房地产企业盈利能力案例分析

1、房地产企业盈利能力案例分析以碧桂园控股有限公司为例目 录 TOC o 1-5 h z 一、绪论3 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document （一）研究背景3 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document （二）国内外研究综述3（三）研究内容和研究方法 4 HYPERLINK l bookmark63 o Current Document 论文的研究内容4 HYPERLINK l bookmark67 o Current Document 论文所使用研究方法4 HYPERLINK l bookmark74 o Cur

2、rent Document 二、房地产企业盈利能力分析的相关理论5 HYPERLINK l bookmark77 o Current Document （一）房地产企业的界定5 HYPERLINK l bookmark81 o Current Document （二）评价盈利能力的指标5 HYPERLINK l bookmark85 o Current Document 净资产收益率5营业成本率5管理费用率5 HYPERLINK l bookmark91 o Current Document 总资产报酬率5 HYPERLINK l bookmark95 o Current Document 销

3、售毛利率5 HYPERLINK l bookmark99 o Current Document 营业净利率6 HYPERLINK l bookmark103 o Current Document 应收账款周转率6三、碧桂园控股有限公司案例分析6 HYPERLINK l bookmark107 o Current Document （一）碧桂园控股有限公司的经营现状6 HYPERLINK l bookmark110 o Current Document 房地产发展现状6 HYPERLINK l bookmark118 o Current Document 碧桂园公司的基本情况7 HYPERLIN

4、K l bookmark122 o Current Document 碧桂园公司的经营分析 7 HYPERLINK l bookmark126 o Current Document （二）碧桂园公司盈利能力水平和盈利质量分析8 HYPERLINK l bookmark129 o Current Document 数据选取及来源8碧桂园公司盈利能力水平分析 8碧桂园公司盈利能力质量分析11 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 四、碧桂园公司盈利能力存在的问题及对策分析 15 HYPERLINK l bookmark136 o Current Docu

5、ment （一）碧桂园公司盈利能力存在的问题15 HYPERLINK l bookmark139 o Current Document 管理费用控制不严 15 HYPERLINK l bookmark143 o Current Document 营业成本率高16 HYPERLINK l bookmark147 o Current Document 应收账款周转率低16 HYPERLINK l bookmark151 o Current Document （二）提高碧桂园公司盈利能力的对策建议16 HYPERLINK l bookmark154 o Current Document 严格控制管理

6、费用16 HYPERLINK l bookmark157 o Current Document 加强营业成本管理17 HYPERLINK l bookmark161 o Current Document 加强流动资产管理17 HYPERLINK l bookmark165 o Current Document 五、结论17 HYPERLINK l bookmark168 o Current Document 参考文献18致谢错误!未定义书签。 HYPERLINK l bookmark188 o Current Document 附录18摘要盈利能力通常是指企业在规定的时间里通过营运产生利润的能

7、力，可用于反 映该企业该时期经营情况。因此，盈利能力是发现问题、衡量业绩和改进企业管 理的最重要标准。企业通过分析其盈利能力，可以使得财务报告使用者了解公司 业绩和财务状况的影响，也可使得企业管理者做出正确的投资抉择。目前，我国 的经济在飞速发展，房地产行业迎来朝阳时代。房地产企业对快速增长的经济 具有一定的发展性和敏感性，但房地产行业的市场环境也随之严峻，竞争压力越 来越大。因此，对房地产企业盈利能力进行合理分析，使其更有利可图，提高盈 利能力，已成为企业管理者关注的问题。本文通过对碧桂园控股有限公司作为研 究对象，并对其的盈利能力进行分析与研究，且指标数据分析采用了比较分析法， 发现了阻碍

8、碧桂园控股有限公司的盈利能力发展的原因，根据原因提出需要解决 问题，根据问题又提出了相应的建议和解决措施，以此提高公司的盈利能力，且 促进碧桂园控股有限公司的发展。本文为我国房地产行业未来发展提供一定的参 考性。关键词：盈利能力；碧桂园控股有限公司；房地产Case Study on Profitability of Real Estate Enterprises-Take Country Garden Holdings as an ExampleAbstractProfitability usually refers to the ability of an enterprise to gen

9、erate profits through operation in a specified period of time, which can be used to reflect the operation of the enterprise during that period. Therefore, profitability is the most important criterion for finding problems, measuring performance and improving business management. By analyzing the pro

10、fitability, the enterprise can make the users of financial reports understand the impact of corporate performance and financial condition, and can also make the managers make the right investment choices. At present, Chinas economy is developing rapidly, real estate industry has ushered in a sunrise

11、 era. Real estate enterprises have a certain development and sensitivity to the rapidly growing economy, but the market environment of the real estate industry is also severe, and the competitive pressure is increasing. Therefore, the reasonable analysis of the profitability of real estate enterpris

12、es to make it more profitable and improve the profitability has become the concern of enterprise managers. This paper took Country Garden Holdings Limited as the research subject to analyze its profitability of, and used comparative analysis in indicator data analysis to find out the reasons hinderi

13、ng the profitability development of Country Garden Holdings Limited. According to the reasons, problems that need to be solved were proposed. And according to the problems, corresponding suggestions and solutions were proposed to improve the profitability and promote the development of Country Garde

14、n Holdings Limited. This paper provided some references for the future development of real estate industry in China.Country Garden Holdings； Real estateKey words： Profitability；、绪论（一）研究背景自从国家实施改革开放政策后，房地产业逐渐崭露头角。我国经济增长有一 部分是来源于房地产产业的。自从香港、澳门回归之后，我国的房地产产业吸引 了众多外资商人进行投资，使得房地产行业快速进入发展环节。不仅如此，而且 还得力于我国政

15、府出台一系列益民的政策，熟为人知是住房分配货币化和住房市 场化改革。因此，使得我国经济得到快速发展，同时也让房地产产业在我国产业 类别中占据重要位置。伴随着我国的经济水平不断提高，人们对于自身的需求不仅仅在于温饱等方 面上了，而是想拥有一定的实质投资价值，例如购房。因此越来越多的人们愿意 进行购买自己心仪的房产，从而影响当前房地产产业的发展速度，以至越来越多 的商人投资房地产产业，因而，大大增加了房地产公司的数量，和扩增了企业规 模。而且房地产行业的市场环境也随之严峻，竞争压力越来越大。盈利能力可以 体现企业的综合实力。因此，对于房地产目前状况而言，本课题期望对房地产行 业的盈利能力进行有力探

16、索。（二）国内外研究综述在我国，关于盈利能力的研究，众多学者仅分析盈利能力的影响因素，而缺 少对不同类型的公司的盈利能力分析。如今，大部分学者都是以产值和利润为主 盈利能力进行评价。企业获取利润的能力就是盈利能力。而分析企业盈利能力具 有十分重要的意义。利润就是可以看出企业的当前的经营状况，可以使得投资者 对此企业进行投资，以此获得收益。本文在对碧桂园控股有限公司盈利能力进行分析的过程，查阅了有关于分析 盈利能力的文献，为本文分析提供理论依据。国内学者对盈利能力的分析研究主 要有：舒佳妮（2019）从A公司近4年的财务报表着手分析其盈利能力存在不 能快速适应行业环境的变化、资本结构不合理等问题

17、，并提出以市场为导向，积 极响应国家政策；扩大融资渠道，调整资本结构等建议。王若甜（2019）通过分 析企业资本、资本负债率、融资方式、货币资金利用、成本控制水平等因素，不 约而同都影响着房地产企业的盈利能力，提出了加大品牌规模效应的推广和销售， 拓宽融资渠道，提高成本控制水平等对策提高W公司的盈利能力。Chengqi Wang（2020）则认为从制度上的多中心主义里，了解了不同政府级 别的从属关系如何影响新兴国家的创新和盈利能力。他们的框架表明，由于不同 的政府层级在目标和资源上的不同，它们对企业创新能力和盈利能力的影响在质 量上是不同的。对18,430家中国企业的分析表明，与上级政府的合作

18、提高了企 业的创新能力，而与下级政府的合作则有效地提高了企业的盈利能力。Philipp Mundt等（2020）证明了所有回报的均值回归规定了一种特定的强度或速度，当 我们从企业的横截面集合中提取信息时，它可以导致对单个时间序列的更优预测， 如果盈利能力的均值回归是盈利变化的来源，会吸引那些对准确的盈利预测感兴 趣的经理、分析师、投资者和其他利益相关者群体。综上所述，影响盈利能力的因素有企业资本、资本负债率、融资方式、货币 资金利用、成本控制水平等。同样也能影响房地产的盈利能力水平。同时企业也 要做出措施不断地提高自己的盈利能力，从而吸引公众了解企业，并进行投资等。（三）研究内容和研究方法论文

19、的研究内容本文主要介绍了碧桂园控股有限公司发展现状，通过计算一系列的财务指标， 进行对比5年的财务指标，进行分析其盈利能力，并找出影响其盈利能力的原因， 且提出有针对性的建议。全文为结构如下：第一部分绪论。简要阐述了本文的研究背景和意义；接着回顾国内外相关盈 利能力的文献，创建自己论文的创新点，并提出了研究方法和内容。第二部分首 先给房地产企业一个简单的定义，紧接着对盈利能力进行定义；随后阐述盈利能 力相关内容，例评价指标、影响因素等。第三部分首先分析房地产发展现状，从 而分析碧桂园控股有限公司的基本情况和经营分析；接着从盈利能力水平和盈利 质量水平进行分析碧桂园控股有限公司的盈利能力。第四部

20、分根据上文的财务指 标分析找出碧桂园控股有限公司盈利能力存在的问题，并深入研究导致碧桂园控 股有限公司盈利能力不佳的原因；根据原因提出了对策和建议。最后为结论。论文所使用研究方法本文使用了文献分析法、案例研究法、比较分析法等研究方法。（1）文献分析法文献分析法，通过对过往学者所研究的文献，进行有效积累有用的材料，进 而对碧桂园控股有限公司开展更深入的盈利能力分析。本文主要是对第二章第二 小节的国内外研究成果进行综述。（2）个案研究法个案案例方法，是指对碧桂园控股有限公司的关于盈利能力这个活动进行深 入研究分析。（3）比较分析法比较分析法，是指通过对碧桂园控股有限公司的盈利能力的指标数值变化的

21、进行对比，通过分析盈利能力指标数值，逐步判断企业的财务状况。而本文主要 运用横向比较的方法对碧桂园控股有限公司近5年的盈利指标进行比较，从而分析碧桂园控股有限公司的盈利能力。二、房地产企业盈利能力分析的相关理论（一）房地产企业的界定房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，其特点有经营形式的服 务性、经营活动的资本和人才密集性、经营活动过程中的行业约束性。而从事土 地和房屋开发建设以及销售房地产产品为核心，就是大众所知的房地产企业。（二）评价盈利能力的指标企业资金增值的能力是盈利能力，它通常体现为企业收益数额的大小与水平 的高低。本文主要分为盈利能力水平和盈利能力质量水平对碧桂园控股有限公

22、司 的盈利能力进行分析。而从盈利能力水平分析，可分为净资产收益率、管理费用 率等。从盈利能力的水平分析，分为净资产收益率、营业成本率、管理费用率； 从盈利能力的质量分析，可分为总资产报酬率、销售毛利率、营业净利率。这几 项盈利能力的指标的相关介绍如下：净资产收益率净资产收益率，是净利润与平均净资产的比率。它用来反映企业运用投资者 投入的资本，以此分析企业的获利能力。而且净资产收益率高，则代表回笼公司 资金速度快，表明公司运营非常好，而且并使公司股东拥有更多的分红；反之， 相反。一般来说，债务的增加将导致增加的股本回报率。营业成本率营业成本率是指经营成本占经营收入的比例，方便与行业进行比较和确定

23、企 业未来战略部署。营业成本率可以对企业关于营业成本的控制能力进行分析，不 仅能让企业对于内部管理加强管理，而且同时也能开源节流。管理费用率管理费用率指的是管理费用与营业收入的比率。该指标高，说明企业的管理 花销颇大，必须加强管理费用的控制。总资产报酬率总资产报酬率是指企业息税前利润与平均总资产之间的比率。通过分析该指 标，可以加强企业资产经营的关注各个方面，使之促进企业提高收益水平。该指 标越高，表明企业投入资金产出产品的水平越好，说明企业的资产运营效果好。销售毛利率毛利率一般是某一种产品的毛利占销售收入的比率或是所有产品的加权平 均毛利率。一般而言，毛利率高，其净利润率也会较高。营业净利率

24、营业净利率又称销售净利率，是净利润占营业收入的百分比。应收账款周转率应收账款周转率是指定的分析期间应收账款转为现金的平均此次数。表2-1盈利能力的评价指标公式表评价范畴选用指标公式（）净资产收益率净利润：平均净资产盈利能力的水平营业成本率营业利润：营业成本管理费用率管理费用：销售收入（营业收入）总资产报酬率息税前利润总额：/平均资产总额销售毛利率销售毛利：营业收入盈利能力的质量营业净利率净利润：营业收入应收账款周转率主营业务收入净额：应收账款平均余额三、碧桂园控股有限公司案例分析本文研究的碧桂园控股有限公司是一家在房地产行业具有代表性的公司。通 过分析和评价碧桂园控股有限公司的盈利能力，结合目

25、前房地产业的发展背景， 可以发现碧桂园控股有限公司在盈利能力的问题，并为之解决，从而进一步提高 公司的竞争力和综合水平。（一）碧桂园控股有限公司的经营现状房地产发展现状表3-1房地产发展分析情况表指标2018 年2017 年2016 年2015 年2014 年房地产业企业数（个）1099531059111031909860598837房地产开发投资额120164.75109798.53102580.6195978.8595035.61房地产开发企业主营业务收入112924.6895896.990091.5170174.3466463.8房地产开发企业商品房销售收106688.3890609.1

26、585163.3265861.362535.06入（亿元）从表格可知，房地产企业个数逐年增加，房地产开发投资额也是在逐年增加， 房地产开发企业主营业务收入也在逐年增加，其中房地产开发企业商品房销售收 入也在同步增加。由此可知，由于房地产企业个数逐年增多，意味着房地产行业平均净资产=（所有者权益年初数+所有者权益年末数）/2销售毛利=销售收入-销售成本主营业务收入净额是指企业当期主要经营活动所取得的收入减去折扣与折让后的数额应收账款平均余额=（应收账款余额年初数+应收账款余额年末数）：2；应收账款余额=应收账款账面净值+坏账准备竞争越来越激烈，压力也随之而来；而房地产开发投资额逐年增加，因为由于

27、房 地产开发企业过多，使得企业自身就要加大投资成本，例如商品楼房的配套服务 设施。大部分房地产企业主营业务收入为商品房销售，消费者对于自身的需求不 仅仅在于温饱等方面上了，开始青睐拥有一定的实质投资价值，因而加大了商品 房的销售，从而增加企业的利润。总的来说，从2014年开始，房地产的行业竞争激烈，不少房地产企业加快 步伐，主动加入互联网时代，例如，当业主开车回家，小区智慧停车系统识别车 牌打开阀门；走进电梯，人脸识别系统直接到家。很多人看中了房地产行业收益 高的优点，因而加入房地产行业这个大军里。实际上，目前房地产行业市场的饱 和度满了，导致了商品房堆积过多。碧桂园公司的基本情况碧桂园控股有

28、限公司是一家以房地产为主，是中国数一数二的房地产企业。 碧桂园控股有限公司也是一家投资控股公司，主要从事房地产销售业务。碧桂园 控股有限公司还是一家的高科技综合性企业，宗旨是为全世界创造美好生活产品。 20年来，碧桂园控股有限公司始终肩负着建设民生房地产的责任，为多个城镇 焕然一新，从以前的泥洼泥亢，到如今，条条大路通罗马，充满着现代化的气息。 而且伴随着机器人等高科技出现，而且实践决定认识，碧桂园控股有限公司作为 绿色生态建筑的开创者，开创了立体化、层次化的现代城市建筑一一森林城市， 在福布斯杂志评选的“影响世界未来的五大城市”中名列第一。如此，众多 业主选择在碧桂园生活和工作。进入工业高速

29、时代，碧桂园以坚持不懈的精神将 不断推出更多性价比高的住宅，在安全、美观、经济、实用、等各方面将全方面 进行提升，并碧桂园始终保持优质的水平服务群众。碧桂园公司的经营分析碧桂园控股有限公司是中国数一数二的开发商，名列前茅。运营模式为集中 规范的，主要有物业开发、建安、装饰、物业投资等等。而且为了适应市场不同 的需要，碧桂园会提供丰富多彩的产品。而各种类型的产品包括住宅项目，如连 体房、商店等。集团还在多个项目中开发和管理酒店，以提高房地产项目的增值 潜力。此外，该集团还经营酒店、机器人和农业。2015年，碧桂园控股有限公司实现总收入为1,132.2亿元。碧桂园控股有限 公司股东应占利润约为人民

30、币92.8亿元，核心净利润达人民币97.1亿元。2016年，碧桂园控股有限公司实现合同销售约3088.4亿元。碧桂园控股有 限公司实现总收入1530.9亿元，毛利约322.4亿元，净利润约119.8亿元。2017年，碧桂园控股有限公司实现收入高达5508亿元。碧桂园控股有限公 司实现营业收入约2269.0亿元，毛利约587.9亿元，公司股东应占利润约260.6亿元，公司股东应占核心净利润约246.9亿元。2018年，碧桂园控股有限公司实现合同销售额约50188亿元。碧桂园控股 有限公司实现营业收入约3790.8亿元，毛利约1024.8亿元，净利润约485.4亿 元，公司股东应占约346.2亿元

31、，公司股东应占约341.3亿元。此外，自2017 年以来，该公司再次跻身财富全球500强，从114位攀升至353位。综上所述，碧桂园控股有限公司盈利能力是十分强势。（二）碧桂园公司盈利能力水平和盈利质量分析数据选取及来源本章所使用的碧桂园控股有限公司的数据取自其年度报告以及东方财富网、 新浪财经网、同花顺、网易财经的部分共享资料。同样，第三章碧桂园控股有限 公司案例分析中的房地产发展现状的数据取自国家统计局发布的房地产数据指 标分析碧桂园公司盈利能力水平分析2.1净资产收益率表3-2净资产收益率2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年净利润106.1297.12136.63

32、287.52485.42股东权益624.42893.4816.151,166.121,734.08平均净资产542.27758.91854.78991.141,450.10净资产收益率19.57%12.80%15.98%29.01%33.47%净资产收益率29.01%七-*33.47%19.57%*12.80%15.9哭/-201420152016120172018图3-1净资产收益率/从图3-1可以看出，碧桂园控股有限公司2014年净资产收益率达到19.57%, 而2015年净资产收益率却下降到12.80%，2015年比2014年足足下降了 6.77%； 2016年较2015年有所增长，增长

33、了 3.19%。而2017快速增加到29.01%，2017 年净利润较2016年大幅增长，增长了 13.02%，超过所有者权益的平均增幅，导 致净资产收益率上升，比上一年足足增加了 13.02%；到了 2018年保持稳定增长 趋势，其数据为33.47%。出现2015年比2014年下降到12.80%的原因是净利润减少了 9亿元；净利 润减少的原因是因为购房需求减少了。2014年以来，国家房地产开发投资增长 曲线持续走低，在一定程度上加剧了政府的焦虑。受商品房去库存压力因素的影 响，导致出现了投资商人不愿投资在房地产产业的局面。除此之外，还有一部分 商人看准时机进军房地产行业，例如熟为人知的万科，

34、在2014年巨资对房地产 行业进行投资。而且，2015年碧桂园控股有限公司出现董事人事变动。出现2017 年比2016年多了 13.02%的原因是净利润和平均净资产同时都比上一年增加了。 增加的原因在于大量的消费者的购买的需求以及意愿增加了，同时也吸引了一批 投资商人进行房地产投资。通过查找资料，得知2017年去库存的政策，因此政 府出台购房优惠政策，例如武汉大学生八折买房，广州等12个城市试点开展住 房租赁。总体来说，2015-2018年期间碧桂园公司的净资产收益率持续上升，表明企 业从自有资金中获取收益的能力增强，企业经营效率提高，企业投资者和债权人 利益的保障程度提高，企业盈利能力相对稳

35、定。2.2营业成本率表3-3营业成本率2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年经营利润164.09148.89210.29468.74783.66营业成本624.94903.591,208.511,681.152,766.03营业成本率26.26%16.48%17.40%27.88%28.33%从上图可以看出，碧桂园控股有限公司的营业成本率近五年先减少后增加的 趋势。在2014年一2018年之间，最高的是2018年，营业成本率为27.88%，而 最低的是2015年，其数据为16.48%。2015年比2014年减少了 9.78%，而2017 快速增加到27.88%，比上一年足

36、足增加了 10.48%。2015年和2014年下降至9.78%，原因是营业利润下降和营业成本上升。而 市场不景气是营业利润下降最大的原因，导致出现无人购买无人投资局面。而营 业成本增加了是因为碧桂园控股有限公司在开荒亩地、招纳人才。出现2017年 比2016年足足增加了 10.48%是因为营业利润和营业成本比上一年大幅度增加了。 营业利润增加的原因在于市场出现购房热，政府出台一系列政策去库存。营业成 本增加了是因为多人购买房产，碧桂园控股有限公司旗下的物业公司需要招纳人 才，加大管理力度。总体来说，碧桂园公司营业成本率2014年大幅下降后2015年又回升，说明 碧桂园公司盈利能力中存在营业成本

37、率过高的问题。2.3管理费用率表3-4管理费用率2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年管理费用31.632.349.779.62178.25营业收入845.491132.231530.8722693790.79管理费用率3.74%2.85%3.25%3.51%4.70%从上图可以看出，碧桂园控股有限公司的管理费用率近五年先减少后平稳增 加再快速增加的趋势。在2014年一2018年之间，最高的是2018年，管理费用 率为4.70%，而最低的是2015年，其数据为2.85%。出现2018年快速增长是因 为销售收入增加，而销售收入增加得益于持续的合同销售增长、以及高效的施工 管

38、理体系带来的楼盘按时交付。2015年一2018年，碧桂园控股有限公司的管理费用持续上升，原因在于碧 桂园公园招纳人才，同时，也进入了互联网平台，在双重压力下，影响了管理费 用的增加，因而增加了管理费用率。总体而言碧桂园控股有限公司管理费用率的变动趋势与营业成本率变动趋 势一致，均呈现出先下降后又持续回升的趋势，说明整体上来看企业存在利润由 于管理费用的增加被持续消耗的趋势，企业存在管理费用控制不严的问题。碧桂园公司盈利能力质量分析3.1总资产报酬率表3-5总资产报酬率2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年利润总额163.69148.33213.91465.22795.63

39、利息支出1.9612.9010.95-32.76-13.48资产总计2680.323619.565915.7210496.6916296.94平均资产总额2371.363149.944767.648206.2113396.82总资产报酬率6.82%4.30%4.26%6.07%6.04%从上图可以看出，碧桂园控股有限公司的总资产报酬率近五年先减少后增加 再缓慢减少的趋势。在2014年一2018年之间，最高的是2014年，为6.82%，而 最低的是2016年，其数据为4.26%。出现2016年最低是因为财务费用和应收账 款对比与上一年减少了，而财务费用减少的原因是短期银行存款的利息收益的增 加了

40、；应收账款减少的原因是碧桂园控股有限公司优化财务政策。2014至2018年，碧桂园控股有限公司的总投资资产出现显著增长的局势， 利润也有大幅增加，使得近年来总资产的收益率下降的原因在于投资资产的速度 高于利润增加速度。随着房地产市场近年来变得越来越热，房地产企业吸引了众 多的投资者，以及公司逐渐扩大新业务和新产品开发，这才导致碧桂园控股有限 公司平均资产总额逐年显著增加。碧桂园控股有限公司在增加总资产的同时，也 在努力将利润快速增长，提高经营效率，从而使总资产收益率逐步上升，企业的 盈利能力不断提高。总体来说，碧桂园公司总资产报酬率波动较大，从资产的盈利角度来看，2017 年企业经营有所好转，

41、总资产报酬率呈上升趋势，表明该企业总资产的平均获利 能力有所上升。3.2销售毛利率表3-6销售毛利率2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年销售收入845.491132.231530.8722693790.79销售成本624.94903.591208.511681.152766.03销售毛利220.55228.64322.36587.851024.76销售毛利率26.09%20.19%21.06%25.91%27.03%从上图可以看出，碧桂园控股有限公司的销售毛利率近五年来是先减少后增 加的趋势。在2014年一2018年之间，最高的是2018年，销售毛利率为27.03%，

42、而最低的是2015年，其数据为20.19%。而2015年比2014年足足下降到6%。出现2015年比2014年足足下降到6%的原因是销售收入下降，但销售成本 增加，导致毛利率下降。毛利率降低是因为住房需求减少。出现2018年最高是 因为毛利润增加了。而销售收入增加主要是由于施工量以及施工项目数量的增长 和合同销售增长。总体来说，碧桂园公司销售毛利率波动较大，从资产的盈利角度来看，2015 年企业经营有所好转，总销售毛利率呈上升趋势，表明该企业的获利能力有所上 升。3.3营业净利率表3-7营业净利率2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年净利润106.1297.12136.6

43、3287.52485.42营业收入845.491132.231530.8722693790.79营业净利率12.55%8.58%8.92%12.67%12.81%从上图可以看出，碧桂园控股有限公司的营业净利率近五年来是先降后升的 趋势。在2014年一2018年之间，最高的是2018年，销售毛利率为12.81%，而 最低的是2015年，其数据为8.58%。2015年比2014年减少了 5%，2017年比 2016年增加了 5%。与2014年相比，2015年下降了 5%，原因是净利润下降， 但营业收入增加。而净利润减少的因为是利润总额对比上一年也在减少，然而销 售费用以及其他费用都在增加。出现20

44、17年比2016年增加了 5%的原因是净利 润增加了。净利润增加的原因是因为营业外收入对比2017年增加了。总体来说，碧桂园公司营业净利率波动较大，从利润的盈利角度来看，2016 年企业经营有所好转，营业净利率呈上升趋势，表明该企业的获利能力不错。3.4应收账款周转率表3-8应收账款周转率2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年主营业务收入净额845.491132.231530.872269.003790.79应收账款253.71422.421173.222705.414263.97应收账款平均余额258.75338.07797.821939.323484.69应收账款周转

45、率3.273.351.921.171.09从上图可以看出，碧桂园控股有限公司的应收账款周转率逐渐保持下降的趋 势。2016年同比减少到1.92，比2015年同比减少到1.43。虽然应收账款逐年增 加，但营业收入同比也增加,表明企业给予优惠政策同时，也很好的控制应收账款 的回收，而表明企业运作得很好。从2014年到2018年，碧桂园控股有限公司的应收账款周转率保持持续下降 的趋势，说明企业收回应收账款的速度有所下降，说明过多的流动资金在应收账 款上停滞不前，这将不可避免地影响企业的短期偿债能力，除此之外，还会影响 企业正常的资金周转。碧桂园控股有限公司的应收账龄周转率持续走低，而企业 应收账款周

46、转率低势必会导致企业盈利质量不高，因此企业应该加强应收账款管 理，提高应收账款周转率，降低风险提高盈利质量。碧桂公司盈利能力存在的问题及对策分析（一）碧桂园公司盈利能力存在的问题本章通过对比碧桂园控股有限公司近五年的盈利能力水平和盈利能力质量 发现有以下问题：管理费用控制不严碧桂园控股有限公司管理费用率的变动趋势与营业成本率变动趋势一致，均 呈现出先下降后又持续回升的趋势，2015年管理费用率较2014年有小幅度的降 低，从3.74%下降至2.85%，表明碧桂园公司在管理费用支出上做出了调整和 控制，从而降低了经营成本，提高了营业利润率。而20152018年管理费用 率持续上升，说明整体上来看

47、企业存在利润由于管理费用的增加被持续消耗的趋 势，因而存在管理费用控制不严的问题，企业必须加强管理费用的控制才能进一 步提高企业的整体盈利水平。营业成本率高碧桂园控股有限公司的营业成本率最高的是2018年，为27.84%，而最低的 是2015年，其数据为17.90%。而2016-2018年期间该指标呈现持续上升趋势， 显而易见公司的成本压力很大。尤其是销售费用、管理费用和财务费用三大期间 费用却持续上升，营业成本在营业收入中的占比也不断提升，这足以说明碧桂园 控股有限公司缺少对成本费用的相关控制。虽然说2015年相比与2014年，企业 的营业成本减少了，但是其减少的原因并不是企业控制了营业成本

48、，而是市场出 现低迷状态。因此营业成本率过高代表了企业没有处理好企业的营业成本。应收账款周转率低在这个现金为王的时代，企业投资的最终目的不仅是获得账面的利润，更是 要获取是获得充足的现金用于经营与分红。2014年到2018年，应收账款周转率呈明显的下降趋势，但是碧桂园控股有 限公司的应收账款金额逐渐增多，这是一个不能忽视。由于碧桂园控股有限公司 每年都推出一定的优惠购房政策，因而导致应收账款增加。即便营业收入逐年增 加，但是也从一定的程度上反映碧桂园控股有限公司的应收账款周转期变长，没 有很好的把控好应收账款。综合上文表图以及综合分析，碧桂园控股有限公司在盈利能力中存在的问题 有：营业成本率过

49、高、管理费用率过高、流动资产周转率低。（二）提高碧桂园公司盈利能力的对策建议通过上文找到了碧桂园控股有限公司盈利能力存在的问题，并探究其原因， 再结合碧桂园控股有限公司的规模、业务情况和内部管理现状给予建议，以帮助 其提高盈利能力。1.严格控制管理费用反观2018年管理费用支出总额不减反升，说明碧桂园控股有限公司对管理 费用支出的管控亟需加强。就目前碧桂园控股有限公司情况，规模大。而规模越 大管理难度逐渐加大，所以管理者应将管理费用的管控作为提升企业盈利能力的 一个重要改进方面。随着企业自身规模的扩大，平均生产成本降低使企业的盈利 能力增强。因此，建议碧桂园控股有限公司未来应该完善企业的费用管

50、理制度， 加强费用报销的审核，在降低费用率的同时控制费用总额，才能真正提高盈利能 力。加强营业成本管理根据了解，碧桂园控股有限公司的所有项目在投标时会编制一份总预算，作 为整个项目施工成本的参考值，但该预算是投标价，即企业的含税收入，对成本 控制没有实际意义。就目前来看，房地产竞争激烈，碧桂园控股有限公司任何的 没有项目成本管理制度，为了对项目施工成本做出及时有效的控制，实现提高营 业毛利润率的目标，使项目成本在一个可控的范围内。因此建议碧桂园控股有限 公司对未来所有项目实行预算管理制，按季度考核，加强内部控制。加强流动资产管理根据碧桂园控股有限公司资产负债表的数据，2018年应收账款已经达到

51、405 亿元，说明碧桂园控股有限公司对于应收账款的管控亟需加强。因此，建议碧桂 园控股有限公司应该进行工作上的加强，首先应与债务人进行积极地沟通，提高 预测能力的坏账。五、结论通过以上对碧桂园控股有限公司盈利能力的分析，从中领悟到，如果单一只 分析利润来判断企业的盈利能力，这样是发现不了企业关于盈利能力存在的问题。 因此，企业存在的问题需要结合利用、计算、分析指标来进行财务分析，这样可 以客观评价公司的盈利能力。在实际运用中，我们需要计算、分析公司连续五年 的盈利能力指标进行分析，以便从横向比较的角度分析该企业盈利能力，从而提 供有效的建议。碧桂园控股有限公司拥有雄厚的总资本实力和突出的市场地

52、位。目前，公司 收入约2020.1亿元，毛利为收入的27.15%，其数据548.6亿元。此外，自2017 年以来，该公司已连续三年入选财富500强公司。即便是如此，碧桂园控 股有限公司的盈利能力存在管理费用控制薄弱、营业成本颇高、流动资产变现慢 等问题。如果没有及时把控营业成本，这将会给公司带来一定的压力。而压力将 直接影响企业未来的经营，从而间接影响公司的盈利水平。因此，建议碧桂园控股有限公司首先对未来所有项目实行预算管理制，按季 度考核，加强内部控制；其次，完善企业的费用管理制度，加强费用报销的审核； 最后，对于流动资产的问题，建议应加强自身工作安排，首先积极与债务人有效 地沟通，随后提高

53、对坏账的预测能力。其次，碧桂园控股有限公司在对存货储备 进行重视的过程中应该从战略层面把控，这个战略要同市场的大环境相适应，将 存货的数量控制在一定的范围内。参考文献霍雨晴.我国旅游业上市公司盈利能力分析D.天津财经大学,2014.商梦琦.房地产行业上市公司盈利能力分析D.首都经济贸易大学,2015.王娜娜，马勇.我国房地产上市公司盈利能力浅析J.品牌(下半月),2015, (08): 88+90.王储.我国房地产上市公司盈利能力分析J.统计与管理,2017, (10): 81-82.段法剑，冯亚军.房地产上市公司盈利能力分析一一以入驻太原市的为例J.太原师范学院学报(自然科学版),2018,

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