礼：2套以上同日团购，额外赠送家电一份惠居礼：中秋限时特惠10套房源到访礼：到访即送精美礼品成交礼：成交参与砸金蛋首付分期政策政策指向房源：保利天汇余货房源首付分期政策实施时间：9月1日-10月30日期间成 交客户首付分期还款时间：最迟12月30日借款利息：免息借款首付分期标准：客户付齐总房款10%（一成首付）政策推广：本政策仅作为内部少量资金不足客户定 向销售政策，不做大范围推广9月 节点包装4大节点，营造噱头，

17、周周有促销，聚焦市场客户关注吸引上门成交优惠包装：筛选已调价剩余房源，结合五重礼政策，包装成930冲刺房源，限时秒杀口径释放：前期销售过于火爆，导致很多客户未抢到特批房源， 也有很多找了我们领导，总裁特 批20套关系户保留房源，享受领 导折扣，而且一部分已经定了， 剩余不多，最后几天冲刺930冲刺（高低搭配，限时秒杀）金秋佳节放利（保利心意，钜惠宠你）教师节钜惠专场（专场秒杀、惊喜放利）开学季老带新返利（提前放价、重磅发利）优惠包装：放出7#中间户房 源做特价，包装为老带新返利房 源，同步可推广全民营销政策政策包装：感恩老业主，推出 开学季返利房源10套，只限老 带新客户，享受领导折扣，到访

18、和成交均有礼品可送，机会不多，抓紧机会。优惠包装：放出边户优惠房 源，包装为金秋返乡团圆钜惠 特价房口径释放： 为庆祝中秋节 来临，总裁特批15套特价房， 单价仅11XXX 元/ 平米， 仅限 18-21号，前所未有的优惠， 先到先得！优惠包装：教师节专属福 利房源，限时限量秒杀口径释放：感恩教师无私 奉献，值此节日，申请10套 一口价房源，单价11XXX起， 仅限三天，三天后恢复原价。结合9月开学、教师节、中秋节，930冲刺四大节点，进行促销优惠包装，打造9月周周购房节。9月22-30日9月1-5日9月10-12日9月18-21日分销激励|PK机制+ 奖励机制在竞争激烈，客源匮乏的市场条件下

19、，项目目前广签分销渠道，已有贝壳、58、我爱我家三家分销驻场，建议9月采取PK赢取 独代权机制，引导良性竞争，最后选择最优平台，集中火力，冲刺金九银十PK机制9月任务制+独家权：第一步，分析前期三家分销平台数据，单独约谈项目三家分销负责人，摸排独代意向；第二 步，提出项目月度考核任务，（基本任务带访200组，成交50套）；第三步，月底进行三家数据分析，从门店基数 带访量、主推积极性、成交量、转化率等多个层面对分销平台进行考核。、维系&刺激机制前期部分奖励或佣金清算：7-8月份分销现不主推本项目，积极性下降明显，为冲刺任务完成，建议对部分分销 佣金或奖金进行清算，给予分销信任感。门店拜访：安排置

20、业顾问线上线下定期回访，携带纸巾盒、易拉宝、海报、项目定制物料等上门答疑 (3)带看奖：9月增加带看奖励100元,提高客户来访和成交量头筹奖：针对9月分销带访客户，若为当日第一单成交，额外奖励1000元现金奖分销表彰大会: 邀请分销进行走场，同步宣贯分销PK结果，同时进行成交前三名经纪人表彰奖励；当月成交中 介均可参与抽奖大会（最高抽华为P40）3. 团队激励政策为保障9月任务完成，全面冲刺9月认购目标，完成业绩冲刺，设定奖励措施，激励团队积极性1.销售排名专项奖励（预估费用1.6万）月度销售任务最高的前三名，按照8千元、5千元、3千元（以5套为基准，低于5套不参与排名，以转签约金额为准，如签

21、约金额一样以套数为准），且月度销冠 享受销冠专属车位一个；2.销售去化单套奖（预估完成任务费用：100套*500元/套+40套*1000元/套+周末开单2300元奖励*9天=11.07万）7月份销售单套奖500元/套，针对101和顶底楼成交去化，额外每套再奖励1000元/套。 每周六、周日开单前三单分别额外奖励1000元/套、800元/套、500元/套分配比例：销售80%，团队20%（其中销经60%，策经20%，策划10%，文员10%）（此奖励建议：采用现金奖励的形式，刺激每一天开单的销售员，如条件不允许，可以代理公司申请找公司先垫，后报销）3.团队PK专项奖励（预估完成任务费用：7.5万）（

22、1）以5套为一个标段两个团队进行PK，优先完成5套的奖励团队3000元（以明源录认购顺序为准），下一标段两边团队全部清零再次计算，以此类推，直至 月底。（本月任务140套，5套每轮，合计28轮，预计奖励25轮，合计约7.5万元）分配比例：销经60%，策经20%，策划10%，文员10%学区承诺|提振信心核心问题：通过近期接访客户进行盘点，未成交客户中，近1/3客户是学区驱动置业，因项目学区配套不能保证，导致客户流失。 建议：项目公示学区承诺函红头文件，或像正荣青云宸院一样，向政府发函询问学区划分，将函复进行公示，以增强客户信心包装提升丨现场包装价值洗脑包装，提高案场销售氛围，促进业绩冲刺价值点洗

23、脑：在售楼部的洽谈区和沙盘区，进行地铁和学区及项目价值洗脑，打销客户学区顾，强化现场成交氛围。销售线 | 销售培训计划9月由双方销售经理系培训，强化内功，利用销售技巧逼定客户，促使成交销售8月培训计划1时间培训内容培训人29月1日10日标准化说辞培训（笔试考核）1、PPT培训 2、笔试3、实景感受4、演练 5、SP材料 6、场景模拟 参观华侨城万科肖蓓39月5日101中间套和顶底楼房源引导及培训周宏49月8日销售SP技巧培训及演练1、SP材料2、场景模拟3、抽题考试肖蓓59月11日竞品对抗辩论赛杜建69月14日天字系附加值影响吴丽琴79月17日领导政策申请SP逼定刘谨89月22日销售谈价逼定技

24、巧培训周宏99月26日销售技巧提升之风声营销栗总109月30日销售说辞辩论大赛全体销售员南昌保利天汇1-8月营销费用使用总结南昌保利天汇项目4-12月年框/集采合约规划费用使用明细序号单位/媒体4-12月合约规划金额已发生使用合计使用比例（按照从高到低排序）剩余费用费用使用现状说明1南昌市恒荣文化传播有限公司2020100%0已使用20万，余额0万2江西域筑文化传媒有限公司2020100%0已使用20万，余额0万3南昌财通文化传媒有限公司4949100%0已使用49万，余额0万4江西运道文化传媒有限公司5050100%0已使用50万，余额0万5江西同暄文化传媒有限公司49.54794.95%2

25、.5已使用47万，余额2.5万6江西志诚太和文化发展有限公司403485%6已使用34万，余额6万7南昌雅高实业有限公司2016.884%3.2已使用16.8万，余额3.2万8瑞庭网络技术（上海）有限公司南昌分公司2014.874%5.2已使用14.8万，余额5.2万9江西省安友科技有限公司352571.43%10已使用25万，余额10万10江西融源文化传媒有限公司（含赣州高铁站）4028.574.25%11.5已使用28.5万，余额11.5万11南昌煜琳展览展示有限公司10550%5已使用5万，余额5万12南昌尚意文化传播有限公司39.51230%27.5已使用12万，余额27.5万13保利

26、物业83.7646.99%4.24已使用3.76万，余额4.24万14南昌融力广告有限公司351542.86%20已使用15万，余额20万15南昌隆江印务有限公司10440%6已使用4万，余额6万16江西春和文化传播有限公司20840%12已使用8万，余额12万17搜房媒体技术（北京）有限公司20840%12已使用8万，余额12万18南昌钜力传媒有限公司5050100%0已使用50万，余额0万总结：截止到8月31日，合约规划金额为938.5万元，已使用478万，合约规划剩余金额为461.62万元，已使用49%。项目上报年 框费用主要为活动+常规物料制作，合约规划60万元，已使用60万元，使用比

27、例100%；其次为大小家电集采，合约规划20万元， 已使用16.8万元，使用比例为84%；以及腾讯、安居客等新媒体推广费用，使用比例均已超过70%。费用 | 9月费用预算大表 南 昌 保 利 天 汇 项 目 9 月 使 用 费 用 预 算 大 表 本 月 任 务 _2_ 亿 元本月使用合约规划费用序号项目呈批月份五级科目名称费用事项（一个事项 对应一个下单）呈批金额（万元）执行时间周 期当月分摊 费用（万 元）乙方单位产 生方式乙方单位填写（独家、媒体 年框填写）年框框架类别经办人填写说明备注（来访 人次）1南昌保利天汇9活动公司费用9月活动费用209月20集采年框南昌尚意文化传播有限公司全年活动规划刘芝秀天汇，大都汇，时光印象暖场活动 共10场来访300组2南昌保利天汇9移动互联网腾讯微信新闻定投等 资源 109月10集采年框江西省安友科技有限公司媒体年框刘芝秀朋友圈信息流图文投放，其中天汇 使用1000CPM，总曝光量100万，大 都汇使用1000CPM，总曝光量100万3南昌保利天汇9销售道具小视频制作4.729月4.72集采年框蓝鲸广告（尚美佳）小视频集采张梦宇 时光印象使用，15s-95s视频共 11条，用作项目网红售楼部氛围营 造宣传；大都汇项目形象视频60s+ 样板房生活畅