人口与去库存政策拐点之后的地产需求初探：梦想能否照进现实

1、请务必阅读正文后免责条款部分请务必阅读正文后免责条款部分内容目录 HYPERLINK l _bookmark0 1、 引言：房地产投资影响长、短期经济大势 HYPERLINK l _bookmark2 2、 中国住宅存量估计 HYPERLINK l _bookmark3 、 住房存量数据的几个官方来源和数据缺陷 HYPERLINK l _bookmark4 、 估算住宅存量的基本方法 HYPERLINK l _bookmark12 、 2017年我国存量住宅286亿平 HYPERLINK l _bookmark13 、 住房空置的讨论 HYPERLINK l _bookmark15 3、 存量

2、住宅供给的结构 HYPERLINK l _bookmark16 、 大量低质量的住宅仍然存在 HYPERLINK l _bookmark18 、 一二线城市人均住宅面积略低于三四线城市 HYPERLINK l _bookmark20 4、 住宅需求的估计：基准预测 HYPERLINK l _bookmark22 、 居民年龄与房地产需求 HYPERLINK l _bookmark25 、 年龄结构变动和城镇化对于住宅需求的影响 HYPERLINK l _bookmark31 、 城镇人均住宅面积扩张的影响 HYPERLINK l _bookmark33 、 三四线那些“收缩的城市的”影响 HY

3、PERLINK l _bookmark38 4.5、结论：2018-2030年均住宅销售面积或下降3%22 HYPERLINK l _bookmark39 5、 梦想能否照进现实？房地产需求的上限和下限 HYPERLINK l _bookmark40 、 旧城改造和乐观预期 HYPERLINK l _bookmark42 、 购买力的约束与悲观预测 HYPERLINK l _bookmark44 、 梦想能否照进现实？ HYPERLINK l _bookmark45 6、 风险提示请务必阅读正文后免责条款部分请务必阅读正文后免责条款部分图表目录 HYPERLINK l _bookmark1 图

4、表1：房地产销售和房地产投资单月同比4 HYPERLINK l _bookmark5 图表2：第六次人口普查城乡人口和人均住宅建筑面积7 HYPERLINK l _bookmark6 图表3：城镇地区其它自建房建筑面积（万平方米）8 HYPERLINK l _bookmark7 图表4：我国新增城镇常住人口（万人）8 HYPERLINK l _bookmark8 图表5：因为自然增长而增加的城镇人口净增量（万人）9 HYPERLINK l _bookmark9 图表6：我国外出农民工数量（万人）10 HYPERLINK l _bookmark10 图表7：我国高等教育毕业生人数10 HYPER

5、LINK l _bookmark11 图表8：第五次人口普查人口和居住面积统计10 HYPERLINK l _bookmark14 图表9：中国官方对于住房空置率的权威数据12 HYPERLINK l _bookmark17 图表10：我国2017年底286亿平城镇住宅的供应结构13 HYPERLINK l _bookmark19 图表人均住宅面积14 HYPERLINK l _bookmark21 图表12：我国35-49岁主力购房年龄人口变动（千人）15 HYPERLINK l _bookmark23 图表13：人口年龄与住宅需求：城乡整体16 HYPERLINK l _bookmark2

6、4 图表14：人口结构与住宅需求：城镇地区16 HYPERLINK l _bookmark26 图表15：2017年城镇居民各个年龄段人均住房面积（平方米/人）16 HYPERLINK l _bookmark27 图表16：中国的城镇化率、城镇人口和预测17 HYPERLINK l _bookmark28 图表17：维持2017年各年龄段对应住房标准假设：中国新增住宅需求（亿平米）17 HYPERLINK l _bookmark29 图表18：城镇人口自然增长带来的城镇人口增量（万人/年）18 HYPERLINK l _bookmark30 图表19：我国商品房住宅销售面积（亿平米）18 HY

7、PERLINK l _bookmark32 图表20：城镇人均住宅套内使用面积的国际比较（平米）19 HYPERLINK l _bookmark34 图表21：2000年与2010年人口密度对比20 HYPERLINK l _bookmark35 图表22：2000-2010年间收缩的城市20 HYPERLINK l _bookmark36 图表23：部分收缩城市的人口平均增速和城市规划中人口增长率21 HYPERLINK l _bookmark37 图表24：东北某低等级城市住房售价21 HYPERLINK l _bookmark41 图表25：基准预测条件下2030年中国住房的供给结构（亿

8、平米）23 HYPERLINK l _bookmark43 图表26：按照套内使用面积90平米计算的全球核心城市的房价收入比241、 引言：房地产投资影响长、短期经济大势2019 又过2018 （14.8 2019 图表 1：房地产销售和房地产投资单月同比商品房售面积 月同比房地产发投单月比2007-032007-082008-012007-032007-082008-012008-062008-112009-042009-092010-022010-072010-122011-052011-102012-032012-082013-012013-062013-112014-042014-09

9、2015-022015-072015-122016-052016-102017-032017-082018-012018-062018-110-10请务必阅读正文后免责条款部分请务必阅读正文后免责条款部分资料来源：Wind，我们的结论是：2017 35.2 （1998 4 我们的基准预测是到2030 2018-2030 请务必阅读正文后免责条款部分2017 14.4 3%请务必阅读正文后免责条款部分13 16.4 亿平/ 2019 请务必阅读正文后免责条款部分请务必阅读正文后免责条款部分2、 中国住宅存量估计（和我们以 2010 年的人口普查数据为基础进行估算，截至 2017 年底我国城镇住房

10、建筑面积约 286 亿平方米，城镇人均住宅建筑面积为 35.2 平方米。住房存量数据的几个官方来源和数据缺陷（200年200年（2010 8000 万2016 年36.6 16 2010 20081978-2006 2。估算住宅存量的基本方法由于人口普查的数据最准确，我们以 2010 年第六次人口普查的数据为基础，按1 的宿舍（高中以下住校算家庭户常住人口、建筑工地工棚、白天是营业场所晚上是居住场所的饭馆、虽然是民居但是被公司租赁作为集体宿舍等等类型。2 如 2006 年前以户籍人口为基数计算请务必阅读正文后免责条款部分照集体户人均住宅建筑面积为家庭户 35%3来估计 2010 年的全国住宅存

11、量。请务必阅读正文后免责条款部分 旧的面积。将上述数据汇总，我们得出 2017 年全国城镇住房的存量面积。2010年全国住宅存量面积的估算3.5 0.8 29.2 32.0 35%10.2 图表 2：第六次人口普查城乡人口和人均住宅建筑面积城市家庭建制镇家庭城镇集体农村家庭农村集体人口348,460,610241,662,90379,882,033649,857,73712,947,586人均住宅建筑面积（平方米）29.232.0-31.7-资料来源：国家统计局，我们估计 2010 年底全国城镇地区住宅存量为 187.1 亿平方米，城镇人均住宅建筑面积为 27.9 平方米。2011-2017年

12、商品房面积估算考虑到统计局公布的商品住宅竣工面积偏低，我们用商品房销售面积来近似估计2011-2017 年建成的商品房面积。由于我国住房销售的大部分是期房，期房一般在 1 年半左右就能完成交付。综合2010 2016 5%79.7 *0.854+-（77.5 32019 2 35%。4 0.85 的系数主要是考虑了人防工程、居委会、车库等公共设施的面积。请务必阅读正文后免责条款部分我们最终估计 2011-2017 年开发商完成住宅建筑面积为约 78 亿平方米。请务必阅读正文后免责条款部分2011-2017年其它自建房（不含农民带房入城）面积估算图表 3：城镇地区其它自建房建筑面积（万平方米）3

13、5,00030,00025,00020,00015,000图表 3：城镇地区其它自建房建筑面积（万平方米）35,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0002011201220132014201520162017资料来源：中国统计年鉴，02011-2017年个人自建房农民带房入城的估计农民带房入城的面积由带房入城的人口和人均住房面积的乘积获得。图表 4：我国新增城镇常住人口（万人）2018201720162015201420132012201120102009200820072006图表 4：我国新增城镇常住人口（万人）201820172016201520142

14、013201220112010200920082007200620052004200320022001资料来源：Wind，0新增城镇人口新增的城市常住人口主要有三个来源：1）城市人口自然增长；2）（和以请务必阅读正文后免责条款部分图表 5：因为自然增长而增加的城镇人口净增量（万人）500400300250200请务必阅读正文后免责条款部分图表 5：因为自然增长而增加的城镇人口净增量（万人）500400300250200150100502018201720162015201420132012201120102009200820072006200520042003200220012000资料来源：

15、Wind，0其中，按每年人口自然增长率乘此前一年城市常住人口，我们估算 2700 4900800 7；统计局数据显示 781800 整之后变成城市常住居民的农民为约 6500 万人9。31.3平米10和201645.8 38.6 入城总建筑面积大约在 25.1 亿平方米。5 2012 2012 （50 基本逐步对农民工落（地级市（省会以上。整体而言，大学毕业（一些欠发达城市可以放宽的高中、职高）基本上仍是1.3%。6这些人口虽然算作城市常住人口，但是不见得会自动拥有城市户籍，各个地方情况安排不同。当然，即便有些城市没有直接获得户口，这些居民和他们的住宅也会有更多的和城市户籍人口结婚、房屋拆迁等

16、变更户籍的机会。72015 14.5%800 5%。 HYPERLINK /roll/2019-01-23/doc-ihqfskcn9551636.shtml /roll/2019-01-23/doc-ihqfskcn9551636.shtml8 9王放的研究发现，1990-2000 521731来自“四普”“五普”2004200 2015 4400 万人，不可思议）直接估计不太容易。从我们的模型看，2011-2017 年间，行政区划变动，自然增长，以及迁徙的比例是 45%，19%，36%，迁徙的比例确实比 90 年代要高。10 仍然假设农村集体居住人口人均住宅建筑面积为农村家庭人均的 35%

17、图表6：我国外出农民工数量（万人）图表7：我国高等教育毕业生人数09008007006005004003002001002017201520132011200920072005200320010201720152013201120092007200520032001请务必阅读正文后免责条款部分请务必阅读正文后免责条款部分20182017201620152014201320122011 HYPERLINK /a/20101230/000031.htm 201020092008资料来源：Wind，资料来源：20182017201620152014201320122011 HYPERLINK /a/

18、20101230/000031.htm 201020092008折旧率和拆迁折旧住房我们还需要把2011-2017 年间拆迁折旧的住房计算出来才能估计2017 年的住宅存量。我们首先估计中国住房一般的折旧率，然后再计算这 7 年的折旧面积。2000 约92420012004950.01227.8 199.7 12.6 2001-2010 图表 8：第五次人口普查人口和居住面积统计城市家庭镇家庭城镇集体农村家庭农村集体人口（十人）25，092，51614，636，3143，372，53274，230，808735，254人均建筑面积22.36-22.99-资料来源：刘勇利第五次人口普查资料显示：

19、居民住房状况大改观、国家统计局、131998 141998 76.3 15。11 集体户的人均面积仍然使用 10.2 平米，与 2010 年一致。12 2001-2010 年城镇人口增加约 2.11 亿。其中，自然增长 3100 万人；2000 年外出农民工约 1 亿人（ HYPERLINK /a/20101230/000031.htm http:/ie.nes.qq.oma201023000031htm0015500201-00年大学380019001.1（由于小城镇落户甚至没有开放，我们忽略这一阶段农村人口通过其它方式落户城镇的人口）27.3约 30.0 亿平。13邵挺，我国城镇住房和住房

20、保障的总体情况及发展趋势，中国经济时报2013 年 6 月 24 日14 1999 和 2000 年竣工商品房约 3.8 亿平，自建房约 8.3 亿平。15 同时粗略的扣除 1999-2000 年 4 亿平农民带房进城的面积。请务必阅读正文后免责条款部分76.3 1998 1999-2010 34 1.2%。请务必阅读正文后免责条款部分 年间的房屋折旧拆迁有多少呢？ 1998 年以前建成的住宅和1998-2017 2001 2010 136.5 1.2%7 10.6 米。2012-2017 2600161745 18计拆迁住宅面积约 11.7 亿平。2.3、 2017 年我国存量住宅 286

21、亿平我们估计 2017 年我国住宅存量为：2010 年底存量 187.1 亿平 + 2011-2017 年商品房建成 78 亿平 + 农民带房入城25.1 亿平 + 18.2 10.6 亿平共计约 286 亿平米，2017 年底，全国城镇人均住房建筑面积为约 35.2 平方米。2016 36.6 290.2 2017 2010 2.4住房空置的讨论10%10%16 2012 4200 2013-2017 320 万，470 万，601 万，606 609 万户的住宅。17 这部分住宅应该属于 1998 年前建成的城镇住宅的一部分。18 一些资料显示棚户区单套住宅面积小于 60 平，某些样本棚户

22、区人均住宅面积约 15 平且户均人口偏多。请务必阅读正文后免责条款部分图表 9：中国官方对于住房空置率的权威数据请务必阅读正文后免责条款部分时间来源内容2018 年 3月全国政协经济委员会副主任、中央农村工作领导小组原副组长兼办公室主任陈锡文“2017年大城市屋空率是11.9，小城市房屋空率13.9，农房屋率14”2018 年 6月中财办原副主任杨伟民“我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高，比日本还高，日本是 13。”201810国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴我国房屋空置率比较高，其中北京空置率在百分之十几到二十资料来源：新华社等，整理，当然，在人口流出的小城市出现较高的空置

23、确实值得警惕和关注。请务必阅读正文后免责条款部分请务必阅读正文后免责条款部分3、 存量住宅供给的结构2017 286 35.2 大量低质量的住宅仍然存在1998 ）的占比仅有 45%1999-2017 积192017 36%，这些房子的质量整体比较低下。特别是占住房供给 16.5%的城中村和农民房没有城市房产证，这一部分房屋仅230-240 20。图表 10：我国 2017 年底 286 亿平城镇住宅的供应结构19.045.916.518.6商品住（含发商建的障）建成于1998年及以前城镇量1999-2017年农民房入城1999年以来的镇其自建房资料来源：统计年鉴、Wind，人口普查、估计21

24、%房16%/23 此外，一些资料还显示甚至在北京上海这样的发达城市，70%的房子没有电梯； 就全国而言，70%的住房没有配备洗澡功能的设施（淋浴室或浴缸）22。整体而19 严格的说这些带房入城的住房也有许多是 1998 年以前建成的，而 1998 年前的城镇住房也许有部分是农民带房入城。20（近年来10 22020 2018 4 21 21%2010 14.8%20%21%的样本数据是高度一致的，也间接验证了我们数据估算的可靠性。22 任志强在 2018 年 4 月房地产金融论坛上的演讲请务必阅读正文后免责条款部分言，中国大部分住房的居住体验比较差。请务必阅读正文后免责条款部分一二线城市人均住

25、宅面积略低于三四线城市2331.3%， 83.8 34.2 图表 11：人均住宅面积40图表 11：人均住宅面积4034.235.73530252015105一二线城市其它资料来源：各个省市统计局、地区统计年鉴、023 一二线城市包括了北上广深，其它所有省会和计划单列市，以及苏州和无锡，拉萨数据缺失。请务必阅读正文后免责条款部分请务必阅读正文后免责条款部分4、 住宅需求的估计：基准预测图表 12：我国 35-49 岁主力购房年龄人口变动（千人）400,000图表 12：我国 35-49 岁主力购房年龄人口变动（千人）400,000250,000200,000150,000100,00050,0

26、0020302028202620242022202020182016201420122010200820062004200220001998资料来源：联合国、350,000300,0000居民年龄与房地产需求早在上个世纪 80 年代，美国经济学家就已经注意到人口结构变化对于住房需求242005 25。21 50 50 75 此外，虽然各个年龄段对住宅的需求相对比例是比较稳定的，但是 2000 年到2005 年间，中国城镇居民平均的住宅需求还是出现了显著的增长。24 Mankiw, NG and N.D Weil: “the Baby Boom, the Baby Bust and the Ho

27、using Market,” Reginal Service and Urban Economics, 19(2), 198925 陈斌开等，人口结构转变与中国住房需求：1999-2025基于人口普查数据的微观实证研究，金融研究2012 年第一期。请务必阅读正文后免责条款部分请务必阅读正文后免责条款部分图表 13：人口年龄与住宅需求：城乡整体图表 14：人口结构与住宅需求：城镇地区资料来源：人口结构转变与中国住房需求资料来源年龄结构变动和城镇化对于住宅需求的影响模型05 21 岁 75 10：12.5 : 30 : 30: 20201735.2 2017年中国各个年龄段住宅建筑面积如下：图表

28、15：2017 年城镇居民各个年龄段人均住房面积（平方米/人）21 岁以下22-34 岁35-49 岁50-74 岁75 岁以上+16.921.150.650.633.8资料来源：估计2030 10.2 2022 2024 2018-2030 93亿平米。26 假设城市和农村地区人口年龄结构没有显著差异请务必阅读正文后免责条款部分请务必阅读正文后免责条款部分图表 16：中国的城镇化率、城镇人口和预测8010图表 16：中国的城镇化率、城镇人口和预测80108642101950195519601965197019751980198519901995200020052010201520202025

29、20302035204020452050资料来源：联合国，Wind，00中国城人口亿）城镇化（）（RHS）图表 17：维持 2017 年各年龄段对应住房标准假设：中国新增住宅需求（亿平米）10987654321203020282026202420222020201820162014201220102008200620042002200002030202820262024202220202018201620142012201020082006200420022000资料来源：联合国，对于商品住宅的需求当然，这 93 201820301.5/2 1900 4500 200 万人2600 1.13

30、4.3 27积约 1.9 亿平28；2018-2020 年前完成棚改 7.2 亿平29。27 取人均住宅建筑面积 50 平米28 仅对 1998 年以前的城市住宅和 1998-2030 年间农民带房入城面积的存量（扣除了 2017 年以前折旧和棚改的面积）共 156.9 亿请务必阅读正文后免责条款部分请务必阅读正文后免责条款部分图表 18：城镇人口自然增长带来的城镇人口增量（万人/年）图表 18：城镇人口自然增长带来的城镇人口增量（万人/年）350300250200100502018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

31、2030-50资料来源：联合国，Wind，0这样，2018-2030 对于新建商品住宅的需求仅为 49.5 亿平，平均每年仅有 3.8亿平米。图表 19：我国商品房住宅销售面积（亿平米）图表 19：我国商品房住宅销售面积（亿平米）1612864201720162015201420132012201120102009200820072006200520042003200220012000资料来源：Wind，1410202024 城镇人均住宅面积扩张的影响平进行折旧。折旧率 1.2%/年。29 1600 万套乘以 45 平米请务必阅读正文后免责条款部分请务必阅读正文后免责条款部分根据人口普查的数据

32、和我们的计算，我国城镇人均住宅建筑面积从 2000 年的图表 20：城镇人均住宅套内使用面积的国际比较（平米）807066.9605038.639.54027.928.23024.62014.910香港中国图表 20：城镇人均住宅套内使用面积的国际比较（平米）807066.9605038.639.54027.928.23024.62014.910香港中国俄罗斯韩国日本德国法国美国资料来源：人民网、恒大金融研究院31、02030 31 （41 230 年城镇人口 10.1 亿人计算，则中国城镇住房总建筑面积需要达到 476 亿平，2018-2030 年需要新增约 191 亿平住宅。三四线那些“收缩的城市的”影响这可能还不是中国居民对于住宅需求的全部收缩的三四线城市可能意味着还有额外的至少 4 亿平米的新增商品住宅需求。600 180 1 3230 我们用建筑面积*