2022年新版房地产估价报告的组成与内容

1、房地产估价报告的构成与容一份完整的房地产估价报告由如下构成：房地产估价报告书（共8项容）一.封面二.目录三.致委托方函四.估价师声明五.估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里六.估价成果报告 1、委托人； 2、估价机构； 3、估价目的； 4、估价对象； 5、价值时点； 6、价值定义； 7、估价原则； 8、估价根据； 9、估价措施； 10、估价成果； 11、注册估价师； 12、估价人员； 13、实地查勘期 14、估价作业时期； 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示七.估价技术报告 1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析2、市场背景描述与分析；3、最高最佳

2、使用分析；4、估价措施合用性分析；5、估价测算过程；6、估价成果拟定。八.附件（重要部份小心遗留）附件涉及：房地产估价委托书估价对象的位置图；估价对象外观和部照片估价对象周边环境和景观照片估价对象权属证书复印件；估价机构营业执照的复印件估价机构资质证书复印件注册房地产估价师注册证书复印件抵押估价报告要有法定优先受偿权利等状况的书面查询资料或调查记录第一部分 报告书的构成与容封面(一般不会考)1、这里所讲的封面特指估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。2、估价报告的封面容一般涉及如下：标题：（房地产估价报告名称）估价项目名称：（阐明本估价项目的全称） 委托方：（阐明本估价

3、项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） 估价方：（阐明本估价项目的估价机构的全称） 注册估价师：（阐明负责和参与本估价项目的注册师的姓名及其注册号） 估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完毕估价报告的年月日） 估价报告编号：（阐明本估价报告在本估价讥构的编号，要与估价成果报告中的编号一致）二、 目录(一般不会考) 要注意与背面的报告容相匹配，特别是估价报告的页码规定精确无误。三、 致委托人函(会考)1、致委托人函是估价机构正式将估价报告呈送给委托人的信件。2、致委托人函一般涉及如下容（标题：）致委托人函致委托方函致函对象（为委托方的全称）致函正文（阐明估价目的、估价对象（名称坐落

4、围规模用途权属）、价值时点、价值类型、估价成果、估价报告应用的有效期）致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章）致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期）四、估价师声明(也许会考)1、所有参与本次估价的注册房地产估价师签名、盖章。2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。五、估价的假设和限制条件(一般不会考)1、一般假设：对权属面积等资料进行了审慎检查，无理由怀疑其合法性、真实性且未核算的状况下，对其合法、精确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设3、背离事实假设：

5、因估价目的的特殊需要，所做的与实际状况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。4、不相一致假设5、根据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象部状况所做的合理假设6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、有效期限及使用中就注意的事项，有效期限原则上不超过一年，表述为自 年 月 日至 年 月 日等 。六、估价成果报告（必考）注意漏项根据规附录第A.0.6，估价成果报告应记载下列事项：标题：房地产估价成果报告1、委托方（委托人）：如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所；如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。2、估价方（估价机构）：

6、必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住因此及估价机构的资格级别及资质证书编号。注意：房地产评估资质级别分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。3、估价目的估价成果的盼望用途。阐明本次估价的目的和应用方向。A抵押估价目的：为拟定房地产抵押贷款额度提供参照根据而后评估房地产抵押价值。B房屋征收：为房屋征收部门与被征收人拟定被征收房屋价值的补偿提供根据，评估被征收房屋的价值C房地产转让：为委托人转让估价对象提供市场价值参照D公司入股合并：为公司入股合并等发生房地产权属转移的作价提供价值根据E投资决策征询：为房地产投资提供价值参照根据。4、 估价对象（必考）-能否使估价报告的使用者

7、通过该部分容描述，比较清晰地理解该估价对象（在实物、权益、区位三者）目前的实际状况。该部分容应与案例中“多种类型的房地产估价”中的实物、区位描述一并学习。估价对象的描述应从实物、权益、区位3方面状况阐明。其中：对土地的描述应涉及：名称，坐落，面积，形状，四至、周边环境、景观，基本设施完备限度，土地平整限度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，运用现状或开发限度，有效期限等权属状况；对建筑物的描述应涉及：名称，坐落，面积或规模，层数和高度，用途、建筑构造，装饰装修及外观，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用状况，公共配套设施完备限度，运用现状，有效期限等权属状况。对房地产的描

8、述应视为上述两者描述的相结合。此外注意估价对象的围与否有构筑物、树木，其她动产、债权、债务、特许经营权等。估价对象描述不清及估价对象描述不全。应注意如下几种方面：土地实物描述：没阐明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发运用状况；建筑物实物描述：没阐明分栋建筑面积、规划条件等；房地产权益状况：没阐明土地使用权性质、土地管制状况、土地获得时间、已使用年限，剩余年限。房屋所有权状况等；共有状况、她项权利设立状况区位状况描述：如，位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未阐明楼层和朝向；租赁状况交待：如，收益性房地产没阐明租金原则、租赁期限）5、估价时点估价成果相应的日期。所评估的估价项目客观合理

9、价值相应的年月日。要阐明所评估的估价对象价值相应的年月日及其拟定的简朴理由。【常用错误】估价时点设定不对的。如：拆迁评估应当设定在拆迁公示之日，而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点。拆迁估价产权调换中评估期房价值的时点也是拆迁公示之日。估价时点是具体的某一日，而不是某一段时间， 6、价值类型阐明本次估价采用的价值原则或价值涵，是采用公开市场价值原则，还是抵押价值、保险价值、清算价值、投资价值等。A抵押估价的价值类型：估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。B征收补偿估价的价值类型：被征收房屋价值是指被征收

10、房屋及其占用围的土地使用权在正常交易状况下，由熟悉状况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑租赁、抵押、查封等因素的影响。7、估价原则阐明本次估价遵循的房地产估价原则。涉及：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、独立、客观、公正原则。抵押要有谨慎原则8、估价根据阐明本次估价所根据的房地产估价规，和地方的法律、法规，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料，9、估价措施（必考）阐明本次估价的思路和所采用的估价措施以及这些估价措施的定义。对理论上合用的措施要论述，对理念上合用但未选用的要充足阐明理由。注旨在考试中容易缺少估价措施的定义或对估

11、价措施的必要解释。选用的估价措施不当（应根据估价对象类型、估价措施合用的对象、收集到的资料来拟定。如：有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，抵押的优先成本法，拆迁的用市场法，在建工程用假设开发法等。）在选用估价措施中的常用错误只使用了一种估价措施能用市场比较法的没有用。收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价措施。具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价措施。合适采用多种估价措施进行估价的，没有同步采用多种估价措施进行估价。估价措施的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定缺少估价措施定义10、估价成果估价成果就是阐明不同措施的

12、测算成果和本次估价的最后成果，应分别阐明总价和单价（但不一定均有单价表达，如在建工程等），并附大写金额。若用外币表达，应阐明估价时点中国人民银行发布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。未阐明估价成果拟定的理由（多种措施得出的成果差别不大时可用简朴算术平均。否则，用加权平均，且权重不适宜不小于0.7不不小于0.3。特殊解决要阐明因素）11、注册估价师列出所有参与本次估价的注册估价师的姓名和注册号，并由本人签名。12、估价人员列出所有协助注册估价师估价的人员姓名、执业资格或职称并由本人签名13实地查勘期14、估价作业日期（必考）本次估价的起止日期，需要注意的是应要与封面上的估价日期相

13、一致。15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示七、估价技术报告（必考）注意漏项标题 房地产估价技术报告实物状况分析；（规为个别因素分析涉及估价对象的实物、权益二个方面）。权益状况分析区位状况分析；（规为区域因素分析）市场背景分析；最高最佳使用分析；估价措施合用性分析，逐个分析多种估价措施与否合用，阐明已选措施的技术路线。估价测算过程；估价成果拟定。1 、 实物状况分析（一般不会考，考试时不够时间这部分容不看。）具体分析、阐明估价对象的实物状况。 要注意分析因素与估价对象类型相吻合（还要补充）商业：建筑品质及部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值住宅：建筑物构造、类型和级别，设施与设备，建筑质量

14、、装饰装修。商务办公：外观形象、部装修、设施与设备、智能化限度、物业服务水平、租户类型。旅馆房地产：设备设施和用品、经营管理工业：用地面积与形状、地质水文条件、房地产用途2 、 区位状况分析（一般不会考，考试时不够时间这部分容不看。）区位状况分析就是要具体阐明、分析估价对象的区位状况。要注意分析因素与估价对象类型相吻合（还要补充）商业：繁华限度、交通条件、临街状况、楼层住宅：位置（方位、与有关场合的距离、朝向和楼层）、交通条件、生活服务设施、教育配套设施、环境质量。商务办公：集聚限度、交通条件、周边环境、楼层旅馆房地产：交通条件和周边环境工业：交通条件、基本设施、地理位置3、权益状况分析：规划

15、等使用管制状况，使用年限、剩余年限、所有权和她项权设立状况4、 市场背景分析（一般不会考，考试时不够时间这部分容不看。）要阐明和分析类似房地产的市场状况，涉及过去、目前和可预见的将来。说究竟是要分析影响类似房地产价格的重要因素。由于估价对象的类型不同，估价的目的不同，因此影响其市场价格变动的重要因素会有所不同。或者虽然是影响因素相似，但它们对估价对象价格的影响深度也有所不同。因此不同估价报告的写作，市场背景分析会有较大的差别，这一部分也是房地产估价报告写作当中难度较大的部分，特别是某些大型项目的估价报告。4 、 最高最佳使用分析（一般不会考，考试时不够时间这部分容不看。）重要阐明和分析估价对象

16、最高最佳使用。5 、 估价措施选用（必考）P280逐个分析比较法、收益法、成本法、假设开发法与否合用于做人对象。对理论上不合用的要简要阐明理由，对理论上合用又不具有客观条件的要充足阐明理由，对选用的措施要阐明名称、定义和估价的思路，阐明所采用的估价措施及采用的理由。在估价措施选用中常用的错误未阐明选用估价措施理由。选用的估价措施不当（应根据估价对象类型、估价措施合用的对象、收集到的资料来拟定。如：有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，抵押的优先成本法，拆迁的用市场法，在建工程用假设开发法等。）6 、 估价测算过程（必考） 公式要写上 估价测算过程就是要具体阐明运用某种估价措施

17、的所有测算过程及有关参数的拟定。【特别是技术复杂的估价报告，报告的写作者要在精确掌握多种估价措施的基本上，按着估价措施的操作环节，因果关系明确地、条理清晰地表述每种估价措施的测算过程，对于有关参数的拟定既符合有关数学公式的规定，又要符合逻辑推理。】7 、 估价成果拟定（必考）必须阐明估价成果最后拟定理由估价成果拟定就是要阐明本次估价的最后成果是多少，并且它是如何拟定的。由于我们在估价报告中要采用两种或两种以上的估价措施进行估价测算。用不同估价措施得出的结论会有一定的差别，为此最后选用何种数学措施拟定估价成果或对其进行进一步地调节都需在此阐明理由。在考试中常浮现的是未阐明估价成果拟定的理由（多种

18、措施得出的成果差别不大时可用简朴算术平均。否则，用加权平均，且权重不适宜不小于0.7不不小于0.3。特殊解决要阐明因素）在计算求出一种综合成果的基本上，应考虑不可量化的价格影响因素，对该成果进行合适的调节，或取整，或认定该成果，作为最后的估价成果。当有调节时，应在估价报告中明确论述理由。八、附件（会考）注意欠附件综合察看（一）估价报告格式不规。重要涉及：缺项或缺某部分容导致估价报告不完整；估价结论数字没有大写没有标明估价成果的人民币金额(仅出示了外币金额)估价要素等核心容未作交待或交待不清。重要涉及：漏掉“价值定义”使估价原则不明确对估价对象房地产的产权状况交代不清对估价对象状况如房屋构造、层

19、次、用途、使用年限、建筑面积、建筑物经济寿命，收到占地面积、土地性质、土地使用年限、地理位置和房地产环境等交代不清对交待现场勘察状况未作任何交待估价措施选择错误。重要涉及：选择的估价措施不合用本次估价状况、估价目的和估价对象，即：根据本次估价状况应当选择的估价措施没有选用，不合用的估价措施反而选上；未按规规定的规定选用估价措施，如只选用一种措施估价，而未按规定选用两种及心上的估价措施估价；收益性的房地产未选用收益法作为其中的一种措施估价计算错误。重要涉及：数字计算错误导致中间计算成果错误；数字算式列错；公式对的但套用的数字错误参数选择错误。重要涉及：将一年365天的收益天数没有任何根据地套用成

20、300天；将不同收益性质的资本化率通通套用成一种资本化率；土地资本化率、建筑物资本化率、综合资本化率混淆概念混淆。重要涉及：把比准价格误作为收益价格；估价期日误为估价日期；将抵押率与成新率混淆报告容、数据前后矛盾。重要涉及：致委托方函、估价成果和估价技术报告中的成果数额不一致；面积、年限等数据前后不一；有关估价对象的描述、估价要素的定义前后矛盾估价成果拟定的理由模糊不清综合察看（二）1、 任何一项数据都应有来源根据，必要时阐明2、 注意利息的计算方式，期限3、 报告有效期应以报告完毕之日为准4、 现实用途和法定用途相符5、 注意对价格的称谓与否错误（比准，收益，积算）6、 保险估价应一方面明确

21、与否涉及间接损失，阐明与否能修复7、 基准地价修正法中基本设施要进行修正，使用年限与否明确8、 拟定估价成果的理由不充足：“根据上述计算为XXX”属不充足。估价成果需要有理由来支持（估价原则、估价人员周密计算、根据本房地产市场状况、专家意见、估价人员经验等来拟定估价成果）9、 最后成果应阐明总价并大写金额，如用外币应阐明估价时点的人民币市场 汇率中间价，并注明折合的人民币价格。 解决房地产纠分的估价，应阐明产生纠纷的理由11、房屋租赁价格评估时应考虑租约对估价的影响；划拨地上营利性房地产租赁评估应拟定土地收益中的部分。【再仔细看看如下】：1对照估价规看估价报告案例与否符合规格式，容描述项目与否

22、完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等与否精确。2察看估价措施与否与估价目的，估价对象合用，估价技术路线与否对的3估价时点与否精确4修正年限与否对的5检查计算与否对的，前后数据与否照应一致6对采用的措施与否有合理的阐明和理由7任何一项数据都应有来源根据，必要时阐明8注意利息的计算方式，期限9报告有效期应以报告完毕之日为准10现实用途和法定用途相符11注意对价格的称谓与否错误（比准，收益，积算）房地产估价报告指错思路一、迅速浏览报告查找构造性错误。与否按规撰写，与否漏项，描述与否恰当，前后与否一致，与否符合法律法规。二、具体检查报告1、法律根据性要素。产证资料：旧有房地

23、产。土地使用权证及房屋所有权证；在建工程。土地使用权证建设用地许可证建设规划许可证施工许可证以及规划部门审定的规划总平面布置图；预售商品房。商品房预售许可证、商品房买卖合同及购房付款凭证。2、描述性要素估价对象描述。从区位、权益（所有权、使用权、抵押、租赁等，土地阐明是划拨还是出让、土地使用年限）、实物三方面描述。注意用语的精确性，与否漏项，描述有无错误，前后与否一致（如面积前后与否一致）；影响因素描述。个别因素描述。对照估价对象分析、描述。注意与否漏项。区域因素描述。不同的估价目的区域因素的选用不同，分析、阐明对各类房地产影响较大的因素。注意影响因素与估价类型的匹配。市场背景分析。背景分析与

24、否与估价目的有关联性，看待估房地产的估价成果与否具有影响。三、分析测算过程价格涵及技术路线与否对的；基本数据与否精确。参数选用与否合理。参数拟定与否有误，与否具有可比性，单位与否统一，价格涵与否一致，计算与否对的等；措施的选用与否符合估价原则，与否体现了合法原则、最高最佳使用原则等；公式的选用与否恰当。每一种公式的涵和合用围与否清晰。计算过程与否有误。核心步聚与否进行了阐明，计算过程中单位与否统一，每一种参数应用与否有根据。四、估价成果的拟定估价成果拟定措施与否阐明理由，如采用简朴算术平均或加权算术平均的理由。与否考虑不可量化因素的影响而进行合适调节。房地产估价师考试指错题总结1.“估价对象概

25、况”也许浮现的错误：（1）估价对象概述缺失估价对象概述应涉及如下容（有些具体容可以放在“估价技术报告”的“个别因素分析”和“区域因素分析”中表述）：土地应阐明：名称，坐落，面积，形状，四至、周边环境、景观，基本设施完备限度，土地平整限度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，运用现状，权属状况；建筑物应阐明：名称，坐落，面积，层数，用途，建筑构造，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用状况，公共配套设施完备限度，运用现状，权属状况。(2)估价对象描述不清晰1）土地权益方面土地使用权人交代不清；土地使用权性质（出让与划拨；集体所有与全民所有；长期用地与临时用地）交代不清；土

26、地使用年限交代不清；土地规划用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清；土地使用权证交代不清；对共有产权或部分产权交代不清。2）土地实物方面土地“生熟”限度交代不清；土地价格类型（商业、工业或住宅用地及几类用地）交代不清；土地现实用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清。土地面积、形状等交代不清；土地的四至交代不清；土地的地势、地质状况等交代不清。(3)建筑物方面房屋所有权证及权属交代不清（特别是抵押估价）；房屋用途交代不清；建筑物构造交代不清；房屋建成年代交代不清；房屋状态交代不清晰（如在建工程的进度、期房、现房）；房屋装修（重要是经营性房地产宾馆、酒店等）交代不清；房屋总高度、总层数及位于第

27、几层等交代不清；不正常的层高与跨度、宽深比等交代不清；面积前后不符，分部之和不等于总面积。2.“估价目的”也许浮现的错误估价目的要阐明本次估价的目的和应用方向。如：3.“估价时点”也许存在的错误估价时点要阐明所评估的客观合理价格或价值相应的年月日。错误重要有：（1）“估价时点”表述不对的（如表述为“估价时期”、“估价年月”等）；（2）估价时点与报告中的时间数据与否吻合。4.“价值定义”也许浮现的错误价值定义要阐明本次估价采用的价值原则或价值涵。要特别注意拆迁估价和抵押估价的价值定义。（1）房地产抵押价值的定义为：“抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房

28、地产估价师知悉的法定优先受偿款。”（2）拆迁估价的价值原则为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。“房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不涉及搬迁补贴费、临时安顿补贴费和拆迁非住宅房屋导致停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室自行装修装饰的补偿金额。”（3）房地产损害补偿评估价值原则采用公开的市场价值原则。商品房的质量缺陷评估的价值定义应当是估价时点的商品房实体缺陷状况、权利缺陷状况、区位缺陷状况所导致的商品房价值减损的市场值。5.“估价根据”也许浮现的错误阐明本次估价根据的和地方的法律、法规，房地产估价规和指引意见，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和收集的

29、有关资料。6.“估价原则”也许浮现的错误阐明本次估价应遵循的房地产估价原则。“估价原则”也许浮现的错误有：（1）不符合房地产估价规的规定或缺少某项原则；（2）与估价目的不相应，如抵押估价缺少“谨慎”原则（抵押评估报告的估价原则应表述为：“独立、客观、公正、合法、谨慎的原则”）.7.“估价措施”也许浮现的错误（对此背面进行专项论述）8.“估价成果”也许浮现的错误（1）评估成果中没有阐明币种，没有大写；（2）对外币体现的成果，没有写明折算成人民币的汇率；（3）缺少单价或总价；（4）没有写明估价成果所属的估价时点。12.“估价人员”也许浮现的错误（1）浮现漏掉；（2）没有估价师执业资格；（3）缺少签

30、名或盖章。9.“估价作业日期”也许浮现的错误估价作业日期要阐明本次估价的起止年月日。注意缺少“估价作业日期”。现场查看在作业期。10.“估价报告应用有效期（有效期限）”也许浮现的错误估价报告应用有效期要阐明本估价报告应用的有效期，可体现为到某个年月日也可体现为多长年限，如一年。但要注意：（1）报告的有效期自估价报告完毕之日起，而不是自估价时点起计；估价时点既是估价报告完毕之日也可以是估价时点。（2）估价报告的有效期不应超过一年，在市场状况变化很大的状况下不超过半年。一估价措施选择错误1.选用估价措施应遵循的原则（1）有大量可比实例，选用市场比较法，并以该法为主；（2）具有预期收益，选择收益法作

31、为其中一种措施；（3）具有开发或待开发潜力，可以选用假设开发法；（4）无上述条件的选用成本法。其她措施都不可用时选用。2.针对以上原则，容易浮现的错误有（1）只使用了一种估价措施；（2）能用市场比较法的没有使用； （3）收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价措施； （4）具有投资开发或再开发潜力房地产估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价措施； （5）合适采用多种估价措施估价的，没有同步采用多种估价措施进行估价；（6）估价措施的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。二估价措施运用错误市场法运用也许浮现的错误（改错题、指错题、指错题、指错题、指错题、指错题）1.选择的可比实

32、例描述不清 （1）交易日期描述不清：（2）交易状况描述不清（买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等）；（3）交易的价格描述不清（单价、总价、交易规模、币种、单位）；（4）交易房地产状况描述不清（现房、期房、构造、装修、车库、楼层等）；（5）缺少付款方式的阐明（一次性、分期）；（6）交易时可比实例的规模（建筑规模、占地规模）。2.选择可比实例可比性差 （1）不在相似地区或同一供求圈；（2）用途不相似；（3）建筑构造不相似；（4）建筑规模不相称；（5）土地级别不同； （6）权利性质不相似（重要是土地）；（7）交易类型与估价目的不相似；（8）可比实例交易成交日期与估价时点不接近（选用的可比实例一般不能超

33、过一年）。3.可比价格基本错误 （1）楼面地价与单位地价混淆；（2）币种换算错误； （3）建筑面积、套建筑面积、使用面积、出租面积等混淆。4.各项目修正错误 （1）修正项目错误（应为“交易状况”、“交易日期”和“房地产状况”三项，三因素修正或“交易状况”、“交易日期”、“区域因素”和“个别因素”四项，四因素修正，估价规）；（2）修向错误。一是修正项目的分子、分母颠倒（“交易日期”为分子修正，其她项目为分母修正）；二是修正项目调增或调减的方向调节错误；（改错题，三个修正系数计算错误） （3）可比实例房地产状况的修正未采用交易当时的状况；（4）交易日期修正时，修正基数没有采用交易当时的价格水平；（

34、5）交易日期修正环比和定基指数的运用错误； （6）房地产状况修正幅度过大：单项修正超过了20%，综合修正超过了30%（7）交易状况的修正缺少理由 （8）因素修正与基本状况调查表或实际的描述不一致，或缺少可比实例因素修正阐明（9）计算也许浮现错误。5.加权综合拟定估价成果错误（1）交易日期、交易状况接近估价时点的价格计算成果权数应大，否则存在错误。（2）区域因素、个别因素较差的价格计算成果权数应小，否则存在错误。二）收益法运用也许浮现的错误（指错题、指错题、改错题、指错题）1.拟定年净收益也许存在的错误（1）出租型房地产 1）租赁收入应涉及租金收入和租赁保证金或押金等的利息收入。否则，存在错误。

35、如年有效毛收入中押金收益也应乘出租率；2）扣除项目及出租经营支出项目应符合规定，不要漏项或多项：如押金的利息不应计算管理费 出租经营支出项目不涉及所得税、抵押贷款归还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，即纯收益中涉及以上各项。否则，存在错误。 必须扣除正常生产经营费用和其她资产产生的收益，租赁收入一般要扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁费用、租赁税费等（具体根据租约决定）。否则，存在错误。年运营费用中不应计算土地使用费 保险计算基数错，不应以年租金收入为基数，应以建筑物现值为基数计算；年管理费的计算基本错误；拟定管理费率缺理由3）应考虑租赁合同的商定（合同有效期采用商定租金

36、，之后采用客观租金）。否则，存在错误。4）不采用实际收益，而应采用客观收益。否则，存在错误。5）没有考虑出租率（空置率）或入住率或满客率、租金损失率、使用面积系数。例如指错题：一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响；六层有效毛收入计算错，来考虑使用面积系数；6）计算毛收入时，套用的天数或面积错误。7）收益中没有涉及有形收益、无形收益。租金涵不清晰，没有指明与否涉及水电费、物业费等。8）租金原则应为具体数字，而非一种大概的围。9）未考虑将来收益的变化(分析)。（2）自营型房地产1）扣除项目一定要全面。经营型净收益=销售收入-销售成本-经营费用-销售税费-管理费用-财务费用-商

37、业利润生产型净收益=销售收入-生产成本-销售费用-销售税费-管理费用-财务费用-厂商利润2）注意收益的客观性。不能凭公司经验、公司财务利润、公司的（实际成本）3）扣除设备带来的收益。4）考虑扣掉不属房地产带来的收益。5）注意反复计算（公司自营房屋；酒店配电房、大堂等易反复计算）。大堂为整个酒店服务，不能单独计算，床位、餐饮已涉及大堂：配电室为整个酒店服务，不能单独计算价格。2.报酬率选用也许存在的错误 （1）报酬率选用的措施不对的。累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法。（2）报酬率的拟定不具有客观性。报酬率取值未阐明理由； （3）未阐明报酬率的来源，安全利率的选用没有必要的阐明。国债、存款

38、利率，贷款利率没有根据 （4）采用了非本类房地产的报酬率。（看清晰房地产的类型）（5）不同收益类型的房地产采用同一报酬率。 （6）把物价指数、通货膨胀率、所得税率等作为拟定报酬率的参数或根据。3.有效收益期限的拟定的错误 （1）没有特殊阐明就直接将房屋的耐用年限、土地有效期限作为收益年限；（2）带租约的收益房地产，未考虑租约期与非租约期的区别；（3）将房地产的建设期作为收益年限；（4）拟定有效收益年限理由不充足；（5）估价报告前后收益期限单位不相似。（6）收益年限超过土地使用权法定使用年限或剩余使用年限。4.公式选用不当、增减量（率）拟定无根据的错误（1）公式错误（2）选用公式无理由 （3）未

39、分析租金水平的变化趋势（4）未阐明将来收益不变化而选用了将来收益不变化计算公式； （5）未阐明将来收益如何变化而选用了将来收益发生变化的计算公式；（6）纯计算错误。5.地下车位租赁收入的计算错误（1）未计算地下车位收益（2）地下车位100的出租率不合理或缺拟定出租率的措施、理由三）三成本法运用也许浮现的错误（指错题、改错题、指错题）（1）没有选择估价时点的客观成本；（2）房地产价格构成项目不全面（成本构成项目有7大项：土地获得费用；开发成本；管理费用；销售费用；投资利息；销售税费；开发利润。要注意：不同类型的房地产成本构成，如商品房价格构成、农地征用价格构成、拆迁房屋价格构成、划拨土地使用权价

40、格构成、出让土地使用权价格构成等）；（3）销售税费的计算基数和税率的采用也许浮现错误（销售税费的根据是销售收入而不是成本，各税种计税方式必须明确，税费一般为“两税一费”，不涉及所得税和土地增值税等）；成本法中未考虑有关销售费用。（4）投资利息计算错误，重要涉及：计息项目有4项，即土地获得费用、开发成本和管理费用和销售费用，不能缺项也不能多项，否则就存在错误（如销售税费计算利息）；计息期拟定错误；利率拟定错误。（5）开发利润计算错误，重要涉及：利润率缺少根据；利润率与利润计算基数不相应（对的的相应关系是：“直接成本利润率”相应的计算基数为“土地获得成本+开发成本”“投资利润率”相应的计算基数为“土地获得成本十开发成本+管理费用+销售费用”“成本利润率”相应的计算基数为“土地获得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息”“销售利润率”相应的计算基数为“开发完毕后的房地产价值”）；（6）如果地价采用“基准地价系数修正法”时，基准地价发布之日与估价时点有“时差”，而未进行“时差”对价格影响的修正；基准地价修正法中，年期修法（公式）错；基准地价修正法中，已通过年限错计算错误；（7）重置价格发布之日与