房地产估价：第一章 房地产与房地产价格

1、房地产估价本书内容提要一、房地产估价的基本知识二、房地产估价的方法市场比较法收益法成本法假设开发法基准地价和路线价法三、房地产估价报告的撰写四、房地产估价其他方法及估价信息系统简介3 第一章 房地产与房地产价格房地产估价第一章房地产与房地产估价实物实体质量功能 房地产概念房地产土地建筑物房地产产权房地产特性房地产类型房地产价格一、房地产的概念（一）房地产的概念 指土地、建筑物及其他地上定着物，包括实物和依托于实物上的权益。 权利(rights) 利益(interests)收益(benefits) 权益包含础基目前在我们国家，房地产的权利主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利

2、用权。 （二）土地的概念 从房地产估价的角度看，土地是指地球表层的陆地及其地上、地下一定范围内的空间。 地壳一定深度大气对流层土壤母质母岩土地的空间价值位置设计权利四至面积利用生熟地质环境形状1、认识土地的层面一、房地产的概念第一章房地产与房地产价格房地产概念房地产土地建筑物房地产产权房地产特性房地产类型房地产价格我国目前主要有所有权、使用权、租赁权、地役权、典权、抵押权。2、土地利用的三大制约土地使用管制： 政府的城市规则，如容积率及建筑高度土地权利设置相邻关系一、房地产的概念第一章房地产与房地产价格房地产概念房地产土地建筑物房地产产权房地产特性房地产类型房地产价格 （三）建筑物的概念 建筑

3、物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。位置面积层数高度结构装修用途产权成新设备、设施一、房地产的概念第一章房地产与房地产价格房地产概念房地产土地建筑物房地产产权房地产特性房地产类型房地产价格二、房地产的产权 房地产的产权具有排他性的绝对权和完全支配权。产权清晰、合法是房地产估价的基础，只有合法的产权才能评估出合理的价格。房地产权利类型所有权他项权使用权土地所有权房屋所有权国有土地使用权集体土地使用权房屋使用权抵押权、地役权、租赁权、空中权、地下权、地上权抵押权、租赁权、典当权、采光通风权、安全权第一章房地产与房地产价格房地产概念房地产产权房地产

4、特性房地产类型房地产价格二、房地产的产权 房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 如房地产作价入股、企业被收购、兼并、交换、继承、遗赠等。 房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。第一章房地产与房地产价格房地产概念房地产产权房地产特性房地产类型房地产价格二、房地产的产权 房地产租赁：是指出租人按照约定将房地产交给承租人使用，承租人按照约定交纳租金并于合同终止时将房地产返还给出租人的法律行为。一类是土地使用权租赁，一类是房屋租

5、赁。 房地产产权登记：是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属。包括：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记 第一章房地产与房地产价格房地产概念房地产产权房地产特性房地产类型房地产价格三、房地产的特性不可移动性个别性 长期使用性 昂贵性 增值保值性相互影响性 易受政策影响性 特性1、按用途划分的类型 居住用房地产 工商用房地产 其他用途房地产类型第一章房地产与房地产价格房地产概念房地产产权房地产特性房地产类型房地产价格四、房地产的类型四、房地产的类型类型2按开发程度划分的类型生地、毛地、熟地、

6、在建房地产、竣工房地产3、按是否产生收益划分的类型收益性房地产非收益性房地产4按经营使用方式划分的类型出租型出售型营业型自用型四类房地产 第一章房地产与房地产价格房地产概念房地产产权房地产特性房地产类型房地产价格五、房地产价格 从房地产估价的角度理解，房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价货币额、商品或其他有价物。 （一）房地产价格的形成基础 1有用性 2稀缺性 3有效需求 第一章房地产与房地产价格房地产概念房地产产权房地产特性房地产类型房地产价格形成基础价格特征价格种类（二）房地产价格特征 与一般物品价格的差异 1供求变化不同 2生产成本不同3折旧不同 4价格差异不同 5市场性质

7、不同 6价格形成时间不同 与一般物价共同之处：都是价格 都有波动 按质论价第一章房地产与房地产价格房地产概念房地产产权房地产特性房地产类型房地产价格形成基础价格特征价格种类五、房地产价格（二）房地产价格的特征 1.受区位的影响大 2.本质上是房地产权益的价格 3.出售价格与出租价格并重 4.形成基础是长期和综合考虑的结果 5.房地产价格通常是个别形成的，容易受交易者的个别因素的影响第一章房地产与房地产价格房地产概念房地产产权房地产特性房地产类型房地产价格形成基础价格特征价格种类五、房地产价格（三）房地产价值和价格的种类 成交价格：房地产交易双方的实际达成交易的价格市场价格：指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格评估价格：估价人员对房地产客观合理价格做出的一种估计，推测或判断1根据形成基础不同的分类市场价格 理论价格评估价格 成交价格公开市场价值 成交价格围绕市场价格上下波动，市场价格围绕理论价格上下波动一个良好的评估价=正常成交价=市场价格第一章房地产与房地产价格房地产概念房地产产权房地产特性房地产类型房地产价格形成基础价格特征价格种类五、房地产