房地产评估（第二版）第11章房地产评估报告

1、房地产评估 Real Estate Valuation 第二版2第11章房地产评估报告通过对本章的学习，理解房地产评估报告的含义，掌握房地产评估报告的结构与内容，掌握房地产评估报告的编制方法，指引报告使用者正确运用房地产评估报告。学习目标3第11章房地产评估报告房地产评估机构及人员，在完成房地产价值评定估算工作后，必须按照一定程序和形式的要求，撰写房地产评估报告书，以书面的形式向委托方报告评估过程和结果。4第11章房地产评估报告11.1房地产评估报告概述11.2房地产评估报告的具体内容11.3房地产评估报告的编制11.4房地产评估报告的应用511.1房地产评估报告概述评估报告是房地产评估的最终

2、结果，对于委托方实现房地产评估委托目的有着重要的作用。评估机构和人员应当根据评估准则的要求及房地产评估业务的特点，正确编制房地产评估报告。611.1.1房地产评估报告的含义房地产评估报告是房地产评估机构及人员根据评估准则的要求，在履行了必要的评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。711.1.1房地产评估报告的含义在完成了资产评估的前期工作后，资产评估机构和人员需要编制房地产评估报告书，以文字形式阐述评估目的、评估对象、评估范围、评估结论的价值类型、评估基准日、评估依据、评估方法、评估过程、评估结论、特别事项说明等内容，以书面形式提交给委托

3、人。（1） 评估报告是房地产价值专业判断的书面文件811.1.1房地产评估报告的含义在完成了资产评估的前期工作后，资产评估机构和人员需要编制房地产评估报告书，以文字形式阐述评估目的、评估对象、评估范围、评估结论的价值类型、评估基准日、评估依据、评估方法、评估过程、评估结论、特别事项说明等内容，以书面形式提交给委托人。（1）房地产评估报告是房地产价值专业判断的书面文件911.1.1房地产评估报告的含义根据相关规定，评估人员不得以个人的名义接受评估业务委托，受理的评估业务由评估机构统一管理。出具房地产评估报告是评估机构的权利与义务，不是评估人员个人的行为。（2）房地产评估报告由评估人员编制，由评估

4、机构出具1011.1.1房地产评估报告的含义房地产评估报告是评估机构及人员在履行了前期评估基本程序的基础上编制完成的，不允许脱离评估程序直接编制评估报告。评估机构在受理了资产委托业务后，应当经过明确评估基本事项、签订评估业务议定书、编制评估作业计划、现场调查、收集评估资料、评估估算等必要的评估步骤后，方可编制房地产评估报告书。（3）房地产评估报告以履行必要的评估程序为前提1111.1.1房地产评估报告的含义房地产评估报告是评估机构及人员依据资产评估准则出具的专业意见，中国资产评估协会颁布了资产评估准则评估报告，对评估报告的编制要求、内容构成等作了原则性的规定，评估人员在编制房地产评估报告时需要

5、遵循这一规范。（4）房地产评估报告应当符合资产评估准则的要求1211.1.2房地产评估报告的作用编制并提交房地产评估报告是资产评估工作的最终环节，体现了房地产评估工作的成果。房地产评估报告对于委托方、评估机构及评估管理机构均有着重要的作用。1311.1.2房地产评估报告的作用对于房地产评估业务的委托方，评估报告是房地产价值专家意见的书面表达，可以作为委托方和房地产业务当事人对被评估房地产作价或交易的重要参考依据，实现房地产评估委托的目的。（1）房地产评估报告有利于委托方特定资产业务的实现1411.1.2房地产评估报告的作用对于房地产评估机构，评估报告可以反映和体现房地产评估工作的具体完成情况，

6、是评估机构对履行评估合同情况的总结，也是评估机构及人员为房地产评估项目承担相应法律责任的证明文件。同时，房地产评估报告是评估档案资料的重要内容，所形成的相关资料和记录对于后续的评估业务有重要的参考作用。（2）房地产评估报告有利于评估机构规范执业管理1511.1.2房地产评估报告的作用对于评估行业的自律组织和管理机构，评估报告是反映评估机构和评估人员职业道德、执业能力情况以及评估质量高低和机构内部管理机制完善程度的重要依据。（3）房地产评估报告有利于评估行业管理部门加强监督管理1611.1.3房地产评估报告的种类房地产评估报告按不同的标志可以划分为若干种类，房地产评估机构和人员可以根据评估业务的

7、具体情况及委托方的不同要求，选择适当类型的评估报告表达评估意见。1711.1.3房地产评估报告的种类完整型房地产评估报告简明型房地产评估报告（1）按评估报告披露内容的详尽程度划分 1811.1.3房地产评估报告的种类正常型房地产评估报告限制型房地产评估报告（2）按符合评估准则要求的程度划分1911.1.3房地产评估报告的种类一般房地产评估报告复核房地产评估报告（3）按评估服务的性质划分2011.1.3房地产评估报告的种类土地评估报告建筑物评估报告房地合一评估报告（4）按评估对象的不同划分2111.1.3房地产评估报告的种类房地产转让评估报告房地产抵押评估报告房地产征税评估报告房地产征税评估报告

8、（5）按评估目的的不同划分2211.1.4房地产评估报告的基本要素房地产评估机构及人员应当在评估报告中提供必要的信息，反映评估委托的基本情况、评估的理论依据、评估资料的取得情况、评估采用的方法、评估的实施过程及评估结论，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。2311.1.4房地产评估报告的基本要素2007年11月中国资产评估协会颁布的资产评估准则评估报告规定，评估报告应当包括下列基本要素：（1）标题及文号；（2）声明；（2）摘要；（4）正文； （5）附件。2411.1.4房地产评估报告的基本要素正文及相关附件（评估报告）组成封面 声明 摘要 正文 附件 评估报告的封面应当包括评估报告标题、评估

9、报告文号、评估机构名称、出具评估报告的日期等内容。2511.1.4房地产评估报告的基本要素正文及相关附件（评估报告）组成封面声明 摘要 正文 附件 评估声明是告知使用者，评估中遵循的法律规范、工作原则及承担的责任，提示评估报告使用者评估报告的特别事项和使用限制。2611.1.4房地产评估报告的基本要素正文及相关附件（评估报告）组成封面声明 摘要 正文 附件 摘要是评估报告的浓缩，提供评估业务的主要信息及评估结论，以便使各有关方了解该评估报告书提供的主要信息。2711.1.4房地产评估报告的基本要素正文及相关附件（评估报告）组成封面声明 摘要 正文 附件 评估报告的正文是评估报告的主体，需要详尽

10、地阐述评估委托情况、评估基本事项、评估过程、评估结论、使用限制说明等内容。2811.1.4房地产评估报告的基本要素正文及相关附件（评估报告）组成封面声明 摘要 正文 附件 评估报告附件是附在资产评估报告后面的文件与资料。包括主要权属证明资料、承诺函、评估师资格证明文件、资产汇总表等。2911.2房地产评估报告的具体内容根据资产评估准则评估报告的规定，资产评估报告书应由封面（包括标题及文号等）及目录、声明、摘要、正文和附件等项目构成，每个项目又由许多具体项目组成。3011.2.1房地产评估报告封面及目录封面是评估报告的第一项内容。房地产评估报告书的封面，包括评估报告标题、评估报告文号、评估机构名

11、称、出具评估报告的日期等内容。目录需要列出评估报告的具体构成内容及相应的页码，以便于报告使用者检索、阅读。3111.2.1房地产评估报告封面及目录（1）评估报告的标题评估报告标题即评估报告的名称，应当根据评估项目的具体情况列示，要求简明清晰，一般采用“委托方名称+经济行为关键词+评估对象+评估报告”的形式，也可适当简化。3211.2.1房地产评估报告封面及目录（2）评估报告的文号评估报告文号由文字和数字组成，包括评估机构特征字、种类特征字、年份、报告序号，按一定顺序排列。3311.2.1房地产评估报告封面及目录（3）评估机构的名称评估报告封面应载明评估机构的全称，有服务商标的，评估机构可以在报

12、告封面载明其图形标志。3411.2.1房地产评估报告封面及目录（4）出具评估报告的日期评估报告封面应载明出具评估报告的日期，日期为公历日期，以年月日形式表示。3511.2.1房地产评估报告封面及目录（5）目录。评估报告的次页需要以目录形式列示评估报告的构成内容，并标明对应的页码。目录一般只列出评估报告的一、二级标题。3611.2.2房地产评估报告声明评估报告声明是告知评估报告使用者、评估机构及人员在房地产评估中遵循的法律规范、工作原则及承担的责任，提示评估报告使用者评估报告的特别事项和使用限制。3711.2.2房地产评估报告声明3811.2.3房地产评估报告摘要摘要是评估报告的浓缩，提供评估业

13、务的主要信息及评估结论。评估人员应以较少的篇幅，将评估报告书中的关键内容摘要并刊印在评估报告书正文之前，以便使各有关方了解该评估报告书提供的主要信息。摘要的内容应与评估报告书揭示的结果一致，提供评估业务的主要信息及评估结论。3911.2.3房地产评估报告摘要4011.2.4房地产评估报告正文评估报告的正文是评估报告的主体，需要详尽地阐述评估委托情况、评估基本事项、评估过程、评估结论、使用限制说明等内容。4111.2.4房地产评估报告正文（1）绪言评估报告正文前面应当有一段绪言，以公文形式阐述受托评估事项及评估工作情况。评估报告书正文的绪言应写明该评估报告委托方的全称、受托评估事项及评估工作的整

14、体情况。在绪言之后即是评估报告正文的基本内容。4211.2.4房地产评估报告正文（2）委托方、被评估单位（或者产权持有单位）和业务约定书约定的其他评估报告使用者的概况评估报告正文应当介绍委托方、被评估单位（或者产权持有单位）和业务约定书约定的其他评估报告使用者的概况，包括名称、法定住所及经营场所、法定代表人、注册资本及主要经营范围等。4311.2.4房地产评估报告正文（3）评估目的评估报告应当说明本次资产评估的目的及其所对应的经济行为。评估报告载明的评估目的应当唯一，表述应当明确、清晰。4411.2.4房地产评估报告正文（4）评估对象和评估范围评估报告中应当载明评估对象和评估范围。评估报告应当

15、描述评估对象房地产的基本情况，通常包括意坐落的地址、实例状况、用途、法律权属状况等。评估报告应当说明评估对象房地产的具体评估范围，如是否包括附属设施、设备、院落等。4511.2.4房地产评估报告正文（5）价值类型及其定义评估报告应当明确价值类型及其定义，并说明选择该价值类型的理由。评估人员应当根据评估目的、评估对象、市场条件等选择适当的价值类型。可供选择的价值类型主要包括市场价值、投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。4611.2.4房地产评估报告正文（6）评估基准日评估报告应当载明评估基准日，并与业务约定书约定的评估基准日保持一致。评估报告应当说明选取评估基准日时应重点考虑的因素。471

16、1.2.4房地产评估报告正文（7）评估依据评估报告应当说明评估遵循的法律依据、准则依据、权属依据及取价依据等。4811.2.4房地产评估报告正文（8）评估方法评估报告应当说明此次评估所选用的评估方法及选用理由。房地产评估方法包括市场法、成本法、收益法等，评估报告不但要说明所选用的评估方法，还应当说明选择此评估方法的理由。4911.2.4房地产评估报告正文（9）评估程序的实施过程和情况评估报告应当说明自接受评估项目委托起至出具评估报告的主要评估工作过程，包括：接受项目委托，确定评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日，拟定评估计划等过程；指导被评估单位清查资产、准备评估资料，核实资产与验证资料等

17、过程；选择评估方法、收集市场信息和估算等过程；评估结果汇总、评估结论分析、撰写报告和内部审核等过程。5011.2.4房地产评估报告正文（10）评估假设评估结论是在一定的假设前提下得出来的，评估人员执行资产评估业务，应当科学合理地使用评估假设。资产评估基本假设主要包括交易假设、公开市场假设、继续使用假设、清算假设等。5111.2.4房地产评估报告正文（11）评估结论估报告中应当以文字和数字的形式清晰地说明评估结论。在评估结论中，应当以文字形式明确评估目的、评估对象等内容，以数字形式表达评估结果的数值。5211.2.4房地产评估报告正文（12）特别事项说明特别事项是指评估人员在评估过程中发现的，可

18、能影响评估结论的事项。在评定估算时，评估人员没有考虑该事项对评估结论的影响。5311.2.4房地产评估报告正文（13）评估报告使用限制说明使用限制是对评估报告的用途、使用者、有效期等所做的限定，评估报告存在限定的使用范围。5411.2.4房地产评估报告正文（14）评估报告日评估报告日是完成房地产评估报告的日期，这一日期需要在评估报告中明确，以公历年、月、日的形式表现。评估报告日不同于评估基准日，评估基准日是评估结论所对应的日期。5511.2.4房地产评估报告正文（15）签字盖章评估报告正文完成后，应当按着有关规定，由注册资产评估师签字盖章，评估机构或者经授权的分支机构加盖公章，法定代表人或者其

19、授权代表签字，合伙人签字。5611.2.5房地产评估报告附件评估报告附件是附在房地产评估报告后面的文件与资料。评估报告使用者可以根据评估报告中披露的附件的名称以及附件内容，能够判断评估报告的合法性，并在相应的评估工作底稿以及相关法律、行政法规和部门规章中找到相应的评估依据。5711.2.5房地产评估报告附件（1）评估对象所涉及的主要权属证明资料在评估报告的正文中，评估人员已经阐述了评估的权属依据，评估报告中所涉及的权属证明材料名称、原件或复印件需要装订在附件中。权属依据证明材料主要包括房屋所有权证书、房屋所有权证等。5811.2.5房地产评估报告附件（2）委托方和相关当事方的承诺函在房地产评估

20、中，评估机构及人员、委托方、相关当事方均要对自己的行为负法律责任，承诺其行为合法、真实、有效。评估机构及人员的承诺已经在评估报告中的 “评估报告声明”部分阐述，委托方和相关当事方的承诺函则要列在附件中。5911.2.5房地产评估报告附件（3）评估机构及签字注册资产评估师的资质、资格证明文件评估机构承接评估业务必须具体相应的资格，在规定的范围和等级内从事评估业务。6011.2.5房地产评估报告附件（4）房地产清单或汇总表如果评估对象房地产为多种房地产或房地产组，为使评估报告使用者能够更详细了解委托评估房地产的构成及具体情况，评估人员应当以附件的形式提供房地产清单或汇总表。6111.3房地产评估报

21、告的编制编制评估报告是房地产评估工作的一个重要环节。评估机构和人员需要遵循评估报告编制的基本要求，按规定的步骤编制评估报告。评估报告经过复核后，装订成册，按规定的时间和方式提交给委托方。6211.3.1房地产评估报告的编制要求（1）客观公正评估报告必须建立在真实、客观的基础上，得出的评估结论应有充分的依据。评估结论是评估人员根据被评估房地产的状况及其所处的市场条件，在充分分析的基础上得出的结果，没有损害评估各当事人及他人的合法权益。6311.3.1房地产评估报告的编制要求（2）内容完整评估报告应当内容完整，包括标题及文号、评估声明、评估摘要、正文和附件等规定的内容。评估报告应当清晰、准确地表述

22、评估过程及评估结论，不得使用误导性的表述，保证评估报告的使用者能够合理理解评估结论。6411.3.1房地产评估报告的编制要求（3）形式规范评估报告的文字表达应当清楚、准确、简明扼要，用词规范，按规定的格式排版、装订。评估报告应当使用中文撰写，需要同时出具外文评估报告的，以中文评估报告为准。6511.3.1房地产评估报告的编制要求（4）责任清楚评估报告是明确评估机构和人员责任的依据，由两名以上的注册资产评估师签字盖章，并由评估机构盖章。6611.3.2房地产评估报告的编制步骤评估人员在履行了前期的评估程序，经过房地产价值评定估算环节后，即进入了评估报告的撰写阶段。评估报告的编制包括以下几个步骤:

23、6711.3.2房地产评估报告的编制步骤（1）评估报告的复核评估机构需要建立评估报告复核审查制度，由专门的评估报告复核人员对撰写的评估报告进行核对、检查。6811.3.2房地产评估报告的编制步骤（2）评估报告的提交评估报告经过复核后，应当由两名以上的注册资产评估师签字盖章，并由评估机构（或者其授权的分支机构）盖章。评估机构应当按评估业务约定书的要求，在规定的时间内以约定的方式将房地产评估报告书提交给委托人。评估报告书应当以评估机构的名义出具。6911.3.2房地产评估报告的编制步骤（3）评估报告的归档评估报告是评估档案的重要内容，评估机构在向委托人提交房地产评估报告书后，应当将评估报告连同评估

24、工作底稿一起归档管理，建立完备的评估基础资料，以备日后的调阅、检查或评价。7011.4房地产评估报告的应用评估机构出具并提交的房地产评估报告后，评估报告使用者应当认真阅读评估报告的内容，正确理解评估结果的含义，恰当使用评估报告，合理实施评估目的对应的经济行为。评估机构及人员有义务帮助评估报告使用者正确理解评估报告的内容，指引其合理使用评估报告。7111.4.1房地产评估报告的使用者房地产评估报告的使用者是指有权利用评估报告及其结论从事相应经济行为或其他行为的单位或个人。7211.4.1房地产评估报告的使用者评估报告使用者通常包括房地产评估的委托方、房地产产权的持有者、评估管理机构、国家法律、法

25、规规定的评估报告使用者和业务约定书中约定的其他评估报告使用者。7311.4.1房地产评估报告的使用者（1） 委托方委托方是与评估机构签订业务约定书，委托评估机构及人员对房地产价值进行分析、估算并发表专业意见的单位或个人。7411.4.1房地产评估报告的使用者（2） 产权持有者产权持有者是评估对象房地产的产权所有者或实际控制者。一般情况下，评估业务的委托方与评估对象的产权持有者、管理者是同一主体，委托方为特定的经济行为委托评估机构对自有产权的资产进行评估。7511.4.1房地产评估报告的使用者（3）评估管理机构是指资产评估行政管理机关和资产评估行业自律组织。我国资产评估的行政管理的主管机关是政府

26、财政部门，资产评估行业自律组织是中国资产评估协会。7611.4.1房地产评估报告的使用者（4）国家法律、法规规定的评估报告使用者国家法律、法规赋予了政府机构一定的权利，在必要时可以查阅相关的资产评估报告，利用资产评估报告的结论，作为司法、行政的依据。这些机构主要包括人民法院、检察院、证券监督管理部门、保险监督管理部门、工商行政管理部门、税务机关等。7711.4.1房地产评估报告的使用者（5）业务约定书中约定的其他评估报告使用者除上述使用者外，还可能存在一些其他评估报告使用者。引发房地产评估的经济行为可能较为复杂，涉及到委托方、产权持有者外的第三方。为满足资产业务的需要，实现特定的评估目的，第三

27、方也可以作为评估报告的使用者。781.4.2使用评估报告需要注意的问题恰当使用评估报告是评估报告使用者的责任。评估机构及人员在出具并提交评估后，应当提示房地产评估报告使用者正确理解评估报告的内容和结论，在规定的范围内使用评估报告，关注评估报告中的特别事项说明，避免与防范评估报告使用风险。791.4.2使用评估报告需要注意的问题（1）提示正确理解评估报告的内容评估报告是评估人员对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的书面专业意见，评估报告的使用者应当认真阅读评估报告的内容，理解评估报告的专业术语。评估人员有义务对评估报告的内容进行讲解，帮助评估报告使用者正确理解评估报告的内容。801.4.2使用评估报告需要注意的问题（2）提示评估报告有限定的使用者评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，如果其他使用者运用了评估报告及结论，可