中国特色小镇田园综合体及经营模式分析

1、中国“特色小镇+田园综合体”及经营模式分析第1页目录/Contents一、田园综合体概念及结构体系（一）田园综合体概念及特征（二）田园综合体建设标准及结构体系二、田园综合体发展思绪及策略（一）田园综合体发展思绪（二）田园综合体打造策略（三）田园综合体综合产业价值链演化三、中国特色小镇政策解析 Policy Analysis（一）年中央一号文件指明乡村旅游六大发展方向与五大发展路径（二）国家及湖北省相关特色小镇政策关键文件四、宋卫平蓝城农庄小镇“特色小镇当代农业”案例（一）蓝城农庄小镇“特色小镇当代农业”案例分析（二）宋卫平蓝城农庄特色小镇运行模式介绍第2页目录/Contents五、田园综合体经

2、营及盈利模式和三大难点（一）田园综合体经营模式（二）田园综合体盈利模式（三）田园综合体落地三大难点六、中国四大特色小镇案例及发展模式分析案例（一）- 无锡阳山田园东方案例（二）-无锡鹅湖农业生态示范园案例（三）-台湾清境农场案例（四）-杭州法云安缦第3页一、田园综合体概念及结构体系（一）田园综合体概念及特征1、田园综合体概念内涵 田园综合体是以企业和地方合作方式，在乡村社会进行大范围整体、综合规划、开发、运行，形成是一个新小区与生活方式，是企业参加、农业+文旅+地产综合发展模式。第4页一、田园综合体概念及结构体系2、田园综合体特征 以产业为基础：田园综合体以农业为基础性产业，企业承接农业，以农

3、业产业园区发展方法提升农业产业，尤其是当代农业，形成当地社会基础性产业。以文化为灵魂：田园综合体要把当地世代形成风土民情、乡规民约、民俗演艺等发掘出来，让人们能够体验农耕活动和乡村生活苦乐与礼仪，还原村子原貌，开发一个“原来”村子。以体验为活力：将农业生产、农耕文化和农家生活变成商品出售，让城市居民身临其境体验农业、农事，满足愉悦身心需求，形成新业态。创新乡村消费：旅游业可作为驱动性产业选择，带动乡村社会经济发展，一定程度地弥合城镇之间差距。而处理物质水平差距方法，是创造城市人乡村消费。城镇互动：处理文化差异问题有效路径，是城镇互动。田园综合体正是一个实现城市与乡村互动一个商业模式。关于城镇互

4、动，最直接方法，就是在空间上把城市人和乡村人“搅合”在一起，在行为上让他们相互交织。文化得以弥合，才是人城市化。第5页一、田园综合体概念及结构体系（二）田园综合体建设标准及结构体系1、建设标准 田园综合体包含农业、文旅、地产三个产业。农业要做三件事，即打造当代农业生产型产业园、休闲农业和CSA（小区支持农业）；文旅产业要打造符合自然生态旅游产品和度假产品组合，且要考虑功效配搭、规模配搭、空间配搭，另外还要融入丰富文化生活内容，以多样业态规划形成旅游度假目标地；地产及小区建设，不论改建还是新建，都要按照村落肌理打造，而且要附着管理和服务功效，营造新小区。在城市综合体营建理论中统一规划、统一建设、

5、统一管理、分散经营标准，在田园综合体中一样适用。2、田园综合体结构体系在新型城镇化构架下，田园综合体实际上是由五个部分组成：景观吸引核、休闲聚集区、农业生产区、居住发展带、小区配套网。第6页一、田园综合体概念及结构体系2、田园综合体结构体系2.1景观吸引核 吸引人流、提升土地价值关键是依靠观赏型农田、瓜果园，观赏苗木、花卉展示区，湿地风光区，水际风光区等等，使游人身临其境地感受田园风光，体会农业魅力。2.2休闲聚集区 为满足客源多样需求而创造综合产品体系，能够包含农家风情建筑（如庄园别墅、小木屋、传统民居等）、乡村风情活动场所（特色商街、主题演艺广场等）、垂钓区等。休闲聚集区使游人能够进入含有

6、农村特色生活空间，体验乡村风情活动，享受休闲农业带来乐趣。2.3农业生产区 调整微型气候，增加休闲空间，使游人在参加农事活动过程中，了解农业生产全过程，体验农事生产乐趣。同时还能够开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目。2.4居住发展带 迈向城镇化结构主要支撑，经过产业融合与产业聚集，引导人员聚集，形成人口相对集中居住生活区，以此构建乡村人口基础。2.5小区配套网 配套支撑功效区，既服务于农业、休闲产业金融、技术、物流等需求，又服务于当地居民商业、医疗、教育等需求。由此，形成了城镇一体化公共配套网络。第7页一、田园综合体概念及结构体系3、田园综合体谨记“三不”标准田园综合体提出

7、，势必会深入鼓舞各地“大胆去试”，如德州今年计划培育100个宜居宜业田园综合体；3月，四川首个茶文化田园综合体正式落子蒲江成佳茶乡，等等。田园综合体如雨后春笋般涌现，为预防各类开发主体走偏，盲目跟风，要谨记“三不”。3.1不能把农民丢到一边 田园综合体是一套综合产业体系，需要集中要素资源对乡村进行整体规划、开发和运行。在此过程中，应该利用好农民合作社这一载体，经过土地流转，对土地经营进行中长久产业规划，发展当代化、规模化农业产业园区，以此作为建设田园综合体基础。而加入合作社农民，既能够在其中就业，又能够经过股权、租金等方式取得收益。如此一来，既培育了新型经营主体，又保护了农户和农村集体经济组织

8、权利，预防集体资产被外来资本控制。3.2不能走向房地产化 对乡村来说，唯有保留其原生态，才能到达自然之真。田园综合体应尊重和发扬农耕文明，融合循环农业、创意农业、农事体验等创新形式，真正展现农民生活、农村风情和农业特色。所以，它关键产业是农业。当然，为了改进乡村旅游硬件，提升服务水平，必要地产和基础设施建设能够有，但应符合乡村肌理。也就是说，田园综合体本身仍是乡村，而非大兴土木、改头换面旅游度假区，更非违法违规私人庄园会所。3.3不能搞“千村一面” 传统村落多是积久聚居而成，在产业、生态、文化等方面各有其原生态特色。建设田园综合体应重视保护和发扬原汁原味特色，而非移植复制、同质化竞争。在深入推

9、进农业供给侧结构性改革背景下，伴随城市居民体验农耕生活、观赏田园风光、品味乡村土产、了解风土人情等乡村旅游需求多元化，发展乡村旅游有足够空间在“特色”上作文章。第8页二、田园综合体发展思绪及策略1、田园综合体开发思绪 打造田园综合体，就是要深度挖掘乡村特色资源，提倡低碳、生态等科学理念，以乡村旅游资源与土地为基础，以乡村旅游休闲为脉络，以休闲商业为配套，以乡村休闲地产为关键，以高品质服务为保障，对项目地进行综合开发，把乡村打造成一个“岛式圈层”结构田园综合体，满足政府、企业、居民、乡村旅游者等多方需求。（一）田园综合体发展思绪第9页二、田园综合体发展思绪及策略2、田园综合体发展结构最外围圈层乡

10、村资源和乡村土地，主要是农业产业聚集区，如渔业、采摘林业等；中间圈层休闲商业项目，主要指为乡村居民和乡村旅游者提供服务，含有多重功效商业配套设施，如提供餐饮、娱乐、休闲服务商业街、酒店集群等；关键圈层乡村休闲地产，主要指以居住功效为主体传统地产、居住小区、产权式酒店等乡村居所型地产，如乡村景观地产、乡村度假地产、乡村养老地产、乡村主题地产等；乡村旅游休闲则是串起各个圈层连接线。_x000D_值得注意是，“岛式圈层”结构田园综合体各个圈层之间并不是机械，针对不一样乡村本底，各个圈层有不一样开发方向和主题，从而形成各具特色田园综合体。第10页二、田园综合体发展思绪及策略3、田园综合体运作思绪首先以

11、乡村和乡村土地为资源点，乡村不但有丰富土地资源，还有以乡村景观为代表自然资源、以建筑、文化、民族等为代表人文资源、以人与人交往、乡村生活方式为代表社会资源，这些资源组成了田园综合体本底资源；其次以乡村旅游休闲（主要是指乡村旅游休闲产品合理组合）为吸引点，引爆田园综合体目标市场，对乡村资源进行合理开发，打造不一样类型、不一样规模、不一样层次乡村旅游产品，使其成为吸引点；再次以乡村休闲商业项目为支撑点，为乡村旅游者和居民提供配套商业服务，完善服务体系；最终以乡村休闲地产为关键赢利点，取得对应回报。第11页二、田园综合体发展思绪及策略（二）田园综合体打造策略1、基础+资源点乡村旅游资源和土地乡村旅游

12、资源（泛乡村旅游资源包含了人工打造乡村旅游资源），决定了项目地乡村旅游产品开发关键导向。土地资源决定了田园综合体规模，影响着乡村旅游产品配比结构。_x000D_依据“岛式圈层”田园综合体开发模式，乡村旅游资源和乡村土地为最外围圈层，经过利用合理综合开发伎俩，以农业深层次开发（如循环农业、创意农业、生态农业）和农业规模化发展为主，辅以农产品加工销售、科研、教育、医疗、培训等其它产业，并形成产业间联动。另外，项目地在发展农业同时，还能够发展以当地农作物为主创意农业，并适时开展农业观光、体验、休闲、度假等乡村旅游项目。第12页二、田园综合体发展思绪及策略2、主导/脉络+吸引点乡村旅游休闲_x000D

13、_乡村旅游休闲功效是田园综合体开发主导，在其主导下，合理开发与之相适应不一样类型、不一样层次、不一样规模乡村旅游产品，使其成为整个田园综合体主要吸引点，撬动乡村旅游市场。同时，各个乡村旅游休闲项目之间经过有机组合而成若干条旅游线将饰演主要连接线角色，串联起田园综合体各个圈层。_x000D_乡村旅游休闲项目可融合乡村观光、游乐、休闲、运动、体验、度假、会议、养老、居住等各种旅游功效，打造特有“田园综合旅游休闲”，如开设休闲垂钓、农场动物园、采摘、农事体验等乡村旅游项目。在详细开发中，可依据各自地脉、文脉等详细情况，侧重打造其中某一项或几项功效，形成各具特色乡村旅游休闲项目，从而带动整个区域发展。

14、第13页二、田园综合体发展思绪及策略3、配套+支撑点休闲商业项目结合乡村生态环境、生态景观等生态优势，可分期、分步、合理建设生态化乡村休闲度假酒店、乡村特色商业街、乡村MALL等商业设施，作为田园综合体商业配套板块，综合性表达生活、休闲、购物、娱乐等多项功效，为整个区域提供较高品质服务。4、关键+赢利点乡村休闲地产乡村休闲地产，以生态化乡村环境为导向来打造，主要指以居住功效为主体传统地产、居住小区、产权式酒店等乡村居所型地产。适合开发乡村休闲地产可大致分为：乡村景观地产、乡村度假地产、乡村养老地产、乡村主题地产如创意地产、民俗地产、酒庄等各种类型，并可融入低碳、环境保护、节能、科学、效益高等当

15、代化理念。乡村休闲地产是田园综合体开发最关键板块，是赢利关键所在。第14页二、田园综合体发展思绪及策略（三）田园综合体综合产业价值链演化田园综合体产业链扩展与构建是农业关键竞争力物质基础。其重点内容是综合体内生产与加工业转型升级，服务业丰富发展，在农业生产、农产品加工、服务业紧密融合基础上再派生新产业。所以，综合体产业链扩展既要高度重视三次产业链高端性，又要强调经济效益、社会效益、生态效益与资源效益全方面性。1、田园综合体综合产业体系构建田园综合体主题定位与功效开发对产业链扩展也有特定要求与限定。在产业规模、技术水平、公共服务平台、科研力量和品牌积累等方面含有一定比较优势基础上，借鉴国际产业集

16、群演化与整合趋势，对照农业价值链演化规律，依据产业补链、伸链、优链需要，形成综合产业链。能够形成包含关键产业、支持产业、配套产业、衍生产业四个层次产业群：关键产业是指以特色农产品和园区为载体农业生产和农业休闲活动；支持产业是指直接支持休闲农产品研发、加工、推介和促销企业群及金融、媒体等企业；配套产业则是为创意农业提供良好环境和气氛企业群，如旅游、餐饮、酒吧、娱乐、培训等等；衍生产业是以特色农产品和文化创意结果为要素投入其它企业群。各产业之间相互带动、推进关系，详细产业引擎模式结构以下列图所表示第15页二、田园综合体发展思绪及策略详细产业引擎模式结构以下列图：第16页二、田园综合体发展思绪及策略

17、2、产业延伸与互动模式设计将各产业进行融合、渗透，拓展田园综合体产业链，形成以市场为导向，以农村生产、生活、生态为资源，将农产品与文化、休闲度假、艺术创意相结合，以提升当代农业价值与产值，创造出优质农产品，拓展农村消费市场和旅游市场。休闲农业含有高文化品位、高科技性、高附加值、高融合性，是当代农业发展重点，是当代农业发展演变新趋势。_x000D_经过各个产业相互渗透融合，把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农业技术、农副产品、农耕活动等有机结合起来，能够拓展当代农业原有研发、生产、加工、销售产业链。在休闲农业产业体系中，一二三产业互融互动，传统产业和当代产业有效嫁接，文化与科技紧密融合，传统功效单

18、一农业及加工食用农产品成为当代休闲产品载体，发挥着引领新型消费时尚各种功效，开辟了新市场，拓展了新价值空间，产业价值乘数效应十分显著。第17页二、田园综合体发展思绪及策略第18页三、中国特色小镇政策解析 Policy Analysis（一）年中央一号文件指明乡村旅游六大发展方向与五大发展路径 202月5日，20中央1号文件中共中央国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加紧培育农业农村发展新动能若干意见正式公布，这是改革开放以来指导“三农”工作第19份中央1号文件，也是自年以来中央1号文件连续14年聚焦“三农”。 “乡村旅游”连续第二次出现在一号文件中，从发展意义上来说，“三农”发展在为乡村旅游

19、拓展更辽阔发展空间同时，提供了产业、生态、物产、环境等多方位支撑，指明了乡村旅游发展方向与路径.第19页三、中国特色小镇政策解析 Policy Analysis发展路径产业怎么活依靠绿水青山、田园风光、乡土文化，大力发展休闲度假、旅游观光、养生养老、创意农业、农耕体验、乡村手工艺。依据各地详细条件，有规划地开发休闲农庄、乡村酒店、特色民宿、自驾露营、户外运动等乡村休闲度假产品。充分发挥各类资源，利用“旅游”、“生态”等模式，推进农业、林业与旅游、教育、文化、康养等产业深度融合。打造主题乡村旅游目标地和精品线路，发展乡村特色民宿和养生养老基地。培育宜居宜业特色村镇，建设集循环农业、创意农业、农事

20、体验于一体田园综合体。投资怎么来引导和支持社会资本开发农民参加度高、受益面广休闲旅游项目。主动扶持农民发展休闲旅游业合作社。勉励农村集体经济组织创办乡村旅游合作社，或与社会资本联办乡村旅游企业。设施怎么建强化规划引导，采取以奖代补、先建后补、财政贴息、设置产业投资基金等方式扶持休闲农业与乡村旅游业发展，着力改进休闲旅游重点村进村道路、宽带、停车场、厕所、垃圾污水处理等基础服务设施。多渠道筹集建设资金，大力改进休闲农业、乡村旅游、森林康养公共服务设施条件，在重点村优先实现宽带全覆盖。市场怎么管盘活闲置房屋、集体建设用地、“四荒地”、可用林场和水面等资产资源发展休闲农业和乡村旅游。将项目建设用地纳

21、入土地利用总体规划和年度计划合理安排。完善休闲农业、乡村旅游行业标准，建立健全食品安全、消防安全、环境保护等监管规范。保护怎么做加强乡村生态环境和文化遗存保护，实施休闲农业和乡村旅游提升工程、振兴中国传统手工艺计划。开展农业文化遗产普查与保护。支持传统村落保护，维护少数民族特色村寨整体风貌，有条件地域实施连片保护和适度开发。（一）年中央一号文件指明乡村旅游六大发展方向与五大发展路径第20页三、中国特色小镇政策解析 Policy Analysis乡村旅游发展使命：发展乡村、传承乡土、体验乡愁 大力发展休闲农业和乡村旅游。依靠农村绿水青山、田园风光、乡土文化等资源，大力发展休闲度假、旅游观光、养生

22、养老、创意农业、农耕体验、乡村手工艺等，使之成为繁荣农村、富裕农民新兴支柱产业。 关于落实发展新理念加紧农业当代化实现全方面小康目标若干意见休闲农业与乡村旅游示范点：新起点 新要求 国家农业部与国家旅游局已联合六年开展全国休闲农业与乡村旅游示范县和全国休闲农业示范点创建活动，公布关于开展全国休闲农业与乡村旅游示范县和全国休闲农业示范点创建活动意见文件。创建目标：以促进农民就业增收、满足居民休闲消费需求、建设漂亮宜居乡村为目标，以规范提升休闲农业和乡村旅游发展为重点，加紧培育一批生态环境优、产业优势大、发展势头好、示范带动能力强全国休闲农业和乡村旅游示范县（市、区），形成“统筹谋划、系统布署、上

23、下联动、示范引领”休闲农业和乡村旅游品牌创建新格局，为城镇居民提供看山望水忆乡愁休闲旅游好去处。创建要求：创建示范县（市、区）基本条件首先是优势特色突出，应有发展休闲农业和乡村旅游资源禀赋、区位优势、产业特色和人文历史，形成了一定规模产业带或集聚区。另外还应含有规划编制科学、扶持政策完善、工作体系健全、行业管理规范、基础条件完备、发展成效显著条件。通知要求，示范创建对象以示范县（含县级市、区）为主体，全区域发展休闲农业和乡村旅游资源优势显著、整体发展水平高地级市（州），可视情况进行整体创建。第21页三、中国特色小镇政策解析 Policy Analysis湖北省建设漂亮乡村指导意见湖北省人民政府

24、办公厅关于统筹整合相关项目资金开展漂亮宜居乡村建设试点工作指导意见（鄂政办发201666号）一、总体要求1.指导思想：坚持创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，以建设漂亮宜居乡村为目标，以改进农村生产生活条件、整改村庄环境为重点，以发展优势特色产业为支撑，着力建设一批“投入少、效果好、能复制、可连续”漂亮宜居乡村。2.基本标准：政府主导，农民主体；因地制宜，量力而行；规划引领，生态优先；县为主体，多方参加；统筹资金，集中投入；改革创新，大胆探索。3.目标任务：按照设施完善、环境优美、生态良好、乡风文明、管理民主要求，从20起，每年重点支持300-500个村开展漂亮宜居乡村建设试点，滚动发展。到

25、年底，全省建成2000个左右漂亮宜居示范村。二、建设重点1.加强基础设施建设，完善农村水、电、路、气、信等基础设施。2.改进农村人居环境，把改进农村人居环境放到漂亮宜居乡村建设主要位置。3.打造特色宜居村庄。加强村内公共空间规划设计，重视自然环境、乡土风情、历史文化、生活功效融合与发展。推广“荆楚派”建筑建设格调，保护历史文化名镇名村、传统村落、传统民居建筑，打造湖北特色漂亮乡村。实施“绿满荆楚”行动，开展村旁、路旁、宅旁、水旁及零星闲置地绿化。实现村庄内山清水秀、绿树成荫。4.促进农村经济发展，产业支撑、项目带动，加紧当代农业发展。5.加强公共服务体系建设，开展文明村镇、生态村镇创建活动，引

26、导农民追求科学、健康、文明、友好、绿色生产生活方式。第22页三、中国特色小镇政策解析 Policy Analysis武汉市公布漂亮乡村导图武汉漂亮乡村导游图 武汉市农委 11月18日公布 11月18日，武汉市农委公布武汉漂亮乡村导游图，该市规划74个漂亮乡村和15个中心村（小区）陆续建成，与各新城区休闲景区形成配套，组成八大乡村休闲旅游带。八大集中连片漂亮乡村休闲旅游带分别是：黄陂区木兰大道片带、木兰草原片带；新洲区问津书院片带、桂花大道片带；江夏区梁湖大道片带；蔡甸区九如鲤片带；东西湖区片带，以及汉南区片带。每个旅游片带漂亮乡村都代表了当地民俗风景特点。如新洲问津书院片带包含了孔子河村等以孔

27、孟诗书为主文化休闲游漂亮乡村；东西湖片带则是以“四季吉祥”为主题各类蔬果采摘、烹饪为主农家休闲特色。武汉市农委副主任舒炎发介绍，八大漂亮乡村休闲片带均与周围景区配套。如木兰草原片带中胜天村、双泉村、章华村和红十月中心村，周围云集了大余湾、胜天农庄、玫瑰园、木兰草原等多个景区；江夏区梁湖大道片带上童周湾、田子海湾、小朱湾、舒谢湾等，周围云集了薰衣草风情园、七彩花海、梁湖农庄等成熟赏花休闲旅游景区。武汉市农委介绍，武汉漂亮乡村导游图正在进行批量制作和最终完善。每一座乡村、小区周围景点、特产小吃、前往路线等全部都一一展现在导游图上。年4月，市民可在机场、火车站、大型酒店等公共场所无偿领取最全方面武汉

28、漂亮乡村导游图。据了解，武汉市当前规划74个漂亮乡村中，已建成35个，在建39个；规划中心村（小区）15个，已建成10个。按照规划，到20时，武汉建设漂亮乡村将到达200个。第23页三、中国特色小镇政策解析 Policy Analysis（二）国家及湖北省相关特色小镇政策关键文件住房城镇建设部 国家发展改革委 财政部关于开展特色小镇培育工作通知建村2016147号，207月 到年，培育1000个左右各具特色、富有活力休闲旅游、商贸物流、当代制造、教育科技、传统文化、漂亮宜居等特色小镇，引领带动全国小城镇建设，不停提升建设水平和发展质量。住房与城镇建设部关于做好20特色小镇推荐工作通知建村建函2

29、01671号，208月 依据各省（区、市）经济规模、建制镇数量、近年来小城镇建设工作及省级支持政策情况，确定20各省推荐数量。国家发展改革委关于加紧漂亮特色小（城）镇建设指导意见发改规划20162125号，2010月 总结推广浙江等地特色小镇发展模式，立足产业“特而强”、功效“聚而合”、形态“小而美”、机制“新而活”，将创新性供给与个性化需求有效对接，打造创新创业发展平台和新型城镇化有效载体。统筹地域、功效、特色三大重点，兼顾多类型多形态特色小镇，因地制宜建设漂亮特色小（城）镇。住建部 中国农业发展银行关于推进政策性金融支持小城镇建设通知（建村2016220号），2010月 深入明确农业发展银

30、行对于特色小镇融资支持方法。建立贷款项目库，申请政策性金融支持小城镇时，编制小城镇近期建设规划和建设项目实施方案且经政府同意后，可向银行提出建设项目和资金需求。住房与城镇建设部 国家开发银行关于推进开发性金融支持小城镇建设通知1、支持以农村人口就地城镇化、提升小城镇公共服务水平和提升承载能力为目标设施建设。2、支持促进小城镇产业发展配套设施建设。3、支持促进小城镇宜居环境塑造和传统文化传承工程建设第24页三、中国特色小镇政策解析 Policy Analysis湖北省人民政府关于加紧特色小（城）镇规划建设指导意见 (鄂政发78号)发展目标：力争经过3至5年培育创建，在全省范围内规划建设50个产业

31、特色鲜明、体制机制灵活、人文气息浓厚、生态环境优美、建筑格调雅致、卫生面貌整齐、各种功效叠加、示范效应显著、群众生产生活环境与健康协调发展国家及省级层面特色小（城）镇。总体要求： 坚持规划引领。特色小镇聚焦特色产业和新兴产业；特色小城镇要坚持精而美标准。要按照国家3A级景区标准与湖北省旅游名镇标准建设。支持建设含有游览观光功效特色文化旅游街区、商贸文化区、文化旅游创意园区、传统工艺美术和特产加工销售园区、非物质文化遗产展示和体验区等。 培育特色产业。利用湖北独特文化优势、科教优势、生态优势，聚焦产业转型升级，引导高端要素集聚，推进创新发 展。重点瞄准节能环境保护、文化创意、体育健康、养生养老等

32、新兴产业。 搭建双创载体。打造有利于创新创业环境，最大程度集聚人才、技术、资本等高端要素，助推产业转型升级。 强化项目支撑。突出实体经济投资，其中特色产业投资占比不低于70%。 强化市场运作。大力推进政府和社会资本合作，坚持企业主体、政府引导、市场化运作模式。创建要求：特色小镇创建，坚持“宽进严定”标准，自愿申报、分批审核、年度考评、考评验收。到达标准、考评合格、经过验收特色小镇，将继续兑现扶持政策。起，湖北省将单列下达每个特色小镇500亩增减挂钩指标。 武汉远城农村地域，有山有水有乡愁，完全具备打造生态特色小镇基础。武汉将建成25个以上生态特色小镇，“十三五”时期每个新城区最少建成一条“漂亮

33、乡村发展带”，每个“漂亮乡村发展带”都要按照4A级景区标准建设。 -武汉市城建委第25页三、中国特色小镇政策解析 Policy Analysis其它经济较发达省份特色小镇政策第26页四、宋卫平蓝城农庄小镇“特色小镇当代农业”案例 中国特色小镇风口已经降临（起源：明源地产研究院）宋卫平在集团大会上指出：未来，蓝城，全部小镇项目，都将以农业为接口。宋卫平领衔当代农庄小镇，必将影响未来中国特色小镇建设格局！ 年中央一号文件明确提出：培育宜居宜业特色村镇。围绕有基础、有特色、有潜力产业，建设一批农业文化旅游“三位一体”、生产生活生态同时改进、一产二产三产深度融合特色村镇。支持各地加强特色村镇产业支撑、

34、基础设施、公共服务、环境风貌等建设。支持有条件乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参加和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体田园综合体，经过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。深入实施农村产业融合发展试点示范工程，支持建设一批农村产业融合发展示范园。 发改委等多部门发文提出“我国到20争取培育1000个左右各具特色、富有活力特色小镇”目标。特色小镇风口已经降临。 这几年，绿城、华侨城、恒大、碧桂园等标杆房企都公布了自己小镇战略，比如绿城计划要在10年建100个小镇，实现一万亿销售额，华侨城将以ppp模式在全国打造100个特色小镇，碧桂园则称5年内要投入不少于100

35、0亿建10个有差异化科技小镇。第27页四、宋卫平蓝城农庄小镇“特色小镇当代农业”案例（一）蓝城农庄小镇“特色小镇当代农业”案例分析1、架空层上合院 “请不要再叫宋卫平开发商。”现任浙江省农业科学院院长陈剑平说。他另一个身份，是蓝城“农镇之父”。当年，宋卫平正是听了他一番话后，创办了蓝城农业。_x000D_ 就在一个月前，蓝城第一个实体“农庄”，刚才在嵊州农业基地展现。很快之后，从杭州春风长乐，到上海旁春风江南，它或将成片出现。 宋卫平第一个“农庄”实体，静静地躺在山谷间，在冬日阳光下亮白刺眼。农庄占地面积约20亩，主体是一栋落地约500中式宅院。户外，便是前庭、后院、菜园，再到大片农田和果林“

36、庭院园田”四级体系。主体建筑一层架空，二楼是一个合院格局，青瓦白墙木柱，围绕着凉廊、露台和灰空间。架空层高3.9米，做成了一个高科技农艺空间：有A字抱架水培、垂直多层水培、基质培、立柱栽培为何一楼要架空? 因为受政策限制时，这么造房子不占用耕地面积。一楼仍用于农业生产。一个32垂直多层水培，种菜面积就有160，产量是传统35倍，还能够半自动或全自动管理。这青瓦白墙农庄，正是宋卫平农业小镇最小单元，也是小镇“细胞”。第28页（一）蓝城农庄小镇“特色小镇当代农业”案例分析2、20亩庭院园田沿楼梯走上2层合院，室内是朴素装修，游廊下摆着露木中式长桌。_x000D_建筑面积只有143，有3个房间，2个

37、卫生间，1个大厅，还有一个厨房加工区，南向面宽18.8米。中庭长宽约7.69米，墙面种满绿精灵、帆根、鸭脚木和阿波蕨。一部分做成玻璃地面，为架空层植物提供采光。样板房设置功效，有会议室、起居室和农具房，还有一个小小书吧。站在巨大露台上，凭栏俯瞰，一派田园风光尽收眼底：从脚下景观小院，蔬菜花园、迷宫和廊架，老树下休憩区，到近处玻璃暖房、生态泳池色彩斑斓，图案精巧，红橙黄绿青蓝紫，好像打翻了一大块调色板！第29页（一）蓝城农庄小镇“特色小镇当代农业”案例分析第30页（一）蓝城农庄小镇“特色小镇当代农业”案例分析再远处，隔着一道溪渠，就是大片果林、农田，快要11亩，一直延袤到天际线上群山。这个“农庄

38、”，未来是蓝城小镇一个产品原型，改变在于园田规模和建筑面积。中国大地上，将会有多少城市人，把自己乡愁，托付给这抒情诗般田宅?行走在内园中，道路都由碎石子铺成，花坛、菜园也是用石头和木块垒起，整饬洁净。第31页（一）蓝城农庄小镇“特色小镇当代农业”案例分析内园种植大片紫甘蓝和青菜，边缘杂种鲜花、蓝莓，还有专门葱蒜韭菜区、竹笋区和蜜蜂养殖区，主要用以满足农场主日常生活。_x000D_挑高玻璃暖房，是和朋友品茗晒太阳“第二客厅”。_x000D_金属大屋顶可电动开阖，半空中悬垂下一盆盆鲜花和绿植。还能够打开自动喷雾装置，既浇灌植物，夏天又能调整气温。第32页（一）蓝城农庄小镇“特色小镇当代农业”案例分

39、析3、从城市回归乡村这么一个“概念农庄”，对当代中国人，终究意味着什么?首先，它揭示了一个趋势：越来越多城市人，正在追求一个不再被金钱或时间强迫、回归人类本质生活方式。_x000D_从小规模农业中，获取大地丰足食物。在简单生活同时，也从事自己热爱工作。_x000D_在这么一个农庄里，每个人都能够感受到人与人之间联络。体会到每个田间工作步骤主要性、创造喜悦与感动，以及令人舒适空气。不论是大人、小孩或老人，都散发出生命光芒与活力。用蓝城人话说，视觉、听觉和嗅觉都无比生动。每一个季节，有不一样颜色花果蔬菜。一年四季，也有不一样时令色彩搭配。耳边有鸟啼、蛙鸣、蝉噪，蜜蜂嗡嗡声。还有飘香油菜花、橙花第3

40、3页（一）蓝城农庄小镇“特色小镇当代农业”案例分析还能够到小溪里摸螺蛳、水田里捉泥鳅，童年时记忆，变成了能够回去乡愁。_x000D_陈剑平说：发展中国家标志，是大量人口从农村流向城市；“已发展”国家标志，则是城市人回归农村。最经典代表，就是他早年留学英国。_x000D_在这个国家，每个人终极理想，都是置一所乡间宅子，周末穿着筒靴在花园里修剪玫瑰。一个宋卫平农庄，或者说家庭农场，就是一个细胞。_x000D_若干个家庭农场形成一个组织，若干个组织形成一个器官，不一样器官形成一个个“个体”小镇。它们将承载起中国人回归乡村浪潮。第34页（一）蓝城农庄小镇“特色小镇当代农业”案例分析4、谢玄故地复兴宋卫

41、平农庄另一个意义，或许是对中国乡土重塑。“农庄”所在施家岙村，以及古老剡溪两岸，就是这场生态社会试验第一个样本。_x000D_自东晋衣冠南渡之后，剡溪一带便是历代名士隐居之地，至今还留有谢玄始宁钟鼓楼。谢玄孙子谢灵运，更写下“白云抱幽石，绿筱媚清涟”名章。世说新语里风雅“雪夜访戴”，也是发生在剡溪之上。这些年，来剡溪追慕风流游客不少，有是为了李白，有是为了谢灵运，还有为了胡兰成。但真面对剡溪，有时却不免失落。青山依旧夹岸，传说中“剡溪九曲”胜景早已难于寻觅。古树上常挂着塑料袋、破衣服，溪石间也不时有玻璃渣、易拉罐。工业文明对农村侵蚀，“唐诗之路”上古村落，也未能幸免。第35页（一）蓝城农庄小镇

42、“特色小镇当代农业”案例分析剡溪边老人还记得，儿时一个猛子扎到水里，胡乱摸几把，都能逮到鲜美石斑鱼。_x000D_几年前已极少有些人到溪里游泳了，水质不好，还轻易被各种垃圾割伤脚。而且，村里也渐渐看不到年轻人身影。_x000D_农庄所在蓝城农业基地，为施家岙重新带来一个原生态生产方式。比如，菜园覆土，使用都是废弃山核桃壳。既富含促进植物生长微量元素，又透水透气。粘虫板和太阳能杀虫灯，则能降低农药使用量。蔬菜精心套种，用挥发气味物理预防病虫害。全部农产品，都以有机标准种植，上市前经农药残留严格检测。既不对土壤造成污染，又为城市人提供无公害食品。政府也在剡溪边重修水坝，清理河道垃圾。流经农庄一段溪

43、岸，已重现当年旧观。第36页（一）蓝城农庄小镇“特色小镇当代农业”案例分析5、老吾老，幼吾幼100多年前，美国农业教授FHKing游历东亚，写下一本四千年农夫。在书中，King盛赞中国有几千年传统有机农业，称它是美国学习榜样。过去30年，“化学农业”一度取代了这个传统，如今，蓝城又找它找回来了。一个宋卫平“农业小镇”，不但从生态上，更从社会经济上改造当下中国农村。我们一起做农业，让农村孩子能够在父母身边成长！是去乡下租几亩土地，盖两间民宿，种几棵菜，养几头猪，也不只是去做一个项目，而是做一个“大致系”，彻底改变三农问题。这是一个“大农业观”，整产业链、全绿色化、多功效化、高附加值、强竞争力。经

44、过一个个农庄这么“农业综合体”，不但激活农村经济，改进农民居住条件，而且实现农民从一个“身份”向“职业”转换。第37页（一）蓝城农庄小镇“特色小镇当代农业”案例分析6、做回四千年农夫施家岙村共有1200多人口。如今，蓝城农业企业在当地已雇佣了260多名“农业工人”。_x000D_未来经济生态是这么：城里人买下农庄，签定耕地长久租约。既可自己种植，也可部分或完全委托蓝城种植，甚至连销售也交给蓝城农业。_x000D_蓝城再返聘农民，每个月付固定薪水，而且返还一部分农产品。以这个20亩样板农庄为例，内外园一共种植了24种蔬菜、13种果树。单是外园，就种植了176棵樱桃、112棵黄桃，一个城市人必定对

45、付不过来。第38页（一）蓝城农庄小镇“特色小镇当代农业”案例分析7、重建乡村社会生态比如蓝城农业一线技术员90后情侣小娜和小锋。两人在浙江同济科技职业学院读书时相识，专业都是设施农业技术。初见二人，第一印象是比同龄人要成熟。尤其是小锋，说话不多，刀削般脸庞却蕴含着坚毅。毕业时，有两份工作邀请摆在小锋面前：一份是杭州某农业企业质检员，另一份是蓝城农业嵊州项目标一线技术员。_x000D_在辗转反侧了几夜之后，小锋却还是选择了带上女朋友一起去去嵊州。他说自己在农村长大，十多岁时就能一天割五分田稻子。高考填志愿也毫不犹豫就选择了“农业技术”。之所以这么毅然决然，说到底，还是不想浪费所学。两人一起见证了

46、基地从无到有：大棚基建，圈梁，立柱，完工。播种，催芽、成苗、定植、管理、采收。第39页（一）蓝城农庄小镇“特色小镇当代农业”案例分析8、改变世界源代码12月22日冬至，在杭州一片茶园林麓下，正在建造农庄示范区外，蓝城团体30多人，亲手撒下2亩田油菜花籽。_x000D_待明年春天，就会开满大片鲜黄油菜花。_x000D_这是一次充满象征意义播种。油菜是一个常见食物。油菜籽成熟后，秸杆是很好燃料。油菜籽能够榨油，油可用于照明和烹饪，渣还是一个广泛使用肥料。_x000D_它是中国四千年传统农业智慧浓缩，象征着生命、风景与社会循环。一个小小农庄，能够赋予太多意义：城市人乡愁、安全食品、传统农村社会复活、

47、农民生活品质飞跃、农业高科技迭代每七天，都会有全国各地代表团造访陈剑平，希望合作开发农业小镇。当前已在洽谈有30多个，100个农镇计划看起来很快会实现。第40页（二）宋卫平蓝城农庄特色小镇运行模式介绍 1、选址布局一二线城市周围是需求重点：对于特色小镇布局，蓝城小镇选址要求在大城市周围，宜居、宜游，经济条件相对很好，规模在亩以上。但不一样梯队城市，对于小镇区域考量都有所不一样。1.1、选大城市周围在城市层面，主要考虑城市能级、交通、生态与地块等要素，并用详细数据进行支撑。现在看来，开发商对于小镇区位选择，基本形成了共识：一定要选在大城市周围。因为在大城市周围，跟大城市互动更方便、更强，有点大城

48、市后花园感觉，对于日后小镇人流量也是一个保障。所以说，未来一二线热点城市一定会是小镇主战场。第41页（二）宋卫平蓝城农庄特色小镇运行模式介绍 1.2、交通便利很主要特色小镇普通都位于城市周围，交通便利非常主要。一是最好已经或规划有高铁站、地铁站、轻轨站点等线路；二是距离交通节点便捷且距离近；三是距离最近高速出口车程10分钟内最正确。1.3、景观资源丰富交通资源之外，还应该重视景观资源。尤其假如不靠近大城市，愈加要有尤其强资源。_x000D_蓝城选择标准，是项目内部或周围有河流、湖泊、水库等自然水体资源，且水质条件良好；地块内部或周围有农业资源可利用；有历史文化资源沉淀。1.4、地块规模不能低于

49、500亩地块规模普通在1000-1500亩（不低于500亩），可利用农用地指标不低于1000亩；土地指标连续供给应有确保，容积率可综合平衡。土地缺乏特点、交通不便，或者土地不完整、政府对产业认知度不高地方，千万不要去做小镇。第42页（二）宋卫平蓝城农庄特色小镇运行模式介绍 2、小镇产品规划90%住宅，10%配套设施。蓝城认为，小镇应该比村庄大，比城市小。在蓝城，小镇是1平方千米开发建设，然后带动3平方千米或者5平方千米农业改造，最终做出一个常住人口在13万小镇。蓝城小镇在建筑规划中，90%是住宅，10%是配套设施，包含医疗、教育、餐饮、娱乐和文化等。内部结构上以小镇中心为关键，向外辐射，规划交

50、通，依据不一样地貌规划不一样格调及功效建筑群、丰富景观等。2.1、充分利用原生资源按照蓝城构想，100种小镇需要有100种别样风情，恰到好处地利用原生资源，能够防止小镇格调统一化。对于土地利用，尊重、抑制、修缮、还原是其中最主要态度和方法。2.2、继承担地人文每一座蓝城小镇在规划之前，都会充分了解当地地域文化。比如杭州春风长乐，在规划之前甚至编了一本径山纪事，将径山风物、民俗、名人、历史、故事等等全部都了解清楚后，再充分利用到杭州春风长乐小镇规划中。2.3、共享空间小镇居民以中产白领和农民为主，其中3555岁城市白领中产阶级占比60%，农民占比40%。对于周围或内部有原住民，蓝城小镇普通会采取

51、双中心布局，并设置一个原住民小区中心。这一类中心通常会提供商业、餐饮、文化、民宿等特色功效。第43页（二）宋卫平蓝城农庄特色小镇运行模式介绍 2.4、居住空间：强调营造围合式空间对于蓝城小镇住宅产品，大家应该都比较熟悉了，最早爆红杭州桃李春风，总价200万中式小别墅一推出就被秒光了。蓝城小镇在住宅产品设计上有几个特点：_x000D_第一，产品形态丰富。从高层、叠墅、排屋、中式合院到独栋别墅，基本都会涵盖。_x000D_第二，以中小户型为主。因为面向购置群体主要是白领，为了降低购置门槛，小镇住宅户型以中小户型为主，比如早期推出90平小别墅，前段时间北京桃李春风推出中式双层农庄小院，面积也在158

52、-211m2左右，158平做到四房两厅三卫。第三，重视庭院设计。蓝城认为，庭院往往是农业小镇真正价值所在，所以蓝城小镇多会以敞开式手法营造围合式空间，设计主院、侧院、偏院、天井。主院造景、侧院种菜、后院收纳，满足居民不一样生活需求。2.5、道路设计在蓝城小镇，道路是作为独立项去规划设计，因为要考虑要素比较多，比如功效性、便捷性、舒适性以及类别、材质、色彩、尺度等等。设计师将小镇道路比喻为“生趣河流”。_x000D_同时，设计者还为小镇道路做了生动分类：主干道、次干道等各个层级道路，设计都力争生动有趣，比如鲜花盛开风景小道、波折蜿蜒降速道，还有亲水步道、游山步道等，居民在当中能够取得不一样体验和

53、乐趣。第44页（二）宋卫平蓝城农庄特色小镇运行模式介绍 3、产业导入蓝城小镇基本都是4+1模式农业是小镇关键产业产业是小镇发展生命力。假如只做住宅，大部分小镇都显得太大了，极难有那么大人口迁徙。没有产业辅助话，人是呆不住。小镇产业主要类型是农业产业、文化旅游产业和创新产业等，蓝城认为，要按照区位优势、资源特点来培育最有潜力、最具成长性主导产业，围绕主导产业延伸产业链，这么为小镇居民提供就业机会，就能集聚人口。蓝城小镇产业组成包含12要素农业、颐养、健康、教育、旅游、文化、文脉、商业、科技、宗教、艺术、产业。普通全部项目都有4个小镇基因：农业、教育、康养和文旅，每个小镇依据本身资源优势进行产业复

54、合。_x000D_所以我们能够看到蓝城小镇基本都是4+1模式。比如上海春风江南养旅农复合型健康产业园、莫干山观云小镇以旅游度假为主颐养产业、嵊州越剧小镇文旅农复合型双创示范区等，都是产业复合表达。_x000D_在蓝城现有小镇中，农业是最关键产业。蓝城早在就和浙江省农业科学院联合成立了蓝城农业企业，旗下8家子企业，分别负责营销、检测、种子和研发、生产基地等，具备研发、生产、检测、流通等农业全产业链运作能力。_x000D_现在，蓝城农业已经拥有一支强大成熟运行团体，2个当代生态化农业基地，并有100多个联盟基地，包括100各种产品。_x000D_另外，蓝城在生活服务、养老、健康、教育等方面也拥有很

55、强资源优势。正因为积累了这些资源优势，蓝城在做特色小镇过程中，对运行、产业规划都会愈加从容。第45页（二）宋卫平蓝城农庄特色小镇运行模式介绍 4、运行服务打造活力飞跃小镇中心蓝城认为，一个小镇活力源于它小镇中心。小镇中心是小镇关键，承载着整个小镇主要公共服务功效。那么，蓝城小镇中心运行服务模式是怎样呢？下面我们以杭州桃李春风小镇中心春风里，来解读它详细做法。第46页（二）宋卫平蓝城农庄特色小镇运行模式介绍 4.1、业态规划：扎实生活配套基础，重点拓展人气商家桃李春风总共占地1500亩，拿了八分之一也即118亩来做小镇业主生活服务，重点打造5个方面配套：健康、教育、商业、产业和物业。小镇中心春风

56、里设计灵感取自于西湖湖滨、南宋御街、西溪湿地等杭城美景，从生活内容来看，整个小镇中心规划了三个中心，一条街区，它涵盖健康颐养、休闲运动、家庭学习以及文化生活。第47页（二）宋卫平蓝城农庄特色小镇运行模式介绍 健康颐养中心蓝城小镇打造了360度全龄化颐养体系， 这个服务体系主要重视3大块：健康管理、颐养照护以及医疗问诊。_x000D_基本就是一个多功效小区型养老服务机构。这其中最主要是暖心窝颐养之家，它配置了小区门诊、中医理疗中心、康复中心、智能长者体验中心和日间照料中心，还有春风食堂营养餐也会融合进去，建立食养服务体系。休闲运动中心主要包含室内运动馆、运动公园、户外球场、彩色及观景慢步跑道等。

57、第48页（二）宋卫平蓝城农庄特色小镇运行模式介绍 家庭学习中心：主要是全家庭、全龄化终生乐学计划内容，包含幼稚园、耕心学堂、童玩乐园。蓝城小镇在调研以及对商业运行思索过程中发觉，只有孩子经常来到这个小镇，这个小镇才会充满活力，他父母、爷爷奶奶才会来这里定居生活。所以小镇配套能满小孩需求非常主要。水岸商业街水岸商业街包含优生活、慢生活、逸生活三大主题：优生活：特色餐饮、净菜超市、洗衣店、宠物店、家居生活馆；慢生活：田野农庄、艺术民宿、酒吧、咖啡馆等；逸生活：书吧、电影院、手工作坊、小礼堂、静修堂等逸生活配套。第49页（二）宋卫平蓝城农庄特色小镇运行模式介绍 4.2、运行服务：含物业服务，高于物业

58、服务蓝城认为，小镇建设关键价值就是生活服务，生活服务连续输出组成了一个完整生活服务体系，它融合生活个内容，构筑了整个小镇生态圈，这里面包含商家、业主，以及开发商、物业、商管企业，以及周围一切关心、支持小镇人，他们所要做同一件事情就是营造非常好生活，提供非常优质服务内容。商业招商要经历9大阶段桃李春风运行责任人、杭州拾里商业总经理陆斌表示，春风里商业招商一共分为9个阶段，分别是生活需求调研、生活业态定位、业态布局规划、招商条件探市、招商政策制订、招商计划落实、招商落地完成、商铺设计管控、商家开铺运行。_x000D_而在招商过程中，以下几个问题应该重点关注：_x000D_业主对超市、菜场、中餐馆、

59、剪发店、银行等这些基础配套非常关注，所以生活基础类业态需要极度具备品质以及性价比商业运行团体来做；_x000D_餐饮消费和亲子家庭消费为主，要满足一老也少特殊需求；_x000D_因为小镇地段限制，招商条件不是一次落位，它需要先探一下当地市场和一些商家需求，来进行最终恒定；_x000D_因为蓝城小镇要求优先做配套服务，让业主一住进来就能享受服务，所以在项目规划阶段，业态规划、主力商家筛选、前期招商等一系列工作就要同时展开。第50页（二）宋卫平蓝城农庄特色小镇运行模式介绍 招商准则：商家要以服务为关键为了给业主提供愈加优质生活服务，春风里在招商时会坚持以下几条准则：第一，蓝城提倡仁慈普爱、真善至美

60、价值观，这些商家必须要认同，他不应该是逐利，而是希望共同营造这么一个小镇生活，这是很主要一点。第二，商家商业模式要以服务为关键，而不是以价格、规模或产品快速迭代取胜。必须是以服务来赢得口碑，来赢得业主人心。第三，商家前期几年介入到小镇过程当中，它必须要有一个共建共享思维逻辑，既要与业主互动、开发商互动，更要利用互联网营销，让周围消费者来到这个小镇，来他业态里面消费，这是非常主要。第四，店长或者老板一定要是专业，不是三天打渔两天晒网那种游玩型商家。在建立了清楚标准之后，春风里对商业政策制订也比较明确了。_x000D_首先，在商业早期，前几年会免租金、免物业费，来促进商家进驻；_x000D_其次，