商业管理公司招商部开店计划流程

1、商业治理公司招商部开店流程第一部分 项目规划设计参与时期1.1 项目规划设计的目的规划研究院负责XX广场步行街的项目规划设计，商管公司招商部需依照商业经验对提出调整意见，使步行街建筑规划符合商业经营需求，为招商及日后运营奠定基础。1.2 规划设计的设计要点步行街铺位划分、主力店与步行街交接口、主通道、手扶梯位置等。规划设计的工作流程集团规划研究院设计初稿集团商管公司提出意见集团规划研究院调整集团批准集团规划研究院发至集团商管公司、项目治理中心、地点项目公司。项目规划设计时期使用的工作标准及制式表格1.4.1步行街房产技术条件1.4.2步行街铺位划分意见表XX广场步行街商铺规划建议汇总表序号调整

2、项目调整位置调整内容备注1铺位分割2手扶电梯3主力店入口4主通道5其他678制表人：部门主管：主管副总： 总经理：第二部分 项目资料预备2.1项目资料预备内容2.1.1规划院设计图纸（CAD文件）2.1.2当地行政商业地图2.1.3当地市场调查报告2.1.4项目工程技术指标2.1.5项目公司工程进度表2.1.6开业日期的确定2.1.7商务部提供主力店的招商情况2.1.8第一次当地商管招商工作会议内容2.1.9招商前期工作打算2.1.102.2项目资料预备时期操作流程2.2.1规划院图纸会汇合各方面的信息而随时进行修改，因此图纸更新应动态跟踪，派专人负责与规划院文件的对接。并将最新图纸传达至相关

3、人员。2.2.2图纸的修改稿每次更新以规划院负责人在打印稿上签字为准，并附上相应的电子文档资料。2.2.3由规划院出具项目工程技术指标，包括面积、柱距、层高、距离、承重、停车位等要紧内容。2.2.4当地行政商业地图应包括项目所在都市要紧商圈、商业设施、要紧新开发楼盘、居民分布等内容。2.2.5由当地项目公司出具工程进度表，应包括要紧时期性时刻节点，并动态跟踪时刻节点的变化，并以此确定启动招商的时刻。2.2.6由商务部出具主力店的招商情况，并动态跟踪主力店引进的变化。2.2.7与当地商管公司沟通，制定前期工作打算，应包括市场调查报告完成时刻、开业各项工作推进打算、人员招聘、招商制度、招商实施方案

4、、异地招商打算、租金政策、业态规划、品牌落位等要紧工作内容。2.2.8依照已开业的XX商业广场资料，编制租赁确认书、租赁合同以及相关审批流程2.3项目资料预备时期使用的工作标准及制式表格2.3.1与规划院图纸的交接应专人负责，每次应有档案记录2.3.2重要文件应有部门负责人签字存档2.3.3项目工程技术指标、项目公司工程进度表、主力店的招商情况会随时变化，应注意动态跟踪2.3.4招商前期工作打算及开业工作推进表应充分征求当地商管公司的意见2.3.5现在期的要紧制式表格为内部联络单及请示文件内 部 联 络 单日期： 年 月 日发起联络公司、部门：商业治理公司 联络对象 ： 事宜： 关于 的函 特

5、此联络，感谢配合！各级领导批示意见 建议反馈时限： 年 月 日请示 APPLICATION 致toXXXX集团商业治理有限公司 自from XX万达商业广场治理有限公司日期date 年 月 日 页数page 关于xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx的请示xxxxxxxxxxxxxxxxxxx 妥否，请领导批示！附:第三部分 市场调研31市场调研的目的 市场调研的目的是为项目规划、招商预备提供信息,为决策者提供项目定位的依据 ，客观、系统地收集、整理、研究、分析商业的市场的现状与特点，明晰项目自身的优略势，将其转化为决策项目规划，定位的基础。 32市场调研的作用 3.2.1 了解项目所

6、在地的都市差不多情况3.2.2 了解项目所在区域的差不多情况3.2.3 了解项目所在地的商圈分布及特点3.2.4 了解项目所在区域的商业情况3.2.5 为决策提供依据3.3市场调研的要紧内容3.3.1 都市综合经济指标往常一年度（或者是上半年的经济数据为准），要紧内容为商业对都市的贡献程度，商品流通的规模、社会消费品零售情况，商业设施的进展情况，其中包含GDP、商业GDP、人均GDP、人均月收入、可支配收入、恩格尔系数、各行业零售总额、占比以及它们的增长幅度等各项数据。商业运行状况：衣食住行等各项消费支出的规模、增长幅度、以后的进展趋势。业态在都市中所处的地位、进展的状况、增长的趋势。各商业中

7、心的分布、业态组合、经营规模、经营特色。3.3.2 都市人口状况 人口总量、分布、年龄结构、受教育程度、性不结构等。3.3.3 都市居民消费适应 消费占比分析、消费趋向分析、消费结构分析、购买力分析。3.3.4 同业市场状况同业市场的分布状况、经营形态、进展规模、各业态的结构以及占比、经营特色、以后的进展方向。3.3.5 都市交通状况 交通网络分布、交通进展状况、要紧交通工具、各交通工具的运营能力。3.3.6 政府规划政府在以后的5-10年的规划情况，尤其是项目地所在的区域的都市规划情况3.3.7 项目所在商圈情况 A、所处地理位置 B、周边环境 C、各项经济指标及同期比 D、商业分布、结构、

8、进展状况及进展空间 E、人口总量、分布、结构状况 F、消费适应、消费结构占比、购买能力、消费趋势 G、交通状况3.3.8 竞争同业调研 A、经营规模 B、行业中地位 C、经营风格及特色 D、业态组合、商品结构及占比 E、竞争优势 F、租金标准及收益 G、物业条件、设备设施状况3.3.9 商圈内物业租金标准及经济收益3.3.10商户资源调研3.4 市场调研的方法3.4.1全面调查法 3.4.2 重点调查法 3.4.3 抽样调查法 3.5 市场调研的操作流程 3.5.1调研预备时期 A、确定调研目标 B、调研范围的划分C、调研的时刻安排D、制定调研打算E、调研人员的分工F、调研表或问卷的设计等资料

9、的预备3.5.2正式调研时期 A、确定资料来源 B、进行资料收集C、实地抽样调查、D、现场问卷调查E、现场观看调查F、专家访谈调查 3.5.3 结果处理时期 A、对收集的资料进行汇总和整理B、对整理出的资料按类不进行归纳C、对归纳出的结果进行分析研究D、通过分析研究得出结论E、对结论进行总结整理出市场调研报告36市场调研时期使用的工作标准及制式表格 3.6.1市调问卷调查表问卷调查表 先生/女士： 您好，我们是XX集团的调查员，感谢您在百忙之中对我们工作的支持，本次调查要紧针对您对XX城区内商圈商业情况的见解做一些了解。特此声明。感谢！敬请您认真详细填写本调查表，所有问题您只需在对应的答案“”

10、中划写 “ ”即可。年龄： 性不： 一、甄不部分：1、您居住在下面什么范围内？莲湖区 碑林区 新城区 雁塔区 其他区2、工作在下面什么范围内？莲湖区 碑林区 新城区 雁塔区 其他区3、您现在住宅属于下面哪种情况？自购 租赁 单位宿舍 4、您的工作单位属于下面哪种类型？国营企业 外资/合资企业 事业型单位 私营企业 自由职业者 学生 离退休 无业二、消费适应及期望部分1、您出行的交通形式要紧是下面哪种？自行车 公交车 出租车 自驾车2、您经常到什么地点消费？服装消费、日用品消费 餐饮消费 、娱乐休闲消费 东大街 西安饭庄 钟楼文商中心西大街 鼓楼回民饮食街 小寨广场中大国际购物中心 家世界超市

11、其它 其它 3、在XX市西大街内，您最希望商家能够提供什么类型的购物场所？大型百货商场 名品服饰专卖店/步行街 家居用品大卖场 超市/大卖场 家私店 电器大卖场 名牌折扣店 建材超市 4、您希望商家能够为您提供什么类型的用餐场所？中式快餐店 西式快餐店 休闲餐饮店 国内特色餐饮店 异国特色餐饮店 中式食府 咖啡馆 冰淇淋店 巧克力店 茶艺馆 面包店 自助餐厅 5、阻碍您选择餐厅的要紧因素是什么？装潢 卫生 气氛 交通 口味 档次 实惠 服务 其他6、您希望XX区域能有一个什么样的大型购物中心？现代时尚购物广场 青春、休闲购物广场 经常有文化活动、表演 大型百货商场 尽情体验的欢乐之城 购物、餐

12、饮、休闲娱乐一站式购物广场三、背景资料部分：1、您的文化程度？ 高中 中专 大专 本科 硕士2、您的职业？金融 服务 商贸 制造 营销 房产 政府 医保 IT 文教 学生 待业 其他 无业3、下面那个最能代表您的个人收入情况？500元以下 500-1000元 1001-2000元 2001-3000元 3001-5000元 5001-7000元 7001-10000 10000元以上4、您每月用于日常消费总额占月收入的那种比重？ 20%以下 30%左右 40%左右 50%左右 60%左右 70%以上5、您在居住地和工作地的消费比列属于什么情况？（两项合计100%）居住地 工作地30%以下 30

13、%以下40%左右 40%左右50%左右 50%左右60%左右 60%左右70%以上 70%以上6、您的各项消费中，各自的比重是多少？（三项合计100%）购物 餐饮 娱乐休闲 10%以下 10%以下 10%以下20%左右 20%左右 20%左右30%左右 30%左右 30%左右40%左右 40%左右 40%左右50%左右 50%左右 50%左右60%左右 60%左右 60%左右70%以上 70%以上 70%以上 3.6.2商业项目调研表 商业项目调研表 项目名称：位置：面积：项目介绍：楼层平均租金主力品牌备注租金收取方式合同年限保证金收取优惠政策商户来源项目分析3.6.3商户资源调查表 品 牌

14、调 查 表序号业 态 业 种品牌店面地址经营面积品牌描述经营方式3.6.4商铺租金调查表 商铺租金调查表 20 xx年xx月xx日区域 位置类型平均租金面积经营内容备注第四部分 商业规划时期商业规划的目的步行街业态规划对步行街的各业态、业种进行规划，使得步行街内业态及品牌符合商业规律及顾客需求，从而达到步行街稳场、旺场。商业规划的工作流程4.2.14.2.24.2.34.24.24.3商业规划时期使用的工作标准商业规划的规划要点步行街业态分类一般分为三个品类：服装、餐饮、特色服务。XX步行街的业态规划的配比原则为加大餐饮的比例，一般占比50%以上，按照整个步行街的业态占比来看，应缩小服装的比例

15、，一般步行街的服装占比操纵在30%左右；其余的为特色服务，尽管特色服务品类较杂，但品牌总数较少，依照其定位设置在步行街内的配比。4.4.1步行街总体定位：依照项目所在都市市场情况、居民情况、商业情况、竞争对手情况、广场位置及物业情况、主力店情况，通过对步行街的档次定位、功能定位、品牌定位、主题定位、客层定位、项目当地文化定位、服务定位、商品定位、治理定位来进行步行街的整体定位。4.4.2业态配比及位置分布：1、 做好充分的市调，充分了解项目周遍的业态的市场占有量，分布情况，以及周遍居民的收入水平，消费层次。依照广场整体功能定位、主力店业态、商户资源情况对步行街的业态配比进行确定；一般来讲服装服

16、饰的商户资源相对来讲较多，对步行街的精品服装服饰专卖店，甚至旗舰店支持较大。依照步行街业态特征、物业条件、主力店关联性、各业态租金承受标准及顾客消费适应对各业态位置进行确定。并依照品牌的形象、知名度、聚客度、承租力来确定各业态及各品牌的位置，比如：关于世界品牌或国内一二线品牌承租较高的品牌能够考虑将其设置在一楼入口处的黄金位置，而关于餐饮业态扎堆经营的特点，强聚客力的优势，我们能够将其设置在较高楼层以便引导客流向上运动。4.4.3步行街业态规划内容规范步行街总体定位描述：包括经营档次、功能、业态种类、目标顾客群体、经营主题、品牌定位。步行街是XX商业广场的灵魂和纽带，通过步行街来串联广场的各个

17、业态及主力店、室内步行街是XX商业广场的交通枢纽中心，最容易组织顾客形成层间运动，从而达到提升XX商业广场的整体客流，通过对步行街的定位与主力店形成差异化亦即“错位经营”，来提高XX商业整体的市场竞争力。档次定位：关于步行街的档次定位我们应考虑百货主力店的档次定位，略低于XX百货，以次来衬托百货。功能定位：步行街的功能应依照项目立地环境及所在商圈的情况来确定。也是对XX百货的一种补充。对有些项目步行街而言，我们应侧重于功能型的业种招商。4、 品牌定位：由于考虑到百货的因素，步行街的品牌应考虑品牌旗舰店，以防与百货同质化，失去步行街的特色。主题定位：既然是“街”，那我们必须注重景观、休闲氛围的营

18、造，使顾客真正能感受到“街”的气息。客层定位：时尚消费一族、社区居民、进入到商业广场的所有顾客。各楼层定位及业态描述：一楼：作为步行街一楼来讲，应该是档次、形象、品牌较好的楼层，具备引领消费时尚的作用，同时同时要考虑百货一楼的定位和品类布局，是百货一楼定位、业种的提升和补充。二楼：二楼的档次应略低于一楼，所面向的消费群体应适应所在楼层百货的客群，起到客群相通，客群互补，并应综合考虑到特色业种的添加以弥补百货的不足，增加步行街的特色。三楼：一般应依照项目的立地环境和市场结构进行业种确定，使三楼成为整个步行街的聚焦点，一般多以老百姓最关怀，生活不可或缺的餐饮为首选。各业种分布及目标品牌：将业种落位

19、到平面图，并将目标品牌落位到各商铺，每个商铺确定3个以上目标品牌 业种分布：第五部分 租金标准及招商政策制定时期租金标准及招商政策制定的目的制定租金标准及招商政策，为招商提供依据，保障招商工作顺利进行。租金标准及招商政策制定工作要点制定年度总租金指标、各楼层租金标准、各铺位租金标准、优惠期及优惠执行方法、押金及租金交纳方式、租赁年限、年度递增率等。租金标准及招商政策制定的工作流程5.3.1集团商管公司招商部依照当地市场情况、步行街业态规划、集团要求草拟新商业广场步行街招商政策及租金方案。5.3.2招商政策及租金方案包括：各商铺租金、各业态租赁合同年限、保证金及租金交纳方式、租金年增长比率、优惠

20、政策。5.3.3新商业广场步行街招商政策及租金方案草拟后，由集团商管公司招商部提报集团商管公司论证，集团商管公司总经理、各业务主管副总经理、各部门负责人、当地商管公司及集团其他部门领导参与论证，经讨论、调整后的招商政策及租金方案报集团领导审批。5.3.4经营期商业广场步行街招商政策及租金方案形成后，经集团商管公司招商部审核，报集团商管公司审批。5.3.5集团商业治理公司招商部负责监督、检查政策及方案执行情况。5.3.6各地商管公司依照批复的招商政策及租金方案，确定每个铺位的租金及招商政策，报集团商管公司审批。商铺招商政策及租金经审批后，各地商管公司需严格执行。5.4租金标准及招商政策制定的工作

21、标准及制式表格5.4.1租金及招商政策制定工作标准租金标准制定A、楼层租金标准：依照可参照本都市商业项目楼层租金、项目地理位置、主力店情况、品牌资源情况等因素确定。B、业态租金标准：依照业态行业特点（比如：餐饮的租金普遍较低）以及当地业态的市场租金情况确定。C、铺位租金标准：依照楼层、业态租金及铺位所处位置的好坏差异、及主力店接临程度及以后客流走向及数量来确定。D、年度总租金标准：依照铺位租金、招商满场率、优惠条件以及对以后租金的市场预测来确定年度总租金。2、招商政策制定A、合作年限：依照不同的业态业种、商户投资程度以及和XX战略合作程度来确定，一般类不品牌。一般类不品牌3年以内，餐饮采纳在3

22、+2形式，银行及一些战略品牌可适当放宽年限。B、优惠条件及执行方案：依照前期对当地市场租金的调查、对手与商户合作条件以及项目所在地段商圈来确定。C、递增比例：依照XX对项目地段的市场阻碍程度，以及对以后市场的提升情况来确定，同时亦考虑业态业种的行业特性。D、押金及租金交纳方式：依照当地的市场情况，以及XX项目在市场的认知和商户对XX的忠诚度来确定，因此还要结合业态业种以及战略合作程度来确定。5.4.2租金汇总表5.4.3租金明细表第六部分 招商预备 61 招商预备工作的具体内容6.1.1招商团队组建：编制招商营运人员组织结构,经审批后配合人力资源部招聘招商人员。成立招商小组，项目总经理为组长，

23、负责分管招商营运的副总经理为副组长招聘有经验的招商人员，策划人员（会CAD工程制图）； 6.1.2人员培训编写广场规划培训材料，对广场及步行街的定位、租金标准、招商政策进行培训。对企业文化、 治理制度、专业知识 、招商打算和业务流程、谈判技巧等进行培训，以提高业务人员水平。招商洽谈预备培训：由于租户广泛性和丰富性，要求洽谈前对每个承租户进行分级评估，选定谈判方式，对谈判可能出现的问题要有应对措施；招商洽谈要求培训：招商人员要从实际动身注意谈判的原则性与灵活性，既要遵守公司招商政策不失原则，又要随机应变具有一定的灵活性，以保证实现招商打算和目标。要求招商人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文

24、字表达的一致性，招商人员要有比较好的表达能力，也要有较强的公关能力。对出售产权商铺、同时由我司同意托付的，要搜集业主自然状况、要求和建议、投资意向等资料进行分类建档；重点业户单独建档，以便招商对接。6.1.3设备和物品预备当地商业公司负责购置招商办公设备及办公用品，购置招商车辆；负责招商办公室和招商环境气氛布置， 6.1.4资料预备意向合同、租赁合同及附件、物管合同、补充协议、广告位使用合同、营运治理手册等文本资料预备；营业执照、 房屋租赁许可证、 停车场经营许可等国家和当地政府规定的相关证照预备；项目整体规划方案及建筑图纸、商业布局、物业条件、商业经营面积确认；工程进度时刻安排；室内、外装修

25、效果图（规划部提供）；铺位平面图，面积、租金明细表；业务流程、治理制度：依照集团相关规章制度拟制当地公司治理制度和业务流程。拟制完成后应交集团商业治理公司行政部存档备案；招商手册，项目简介：不同时期的宣传资料的设计风格应保持一致，文字内容应保持连贯，招商宣传资料方案须报经集团商业治理公司审批后方可制作，招商宣传资料印制完成应交集团商业治理公司招商部存档备案；招商人员统一讲辞（如：答商户100问）：其内容应与销售宣传资料和招商手册内容保持一致，不得夸大事实，不得有任何关于租赁价格、回报率等承诺（对产权销售的商铺），6.2 招商预备工作的工作流程项目定位及规划方案确定项目定位及规划方案确定集团批准

26、后的招商条件项目招商人员到位集团商业治理公司派驻招商经理组建当地招商团队制定招商工作打算启动、展开招商工作合 同 审 批 流 程招商工作完成开业一个月后移交当地治理公司招商宣传资料到位 6.3招商预备时期的工作标准及制式表格631XX商业广场客户洽谈记录表XX商业广场客户洽谈记录客户名称：经营品类品种：联系人：电话：性质：生产厂（ ）代理（ ）个人（ ）洽谈内容：1、面积需求：2、现经营情况及地点：3、来访次数：4、合作意向：5、其他：洽谈人：日期：632XX商业广场客户咨询登记表XX商业广场客户咨询登记表序号时刻客户姓名/公司名称联系电话 经营项目所需面积目前经营地点备注 633招商部倒计时

27、工作打算表招商部倒计时工作打算项目至开业时刻督办人责任人六月七月八月九月工作内容102030102030102030102030招商实施时期装修跟进时期营运筹备开业庆典制表人： 分管副总：634XX商业广场租金收益进度汇总表XX广场租金收益进度汇总表编号商品类不 总体情况已完成情况待确认意向客户套内面积租金收益商铺数租金平均单价套内面积租金收益商铺数平均单价 套内面积租金收益商铺数套内面积租金收益商铺数面积 占比租金收益占比 数量 (个)占比 面积 占比租金收益占比数量 (个)占比 面积 占比租金收益占比数量 (个)占比 面积 占比租金收益占比数量 占比1生活服务2服装服饰3 餐饮合计制表人:

28、分管副总： 总经理：635XX商业广场机场装修进度表XX商业广场进场装修进度表序号商铺号面积品类品牌正式合同签约日期意向书签约日期可能图纸送审日期图纸送审情况可能进场日期实际进场日期可能完工日期责任人第七部分 招商及签约7.1招商及签约时期工作内容7.1.2对招商团队的人员进行工作分工，分解目标任务，传达权责；7.1.4招商启动后两月内召开一次大型招商会，组织差不多进驻从项目竣工前四个月至项目开业或意想进驻的商户现场签约，邀请目标商户参观商铺并介绍商场定位、进展前景等情况，邀请当地政府主观部门和新闻媒体参加会议，进一步扩大阻碍；招商人员和招商主管领导现场接待，促成商户主动进驻；7.1.8承租人

29、在签订租赁协议的同时，应与当地集团所属商业治理公司签定统一经营治理协议，同意统一经营治理；7.1.11采取走出去、请进来的方式，借助各种展会、节日进行招商，力邀部分品牌经销商考察、洽谈、入驻。全国性的服装博览会由商业治理公司招商部负责，各地治理公司可参加在本省举办的各种展会；7.1.12注重发挥知名品牌、大客户的阻碍力，对有意向的知名品牌及有关整体包租、区域分租的重点大客户，领导要亲自跟进，制造条件，特事特办，促其成功；7.1.13采取多种形式，积极做好开业营销策划。整合资源进行促销活动，开展适当的让利优惠活动，美化店堂，营造经营氛围，力求实现商场开业满铺经营的效果。7.1.14制定品牌落位图

30、，做出至少两套备选方案，一套预警方案；7.1.15做好客户的访问、接待记录。每日登记商户洽谈情况并进行汇总，外出访问商户的，外出前做好去向登记，返回后登记商户洽谈表情况。7.1.16依照接待和访问商户的情况确定有意向的目标商户，招商人员对目标商户要进行重点跟进和洽谈。依照洽谈情况做好目标商户洽谈汇记录；7.1.17与目标商户合作条件商洽完毕并确定合作商务条款后，主谈招商人员能够填写合同申报表进行合同申报、审批流程，并及时跟进审批结果；7.1.18合作条件变更：若通过合同申报、审批流程后，与商户的合作条件发生变化，招商人员应填写合同意见反馈或合同变更审批，报请公司领导审批同意后方能变更；7.1.

31、19合同签订：目标商户通过合同申报、审批流程后，招商部领导需跟进商户签订房屋租赁合同及附件物业治理合同及相关要约文本，并将签字盖章的合同统一编号存档。7.2招商及签约时期的各项工作流程权限内权限内权限外权限内权限外 权限外招商人员进行品牌洽谈填写品牌合作审批表集团商业公司总经理审批批复后转招商人员合同治理员输出合同集团招商部主管总监签合同报招商经理审批集团商业公司招商部副总或总经理审批招商完毕开业一个月内转交当地治理公司集团分管副总裁审批当地治理公司总经理集团商业公司主管总监73招商及签约时期使用的工作标准及制式表格7.3.1步行街商铺租赁合同台帐表步行街商铺租赁合同台账序号租铺位号客户名称联

32、系方式品牌建筑面积期限租金物业治理保证金分铺面积总面积起止缴纳期单位租金月租金优惠方式第一年第二年第三年物管费押金方式租金押金方式物管质保期间一季度二季度三季度四季度期间一季度二季度三季度四季度期间一季度二季度三季度四季度支付期间标准/季7.3.2客户条件确认审批表客户条件确认审批表年 月 日 客户名称：品牌：铺位号：联系电话：单位租金：RMB 元/月/平米承租期限：面积：租金标准： 第一年： RMB 元/月；RMB 元/季；RMB 元/年第二年： RMB 元/月；RMB 元/季；RMB 元/年第三年： RMB 元/月；RMB 元/季；RMB 元/年签约保证金：RMB： 元（大写： ）经营类不

33、：物业治理费标准：RMB 元/月/平米招商人员：部门经理：财务审核：副总经理：总经理：集团商管公司招商部：7.3.3内部合同审批汇签表XX集团商业治理公司各地所属公司内部合同审批汇签表公司名称： 合同名称商铺租赁合同合同编号对方单位合同金额合同内容简要标的、数量、质量、价格、付款方式、履约期限（地点和方式）等： 经办部门意见(经办人和部门负责人共同签字)：分管副总：当地公司财务负责人：当地公司总经理：集团商管公司招商部项目经理：7.3.4XX广场租约确认书XX广场租约确认书编号： 出租方： 联系地址： 联系电话： 承租方： 法定代表人： 营业名称： 联系地址： 联系电话： 租赁位置：商铺号：

34、套内建筑面积约： （详见附件位置示意图，下称“承租房屋”）承租期限： 为 个租约年，从双方拟签署的正式的房屋租赁合同（以下简称“租赁合同” ）项下约定的计租日起计算（每个租约年为连续的12个月）。租金标准（不包括物业治理费）：自计租日开始，乙方应当承担该房屋的租金。该房屋的租金按套内建筑面积计付，具体标准为：（1）第一个租约年每月每平方米租金为人民币【 】元，即每月租金为人民币【 】元，即为【 】元/季。综上，乙方第一个租约年实际应交租金为【 】元/年；（2）第二个租约年每月每平方米租金为人民币【 】元，即每月租金为人民币【 】元，即为【 】元/季。综上，乙方第二个租约年实际应交租金为【 】元

35、/年；（3）第三个租约年每月每平方米租金为人民币【 】元，即每月租金为人民币【 】元，即为【 】元/季。综上，乙方第三个租约年实际应交租金为【 】元/年。本合同项下的租金支付方式为：以每季度为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。租赁用途只限作：经营品类为 ，品牌为 承租期限内，承租方应缴纳的物业治理费应按承租房屋的套内建筑面积计算，每平方米每月 元人民币（暂定）。承租方承诺遵守XX商业中心物业治理公约，并遵守出租方和承租房屋之治理公司（即 XX广场治理有限公司）制定并不时修改的关于XX商业中心各方面治理的一切规章制度（包括装修规定、营运手册、

36、房屋及设施设备使用要求等）。签约保证金：为保证租赁合同的及时签署，在签署本确认书时，承租方向出租方缴付人民币大写：【 】万元整的签约保证金。在签署正式租赁合同后该诚意定金将自动转为商品质量保证金和物业服务合同履约保证金的组成部分。如该签约保证金届时仍有剩余的，则剩余部分将用于冲抵相应金额的租金。免租装修期： 天，具体时刻以租赁合同项下的约定为准。其它条款：（1）本确认书不得转让。（2）在承租方按本确认书约定支付签约保证金之前，出租方有权将该承租房屋另行出租，因此产生的法律后果由承租方自行承担。（3）承租方应在签署本确认书后_天内签署正式租赁合同，并按照租赁合同的约定缴付相关租赁费用。如承租方逾

37、期不签署正式租赁合同，出租方有权终止本确认书，将该承租房屋另行出租，并有权不退还承租方所缴付的签约保证金。（4）承租方联系地址及电话如有更改，应以书面形式通知出租方。13本确认书自双方授权代表共同签字盖章，且出租方收到承租方的签约保证金之日起生效。在签署正式租赁合同后，本确认书自动作废。14. 本确认书一式四份，出租方、承租方各执二份，具有同等法律效力。出租方签署 / 盖章： 承租方签署 / 盖章7.4户外广告位招商7.4.1、户外广告位招商的工作要点:户外广告位市场调查：依照项目需要，确定调查范围，一般分为两个部分：项目周边户外广告位调查和同等规模商业项目户外广告位调查。依照户外广告位市场调

38、查表的内容要求，详细记录相关数据。结合调查报告，项目所在地理位置，商业环境，人流量，车流量，周边覆盖范围内人群的收入水平，学历结构，消费适应；以及项目的业态组合，商铺招商情况等进行分析总结，形成书面报告，作为租金价格上报的重要组成材料。户外广告位定价：明确户外广告位数量，尺寸及面积，位置及归属，制作规划等编制 户外广告位数据统计表，依照调查报告，对项目每个户外广告位进行定价，并最终形成广场租金价格上报明细表，对每个广告位和总租金收益作出评估，以申请的形式经部门经理，主管招商副总，财务经理，总经理审批后报集团商管招商部主管副总经理，集团商管公司常务副总，总经理审批；广告位招商以各及领导最终审批意

39、见为标准。户外广告位招商谈判：依照广告位的数量，业态及招商品牌，在租金价格确定后，招商人员依照租金价格上报表查找目标商户洽谈，明确租赁时刻，租赁价格，制作要求等重要内容。经商户认可后，填写户外广告位租赁确认书。户外广告位合同签订：签定合同前，须进行户外广告位租赁协议上报，由集团商管公司相关领导批准后方可执行。签定合同时，注意租赁时刻，金额，位置，尺寸，制作施工，制作材料要求，制作时刻，违约责任等。签定合同前填写户外广告位合同签定审批书，经公司相关领导批准后签定正式合同；合同签定后，督促广告位租赁商户交纳各项费用。户外广告位制作施工：依照广告规划，督促商户提供广告设计画面，经初审后无问题后，由商

40、户到工商部门办理广告内容登记。再安排合理的时刻，协调商户进场施工，并在规定时刻内完成制作。注意施工时施工人员安全，行人及公司财产安全保障。户外广告位验收：验收包括广告制作材料，内容，尺寸，位置，色彩等是否符合双方约定，检查广告位制作安装是否安全，电路，照明是否通畅，开关灯时刻是与规定的时刻一致。7.4.2、 户外广告位招商的工作内容A、查找目标客户：（定位）B、针对不同商户提出不同的位置组合推举方案：（媒介策划）C、户外广告位租赁谈判：（洽谈）D、户外广告位租赁合同协议签定：（成交）E、费用催缴：（执行）执行监督：（维护）7.4.3、 户外广告位招商的各项工作流程A、户外广告位市场调查工作流程

41、：确定调查区域；制作市场调表；编写市场调查报告。B、户外广告位租金上报流程：户外广告位统计；广告位租金价格可能；报公司部门经理，主管副总，财务经理，总经理，集团公司招商主管副总，集团常务副总，集团公司总经理审批。C、户外广告位合同审批流程：依照集团合同模版，针对项目实际情况对部分条款作调整，最终版本上报集团及法务部审批。D、户外广告位验收流程：检查安装广告的安全，画面整洁，美观，内容健康，灯光照明正常，电源开关时刻准时。7.4.4、 户外广告位招商使用的工作标准及制式表格A、户外广告市场调查表户外广告调查表编号地址广告位面积广告位所属单位广告位价格广告客户车流量人流量分析备注B、广场租金价格上

42、报明细表XX广场户外广告位(招牌)租金价格上报表序号编号 尺寸(米)面积(平方米)单价(元/平方米.月)总价(元/年)朝向备注123456C、户外广告位数据统计表XX广场户外广告位(招牌)统计表序号编号 尺寸(米)面积(平方米)朝向备注123456D、户外广告位租赁落位表XX广场户外广告位(招牌)落位表序号编号 尺寸(米)面积(平方米)商户名称(一选)商户名称(二选)商户名称(三选)单价(元/平方米.月)总价(元/年)朝向备注123456E、户外广告位租赁确认书F、户外广告位合同签定审批书XX广场商业治理有限公司户外广告合同审批表 客户全称 联系电话租赁商铺号传真经营品牌品类广告位位置、编号及

43、面积租赁费用 4 月租金（小写） 元/月电费保证金（小写） 元合同编号 确认书要紧条款招商经办人年月日招商部经理审核年月日主管副总审核年月日财务部审核年月日总经理审核年月日集团审核 年月日 G、户外广告位空位统计表第八部分 商户装修的治理8.1 商户装修治理的工作要点 8.1.1商户装修治理的目的旨在向商户提供装修指引以及一般差不多资料，以协助商户顺利进行商铺的设计与装修。请务必按照商户装修治理之有关规则进行装修，以维护购物广场的整体利益，广场治理部门也会按有关规定贯彻执行和补充其内容。8.1.2装修图纸的批核所有装修设计图纸必须由商户提交XX广场招商部（以下简称招商部）批阅及批准。为维护广场

44、整体利益，招商部有权要求商户更改装修设计及停止任何未经批的工程。8.1.3 政府部门许可即使装修图纸已被招商部门接纳，这并不表示其内容及设计已符合政府有关条例，如属必要商户仍须另向政府有关部门申请批准其图纸内容，并办理相关报批报验手续。8.1.4聘请顾问公司招商部门在有需要时经商户同意可聘请顾问公司或专业设计部门审批商户图纸及监管装修工程，一切引起之费用，均须由有关商户负责。8.1.5各类保证金与费用在开始装修前，商户必须交装修治理保证金，做为防止损坏广场设备及公共区域并按照已批准的装修图纸进行装修的保证金。商户同时缴付其他须缴的相关费用。8.1.6咨询假如商户对装修事宜有任何查询，请与XX广

45、场招商部联系，我们将尽力予以协助。8.1.7建议为使每一位商户能按其打算顺利完成装修，按时开业及维护所有商户的利益，建议各商户认真阅读装修治理规定，制定详细装修打算，确保其装修工程完全符合装修治理规定的要求；否则商户可能延误有关工程及未能按时开业而引致不必要的损失。上述以及以后所提及的商户，应包括商铺的租户或托付人。8.2 商户装修治理的工作内容8.2.1商户进场装修必须提早到治理公司领取装修的有关资料，填报装修申请表、装修施工讲明表，并提供如下资料：A、装修设计方案和施工图纸，施工图纸应包括效果图、总平面图、各立面图、天花平面图、橱窗及店招平面图和立面图、电气系统图、电气施工平面图、所有主材

46、明细等，特不提示餐饮商户必须提供厨房防水施工方案和工艺。B、施工单位资质证明原件及复印件一套，包括施工单位营业执照、税务登记证、施工许可证明、电工上岗证、如需动用电焊等专门设备的需提交专门上岗证明。C、施工人员按XX广场相关规定出具有效证件，包括专门工种上岗证。8.2.2商户向招商部提供的施工图纸包括：A、总平面图：装修平面图需注明所有间隔、柜台、货架位置；装饰用料及其施工方法，防火材料还需提供合格证和准用证；重型设备须标明重量、详细尺寸及安放位置；注明地面施工方案。在消防探头、烟感器、消防栓、配电箱、电表前以及消防卷帘门的0.5米以内不能设计高橱或货架遮挡上述设施，阻碍其使用。商户所安水表要

47、符合国家标准，并有合格证，安装高度在1.52.0米的高度，不能有遮挡物。B、各立面图：各商铺朝向内通道的立面须有三分之二的立面宽度保持通透，可采取以下方式：a、可设置高度在1.5米以下的单面货架、双面货架或模特台。b、可设置吊杆拉丝架陈列货品。c、 可设置落地透明钢化夹胶玻璃（厚度在12MM以上、玻璃外露边缘须通过磨边处理），铺内靠落地透明钢化央胶玻璃处可设置不带背板的货架或高度在1.5米以下的模特台。d、可设置以透明玻璃为背板的货柜。C、天花平面图D、橱窗及招牌平面图招牌应严格按原制作好的招牌框架尺寸进行设计，并须讲明字体、颜色，取材统一采纳内打灯灯箱片或灯箱布。E、电气系统图、电气施工平面

48、图须讲明灯具型号、功率、功率因数、额定电压、数量及安装方法；标明镇流器安放位置及型号规格；注明电线规格及线路敷设方法； 注明电源开关、灯具开关及插座等型号规格。一般情况下，每一个商铺的总用电量(包含店招用电、铺内照明用电、营业道具用电及其它所有用电设施的总和)：服装服饰和特色店在8kw以内，50平方米以下餐饮商铺在20kw以内，50100平方米商铺在30kw。若超出部分须增容，并按实际情况收取增容费。8.2.3电器产品和灯具：A、供电导线必须选用阻燃塑皮铜芯导线（导线上应有标注“ZR”记号），用电容量在5KVA以上的工程必须选用双层阻燃塑皮铜芯线缆，相线为红、黄、绿三种颜色，零线为黑色，地线为

49、黄/绿色，导线截面积应与所承担的设备功率相匹配；导线驳接处须牢固可靠，阻燃绝缘。B、在广场内使用的照明灯具，指定使用以下品牌和型号：a 日光灯：指定T5型日光灯支架，T8日光灯要使用电感式镇流器，并安装相匹配的补偿电容器，荧光灯管为飞利浦、欧司朗、阳光牌、雷士灯管，提倡使用T5节能型灯管。b 石英灯：指定为飞利浦或欧司朗12V灯杯；c 金卤灯：指定为飞利浦或欧司朗灯管；d 节能灯：指定为阳光牌、苍东牌、华星牌、飞利浦或欧司 朗；e 凡由商户提供的柜台内的其它专门类型灯具及配件，也应经工程部验收合格后才能使用。 8.2.4禁止使用以下类型的灯具：A、各种类型的电子镇流器（注：在受尺寸限制不能使用

50、电感式镇流器的专门场合，经审核同意后，只可使用欧司朗、飞利浦和阳光牌电子镇流器）；B、220V石英灯杯；C、小太阳灯、碘钨灯；D、无产地、无合格证的灯具及光源。8.2.5审核A、招商部、工程部对商户提交的施工图纸和装修施工做法讲明表通过审核，审查过程中若有任何不符合要求的设计和做法，招商部将要求商户做出更改，并重新提交图纸，直至合格为止。8.2.6办理开工相关手续A、商户在装修申请获得批准后签署装修治理承诺书，同时缴纳装修保证金。在装修施工过程中，如需动火作业，须填报动火作业许可证后方可进行动火施工。填写商铺装修动火作业审批表（如需要），领取装修施工许可证和装修工作证，缴纳相应的工本费和保证金

51、。B、装修工作证工本费为每证人民币5元，保证金为每证人民币30元。装修工作证将于验收合格后交回，同时无息返还保证金。C、商户须于装修申请获得批准后三日内办完相关手续并开始施工，否则招商部有可能需要对商户的申请重新审批。D、 缴纳装修保证金是为了确保商户严格按本细则和经批准的施工图纸、装修施工做法讲明表进行施工作业，幸免因广场的公共区域和设施遭到破坏而造成经济损失。装修保证金按每个商铺总金额最低许多于人民币3000元，50100平方米商铺保证金为5000元，100200平方米为10000元，200400平方米为20000元， 400平方米为30000元，依此类推。E、装修时期商户必须按照批准的图

52、纸施工，所用材料符合装修要求，装修进度符合广场的整体要求，必须服从广场装修监管人员的治理。F、装修完毕后，经治理公司有关部门检查，如没有造成有关损坏，则装修保证金将无息退还商户。如因为商户装修施工而产生任何损坏和赔偿，则有关金额将由装修保证金中扣除；假如保证金不足以抵扣赔偿数目，治理公司有权采取其他方法向商户接着追讨。8.2.7验收A、装修完工后，业户须向招商部申请验收，填写工程验收单，治理公司相关部门应当在开业后的三个月内依据装修方案、施工图纸和装修施工做法讲明表进行验收。验收合格，凭工程验收单办理退还相关费用。B、各商铺如在装修施工中改动和破坏消防、空调等设施设备和违反治理公司的装修治理规

53、定时，应自行给予修复（恢复原状），治理公司要扣除相应的装修违约金。如有关商户拒绝修复或无法修复，有关商户应赔偿一切经济损失，治理公司有权首先从装修保证金中予以扣除，不足的部分接着追讨。8.2.8各类费用A、装修垃圾处理费 为维护市容，并保持商场公共区域清洁，治理公司将聘请专业清洁公司定期清理由商户装修所产生的各类垃圾，商户自己清理商铺所属范围内的垃圾，倒入广场指定的垃圾存放处。为此，商户须按其商铺所有面积大小，缴付建筑垃圾清运费。非餐饮商户收费标准为5元/平方米，餐饮商户收费标准10元/平方米，不在指定地点倒垃圾发觉一次罚款500元，从装修保证金中扣除，并需商户把乱倒的垃圾清运到指定地点。B、

54、临时供电费如商户装修期间需要用到水、电资源,则须填写临时供水电申请表，并按规定缴付临时水电费。如商户同时亦已完成本手册所规定的其他所有要求，治理公司会安排指定技工为商户接驳水、电。商户及装修公司禁止自行接驳临时水、电，否则一切后果由使用者负责。临时电费价格以临电拖板上电表读数加收20%工程治理费，临时水费安水表计量为准，当现场没有安装水表时按照现场治理规定执行。C、消防设施费用为维护商场所有商户的生命及财产安全，每个商铺在进行装修施工期间，必须按照有关规定配备消防器材，为保证消防器材的质量达标，商业公司专门为商户指定购买消防器材的销售厂家；如有商户自行购买，须将所购买消防器材的合格交治理公司验

55、证，治理公司有权拒绝认为不合格的消防器材进入现场，商户也可向治理公司购买和租借消防设施。8.2.9装修施工细则A、施工单位领取到装修施工许可证、装修工作证后，方可进场施工，并在治理人员的指导下作好开工预备，严禁私拉乱接。B、商场装修施工必须在非营业时刻进行，广场开业前期能够24小时施工，施工现场须用硬质材料封闭。 C、装修施工必须严格按照治理公司审核后的施工方案和图纸进行。装修人员须严格遵守本细则进行施工作业，商户有责任进行督导。D、装修工人进出广场必须佩带装修工作证，否则禁止进入。装修工人进入广场后，应在指定的范围内活动，不得随意走动。装修工作证一人一证，严禁转借、串用，丢失、损坏应立即补办

56、。E、装修期间装修人员必须有人身安全爱护措施，如发生人身损害事故，本商业治理公司不承担责任。若对其它任何人造成直接或间接的损害，由该商铺有关责任人负责及赔偿，商业治理公司不承担责任。F、商铺的内外装修均不得破坏与改变原有建筑结构及设备设施的正常功能及使用。商户或装修方应提供足够的防护设施对商铺内的结构及设备设施装进行防护，幸免装修期间有任何损毁，如对广场内的结构及设备设施造成任何损毁，如裂痕、污渍等，商户须赔偿一切损失。G、商铺装修材料必须符合国家防火规范A级材料标准，电器产品必须是国家质检合格的产品，并使用符合消防标准的阻燃材料，严禁使用木龙骨，应采纳钢制龙骨或其它不燃材料。安装应严格按照国

57、家标准进行，电工、焊工等专门工种必须持有有效的上岗证。H、商铺装修垃圾须日产日清。I、运送工具只能使用胶轮胎，严禁使用铁轮或石轮等硬质轮胎的运输工具，否则商户需对其所引起的一切后果负责。J、施工场地只限在商户店铺内，不得占用通道、走廊或其他公共区域进行装修作业，否则治理公司有权没收工具和物料。K、禁止在商场内的消防栓取水使用，否则一经发觉，治理公司有权按情节严峻程度向违犯者罚款，没收其装修保证金。L、商户对其用具、设备及建筑材料等自行妥善保管，治理公司不负责任何损失或遗失。M、开工日期如有变化，各商户须及时通知商管公司，商管公司有权停止一切未经批准的工程。N、进场装修前先把铺面内的烟感器、空调

58、出风口及回风口包好，防止装修时灰尘进入设备内，造成设备的损坏；未经同意，对空调系统不得拆改，棚顶设备、阀门附近必须留有检修口，商铺内的消防探头、消火栓、烟感器、喷淋头、风机盘管、消防喇叭、消防喇叭音控器，不得做任何改动和遮挡，严禁私自拆弱电系统：如电话、各种监控系统等，如因改动而所造成一切不良后果的，由商户自行承担。O、为了确保商场的卫生及整体的经营形象，商户应自觉减少商铺一切大型的装修，所有道具应在场外做好，然后在进场拼装。P、装卸、运送物料、废料、垃圾等，须向现场治理员申请，待批准后按照指定的路线、时刻进行。Q、施工人员应爱护公共设施，由于施工造成的管道堵塞、泄露、停电及损坏公共区物品，均

59、由商户或施工单位负责。R、商铺内装修需要使用电、气焊的，必须事先向治理部申请，待取得动火作业证方可施工。施工时地面要垫好防火护垫，周围必须杜绝有易燃易爆品，配备有灭火器及一人以上的人员看护，才能进行施工，施工完毕待确保无火灾隐患半小时后方能离场。S、装修期间关闭门户，幸免灰尘、噪音阻碍公共环境及卫生。T、所有电源线必须套有防火型金属绝缘套管或PVC绝缘套管，电源线驳接处须加有接线盒，严禁有未套管的电源线外露。天棚及顶上杜绝有一切木制品出现，同时商铺内的所有木制道具应刷上防火漆。U、装修现场必须自备灭火器，亦可向治理公司办理租用手续V、如因施工单位给其他商铺或广场的财产造成损失或违反相关规定的，

60、治理公司有权暂停该商铺的施工而无须承担赔偿。8.2.10 附则A、本细则由治理公司解释。B、本细则自颁布之日起施行。8.3 商户装修治理的各项工作流程装修申请 缴纳相关费用提交施工做法讲明表、设计方案和施工图纸施工人员有效证件件件现场填写装修申请表等装修保证金签订装修承诺书装修垃圾清运费电费充值值值装修申请 缴纳相关费用提交施工做法讲明表、设计方案和施工图纸施工人员有效证件件件现场填写装修申请表等装修保证金签订装修承诺书装修垃圾清运费电费充值值值不合格装修审批不合格装修审批合格合格 动火审批 动火审批发放装修许可证发放装修工作证发放装修许可证发放装修工作证进场装修进场装修不合格装修完成组织验收