万锦城个案分析课件

1、万锦城个案分析万锦城个案分析基础资料产品分析营销节点总结及竞争策略目录基础资料目录part1基础信息开发商信息土地信息交通及配套分析项目规划基础资料part1基础信息基础资料基础信息经济技术指标项目地址华府大道与牧华路交汇处开发商万腾集团总占地面积300亩总建筑面积80万平方米总户数8800建筑形态高层绿化率30%容积率4楼层规划26-31层梯户比2梯5、2梯6户车位总数1:0.8销售状态5月1日亮相，预计5月底开盘基础信息经济技术指标项目地址华府大道与牧华路交汇处开发商万腾【以房地产为主，多条产业并线发展】万腾集团以房地产开发为主，同时致力于金融、矿业、能源等其他产业，资金实力雄厚。【物业涉

2、及较为广泛，目前在售项目较少】属成都本土开发商，目前集团在投已建项目包括成都南延线世纪城会展中心区域14万平米的“新天府国际中心”超甲级写字楼项目、黄苑街 “金沙御苑”商住项目、郫县“五彩城”170万平米综合体项目、桐梓林超五星级酒店项目。产品类别广，有超甲级写字楼、五星级酒店、商业综合体等。【一般以利润为主，不会主动引导价格战】开发商信息金沙御苑新天府国际中心五彩城【以房地产为主，多条产业并线发展】万腾集团以房地产开发为主，土地信息项目名称土地位置交易方式用地面积(亩)容积率土地用途成交单价成交总价成交楼面地价溢价率时间南湖逸家双流县华阳街道清河社区8、9组，公兴街道藕塘村5组拍卖出让150

3、.103居住兼容商业374 (万元/亩)56040万元187013%2012-11保利叶语双流县华阳街道清河社区9组，公兴街道藕塘村5组拍卖出让169.343二类住宅用地兼容商业334(万元/亩)56559万元16701%2012-11中信城（右岸）双流县华阳街道清河社区5、6、8、9组（东邻元华路延伸线，南邻未形成规划道路，西邻储备地，北邻未形成规划道路）挂牌出让298.603二类住宅用地兼容商业280(万元/亩)83609万元10500%2012-11万锦城双流县华阳街道清河社区8、9组，长顺社区2组挂牌出让298.993二类住宅用地兼容商业280(万元/亩83719万元10500%201

4、2-11万锦城与中信城右岸属同期挂牌出让的地块，楼面地价均为1050元/；此外，万锦城地块中信控股30%，彰显中信资金实力雄厚。备注：数据来源于成都市房管局备案数据土地信息项目名称土地位置交易方式用地面积(亩)容积率土地用途交通及配套教育配套：金苹果幼稚园、锦江小学、华阳一中、华阳二中，周边拟建的4所中学、7所小学、15所幼儿园、西寺小学，华阳实验中学，华阳中学医疗配套：成都市第一人民中西结合医院、双流二医院、石油医院、德国巴伐利亚医院、四川石油总医院、成都市第七人民医院、华府医院、华西医院商业配套：新世界百货、家乐福、伊藤洋华堂、摩尔新世纪百货、人人乐、欧尚休闲娱乐：南湖森林公园、梦幻岛、成

5、都海昌极地海洋世界、国际敬老生态公园、国际美食嘉年华主题公园、现代五项赛事中心周边银行：交通银行、招商银行、农业银行、建设银行、工商银行、中国银行、兴业银行、成都市商业银行、民生银行、中信银行项目处于华府板块西端，不在核心区域，但同样享受区域的大配套利好项目周边缺乏资源景观，同时临近变电站交通及配套教育配套：金苹果幼稚园、锦江小学、华阳一中、华阳二项目三面临路，其中西临主干道华府大道，东临中信城右岸，南临保利叶语，北临安置小区项目一期位于地块的西北方向，共有11栋住宅项目周边没有强势的景观资源项目规划N保利叶语待规划用地国嘉中信城右岸安置小区 华 府 大 道规划路规划路一期项目三面临路，其中西

6、临主干道华府大道，东临中信城右岸，南临part2总平规划产品配比户型分析产品分析part2产品分析规划设计项目总占地300亩，分四期开发项目规划有两条景观主轴，东西方向的朗特大道长达400米，引入阳光草坪、各类花卉；两条景观主轴的交汇处，规划有5000综合运动中心，设有游泳池、网球场、篮球场等运动场所；小区内规划有10公里有氧环形慢跑道围项目一圈都是商业，面积约为5万N朗特大道一期三期四期二期5000综合运动中心N商业商业规划设计项目总占地300亩，分四期开发项目规划有两条景观首批次产品配比首批次产品位于项目一期临华府大道的位置户型在65-85之间，共推448套1#楼为26层，2#楼为31的高

7、层，3梯8户中庭楼间距达280m；产品赠送率低于区域平均水平1#2#编号建筑面积实得面积赠送率房型推售套数占比F185917%套三10623.8%F278859%套三11425.4%F3758513%套三11425.4%F4657312%套二11425.4%合计448100%280m11#首批次产品配比首批次产品位于项目一期临华府大道的位置1#2户型分析F1户型（ 85 ）3房2厅1卫建筑面积85赠送面积6赠送率7%实得面积91功能区开间*进深()面积（）客厅+餐厅3700*690025.53厨房2400*19004.56卫生间2400*19004.56主卧3500*410013.94次卧28

8、00*35009.3次卧2900*31008.99优点户型临中庭，享280米超阔楼间距；入户花园设计，彰显尊崇气度缺点户型朝东；次卧采光面都窄，影响居住舒适度；厨房卫生间空间局促，且为暗厨；无生活阳台，影响使用；户型分析F1户型（ 85 ）3房2厅1卫建筑面积85赠户型分析F2户型（78 ）3房2厅1卫建筑面积78赠送面积7赠送率9%实得面积85功能区开间*进深()面积（）客厅+餐厅5600*480026.88厨房1800*27004.86卫生间1700*25004.25主卧3000*340010.2次卧3000*29008.7次卧3200*27008.64优点横厅设计，近12米奢尺采光面；双

9、阳台设计；动静分区合理劣势次卧采光面都窄，影响居住舒适度；厨房空间小且狭长，卫生间空间小，影响使用；主卧与卫生间门对门，风水不好；户型分析F2户型（78 ）3房2厅1卫建筑面积78赠送户型分析F3户型（75 ）3房2厅1卫建筑面积75赠送面积10赠送率13%实得面积85功能区开间*进深()面积（）客厅+餐厅3600*710025.56厨房1800* 31005.58卫生间2300*19004.37主卧3000*420012.6次卧3200*29009.28书房2600*30007.8优点户型方正，布局紧凑；动静分区，客厅带观景阳台；劣势户型朝西；临街户型，噪音嘈杂书房仅有7.8，不能改为卧室；

10、厨房狭长且为暗厨，卫生间空间小，影响使用；户型分析F3户型（75 ）3房2厅1卫建筑面积75赠送户型分析F4户型（65 ）2房2厅1卫建筑面积65赠送面积8赠送率12%实得面积73功能区开间*进深()面积（）客厅+餐厅3300*610020.13厨房1800*32005.76卫生间1800*20003.6主卧3100*360011.16次卧3300*320010.56优点户型布局紧凑，方正零浪费；双阳台设计；劣势户型朝西；临街户型，噪音嘈杂；景观阳台开间仅为2.4米，影响居住舒适度；次卧采光面窄，采光通风不佳；卫生间空间过小，影响使用；户型分析F4户型（65 ）2房2厅1卫建筑面积65赠送pa

11、rt3营销节点part3营销节点销售节点 与网易合作，开始蓄客12月初4月4日团队组建2014年3月8日 销售线进场项目准备期项目销售团队组建，修建售楼部 蓄客阶段方式：与网易合作，交2000抵5000，累积排号42组。现状对外报价6000元/参考价格；预计5月底开盘。2013年 与网易合作，开始蓄客5月1日 蓄客升级阶段方式：交7000抵2.5万。前期排号客户补交5000，新客户直接交7000，共计升级15组，其中老客户8组，新客户7组。10月秋交会初次见面销售节点 与网易合作，开始蓄客12月初4月4日团队组建20part4现场展示part4现场展示现场展示 售楼部外观设计气派，有效提升项目

12、品质感售楼部内部以冷色调为主，不利于销售逼单；沙盘和谈判区相隔较远，不利于形成良好的谈判氛围现场展示 售楼部外观设计气派，有效提升项目品质感现场展示售楼部内部没有规划专门的展示区，展架摆放凌乱，影响项目品质感价值点展示不到位，未能给客户清楚地传递项目价值销售信息户型册及人员公示开发商信息项目价值点展示区域及项目沙盘现场展示售楼部内部没有规划专门的展示区，展架摆放凌乱，影响part5项目简析竞争策略总结part5项目简析总结优势劣势项目占地300亩，与中信城右岸规模相当，具有规模优势两条景观主轴，4大风情花园，打造顶级墅质园林景观自身具有5万方的商业，可以满足住户基本日常购物需求小区内配置有健5

13、000综合运动中心，设有游泳池、网球场，篮球场等运动场所，整体配置丰富产品面积段控制较小，具备总价优势 项目周边无明显自然资源，同时临近变电站本期部分产品临华府大道，受到噪音影响严重产品设计不合理，次卧采光面过窄，影响居住舒适度，厨房卫生间空间较小，且均为暗厨产品赠送面积较少，低于区域平均水平优势劣势项目占地300亩，与中信城右岸规模相当，具有规模优势因素万锦城对比中信城说辞策略品牌本土开发商全国品牌开发商需要强调中信集团实力，买到的不仅是房子，还有集团附属的权益。区位华府板块=华府板块 万锦城周边无明显自然资源，同时临近变电站；中信城紧邻地铁5号线，西周公园环绕；左岸旁就是森宇商业区域交通华

14、府大道+规划路剑南大道+规划路+5号线强调地铁线路以及剑南大道快速通道，交通方面优于万锦城区域配套项目自身商业项目自身商业+森宇商业强调紧邻森宇商业及中信城自身商业配套实力整体环境无自然资源2大公园强调我们的四湖两公园的生态公园资源整体规模300亩，4期开发右岸300亩，左岸120亩讲解时以7左岸右岸两个地块形成统一讲解，强调区域内最大项目产品特征小面积套二、套三产品以套三双卫产品为主中信城户型设计合理，追求舒适品质，产品选择面广本期交房时间待定预计2015年一期交房需强调我们动工时间早，所以竣工交房时间也会在其他项目之前。周围的交通、资源、商业配套。小区成熟情况期房=期房因素万锦城对比中信城

15、说辞策略品牌本土开发商全国品牌开发商整体区域对比剑南大道 中信城（左岸）中信城 紧邻公园湖泊，自然资源丰富中信城临剑南大道，真正地铁5号线站口物业中信城与森宇商业综合体一街之隔，实现居家购物一体化靠近保利附近变电站位置（放大保利变电站的影响范围）地铁5号线万锦城地块与中信城右岸规模相当，但右岸紧邻快速通道剑南大道及地铁5号线，周围自然资源丰富万锦城 中信城（右岸）整体区域对比剑南大道 中信城中信城 紧邻公园湖泊，自然资源户型对比F4 建筑面积：65 实得面积：73 赠送率：12% 套二单卫中信城B3户型方正，面积控制合理，客厅带超大景观阳台，舒适度高主卧尺寸大，且带270景观飘窗，彰显品质感万

16、锦城F4临街户型，噪音嘈杂万锦城F4户型景观阳台开间仅为2.4米，影响居住舒适度万锦城F4户型次卧采光面窄，采光通风不佳；万锦城 中信城项目优势打击说辞客厅20.2卫生间 3厨房6.3B3 建筑面积：72 实得面积：84 赠送率：17% 套二单卫客厅20.13厨房5.76卫生间 3.6次卧10.56主卧11.16主卧15.8次卧12.4户型对比F4 建筑面积：65 实得面积：73 户型对比F3 建筑面积：75 实得面积：85 赠送率：13% 套三单卫中信城B3户型方正，面积控制合理，客厅带超大景观阳台，舒适度高主卧尺寸大，且带270景观飘窗，彰显品质感万锦城F3临街户型，噪音嘈杂万锦城F3户型

17、书房仅有7.8，不能改为卧室万锦城F3户型厨房狭长且为暗厨，影响使用万锦城 中信城项目优势打击说辞客厅20.2卫生间 3厨房6.3B3 建筑面积：72 实得面积：84 赠送率：17% 套二单卫主卧15.8次卧12.4客厅25.56厨房5.58卫生间 4.37次卧9.28主卧12.6书房7.8户型对比F3 建筑面积：75 实得面积：85 户型对比中信城B2户型朝北面积设计合理，卧室尺寸宽敞，在家具的摆放设置上较为灵活，且宽敞。（次卧二可做书房，强调74带书房的产品稀缺性）万锦城F3临街户型，噪音嘈杂万锦城F3户型书房仅有7.8，不能改为卧室万锦城F3户型厨房狭长且为暗厨，影响使用万锦城 中信城项

18、目优势打击说辞客厅14主卧12次卧一11次卧二7.5卫生间 5.5厨房6.5B2 建筑面积：74 实得面积：83 赠送率：12% 套三单卫客厅25.56厨房5.58卫生间 4.37次卧9.28主卧12.6书房7.8F3 建筑面积：75 实得面积：85 赠送率：13% 套三单卫户型对比中信城B2户型朝北面积设计合理，卧室尺寸宽敞，在家具户型对比F1 建筑面积：85 实得面积：91 赠送率：7% 套三单卫C1 建筑面积：87 实得面积：104 赠送率：20% 套三单卫中信城C1位于户型类板式结构，南北通透，采光充足，通风性好中信城C1独立餐厅设置，增加产品私密空间（强调该产品在市面上的稀缺性）中信城C1主卧客厅超大开间尺寸，更为宽敞舒居，20%高赠送万锦城F1户型次卧采光面都窄，影响居住舒适度万锦城F1户型厨房卫生间空间局促，且为暗厨万锦城F1户型无生活阳台，影响使用客厅16.5次卧二11卫生间 5厨房6餐厅11万锦城 中信城主卧14次卧一12.5打击说辞项目优势主卧13.94客餐双厅25.53次卧一9.3次卧二8.99厨房4.56卫生间 5.56户型对比F1 建筑面积：85 实得面积：91 户型对比F1 建筑面积：85 实得面积：91 赠送率：7% 套三单