A经营管理多选

1、PAGE PAGE 15经营管理多选第一章1. 物业经营管理是（ ）等活动不断拓展、交叉和融合的结果，是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。A. 物业管理B. 房地产开发C. 房地产资产管理D. 房地产组合投资管理E. 设施管理2. 物物业经营营管理强强调为业业主提供供价值管管理服务务，满足足其（ ）的需求求。A. 物物业投资资收益BB. 企企业发展展战略CC. 主主营业务务发展目目标 DD. 物物业维修修养护EE. 延延长物业业的自然然寿命3. 物物业经营营管理的的目标包包括（ ）。A. 为为业主或或投资者者创造利利润和回回报B. 使物物业在运运行使用用过程中中能够保保值增值值C. 在在

2、物业经经济寿命命的全周周期内，持续满满足租户户正常空空间使用用需求D. 物物业经营营成本最最小化EE. 保保持和提提高物业业的市场场价值以以及未来来发展潜潜力4. 人人们主要要依照写写字楼（ ）等对其其进行等等级划分分A. 收收益能力力B. 所处的的位置CC. 楼楼宇设计计和装修修状况DD. 使使用时间间E. 投资者者类型5. 对对分散产产权的零零售商业业物业进进行集中中统一的的专业化化物业经经营管理理服务的的益处有有（ ）。A. 利利于选择择优良租租户B. 利于于优化零零售商业业的业态态组合C. 利利于实现现业主总总体利益益的最大大化D. 可使使商业辐辐射区域域区域覆覆盖整个个城市E. 能能

3、满足各各种顾客客层次的的一站式式购物消消费和一一站式享享受的需需求6. 物物业经营营管理与与传统物物业管理理的关系系，表述述不正确确的有（ ）。A. 物物业经营营管理活活动不包包括对物物业本身身的维修修、养护护、管理理B. 传传统物业业管理强强调为业业主提供供价值管管理服务务C. 物物业经营营管理强强调满足足业主物物业投资资收益、企业发发展战略略及主营营业务发发展目标标的需求求D. 写写字楼、零售商商业等收收益性物物业完全全可以通通过物业业经营管管理活动动、像企企业那样样为业主主或投资资者创造造利润和和回报E. 物物业保值值、增值值要求物物业管理理从传统统的物业业运行管管理服务务，向策策略性的

4、的物业资资产价值值管理方方向拓展展7. 工工业物业业是为人人类生产产活动提提供空间间的物业业，包括括（ ）等等。A. 工工业厂房房B. 仓储用用房C. 高新新技术产产业用房房D. 研究与与发展用用房E. 写字字楼8. 酒酒店和休休闲娱乐乐设施是是为人们们的商务务或公务务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱娱乐活动动提供空空间的建建筑包括括（ ）等等。A. 写写字楼 B. 高尔夫夫球场CC. 休休闲度假假村D. 赛马马场E. 花园园公寓9. 设设施管理理的对象象，主要要是（ ）等。A. 高高新技术术企业用用房B. 医院院设施CC. 科科研教学学设施DD. 政政府办公公楼E. 甲级级住宅楼楼10. 物业

5、经经营管理理内容的的三个层层次中，（ ）以以策略性性管理。A. 物物业管理理B. 设施管管理C. 运行行管理DD. 房房地产资资产管理理E. 房地产产投资组组合管理理11. 对于收收益性物物业或大大型非房房地产企企业拥有有的自用用物业，除了物物业管理理，还要要进行（ ）工作作。A. 日日常管理理B. 现场管管理C. 房地地产资产产管理DD. 企企业管理理E. 房地产产投资组组合管理理12. 物业管管理企业业按工作作内容可可以分为为（ ）。A. 管管理型企企业B. 专业业型企业业C. 委托型型企业 D. 兼营营型企业业E. 综合型型企业13. 房地产产资产管管理公司司的主要要工作任任务和目目标包

6、括括（ ）。A. 负负责管理理物业管管理企业业和设施施管理公公司B. 监督督物业管管理企业业和设施施管理公公司的行行为C. 指指导物业业管理企企业和设设施管理理公司为为物业发发展制定定战略计计划D.使管管理范围围内的物物业在所所处的子子市场内内实现价价值最大大化 EE.满足足业主、租户和和物业管管理企业业的要求求14. 一个资资产管理理公司通通常负责责几处不不同的物物业。资资产管理理一般按按照（ ）的分类类原则来来管理物物业。A. 物物业类型型 B. 地理理位置CC. 物物业新旧旧程度DD. 物物业产权权类型EE. 物物业运行行成本15. 房地产产组合投投资管理理的内容容包括（ ）。A. 理理

7、解和执执行物业业业主的的投资目目标B. 评价价物业管管理企业业和设施施管理公公司的表表现C.审批批资产管管理公司司提出的的更新改改造计划划 DD.以经经风险调调整后的的组合投投资回报报最大化化为目标标来管理理资产E. 在在合适的的市级购购置和处处置物业业资产16. 房地产产投资的的利润是是通过（ ）途径径创造出出来的A. 在在极好的的条件下下从开发发商手中中购买物物业B. 通过过物业管管理保障障物业始始终处在在正常的的运行状状态C. 在在合适的的时机售售出物业业D. 在极好好的条件件下从原原业主手手中购买买物业E. 在在持有期期间以现现金流入入量的现现值最大大化为目目标来经经营物业业17. 下

8、列关关于专业业型物业业管理企企业的表表述，正正确的有有（ ）。A. 受受业主委委托对物物业经营营管理绩绩效承担担综合责责任B. 通常常以专业业分包的的形式获获得物业业管理业业务C. 也也以直接接接受业业主委托托的形式式获得物物业管理理业务DD. 同同时具备备物业策策略管理理和物业业运行管管理业务务E. 由由其提供供专业管管理服务务，既能能提高管管理效率率和质量量，也能能有效控控制和降降低管理理成本18. 从管理理的层次次上，物物业管理理可以分分为（ ）。A. 委委托管理理B. 公司管管理C. 现场场管理DD. 现现场作业业E. 物业经经营19. 大宗房房地产投投资组合合中，物物业管理理或设施施

9、管理、资产管管理和组组合投资资管理之之间的相相互关系系的表述述如下（ ）。A. 物物业管理理和设施施管理定定位在现现场操作作层的管管理B. 房房地产组组合投资资管理公公司负责责管理物物业管理理企业和和设施管管理公司司C. 房房地产资资产管理理公司会会努力地地分散投投资，以以减少投投资组合合的整体体风险D. 为为了实现现投资者者所拥有有的房地地产资产产价值最最大化的的目标，三个层层次的物物业经营营管理必必须进行行有效的的协调，并根据据市场需需求的变变化主动动地调整整经营策策略E. 房房地产组组合投资资管理公公司必须须协调不不同的资资产管理理公司，以平衡衡整个投投资组合合的现金金流需求求20. 物

10、业经经营管理理中的战战略性工工作包括括（ ）。A. 确确定战略略B. 构建信信息基础础C. 决策分分析D. 进行行资产组组合E. 成本本管理21. 物业经经营管理理的常规规工作内内容包括括（ ）。A. 现现金流和和成本管管理B. 日常常维修和和维护CC. 设设施设备备管理 D. 物物业保险险管理EE. 进进行资产产组合参考答案案：1.ACCDE 22.ABBC 3.ABCCE 4.ABCC 5.AABC 66.ABB7.ABBCD 88.ABBCD 9.ABCCD 10.DE 111.CCE 122.ABBE13.AABCDD 114.AAB 155.ACCDE 166.ACCD 17.BCE

11、E 118.BBCD19.AADE 220.AABCDD 211.ABBCD第二章1. 房房地产投投资的特特性除位位置固定定性或不不可移动动性、寿寿命周期期长，还还包括（ ）等。A. 各各异性BB. 消消费性CC. 政政策影响响性D. 相互互影响性性E. 专业依依赖性2. 以以下有关关房地产产直接投投资和间间接投资资的表述述，正确确的有（ ）。直接投资资是指投投资者直直接参与与房地产产开发或或购买过过程，参参与有关关管理活活动间接投资资主要是是将资金金投入与与房地产产相关的的证券市市场直接投资资可分为为开发投投资和置置业投资资两种形形式开发投资资者一般般是从长长远投资资的角度度出发，希望获获得

12、收益益、保值值、增值值等方面面的利益益间接投资资者不直直接参与与房地产产经营管管理工作作3. 房房地产间间接投资资的具体体形式包包括( ).A. 置置业投资资 B. 购买房房地产开开发、投投资企业业的债券券C. 购购买REEITss DD. 购购买房地地产开发发、投资资企业的的股票EE. 购购买MBBS4. 关关于房地地产间接接投资的的下列表表述，正正确的有有（ ）。从购买土土地使用用权开始始从购置房房地产开开始以获取物物业所有有权或使使用权为为目的将资金投投入与房房地产相相关的证证券市场场的行为为不需直接接参与房房地产经经营管理理活动5. 按按资产投投资的类类型划分分，房地地产投资资信托公公

13、司分为为（ ）。A. 权权益型BB. 抵抵押型CC. 质质押型DD. 保保证型EE. 混混合型6. 房房地产投投资的优优点有（ ）。A. 收收益水平平相对较较高B. 能够够得到税税收方面面的好处处C. 容易获获得金融融机构的的支持 D. 能能抵消通通货膨胀胀的影响响E. 是一种种非流动动性资产产7. 房房地产投投资之弊弊在于（ ）。A. 流流动性差差 B. 投资资数额巨巨大C. 投资资建设期期长 D. 投投资回收收期长EE. 需需要专门门的知识识和经验验8. 下下列关于于系统风风险和个个别风险险的表述述，正确确的有（ ）。系统风险险是指市市场供求求风险较之个别别风险，系统风风险不易易判断和和控

14、制或然损失失风险属属于个别别风险周期风险险属于个个别风险险持有期风风险属于于个别风风险9. 投投资者在在进行房房地产投投资决策策时，应应（ ）。根据项目目风险大大小确定定相应的的投资收收益水平平根据风险险管理的的能力选选择投资资方向根据风险险周期变变化的特特点把握握投资时时机避免机会会成本尽量选择择政府鼓鼓励的项项目进行行投资以以降低政政策风险险10. 仅对市市场内个个别项目目产生影影响、可可以由房房地产投投资者控控制的个个别风险险包括（ ）。A. 购购买力风风险B. 比较较风险CC. 收收益现金金流风险险D. 或然损损失风险险 E.时间风风险、持持有期风风险11. 狭义的的区位含含义，包包括

15、某一一具体投投资项目目所处的的（ ）。A. 宏宏观位置置B. 中观、微观位位置C. 社会会环境DD. 竞竞争位置置E. 经济环环境12. 避免政政策风险险的有效效方法，包括选选择（ ）的项目目进行投投资。A. 政政府鼓励励B. 有收益益保证 C.有有税收优优惠政策策D. 国有资资产参股股项目EE. 灰灰色区域域项目13. 下列选选项中，属于未未来经营营费用风风险的有有（ ）。建筑物功功能过时时所带来来的风险险建筑物存存在内在在缺陷导导致结构构损坏的的修复费费用未来不可可预见的的法律费费用实际收益益和预期期收益的的差异随随着持有有期延长长而加大大资本价值值随着收收益率的的变化而而变化14. 房地

16、产产投资的的风险主主要体现现在（ ）。A. 投投入资金金的安全全性B. 期望望收益的的可靠性性C. 投资项项目的变变现性 D. 资资产管理理的复杂杂性D. 投资资项目的的复杂性性15. 房地产产市场的的周期可可以分为为以下（ ）阶段段。A. 雏雏形B. 复苏苏和发展展C. 繁荣DD. 危危机与衰衰退E. 销匿匿16. 对房地地产投资资中“区位”含义的的理解应应包括（ ）。A. 地地理位置置B. 在城市市社会经经济活动动中的位位置C. 在整整体市场场供求关关系中的的位置 D. 在在未来城城市发展展建设中中的位置置E. 相对重重要性不不变的位位置17. 居住物物业的投投资区位位选择时时要考虑虑的主

17、要要因素有有（ ）。市政公用用和公建建配套设设施的完完备程度度公共交通通便捷程程度环境因素素居民人口口与收入入 政府控制制环境污污染的政政策18. 选择写写字楼物物业投资资区位时时要考虑虑的主要要因素有有（ ）。当地提供供主要原原材料的的可能性性技术人才才和劳动动力供给给的可能能性易接近性性周围土地地利用情情况和环环境与其他商商业设施施接近的的程度19. 零售物物业的投投资区位位选择时时要进行行（ ）商业辐射射区域分分析消费者行行为、偏偏好及购购买能力力分析项目的易易接近性性或交通通通达程程度分析析竞争性物物业的竞竞争条件件分析市政公用用设施的的完备程程度分析析20. 工业物物业项目目区位选选

18、择的特特殊要求求包括（ ）。消费者行行为、偏偏好及购购买能力力分析交通运输输能否方方便地连连接原材材料供应应地和产产品销售售市场技术人才才和劳动动力供给给的可能能性水、电等等资源供供给的充充足程度度控制环境境污染的的政策参考答案案： 1.AACDEE 2.AABCEE 3.BBCDEE 4.CCDE 55.ABBE 6.ABCCD 7.AABDEE 8.BBE 9.AABCEE 10.BCEE 111.AAB 122.ABBC 13.ABCC 14.ABCCD 15.BCDD 166.ABBCD 17.ABCCD 118.CCDE 19.ABCCD 20.BCDDE第三章1. 在在房地产产投资

19、分分析中，把某一一项投资资活动作作为一个个独立的的系统，把一定定时期各各时点上上实际发发生的（ ）叫作作现金流流量。 A. 资金金流入BB. 资资金流出出 C. 资金金的投入入D. 资金现现值 EE. 资资金将来来值2. 对对于房地地产开发发投资项项目来说说，现金金流出主主要包括括（ ）等等。 A. 土地地费用、建造费费用B. 还本本付息 C. 税金DD. 比比较成本本 E. 运营营费用3. 空空置和收收租损失失是指（ ）。A. 空空置的面面积不能能产生租租金收入入B. 租出的的面积没没有收到到租金CC. 出出租面积积的变化化导致租租金减少少 D. 租租金水平平的变化化导致租租金减少少E. 可

20、出租租面积的的减少而而少收的的资金4. 收收益性物物业的运运营费用用包括（ ）等。A. 空空置和收收租损失失B. 抵押贷贷款还本本付息CC. 房房产税和和所得税税 D. 为为租户提提供服务务的费用用E. 物业管管理费用用5. 财财务净现现值是指指按（ ），将项项目计算算期内各各年的净净现金流流量折算算到开发发活动起起始点的的现值之之和。当当NPVV0时，该项目目在财务务上是可可以接受受的。A. 基基准收益益率B. 目标标收益率率C. 投资回回报率DD. 现现金回报报率E. 内部部收益率率6. “两税一一费”是指（ ）。A. 房房产税BB. 城城镇土地地使用税税C. 教育费费附加DD. 营营业税

21、EE. 城城市维护护建设费费7. 下下列关于于物业额额的税前前现金流流的表述述，不正正确的有有（ ）。A.是业业主的税税前收入入或投资资回报B.从净净运营收收益性中中扣除抵抵押贷款款还本付付息，就就得到物物业的税税前现金金流C. 当当净运营营收益不不足以支支付抵押押贷款还还本付息息金额时时，该现现金流是是负值D. 从从物业税税前现金金流中扣扣除所得得税，即即得到物物业税后后现金流流E. 如如果物业业没有抵抵押贷款款安排，税前现现金流就就等于物物业的净净运营收收益8. 关关于单利利计息和和复利计计息的表表述，正正确的有有（ ）。A. 单单利计息息是仅按按本金计计算利息息，利息息不再生生息B. 复

22、复利计息息是按本本金加上上先前计计息周期期所累计计的利息息进行计计息C. 我我国个人人储蓄存存款和国国库券的的利息以以单利计计算D. 在投投资分析析中，一一般采用用单利计计息E. 复复利计息息时，nn个计息息周期后后的本利利和计算算公式为为Fn=P(11+in)9. 下下列属于于设备有有形磨损损的是（ ）。A. 封封存的设设备因自自然力产产生的磨磨损B. 设设备生产产成本降降低导致致设备市市场价格格降低，从而引引发的原原来购买买的设备备贬值C. 技技术进步步因素的的影响，社会上上出现了了新型设设备，从从而使原原有设备备在技术术上显得得陈旧、落后D. 设设备在运运转过程程中，在在外力作作用下产产

23、生的实实体磨损损、变形形和损坏坏E. 政政府通过过税收政政策限制制污染环环境的设设备使用用10. 下列关关于房地地产置业业投资过过程中现现金回报报率的表表述，正正确的有有（ ）。A. 是是指每年年所获得得的现金金报酬与与投资者者初始投投入的权权益资本本的比率率B. 该该指标反反映了初初始现金金投资或或首付款款与年现现金收入入之间的的关系C. 税税前现金金回报率率计算中中，年现现金收入入等于净净运营收收益扣除除还本付付息后的的净现金金流量D. 现现金回报报率属于于动态盈盈利能力力指标EE. 现现金回报报率即资资本化率率11. 关于设设备寿命命的表述述，正确确的有（ ）。A. 自自然寿命命主要取取

24、决于有有形磨损损的速度度B. 技术寿寿命主要要取决于于有形磨磨损的速速度C. 技技术进步步速度越越快，设设备的技技术寿命命越长D. 经经济寿命命是使投投入使用用的设备备等额年年总成本本最低或或等额年年净收益益最高的的使用期期限E. 经经济寿命命是由无无形磨损损决定的的12. 在房地地产投资资分析中中，将房房地产投投资的收收益分为为（ ）两两部分。A. 投投资回收收B. 投资回回报C. 权益益回报DD. 现现金回报报E. 还本付付息13. 静态盈盈利能力力指标一一般有（ ）。A. 财财务内部部收益率率B. 现金回回报率CC. 静静态投资资回收期期D. 投资回回报率 E.资资产负债债率14. 动态

25、盈盈利能力力指标一一般有（ ）。A. 资资产负债债率B. 现金金回报率率C. 动态投投资回收收期D. 财务务内部收收益率EE. 财财务净现现值15. 清偿能能力指标标包括（ ）。A. 资资产负债债率B. 借款款偿还期期C. 偿债备备付率DD. 现现金回报报率E. 财务务净现值值16. 关于房房地产置置业投资资过程中中投资回回报率的的表述，正确的的有（ ）。A. 是是指每年年所获得得的净收收益与投投资者初初始投入入的权益益资本的的比率B. 净净收益一一般由税税后现金金流量与与还本付付息所获获得的物物业权益益增加的的价值构构成C. 该该指标反反映了初初始现金金投资或或首付款款与年现现金收入入之间的

26、的关系D. 该该指标反反映了初初始权益益投资与与投资者者实际获获得的收收益之比比E. 计计算投资资回报率率时，物物业升值值所带来来的收益益不得计计入净收收益17. 下列关关于资产产负债率率的叙述述正确的的有（ ）。A. 资资产负债债率高，则企业业的资本本金充足足，企业业应变能能力强B. 是是反映项项目各年年所面临临的财务务风险程程度及偿偿债能力力的指标标C. 属短期期偿债能能力指标标D. 资资产负债债率=净净资产合合计/负负债合计计1000%E.可以用用来衡量量客户在在清算时时保护债债权人利利益的程程度参考答案案：1.ABB 2.AABCEE 3.AAB 4.DE 55.ABB 6.CCDE7

27、.ABBCE 8.AABC 9.AAD 10.ABCC 111.ADD 112.AAB13.BBCD 14.CDEE 15.ABCC 166.ABBD 117.BBE第四章1. 物物业价格格构成中中包括了了（ ）。A. 土土地取得得成本BB. 开开发成本本C. 投资成成本D. 物业业折旧EE. 开开发利润润2. 关关于投资资价值与与市场价价值论述述，正确确的有（ ）。A. 投投资价值值是指某某物业对对于一个个典型的的投资者者的价值值B. 投投资者评评估的物物业投资资价值大大于或等等于该物物业市场场价值，是其进进行投资资的基本本条件C. 市市场价值值是指某某个特定定的投资资者基于于个人意意愿，对

28、对某物业业所评估估出的价价值D. 评评估投资资价值与与评估市市场价值值的方法法本质上上是相同同的，所所不同的的是建设设前提E. 在在某一时时点，投投资价值值是唯一一的3. 物物业估价价的基本本方法包包括（ ）。A. 市市场法BB. 成成本法CC. 收收益法DD. 趋趋势法EE. 折折旧法4. 下下列物业业的评估估中，适适宜用市市场比较较法的有有（ ）。A. 物物业开发发用地BB. 普普通商品品住宅CC. 教教堂D. 学校校E. 标准厂厂房5. 下下列物业业项目中中不适用用收益法法进行估估价的有有（ ）。A. 行行政办公公楼B. 学校校C. 公园DD. 影影剧院EE. 加加油站6. 运运用收益益

29、法估价价的步骤骤一般包包括（ ）。A. 搜搜集并验验证与估估价对象象未来预预期收益益有关的的数据资资料B. 预测测估价对对象的未未来收益益C. 求求取报酬酬率或资资本率、收益乘乘数D. 选用用适宜的的收益法法公式计计算出收收益价格格E. 减减去折旧旧求取物物业价格格7. 物物业价格格不同于于一般物物品价格格的特征征包括（ ）。A. 物物业价格格受区位位的影响响很大BB. 物物业价格格实质上上是物业业权益的的价格C.物业业价格受受供求因因素的影影响D. 物业业价格形形成的时时间长EE. 物物业价格格受交易易者个别别因素的的影响8. 城市物物业开发发经营管管理条例例第330条规规定：“物业开开发项

30、目目转让和和商品房房销售价价格，由由当事人人协商议议定；但但是，享享受国家家优惠政政策的居居民住宅宅价格，应当实实行（ ）。”A. 政政府指导导价B. 市场场调节价价C. 保护价价D. 政府定定价E. 最高高限价9. 物物业价格格影响因因素的表表述，正正确的有有（ ）。A. 人人口数量量与物业业价格正正相关BB. 对对保有物物业课税税会导致致物业价价格上升升C. 城城市中、低收入入水平的的居民的的收入增增加，会会促使物物业价格格下降D. 房房价水平平主要取取决于地地价水平平E. 综合来来看，物物业价格格与利率率负相关关10. 下列关关于毛租租金乘数数法的表表述，正正确的有有（ ）。A. 毛毛租

31、金乘乘数法的的计算公公式是“物业价价值=毛毛租金毛租金金乘数”B. 毛毛租金乘乘数法方方便易行行，在市市场上较较容易获获得物业业的价格格和租金金资料C. 毛毛租金乘乘数法不不能避免免由于多多层次测测算可能能产生的的各种误误差的累累计D. 毛毛租金乘乘数是一一个比较较客观的的数值EE. 毛毛租金乘乘数，又又称为租售比比价“11. 关于报报酬率的的表述，正确的的有（ ）。A. 从从全社会会来看，报酬率率与投资资风险正正相关B. 两两宗物业业的净收收益相等等，获取取净收益益风险大大的物业业要求的的报酬率率高C. 两两宗物业业的净收收益相等等，获取取净收益益风险小小的物业业的价值值低D. 估估价时选选

32、用的报报酬率，应等同同于与估估价物业业获取净净收益具具有同等等风险投投资的报报酬率E. 求求取报酬酬率的方方法主要要有累加加法和市市场提取取法12. 运用市市场法估估价时，选取可可比实例例应符合合的基本本要求包包括（ ）。A. 可可比实例例物业应应是估价价对象物物业的类类似物业业B. 可比实实例的成成交日期期应与估估价时点点相同C. 可可比实例例的交易易类型应应与估价价目的吻吻合D. 可比比实例的的成交价价格应为为正常市市场价格格E. 对对一宗物物业进行行估价，一般应应选取113个个可比实实例13. 运用市市场法估估价时，建立价价格可比比基础包包括如下下（ ）方方面的工工作。A. 统统一付款款

33、方式BB. 统统一采用用人民币币C. 统一货货币单位位D. 统统一采用用平方米米E. 统一采采用单价价14. 下列关关于税费费负担和和正常成成交价的的表述，正确的的有（ ）。A.按照照税法规规定，卖卖方缴纳纳营业税税及附加加、土地地增值税税B.按按照税法法规定，契税、印花税税都由买买方缴纳纳C. 买买卖双方方各自缴缴纳自己己应缴纳纳的税费费下的价价格是正正常成交交价格D. 正正常成交交价格中中包含应应由卖方方缴纳的的税费EE. 正正常成交交价格中中包含应应由买方方缴纳的的税费15. 关于市市场比较较法的表表述，正正确的有有（ ）.A. 运运用此法法估价，首先要要拥有大大量真实实的交易易实例，用

34、以从从中选取取可比实实例B. 要要建立价价格可比比基础，并统一一到需要要求取的的估价对对象的价价格单位位上来C. 进进行交易易情况修修正之后后，可以以实例的的实际成成交价格格就变成成了理论论价格D. 经经过交易易日期调调整之后后，可比比实例的的价格就就变成了了在估价价时点的的价格E. 经经过物业业状况调调整之后后，可比比实例的的价格变变成了估估价对象象物业状状况下的的价格16. 关于重重新构建建价格的的表述，正确的的有（ 00.A. 重重新构建建价格是是估价时时点的价价格B. 重新新构建价价格是客客观的价价格C. 重重新构建建价格是是重新构构建的实实际成本本D. 建筑物物的重新新构建价价格中已

35、已扣除建建筑物的的折旧E. 土土地的重重新构建建价格是是其在估估价时点点状况下下的价格格17. 年限折折旧法是是根据建建筑物的的（ ）来来求取建建筑物折折旧的方方法。A. 经经济寿命命B. 有效寿寿命C. 剩余余自然寿寿命D. 自然然寿命EE. 实实际年龄龄参考答案案：1.ABBCE 2.BBD 33.ABBC 44.ABBE 55.ABBC 66.ABBCD 7.AABDEE8.ADD 9.AAE 100.ABBDE 111.ABBDE 122.ACC 133.ACCE 114.AACD15.AABDEE 116.AABE 177.ABB第五章1. 邻邻里分析析的内容容有（ ）。A. 邻邻里

36、所在在区域宏宏观市场场环境分分析B. 评估估邻里的的经济状状况和消消费水平平C. 考考察邻里里物业的的实体状状况D. 搜集集邻里范范围内的的人口状状况即期期发展趋趋势信息息E. 考考察邻里里范围内内是否会会出现新新的竞争争对手2. 商商品住宅宅需求的的影响因因素主要要有（ ）。A. 收收入的变变化B. 政府府的税收收政策CC. 国国际市场场住宅价价格D. 对对未来的的预期EE. 政政府的住住房政策策3. 下下列属于于房地产产市场结结构构成成的有（ ）。A. 建建筑结构构B. 总量结结构C. 区域域结构DD. 产产品结构构E. 分销结结构4. 下下列指标标中属于于供给指指标的有有（ ）。A. 存

37、存量B. 新竣竣工量CC. 空空置率DD. 吸吸纳率EE. 商商品零售售价格指指数5. 房房地产市市场供给给的特点点主要有有（ ）。A. 平平衡性BB. 缺缺乏弹性性C. 非同质质性高度的的垄断性性稳稳定性6建筑筑物管理理计划的的内容,包括如如下( ). . 建筑物物维护的的标准建筑筑物管理理策略租金金方案物业业检查计计划财务收收支计划划7. 政政府干预预房地产产市场的的政策目目标通常常包括（）。A. 实现房房地产市市场持续续健康发发展使存量量房地产产资源得得到最有有效的使使用保证证为各类类生产生生活需要要提供适适当的入入住空间间严格格控制土土地使用用权的出出让和转转让满足特特殊群体体的需要要

38、8. 目目前，我我国城市市住宅的的供给主主要以下下哪几种种类型（）. 廉廉价房廉租租房经济适适用住房房合合作建房房市市场价商商品住宅宅9. 出出租策略略包括（）。确定定租期长长短确定独独立出租租单元大大小租户类类型的匹匹配策略略管理理服务水水平与租租户优惠惠与补贴贴方式选选择物业经经营管理理费用的的收取10房房地产市市场需求求分析时时一般从从以下哪哪几个方方面进行行( ). 需需求预测测市市场占有有率分析析 竞争争分析 吸纳率率分析 市市场租户户对产品品功能需需求11. 编制物物业经营营管理计计划的基基础工作作内容主主要有( ). 区区域宏观观市场环环境分析析房房地产市市场分析析邻邻里分析析构

39、造造物业经经营管理理方案物业业现状分分析12物物业管理理计划的的表现形形式有（）.近期期计划远期期计划年度度计划中短短期计戈戈长长期计划划13物物业管理理计划的的主要内内容有（）.建筑筑物管理理计划租赁赁计划财务务收支计计划物业业运行绩绩效评估估及与业业主沟通通计划企业业盈利和和发展计计划14房房地产市市场供求求分析主主要从以以下哪几几个方面面进行( ).供给给分析.城市规规划分析析需需求分析析竞竞争分析析市市场占有有率分析析15吸吸纳率分分析的具具体内容容包括( ). 分分析建设设和运营营中的主主要物业业项目. 预估估市场吸吸纳计划划预估估吸纳周周期内的的需求对竞竞争性物物业进行行评价市场场

40、吸纳和和空置的的现状与与趋势16市市场占有有率分析析结果，要求计计算出目目标物业业的( )., 市市场占有有率租约期期间长度度出出租进度度租赁赁价格达到到稳定出出租率水水平所需需要的时时间17业业主依靠靠物业管管理企业业的及时时沟通来来了解其其物业的的表现情情况,最常用用的沟通通手段有有（）。. 物物业管理理企业内内部刊物物定定期的年年度或季季度表现现报告定期期的管理理会议通过过电话或或现场会会议形式式的定期期私人接接触社区文文化活动动参考答案案:1.BCCDE 2.AABDEE 3.BCDD 4.ABCC 5.BCDD 6.ABDD 7.ABCCE8.BCCE 9.AABCDD 10.ADE

41、E 11.ABCCE 12.CDEE 13.ABCCD 14.ACDDE15.BBCE 116.AACDEE 17.BCDD第六章1. 关关于自动动延期租租赁的表表述，正正确的有有（）。.除非非租约一一方提出出要中止止合约，否则将将自动续续约.租约约按周、月、年年的周期期延续，中止通通知应与与周期对对应 租租赁关系系在双方方中的一一方死去去时终止止又称称周期性性租赁该形形式的租租赁行为为不因租租约一方方的死亡亡而失效效2下列列关于物物业租金金支付的的说法正正确的有有（）。. 有有毛租金金和净租租金之分分 净租通通常在短短期租赁赁中采用用百百分比租租金常用用于零售售商业物物业毛租租的承租租人在使

42、使用物业业的过程程中，除除毛租金金外，还还要缴纳纳税费等等其他费费用净租租的租赁赁时间可可达年以上上3下列列属于委委托管理理模式特特点的有有（）。. 业业主不负负责物业业的租赁赁，不承承担市场场风险，只收取取包租的的租金. 业业主不负负责物业业租赁，但要承承担一定定的市场场风险物业业管理企企业风险险较大业主主负责物物业租赁赁的所有有活动，承担全全部市场场风险，也获取取全部租租金收入入物业业管理企企业只负负责物业业管理和和服务，只要没没有失职职行为就就不承担担风险4承租租人的权权利包括括（）。. 可可以不经经出租人人同意就就转租的的权利. 有按按照租约约所列的的房屋规规定的用用途使用用房屋的的权

43、利有要要求保障障居住安安全的权权利有对物物业管理理状况进进行监督督、建议议的权利利经出出租人同同意有转转租获利利的权利利5属于于房屋不不得出租租情形的的有（）。. 未未依法取取得房房屋所有有权证的权属有有争议的的共共有房屋屋取得共共有人同同意的已抵抵押，未未经抵押押权人同同意的不符符合公安安、环保保、卫生生等主管管部门有有关规定定的6.租约约签订前前，租赁赁管理的的主要工工作内容容包括（）。. 房房屋空间间交付. 制定定租赁方方案与策策略租户选选择租金确确定租约约谈判与与签约管管理7.租约约执行中中，租赁赁管理的的主要工工作内容容包括（）。. 房房屋空间间交付收取取租金租金金调整租户户关系管管

44、理租金确确定8租约约期满时时，租赁赁管理工工作则主主要集中中在( ). 收收取租金金. 房屋屋空间交交付租金结结算租约续续期房屋空空间收回回管理9租赁赁方案与与策略涉涉及的主主要工作作内容有有（）。. 确确定可出出租面积积和租赁赁方式. 编制制租赁经经营预算算定定位目标标市场确定定租金方方案明确广广告策略略10如如果采用用净租金金的形式式，业主主需要明明确的事事项有（）。. 承承租人要要支付哪哪些费用用. 哪些些费用是是属于代代收代缴缴费用哪些些费用是是按租户户所承租租的面积积占整个个物业中中可出租租面积的的比例来来收取所有有的经营营费用要要从其所所收取的的租金中中全额支支付哪些些费用主主要取

45、决决于租户户对设备备设施和和能源使使用的程程度11市市场营销销人员通通常从哪哪几个方方面来宣宣传其所所推广的的物业（）。. 价价格优势势. 物业业本身的的素质优越越的地理理位置实用用性良好的的声誉12关关于转租租，下列列说法正正确的有有（）. 房房屋转租租，是指指房屋承租租人将承租的房房屋再出出租的行行为.转租租必须征征得房屋屋出租人人同意.在符合合法律、法规规规定的条条件下,转租不不必征得得房屋出出租人同同意. 转转租合同同不必办办理登记记备案手手续转租租期间，原租赁赁合同变变更、解解除或者者终止,转租合合同仍然然具有原原来的效效力13. 属于租租赁合同同变更的的情形有有（）。. 因因租赁一

46、一方当事事人更名名.因出租租房屋附附属物的的增减. 因因租赁双双方约定定改变租租赁房的的用途或或增减房房屋用房房. 租租金的增增减或支支付方式式的改变变承租租人擅自自拆改承承租房屋屋的结构构或改变变承租房房屋使用用用途的的14. 租赁合合同自然然终止的的情况包包括（）。. 无无正当理理由，拖拖欠房屋屋租金个月以以上的租赁赁合同到到期. 符符合法律律规定或或者合同同约定的的解除合合同条款款的. 因不不可抗力力致使租租赁合同同不能继继续履行行的. 当当事人协协商一致致的15. 关于租租赁合同同人为终终止的原原因的表表述,正确的的有( ). 将将承租的的公房转转借他人人的. 将承承租的房房屋擅自自转

47、租的的将将承租的的房屋擅擅自转让让的承租租人利用用承租的的房屋进进行违法法活动的的当当事人协协商一致致的16. 物业租租赁合同同的主要要条款包包括（）. 租租金标准准及支付付方式. 租赁赁用途租赁赁期限. 房房屋的修修缮责任任物物业抵押押与出售售条款17. 出租人人的义务务包括（）。. 有有按合同同约定提提供房屋屋给承租租人使用用的义务务有有保障承承租人合合法使用用房屋的的义务有保保障承租租人居住住安全的的义务有爱爱护使用用、妥善善保管房房屋的义义务有接接受租户户监督，不断改改进工作作的义务务18. 是一种种手段，它的根根本目的的是（）。. 降降低运营营成本. 提高高企业销销售收入入提提高客户

48、户满意度度. 加加强产品品流通提高高员工生生产力19在在租赁管管理中实实施主要要涉及到到（）方方面的工工作。. 建建立详细细的租户户档案. 租赁赁期内的的服务租金金缴交的的管理 . 竞争争对手分分析个性化化服务参考答案案:1.ABBDE 2.AACE 3.DE 4.BBCDEE 5.ABDDE 66.BCCDE 7.AABDEE8.CDDE 9.AABCDD 10.ABCCE 111.AABDEE 12.AB 133.ABBCD 114.BBCDEE15.AABCDD 116.AABCDD 17.ABCCE 118.AABCEE 19.ABCCE 第七章1关于于间接费费用，说说法正确确的有(

49、). 包包括企业业直接从从事物业业管理活活动等人人员的工工资、奖奖金及职职工福利利费等包括括企业所所属物业业管理单单位管理理人员的的工资、奖金及及职工福福利费等等包括括固定资资产折旧旧费及修修理费包括括企业在在物业管管理活动动中直接接消耗的的各种材材料、辅辅助材料料包括括低值易易耗品摊摊销及其其他费用用等2. 物物业管理理企业的的财务费费用包括括（）。. 利利息净支支出汇兑净净损失金融融机构手手续费公司司筹资发发生的其其他财务务费用税金金3按现现行财务务制度的的规定，不得列列入成本本的支出出主要有有（）. 购购置和建建造固定定资产、无形资资产和其其他资产产的支出出对对外投资资支出物业业管理企企

50、业支付付的管理理用房有有偿使用用费支付的的滞纳金金、罚款款、违约约金、赔赔偿金企业业的赞助助、捐赠赠支出4. 下下列说法法正确的的有（）。固定成成本应从从增加业业务量和和减少费费用的绝绝对额入入手 降降低变动动成本应应从降低低单位业业务量的的消耗入入手半固固定成本本是指无无产量时时也有支支出，而而生产时时成本又又会按一一定比率率增加固定定成本随随着业务务量的变变动而变变动变动成成本总额额与业务务量的变变动关系系不大5. 按按照成本本计算依依据的不不同，成成本可分分为（）等。. 可可免成本本. 目标标成本定额额成本沉没没成本可缓缓成本6关于于边际成成本，表表述正确确的有( ). 边边际成本本大于

51、边边际收入入时的服服务量，为企业业可能获获得其最最大利润润的服务务量. 可可用以判判断增减减服务量量在经济济上是否否合算当增增加一个个单位服服务量所所增加的的收入高高于边际际成本时时，是不不合算的的服务务量增至至边际成成本等于于边际收收入时，为企业业获得其其最大利利润的服服务量. 边边际成本本小于边边际收入入时的服服务量，为企业业可能获获得其最最大利润润的服务务量7. 成成本控制制的原则则有（）。. 全全面控制制原则讲求求经济效效益原则则常常规管理理原则责权权利相结结合原则则例例外管理理原则8. 关关于人工工费中的的福利费费的表述述，正确确的有（）。. 福福利费包包括福利利基金、工会基基金、教

52、教育经费费. 福福利基金金按工资资总额的的计计算福利基基金按工工资总额额的计算教育育经费按按工资总总额的.计算. 工工会基金金按工资资总额的的计计算9考核核物业管管理企业业成本制制中心服服务质量量的定量量指标，主要有有（）。. 重重大事故故发生率率房房屋完好好率物业增增值率成本本（费用用）降低低率保活率率10共共用部位位与共用用设施设设备的日日常运行行和维护护费主要要包括（）。. 维维修保养养费装修费费节节日装饰饰费康乐设设施费能源源费11固固定资产产折旧费费是指物业管管理企业业拥有的的各类固固定资产产按其总总额每月月分摊提提取的折折旧费用用，各类类固定资资产包括括（）。. 交交通工具具通通信

53、设备备办办公设备备劳劳保用品品工工程维修修设备12. 关于成成本估算算的表述述，正确确的有（）。. 成成本估算算服务于于物业管管理招投标阶阶段确定定服务费费用报价价成本本估算亦亦可服务务于物业业管理服服务实施施过程中中企业内内部的成成本管理理工作. 成成本估算算是物业业管理企企业财务务预算的的一个重要组组成部分分成本本估算是是成本水水平和目目标的书书面方案案. 成本本估算是是成本决决策结果果的系统统化13. 成本预预算编制制的基本本要求有有（）。. 成成本预算算必须同同其他预预算相协协调. 成成本预算算要以成成本计划划为基础础成本本预算应应有相应应的技术术经济措措施保证证成成本预算算要全面面权

54、衡，提高员员工工作作效率成本本预算既既要符合合实际，又要适适当留有有余地14. 物业管管理企业业编制成成本预算算的方法法主要有有（）. 固固定预算算. 资金金预算弹性性预算. 零零基预算算滚滚动预算算和概率率预算参考答案案:1.BCCE 22.ABBCD 3.AABDEE 4.ABCC 5.BC 6.BBD 77.ABBDE 8.ABBDE 99.ABBCE 110.AABDEE 11.ABCCE 12.AB 113.AACE 144.ACCDE第八章1风险险控制的的手段有有（）. 调调整. 回避避自自担或保保留预防与与控制转移移2物业业服务合合同的法法律特征征有（）. 物物业服务务合同是是实

55、践合合同. 物业业服务合合同是诺诺成合同同物物业服务务合同是是双务合合同物业业服务合合同是有有偿合同同物物业服务务合同是是代理合合同3风险险管理的的整个过过程可以以由（）步骤组组成。. 风风险识别别风风险评估估风风险处理理风风险控制制风风险调整整4. 物物业服务务合同签签订时要要注意的的要点有有( ). 招招投标原原则“宜粗不不宜细”的原则最最好不约约定合同同期限实事事求是留留有余地地明明确界定定违约责责任与处处理方式式5. 决决定参与与投标的的关键因因素有（）。. 项项目委托托方具有有经济实实力项目类类型符合合企业确确定的目目标客户户常规规预测盈盈利项目风风险在企企业承受受范围内内本本企业具

56、具备人力力资源支支持体系系6. 关关于公开开招标，说法正正确的有有（）. 凡凡符合投投标基本本条件又又有兴趣趣的物业业管理企企业均可可申请投投标. 一一般适用用于规模模较大的的物业，尤其是是收益性性物业一般般向家物物业管理理企业公公开发出出招标通通知是目前前广泛采采用的招招标方式式竞标标单位较较多，工工作量大大，时间间长7. 属属于物业业建设单单位在开开发过程程中所订订立的合合同的是是（）。. 建建设施工工合同售房房合同收益益性物业业的租赁赁合同水电电供应合合同专项维维修工程程承包合合同8物业业管理企企业与专专营公司司订立的的有关物物业管理理活动的的专项服服务合同同有（）。. 设设备采购购及安

57、装装合同. 垃圾圾清运环境境卫生承承包治安安保卫管管理承包包绿绿化管理理或工程程承包9除非非经保险险人同意意并缔结结特别合合约，对对下列财财产的损损失，火火灾保险险合同不不予承保保（）。. 物物业内寄寄售的货货物金银珠珠宝物业设设备票据物业业公共部部位10火火灾保险险的除外外责任包包括（）. 保保险标的的自身变变化、自自身发热热所致的的损失. 由由于地震震等自然然灾害以以及暴乱乱、罢工工等政治治风险所所致的损损夫. 直直接或间间接由于于核反应应、核子子辐射和和放射性性污染所所致的损损失使用用不当引引发的火火灾所致致的损失失投投保人的的故意行行为所致致的损失失11物物业管理理企业不不购买物物业保

58、险险的情况况有（）。. 风风险是不不可预见见的风险是是可以避避免的风险险是可以以忍受而而保留的的机动动车辆的的第三者者责任险险风风险是可可以采取取种种措措施进行行预防和和抑制的的12雇雇主责任任保险除除外责任任的范围围包括（）。. 罢罢工、暴暴动所致致的被雇雇人员伤伤残、死死亡或疾疾病被雇雇人员由由于疾病病以及因因这些疾疾病而实实行内外外科手术术治疗所所致的伤伤残或死死亡.投保保人所雇雇佣的员员工在保保险有效效期内，从事于于保险单单所载明明的、与与投保人人业务有有关的受受雇工作作时，遭遭受意外外而至受受伤由于于被雇人人员酗酒酒及无证证驾驶各各种机动动车辆所所致的伤伤残或死死亡投保保人的故故意行

59、为为或重大大过失13关关于公众众责任保保险表述述正确的的有（）。. 被被保险人人所有的的机动车车辆引起起的损害害事故物业业经营管管理. 为为被保险险人服务务的雇员员受到的的伤害属属于公众众责任保保险范围围公共共责任保保险直接接保险的的对象是是被保险险人，受受害人无无权直接接向保险险人索赔赔公共共责任保保险的被被保险人人依法应应承担对对第三者者人身伤伤害不包包括受害害人的精精神伤害害公共共责任保保险直接接保险的的对象是是被保险险人，受受害人可可以向被被保险人人索赔，也可以以直接向向保险人人索赔参考答案案:1.BCCDE 2.BBCD 3.AABDEE 4.DE 5.BBCDEE 6.ABEE 7

60、.ABDD8.BCCDE 9.AABD 110.AABCEE 11.BCEE 112.AABDEE 13.CD第九章1. 物物业管理理绩效评评价以( )等四四个方面面的内容容作为评评价重点点. 物物业管理理企业的的盈利能能力. 资资产运营营水平. 偿偿债能力力. 物物业管理理企业. 后后续发展展能力2. 按按照不同同的评价价目的和和评价工工作的实实施主体体,物业业管理绩绩效评价价的类型型有( ). 政政府评价价. 新新闻媒体体评价. 社社会评价价. 企企业集团团内部评评价. 企企业自我我诊断评评价3. 政政府评价价依据不不同的需需要具体体分为例例行评价价和特定定评价,特定评评价主要要对象包包括