项目经营计划编制流程课件

1、2015年3月项目经营计划编制流程目录2一、经营计划作用经营计划是对项目开发的演绎；经营计划可以作为可行性研究测算的工具；经营计划更是指导项目开发的纲领性文件。3二、经营计划内容投资或开发一个项目，需要了解或关注哪些内容？4二、经营计划内容基于公司战略规划、资源状况及项目自身特点，对项目经营策略、开发节奏、成本、投资、现金流、效益目标的全周期安排。5三、经营计划编制流程7四、案例分析规划设计条件项目占地面积10万建设用地面积5.7万容积率4.96地上建筑面积28万住宅22万平方米街铺4万平方米集中商业0办公0公寓2万平方米地下车库住宅1：1；商业100平米,1个车位8四、案例分析市场及对标分析

2、2011年深圳市各区商品房成交情况2006-2011年龙岗商品房成交走势2006-2011年，龙岗市场商品房年均成交面积达到172万平方米，受益于中心城区需求外溢因素，占全市总量比例逐级提高；2006-2011年，成交均价持续上涨，复合增长率超20%，11年达到14700元/平米。10四、案例分析市场及对标分析阅山华府， 11年5月开盘3月内42套/月，1.2-1.3万元，剩3万平深业紫麟山， 尾盘10套/月1.4万元，剩余1.7万平保利上城， 当前22套/月1.4万元，剩5万平怡龙枫景园，尾盘近期无成交公园大地，尾盘近期无成交，剩3万平熙和园，月均50套，12年5月新推资源当月成交83套，1

3、.3万元，剩3.5万平鹏达摩尔城， 10套/月1.65万元（带精装），剩4万平万科天誉, 12年1月开盘当月成交100套，目前月均10套左右，1.6-1.7万元，剩0.5万平龙岗中心城板块房产价格在1.3-1.8万元之间，临近地铁的项目价格更高；消化速度基本在30-80套/月，中小户型、合理定价项目月消化速度可达70-100套/月； 本案11四、案例分析开发策略类别说明追求目标快速销售，扩大在龙岗及深圳市场占有率资源持有销售意见全部销售开发周期4年，其中销售周期30个月品牌以项目带动品牌，与*项目联动共同提升公司影响力，为后续开发打下坚实基础。知识积累/人员输出培养多盘操作的综合管理能力，提升

4、人均效能，降低管理成本，保障公司在深圳区域的持续发展12四、案例分析项目资源及分期总体经济技术指标总用地面积57079总建筑面积377970计容积率总建筑面积282970其中住宅建筑面积190212办公+商务办公建筑面积38000公寓建筑面积21134商业建筑面积31784其中集中商业11154商铺20630配套建筑面积1840其中6班幼儿园建筑面积1600物业用房、社区用房、变电亭等240不计容积率总建筑面积95000其中地下室建筑面积95000容积率4.96绿地率25%建筑覆盖率63.50%总停车位232614四、案例分析项目资源及分期1期2期3期项目拟分为三期开发；1期开发东侧地块住宅及

5、商铺，保证项目现金流；2期开发西侧地块公寓、住宅、幼儿园；3期开发东侧地块保障房、回迁物业。15四、案例分析建设费用成本目标物业类型 住宅 商业公寓回迁写字楼190212平米31784平米21134平米38000平米前期378382378478建安工程3181332750203558基础设施303347302348配套工程38383838合计390040945738442217四、案例分析销售计划2014201520161Q2Q3Q4Q全年1Q2Q3Q4Q全年1Q2Q3Q4Q全年商品住宅销售面积 30,000 30,000 20,000 20,000 100,000 25,000 20,000

6、 150007,400 67400 单价 14,884 14,884 14,884 14,884 14,884 15,628 15,628 1562815,628 15,628销售金额 44,651 44,651 29,768 29,768 148,838 39,070 31,256 23442 11,565 105,333 商业销售面积 7,000 6,000 - 3,630 16,630 4,000 - - - 4,000 单价 40,517 40,517 - 40,517 40,517 42,543 销售金额 28,362 24,310 - 14,708 67,380 17,017 公寓

7、销售面积） - 5,000 5,000 5,000 15,000 5,000 1,134 单价 - 17,364 17,364 17,364 17,364 18,233 18,233 - 销售金额 - 8,682 8,682 8,682 26,047 9,116 2,068 - 集中商业销售面积 5,154 5,154 单价14,586 14,586 销售金额 7,518 7,518 保障房销售面积22812单价 4,500 销售金额 10,265 18四、案例分析现金流计划 整体费用总计(万元）20132014201520162017前期费用11,022 2,153 4,957 3,912

8、0 0 建安工程费用95,210 14,565 31,526 29,925 14,433 4,760 基础设施费用8,831 1,539 2,944 2,917 990 442 配套设施费用40,024 9,013 16,504 8,005 4,501 2,001 合计15508627269559304475919925720319四、案例分析项目效益测算静态效益测算 序号项 目总额（万元）住宅商业公寓集中商业保障房可售面积（平米）237,130 167,400 20,630 21,134 5,154 22,812 1销售收入393,580 254,170 84,397 37,230 7,51

9、8 10,265 2销售成本231,556 163,290 23,470 25,037 5,117 14,642 开发成本208,027 147,840 18,647 22,804 4,659 14,078 土地取得成本30,000 23,432 2,888 2,958 721 0 前期工程费11,022 7,927 985 1,001 246 862 建安工程费95,210 65,368 8,357 12,140 2,088 7,256 基础设施费8,831 6,271 864 788 216 692 配套设施费40,024 28,725 3,540 3,627 884 3,248 开发间接

10、费10,153 7,089 900 1,149 225 789 资本化利息12,788 9,028 1,113 1,140 278 1,230 营业税金及附加23,529 15,450 4,823 2,233 459 565 营业税23,529 15,450 4,823 2,233 459 565 3毛利162,024 90,880 60,927 12,193 2,400 -4,377 毛利率41.17%35.76%72.19%32.75%31.93%-42.64%4销售费用9,839 6,354 2,110 931 188 257 5土地增值税36,389 12,323 22,167 1,399 500 0 6所得税28,949 17,982 9,137 2,394 486 -1,051 7收购溢价30,000 23,432