北京房地产大预测分析报告

1、2003年北京房地产大预测 1、2003年北京房地产市场将平稳进展，可不能出现房地产过热和泡沫现象2002年北京房地产市场开发势头强劲：1-9月份，房地产开发投资完成612.9亿元，比去年同期增长29.5%；全市新开工各类商品房1652万平方米，比去年同期增长7.4%。有观点认为，目前北京房地产开发过热，担心2003年会出现房地产泡沫，其依照要紧来自对空置率和房价的分析，而我们分析后认为并非如此。不能简单由空置率高得出过热结论目前国际上普遍认为空置率在5-10%之间为合理区。依照北京市统计局公布的数据，2001年北京市商品房空置率为18.1%，商品住宅空置率为19.2%。同时，北京近几年的商品

2、房空置率均高于5-10%那个区间，1999年空置率曾高达26.8%。表面看来这一指标的确高，但具体分析，能够发觉北京商品房空置率高有其专门缘故，与国外指标也不具有可比性，因此不能简单得出过热结论。 首先，在北京市目前空置的商品房当中，有相当一部分属于政策性空置，在住房拆迁实物补偿时期，政府要求先建安置房，再进行拆迁工作，后政策发生变化，实物补偿变为货币补偿，使一些建好的安置房变成空置房。其次，结构性空置也须引起注意，依照伟业顾问对市场的监测，在空置的商品房中，中高价位商品房占的比重较大，而4000元/平方米以下的低价位房销售状况良好，空置比重专门小。另外，我国商品房空置率统计口径与国外不同，在

3、国外物业要空置超过一年才计入空置面积，但我国商品房在建成后而未出售便立即算入空置面积。截至2002年6月份，北京的商品房整体空置面积为710.1万平方米，其中，空置时刻在一年以内的有376万平方米，占全市空置面积的53%，要紧是新竣工的商品房，而空置在3年以上的商品房面积则只有10。从北京商品房竣工、销售和空置面积走势图来看，竣工与销售面积差不多上依旧同步增长的。因此，尽管2000年以来北京的房地产开发、开复工面积、竣工面积都有了较大幅度的增长，但由于宏观经济、基础设施等各方面的利好因素，房地产开发主流呈现出销售旺盛趋势，空置面积有望得到操纵。房价一直在缓慢趋降，泡沫之讲缺乏依照一般认为，房价

4、的增长速度持续超过GDP的增长速度是出现房地产泡沫的征兆，事实上，北京的房价已呈下降趋势，按照统计局公布的最新数字，2002年商品房平均售价4676元/平方米，比2001年末低386元/平方米；商品住宅平均售价4517元/平方米，比2001年末低199元/平方米。从伟业指数来看，今年3季度全市综合价格指数为79点，比2000年1季度的83点降了4点。 从2003年的进展趋势看，几个因素将接着拉低全市的商品房平均价格。首先，为保证危改居民及宽敞中低收入居民的需求，北京市今后几年将接着加大经济适用住房的建设力度，从2002年开始，每年将新建经济适用住房300万平方米，在连续四年的时刻里，完成120

5、0万平方米的建设任务；其次，北京的住宅开发将不断向南城推移，由于南城的地价相对低廉，今后将出现更多的低价位商品房；另外，伴随着北京基础设施，特不是道路系统的改善，北京的郊区化趋势越来越明显，2003年会出现更多的郊区住宅，而这些住宅的价位相对较低。这些都将接着拉低北京的平均房价。因此，北京的房价变化是正常的、良性的，可不能出现房地产泡沫现象。2、从供应方面看，2003年土地供应略有增加；商品房供应量增幅较大；二手房市场仍无较大突破 从市场供应来看，由于北京的土地市场、增量房和存量房市场还未形成有效的联动效应，2003年北京一、二、三级市场走势不尽相同。但总体情况是趋于增加的。2003年土地供应

6、略有增加2002年有关土地使用的一项重要政策确实是关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定 ，这一新的土地政策颁布后，土地交易公开化，房地产开发商获得土地的门槛抬高，这在一定程度上限制了土地的供应量，因此2003年开发企业以拍卖方式获得的土地数量将有限，但以其它渠道，例如绿化隔离地区、危改小区、小城镇改造等方式供应的土地将呈现增长趋势。可能2003年商品房供应增幅较大，开复工面积将突破7000万平方米首先，我们认为，关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让 的政策效果将会滞后，其对商品房供应量的阻碍可能要到2004年以后才会显现出来，因此2003年的新增商品房数量并可不能受到阻碍。不

7、仅如此，由于颁布了关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的政策，2003年3月31日是最后签定国有土地使用权出让合同的期限，赶在关门之前，将有一大批项目集中报批，这些项目推向市场的时刻都可不能太长，因此2003年，北京的房地产项目在数量上会有较大的增加，可能商品房开复工面积将突破7000万平方米。二手房市场将逐渐放开，但2003年可不能有大的突破2003年北京的二手房市场会有一些较为明显的积极变化，一些利好政策将逐步出台。但阻碍北京二手房市场进展的全然问题，例如市场准入制度问题、土地出让金问题、收益分配问题、税费问题等，在2003年将会得到不同程度的解决，这将促进北京二手房市场的进展，但我们

8、可能情况可不能有大的突破。3、从需求方面看，有效需求将平稳上升，需求结构将发生变化北京居民现状居住状况决定今后的住宅产业还有专门大的进展潜力；居民收入稳步增长，消费结构不断升级，是有效需求量平稳上升的有力保证；同时随着市场的更加成熟，需求结构也在发生着变化。 现状居住条件还有专门大提升空间，需求潜力大北京市目前住房成套率为55，处于住房的增量时期，意味着有大量居住人口需要改善居住条件；在北京城镇非农户口家庭中，有37.9的家庭为租房户，也确实是讲有104万户家庭还没有自己的住房，他们需要进行一次置业。北京每年有大量外来人口迁入，他们也需要在北京买房置业。因此，北京居住物业的需求潜力专门大。收入

9、上升导致消费结构变化，促使潜在需求转化成有效需求北京市居民人均可支配收入呈逐年上升的趋势，1996年以来平均每年增长20%左右，由于近年来通货膨胀率专门低，甚至为负，因此居民的实际收入增长是较快的。随着人均收入和消费水平的逐年上升，居民的消费结构也发生了重大的变化，目前恩格尔系数已将至35以下。同时，居住消费在居民消费中所占的比例将逐渐上升，到2001年这一比例已上升到11.5%。更多迎合消费者需要的产品出现将拉动更多的有效需求由于房地产产品与其他消费品相比有价格高，决策时刻长的特点，这在一定程度上使许多潜在需求难以转为有效需求。然而随着市场的逐渐成熟及竞争性的加强，使更多迎合消费者需求的高品

10、质、低价位的产品不断推出市场，将有利于潜在需求转为有效需求。 需求结构将发生变化，自住型需求上升而投资型需求下降2003年北京房地产需求结构也将发生变化，比较突出的是在购房目的方面，自住型比例将有所上升，投资型比例有所下降。从自住需求来看，一方面，低价位项目将在2003年形成强劲的进展势头，使得部分持币观望的中低收入购房者转为实际的消费群体；另一方面，随着产品设计合理性和舒适性的提高，使部分已拥有住房的购房者考虑改善现有的居住环境进行二次置业。而从投资需求来看，由于近年来出租项目的供应增长特不迅速，使出租项目的投资回报率普遍下降，这将使投资者的投资行为更加慎重。4、 2003年北京房地产市场供

11、需结构将有所变化，高价位项目供需矛盾变得突出。北京房地产市场一直存在供需结构的不匹配，导致结构性的过剩和不足，即中价位楼盘供应量最大，低价位楼盘供应量较少，而客户对低价位楼盘的需求量最大，对中价位楼盘的需求量较少。可能2003年供需结构会有所变化，中低价位供需矛盾相对缓解，而高价位项目的供需矛盾变得更为突出。不同价位区间供应量的变化依照伟业顾问对北京市在售楼盘的监测统计，目前的供应情况是，单价在5000-8000元/平方米的中价位楼盘的供应量最大，其次是单价在5000元/平方米以下的低价位楼盘，单价在8000元/平方米以上的高价位楼盘供应量最小。我们预测以后中价位项目供应量将有所下降，而高低两

12、端价位楼盘的供应量都将有所上升。不同价位区间需求量的变化伟业顾问的需求调查问卷显示，北京市目前低价位的楼盘需求量较大，而中价位和高价位的楼盘需求量较少，依照对客户需求调查问卷的分析，我们预测以后低价位项目需求量还会有较大幅度的上升，而中、高价位楼盘的需求量将接着下降。供需结构对比以后供应量和需求量的变化趋势将导致供需结构的变化，中低价位供需矛盾相对缓解，但低价位项目仍然存在较大的供需缺口；由于高价位项目的供应增加而需求下降，将导致高价位项目的供需矛盾更为突出。 5、2003年通过伟业指数表现的房价稳中有降，但局部地区房价会有所上涨伟业指数显示，2002年北京商品房综合价格总体走势趋降，我们可能

13、2003年伟业综合价格指数依旧是稳中有降，不仅如此，由于一些指数不能反映出来的缘故，北京商品房的整体价格实际上将下降的更多，但局部地区由于基础配套设施的健全，产品的优化，房价会有所上涨。伟业指数的走势将稳中有降2002年第3季度伟业指数显示，全市的综合价格为7884元/平方米，比上季度下跌1.0%，比去年同期下降0.5%，从伟业指数的长期走势图来看，除2001年有小幅回升外，近几年来的综合价格指数一直是微幅走低的，因此，我们可能2003年北京商品房价格走势相对比较平稳，有一定的降幅。要紧缘故是：第一，由于商品房开发逐步向郊区扩散的趋势，将有更多的郊区低价位项目入市；第二，由于竞争的加剧，相同区

14、域的新项目多数将低价入市，这都将拉低整体的价格指数。一些价格指数无法反映的缘故将使实际价格下降的更多另外，还有一些价格的变化是伟业指数所不能反映的，首先，经济适用住房和危改房由于不属于商品房的范围，因此没有参与伟业指数的计算，但我们可能2003年这些价格较低的楼盘将大量入市，从而造成整个市场价格的下降。其次，我们可能明年在同等的价位水平上，不仅项目的品质将大幅提高，而且将出现更多的精装修项目，从而使项目的性能价格比大幅上升；另外，一些楼盘在销售中，为了加快销售速度，采取打折、送礼、抽奖等优惠措施，这种变相降价的形式也没有在伟业指数中反映，这讲明市场的整体价格水平实际上比伟业指数反映的降幅还大。

15、局部地区价格将有所上涨尽管伟业综合价格指数将稳中有降，但局部地区由于基础配套设施的健全，产品的优化，房价会有所上涨，如通州、大兴等区域，这些区域的价格在总体市场价格走低的情况下一路攀升，今后随着道路、商业配套等设施的不断完善，这些区域与都市中心区域的心理距离和时刻距离将大大缩短，因此我们可能2003年这些区域房价仍会有所上升。 6、2003年北京房地产市场除原有热点区域仍将保持热度外，两点一线区域将有可能成为新的热点区域在入世及2008年举办奥运会的双重因素刺激下，北京都市进展不断攀上新的台阶，特不是以道路为主的各项基础设施建设突飞猛进，使人们追求更好居住环境的愿望逐步得以满足。我们可能200

16、3年北京房地产市场的热点区域除接着连续2002年的趋势外，还将有部分开发重点向城外地区转移，特不是怀柔区、海淀山后地区以及轻轨沿线地区，这两点一线将有望成为新的热点区域。怀柔区有望成为度假型居住产品的热点区域首先，怀柔境内山青水秀，气候宜人，旅游资源特不丰富，从客观上能够满足人们休闲度假的需求和对回归大自然的渴望。其次，交通条件的改善，特不是2002年底一期工程已竣工通车的京承高速路的建设，极大的缩短了怀柔与北京城区的交通时刻，使怀柔的房地产项目竞争力陡然加强。另外，随着北京经济文化的迅速进展，人们的居住需求趋于多样化、个性化，从早期单纯以居住为主的需求逐步向寻求新的生活方式转变，更多的人开始

17、注重对第二居所的选择。可能2003年怀柔地区依托于自身旅游资源的度假型产品会有更为集中的推广，这也是人们追求高品质生活的体现。海淀山后地区会有一个住宅开发的小高潮海淀山后地区背靠西山景观，座拥数座皇家园林，周边道路、水系改造建设已差不多完工，为那个地点的进展奠定了一个强有力的基础。加上随着中关村科技园海淀园的建设，以及2002年初中关村最大的配套生活设施-西北旺新村的动工，海淀区山后地区的住宅建设将会在2003年掀起一个小高潮。首先，西山景观是独一无二的，而能够近距离观赏到西山景观的地区，唯有海淀山后地区。依托西山风景，毗邻多处皇家园林，那个地点的住宅景观价值是不可低估的。其次，海淀区中关村大

18、街、北四环路海淀段、学院路、北清路、万泉河路的相继通车，特不是北清路的通车运行，使得海淀山后地区的进展不再被道路交通等基础设施所限制。同时大力开展的水系河道改造工程对该区域价值的提升也有着重要的作用。另外，中关村科技园从建设初期便开始操纵园内住宅项目的审批，而西区人浓重的海淀情节将使海淀山后地区逐渐成为中关村地区生活配套的要紧区域。可能以后该区域潜在供应总规模超过700万平方米 ，而2003年新推出的居住类物业总供应量可能将超过400万平方米。地铁13号线的贯穿将大幅度带动周边居住物业的进展从国外一些大都市进展情况来看，一般都市主干道路及轨道交通的改善都将极大地阻碍其周边物业的进展，2002年

19、13号线轻轨西段领先通车，对其周边物业的进展起到了极大的促进作用，2003年13号线将全线通车，届时其对周边物业的提升作用将更为明显，可能2003年轻轨沿线项目将有较大的进展。据伟业顾问监测，从2001年4季度到2002年4季度，13号线开通段沿线项目的价格均有较大程度的上扬，平均涨幅近4，几乎全部在售项目均有100元到300元的涨幅。轻轨沿线现时期要紧的产品类型多数是针对都市有车族而设计的，以大户型为主，我们可能随着轻轨的开通，势必会带来产品结构特征的改变。出现更多以经济有用的紧凑型户型为主的项目，使无车族有条件在此区域内置业。2003年13号线轻轨将全线通车，届时13号线将通过现时期几个要

20、紧的居住组团：回龙观大社区、立水桥居住组团、望京居住组团，辐射区域更是广泛，吸引的客户群体也将不仅仅是局限于北部地区。同时我们看到，在八达岭高速路与立汤路之间轻轨沿线的地区，尚有较大规模的可开发土地，因此轻轨的开通对该区域将有较大程度的促进，该区域的开发可能会成为一个热点。 7、 受政策及市场导向的阻碍，2003年北京房地产市场不同区域内的产品开发特征将得到进一步加强，区域间的差异性将逐渐明显由于交通等基础设施建设的加快，2003年北京房地产市场将凸显如此一个趋势：由距离导致的区域差异将弱化，而由产品特征导致的区域差异将加强。即表现为同一区域内产品特征趋同，而不同区域之间的产品差异分化加剧。特

21、不是中关村地区的写字楼开发特征、亦庄开发区的低密度住宅特征以及CBD地区高价位项目特征。中关村写字楼开发特征趋显从国务院批准设立中关村科技园区开始，中关村土地开始冻结并纳入统一规划，同时住宅审批难度加大。2000年以来，中关村地区办公类用房增长明显，可能2003年中关村地区将推出大量的办公、商业用房，商铺的价格接着看涨。 亦庄将成为低密度住宅集中开发地区随着都市化进展的逐步深入，北京地区住宅郊区化趋势明显，从历年新盘推出情况中能够看出近几年北京郊区住宅比例的不断上升，其中亦庄地区2002年推出5个新盘，总供应面积高达90余万平方米，高于历年新盘推出面积几倍有余。目前亦庄的区域产品要紧包括三大类

22、：第一类为不墅、TownHouse和叠拼；第二类为低层板楼；第三类为小高层板楼。可能今后该区域的低密度特征将接着加强，不墅、TownHouse和叠拼类物业将成为主流。CBD高档住宅持续升温2002年前10个月CBD以及周边区域共推出新项目22个，差不多上与去年全年推出量持平，明显高于2000年全年的新盘推出量。在新推出项目的产品类型特征上，高档公寓的比例仍占据要紧地位，达到41，而一般住宅供应量下降趋势明显，且在产品类型上出现了商住公寓和商铺等物业类型。CBD地区2002年新推出项目的销售均价保持在9800元/平方米以上，明显高于目前北京市的房屋销售均价7500元/平方米左右的水平，且单价在1

23、0000元/平方米以上的项目占据主体，达到近60%的比例。可能2003年CBD地区项目价位仍将居高不下，且将出现更多的商住类、服务类公寓，同时商业物业将有较大的增加。8、物业类型多元化趋势明显，非居住类物业比例上升迅速，写字楼和商业物业将出现新的产品形式2002年北京非居住类物业在新盘中所占比例上大幅上升，写字楼和商业等非居住类物业呈现明显的增多趋势。中关村地区和国贸商圈两大地区是2002年非居住类物业推出的重点地区，在所有的非居住类物业新盘中，这两大地区的项目占到了总量的60强。可能2003年非居住类物业所占份额会近一步提高，写字楼和商业的供应会在一定区域大量增加。特定区域写字楼进展迅速，新

24、式办公物业将得到进展在北京宏观经济利好的鼓舞下， 2002年写字楼市场出现了平稳向好的进展势头。可能2003年写字楼市场仍然进展平稳，中关村和CBD地区仍然将是写字楼的集中供应地，供应量将接着增大。从产品上看，写字楼的进展也将逐步向生态化、人性化进展。甲级写字楼将改变高层高容积率写字楼一统天下的局面，一些多层、小高层的小型写字楼和低密度、独立式写字楼将出现，为中小型公司提供更多的选择。Business Park（商务花园）作为国外科技园区比较普遍采纳的一种模式，是写字楼向人性化进展的物业类型。受国外办公边缘化趋势的阻碍，北京在交通状况良好的北四环、五环及一些科技园区也会出现这类新型的办公物业。

25、 商业市场迅速升温，新型商业业态供应量大增 在商业类物业中，可能2003年传统的百货类物业可不能有大的供应量投入市场，而一些新兴的商业类型将入市，成为市场的热点。自从中国加入世界贸易组织后，许多国际零售巨头差不多或期待进入北京市场。种种利好因素无形中推动了北京商业类物业的进展，2003年的商业市场会迅速升温。随着外国连锁商家纷纷在北京开拓市场，2003年将有一些新型商业市场形态出现，例如SHOPPINGMALL、OUTLET STORE（工厂直销店）等，这将对北京市原有的商业供应结构产生一定的阻碍。能够预见以后北京的四环、五环地区将成为大卖场、大型专业店、大型购物中心等新型商业物业类型集中增长

26、地带。 9、 商品房销售速度减慢，预售性强的项目风险加大，专业营销队伍所起作用增强随着北京房地产市场的逐渐成熟，购房者的消费心态也逐渐成熟，消费越来越趋于理性，商品房销售的难度增加。可能2003年销售速度的减慢会造成预售性强的项目风险增大，同时，代理公司在销售中所占份额增大。销售速度减慢三方面的缘故将使2003年北京商品房的销售速度减缓：第一，消费者心态成熟，冲动性购买减少；第二，由于投资类物业的激增使投资物业的回报率普遍下降，导致投资性购买减少；第三，由于总体供应量的增长稍快于需求量的增长，使楼盘的吸纳速度下降。 预售性强的项目风险加大由于销售速度的下降，使项目销售压力增大，特不是那些预售性

27、强的项目风险更大。预售性强的项目指那些流行性、概念性强的产品，由于产品不是以品质取胜，其弊端会随着工程的推进逐渐显现，越接近现房时期销售难度越大。因此此类产品需要在预售期间实现较快的销售速度。市场上商品房销售速度的减慢无疑会对此类预售性强的项目造成专门大威胁。专业营销队伍所起作用增强 销售难度增加也使进展商对营销手段的创新和多样化越来越重视。传统的房地产销售多数是依靠报纸广告的宣传，但现在铺天盖地的广告专门难再有开发商预期的效果和作用了。这种情况下采取更为有效的营销手段以吸引消费者促进消费就显得尤为重要。由于进展商自身销售队伍的能力有限，专门多进展商会选择托付专业的代理公司来销售楼盘。可能随着

28、房地产专业化程度的提高，市场分工越来越细，地产市场上专业营销队伍在项目销售中所占的比例越来越大。10、产品会出现一些在功能、规划和户型设计方面的新变化在使用性质方面，会出现更多居住功能向商务办公功能转化的项目2003年北京房地产市场中将会出现更多实际功能转化为商务办公功能的居住类物业，同时商住混用类的产品将逐渐退出市场。归结其缘故有以下几点：首先，目前居住类建筑与商业金融类物业在开发、销售、使用等各方面存在许多的政策差异，如土地出让金、贷款年限等的不同，这使得进展商将居住物业转化为商务物业的作法有利可图；其次，北京市特定都市区域的进展，如金融街与CBD，会在形成区域内聚拢的商务物业形态的同时对

29、周边区域产生辐射阻碍，带动不同梯次、不同档次的商务物业的进展，中档的商务、商业类的物业从物业的建筑特征、使用特征、档次以及客户需求等各方面都与居住类的物业有转换的可能，这给居住物业的功能转化提供了一个便利的条件。 在社区规划方面，将出现两种进展趋势一是外向型配套、分散型的会所形式逐渐替代集中式的配套设施。目前多数社区的内向型配套设施规模较大、设施集中，对外使用不够方便，同时其配套的设施内容又与住户的实际需求不匹配，因此不同程度的出现了使用效率低，配套服务的档次难以保证、客户需要分摊的费用过高等各类问题，因此在以后的社区规划中，出现更为有用、具有更多功能适应性的配套设施将会是一个趋势。如此的配套

30、设施具有外向、分散、功能可调整等特点，且多数与非配套性的商业设施和园林景观相混合，其功能更为适合居住者的实际需求，同时分散设置的配套设施也更节约用地。 二是单体优先、户型优先的原则越来越多的得到认同。在那个地点，客户的成熟是最要紧的因素。购房者越来越看重自己购买的住宅产品的差不多品质，如户型的面积、使用率、朝向、空间合理性等，而社区的整体概念与配套等内容相对退居次要的位置。如此的市场就要求进展商塑造的产品应该是以单体和户型的品质为优先，幸免因总体的布局效果牺牲单体与户型，也确实是幸免进展商最后的利润沉淀。在楼型方面，具有较小标准层面积的塔、进深较小的板楼逐渐增多。这是户型优先的原则在整体规划层面上的体现，因为，从建筑设计的角度来看，一梯少户、标准层面积小的塔楼与进深小的板楼中都更容易设计出采光通风条件舒适、户内平面布局合理的户型。楼型的绝对