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1、20. 政策解析:户籍放开+城市群建设=深化新型城镇化政策思路:“推进市民化、落户逐级放开、协调城市群发展” 3条主线“推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展”,延续了14年国家新型城镇化规划的主旨,即推动农业转移人口市民化“继续加大户籍制度改革力度”,加速推动不同城级城市逐步放开落户限制,延 续了16年关于深入推进新型城镇化建设的若干意见的思路“优化城镇化布局形态;推动大中小城市协调发展”,相比之前14年及16年文件 重点提及“加快培育中小城市和特色小城镇”,此次文件政策思路有所转变,重 点转为培育城市群发展,强调城市定位与协同政策要点:“户籍放开力度、土改推进力度、财政统筹”3大亮
2、点户籍放开力度进一步提升,“城区常住人口100万300万的型大城市要全面取 消落户限制”,已经涉及部分2-2.5线城市,对人口流动、城市格局长期影响深远涉及土地制度改革内容增加,“探索落户城镇的农村贫困人口在原籍宅基地复垦 腾退的建设用地指标由输入地使用;允许农村集体经营性建设用地入市,允许就 地入市或异地调整入市”,从农民增收、增量土地供给两个角度推进城镇化进一步强调了财政在统筹城市发展、推动市民化进程中的作用,“落实中央基建 投资安排向吸纳农业转移人口落户数量较多城镇倾斜政策,完善财政性建设资金 对吸纳贫困人口较多城市基础设施投资的补助机制。”主要内容放宽落户条件,加快人口流动推进城市群发
3、展,效率优先落户放宽利好城市与标的推荐31.1 新型城镇化主要任务:放宽落户条件,加快人口流 动4核心I:加快人口流动(劳动力要素)城区常住人口300万以下全面放开,300-500万放宽,500万以上增加落户规模考核指标:城镇化率;农业转移人口市民化城镇常住人口/总人口,衡量城市化进程与人口分布户籍人口/常住人口,衡量常住人口享受公共资源权利现状:城镇化率较高但质量不高市民化程度相对较低(也有“开大门、关小门”的),有“进不来的”、有“不 想落的”,地方上“重人才、轻农民”,“被市民化”现象普遍存在(乡改镇、 村改居)主要难题:“两头不积极”,地方政府不积极,农民进城落户不积极解决办法:提升地
4、方积极性,通过增加“市民化”的指标考核,实行“人地 钱”挂钩,通过推行财税改革加大财政补贴、用地指标与人口挂钩向人口流 入城市倾斜建设用地规模与资金;土地改革,完善农村资产资本化制度,顺 畅退出渠道;弱化户籍制度,用居住证制度承载公共资源服务,实现城乡双 轨并行1.2 城镇化指标达标但质量不高52020年城镇化水平的量化指标预计可达标目前基本公共服务质量距离目标尚有较大的距离,主要体现在农民工随迁子 女接受义务教育比例、保障性住房覆盖率国家新型城镇化规划(2014-2020年)提出的发展目标与2017年完成情况指标2012年2017年2020年城镇化水平常住人口城镇化率(%)52.658.52
5、60户籍人口城镇化率(%)35.342.3545基本公共服务农民工随迁子女接受义务教育比例(%)80=99城镇失业人员、农民工、新成长劳动力免费接受基本职业技能培训 能覆盖率(%)=95城镇常住人口基本养老保险覆盖率(%)66.9=90城镇常住人口基本医疗保险覆盖率(%)9598城镇常住人口保障性住房覆盖率(%)12.5=23资料来源:国家新型城镇化报告2017,申万宏源研究1.3 地方政府不积极市民化成本较高62017年中央财政给与市民化奖励资金约200亿元,较2016年100亿元有大幅增长;2017年落户1600万人,人均奖励1250元,较实际人均市民化成本(4-15万元/人)仍有较大差距
6、明确市民化成本承担主体,典型城市数据政府企业个人人均市民化成本(万元/人)山东德州78%11%11%15.6湖北孝感61%9%30%13.9重庆30%40%30%湖北仙桃21%35%44%4.94资料来源:国家新型城镇化报告2017,申万宏源研究各级政府明确承担责任比例,典型城市数据中央省市区武汉23%22%55%湖南株洲天元区60%0%16%24%资料来源:国家新型城镇化报告2017,申万宏源研究1.4 “人钱地”挂钩,提高地方积极性7财税体制的配套改革是“人钱”挂钩的前提财权上收至中央,做资源的统一调配收入与支出需相匹配,2017年中央本级财政收入占全国的47%,但支出仅占 14.7%,再
7、现性中央与地方财权事权分配制度下,中央到地方各级政府在农民工 市民化汇总的成本分摊责任与财政保障能力匹配失衡土地制度改革是“人地”挂钩的推动器在城市建设用地指标有限的情况下,通过“占补平衡”,扩大挂钩指标流转范围, 实现市场化的土地指标分配目前从省内流转扩大到对口省域流转,未来有望实现全国范围内的流通完善健全“人钱地”挂钩的体系以常住人口为基数,增加市民化率的权重,奖励市民化程度高的城市获得更多资 源1.5 农民落户进城不积极,担心失去农村权益8因担心失去农村土地权益而不愿进城落户的农民占比达58%(资料来源:国家新型城镇化报告2017)一般的地级市、县级市、建制镇等虽然放开了落户限制,但就业
8、机会少、城 乡公共服务差距小,户籍吸引力弱,农业转移人口不愿意落户农业转移人口想落户但落不了户的集中在部分II型大城市、多数I型大城市与 超大特大城市目前中小城市与部分II型大城市大多已放开落户,在农村土地改革尚需时日、中小 城市缺乏产业支柱与就业岗位的环境下,主要矛盾为土地改革与经济发展,而非 户籍制度的门槛解决办法:弱化户籍制度,推广居住证制度,提高居住证的公共资源承载力,城乡双轨并行农村权益确权,可实现农民带权入城加快农村土地资源流转,扩大交易平台主要内容放宽落户条件,加快人口流动推进城市群发展,效率优先落户放宽利好城市与标的推荐9102.1 新型城镇化主要任务:推进城市群发展核心II:
9、鼓励城市群发展,市场化优先、效率优先加快农业转移人口市民化目标不变,但方向从“推进中小城市建设”到向“推进大中小城市协调发展“主要措施:“人地钱挂钩”,用地指标、建设资金、财政补贴跟着人口走城市群规划:京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝城市群排序靠前2019年规划:加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区 建设。扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估,研究提出支持成渝城市 群高质量发展的政策举措,培育形成新的重要增长极。有序推动哈长、长江中游、 北部湾、中原、关中平原、兰州西宁、呼包鄂榆等城市群发展规划实施对比2018年规划:编制实施粤港澳大湾区发展规划,印发实施关中平原
10、、兰州 西宁、呼包鄂榆等跨省区城市群规划,加快实施长三角、长江中游、成渝、中原、 哈长、北部湾等城市群规划45.50%54.50%五大城市群生产总值38.90%61.10%五大城市群人口112.2 城市群空间利用效率更高2016年,京津冀、长三角、珠三角、 长江中游、成渝五大城市群,以10.4% 的国土面积集聚了38.9%的人口,创造 了54.5%的国内生产总值10.40%89.60%五大城市群面积资料来源:国家新型城镇化报告2017,申万宏源研究122.3 主要问题与解决方案人口流动不顺畅:户籍改革城镇格局构建“各自为政”:财税体系与政治体系改革经济质量不高,缺乏就业岗位与人口吸引力:经济结
11、构转型城乡要素流通不顺畅:土地改革城镇化建设资金保障不足,土地财政和举债担保:发展资本市场长周期来看,后续需跟踪上述改革进度,落实到城市群的人口、经济发展增速, 投资布局城区群的房企标的仅就本次扩大落户范围的文件,我们筛选出目前市民化程度较低、受到落户范围 强制放开影响较大的城市,若该城市落户以及限购限贷政策较严,则落户放宽将 利好布局该城市的房企,详见3.1-3.4主要内容放宽落户条件,加快人口流动推进城市群发展,效率优先落户放宽利好城市与标的推荐13143.1 珠海、海口、惠州市民化程度较低且落户门槛较高户籍比率低于80%的城市梳理(万人,年)2017年常 住人口2017年户 籍人口201
12、6年户 籍人口市 辖区比例估算市辖 区常住人 口2014-2017年常住人口 增速常住-户籍户籍/常住居住、社保缴纳 稳定就业年限II型大城市广东省珠海177119100%1779.4%5867%555II型大城市海南省海口227171100%2273.2%5675%555II型大城市广东省惠州47836941%1971.1%10877%333II型大城市内蒙古包头28822470%2002.8%6478%000II型大城市内蒙古呼和浩特31224355%1712.8%6978%020I型大城市广东省中山326170100%3262.1%15652%330I型大城市福建省厦门401231100
13、%4015.2%17058%555I型大城市新疆省乌鲁木齐35222398%344-0.3%12963%000I型大城市浙江省宁波80159740%3202.5%20475%050I型大城市江苏省无锡65549352%3410.8%16275%010超大城市广东省深圳1,253435100%1,25316.2%81835%052超大城市上海市上海2,4181,446100%2,418-0.3%97360%770超大城市广东省广州1,450898100%1,45010.8%55262%550超大城市北京市北京2,1711,359100%2,1710.9%81263%171717超大城市天津市天津
14、1,5571,050100%1,5572.6%50767%056特大城市广东省东莞834211100%8340.0%62325%550特大城市广东省佛山766420100%7664.2%34655%220特大城市江苏省苏州1,06869151%54822.8%37765%033特大城市湖北省武汉1,08985462%6775.4%23678%220特大城市浙江省杭州94775474%7016.5%19380%881中小城市海南省三亚7659100%763.0%1777%050资料来源:中国城市统计年鉴2017,creis,wind,申万宏源研究3.2限购政策一览:珠海落户可多得2套房票城市分类
15、省份城市估算市辖区常居住、社保缴限购:非本市(社保或 个住人口户籍/常住纳、稳定就业限购:本市户籍税)年限II型大城市广东省珠海17767%5553套1套II型大城市海南省海口22775%5551套1套,2年II型大城市广东省惠州19777%333不限购不限购II型大城市内蒙古包头20078%000无无II型大城市内蒙古呼和浩特17178%020无无I型大城市广东省中山32652%3303套(新房)1套(新房),半年;2套(新房),2年I型大城市福建省厦门40158%5552套(180平方米及以下),单身1套,3年(180平方米及 (含离异)1套以下)I型大城市新疆省乌鲁木齐34463%000
16、无无I型大城市浙江省宁波32075%0502套,(主城区)1套,1年(主城区,24个 月)I型大城市江苏省无锡34175%0102套,二手房不限1套(包括二手房),2年超大城市广东省深圳1,25335%0522套,单身1套;暂停法人单位 购买商品住房超大城市上海市上海2,41860%7702套,单身1套家庭1套,5年;单身限购超大城市广东省广州1,45062%5502套,单身(含离异)1套1套,5年超大城市北京市北京2,17163%1717172套,单身1套1套,5年超大城市天津市天津1,55767%0562套,单身(含离异)1套1套,2年;2套,3年特大城市广东省东莞83425%5502套新
17、房1套(新房),1年;2套(新房),2年资料来源:中国城市统计年鉴2017,creis,wind,各地官网,申万宏源1研5 究特大城市广东省佛山76655%2202套新房1套(新房),1年特大城市江苏省苏州54865%0333套1套,2年特大城市湖北省武汉67778%2202套,(限购区域)1套,2年(限购区域)特大城市浙江省杭州70180%8812套,单身(含离异)1套1套,2年中小城市海南省三亚7677%0502套1套,1年市民化程度较低的城市限购政策一览(万人,年)1套,5年163.3.1 重点城市限贷政策一览:二套贷款要求普遍较高市民化程度较低的限贷政策一览(万人,年)城市分类省份城市
18、估算市 辖区常 住人口户籍/居住、社常住稳定就业年限保缴纳、 限贷:首套限贷二套II型大城市 广东省 珠海177无房无贷30%,无房有贷:普通40% 贷款未结清:购普通50%、购非购非普通60%; 有一套房无贷:40% 普通70%227非本省户籍家庭商贷首付不低于70% 贷款未结清70%,首套无贷款 居民无贷款40%,名下有贷款70%40%19767%55575%55577%333首套无贷款按基准二套房首付4成,利率上浮10%; 如名下有两套贷款,第三套全款II型大城市 海南省 海口II型大城市 广东省 惠州II型大城市 内蒙古 包头200无II型大城市 内蒙古 呼和浩特 171无I型大城市广
19、东省 中山32678%000无78%020无52%33030%无贷或已结清30%;贷款未结清40%I型大城市福建省 厦门40158%555商贷:首次贷款30%,贷款未结清,90平方米及以下20%,90平方米及 以上30%普通房60%、非普通房70%;公积金 公积金:50%I型大城市新疆省 乌鲁木齐 34463%000320无无商贷30%;公积金:商住30%、二手商贷未结清40%;公积金已结清:I型大城市浙江省 宁波I型大城市江苏省 无锡34175%05075%010商贷20%;公积金首次20%,二次 40%商贷40%;公积金首次20%,二 次30%资料来源:中国城市统计年鉴2017,creis
20、,wind,各地官网,申万宏源研究3.3.2 重点城市限贷政策一览:二套贷款要求普遍较高超大城市广东省 广州1,45062%550无房无贷30%;无房有贷:购普通 40%,购非普通70%;购普通:有贷或已结清50%,贷 款未结清70%;购非普通70%超大城市北京市 北京2,17163% 171717 无房无贷(离异一年以上的):普通有房有贷:普通60%,非普通35%,非普通40%80%超大城市天津市 天津1,55767%056商贷:无房无贷30%,无房有贷商贷60%(含无房有贷),公积金 60%;公积金30%50%特大城市广东省 东莞83425%550首次购房、无房有贷30%无贷或已结清30%
21、,贷款未结清40%特大城市广东省 佛山76655%220首次购房、无房有贷30%无贷或已结清30%,贷款未结清40%特大城市江苏省 苏州54865%033首次购房30%,无房有贷50%无贷或已结清50%;贷款未结清80%,两套房以上暂停商贷市民化程度较低的城市限贷政策一览(万人,年)住人口估算市 户籍/常城市分类省份城市辖区常 住稳定就业 年限居住、社保缴纳、 限贷:首套限贷二套超大城市广东省 深圳1,25335%052无房无贷款:30%;无房有贷50%不低于70%超大城市上海市 上海2,41860%770无房无贷35%;无房有贷:购普通50%,购非普通70%普通50%,非普通70%特大城市湖
22、北省 武汉67778%220无房无贷:限购区域30%;不限购有房无论是否有贷,在限购区域50%,购买非普通住宅(144平以区域30%701商贷:已结清30%,未结清60% 公积金:已结清30%,未结清 60%特大城市浙江省 杭州中小城市海南省 三亚76商贷:首次购房30%,无房有贷 80%88140%;公积金30%77%05030%50%资料来源:中国城市统计年鉴2017,creis,wind,各地官网,申万宏源研究173.4 投资标的18II型城市强制放开落户条件,利于目前落户门槛较高且市民化程度较低的城市加快人口要素流通,并绕道“限购”政策、增加持有“房票”人群的规模布局珠海房企:华发股份
23、、格力地产I型城市要求放宽放开落户条件,受影响较大的城市为中山、厦门布局厦门房企:建发股份、建发国际集团、阳光城、泰禾集团、世茂房地产超大特大城市增加落户规模,目前落户门槛较高的城市为深圳、上海、广州、 北京、天津、东莞、杭州,均位于京津冀、粤港澳、长三角城市群布局城市群房企:京津冀(华夏幸福、荣盛发展、首开股份),长三角(新城控 股),粤港澳(招商蛇口、保利地产、世荣兆业、龙光地产、佳兆业、华发股份、 雅居乐),其他(金地集团、万科)成渝城市群在2019年规划中顺序前置,未来发展空间较大布局成渝城市群房企:金科股份上述斜体字标的为未覆盖标的,仅从城市布局角度自上而下的做出筛选3.5 城市分类
24、附表(1-44城)【申万宏源地产】城市分类整理(万人,年)2017年常住人口2017年户籍人口2016年户籍人口市辖区比例估算市辖区常住人口2014-2017年常住人口增 速常住-户籍户籍/常住II型大城市1珠海177119100%1779.4%5867%II型大城市2海口227171100%2273.2%5675%II型大城市3惠州47836941%1971.1%10877%II型大城市4包头28822470%2002.8%6478%II型大城市5呼和浩特31224355%1712.8%6978%II型大城市6银川22318461%1374.5%3983%II型大城市7吉林49841543%
25、2158383%II型大城市8赣州1,16997416%18919583%II型大城市9齐齐哈尔65354425%16310983%II型大城市10贵阳48040161%2935.4%7984%II型大城市11镇江31927138%1210.5%4885%II型大城市12泉州86574215%1302.5%12386%II型大城市13西宁23620347%1112.8%3386%II型大城市14兰州37332664%2371.8%4787%II型大城市15绍兴50144649%2481.1%5589%II型大城市16温州92282521%1891.6%9789%II型大城市17东营215193
26、57%1232.6%2389%II型大城市18福州76669330%2263.1%7391%II型大城市19威海28325652%1480.6%2791%II型大城市20烟台70965429%2031.2%5592%II型大城市21合肥79774335%2833.5%5493%II型大城市22莱芜138129100%1382.3%994%II型大城市23宜昌41439232%1330.8%2195%II型大城市24潍坊93690821%1971.3%2897%II型大城市25淮北22321748%1083.2%697%II型大城市26台州61260027%1632.5%1298%II型大城市2
27、7柳州38938631%1220.0%399%II型大城市28岳阳57357119%1102.5%2100%II型大城市29湖州26626642%1110.9%-100%II型大城市30抚州40040128%1120.6%-1100%II型大城市31株洲40240426%1041.5%-2100%II型大城市32泰安56556928%1611.1%-4101%II型大城市33扬州45146050%2260.7%-9102%II型大城市34济宁83887621%1771.6%-38105%II型大城市35南通73176528%2040.1%-34105%II型大城市36芜湖37038838%14
28、12.2%-18105%II型大城市37张家口44346633%1480.3%-22105%II型大城市38襄阳56559438%2151.0%-29105%II型大城市39桂林50653424%1232.8%-28106%II型大城市40枣庄39241859%2302.3%-26107%II型大城市41肇庆41244431%1292.0%-32108%II型大城市42洛阳68273728%1902.2%-55108%II型大城市43宜春55360219%106-49109%II型大城市44绵阳48453732%1552.0%-53111% 资料来源:中国城市统计年鉴2017,creis,wi
29、nd,申万宏源研究193.5 城市分类附表(45-90城)20【申万宏源地产】城市分类整理(万人,年)2017年常住人口2017年户籍人口2016年户籍人口市辖区比 例估算市辖区常住人口2014-2017年常住人口增 速常住-户籍户籍/常住II型大城市45淮南34939048%16746.8%-41112%II型大城市46蚌埠33838130%1023.6%-44113%II型大城市47盐城72482629%2120.3%-102114%II型大城市48淮安49156159%2911.3%-70114%II型大城市49南充64273326%1691.3%-91114%II型大城市50湛江731
30、83520%1441.3%-104114%II型大城市51揭阳60669730%1820.4%-91115%II型大城市52上饶67878218%1211.4%-104115%II型大城市53保定1,0471,20724%2471.7%-160115%II型大城市54宿州56665529%1643.1%-90116%II型大城市55菏泽8741,01523%1993.5%-141116%II型大城市56连云港45253342%1891.5%-81118%II型大城市57泸州43251030%1281.6%-78118%II型大城市58徐州8761,03932%2851.6%-163119%II
31、型大城市59南阳1,0051,19516%15917.1%-190119%II型大城市60宿迁49159230%1461.5%-101120%II型大城市61莆田29035567%195-15.1%-65122%II型大城市62遵义62580227%1711.5%-177128%II型大城市63茂名61279937%2271.2%-187130%I型大城市64中山326170100%3262.1%15652%I型大城市65厦门401231100%4015.2%17058%I型大城市66乌鲁木齐35222398%344-0.3%12963%I型大城市67宁波80159740%3202.5%204
32、75%I型大城市68无锡65549352%3410.8%16275%I型大城市69常州47237979%3710.4%9380%I型大城市70昆明67856350%3422.4%11583%I型大城市71临沂1,3691,14123%32022883%I型大城市72郑州98882743%4235.4%16184%I型大城市73太原43837078%3401.9%6884%I型大城市74大连69959567%4670.1%10485%I型大城市75青岛92979148%4452.7%13885%I型大城市76长沙79269647%3738.3%9688%I型大城市77淄博47143267%314
33、2.0%31992%I型大城市78石家庄1,0881,03840%4352.5%5095%I型大城市79唐山79075544%3491.7%3496%I型大城市80南昌54652558%3154.3%2296%I型大城市81长春77374958%4480.7%2497%I型大城市82南宁71575749%3523.5%-42106%I型大城市83邯郸9491,05536%3431.3%-106111%超大城市84深圳1,253435100%1,25316.2%81835%超大城市85上海2,4181,446100%2,418-0.3%97360%超大城市86广州1,450898100%1,45
34、010.8%55262%超大城市87北京2,1711,359100%2,1710.9%81263%超大城市88天津1,5571,050100%1,5572.6%50767%超大城市89重庆3,0753,39072%2,2202.8%-315110%特大城市90东莞834211100%8340.0%62325%资料来源:中国城市统计年鉴2017,creis,wind,申万宏源研究3.5 城市分类附表(91-131城)212017年常住人 2017年户籍人 2016年户籍人 口口区比例口市辖 估算市辖区常住 人口2014-2017年常住人 口增速常住-户籍特大城市91佛山766420100%766
35、4.2%346特大城市92苏州1,06869151%54822.8%377特大城市93武汉1,08985462%6775.4%236特大城市94杭州94775474%7016.5%193特大城市95南京834681100%8341.4%15382%特大城市96哈尔滨1,09395557%62613887%特大城市97济南73264475%5473.6%8988%特大城市98沈阳82973480%6620.1%9588%特大城市99成都1,6041,43555%88814.4%16989%特大城市100西安96290676%73311.5%5694%特大城市101汕头56155999%5541.
36、5%2100%中小城市102三亚7659100%763.0%17中小城市103舟山1179773%851.9%20中小城市104平顶山50043920%980.8%6188%中小城市105晋城23322017%401.0%1394%中小城市106锦州30529632%98-0.8%997%中小城市107丹东24023533%78-1.0%498%中小城市108运城53453113%703100%中小城市109马鞍山23022936%833.3%1100%中小城市110漳州51051412%602.8%-4101%中小城市111廊坊46247418%842.1%-13103%中小城市112沧州7
37、557787%542.8%-22103%中小城市113北海16617438%633.7%-8105%中小城市114焦作35637426%941.1%-18105%中小城市115铜陵16117143%70-10106%中小城市116承德35738016%56-24107%中小城市117九江48752013%621.4%-33107%中小城市118宣城26128031%811.6%-19107%中小城市119黄山13814830%421.5%-10107%中小城市120吉安49253511%54-43109%中小城市121黄石24727031%780.7%-23110%中小城市122鹰潭11712
38、819%22-11110%中小城市123三明25728710%252.4%-30112%中小城市124新乡57764617%961.1%-69112%中小城市125池州14516241%601.3%-18112%中小城市126韶关29833528%822.4%-37113%中小城市127荆州57064617%96-0.8%-76113%中小城市128衢州21925833%722.9%-39118%中小城市129龙岩26431433%871.9%-50119%中小城市130南平26831927%722.3%-51119%中小城市131丽水21926915%332.6%-51123%【申万宏源地产】城市分类整理(万人,年)户籍/常住55%65%78%80%77%83% 资料来源:中国城市统计年鉴2017,creis,wind,申万宏源研究3.6 重点行业报告列表222019.3 国际对比及总量视角看我国居民杠杆率房地产长周期专题报告之六2019.2 从城市布局看房企成长性,
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