漯河项目立项报告课件

1、漯河项目立项报告课件漯河项目立项报告课件汇报目的1.为何做此报告？2.需要做什么决策？3.解决什么问题？研判食品小镇项目投资价值，促进项目投资协议签订。项目立项后，需与政府签订投资协议，随后需要运管中心编制项目运营策划方案，规划中心编制概念性规划方案。准予立项汇报目的1.为何做此报告？2.需要做什么决策？3.解决什么问汇报结论项目区位项目位于漯河市源汇区，具体四至为东临【飞凤山路】，南靠【唐江河】，北临【澧南新路】，西至【舞凤山路】。用地规模（住宅、商业）项目总建设用地约983.08亩，其中住宅用地737.31亩，商业用地约245.77亩。(具体指标以最终规划为准）项目定位促进漯河文化旅游产业

2、的发展，提升漯河人文、生态、旅游整体水平，以食品小镇为核心，文化旅游产业，健康产业为支撑，打造河南省食品产业增值平台和食品文化休闲体验地，使之成为豫西乃至全国优秀的旅游目的地。土地指标现状及供地计划首期约321.63亩具备供地条件，计划协议签订后于2019年11月1日进行首期摘地。房地产市场均价2018年住宅销售面积231.89万，新建商品房均价为5762元/2018年商铺销售面积：24.64万，市场均价8300元/核心优势地价优势：土地地价63万/亩（市场价格在120万/亩-200万/亩），土地溢价率较高政策优势：自项目贡献财政收入起5年，甲乙双方每年各自投入资金1000万元交由乙方项目公司

3、统筹安排用于项目推广及产业运营；自项目核心区开业之日起将贡献资金的前3年的100、后2年的50直接奖励给乙方项目公司。旅游资源：悠久的历史文化渊源和沉淀，景点众多，文景皆有；已经具备省内较为稳定的客源市场。市场地价：基准地价（指导价）：商业 120万/亩，住宅 200万/亩。项目进展投资协议签署筹备中投资测算项目总投资：51.58亿元； 项目销售净利润：20.17亿元； 古镇资本沉淀：4889万元； 净利润：20.17亿元下一步计划与漯河市人民政府签约投资合作协议/组织首期土地获取工作项目建议项目价值预期明确，建议准予项目立项。汇报结论项目区位项目位于漯河市源汇区，具体四至为东临【飞凤山CON

4、TENTS目录3开发计划及投资测算4开发模式2项目定位及规划方案1项目及市场分析5项目进展及下阶段工作CONTENTS目录3开发计划及投资测算4开发模式2项目PART项目及市场分析11.1 城市概况1.2 项目区位1.3 交通分析1.4 项目用地及周边1.5 城市经济与产业发展1.6 旅游分析1.7 房地产市场分析1.8 土地市场1.9 项目小结PART11.1 城市概况1.1 城市概况漯河：地处中原核心，中国首个“食品名城”城市地处：漯河市位于河南省中南部，伏牛山东麓平原与淮北平原交错地带。现辖临颍、舞阳两县，郾城、源汇、召陵三区，三个功能区城乡一体化示范区、国家级经济技术开发区、西城区，总

5、面积2617平方公里，总人口283万人，其中城市建成区72平方公里，城区人口约80万人，是旅游大市，旅游资源得天独厚，目前正在构建航空+高铁+高速的立体化交通格局漯河名片：中国首个“食品名城”。既拥有古老灿烂的历史文化，也有担当新经济城市的时代使命。是中国音乐文化史的发祥地：贾湖遗址出土了国宝重器七音骨笛，是世界最早乐器。是中国最早开始造酒的城市：贾湖遗址出土了距今七千多年的酿酒器具。是中国最早有文字记载的地方：裴李岗文化刻画符号距今已有8000年之遥。 1.1 城市概况漯河：地处中原核心，中国首个“食品名城”城市1.2 项目区位项目区位：漯河市老城区西南方向约8.5Km处。位于澧河南侧，沙澧

6、产业集聚区北侧，高铁桥西侧，与高铁新城只有澧河之隔1.2 项目区位项目区位：漯河市老城区西南方向约8.5Km处1.3 交通分析航空交通：条件便利，距郑州新郑国际机场2小时车程。铁路可达性优良：项目地距离漯河西站高铁站仅2km距离。石武高铁、京广、漯宝（丰）、漯阜（阳）4条铁路贯通全市漯河西站属于石武铁路客运专线中的一等高铁站，不仅实现了郑州、武汉、长沙、西安等中西部地区的快速连接，也能够快速直达京津冀、长三角区域。公路四通八达：京港澳高速、宁洛高速、107国道及5条省道贯穿全境，构成全省重要的铁路和高速公路“双十字”交通枢纽。新郑机场1.3 交通分析航空交通：条件便利，距郑州新郑国际机场2小时

7、1.4 项目用地及周边环境分析项目用地情况：1.总规划用地面积约1016.29亩，总建设用地983.07亩；2.项目用地平坦；3.用地西侧现有少量村庄，其余均为农田。用地内部道路：1.用地内部现有道路为既有田间小路。用地周边：1.用地北侧为澧河。2.项目用地四周均有规划道路通过，现阶段均未动工修建。3.五台山南路将跨过澧河通往漯河市中心城区。4.用地东侧150米为高速客运铁路，需要考虑噪音干扰。1.4 项目用地及周边环境分析项目用地情况：1.5 城市经济与产业分析城市经济：2018年全年全市实现生产总值 1236.7 亿元，比上年增长 7.7% 。人均生产总值 46530 元，增长 7.1%

8、。其中第一产业增加值 111.0 亿元，增长 4.0% ；第二产业增加值 741.2 亿元，增长 7.9% ；第三产业增加值 384.4 亿元，增长 8.3% ；第三产业增加值占生产总值的比重比上年提高 2.2 个百分点。主导产业：第二产业为主，占比59.9%。产业结构：三次产业结构为 9.0 :59.9 :31.1 。9%59.9%31.1%漯河市2014年-2018年生产总值及增速1.5 城市经济与产业分析城市经济：2018年全年全市实现生1.6 旅游分析旅游资源分析 漯河当地旅游项目以文化旅游和自然观光旅游为主1.6 旅游分析旅游资源分析 旅游收入及人次 2017年全市游客量为589.1

9、万人次，人均花费409元。旅游综合收入为41.6亿元，近三年全市游客量同比增长为11%-12%，旅游综合收入同比增长为13%-14%。1.6 旅游分析旅游收入及人次 1.6 旅游分析1.6 旅游分析旅游客源分析 漯河旅游市场客源较固化，六成以上游客群体来自省内1.6 旅游分析旅游客源分析 1.6 旅游分析旅游产品分析 漯河旅游产品以一日游的旅游方式为主，旅游附加消费偏低1.6 旅游分析旅游产品分析 1.6 旅游分析旅游分析总结现状存在问题解决方案景点众多，文景皆有文化旅游资源体系固化，缺乏创新打造旅游产品多样化旅游+产业升级模式产业支撑旅游旅游反哺产业已经具备省内较为稳定的客源市场客源市场单一

10、，增长相对缓慢旅游产品以一日游为主产品模式单一，导致消费附加值过低发展研判：1.将食品产业文化融入旅游项目中 一方面拓宽旅游项目的创新维度，另一方面使旅游项目从观文赏景的单一内容中脱颖而出，更有利于旅游品牌特色的塑造。2.食品产业的展、销、推广、商谈、会务、接待等功能可聚集形成产业公园 作为特色景区丰富旅游项目。经由旅游业放大产业推广面。1.6 旅游分析旅游分析总结现状存在问题解决方案景点众多，文1.7 房地产市场 销售数据2017年商品房销售面积：214.4万平方米，增长49.9%；2018年商品房销售总面积：256.53万，其中住宅销售面积231.89万，新建商品房均价为5762元/（其中

11、：源汇区6304元/， 郾城区每6171元/，召陵区5276元/，经济技术开发区4608元/）普宅市场2018年漯河市新建商品房住宅累计销售19733套，销售面积256.53万。非普宅市场2018年商铺销售面积：24.64万，市场均价8300元/，漯河目前核心商圈仍以老城区为主，城西新区商圈刚具雏形，项目地距离老城区商圈车行20分钟，紧邻高铁商圈（距高铁站2公里）。数据来源：漯河日报、市住建委1.7 房地产市场 销售数据数据来源：漯河日报、市住建委1.7 房地产市场项目区域内房地产状况区域内供应量较大：高铁西城区为CBD商务中心区，现有25个项目，近400万总的供应量，其中商业供应量更是巨大，

12、仅绿地中央广场商业总建筑面积约有100万（规划中），可见未来区域市场巨大的潜在竞争压力；区域内产品单一：区域内项目产品为高层、洋房以及酒店式公寓、写字楼，主力面积：120-130，年龄为35-45岁之间，多为居住品质改善型客户，区域内产品、客群雷同，竞争较为单一，附加值含量不高，因此区域内形成单一性产品竞争；1.7 房地产市场项目区域内房地产状况项目区域内房地产状况区域内均价：洋房：7700元/，高层：5900元/,别墅：9000元/；区域内配套较差：区域内交通、商业、市政等配套较差；区域别墅产品空白：该区域内2015年建业西城森林半岛开发建设有10栋46户联排别墅，均价9000元/，已售罄，

13、现区域内及漯河市无别墅产品；区域内生态宜居：区域内有澧河、沙河18公里的环城水系、特色桥梁文化，10万平方米的月湾湖、3万平方米的月塘湾、1.2公里的商业水街，水系面积近50公顷，绿化覆盖率40%。漯河沙河湿地公园再建，建成后将成为集完善的湿地生态景观、发展成规模的生态。1.7 房地产市场项目区域内房地产状况1.7 房地产市场1.8 土地市场（一）产业集聚区周边基准地价（指导价）：商业 120万/亩；住宅 200万/亩土地挂牌价：澧河南、高铁西近三年未挂牌，高铁东可以参考2018年天鑫丽水湾住宅237万/亩；东方今典住宅272万/亩，商业152万/亩。（二）泰山路沙河桥周边基准地价（指导价）：

14、商业 500万/亩；住宅 320万/亩；土地挂牌价：该地块周边近三年未挂牌出让（2018年，郾城小李庄建业新城924万/亩）。市政府规定商业和住宅挂牌价不能低于指导价，并且沿河再上浮20%。1.8 土地市场（一）产业集聚区周边资源优势：旅游资源丰富，边贸产业资源独特 交通优势：地处中原腹地的中心位置，交通条件便利区位优势：中原城市群核心城市，区位优越旅游层次：目前处于观光游发展阶段 市场劣势：房地产本地刚需趋向饱和拿地劣势：项目部分用地与我公司定位不符，需进行规划调整工作和土地变性，及项目北侧五台山南路跨河大桥何时投入使用是项目能否落地的关键，时间周期存在不确定性旅游市场机会：历史文化资源较多

15、，旅游市场发展较慢地产市场机会：价格洼地、缺乏高品质文旅项目 产业机会：境内旅游度假市场、及关联产业聚集引流的产业人口红利政策机会：国家、省市出台系列产业、旅游扶持政策。地产威胁：当地传统住宅和商业市场去化量偏小，销售周期长，需要较强的操盘能力竞争威胁：与漯河相近的驻马店已经打造了皇家驿站，未来客群或会形成潜在影响优势机会劣势威胁SWOT1.9 项目小结资源优势：旅游资源丰富，边贸产业资源独特 旅游层次PART项目定位及规划方案22.1 项目定位2.2 规划用地指标 PART22.1 项目定位河南首席食品产业增值平台和食品文化休闲体验地集天下食品体验、饮食文化传播为一体，成为主题文化旅游新聚焦

16、、中华饮食文化传播高地、食品产业结合旅游业的现代化样板。总体定位2.1 项目定位河南首席食品产业增值平台和食品文化休闲体验地总体定位2.1 2.1 项目定位功能定位城市会客厅打造漯河城市客厅，构建城市休闲商业综合体，漯河全域旅游集散平台打造“3+1+N”创新发展体系 3个中心：国际食品会展中心，食品科研成果转化中心，食品人才创新中心1个高峰论坛：国际食品高峰论坛N项品牌活动：国际美食品鉴大会，漯河厨艺大赛，小吃美食节，绿色健康食品大会等活动。2.1 项目定位功能定位城市会客厅核心市场：以漯河城市为基础客群，以处于1小时生活圈；重点市场：两小时自驾交通圈的豫中南城市群为核心市场；四大潜力市场：漯

17、河作为国家二类交通枢纽城市，随着高铁和机场的建设，便利交通路网系统，减少省内城市往来时间，缩短与京津、山东、长三角地区的距离与时间，加大外地生意客户的往来，能更好促进旅游市场的发展。入境市场：东南亚、日韩及港澳台入境市场。2.1 项目定位市场定位核心市场：以漯河城市为基础客群，以处于1小时生活圈；2.1 2.1 项目定位文化主题定位中国首席食品文化小镇，漯河休闲度假新地标，河南文化旅游新名片。2.1 项目定位文化主题定位中国首席食品文化小镇，漯河休闲度2.2 规划总平面及用地指标食品小镇规划总平面以最终规划审批为准合计1期2期3期4期总用地面积亩983.08 321.63 200.00 217

18、.68 243.77 总建筑面积M2112299870981200590372808478619地上建筑面积M289804863680166682292489375197地下建筑面积M222495073003390880319103422地上可售面积M287239255991162542282938370921住宅用地面积亩737.31 75.86 200.00 217.68 243.77 商业用地面积亩245.77 245.77 0.00 0.00 0.00 总用地面积亩983.08 321.63 200.00 217.68 243.77 1期2期3期4期面积面积面积面积高层M2389871

19、 57153 145120 187598 多层（洋房）/小高M2367255 0 52103 135206 179946 低层（合院、别墅）M272571 20315 52256 0 商业M247438 39640 1143 2902 3752 公共服务配套面积M220913 3725 4026 9261 3901 地上建筑面积M2898048 63680 166682 292489 375197 地下室M2172800 4753 24888 62769 80391 人防M252149 2547 9021 17550 23032 地下建筑面积M2224950 7300 33908 80319

20、103422 2.2 规划总平面及用地指标食品小镇规划总平面以最终规划审批PART开发计划及投资测算33.1 整体开发计划3.2 一期用地及建设内容3.2 投资测算PART33.1 整体开发计划3.1 整体开发计划食品小镇项目规划用地面积约 1017.6亩，其中建设用地约 983.08 亩（商业用地少于300亩），非建设用地约 34.52亩；项目拟分四期拿地（2019年底前摘地321.63亩，2020年摘地200亩，2021年摘地217.68亩，2022年摘地243.77亩），开发周期为2019年11月到2027年7月，共约8年；依据公司战略分阶段、分步骤开发建设；第一步 夯实基础（2019-

21、2021年）：完成食品小镇一期核心区建设，主商业街力争达到开街标准并隆重开街，前期通过宣传推广及活动组织打出品牌，对接核心市场，联合景区和旅行社，从硬件和软件上夯实基础；第二步 品牌驱动（2022-2023年）：食品小镇核心区地块实现稳定运营，完成食品小镇全部核心区建设工程，形成品牌形象积累，并以大型节庆营销为手段，引爆市场，积极对接核心市场及周边客群，形成独有品牌IP； 第三步 产业联动（2024-2025年）：完成食品小镇全部建设工程，实现小镇成功稳定运营，形成稳定客量，构建文旅商产业联动格局，与食品工业旅游深度融合，成为漯河城市会客厅、全域旅游集散地； 第四步 产城联合（2026-202

22、7年）： 深化食品小镇品牌，凭借文旅商产业联动格局，做大做强豫中文化名镇，成为现象级旅游IP，河南地区休闲新地标；项目整体分期计划 3.1 整体开发计划食品小镇项目规划用地面积约 1017.6建设用地约 321.63亩。 计划协议签订后于2019年11月1日进行首期摘地，商业核心区开发周期为2年（2020-2021年）。主要包括一期核心商业区建设，集中打造食品小镇品牌展示区3.2 一期用地及建设内容项目一期 建设用地约 321.63亩。 3.2 一期用地及建设内容项目3.3 投资测算土地价格商业、住宅协议约定地价万元/亩63住宅摘地价格万元/亩164商业摘地价格万元/亩110税费比例土地契税4

23、%销售费用总销%3.50%管理费总销%6.00%股东借款/银行贷款利率%12.00%增值税预缴%3.00%增值税%9.00%增值税附加税%12.00%预缴土增税%3.00%土增税增值额%房产税%12.00%预缴所得税毛利率%10.00%企业所得税%25.00%返还比例%政府运营补贴补贴共5年，每年1000万万元5000测算基本假设3.3 投资测算土地价格商业、住宅协议约定地价万元/亩63住测算结论3.3 投资测算项目总投资：51.58亿元资金峰值：5.7亿元项目销售总额：79.44亿元古镇资本沉淀：4889万元项目销售净利润： 20.17亿元我司获得净利润：20.17亿元利润表合计一期二期三期

24、四期一、营业收入 794,411 63,573 155,103 228,574 347,162 房款收入 794,411 63,573 155,103 228,574 347,162 租金收入 - 减：营业成本 515,816 63,365 105,145 154,749 192,558 土地费 142,322 35,621 31,901 35,186 39,614 前期工程费 22,169 1,625 4,438 7,062 9,044 建安工程费 300,596 20,945 57,037 97,621 124,993 基础设施费 46,669 4,903 11,012 13,552 17,203 公共配套费 4,060 271 757 1,328 1,704 开发间接费 - - - - - 税金及附加 39,084 32 4,659 6,737 27,657 销售费用 30,585 2,448 5,971 8,800 13,366 管理费用 24,721 1,930 4,826 7,882 10,082 财务费用 9,690 9,690 - - - 二、营业利润 174,515 -13,892 34,501 50,407 103,499 加：营业外收入（土地返款/扶持资金） 94,416 25,087 21,596 22,664