金桥项目产品建议报告

1、PAGE PAGE 26金桥项目产品建议报告本报告将通过对酒店式公寓产品的发展历史、项目分析、目前在售酒店式公寓分析、政策分析，解决金桥项目在目前的市场上以怎样的产品形态出现，能够在最短时间内实现本项目的销售价格。上海酒店店式公寓寓概述上海酒店店式公寓寓最早出出现于220000年6月月的普陀陀区Myy Ciity。作为一一个新兴兴的房地地产产品品由于其其产品形形态、开开发模式式较为特特殊，在在最初解解决了一一部分烂烂尾楼改改造问题题，成为为部分开开发商相相继追捧捧的开发发模式，酒店式式公寓经经历了较较为特殊殊的产品品历程。上海历年年酒店式式公寓上上市楼盘盘早期的酒酒店式公公寓主要要为烂尾尾楼改

2、建建，产品品单一。但作为为一个新新兴的房房地产投投资类型型产品，酒店式式公寓以以其全装装修，面面积小，总价低低，高回回报等因因素不断断受到市市场追捧捧。由于其产产品特殊殊，伴随随着上海海整体房房地产高高速发展展，其发发展步伐伐由20003年年达到高高峰。220044年不断断受到相相关政策策影响，房地产产市场开开始调整整，整体体市场快快速降温温，虽然然价格仍仍然保持持增势，但是需需求减缓缓，二手手房抛售售快速增增长，市市场供求求出现失失衡。作作为投资资型物业业的酒店店式公寓寓开发力力度有所所减弱。上海酒店店式公寓寓分布从上海酒酒店式公公寓分布布情况来来看，其其主要集集中于内内环内，这主要要也是同

3、同酒店式式公寓发发展及特特性分不不开的。早期的酒酒店式公公寓多为为烂尾楼楼改建，由于房房产开发发遗留问问题具备备开发酒酒店式公公寓的烂烂尾楼大大多集中中与内环环内，而而随着酒酒店式公公寓的发发展，产产品特殊殊性决定定了其需需要较高高区域属属性及区区域成熟熟度等条条件作为为产品支支撑，大大多开发发商考虑虑到利润润最大化化、产品品多样化化的因素素，加大大了对酒酒店式公公寓的开开发力度度。而内环以以外的部部分区域域，由于于靠近成成熟的内内环内，更多的的采取开开发住宅宅社区的的模式，回避开开发对区区域成熟熟度、区区域配套套要求较较高的酒酒店式公公寓产品品。中外环地地区由于于大量的的开发区区建设成成熟，

4、外外来高收收入人口口的不断断增加，区域成成熟度的的增加及及外来人人口的增增加，使使得酒店店式公寓寓这一特特殊住宅宅产品获获得了一一定市场场，产品品有进一一步放大大趋势。上海酒店店式公寓寓价格分分布酒店式公公寓作为为房地产产中特殊殊的产品品形态，其价格格分布与与上海房房地产价价格分布布状况基基本一致致，由城城市中心心区域为为发散点点，由内内向外价价格逐步步走低。同时也也表明酒酒店式公公寓对区区域成熟熟度的要要求相对对较高。影响酒店店式公寓寓关键因因素因素影响分析析地段作为投资资型产品品，地段段因素影影响相对对较小区位项目所处处区域是是否有较较高成熟熟度，成成熟度高高、区域域配套完完善，接接受度越

5、越高产品产品要有有亮点，精装修修、注重重实用性性、舒适适性总价要求低总总价、进进入门槛槛低、投投资成本本低投资回报报短期高投投资回报报率或长长期高租租金回报报配套对自身配配套、会会所服务务要求高高客源作为投资资客户，注重投投资回报报物业管理理酒店式服服务、人人性化管管理，提提升物业业品质销售策略略体现的投投资回报报销售策策略，能能够吸引引更多的的客源相关政策策投资型物物业对于于政策敏敏感度高高，受相相关政策策影响较较大上海酒店店式公寓寓发展趋趋势发展初期：主要以烂尾楼改建，产品力缺乏，简单的小户型、低总价发展中期：仍然是烂尾楼改建，但产品力有所提升，注重部分可居住性发展后期：大型住宅社区内出现

6、酒店式公寓，产品得到充分提升，体现居住实用性、舒适性未来发展：成熟居住区域环境内，充分体现居住实用性、舒适性，人文的关怀，高品质的物业管理、会所配置未来酒店店式公寓寓产品将将朝着更更加实用用性、舒舒适性的的方向发发展，对对物业管管理、会会所配置置、社区区环境的的要求将将进一步步提高。二、项目目分析本项目位位于上海海浦东新新区，金金桥加工工出口区区内，因因此我们们从金桥桥加工出出口区研研究着手手，在具具体到项项目自身身的分析析。金桥加工工出口区区概况金桥区域域位于浦浦东新区区中部，西临陆陆家嘴金金融贸易易区，北北靠外高高桥保税税区，南南接张江江高科技技园区，19998年被被国家科科技部认认定为上

7、上海金桥桥现代科科技园。开发区规规划面积积20平平方公里里，以南南北走向向的金桥桥路为界界，东部部为现代代工业园园区和现现代商贸贸园区，约166平方公公里；西西部为现现代生活活园区和和管理服服务中心心，约44平方公公里。 金桥区域域路网发发达，交交通极为为便捷，距上海海火车站站15公公里、虹虹桥机场场25公公里、浦浦东国际际机场115公里里、外高高桥港区区9公里里。金桥加工工出口区区功能规规划划分分整个金桥桥加工出出口开发发区的功功能划分分按照“一主、三次”的原则则，主要要划分为为现代工工业区、现代生生活区、管理中中心区、现代商商贸区。形成了了进出口口工业为为主导，全方位位、多层层次配套套服务

8、为为辅的高高标准、现代化化、科技技性园区区，功能能上划分分合理、产业发发展协调调、互为为补充。 项目所处处区位及及现状本项目本项目位位于金桥桥加工出出口开发发区，现现代商业业区内，金新路路、浙桥桥路交汇汇路口。西临银银桥大厦厦，东靠靠建银大大厦，南南北两面面均临城城市干道道绿地隔隔离带，其规划划地理位位置优越越。就目前现现代商业业区内现现状来看看，整体体商业氛氛围经过过十年的的发展，发展速速度较为为缓慢，并没有有形成良良好的商商业氛围围，项目目所处区区域成熟熟度不高高。项目以东东碧云国国际社区区的建成成，无疑疑提升了了本项目目所处区区域的形形象，有有利于塑塑造高品品质国际际化酒店店式社区区的产

9、品品形象。基础经济济指标容积率3.8总建筑面面积5万平方方米商业面积积83000平方米米建筑形态态高层建筑层数数两栋155层、一一栋300层物业类型型酒店式办办公主力户型型面积50660平方方米/户户总套数约9000多套项目优劣劣势分析析优势（SS）金桥加工工出口区区的良好好支撑位于规划划中的现现代商业业区内面积小、总价低低新建项目目、最大大程度提提升产品品力劣势（WW）商业购物物和生活活配套设设施缺乏乏项目周边边烂尾楼楼影响区区域形象象交通欠缺缺总户数多多、体量量大中外环间间机会（OO）轨道交通通6号线线带动区区域发展展依托碧云云国际社社区，良良好的大大社区概概念整体酒店店式公寓寓上市量量减

10、少威胁（TT）整体房地地产市场场降温、区域发发展趋缓缓不断出台台宏观调调控政策策、投资资型客户户持币观观望优势金桥加工工出口区区良好支支撑金桥加工工出口区区经过近近十五年年的发展展，区内内吸引了了大量的的企业、资金、人才，为本项项目的开开发奠定定了一定定基础。位于规划划中的现现代商业业区项目位于于规划的的现代商商业区内内，区域域内聚集集了大量量的商业业物业，未来大大量的商商业物业业启动将将带动项项目自身身发展。面积小、总价低低作为投资资型物业业，本相相目可投投资性强强，进入入门槛低低，很大大程度的的扩大了了客源构构成面。新建项目目、最大大程度提提升产品品力本项目由由于为新新建项目目，不同同与大

11、多多数酒店店式公寓寓烂尾楼楼改建开开发模式式，能够够有利于于本项目目最大程程度的提提升产品品力。劣势商业购物物和生活活配套设设施缺乏乏现代商业业区经过过近十五五年的发发展，区区域内商商业和生生活设施施缺乏，区域成成熟度低低，人气气不足，无法支支撑区域域办公和和居住的的基本要要求。项目周边边烂尾楼楼影响区区域形象象项目周边边烂尾楼楼已经有有很长时时间历史史，区域域整体形形象影响响较大。 交通欠缺缺本项目主主要临街街面金新新路、浙浙桥路交交通缺乏乏，区域域主要交交通分布布与新金金桥路、杨高南南路，出出行较为为不便。总户数多多、体量量大作为投资资型物业业，本项项目由于于体量大大、总户户数多，不同程程

12、度上影影响了投投资客户户的进入入信心，担心同同一区域域大量抛抛盘导致致交易下下降。中外环间间本项目位位于中外外环间，不属于于传统的的酒店式式公寓酒酒店开发发地段，地段优优势不明明现。机会轨道交通通6号线线带动区区域发展展唯一一条条贯穿浦浦东新区区南北向向的轨道道交通66号线项项目。全全程计划划于20005年年底前建建成试通通车，220066年完成成投入运运营。届届时以金金桥居住住区为中中心，向向四周辐辐射延伸伸，将会会带动整整个地区区的发展展，无论论是出行行购物还还是上班班，都将将十分的的方便。依托碧云云国际社社区，良良好的大大社区概概念项目地块块以西的的碧云国国际社区区的形成成，无疑疑成为本

13、本项目依依托的重重要资源源之一，为项目目创国际际化酒店店式公寓寓社区创创造了条条件。整体酒店店式公寓寓上市量量减少上海新建建酒店式式公寓整整体上市市量减少少，供应应量减少少，为本本项目成成为市场场焦点提提供了有有利的条条件。威胁整体房地地产市场场降温、区域发发展趋缓缓近年来上上海整体体房地产产市场不不断降温温，房价价上涨势势头有所所减缓，区域发发展趋势势放缓，对本项项目造成成了不同同程度的的影响。不断出台台宏观调调控政策策、投资资型客户户持币观观望自20004年以以来，政政府不断断出台宏宏观调控控政策，打击投投机行为为，对于于作为投投资型物物业的酒酒店式公公寓客户户，部分分投资客客户趋于于持币

14、观观望状态态。小结：从整体上上来看本本项目威威胁主要要来自政政策面，机会是是有限的的，本项项目想要要成功，将主要要取决于于较早的的入世时时间，产产品力的的塑造，抓住现现有的市市场机会会，整合合项目资资源，是是项目成成功的核核心所在在。6.本项项目属性性归纳：结合本项项目所处处区位及及周边因因素，项项目初步步定位为为：具有高品品质国际际化的酒酒店式公公寓社区区三、部分分在售酒酒店式公公寓市场场分析产品形态态楼盘名称称地理位置置物业形态态总建面积积总套数得房率主力面积积天赐公寓寓广东路4429号号一幢177层1.511470%65-775众昌金城城大厦海宁路113399号一幢288层363472%

15、40-555东星SOOHO荆州路2265号号一幢9层层0.48875%30-335四季沙龙龙新市南路路5855号一幢277层2.518572%40-555悠诗阁沪太路8826号号一幢5和和7层1.36373%50-555万源晶典典浦东大道道5999号一幢333层3.451072%50-660碧云东新金桥路路2555号一幢9层层2.39941372%52碧云1008红枫路1108弄弄9号一幢4层层1.210873%45-660目前在售售酒店式式公寓产产品形态态单一，大多为为单体式式建筑，产品规规模较小小，不具具备规模模优势；产品得得房率大大多在772%左左右，主主力面积积多在440-555之间间

16、。销售去化化楼盘名称称环线位置置公开时间间开盘时间间交房时间间总套数去化情况况销售率去化速度度天赐公寓寓内环内20044.11120044.111现房1145952%9.8套套/月众昌金城城大厦内环内20044.520044.12220055.12263452582%131套套/月东星SOOHO内环内20055.320055.320055.6884045%20套/月四季沙龙龙中外环20044.220044.320055.518518197%12套/月悠诗阁内中环20033.11120033.111现房635180%3套/月月万源晶典典内环内20033.620033.720044.122510售

17、完100%28套/月碧云东中外环20044.12220055.220055.10041336989%123套套/月碧云1008内中环20044.720044.820044.122108售完100%22套/月可以看到到在售楼楼盘当中中，楼盘盘预热时时期相对对较长、产品有有亮点的的个案其其去化速速度较快快；位于于内环内内的个案案，由于于区位较较好，能能够获得得较快的的去化速速度。总体来看看，受整整体市场场影响，大部分分个案去去化速度度有所减减缓。在售个案案产品亮亮点分析析楼盘名称称环线位置置产品亮点点配套设施施服务包租服务务天赐公寓寓内环内厨房配套套，长阳阳台设计计多功能健健身房3年包租租计划众昌

18、金城城大厦内环内/俱乐部、健身房房等不包租东星SOOHO内环内/无不包租四季沙龙龙中外环内廊式时时尚广场场、景观观露台 主题会所所悠诗阁内中环阁楼设计计无会所包租1-3年 万源晶典典内环内气派挑高高大堂、空中花花园花园会所所/碧云东中外环复式结构构，半圆圆形阳台台设计没有确定定会所不包租碧云1008内中环阁层设计计地下会所所不包租在售楼盘盘部分采采用阁层层设计，强调居居住功能能分区，设计趋趋向于舒舒适性、可居住住性。作为投资资型物业业，大多多注重产产品亮点点设计，吸引客客户眼球球，提升升产品品品质。如如设置大大堂、装装修、空空中花园园、休闲闲广场等等。而会会所已经经成为酒酒店式公公寓产品品最为

19、重重要的部部分之一一，根据据项目定定位不同同会所性性质有所所不同。目前有相相关政策策限止广广告推广广过程中中出现包包租等促促销手段段，但对对于投资资客为主主要客户户的酒店店式公寓寓来说，包租仍仍然是对对客户吸吸引力最最大的促促销手段段。总价分析析楼盘名称称环线位置置均价主力面积积主力总价价天赐公寓寓内环内24000165-775156-1800众昌金城城大厦内环内13322840-55553-773东星SOOHO内环内12500030-33537.55-444四季沙龙龙中外环8798840-55535-448悠诗阁内中环8640050-55543-447万源晶典典内环内12000050-660

20、60-772碧云东中外环1134425259碧云1008内中环14677745-66066-888作为投资资型物业业，在售售个案主主力总价价大多在在40-60万万元左右右，投资资门槛较较低，最最大程度度的扩大大投资客客源构成成。部分在售售楼盘立立面归纳纳东星SOHO天赐公寓碧云108 万源晶典作为特殊殊产品形形态的酒酒店式公公寓，个个案在产产品塑造造上立面面要求高高，或现现代简洁洁明快，或欧陆陆沉稳大大气，最最大程度度的吸引引眼球，通过立立面的深深度塑造造，提升升产品形形象、产产品力。 小结：由于整体体市场影影响，酒酒店式公公寓销售售周期将将会逐步步延长，但前期期做好预预热的个个别产品品力强的

21、的楼盘可可以取得得较好的的去化速速度。在售酒店店式公寓寓产品形形态单一一，而本本项目作作为酒店店式公寓寓社区形形式出现现，能够够很好的的避免同同质化竞竞争，形形成差异异化产品品，在市市场前景景不明朗朗前提下下具有较较强的产产品竞争争力；产品设计计趋向于于舒适性性、可居居住性。大多注注重产品品亮点设设计，如如设置大大堂、装装修、空空中花园园、休闲闲广场、会所等等。对于投资资型酒店店式公寓寓来说，包租仍仍然是对对客户吸吸引力最最大的促促销手段段。为保证本本项目取取得较高高的去化化速度，在现有有的户型型条件下下，保证证实用性性、舒适适性；本项目作作为具有有高品质质国际化化的酒店店式公寓寓社区，在产品

22、品立面上上应做到到国际化化、高品品质形象象，最大大程度上上提升产产品力、产品形形象。四、本项项目产品品初步建建议通过对项项目自身身条件的的分析，结合酒酒店式公公寓特性性及在售售酒店式式公寓市市场情况况，在现现有的产产品条件件下，建建议产品品做如下下方面调调整：产品亮点点建议考虑到本本项目特特殊性，产品比比较单一一。建议议产品作作出亮点点，在现现有的限限高条件件下，牺牺牲部分分楼层，增加单单层层高高，做出出目前市市场接受受程度较较高的复复式型酒酒店式公公寓。产品立面面建议结合项目目初步定定位，本本项目产产品立面面采用高高品质、国际化化的立面面构成，提升产产品品质质，拔高高区域形形象，成成为区域域

23、标志物物业。社区配套套服务提供高品品质社区区配套服服务设施施，引入入国际品品牌休闲闲会所，提升社社区形象象地位。酒店式管管理服务务引入著名名品牌物物业管理理公司，提供高高品质物物业管理理服务，强调酒酒店式社社区管理理理念。小结：由于本项项目特殊殊型，在在目前的的市场条条件下，本项目目销售周周期将会会延长，建议项项目尽快快入世，保证足足够的预预热期、积累前前期客源源。本项目最最终在目目前的市市场情况况下获得得成功，近早缩缩短销售售周期，必须尽尽最大程程度提升升产品力力，营造造酒店公公寓社区区氛围，增加社社区配套套服务设设施。五、政策策影响分分析政策一：商场、办公楼楼分割转转让规范范化发布日期期：

24、20004年年1月99日主要内容容：上海市房房地资源源局和市市建委联联合发布布的关关于商场场和办公公楼分割割转让问问题的通通知，明确规规定对商商场、办办公楼分分割转让让的规范范化运作作，以期期降低交交易过程程中和交交易后的的风险，防止个个别经营营者以不不正当手手段进行行商业欺欺诈，保保护消费费者、投投资者的的合法权权益。通知明确否否定这类类“划线为为界”式分割割权属单单元的做做法，要要求不得得对房地地产登记记册中记记载为一一个权属属单元的的房地产产擅自分分割转让让。需要要分割转转让的，必须在在获得相相关管理理部门批批准的条条件下进进行“实体分分割”，并变变更登记记手续后后方可销销售。影响：本报

25、告认认为从该该通知知来看看，本质质上是为为了杜绝绝商铺、办公楼楼项目被被任意地地分割销销售，明明确转让让标的物物权属单单元，销销售标的的物必须须是被测测绘过的的和可以以登记的的，“随意分分割”的现象象即将不不复存在在，交易易标的物物产权形形态将进进一步明明确。从该通通知的的影响来来看，主主要是规规范市场场，杜绝绝商铺、办公楼楼项目被被任意分分割的现现象，有有利于置置业者、投资者者，同时时对开发发商在产产品规划划、设计计阶段充充分了解解市场，开发适适合市场场的产品品形态要要求更高高。分析：由于本项项目为小小户型办办公公寓寓产品，该通通知的的发布有有利于本本项目的的市场透透明度，对于广广大的投投资

26、客户户来说，其投资资标的物物更加明明确，投投资信心心将进一一步提高高。政策二：期房限限转发布日期期：20004年年4月220日主要内容容：自20004年44月266日起，预购人人购买的的预售商商品住房房应当在在竣工并并取得房房地产权权证后进进行转让让，并按按规定办办理房地地产转移移登记；在取得得房地产产权证前前，房地地产登记记机构不不办理预预售商品品住房转转让的预预告登记记。除商品住住房外的的其他商商品房在在未竣工工并取得得房地产产权证前前，预购购人进行行转让得得，可以以按规定定办理预预售商品品房转让让的预告告登记。影响：本报告认认为，期期房限转转主要目目的是抑抑制期房房交易短短期炒作作行为，

27、并不会会影响全全部投资资者。投投资性购购房是指指以获取取投资回回报为目目的的购购房行为为，只要要存在赢赢利点，符合投投资者预预期，投投资行为为仍然存存在。由于此次次期房限限转行不不对非居居住用房房（办公公用房、商铺等等）作限限制，因因此部分分房产投投资客逐逐渐由住住宅投资资转向商商业、办办公投资资。因此此，限制制期房转转让政策策对投资资购房者者的影响响并不大大，只是是在一段段时期一一定范围围内打击击投机炒炒作行为为。期房限转转对抑制制炒房行行为，净净化上海海房地产产市场有有一定作作用，但但是房产产产品具具有商品品属性，遵循市市场经济济规律，期房限限转在一一定程度度上起到到抑制投投机炒作作行为，

28、但最终终决定房房价的仍仍然上市市场供求求关系。分析：由于本项项目为商商办用地地性质及及特殊产产品形态态，期房房限转对对于本项项目而言言影响是是积极的的，部分分投资客客户将有有可能转转移投资资方向，从住宅宅转向非非居住用用房投资资，有利利于增加加项目潜潜在客户户群体。政策三：征收营营业税收收发布日期期：20005年年3月11日主要内容容：自20005年33月7日日起购买买本市行行政区域域范围内内普通住住房（包包括从二二手房市市场购入入的商品品住房、售后公公房），居住不不满一年年就出售售的个人人，包括括本市户户籍居住住和非本本市户籍籍个人、外籍个个人。按按5%的的税率计计算征收收营业税税，同时时，

29、按应应缴纳的的营业税税税额计计算征收收7%的的城建税税、3%的教育育费附加加和1%的河道道整治费费。按照房产产所有人人即出售售人购进进该普通通住房时时，房地地产权证证上记载载的时间间或房屋屋交接书书上记载载的时间间，至出出售该普普通住房房时向税税务机关关申请开开具售房房发票的的当天，按孰先先原则计计算是否否满一年年。计税依据据：按房房产所有有人出售售该房产产时与购购房者签签订的房房产买卖卖合同上上注明的的售价减减去购买买该房产产时购房房发票上上注明的的购房价价款后的的差额作作为营业业税的计计税依据据。 影响：营业税征征收只是是针对普普通商品品住房，范围并并不涉及及商办性性质物业业。营业业税的开

30、开征，只只是表明明上海市市政府的的态度，要维护护市民居居住的权权利，抑抑制投机机炒作行行为。但征收营营业税这这一措施施较为温温和，对对投机炒炒作的抑抑制十分分有限。相对于于10万万元的增增值部分分只收555500元的税税，营业业税对投投机的抑抑制作用用很小。从另一一方面来来看，营营业税的的温和有有可能反反过来促促使房价价的上升升，因为为这部分分营业税税很可能能转嫁到到真实需需求者身身上而导导致房价价上升。同时营业业税的开开征，将将会分流流部分普普通商品品房投资资客户转转而投向向其他投投资物业业类型。分析：本项目不不属于本本次营业业税征收收范围之之内，因因此对项项目类型型产品影影响也是是属于积积

31、极的。虽然此此次营业业税征收收较为温温和，对对投机炒炒作的抑抑制作用用不大，但部分分投资客客户将有有可能转转移投资资方向，有利于于增加项项目潜在在客户群群体。政策四：央行收收紧房贷贷 上调调房贷利利率发布日期期：20005年年3月117日主要内容容：从20005年33月177日起，中国人人民银行行调整商商业银行行自营性性个人住住房贷款款政策：以5年期期以上个个人住房房贷款为为例，其其利率下下限为贷贷款基准准利率66.122% 的的0.99倍（即即5.551%），比现现行优惠惠利率55.311%高00.200个百分分点。个个人住房房贷款最最低首付付款比例例可由现现行的220%提提高到330%。个

32、人住房房公积金金贷款利利率上调调0.118个个百分点点，其中中，5年年（含）以下贷贷款由现现行年利利率3.78调整为为3.996，5年以以上贷款款由现行行年利率率4.223调调整为44.411。影响：一年之内内两度提提高利率率，可以以看到央央行是要要通过此此举打击击炒房者者，从而而平抑房房价，最最终让真真正需要要购房的的消费者者得到实实惠。在在目前再再度加息息政策不不明朗、预期不不确定的的情况下下，持币币观望者者增加。对于纯投投资型物物业影响响较大，提高利利率必然然会影响响投资收收益，导导致部分分投资客客户进入入谨慎，淘汰部部分跟风风炒作的的投机客客户。对对初步控控制房价价大幅上上涨、抑抑平房价价起到积积极作用用，房地地产发展展逐步实实现平稳稳理性回回归、良良性发展展奠定了了一定基基础。同时由于于对于未未来利率率变化、房价的的担心，又使得得尚有实实力的消消费者进进入房地地产市场场，在这这种情况