区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析

1、【区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资案例解析】区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资案例解析区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第1页区域开发PPP项目参于方关心问题问题1：区域开发有哪几个模式，详细表现形式是怎样?问题2：什么样区域开发项目适宜采取PPP模式?问题3：怎样了解区域开发采取PPP模式必要性与合理性?问题4：采取PPP模式进行区域开发有什么优劣势?问题5：PPP区域开发会包括哪些主体? 各主体角色怎样?问题6：区域开发大致上可分为几个阶段，社会资本在各阶段利益点在哪里?问题7：在公私合营方式下，土地市场一级开发分工是怎样?问题8：区域开发PPP项目怎样对接投

2、资基金?区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第2页33课 件 目 录一、区域开发（产业园区）PPP了解及操作实务二、区域开发（产业园区）PPP项目标融资模式和要求三、基金融资方式在PPP项目融资中应用四、区域开发（产业园区）PPP项目标风险管理五、产业园区PPP操作实务方面答疑交流区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第3页4一、区域开发（产业园区）PPP了解及操作实务【区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资案例解析】区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第4页51.我国产业园区运行几个模式2.园区开发模式在PPP框架下审阅3.产业园区需要PPP模式下创新融资4.

3、园区PPP整体运作模式和成功条件5.园区PPP赢利点和收益率分析6.园区PPP投融资操作要领7.案例分析华夏幸福固安产业园区PPP模式建设融资方案8.案例分析上海重固镇新型城镇化“1+3+X”模式回报机制【区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资案例解析】区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第5页中国迎来PPP时代：中国经济和产业园区领域又一个风口和新蓝海 PPP优势在于能整合更多社会资源（资本资源，技术、专业、管理和人力资源等），实现多元主体合作供给公共服务新格局，经过这种合作供给带来竞争，改进公共服务供给质量和效率（更多表达在土地开发和基础设施BOT模式-建设+运行+移交）。

4、PPP模式无疑会带来新动力。产业园区PPP尚缺乏真正精准对标案例，河北、湖南等地很多园区PPP也还是停留在基建BT层面。 产业园区PPP，需要精密策划和组合，复杂、综合、系统、专业一体化服务对园区开发运行商资源整合能力、资本运作能力、综合运行管理能力提出了极高要求。 中国政府正在大规模推进PPP模式发展，预计未来产业园区PPP市场规模将以万亿计，占到片区开发类项目总数50%以上。1.我国产业园区运行几个模式区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第6页1.我国产业园区运行几个模式中国产业园区运行模式传统模式创新模式完全政府操控模式PPP模式由BOT向PPP过渡模式二级开发运行模式新加坡裕

5、廊模式政企一体，一个班子两块牌子，管委会直属管理运行苏州高新区北京经开区完全市场化操作，土地招拍挂，企业完全控制政企分开，国有平台企业运行管理，相对市场化运作蛇口工业区苏州工业园张江高科技园区天津开发区联东集团天安数码城亿达集团光谷联合华夏幸福固安产业新城成都置信青羊工业园万科前海企业公馆重庆盈田宏泰发展廊坊龙河高新区中信汕头滨海新区政企合作，民营企业主导，类似特许经营权，愈加市场化操作政企契约式合作，捆绑运行，收益共享案 例区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第7页我国园区开发PPP特点：产业与运行是关键 增量类PPP：社会资本依靠土地与政府合作，把土地一二级联动开发、基建项目、招

6、商引资等进行集成。产业新城、特色小镇等多属这类项目。 存量类PPP：一线城市、省会城市等旧城开发改造、园区与城市更新等项目。这类项目更看重创新产业和业态导入，以及对传统产业升级转型。（混杂了一些：原BT项目标包装版） 园区PPP是运行加建设，在运行基础上进行建设，不是先建设后再来考虑怎么运行。首先要确定社会资本对园区公共服务提升和运行实效怎么表达，再来谈在这个目标之下，怎样推进建设和投资。园区PPP两种了解：一、整个园区建设运行（产业规划、招商引资、土地一级开发、配套设施建设运行等），类似华夏幸福基业股份有限企业综合开发固安产业新城项目；二、采取PPP模式整体打造基础设施和公共服务，提升园区配

7、套功效，普通了解为仅指土地一级开发及园区基础配套设施“建设+运行+移交”。2.园区开发模式在PPP框架下审阅区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第8页产业园区最适合以PPP模式来运作主要原因产业园区具有很强的社会公益和公共产品与服务属性产业园区总体投资规模大，运作周期长，总体利润水平不高过往政府重资产、大投入、高优惠、行政化的运营效果逐渐进入瓶颈期，亟需市场化、高效率的社会资本力量的进入为何说PPP模式出现对于中国式产业园区是一个巨大福音？2.园区开发模式在PPP框架下审阅为何产业园区需要PPP模式？产业园区最适合以PPP模式来运作三大原因：为何PPP模式产业园区，政府和企业往往是一

8、个囚徒博弈关系？区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第9页2.园区开发模式在PPP框架下审阅 产业园区以PPP模式运作主要原因和限制： (1)、产业园区含有很强社会公益和公共产品与服务属性； (2)、产业园区总体投资规模大，运作周期长，总体利润水平不高； (3)、过往政府重资产、大投入、高优惠、行政化运行效果逐步进入瓶颈期，亟需市场化、高效率社会资本力量进入。 (4)、园区PPP动辄上亿乃至百亿规模，所需财政支出很轻易突破财政部“每一年度当地全部PPP项目从预算中安排支出责任，占普通公共预算支出百分比应该不超出10%”要求，从而限制PPP模式在园区开发类项目上利用。区域开发产业园区P

9、PP操作实务及投融资案例解析第10页 PPP模式处理了以往部分质疑：中国产业地产是一个畸形产物，是中国国有土地制度、财政制度和政绩思想下一个怪胎。 园区产业集聚本应该是政府分内之事，含有强烈公共产品和公共服务属性，但政府缺乏经验、能力、实力及资金，只好让渡给市场来处理。在这种怪异框架下，政府和企业往往会存在一个囚徒博弈关系。政府合作政府短视企业合作政府能够最大化地处理GDP、税收、就业等问题，见效快，连续性；企业也能够最大化地盈利，成本低，循环度高政府短期取得一定政绩利益；企业则完全处于劣势，出现盈亏不平衡状态企业短视企业追求短期利益，出现骗取土地指标、财政收益等一系列问题；政府因信息不对称处

10、于被动地位政府急于求成，见好就收；企业短视逐利，舍本逐末，园区运行成为双方逐利牺牲品，出现烂尾甚至荒置现象2.园区开发模式在PPP框架下审阅区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第11页2.园区开发模式在PPP框架下审阅 为何PPP模式产业园区，政府和企业是一个囚徒博弈关系？ 政府希望最大化地处理GDP、税收、就业等问题，见效越快越好，连续越长越好，企业则希望最大化地盈利，盈利越快越好，连续越长越好。在适当时间段与激励机制下，双方利益诉求是能够一致，但因政府急于求成，求全责备，企业短视逐利，舍本逐末，造成了博弈关系中最坏结果园区运行远远达不到理想状态，甚至烂尾荒置，形成巨大资源浪费和负

11、面效应。 中国产业园区存在这么一个棘手问题，就是园区开发建设热火朝天，但真正到园区详细运行时就无人问津。区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第12页PPP框架建立了一个长久有效均衡机制：主要问题在短期回报： 园区开发建设看视热火朝天，但真正到详细运行时，就无人问津。短期开发有利可图，长久运行缺乏资金支撑，成为一个难以解开死结。 原因： 缺乏一个政企合作长久有效法律保障均衡机制，社会资本运行方既缺乏束缚，也缺乏激励！存疑分析：产业应该放在城市化大背景下，特色小镇、特色乡村等都能够看做产业。打破以前同质化，因地制宜-切实依据每个地方优势资源、禀赋、特色、发展定位来制订园区规划，导入对应产

12、业进行培育。园区PPP做是产业服务和产业运行，对运行能力要求会越来越高，建设和投资能力反而次要一些。2.园区开发模式在PPP框架下审阅区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第13页问题怎样处理：园区前期规划必须要让社会资本介入！1.园区项目含有更强综合性、系统性，合理规划是园区未来良性运作、吸引企业落户根基，唯有社会资本真正参加到策划和规划步骤，才能发挥其主观能动性，充分利用其专业能力和前瞻眼光，优化产业规划与定位，为促进园区产业聚集效应、长久可连续发展奠定基础。2.PPP项目标回报：三种回报方式均包含其中，其中规划咨询、基建及运行、土地整理等多为政府付费，经营性项目则多采取使用者付费

13、。最为特殊是产业招商和企业产业发展服务：未往返报中最大一部分是产业导入、对园区提升产生服务等带来收益，远远大于土地开发整理、基础设施建设带来收入（在园区PPP全生命周期，土地开发整理回报只占到非常小一部分，决非主要收入起源）。2.园区开发模式在PPP框架下审阅区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第14页问题怎样处理：“华夏幸福模式”利弊1.华夏幸福在固安产业新城项目标回报中，规划咨询、土地整理、基础设施和公共设施建设运行四项服务普通为经审计成本上浮一定比例（普通为10%-15 %）；2.产业发展服务费为当年落地投资额一定百分比（普通为45%）。除了在常规基础设施或公共运行服务项目中是

14、使用者付费外，主要是政府经过增量财政收入付费。3.华夏幸福在固安操作模式，是从规划、建设到招商、运行全过程深度介入，相当于“二政府”(谋久远-像政府制订中长久规划一样制订PPP协议；讲大局-多照料到政企双方外利益群体，降低项目实施阻力)。整体授权？ 还是经过详细项目授权? 因地制宜，因城综合施策!2.园区开发模式在PPP框架下审阅区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第15页问题怎样处理：“华夏幸福模式”经验分享 “产城融合”是固安工业园区PPP项目标主心骨，引来哪些产业？怎样让其做大做强，这是项目可连续盈利重中之重。一、怎样结缘？做实项目规划，企业要有“市长思维”（像政府制订中长久规

15、划一样制订PPP协议。）和许多PPP项目急忙上马不一样，固安新城项目论证了一年多，完善详细规划时间更是长达三四年之久。仅年，华夏幸福就邀请了9个国家40多位规划、城建、环境、产业等不一样领域顶尖教授来出谋划策，最终确立了“产城融合”整体开发机制，固安县政府采购华夏幸福在产业新城提供设计、投资、建设、运行一体化服务。一张科学规划管到底，面对任何外部挑战都按规划办事，政企双方都足够硬气。“小区意识”，多照料到政企双方外利益群体，就能降低项目实施阻力。（多照料到政企双方外利益群体，如公园及道路）华夏幸福“牺牲”了13万平方米居住用地建成湖景公园，不知让多少开发商瞠目结舌，却为百姓津津乐道。截至20底

16、，华夏幸福在固安建成8个公园，新建170公里柏油路，为固安工业园项目赢得了更多公众支持：尽管作为基建项目，包括大量土地征收与村民搬迁，但固安工业园区PPP项目至今没有发生过一起上访事件。2.园区开发模式在PPP框架下审阅区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第16页问题怎样处理：“华夏幸福模式”经验分享 “产城融合”是固安工业园区PPP项目标主心骨，引来哪些产业？怎样让其做大做强，这是项目可连续盈利重中之重。二、怎么盈利？不要指望捡一枚金蛋，而应该借力养一窝金鸡（养鸡需要能力，专业化招商并提供全产业链服务就是其关键竞争力。）1.处理好“髓”和“形”关系。(华夏幸福平台企业-三浦威特饰演

17、了提供产业服务投资人角色，提供从规划、咨询到辅助融资、审批在内全产业链资源整合服务，旗下有80多个产业服务企业提供“管家”兼“导师”式服务，)2.处理好“点”和“面”关系。（主动培育农产品加工龙头企业，盘活农业资源，也增加税收，处理农民进城后就业，“一子落，满盘皆活”。）案例：-“小参花面粉厂”追加了1.5亿元投资，成为京津冀食品业龙头企业北京太东生物科技有限企业：入驻固安产业新城，2014已拿到A轮融资1.5亿元。公共平台无偿使用，GMP标准车间三年免租金，除了注册、财税、政府优惠项目申报等普遍服务，华夏幸福帮助企业对接各融资机构。这些专业产业服务契合了初创企业需求! 2014-年，固安肽谷

18、生物医药产业园已吸纳了20多个生物医药项目签约。2.园区开发模式在PPP框架下审阅区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第17页问题怎样处理：“华夏幸福模式”经验分享3.拿捏好“取”与“舍”关系。（三顾茅庐请来“航天振邦”，每年保持着约2亿元新增投资，处理了上千人就业。工业园引得众多“金字塔尖”项目纷纷入驻）三、怎样化解风险? 让社会资本追加投资时“不红脸”，让政府在看到民企盈利时“不红眼”（固安工业园项目历经了4任县委书记、5位县长，换了10任经理，却依然顺利推进至今。）A.明确风险分担机制;B.长期化政企沟通机制，第三方机构定时监管，让外部挑战降到最小。C.做PPP项目标企业家还要

19、有点干事业情怀。 长周期PPP项目要盈利，但不能以利润为中心，而要以客户为中心。（PPP项目标价值曲线是由低转高，政府和小区企业、居民满意度是验证PPP项目成功最主要标准。）2.园区开发模式在PPP框架下审阅区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第18页2.园区开发模式在PPP框架下审阅问题怎样处理：土地问题与授权争议1.园区产业需要3-5年及更长时间产生收益。单靠产业经营收入分成，短期内社会资本无法实现投资收益平衡，需要有其它收入起源:含土地开发整理、基础设施建设运行以及产业地产等所带来收入。很多园区PPP项目围绕土地做文章。当前土地出让实施严格收支两条线管理，必定会对项目运作造成一

20、定影响。2.社会资本要取得项目土地使用权，应依据不一样土地性质经过“招拍挂”、协议出让、划拨、租赁或作价入股等方式操作(社会资本配置商业经营项目进行捆绑式开发，需要另外取得所配置商业经营项目标土地使用权)3.配套商业项目土地使用权获取风险由社会资本方负担(社会资本方应该对经营性用地取得成本进行充分测算，将其纳入到项目总体现金流平衡中，确保整个片区综合开发项目具备经济可行性,实现项目投资与收益平衡。)区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第19页3.产业园区需要PPP模式下创新融资问题怎样处理：长久有效均衡机制1.将园区运行纳入以上PPP框架，建立一个长久有效均衡机制，有效处理这种囚徒博

21、弈困境，让短期一口气赚到钱摊到几十年时间里，让政府和社会资本都不再将目光局限在短期利益上，企业极难短期逐利，政府也极难要求短期速效政绩。2.双方利益诉求捆绑，能够各显其能，勠力同心于产业园区生命周期之中，着眼于久远规划和稳定运行，从开发到招商到城市与产业运行，制造多个发力点。3.建立长久均衡发展机制，使得多方（区域、政府、企业、产业）共赢获益，也能够看到更多良性运行新型园区，真正符合新型城镇化和产业地产本质。 区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第20页高效连续地提升园区盈利能力才是关键 园区PPP，就是政府与社会资本进行高度合作，以更具活力完全市场化伎俩提升产业园区运行效率，以平台

22、整合思维与路径去进行软硬件搭建，以及产业集聚与服务，并从园区长久运行之中获取合理收益模式。 传统招商是物理空间搬迁，“华夏幸福模式”则是经过优化营商环境和提供专业服务变搬商为养商，让入驻企业离不开“华夏服务”真正让工业园活起来、火起来，城市价值才能提升，这个PPP项目才有盈利点。！3.产业园区需要PPP模式下创新融资区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第21页新型园区PPP运行者所需要含有能力： 新型园区PPP运行者所需 要具备能力3、园区运行框架分解、组织、整合、掌控能力5、对接资本市场与金融资源能力4、园区整体运行、管理和服务能力1、宏观经济研判能力2、城市、区域、产业发展趋势研

23、判与规划能力3.产业园区需要PPP模式下创新融资区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第22页4.园区PPP整体运作模式和成功条件园区PPP整体运作模式能够归纳为：1.投资人或投资人组建联合体，参加政府组织投资人（合作搭档）招标投标，中标后与政府共同组建项目企业；2.项目企业取得政府授予特许经营权后，依据产业定位，对区域实施整体策划、规划、设计，并成立对应开发分企业或部门，针对各项详细开发内容实施投资开发、招商、运行；3.打造一个区域内产业园区，使区域内相关产业从无到有、从零碎到聚集，从初级到成熟，实现区域整体价值提升、区域地块及物业升值，区域产业集聚与提升，而投资人则从各级开发运行中

24、取得对应利润。区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第23页4.园区PPP整体运作模式-标准式流程政府依法招投标投资人/联合体政府/授权单位整体策划、规划、设计、宣传、招商SPV特许权授予一级开发企业/部门二级开发企业/部门三级开发企业/部门 土地一级开发，基础设施建设、市政工程、帮助政府出让土地并收回资金二级房地产开发经营性物业开发 公共服务设施 园区整体经营、管理公共服务设施经营管理 园区后续招商投标比组建按需成立/整合分企业/部门区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第24页政府特许权授予运行商/SPV服务优化产业结构，目性持续招商园区物业管理园区及企业安保、绿化、食堂、

25、宿舍等生活设施经营管理，社会活动组织.配套设施开发经营性物业管理酒店等公共服务设施经营管理园区资产、资本运行.规制、监督入园企业 这种标准式流程其中部分细节，能够依据实际情况有所改变，比如宏泰发展运行龙河高新区项目企业廊坊市盛世建设投资有限企业，这家企业完全由宏泰自己设置并100%控股，安次区政府和龙河高新区是以购置宏泰服务形式进行合作，属于特许经营权范围，这并不妨碍其符合PPP模式本质要求。4.园区PPP整体运作模式-标准式流程区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第25页放在产业园区、产业新城来说，为了补足缺口，能够将一些与PPP项目相关公用物业（如人才公寓、酒店、保障性住房、科教

26、文卫物业和经营性物业等）开发经营权益补充进去，可能会以特许经营权让渡形式进行，但这并不意味着能够让社会资本方进行房地产开发来补足收益财政部政府和社会资本合作法（征求意见稿）中明确阐述：社会资本参加PPP项目时取得收益三种方式路径一是由政府付费二是向使用公共产品或服务用户收费，也就是“使用者付费”三是可行性缺口补助，包含与合作项目相关其它配套开发经营权益等！4.园区PPP整体运作模式-标准式流程区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第26页PPP项目基本类型PPP政府垄断型（特许经营）竞争型（经营权）类型适用领域能源、交通运输、水利、环境保护、农业、林业、科技、保障性安居工程、医疗、卫生

27、、养老、教育、文化等公共服务领域(特许)经营+VGF能源、交通运输、水利、环境保护、市政工程等特定领域付费主体使用者 政府采购（经营权）使用者+政府采购方式标准上招标投标招标投标、竞争性谈判、竞争性磋商等标准上招标投标，能够灵活处理项目类型4.园区PPP整体运作模式-标准式流程区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第27页PPP回报方式使用者付费方式社会资本提供服务付费最终使用方（经营性项目）社会资本提供服务付费政府或政府部门社会资本可行性缺口补助政府或政府部门提供服务付费最终使用方可行性缺口补助（VGF）方式可用性付费使用量付费绩效付费政府采购方式（非经营性项目）（准经营性项目）利益

28、实现4.园区PPP整体运作模式-标准式流程区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第28页第二十三条 政府购置服务所需资金，应该在现有财政预算中统筹安排。购置主体应该在现有财政资金安排基础上，按要求逐步增加政府购置服务资金百分比。对预算已安排资金且明确经过购置方式提供服务项目，按相关要求执行；对预算已安排资金但还未明确经过购置方式提供服务项目，能够依据实际情况转为经过政府购置服务方式实施。第二十五条 财政部门在布置年度预算编制工作时，应该对购置服务相关预算安排提出明确要求，在预算报表中制订专门购置服务项目表。购置主体应该按要求填报购置服务项目表，并将列入集中采购目录或采购限额标准以上政府

29、购置服务项目同时反应在政府采购预算中，与部门预算一并报送财政部门审核。政府购置服务管理方法（暂行）（财综【】96号） 政府购置服务4.园区PPP整体运作模式-标准式流程区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第29页（五）资金管理。政府向社会力量购置服务所需资金在现有财政预算安排中统筹考虑。伴随政府提供公共服务发展所需增加资金，应按照预算管理要求列入财政预算。要严格资金管理，确保公开、透明、规范、有效。（六）绩效管理。加强政府向社会力量购置服务绩效管理，严格绩效评价机制。建立健全由购置主体、服务对象及第三方组成综合性评审机制，对购置服务项目数量、质量和资金使用绩效等进行考评评价。评价结果

30、向社会公布，并作为以后年度编制政府向社会力量购置服务预算和选择政府购置服务承接主体主要参考依据。国务院办公厅关于政府向社会力量购置服务指导意见（国办发96号）4.园区PPP整体运作模式-标准式流程区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第30页 第十八条 行业主管部门应该依据预算管理要求，将PPP项目协议中约定政府跨年度财政支出责任纳入中期财政规划，经财政部门审核汇总后，报本级人民政府审核，保障政府在项目全生命周期内履约能力。 第十九条 本级人民政府同意纳入中期财政规划PPP项目，由行业主管部门按照预算编制程序和要求，将协议中符合预算管理要求下一年度财政资金收支纳入预算管理，报请财政部门

31、审核后纳入预算草案，经本级政府同意后报本级人民代表大会审议。政府采购政府和社会资本合作项目财政管理暂行方法（财金【】92号） 4.园区PPP整体运作模式-标准式流程区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第31页 第二十条 行业主管部门应按照预算编制要求，编报PPP项目收支预算：（一）收支测算。每年7月底之前，行业主管部门应按照当年PPP项目协议约定，结合本年度预算执行情况、支出绩效评价结果等，测算下一年度应纳入预算PPP项目收支数额。（二）支出编制。行业主管部门应将需要从预算中安排PPP项目支出责任，按摄影关政府收支分类科目、预算支出标准和要求，列入支出预算。（三）收入编制。行业主管部

32、门应将政府在PPP项目中取得收入列入预算。（四）报送要求。行业主管部门应将包含全部PPP项目全部收支在内预算，按照统一时间要求报同级财政部门。第二十一条 财政部门应对行业主管部门报送PPP项目财政收支预算申请进行认真审核，充分考虑绩效评价、价格调整等原因，合理确定预算金额。政府采购政府和社会资本合作项目财政管理暂行方法（财金【】92号） 4.园区PPP整体运作模式-标准式流程区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第32页 PPP项目主体或其它社会资本，除经过规范土地市场取得正当土地权益外，不得违规取得未供给土地使用权或变相取得土地收益，不得作为项目主体参加土地收储和前期开发等工作，不得

33、借未供给土地进行融资；PPP项目标资金起源与未来收益及清偿责任，不得与土地出让收入挂钩。财政部等关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加紧推进示范项目建设通知（财金【】91号） 资金起源4.园区PPP整体运作模式-标准式流程区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第33页PPP项目支出纳入预算条件纳入预算财政可承受能力论证通过财政可承受能力论证且经同级人民政府审核同意实施列入各地PPP项目目录地方各级财政部门会同相关部门评估、筛选的潜在PPP项目基本信息，录入综合信息平台纳入PPP综合信息平台未纳入综合信息平台项目库的项目，原则上不得通过财政预算安排支出责任。4.园区PPP整体运作

34、模式-标准式流程区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第34页PPP中政府付费保障（一）政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指导（财金21号） 第五条 财政承受能力论证结论分为“经过论证”和“未经过论证”。“经过论证”项目，各级财政部门应该在编制年度预算和中期财政规划时，将项目财政支出责任纳入预算统筹安排。“未经过论证”项目，则不宜采取PPP模式。 第二十五条 每一年度全部PPP项目需要从预算中安排支出责任，占普通公共预算支出百分比应该不超出10%。省级财政部门可依据当地实际情况，因地制宜确定详细百分比，并报财政部立案，同时对外公布。纳入预算4.园区PPP整体运作模式-标准式流程区域

35、开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第35页PPP中政府付费保障（二）财政部关于规范政府和社会资本合作（PPP）综合信息平台运行通知（财金166号）地方各级财政部门要按照PPP项目操作流程，做好当地域PPP项目各阶段信息填报、资料上传与管理工作。标准上，经地方各级财政部门会同相关部门评定、筛选潜在PPP项目基本信息，均应录入综合信息平台。中央部门拟作为实施机构PPP项目，由财政部统一评审录入项目信息。经省级财政部门审核满足上报要求，由省级财政部门提交，列为贮备项目；编制项目实施方案，经过物有所值评价、财政承受能力论证，并经本级政府审核同意，列为执行项目；经过中央或省级财政部门评审并列为中

36、央或省级示范项目，列为示范项目。未纳入综合信息平台项目库项目，不得列入各地PPP项目目录，标准上不得经过财政预算安排支出责任。纳入预算4.园区PPP整体运作模式-标准式流程区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第36页PPP综合信息平台项目库项 目 库4.园区PPP整体运作模式-标准式流程区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第37页纳入预算PPP是一场婚姻？那么，是否需要一个婚前确保书？4.园区PPP整体运作模式-标准式流程区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第38页纳入财政预算（决议）文件由有权机构出具 人大、人大常委会、政府、财政局适当描述背景确认纳入财政预算和

37、财政规划纳入预算4.园区PPP整体运作模式-标准式流程区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第39页安庆市外环北路工程PPP项目纳入预算案例4.园区PPP整体运作模式-标准式流程区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第40页安庆市外环北路工程PPP项目政府项目企业可用性服务费运维绩效服务费安庆市人大常委会在PPP项目协议签署前经过决议，将该等可用性服务费和运行绩效服务费纳入跨年度财政预算，并要求市政府加强项目建设与资金管理，定时向市人大常委会汇报工程进展、资金使用情况。重视政府方履约保障，给社会资本和金融机构等主要利益相关方吃了定心丸，这是本项目成功实施关键原因之一。政府购置服

38、务4.园区PPP整体运作模式-标准式流程纳入预算案例区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第41页安庆市人大常委会关于安庆市人民政府关于安庆市外环北路PPP项目建设相关问题议案决议 （3月12日安庆市第十六届人民代表大会常务委员会第十六次会议经过） 安庆市第十六届人民代表大会常务委员会第十六次会议听取和审议了安庆市人民政府关于安庆市外环北路PPP项目建设相关问题议案。会议同意安庆市人民政府关于安庆市外环路北路PPP项目建设相关问题议案。会议同意市财政局提出将可用性服务费和运维绩效服务费纳入市本级跨年度财政预算提议。市人民政府必须加强项目建设与资金监管，确保专款专用，定时向市人大常委会汇

39、报工程进展、资金使用情况。纳入预算案例4.园区PPP整体运作模式-标准式流程区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第42页预算编制预算初步审查预算同意预算执行 政府（详细由财政部门负担）编制预算草案 政府审定预算草案地方政府财政支出列入预算流程 人大专门委员会或者人大常委会初步审查预算 人大同意预算 本级政府组织执行预算，详细由财政部门负责纳入预算4.园区PPP整体运作模式-标准式流程区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第43页开启调整编制调整方案方案初步审查方案同意发生需要调减预算安排重点支出数额、需要增加或者降低预算总支出等情形，开启预算调整地方政府预算调整流程各级政府（

40、详细由财政部门负担）编制预算调整方案人大专门委员会或者相关工作机构初步审查调整方案 人大常委会审查与同意预算调整方案4.园区PPP整体运作模式-标准式流程纳入预算区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第44页纳入预算文件效力法律效力是否组成担保？人大（或者人大常委会政府财政局是否能够强制执行？仅有编制权,无决定权仅有编制权4.园区PPP整体运作模式-标准式流程纳入预算区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第45页 辽宁省政府向原新华银行香港分行出具一份承诺函，内容为：“本省人民政府知悉贵行同意向我驻港从属机构中辽有限企业提供及/或继续提供银行便利/贷款，本省人民政府在此承诺以下

41、事项：如借款人不能按贵行要求偿还就上述银行便利贷款下产生任何债务时，本省人民政府将帮助处理借款人拖欠贵行债务，不让贵行在经济上蒙受任何损失。” 承诺函是否组成确保担保应该依据其名称和内容确定。从本案承诺函名称与内容看，辽宁省政府仅承诺“帮助处理”，没有对中辽企业债务作出代为清偿责任意思表示，承诺函不符合中华人民共和国担保法第六条相关“确保”要求，不能组成法律意义上确保。承诺效力 政府承诺函不组成法律确保区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第46页区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第47页贵州版信托“承诺函”调查 普通而言，地方政府债务率警戒线为100%，而贵州因债务率高达

42、190%，地方政府信用风险较高。然而，激进金融机构仍会做贵州平台项目，部分信托便是其中之一，但需要财政给予担保。“承诺函”、“担保函”、“抚慰函”、“说明函”、“安排函”名称怎样，是否合规，是否有问题，关键看两点：一是看函内容合规性；二是看函所支持事情（融资行为）合规性 举债只能省级政府层面，PPP项目能够纳入同级政府财政预算并出具人大决议。假如是举债违反国家新预算法，假如是PPP项目则不纳入地方政府存量债务纳入预算管理清理甄别方法范围中，政府无需要回。这件事情有两个后果： 一是很多地方政府经过这种“出函”方式变相融资，事件会造成很多金融机构“风声鹤唳”，排查这种风险，也使得金融机构对政府出函

43、提供支持直接融资方式可能要重新审阅了； 二是对地方政府信用是一个极大损伤，个别地方政府法律意识、责任意识较弱，从表述上看出“权力思想”余威，随意性较强。区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第48页关于使用者付费项目使用者付费：由最终消费者直接付费购置公共产品和服务常见类型： 传统领域：污水处理、供水、供热、供气、高速公路、地铁 新兴领域：文化、旅游、医疗养老、教育、场馆使用者付费4.园区PPP整体运作模式-标准式流程区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第49页50根据项目市场经营情况，可以分为垄断性项目和竞争性项目竞争性项目项目供应具有垄断性。使用者通常只能依赖项目消费，不

44、能放弃或者使用其他项目。例如：供水、供热、供电、高速公路、污水处理、地下综合管廊等。项目存在充分竞争，使用者能够自由选择是否在该项目中消费。比如：医疗、养老、教育、旅游、产业园等。垄断性项目使用者付费4.园区PPP整体运作模式-标准式流程区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第50页项目没有收益起源，属于公益性。比如：道路、桥梁、水库、环境治理、园林绿化、文化场馆等。关于政府付费项目政府付费：是指政府直接付费购置公共产品和服务，主要包含可用性付费、使用量付费和绩效付费。项目类型:政府付费4.园区PPP整体运作模式-标准式流程区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第51页政府采购

45、PPP基本特征授予经营权合作期限标准上不低于，费用逐步支付（支付百分比能够前高后低）有考评机制，考评机制对费用支付产生影响（能够合理确定考评指标，加强可用性考评指标权重）拉长版BT？政府付费4.园区PPP整体运作模式-标准式流程区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第52页PPP项目主体或其它社会资本，除经过规范土地市场取得正当土地权益外，不得违规取得未供给土地使用权或变相取得土地收益，不得作为项目主体参加土地收储和前期开发等工作，不得借未供给土地进行融资；PPP项目标资金起源与未来收益及清偿责任，不得与土地出让收入挂钩。财政部等关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加紧推进示范

46、项目建设通知（财金【】91号） 政府采购4.园区PPP整体运作模式-标准式流程区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第53页“经过论证”项目，各级财政部门应该在编制年度预算和中期财政规划时，将项目财政支出责任纳入预算统筹安排。“未经过论证”项目，则不宜采取PPP模式。 每一年度全部PPP项目需要从预算中安排支出责任，占普通公共预算支出百分比应该不超出10%。可行性缺口补助项目与政府付费项目争抢政府支出额度。额度担心，政府各实施机构之间存在矛盾与冲突。关于PPP项目中土地征地和拆迁赔偿费用，能够不占用普通公共预算支出额度，计入政府性基金预算。在PPP结构设计方面留出了更大空间怎样利用4号

47、文。政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指导（财金21号）与财政部 国土资源部 中国人民银行 银监会关于规范土地贮备和资金管理等相关问题通知（财综4号）支出责任4.园区PPP整体运作模式-标准式流程区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第54页PPP中政府付费保障政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指导（财金21号） 第五条 财政承受能力论证结论分为“经过论证”和“未经过论证”。“经过论证”项目，各级财政部门应该在编制年度预算和中期财政规划时，将项目财政支出责任纳入预算统筹安排。“未经过论证”项目，则不宜采取PPP模式。 第二十五条 每一年度全部PPP项目需要从预算中安排支出责任，

48、占普通公共预算支出百分比应该不超出10%。省级财政部门可依据当地实际情况，因地制宜确定详细百分比，并报财政部立案，同时对外公布。支出责任4.园区PPP整体运作模式-标准式流程区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第55页政府预算政府预算组成（政府四本账）一般公共预算收入：税收、转移支付等支出：政府一般性支出、转移支付政府性基金预算收入：依法在一定期限内向特定对象征收、收取或者以其他方式筹集的资金支出：特定公共事业发展国有资本经营预算收入：国有资本收益支出：依法确定社会保险基金预算收入：社会保险缴款、一般公共预算安排和其他方式筹集的资金支出：社会保险支出4.园区PPP整体运作模式-标准式

49、流程区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第56页利益实现 案例：固安工业园区新型城镇化项目政 府社会投资人项目企业土地整理PPP合作协议（委托开发协议）政府采购服务产业发展服务运行维护服务产业新城建设运行一体化方案基础设施建设公共设施建设 固安县政府采购华夏幸福在产业新城内提供设计、投资、建设、运行一体化服务收益回报模式：基础设施建设、土地开发按成本加成给予110%赔偿招商引资等服务按约定百分比支付对应费用 两项费用上限不高于园区财政收入增量企业分享部分4.园区PPP整体运作模式-标准式流程区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第57页利益实现土地整理、基础建设房地产开发销售

50、政府获得土地出让收入和税收政府返还基础建设投资额（110%）招商引资（按落地投资额一定比例返还）后期产业服务维护实现将“短期一次性”房地产开发先进转变为“长久、可连续园区经营”投资开发房地产项目，实现销售并获取现金回流企业垫资发展阶段；初始投资期1-2年，成本约4-5亿/平方公里4.园区PPP整体运作模式-标准式流程区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第58页利益实现行业名称营业收入营业成本毛利率营业收入较上年增加百分比产业发展服务9.53-38.3%基础设施建设1.861.4919.9%-土地整理22.6315.2432.7%228.3%综合服务0.320.2327.9%586.8

51、%物业管理服务0.250.40-62.1%37%园区住宅配套38.5424.1637.3%151.7%城市地产开发4.162.9828.2%-70.6%其它0.300.2612.8%-47.9%累计77.59-76.3%起源：华夏幸福基业财务报表4.园区PPP整体运作模式-标准式流程区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第59页利益实现“园区运行+地产开发”模式“园区运行+地产开发”，双核驱动模式是企业商业模式亮点和特色。该模式中，政府将园区作为工业地产项目，由华夏幸福进行园区规划、基础设施建设、招商引资等工作，然后再转由政府相关部门经营和管理，华夏幸福在这个过程中利用园区规划话语权优

52、势在园区及其周围进行大规模房地产开发。与当地政府签署排他性协议，拿地成本极低。产业园区周围土地贮备在企业全部土地贮备中占比大约为80%，而在园区周围拿地也是企业地产业务未来扩张一条根本。企业45%收入来自园区运行，50%收入来自园区住宅开发。/10/104.园区PPP整体运作模式-标准式流程区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第60页5.园区PPP赢利点和收益率分析1、园区PPP是一个长周期运作过程，不一样开发运行阶段有不一样盈利点，是一个短、中、长久结合投资组合，上述各阶段利润起源能为项目带来连续稳定现金流。2、这些赢利点，是影响PPP签署时物有所值评价定量评定时关键原因。不过，因

53、为园区并非高速公路、污水厂这么传统可凭经验模拟估算基础设施项目，在土地、产业、资本、人流等众多不确定函数综合作用下，准确定量评定几乎极难做到，所以短期来看，定性物有所值评价更适合于园区PPP情况。3、对于PPP收益达成共识是“确保盈利，禁止暴利”，普通对于PPP项目内部收益率提法在8%-10%这个区间，在产业地产领域，这个收益率对于基建、一级开发属于可接收范围，但对于整体产业园区PPP收益率是否能够匹配契合尚无定论，需要在一些项目标实践中归纳总结。区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第61页 园区PPP是一个长周期运作过程，不一样开发运行阶段有不一样盈利点，是一个短、中、长久结合投资

54、组合，上述各阶段利润起源能为项目带来连续稳定现金流，这些赢利点也可能是影响PPP项目签署时物有所值评价定量评定时关键原因 园区PPP并非高速公路、污水厂这么传统可凭经验模拟估算基础设施项目，在土地、产业、资本、人流等众多不确定原因综合作用下，准确定量评定极难做到，短期来看，定性物有所值评价更适合于园区PPP评定。园区PPP可能主要赢利点土地一级开发收入分成产业投资 收益规划、咨询服务等收益基金管理 收益等园区内与产业相关二级开发物业载体租售收入物业管理、配套设施、服务活动等经营性收入5.园区PPP赢利点和收益率分析区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第62页? 产业新城投资者、产业园

55、区运行商：PPP模式是政府大力提倡模式，不可能不去响应，且响应带来业务拓展效是很强；但一旦进入PPP框架，意味着以往让政府过分让利分成模式不可能再为PPP模式要求所接收，势必会带来一系列对回报率、利润率不利影响。这是一个必须快速面正确选择？财政部政府和社会资本合作法（征求意见稿）文稿中强调：合作项目连续三年收益过高或者过低，幅度超出合作协议约定，应该按照合作协议调整政府付费标准，或者公共产品和服务价格 对于PPP收益达成共识是“确保盈利，禁止暴利”，对于PPP项目内部收益率提法，大多在6%8%这个区间，在产业地产领域，这个收益率对于基建、一级开发属于可接收范围，但对于整体产业园区PPP收益率是

56、否能够匹配契合尚无定论？假如将产业地产普通性收益、经常性收益以及相关配套物业开发经营收益都算进去，整体回报率超出30%，甚至超出50%都是一个常态，但这显著已经靠近社会对于“暴利”认知，未来必定见面临压缩态势。假如类似产业新城、产业园区收益率连续3年超出约定或可接收范围，可能会进行重新调整5.园区PPP赢利点和收益率分析区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第63页6.园区PPP成功条件和操作要领好园区PPP项目，主要取决于两个条件：一是必须要观察该项目标可行性以及规模与实际需求匹配。假如项目建成以后无法发挥应有效益，即使政府愿意支付，也会造成资源浪费，这么项目就缺乏成功PPP项目必须

57、含有基础；二是要看政府支付意愿和支付能力，以及对应法律法规保障，以提升违约成本，降低违约可能。1、在园区PPP框架之下，土地、产业、资本三要素协同与配合对于园区PPP成功而言至为关键。2、土地是园区运行基础，产业是未来发展保障，资本是园区运行得以连续进行和完成关键，这些要素协同与配合对于园区PPP成功而言至为关键。区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第64页好园区PPP项目两大取决原因要看政府支付意愿和支付能力以及对应法律法规保障，以提升违约成本，降低违约可能比如中信汕头滨海新城PPP项目，汕头市濠江区还争取到了地级市管理权限，区级政府能够行使地级市管理权限，再加上汕头市和濠江区政府

58、都兑现了承诺以两级立法保障为滨海新城保驾护航，这些都对PPP实施有巨大裨益。要观察该项目标可行性以及规模与实际需求匹配假如项目建成以后无法发挥应有效益，即使政府愿意支付，也会造成资源浪费，这么项目就缺乏成功PPP项目必须含有基础6.园区PPP成功条件和操作要领区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第65页在园区PPP框架之下，土地、产业、资本三要素协同与配合对于园区PPP成功而言至为关键资本是园区运行得以连续进行和完成关键产业是未来发展保障土地是园区运行基础PPP推行可能存在最大障碍： 一些城市政府财大气粗、格调保守、墨守成规，不愿意尝试PPP；欠发达城市作风激进，更多是将PPP作为一

59、个财政吃紧情况下融资模式，欠缺服务心态。！6.园区PPP成功条件和操作要领PPP模式作为政府与社会力量合作供给公共服务一个新模式，第二个P能够是拥有资本重资产企业，也能够是没有资本优势但却拥有技术、专业和管理优势轻资产社会组织，尤其是在存量园区PPP盘活过程中，在运行、服务、金融、资源整合等轻资产能力和平台式整合能力上，这种轻资产优势显得更为主要。区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第66页6.园区PPP成功条件和操作要领园区PPP项目标操作要领： 一、建立长久共识共赢心态，在专业能力方面充分尊重社会资本，把共识和尊重写进协议当中，给予社会资本足够话语权保障；二、机制和法律保障，对于

60、社会资本而言十分主要。比如中信汕头滨海新城PPP。取得了两级人大立法经过，含有双保险效果，不论政府步骤和人事变动都不会涉及于此；三、公平、合理、透明审核机制贯通项目一直。 以“浮动性轻资产运行式PPP收益框架”为例，社会资本运行方与政府合资成立基于轻资产园区运行企业，如：地方政府在年初从财政拨款中打入一笔资金作为运行团体开启资金，年底时依据整个园区运行情况、体系搭建等进行综合性打分，打分低于1，则依据不足百分比进行资金返还，打分高于1，则依据超出部分进行奖励补助。相对来讲，这种机制可能是一个更为均衡合理审核方式；区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析第67页6.园区PPP成功条件和操作